“非主流”购房渠道那些风险

深圳新浪房产 04-18 08:30

乐居：三位嘉宾辛苦啦，今天的直播到这里就结束啦。

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张茂荣:经济适用房好像规定就是购买后五年以上才能上市交易，有的过一年就卖了，要等四年。就是说对于根本没有到达转红本年限条件的风险很大，具备转红条件直接办手续的很简单，风险也不算大。

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朱罗纪：香港的居屋就是经济适用房，但规定了如果年限未满只能原价回卖给政府。

张茂荣：他们是“预约”买卖，等出红本后再过户交易。

朱罗纪： 对的，我是针对这个说法，法律上讲不应该有买卖经济适用房这样的字眼。

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张杰：以前绿转红南山6个月，其他的地方快；现在很久没有办过这种，周期多长确实不是很清楚。

张茂荣：那是到期具备转红条件的，有的距离转红还有三四年的。

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张茂荣：一般转红都要一两年以上时间，如果价格平稳毁约不多，价格暴涨毁约就多。

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张杰：这种绿本的房子，房价没有暴涨交易很多，基本都是先签约，出了红本再过户，违约的不多。

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朱罗纪：按道理经济适用房属于国家财政补贴的房屋，产权年限未满转让是否涉嫌违法。

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@【游客】评论：法拍房怎么买

张杰：法拍房怎么买？
可以自己直接买；如果风险不能把控，也可以委托专门的机构、公司代为竞拍（我司专门提供这类服务）。
购买流程怎么走？
选中标的-（委托代拍）-竞拍成功-办理手续-收房

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@【薇薇】评论：张律师，可否解答下购买经济适用房的风险？以及如何规避风险？

张茂荣：经济适用房属于合法非商品房，购买合同约定取得红本产权证后过户的合法有效。但是由于必须等到业主拿到红本证后才能办理二手交易，所以时间跨度大，房价波动大，业主毁约风险也大。如果必须购买经济适用房务必约定高额违约责任，或者将定金支付到成交价的20%，提供业主违约成本，降低违约风险。

经济适用房没有取得红本之前也有卖的，约定取得红本后办理过户手续。但是我们也遇到期间房价暴涨，业主毁约的案例。

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张茂荣：小产权房，违建类不能碰，非违建类权衡风险和价格，慎重购买。

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张茂荣：回迁房，必须基于信任关系，对原村民有所了解，防止“一女多嫁”，防止债务缠绕房子被其他债权人抢占，除非价格特别低于市场价，否则不建议购买。

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张杰：法拍房的话，做好尽调，控制风险是第一位。

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张茂荣：风险规避也有分别，法拍房：远离有合法长租，法律上必须履行完毕租约的房子。特别是长租租金原业主都一次性收完的，或者虽然没有收完，但是租金很低很低，且还有很长时间的。

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朱罗纪：其它两个我没有怎么研究，就小产权房来说，我想说一句：法不责众，原因可能不在众有问题，而在法有问题。

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乐居：总而言之，三种渠道去购买房子都会存在不同程度的风险，那有没有什么办法可以去规避这些风险？

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张茂荣：我15年4月份看华强北深圳实验学校学区房长城大厦，当时330政策房价已经上涨，一个拍卖法评估价评估时间是14年10月左右，正好是最低时间的评估价。所以竞买法拍房不能与市场商品房同步入市。

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乐居：这个过户周期一般是多久？

张杰：比较快的接近2个月时间。

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张茂荣：竞买法拍房有个技巧，入市时间节点的把握！法拍房以评估价为起拍价，评估价在拍卖之前，有的时差很长，所以在房价开始上涨时买的一定是利润最大的，相反，在房价下跌时买的一定是最高的。

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张杰：购买法拍房必须具备购买资格（深圳）。过户流程和正常的二手房流程会有不同。周期较长。

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乐居：不过购买法拍房也受限购政策影响对吗？过户流程和购买二手房流程应该是差不多？

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张杰：目前法拍房市场比较活跃。单就深圳来看，每个月成交的法拍房一般在200套上下。刚需客、投资客都有。投资客受制于名额。

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乐居：张总是法拍物业的老司机，从您的角度看，法拍房市场热度如何？通过这一渠道购房的购房者多吗？成分是刚需还是投资客多？其他嘉宾观点如何？

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朱罗纪：我也不认为原住民就那么喜欢握着那么多房子，但是你不允许他交易，客观上这块资产的价值就无法激活，他们也只能绑在房子上。

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朱罗纪：去年大冲村的阿姨手握66套回迁房，租不出去找政府帮忙还都记得吧。这些大量的房产过度聚集，将来房价出现大的波动，那都是炸弹。

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张茂荣：@朱罗纪 英雄所见略同！

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朱罗纪：拆迁小产权房，原住民动辄手握数十套上百套完全产权的房子，实际是把原来的多年不能流动的房产，一朝变现。这些房子完全可以在拆迁之前允许他交易，逐渐的流动到需要房子的人手里。

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张茂荣：就违建类小产权房，个人认为强拆既不是唯一出路，也不是最佳方式。强制拆除，涉及范围广，影响面大，阻力大，实施效果差，遗留问题难解决，政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚，比如说予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化，如此，既能保障法律的正确实施，又能维护社会稳定，起到良好的社会效果，避免决定强拆后又实施不了，损害政府公信力。

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朱罗纪：我们现在采取的政策，会导致住房两极分化的状况加剧。

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张茂荣：深圳小产权房的清理整顿工作一项十分复杂十分艰巨的工作，如何平衡依法行政有法必依执法必严和广大小产权业主权益，是对政府执政能力和执政智慧的考验。漠视现实简单强拆显然不是上策，而置之不理不闻不问也绝不可能，既要依法管理，又要兼顾市场需求，避免社会矛盾，最佳办法只能是存量增量区别对待，对存量已出售小产权房按维持现状补办手续处理，对新增违建类小产权房厉打击强力拆除。

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朱罗纪：深圳小产权房人均面积400平，商品房人均20平。那么大规模的房屋，全部睡在那里，不能流动，只能通过拆迁变性。太浪费了。之前不是有数据？村民建房650万套，商品房130万套。

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乐居：之前看过朱大的一篇关于小产权文章，现在深圳的小产权存量很大？

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张茂荣：深圳市土地已经全部实行国有化为小产权房转正消除了法律障碍（根据土地管理法的规定，只有在国有土地上才能进行商品房建设，集体土地是不能进行非农建设的），所以深圳是具备小产权房转正的基础条件的，但前提补交地价，补偿手续，消除违法状态，同时由于涉及面广，情况复杂，还需要政府出台政策支持。

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张杰：量太大了，法不责众。

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张茂荣：认同朱总小产权房可能被收编的观点。

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朱罗纪：小产权房未来的方向必然会逐渐合法化。这涉及到土地制度的破局，但基于对中国农村正在进行的三块地改革，我认为改革正在进行。同地同权，同权同价一时半会儿实现不了，但方向是定了。早推动比晚推动好。

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朱罗纪：如果是买来博拆迁，风险在拆迁谈判，那和房屋是否小产权房问题不必然攸关。买木头龙博拆迁，不一样很惨。

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张茂荣：不同意小产权和商品房相比：商品房合同有效，业主毁约买方可以起诉要求强制过户或者索赔违约金，小产权房合同无效，业主违约只能退房退款，法律后果不同。

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张茂荣：强拆是法律风险，现在是否法不制众，基于社会稳定考虑，另：只有违建类小产权房才存在强拆法律风险，有合法报建手续的不会被强拆。说小产权房必须区分有合法报建手续的，和违建类两种。违建是指没有报建手续的违法建筑。

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朱罗纪：有谁买了小产权房被强拆了？如果买来住的话，小产权房，尤其是那种有证的房产，风险并不在被拆，而在毁约。买商品房还存在毁约呢！

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张茂荣：权衡风险和价格，慎重购买小产权房。

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朱罗纪：官话讲买小产权房有很大风险，但现实操作中，风险并没有想象的大。

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乐居：那基于这样的市场环境下，各位嘉宾觉得小产权房以后会朝什么样的方向发展？

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朱罗纪：买小产权房概括起来，一是承担不了高房价但是需要住房，这部分主要是自住需求。二是基于城市更新政策，看中小产权房的投资价值，博拆迁溢价。

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张茂荣：违建类小产权房合同无效，且存在被强拆的风险，其他类小产权合同也基本无效，存在业主反悔的风险，特别是在历史遗留违法建筑申报和旧改房，我们团队遇到多起购买的小产权房，在申报时原村民直接去申报，将来确权或者拆迁赔偿还是赔给原村民；而列入旧改计划的，原村民反悔的更多，有合作建房的，我们就遇到曾发生原村民和投资方抢房的事。

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张杰：很多买方都是这种心态，赌政策。

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张茂荣：购买纳入旧改的小产权房也是在赌博：一赌拆，而有的地方，如元岭新村，快十年了都没有拆；二赌业主是否反价，业主反价也麻烦。当然赌赢了利润也大。

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张茂荣：小产权房市场是被深圳高房价逼出来的。

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乐居：大家都知道小产权房是禁止流通的，但市场上购买小产权房的现象并不少见，甚至会有人去购买可能会被纳入旧改项目的小产权房，如何看待这种市场行为？

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朱罗纪：我只前看土地房产交易中心的公告公示过于简糙，如张总所说，很多债务信息披露不了。

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乐居：前段时间拍卖房泼油漆事件蛮火的，引发纠纷的一个原因就是带租约，那除了带租约之外，拍卖房还有可能存在什么风险吗？

张茂荣：还有前面提到的费用风险。有拖欠费用，查清查不清的，均由竞买人承担。

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张茂荣：回迁房案例较少时因为回迁房交易量少的缘故，华润城里的回迁房在过去两年交易比较多，但也发生了不少纠纷。

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张茂荣：法拍房的好处是公开在拍卖市场，权属已经法院确认，交易合法有效，且价格一般比商品房低；最大风险在于交付风险，即法院明示不负责清场交房，如存在长租可能收房困难，而如果租赁关系在抵押查封之前就存在，根据“买卖不破租赁”原则，租客有权继续承租至租期届满，不少五年、十年，甚至二十年长租，且原业主一次性收完房租的，购买后面临无法收回使用无法出手的巨大风险；其次风险为费用风险，法拍房原业主拖欠费用基本均由新买家承担，很多费用无法核实清楚。

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张茂荣：但是法拍房也有风险，前不久媒体报道的华侨城纯水岸豪宅泼油漆事件就是例证。法拍房信息是有公告公示的。

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朱罗纪：回迁房、拍卖房、小产权房的风险，简单讲都是集中在信息不对称上。买家没有能力通过相应的手段获得真实的充分的产权人信息。

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张茂荣：张总说的对，法拍房产权是最清晰的，已经法院审查。

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张杰：相对来说，法拍房可以说是三种渠道里面风险相对较低的。

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张茂荣：无法调查呀，回迁房没有任何档案资料，开发商没有初始登记，只有开发商和原村民的回迁合同，回迁合同是真的，原村民以回迁合同作为依据，与客户签约卖房。现在还在打官司，一审结果还没出来。

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朱罗纪：这个客户自己买房子啥都不调查？

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张茂荣：不过面积好像125平，2014年380万，价格现在看来便宜得要死。

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乐居：那这么一说的话，法拍房可以说是三种渠道里面风险相对较低的？

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张茂荣：我们客户这套房子，担保公司抢去，我们客户又抢回来，换锁，加防盗门……

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张茂荣：所以，我不建议购买回迁房，无法排除“一女多嫁”，无法预测业主是否存在多个债权人都盯着这套房子。

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张茂荣：基本案情就是我们的委托人2014年购买大冲城市花园原村民的回迁房，一次性支付购房款380万元，购买时只有房号，购买后发现业主外债累累，2015年业主失联，被多家债主起诉，多个债主抢占这套房子，无奈委托人也起诉要求要房子，但由于华润地产方面一直没有就该回迁房进行初始登记，导致案件一直无法审理，直到今年3月才初始登记，房屋又被业主其他两债权人抢先查封进入执行程序，现在我们正在代理委托人提出执行异议（必须解除在先查封才具备要求法院判决强制过户的基本条件），目前十分被动。

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乐居：张律师，这个案例的大概事件流程可以给网友介绍一下吗？

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张杰：回迁房的变数较大，特别是房地产市场波动较大时期，尤为明显。

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张茂荣：回迁房案例较少时因为回迁房交易量少的缘故，据本团队了解，华润城里的回迁房在过去两年交易比较多，但也发生了不少纠纷，我们团队目前手里就有一单纠纷，立案至今快两年了，还没一审终结。

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张茂荣：回迁房的好处也是房价便宜，风险在于一方面回迁房属于期权状态，原村民没有房产证，完成过户必须等原村民办下来一手证后再办理二手交易，跨时长，风险大；另一个重大风险是，购买时原村民尚无房地产证，有的连房子都没入伙，原村民完全可能“一女多嫁”，同时卖给多人，后患无穷。

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张茂荣：我们处理的一个大冲回迁房起诉两年了，还没有结果。

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乐居：这样来看的话，购买回迁房可能会面临什么样的风险？

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张茂荣：回迁房一般交易在开发商尚未交付甚至尚未开盘之前，一般都是原村民急于用钱，交易后房价又存在上涨，所以价格一般也低于开盘价。

回迁房不能说合法产权，很多交易时没有产权，只是期权。只有一个房号。

合法产权是指有房地产证的房子。

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乐居：也就是说上面三种方式，小产权在法律层面来说是禁止流通的，其他两类都属于合法的产权，可以这样理解吗？

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张茂荣：小产权房，因为手续不合法，合同可能无效，不能贷款，风险大，所以价格低。

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朱罗纪：澄清一下前提，这几类产权还是不一样的。像其中的小产权房属于不完全产权，不可自由交易，因此没有我们理解的那种市场价，也不具可比性。纯粹和商品房价格比，小产权房当然是低。

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张杰：有瑕疵。

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张茂荣：法拍房了解的人少，很多人有不碰涉案房产的习惯，且存在很多不确定因素，流拍一次一般降价20%，达到市场价就没有人竞买了，所以价格一般低。

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乐居：他们之所以价格低的原因有哪些？

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张茂荣：价格是普遍低于正常商品房。

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乐居：像法拍房、小产权房、回迁房这些渠道购买的房子，价格是不是真的比市场价低呢？

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因高房价“逃离深圳”早已不是新鲜事，深圳的高房价对没家庭条件的大多数人只能选择租房、临深置业，又或是通过“非主流”购房渠道来实现买房目标。

“非主流”购房渠道指的是购买法拍房、回迁房和小产权房等。除了刚需置业者外，这里面也不乏投资客的身影。

那么，通过这些渠道购买的房子价格真的低于市场价吗？为什么他们会比市场价低呢？是否存在一定风险？

本期嘉宾：
深圳（信荣）房地产律师团队首席律师 张茂荣
自媒体大V朱罗纪
广安居业投资总监 张杰
活动时间：5月5日（本周五）下午 4：00