选房课第二节:新房VS二手房

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    符·大大

    看不见啊

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    曹伟

    南山改善型需求600万选哪里好?

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    游客

    刘总好帅!

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    超级内容 -Cora

    沙井有前途吗

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    ¬

    一般新房比二手房贵多少算合理?

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    还差两岁到中年

    有文字版吗?

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    张有明

    布吉和福永哪个,二手房

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    匿名用户

    罗湖水贝片区的二手楼,投资价值如何?

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    Sunshine

    看到见

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    我200万预算想在深圳买房可以买那里的

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精彩回顾
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  • 深圳新浪房产 05-16 17:07

    王朦:那么您觉得现在这个时间是不是一个好的时间,还是说我们再看一看。

    刘瑞:这个时间还是比较好的,我觉得比较好,因为周边的整个价格,基本上回归到了目前的理性状态,没有说再往上拼命的推进。而且政府对于限价也是比较力度大,现在的国土局,无论是深圳市东莞的还是惠州的房管局,它现在都是对于批销售的时候,批预售的时候,基本都是一套一备案,有单套的备案价,整体的这个项目的备案价和单套的备案价,一房一价,这样批的话未来可能往下走的概率会比较低。它控制你往上涨的空间也比较低,就是控制的比较好,你像往上涨的机会也是比较少,但是比较平稳。

    王朦:平稳的时候,对于我们的购房者来讲有比较充足的时间看房。

    刘瑞:对,最佳的入市机会。

    王朦:算是一个好的入市机会。

    刘瑞:对。

    王朦:我们帮助一位网友,他很个人的问题。首付预算一百万,坐标罗湖,与先生想买房算是刚需,买新房还是二手房不知道怎么选择,比较纠结,请刘总指点迷津。

    刘瑞:一百万,这个比较轻松一点。

    王朦:首付一百。

    刘瑞:首付一百,坐标罗湖的话,在罗湖买二手有很多的选择,目前罗湖的一手没有推出太多的盘。

    王朦:如果考虑到可能又要和先生住,要考虑到一个升值空间,你有没有比较具体的片区,或者小区推荐给他。

    刘瑞:罗湖现在目前价格,除非是一些靠近学区或者学位的房子,可能价格去到七万左右,或者说渠道八万。但是如果说抛开这一块来讲,基本上罗湖目前应该有七八成的价格,基本上都可以选择到四万、五万这样的价格还是可以选择到。

    王朦:那么就是首付的预算很宽松,可以选择到相当不错的房子。

    刘瑞:对,三百万左右的价格,基本可以选择一个比较好的两房,还是比较好选择的。

    王朦:不知道有没有解决网友的问题,看看还有什么样的问题。好的,我们最后一个问题,有一位网友问深圳目前存在新房和二手房价倒挂的问题吗?是否分区域。

    刘瑞:我现在没有感受到哪个片区是倒挂现象。

    王朦:其实刚才我们刚开始看到的那批,我有问这个问题,就是在龙华片区,我们看到龙光有一个盘和同区域其他的旁边的二手房来讲,它可能价格会低一些。

    刘瑞:稍微低一些。

    王朦:这种不是倒挂吗?

    刘瑞:不完全算是倒挂,倒挂是有明显的价格差异,而且普遍的,就是某一个片区它的一手价格普遍的低于二手,我觉得这个才是倒挂。偶尔的一个盘只是发展方有资金的需求,他有未来的。比如说这个楼盘它的规划要去到有几期,那么目前一期就像你开始说的一样,第一期希望价格低一点,未来价格慢慢的往上推,那个只是一个个案,它不能算是倒挂,目前来说我倒是不认为一二手有倒挂的区域出现,没有这样的情况。

    王朦:不知道有没有解决我们的网友的问题,非常感谢刘总给我们分享这么丰富的一堂课,今天我们的直播到这里结束了。

    刘瑞:好的,谢谢大家。

    王朦:非常感谢刘总,也谢谢大家。

    刘瑞:谢谢,谢谢大家,OK了。

  • 深圳新浪房产 05-16 17:06

    王朦:好的,非常感谢刘总。我们看一下各位网友有什么样的问题和我们的刘总互动一下。我先代表网友们和刘总互动一个问题,其实刚才我在大家没有直播的时候,我和刘总有单独的交流过,我说是听君一席话,胜读十年书。但是是不是早买房一年不用再读十年书了,这个是我们私下聊的,希望刘总可以和大家分享一下。

    刘瑞:这个问题有悖于我们目前政府的房子是拿来住的。然后我们要有正能量,要有我们的价值观。但是对于我们真正的回到现实生活中,我觉得真的晚买房不如早买房。

    王朦:深圳的始点,是不是您建议是刚需的观众朋友,其实也是晚买房不如早买房。

    刘瑞:对,因为深圳的价位,全球的推进。包括现在有一个大弯曲的理念,我们整个广东要实现大弯曲。包括深圳的发展,未来的前海还有后海,包括往全球的金融都市推进,还有深圳有这么多的新区,什么南澳、平山、龙华新区,这么多的新区是推进,它的城市的更新配套,轨道交通,包括生活配套,教育资源全部都是往上推进,我节的这个时候未来深圳的价格,长期是比较看好的,很难是再往下走的。

    王朦:包括东莞和惠州也是一样的。

    刘瑞:因为东莞和惠州是在解决我们整个深圳的,在深圳无法实现居住置业,然后又希望能够在常留深圳,在深圳能够有一个居所的这样的一个客户群体,我们的购买群体,它就会解决了这个东莞的塘厦这一带和惠州大概惠阳区的那一带。因为现在深圳政府和惠州市政府,还就和东莞的政府都是力图,尽全力的解决未来的交通问题,轨道交通和路面交通都在解决,未来会很顺畅。

    王朦:好的,谢谢刘总,我们现在进入网友提问时间。有一位网友问如果买惠州二手会比一手值得买吗?

    男:惠州的二手在我看来比一手的价格,有一些小区的价位差不多的,但是有一些小区价位是低的。但是现在主要有一个什么问题,他惠州的二手和东莞的二手有一个过户的时间流程比较长,它一套房子从你看好房要去买到你收到房子,可能基本上是需要五个月,半年左右的时间。

    王朦:所以我们的时间成本非常高。

    刘瑞:非常高,而且它的评估价格相对比较低,就是你贷款的成数可能到四五成,首付比较高。

    王朦:所以大家买这两个区域的时候不要只看我们的总价,还要看我们的时间成本和首付成本。

    刘瑞:对。

    王朦:好的,我们进入下一个问题,平山的商务公寓未来会如何,就是渠道我们刚才非常感兴趣的我们的商务公寓未来会如何。

    刘瑞:是,平山的商务公寓比较好一点,不限购,不会占用我们的购房指标和名额,但是公寓。

    王朦:具备一定的政策风险。

    刘瑞:对,公寓也没有什么政策风险,除非你是改造公寓,商改住或者厂房该住才会和政策冲突,公寓还是比较看好的。

    王朦:好的,我们再往下看一个留言,下半年新房二手房走势如何,我觉得这个问题非常的难,我们也听一下刘总给我们的分享。

    刘瑞:今年总体来说无论是金融信贷政策,还是从我们的政府对购房的政策,对于发展上面的政策来说,我觉得今年的走势会比较平稳。

    王朦:会比较平稳。

    刘瑞:对,下调的幅度和空间对于深圳而言,和周边而言基本没有太大的下调空间,它目前主要是为了控制房价的上涨速度,而不是要打压房价,打压这个目前的这种。希望它下调,整个的这种意愿和规划,它是要保持房价的平稳增长。

  • 深圳新浪房产 05-16 17:01

    刘瑞:我们往下走。这个是看单价买房,接下来讲一下看单价买房。我们很多的网友希望能够给予一些建议,在单价三万左右哪儿买比较合适,单价四万左右哪些买比较好,五万、六万哪儿比较好。我大致的罗列了一下,三万我认为目前在深圳买新房,三万的均价买不到太优质的房子。

    王朦:还能买到吗?

    刘瑞:三万的均价,如果说社区规模比较大一点的,发展上面品牌比较优质一点的,这个价位可以说深圳买不到的,知道退其次比如说林深地带。比如说林深的东莞,类似于这样的一些镇,那么价格基本上在三万左右可以买相当优质的房了,类似于像洋房,或者说一些别墅,联排别墅基本在三万左右的均价还是可以实现的。我觉得有的时候退一退,像深圳。如果你在福田工作,在罗湖工作,在南山工作,其实你去到塘厦这一代也就是三十几公里,大概从市区内到这边来就是三十公里上下,二十几公里。相比我觉得这儿可以接受的,但是可以住到很好的房子。如果这个价位你如果接受不了,可以想一想北京,北京的一环二环,现在去到了五环六环,它的距离大概在八十公里、一百公里,这种情况下面我们比他们幸福多了。

    王朦:所以人比人气死人,比一比咱们有幸福感的。

    刘瑞:对,如果三万左右一定想在深圳买的话,除非是一些稍微比较旧一点的二手房,比如说像我们之前说的关内外,其实现在没有太多的关内外之分。像关外稍微远一点的,房子稍微旧一点的,但是有的小区还是可以淘到好房子。四万的价格深圳还是比较有空间的了。

    王朦:四万比较有空间。

    刘瑞:对,像我刚才说的龙岗的部分盘,还有平山的,还有光明新区的,还有我们龙华的观澜这一代都可以淘的四万左右均价的房子。

  • 深圳新浪房产 05-16 17:00

    王朦:明白了,谢谢刘总给我们的分享。

    刘瑞:好的。

    王朦:好的,想继续谈一下您对租金的看法,租金的看法对于我们首次置业者是怎么样的一个指标。

    刘瑞:租金这一块,其实我觉得可能就。因为住宅它的回报率,可能基本是三个点左右。可能更多的你买住宅,不一定会去考虑到它的租金问题,如果你买写字楼、商铺,会考虑追求它的回报问题。

    王朦:是的。

    刘瑞:关键就是你投入了,然后你对于月供的规划,还就资金补月供的规划,这一块肯定要找平衡点。但是我做了这样的一张图。

    王朦:我们想听刘总分享一下。

    刘瑞:关于全市目前价位的片区价位的分析图。深圳的均价在五六万左右的均价,所以说你要花四万块钱左右,基本就是说在光明,或者靠近平山,靠近临深地带的价格,现在基本都是四万左右。你像龙华目前都是在五六万,像龙岗基本也去到了五万左右,像比较最近三到五年的新房和二手房,一手房和二手房。市内的像福田、南山,价格基本都去了十万、四五万左右,包括宝安中心区,就是前海那块。罗湖的价格位现在和龙华差不多,基本开新盘均价是六七万的样子。

    王朦:如果的角度,罗湖和龙坂片区比较呢?因为罗湖也是有一个旧改的概念,不知道您怎么看。

    刘瑞:罗湖其实未来旧改到位了以后,现在很多的恒大都在那边拿了很多的旧改,我觉得旧改如果到位了以后,未来罗湖的大环境还是会发生很大的变化,很大的改善。但是它毕竟是一个老区,这样的速度可能未必能够达到像政府给予我们的推进速度的预期,因为他会涉及到拆迁改造的问题,一个拆迁的问题,拆迁安置问题。所以这个时间像之前说,白石洲那一代,都说五年左右如何实现拆迁改造,其实推进过程中基本上去到了十年左右的时间。如果罗湖去五到十年左右的时间,如果整个大面积实现60%、70%的拆迁改造,可能去到十年到二十年,或者十五年左右。

    王朦:那么可能对于我们首次置业者,尤其对于投资的观众朋友来讲,可能不是非常的划算。

    刘瑞:对,所以我还是建议买一些新的,就是价位如果说承受能力比较有限的话,可能还是选择龙华、龙岗。因为龙岗未来可能是一个教育基地的概率比较高,然后还有平山,或者说这边的光明,类似于这样的一带,或者靠近宝安机场的一带可能比较好。

    王朦:明白了,谢谢刘总。

  • 深圳新浪房产 05-16 16:59

    王朦:这个盘好像也是做了挺久的推广了。

    刘瑞:没有,它自己推出来有新货,就是北站往西,往保安方向的下一站,它是与南山西地的地块,其实贴着龙华北站,它的价格大概是6.5万左右的均价。

    王朦:您觉得这个价格非常有诱惑力。

    刘瑞:那个盘还是很不错的,很优质的。

    王朦:对于首次的职业者也是吗?

    刘瑞:对,我刚才谈到的几个盘。因为现在离市区为近的就是龙华,龙华是新区政府定位为新区未来的规划还有推进的速度会很快,它的城市的更新的计划,推心的速度也会比较快。

    王朦:您自己在龙坂片区里面,这三个板块觉得哪一个板块潜力最大。

    刘瑞:看价位,看自己。真正自己的规划,你的房款可以接受的价格,你的首付的多少,取决于你选择什么样的房。比如说我定位两房,我的首付可能只有一百万,我想在深圳,而且又在龙华周边买,我觉得可能两房的70平方左右,大概的价位如果说是一百万的话,可能选择三百万左右的房子。三百万左右的房子,可能选择观澜和坂田,或者龙华中心区,城区里面比较好,因为是四号线的延长线。包括观澜现在也有未来的交通比较便利的,它的潜力也会比较大。

    王朦:所以投资收益率的角度来讲,您觉得观澜不错的。

    刘瑞:对,如果我要买两房的大概价位四百万左右的,可能靠新区这一代比较好,靠近福田这边,因为未来这一代是潜力无极限的。

    王朦:算是福田的后花园。

    刘瑞:对,我原来做一个课程是房信网的,对外讲了一个公益课,当时讲的课程的名字叫做福田过去的后花园,现在的宇宙中心就是龙华,所以龙华潜力很大。

  • 深圳新浪房产 05-16 16:57

    王朦:对于首次置业者比较倾向二手房。

    刘瑞:对。

    王朦:针对龙坂片区吗?

    刘瑞:不是,就是整个的购房这一块的规划来说,我个人比较倾向于这一点。因为你一手房还是要有。没有拿到房子,不能出租,而且每个月还有供楼的压力,这块可能次一点。

    王朦:我们现在很多的年轻人,首次置业的时候同时考虑到一个投资的需求,所以这个角度来讲的话,就是未来升值空间的角度来讲,您推荐新房还是二手房?

    刘瑞:其实深圳来说都差不多,一手房和二手房的价格上面没有太大的差异,像我刚才说的龙华和南山都是,可能相对来说二手房还会价位稍微低一点,因为业主有的时候可以真正的淘到一些好房,淘到一些比较急售的业主,或者对于价格不是过高的预期,透支未来的价格空间,这样的二手房闭合好一些,选择性更大一些。

    王朦:存在不存在这样的情况,现在市场限购比较严重,开发商急于走货,所以说我在推第一期的时候,可能定的价格稍微低一点,这种情况会不会对于我们的购房者也是一个利好。

    刘瑞:平时我经历的一些发展商和房源、楼盘来说,对于深圳这个地方好像没有太多的发展商愿意目前自己低于市场价去入市开盘,推未来的盘。当然也有,像龙华前年有一个入市的首次进去的会比较低一些,低于市场价两千块钱左右一个平方,当时大家的预期是四万五左右,但是它开盘出来的时候,最低的价格有三万九。

    王朦:这样想起来觉得当年没有买是巨大的失误。

    刘瑞:对,当时它的均价基本是四万二、四万三,比较有诱惑力,当天出现了万人抢房。还有我说的龙光玖钻也是,其实它现在对于红山的整个的片区规划来说也是比较价格低的。

  • 深圳新浪房产 05-16 16:54

    王朦:我们看华创的盘,会把它的单价作为参考吗?因为这个是一个最近大家关心的热点问题,它是商务公寓。

    刘瑞:对,它目前是商务公寓,不限购不限贷的,基本是以小户型为主,大概三十多平方,四十多平方的小户型,都是我们年轻人,小白领比较热衷的。还有一个就是在龙华新区这边,我觉得在龙华买房其实新区也是比较核心的地方,未来的升值潜力和空间,和居住条件和环境,包括交通的环境都是比较好的。

    王朦:现在很多人觉得那边的价格挺高的。

    刘瑞:也不算是太高,那边的价格现在有一个盘,目前的价格均价大概也就是在五万七、五万六的均价,这个价格是非常有诱惑力的。包括我做的这个图也是,都是以这个盘为核心做,做的这个图。为什么它的价格,因为周边的二手价格目前都是去到六万五左右的均价,它这次龙光集团推出的这个项目还是比较有吸引力的。

    王朦:所以这个片区,一手房源低于二手房源的价格。

    刘瑞:不是,这个属于个案。基本前面的像龙光,前面北站边上的也是有一个盘,去年卖的,那个价格基本都是去到了七万五左右的价格,住宅。这个也是公寓性质的,一个是商务公寓,一个是商务办公,商务公寓它是五梯八户,97-118平方送精装修,3.1米的层高,就是在九方那一带的,在地铁的红山站那一块,它的价格也就是均价在五万六左右,它有一栋是商务办公楼,4.5米的层高。4.5米的层高,价格基本上在5.7万左右,我觉得是特别有吸引力。

    王朦:比较有诱惑力。

    刘瑞:比较有诱惑力。

    王朦:所以对于我们首次置业的观众朋友们,也是比较有借鉴性的。

    刘瑞:对,这个就是目前整个龙华来说,它的整个价位的走势,各个片区的走势。

    王朦:明白,谢谢刘总。我们可以继续往下看吗?

  • 深圳新浪房产 05-16 16:53

    王朦:下午好,欢迎收看由新浪乐居打造的首次置业课堂,我是本期的主持人,来自金地集团的品牌经理王朦。这是我们首次置业课堂的第二课,先介绍一下我们这节课给我们分享的老师,董事副总经理,Q房网经营会会长刘瑞先生,从业经历16年。刘先生将会将天给我们分享四个方面他的从业经验,一个是同片区新旧房源如何选,同价位不同片区怎么选,看单价买房怎么买,看总价买房又怎么买,欢迎刘先生。

    刘瑞:好的,大家好,我是刘瑞。很高兴与大家共同来交流我们本堂课的课程。

    王朦:刘先生,可以给我们分享您今天主题的PPT吗?

    刘瑞:好的,今天我给大家分享的第一个问题,首先是同片区同房源,新旧房源的对比。

    王朦:相信很多的观众朋友们非常的关心这个问题。

    刘瑞:对,我准备了几个数据,我是从龙坂区过来的,专门负责管理龙华、坂田和观澜这个片区,所以我今天对于我管辖的片区,做了几个数据,新旧房源,挑了几个房源给大家做对比。首先讲一下龙华的二手房,二手房分为三个片区,三个不同的价位。第一个是我们的龙华新区,最近政府推动的二线拓展区。这个新区的房价目前的二手均价基本都是在六万五、七万左右。

    王朦:走到六万五、七万。

    刘瑞:对。第二个就是龙华中新区,里面的老区和坂田区,那边的价格都是在五万五、六万左右。第三个片区就是观澜片区,那边的价格基本都是在四万五左右,四万、四万五。

    王朦:听到这个价格我的内心也是非常的纠结,因为我自己就是刚才刘总提到的一些开发商的员工,在2014年的时候我那边的单价才一万多,现在已经到了四五万。

    刘瑞:是的,部分现在龙华。刚才我说的是整个龙华坂田那一带二手房的价格,一手房的价格和二手房价格没有太大的差异,基本像观澜那边现在的一手房均价基本都是四万二左右,我们最近有一个发展商推出的就是基本成交的均价就是四万一、四万二。

    王朦:和2014年底的价格相比就是2.5倍的增长。

    刘瑞:对,然后还有就是坂田那边,坂田最近也是在推一个热销盘,就是华创。华创的价格也是在大概五万块钱这样的价格。


  • 深圳新浪房产 05-05 15:42

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  • 深圳新浪房产 05-04 16:53

  • 深圳新浪房产 05-04 14:29

    嘉宾讲师:Q房探刘瑞,龙坂区董事副总经理

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