深圳商务公寓还能买吗？
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04-20 19:24
深圳的“商住房”会不会出台政策跟进？深圳市房地产研究所李宇嘉博士做客乐居直播间，对“商住房”和商务公寓的概念进行全面区分。他表示，“商住房”从规划源头被堵死，未来将不复存在。深圳商务公寓需求旺盛，限购的可能性不大。
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04-20 19:24
从源头堵死 “商住房”将绝迹:
对“商住房”打击力度的最大的就是北京、上海和广州。从21日上海出台政策文件来看，基本停止了对商办类的规划审批，而且在售的必须要整层的销售或者整栋的销售，其实是从规划和统一供应的源头上已经彻底堵死了“商住房”的路。
“商住房”严控是从北京最先开始的。2016年，北京“商住房”市场异常火爆。由于2016年北京的房价上涨后，2016年10月北京出台调控政策，9月30日出台的调控政策最核心的就是不允许外地人买房。限购之下，外地人几乎无法在北京买商品房，所以导致了2016年北京的“商住房”销售量达到6万栋，还比住房还要多。
3月26日，针对“商住房”调控的政策靴子落地，从规划、销售、购房资格、信贷层面对商住精准“打击”，从源头上把“商住房”的路堵死了。上海这次出的政策也是，同样从在售，从规划源头上彻底让“商住房”退出了历史舞台。不管是在售的、规划的、增量的未来都不可能有这种产品诞生了。
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04-20 19:24
商务公寓不是“商住房”:
商务公寓具有合法产权，必定会继续存在，而“商住房”类住宅严格规范后将不复存在，这是趋势。
在深圳建筑规范中分为商品住房、商务公寓、办公用房、商业用房，其中非住宅类的商业用房和工业厂房就叫“商住房”即类住宅，商业公寓跟它是并列的。
“商住房”商业用房和办公用房本质是用于实体经济，企业办公和个人创业办公。但商务公寓具有居住属性，明确有独立卫生间的，有可以接入天然气的，跟住宅的的设计规范完全一样。跟商品住宅的唯一差别是产权，商业用地土地使用权是40年。
商务公寓，在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖，商务公寓一类产品是合法的，但是“商住房”类住宅打“擦边球”，是政策的“灰色地带”。
在建筑规范上是没有商办类住房，酒店式公寓、公寓式办公，在建筑规范里都是不存在的。类住宅一般是把办公和工业厂房切割，切割改造成具有住宅功能的房子。其实，很多商业、工业用地是拿7%的配套以创新产业为借口拿来卖，用7%的配套打擦边球，建了公寓式办公，因此才衍生了“商住房”类住宅的出现。
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04-20 19:24
深圳商务公寓需求旺盛:
深圳的商务公寓跟北京、上海是不一样的，因为深圳，首先来讲深圳年轻人口比较多，创业创新的氛围很浓厚，购买物业、投资物业的情绪很高涨，所以深圳存量房的流通率，换手率都很高，2016年的换手率达到了8%，而北京上海只有3%-4%。
商务公寓是宜商宜居产品，针对一些金融个人创业和居住为一体的需求，深圳这一需求比其他城市要旺盛得多，商务公寓的空置率很低。
商务公寓总价比住宅低，而且比租写字楼成本低，像互联网、金融、科技公司，对小面积的办公需求很大，因为这类公司不需要生产类空间，这类对商务公寓的需求很大。
另外，深圳一些非户籍人口比较多，对没有购房资格的人来讲，买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群，租期长的可能会租商务公寓，因为商务公寓很多在商务中心区。这个是深圳相比于其他城市的几个不同特点。所以深圳商务公寓，还是一个不错的产品。
“商住房”将被终结，已经是铁板钉钉的事实，北京上海“杀鸡儆猴”，深圳也不会很远，这是大势所趋。相比之下，商务公寓的未来是无限光明，由需求衍生的合法市场，规范之后只会越来越好。
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04-20 19:24
买“商住房”要警惕三大风险：
买“商住房”会有哪些风险？如果政策出台了，会有被拆掉的风险。商业和办公产品，深圳最小面积应该是200平米、层高约4.5米，一般通过左右分割或上下隔断，改造成面积较小的类住宅，这样以后被拆的风险很大。另外，是有安全隐患。类住宅的消防安全配套是按照商业办公标准，如果住了人的话，每个单位空间的消防和安全的这种设施是不够的，所以是有安全隐患的。第三，因为土地性质和体量是比较大，从未来投资的前景来讲，转手税费高，往往很难转手.
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04-20 19:24
李宇嘉：上海在售的公寓都不能售给个人，已经完成购买流程的则按原来的流程去走，但在新政后只能卖给公司，广州也是。
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04-20 19:24
李宇嘉：类住宅的建筑方式是有消防、安全隐患的。建议大家不要去购买这种房子。
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04-20 19:24
李宇嘉：商务公寓是明确可以接入独立卫生间的，是可以接入天然气的，现在市面上的一些在售项目会明确标注是商务公寓，是有居住属性的，跟商品住房的区别就是土地是商业用地，产权是商业用地的茶全，去购买是完全合法的。但是类住宅不一样，首先类住宅在建筑规范里是没有的，因为是把办公和工业厂房切割改造成变向具有住宅属性的东西，但是在用地规范里是不允许留有天然气接口的。
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04-20 19:24
李宇嘉：商务公寓现在多是年轻人在买，他们对教育和医疗的要求没有那么高。
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04-20 19:24
李宇嘉：深圳商务公寓是商务公寓，类住宅是类住宅。其实商务公寓一直发展的都不错，但是类住宅不一样，类住宅是什么呢？比如在一些工业用地上建的公寓，这个是属于类住宅。
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李宇嘉：现在北京上海的类住宅很多都是小商小贩在做，所以会很乱。
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04-20 19:24
1、一线城市中，北上广都已限制商住，山雨预来；
2、商住的今生前世？
3、北上限制商住的力度很大，为什么要一棍子打死？
4、深圳商住的基本情况？
5、深圳会不会跟进？
6、未来商住，风险还是机会？
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04-20 19:24
深圳房地产研究中心高级研究员 李宇嘉
上海暂停“类住宅”项目网上签约，并全面清理规划、在建和在售项目，揭开了大城市当前供地乱象和困境。一边是住宅需求嗷嗷待哺，但京沪深近几年宅地供应年均下滑30%左右；一边是服务业对GDP贡献高达70%，而占存量建设用地近50%的为工业用地，低效闲置、难以盘活；另一边是商办用地建设大量配套严重不足、安全隐患突出的“类住宅”。乱象和问题，已严重影响未来大城市供地。
从2017年开始，我国大城市供地政策出现新的变化，一是供地要与人口流动在空间上匹配，人口流入多的城市要增加供地，这与过去大城市“一刀切”地缩减供地并以此作为人口控制工具完全相反；二是增加住宅用地比例，契合人口净流入、就业率高的第三产业大发展的趋势，这意味着要减少非住宅用地；三是盘活存量用地，即新增用地减少，空间需求转向存量二次开发。
近年来，国家划定大城市边界，批复缩减新供地的城市总规，并非是抑制大城市空间需求，而是倒逼主政者转向存量盘活，释放低效产业和商办用地。但是，基于短期固定资产投资和税收贡献的考虑，大城市每年产业和商办用地供应均占60%以上的新增份额。同时，政绩考核上下其手，城市各区政府也有招商引资、发展工商业的内在激励，区域地标和工商业项目遍地开花。
问题是，产业讲究积聚效应，依赖人口聚集，商业讲求商圈培育，背后则是购买力在支撑。因此，即便建起了高楼、园区，但招商、商家入驻非常不理想。笔者所在的深圳，每一个旧改片区都要配套商办，即便中心区的商办综合体，二楼以上不乏大量空置，外围商业办公空置已成常态。因此，为了提振开发商积极性，回笼资金，捆绑建设部分可销售的“类住宅”（酒店式公寓和商住房等）已成普遍现象。
上海此次叫停的146个类住宅项目，多位于嘉定、松江、浦江等城市外围。已启动“商住房”限购，全面叫停新批商住项目的北京通州，更是占据全市商住房销售30%的份额。
2011年以后，大城市启动住房限购政策，房价地价快速上涨，“类住宅”成为突破限购，分流需求的出口。规划设计上，原规定不低于150平米、不高于4.5米高的商办单元被横竖分割成50-60平米的小单元，天然气禁入、公共卫生间等设计规范也被突破，以迎合需求并大规模向市场推出和销售。
2012-2016年，上海共出让691块经营性用地，“类住宅”地块达359块，占比52%。2014年，深圳“类住宅”在商品房成交中仅占4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%。
由于商办地价低于住宅地价，加上没有教育医疗等公共配套，“类住宅”销售价格（包括租金水平）仅为同类商品住房价格的60%（深圳为80%）。同时，大城市房价暴涨，刚需、被限购的外来人群购房需求、投资需求大规模爆发，“类住宅”不限购、低总价的优势特别突出，销售端异常火爆。
2015-2016年，深圳商务公寓等“类住宅”成交量比2013-2014翻了一倍，相当于2010-2013年的5-6倍。2016年，深圳“类住宅”价格达到52700元，比2015年上涨了10.9%。
北京“类住宅”市场更火爆，2016年全年成交商住房6.8万套，比2015年增长了196%，接近全年普通住宅成交的1倍，占商品房成交总数的60.1%，成交均价达到2.9万元，比2015年上涨了14%；2016年，上海商住房成交275万平米，同比增长145%，商住房的销售均价达2.57万元，同比增长23%。
本质上，“类住宅”迎合了住宅需求旺盛，特别是刚需购房和租房、投资性购房，也反映大城市住宅供地不足，更是土地用途管制下，市场绕过监管获取“管制外收益”的结果。
监管在规划、设计、审批上要诟病，但区域发展“房地产化”、短期政绩考核、产业人口不积聚是根本。大城市遍地开花、多布局于外围的“类住宅”，尽管作为租赁市场成为中低收入“落脚”城市的选择，但造成城市功能和空间结构混乱，生产和生活性交通交叉，倒逼公共配套高成本四处铺开、城市病积重难返。
近年来，随着大城市相继启动旧城改造，“类住宅”也在衍生，如顺应创业创新潮流，工业用地上建设可分割出售的创新型产业用房、创意园区用房。上海深圳手握工业用地，不愿支付转住宅的高额补缴地价、不愿补足配套的国企和园区最积极。
再如，为盘活存量低效商业用地，培育租赁市场，2016年国务院39号文提出鼓励商业用地改造为租赁住房，开发商打着租赁的旗号，政策红利和漏洞尽享，开展“以租代售”业务，表面是机构化租赁，实则是“类住宅”的另类开发和销售。
2017年及未来，盘活存量用地是房地产市场的主题，也是楼市供给端的重大变化、长效机制建设的重点内容。但是，“类住宅”碎片化穿插于工业和商办，且2011年以来大规模规划和建设，未来将相继进入供应和入住阶段，一旦规模化、已形成事实，大城市盘活存量和增加宅地的新策很难落地。
笔者认为，土地用途管制和规划上的体制改革和机制创新亟待推进。首先，控制地方政府基于短期固定资产投资和税收考量的低地价招商，避免低效工业屡屡登堂入室、综合体遍地都是，避免随后变相发展房地产业，“子产业”大过“母产业”的乱象，掐断“类住宅”生存空间。
其次，新兴产业要从“落地”变为“落房”。地方政府给予新兴产业扶持是必要的，但要从过去的土地支持转变为办公空间支持，避免新兴产业利用多余用地发展房地产。
再次，存量工业用地很多集中在城市中心区，盘活的经济和社会价值很高。要以地均产值、就业人口为刚性指标，建立划拨类工业用地和园区腾退红线，触及红线的工业用地和园区一律由政府收回，实现园区集中化、集约化。
最后，以土地出让净收益全部用于公共服务设施供给为切入，加快推进低效工业和商业片区转作住宅片区的规划调整，降低存量用地盘活成本，增加住宅用地有效供应。