2017资产配置新动向财智对话

深圳新浪房产 04-20 03:12

   主持人：谢谢曲建博士给予我们这样意味深长的结尾。由于时间关系，今天的论坛也要告一段落了，最后我们再次热烈掌声送给三位嘉宾，同时我们要邀请主办方、合作方的各位领导和嘉宾一起来到舞台合影留念。再次感谢各位的光临，谢谢大家！

    再次提醒各位，对于塘朗城Town寓有兴趣的朋友可以随时和营销中心工作人员取得联系，样板房全部开放，随时欢迎您的参观！

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  主持人：刚才这位女士还谈到一个问题，关于南山智慧中心对整个深圳格局的变化，有请曲博士为我们做一个总结。

  曲建：刚才这位女士提到创新中心跟房价之间的关系，中国的房价我不谈，这是叶女士负责的事情，我的工作不负责谈房价，但我要跟你讲一个故事，在座各位可能都去过美国，美国有东海岸、西海岸，它的创新中心在西海岸，你们如果想看一个城市被定义为创新中心，它的房价是怎么走的，最好的参考目标就是硅谷和旧金山，你近期去看硅谷和旧金山，再到东海岸去看看，冰火两重天的感觉。上两三个月，我们从旧金山回来，那个地方气候跟深圳很新，房价热度和深圳也很像，因为它集聚了大量的创新型人才，而且当地人研究的问题也跟深圳人很像，说这么高的房价能不能支撑住创新的发展？房价高了，到底对创新有什么样的作用？美国人的答案是高房价只能集聚高等级资源，低房价是低端产业集聚区。

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【提问】

   刚才三位老师也说了，假如每个人有600万，大家首先会选择房子，我想问一下叶檀老师，在调控政策下，如果选择楼市产品作为投资配置的话，您个人首选哪一类产品？比如说地铁上盖物业、学区房、公寓还是写字楼？您会怎样排列？

    刚才曲建博士说南山会作为深圳的智慧中心，深圳智慧中心的形成将会对深圳楼市格局产生怎样的影响？

    叶檀：我是第一看城市，第二看城市的地段，第三看开发商。如果开发商好，是一个好的品牌，我肯定会买。至于我是不是买学区房，是不是买地铁上盖，有钱肯定都买，但现在学区房我不太考虑，并不是学区房不好，而是我没有这个需求，其实这些都是稀缺资源。地铁上盖不同的楼盘对应的要求是不一样的，比如说你买住宅，投资住宅你是看资产上升幅度的，一年上升10%还是20%，你的收益有多少，你是以出售获得的回报来覆盖成本，所以你要考虑的是房价涨多少。如果投资商业物业、写字楼，这个时候考虑的不是卖出去之后回报有多少，因为通常来说商业物业现在已经有房产税了，相对来价格也比较低，我们当时买进来250万或300万，买进来之后你要考虑投资回报率，每个月必须在3%以上你才去买。写字楼跟店铺又不一样，店铺最好的是小区下面，比如一个大小区，几十万人居住，这样的小区通常门店回报率是最高的，而现在回报率最高的写字楼是交通中心的地方，通常价格不高、租金高的地方回报也是最高的。

    刚才那位朋友说限购了怎么办，我是觉得很有可能限购的，限购通常是一个反向指标，限购越严厉的地方肯定是经济越发达的地方，现在只是说不让你买，但有些东西他没有办法解决，比如说最好的医院在哪里、最好的学校在哪里、商业中心在哪里、年轻人创业中心在哪里，这些东西肯定在一线城市，他没有办法改变中国的这种状况，资源集中，政治中心、经济中心集中的状况不可能改变，不可能改变的话，你如果不是短炒，买了放在那儿就行了，不用太担心，它就是一个反向指标。

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   主持人：关于商务公寓限购的问题，我想是大家特别关心的问题，活动开始之前我也和舒良成舒总有一个简单的沟通，就这个话题，我们占用舒总两分钟时间为我们做一个简单的解读。

    舒良成：关于商务公寓限购的问题，个人觉得对于深圳关内来说，限购与不限购意义都不大，大家都是深圳人，应该都知道，罗湖、福田、南山，现在可售的商务公寓非常少，我也跟规委聊过，他们是这样解释的，对于深圳的房价来说，商务公寓只是作为参考，并没有纳入计算。

    你关注的估计不是限购问题，可能是关心商务公寓的价格会不会下行，短时间内，一年或者半年的确有可能，深圳这个城市对资金很有吸引力，刚刚这位女士提到货币的问题，货币发行量非常大，为什么河南或其他地方的房价并没有涨，而深圳、上海涨得比较厉害？深圳这种城市以后肯定是财富集中的地方，所以我觉得长时间你不用担心。

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【叶檀】

    商务公寓，北京和深圳，我觉得从经济发展前景来说都差不多，北京限购了，深圳会不会限购？深圳只要继续涨，会限购。现在限购的本质是减少你的需求，你要投资，尤其是投资客的需求，你在这儿五年不到的时间就想买房子，不行，其实是增加成本和增加时间风险的过程，如果深圳继续大涨，像前两年这样大涨，一定会限购。这是我自己的猜测，我推测按照现在房价的增速，包括今年的1、2月份，虽然成交量下来了，价格也下来了，但有些城市的成交量还是蛮高的，包括深圳现在也是硬压着不让你交易而已，这是硬压下来的数据，不能作准，只要稍微放开一点，我估计就会反弹。当然，按照1、2月份这样的情况，房价均价没有上涨，而且稍微有点下行，限购的可能性不大，如果又有上涨、又有反弹了，新的政策又会出来，请密切关注。

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   主持人：首先请曲建博士冒着被撤职的风险为我们预测一下西丽高铁站的通车时间。

    曲建：其实没有什么风险，如果在座各位阅读一下报纸，都已公布了，现在西丽高铁站已经进入到前期规划设计阶段，所有信息都是公开的，“十三五”期间就能形成相应的运行，比如说一个重大的工程项目，从前期的工程设计，到中期的工程施工，到后期的项目运行，“十三五”期间大家就会明显感觉这几个阶段往前推。值得高兴的是对西丽高铁站影响很大的因素被排异出去了，原来那块地就比较干净，不存在征地拆迁的问题，所以我比较看好它的前景。

    主持人：刚才您问了叶博士两个问题，武汉这个问题我是这样想，叶博士现在正在博客上开启一系列关于副省级城市的文章，刚刚点评完青岛和宁波，我建议叶博士接下来写写武汉。另外一个问题，关于北京和广州商务公寓限购的政策，这确实是目前关注商务公寓的投资者特别关心的问题。

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 【主持人】

    关于货币超发，这确实是一个很复杂的问题，关于这一点，我想请张教授多说几句，我们看到很多货币超发的理由，包括企业债、政府债，但现在过高的货币超发已经引起了国民普遍的不安、恐慌，您做了这么多年宏观经济研究，跟决策层面有很多接触，这背后有些什么样的思考？

    张立群：刚才谈到货币超发问题，我想首先和国际金融危机之后，我们国家在外贸政策方面，当时坚持人民币没有跟随其他货币比较明显的进行调整，中国的贸易顺差有几年时间扩大的比较快。在这个过程当中，外汇储备在持续增加，外汇储备实际上就是央行用人民币买进来，相应的人民币就投放出去了，实际上这是强制性投放。但是这个投放和一揽子计划、国内的投资扩张正好结合起来，政府通过投融资平台，他也在找钱给我们，而这些钱也不都是无效的，比如高铁，我们现在在享受它的福利，高铁如果没有这段时间集中资金搞建设，是建不起来的，包括很多城市的公共设施，包括其他的道路基础设施，其实都和政府在这期间大量的建设分不开的。中国政府过去一些年虽然也举债，但和欧洲不一样，欧洲政府举债是用于消费的，比如养老，或者人们生活支出的缺口他用发债来解决，而中国这次地方债务的清理，大部分地方债都有实际建设项目对应。

    货币超发的问题，首先我们要看到发出来的货币并没有闲置，还是在发挥作用，还是在调动供给，所谓通货膨胀，就是货币发出去了，需求扩张了，但供给没增加上来，价格会涨上去。房价房价上涨和城镇化的矛盾结合在一起，特定的区域人多地少，矛盾很尖锐的时候，房地产供不应求就有房价上涨的根源，这个根源就可能引起投机，投机会引起房价快速上涨，对于这个问题，我们一直在想办法治理它，但总的来看，我们的总供给，无论是食品的供给、农产品的供给，还是各种工业品的供给，现在都是充分的，在有充分供给保障的前提下，我们不存在出现迅速的价格伸张，人民币很快的不值钱，人民币的购买力是由中国的供给水平来保障的。

    我也不好跟大家说美元会持续升值，美国政府利率基本接近零利率，然后通过数量扩张，就是美联储购买美国国债，还是要通过美元的投放，它的投放和GDP增长反差在一段时间比咱们还要大。从特朗普政策来看，仍然是扩张政策，特朗普是两边讨好，比如讨好草根，我要给你保障就业，我要增加就业，就要扩大开支，军费开支、基础设施开支，增加就要花钱。另外，我对富人承诺要减税，一方面减税，一方面扩大开支，所以美国政府的财政赤字，按照特朗普的思路，两边都满足的话，赤字缺口还要扩大。但现在耶伦主导的美联储把量化宽松货币政策在截止，而耶伦的任期是到明年2月份，特朗普上台之后，财政年度还没开始，只有当两院通过了他的财政预算方案之后才能落实下来，这个窗口期，美联储还是在加息。但从过去的历史来看，美联储的货币政策和财政政策绑定得很紧，美国的长期国债利率就是美国基础利率的矛，我想美国未来量化宽松政策退出的步伐不可能很快，它会逐步减缓，而两种货币的比值和货币政策紧密相关，中国的货币政策开始强调中性，开始收，美国的货币政策有可能放，从这林点来看，我们可以对人民币兑美元的比值未来会不会持续贬值可以做一个基本判断。

    并不是货币超发了，就导致需求膨胀了，恰恰相反，我们现在的有效需求还是相对不足的，我们需要扩张有效的投资需求和有效的消费需求，在生产过剩的背景下，我们才具备倒逼的环境，倒逼企业要做得更好，你做得不好，大家就不买你的产品。现在我们的去产能也在强调要用市场化、法制化的方式推进，市场需求一旦恢复，钢厂、煤矿要恢复生产你有自主权。市场调节的背景下，总体来看我们还是要淘汰掉低水平产能，通过竞争，优胜劣汰，把符合更高要求的企业选拔出来。

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【提问】

    我想问一下叶檀博士，您把深圳房价上涨归结为货币超发，但同一个国家的河南为什么房价不涨？当年我们也见识过“君子兰风”，深圳的房价有没有羊群效应的成分？

    叶檀：你说的是心理上的问题，我想说经济上的问题，中国人的从众风、赌博风全球第一，所以环着整个中国的边界，有一圈赌场，人家自己都不赌，针对中国人设立赌场，包括东南亚，甚至连朝鲜都有特区赌场，中国人的赌性毫无疑问很强，有从众心理，那个人赚钱之后，我不赚就是对不起自己，而且中国人的羊群效应特别强。

    同样是货币超发，为什么河南的房价没有深圳涨得那么厉害，很简单的道理，就是什么地方的经济溢价和想象空间最高，很显然河南的想象空间完全没有深圳大，深圳整个城市做好了之后，又造了一个新的想象空间，整个广东省造了粤港澳大湾区，新的想象空间已经不是一个城市了，而是周边那么多城市有同样的想象空间，所以哪一个城市的经济红利最高，想象空间就最大。

    还有一点是人口和教育文化，很多人愿意到深圳来，中国什么地方房价最高？北京，我们一直说上海是中国的商业中心，从房租来看，毫无疑问北京是中国的商业中心。为什么深圳还有想象空间？因为它跟香港对标，人均本外币存款、经济发展都不比香港差，但房价低很多，对标系统不一样，一下子造出了很大的想象空间。我认为深圳的房子缓一年，如果没有新的举措的话，你看好了，它还会继续对标的。

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【提问】

    请教叶博士，根据您刚才讲的，房产配置不要超过总资产的50%，现在不少高净值客户在考虑配置以美金计价的香港保险，我想听听您在这方面的建议？还有现在的全球税务申报系统CRS，我们在做全球资产配置的时候要注意哪些问题？

    叶檀：能不能买房？当然能买，关键是钱怎么出去。

    原来深圳人民这么坏。现在最难的事情是钱出去，第二步是你出去之后买哪些，你刚才说的问题当中还有细节化问题，比如如果买房子，你买什么房子，如果做股票投资的话，该怎么投资，像你这样，已经在香港、深圳都有房了，从个人来说，已经不是什么太大的问题了，你现在已经是活雷锋，是为政府问问题。如果你在香港那边买，家里钱比较多的话，我认为最好做一个信托系统，这是家族信托，所有东西都分配好，信托做了之后，有两个东西一定要有，就是养老和健康的钱，看哪个保险公司性价比最高就买哪个保险公司的，这两个东西是我们将来一定要用的。

    如果你手上还有美金，到底是投资美国的房地产还是投资香港的房地产，如果再说下去，我真的要收钱了，我需要看具体项目，包括我自己投资的时候，我看项目要看很长时间，现在有很多移民项目，新加坡可以做吗？匈牙利可以做吗？葡萄牙可以做吗？每一个项目背后都有很多坑，这些坑需要你自己看出来。所以我在这儿说到底哪个项目，很难说，我想说的是像你这样做资产配置总归来说是没错的，而且最好的配置是美元和人民币，因为它基本上是全对冲的，如果是澳元的话就不太好。

    主持人：刚才叶女士谈到CRS全球税务征用系统，上个月刚刚落地，对于这个东西您怎么看？

    叶檀：这是现在关注的重点，比较有钱、在全球都有资产、财富的这部分人特别关注CRS，有两个规避方式，第一个规避方式是现在房产这一块还没有列入，以房产算税的话很麻烦，因为税收信息的互换是通过银行的，如果你把所有钱放在银行，并且做银行理财，你是没有任何办法来规避的，所以你需要把你的钱放在不同的金融机构，放在房地产，然后再放在银行，这样才能规避，必须分开来，如果全都放在国外的银行，你是不能规避的。第二个规避方式是地域，我老是开玩笑说加勒比海某些小国有可能会上升，就是因为某些国家是能规避的，它跟离岸岛的概念还不一样，到时候我写一篇文章，我会一个一个列出来。

    主持人：总之，我们不能让税局的日子太轻松就可以了。

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【圆桌论坛】

    主持人：所以说进则兼顾天下，退则独善其身。有600万，能让社会变得更加美好固然很好，不行的话，买一套小房子把自己的生活过好也蛮好的。

    接下来是互动环节。

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【圆桌论坛】

    张立群：要是有600万资金，如果做资产配置的话，确实房产是首选。从过去十年来回顾，大家做投资可能房产这一块出现损失最少，因为大家有一个共同的想法，买房的稳定性或可靠性是最高的，这已成为一个经验。沿着这个经验，我要有600万的话，比如到塘朗城看到小户型，买一套300万、400万，如果做投资的话，应该不会有什么风险。

    从国家的发展来看，我们还需要在投资方面有更好的环境，或者更多的渠道，把这些资金放到创新研发，放到产业培育上，放到企业培育孵化上，可惜这方面我们的制度环境还需要再完善。从国家的层面来看，如果我们在制度设计上，投资市场、投资渠道能进一步完善的话，我想像巴菲特一样，把资金配置在有成长性的企业上，应该这个潜力更大。

    中国的发展有一个很大的优点，就是不缺钱，实际上我们也不缺人，你从劳动年龄的人口来看，我们现在是9亿人左右，关键是这些人、这些钱怎么利用起来，把我们的生活变得更美好，中国的发展之所以比美国有很大的成长空间，就在于十几亿中国人的生活水平比美国人差很多，中国人要达到美国人的生活水平，这样一个市场需求的空间，这样一个产品和服务供给增长的空间，我认为把我们现在的钱充分使用起来可能还不够。为此我们更重要的工作不仅是考虑自己这600万怎么用，而是从整个国家的层面怎么样形成更好的投资融资体制和机制，真正把这些资金引导到创造更美好生活，包括产业升级、生产线水平提高、创新能力提高，更高水平的城市建设，大规模开展，提到这个方向上去，这个时候我想我们就真正的为自己未来这600万打下了最保险的基础，因为钱是对应着产品和服务的，未来当更高水平、更高质量的产品和服务源源不断涌现出来的时候，我们的钱肯定在那个时候买到的东西更扎实。

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【圆桌论坛】

    主持人：就是100万的人没有资格谈投资了？太伤心了。

    曲建：我觉得600万少了一点，如果我有内幕消息的话，我600万一次砸进去搞内幕交易，但遗憾的是我从来没有得到过内幕消息。我比较赞同叶博士的说法，均衡化配置，一部分投向房产，但你一定要选有增值空间，起码不要选有下跌空间的房子。增值空间怎么选呢？第一个要素是沿轨道交通的房地产，我看了一下全世界，特别是香港的经验，一般轨道交通线上的物业都不会下跌，最好我们以它为轴心画一个半径，100米范围内基本上只有上涨空间，500米范围内没有下跌空间，这是理财理念中我特别看重的。

    另外一个我想说也不敢说，可能要换点儿外汇吧。谢谢大家！

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【圆桌论坛】

    主持人：我现在已经接到现场朋友的提问，这位朋友口气蛮大的，这个问题提给三位嘉宾，请三位听好。假如您手中现在有600万人民币，请问您会如何进行资产配置？先请叶博士率先回答。

    叶檀：其实600万不算多，因为我是一个600万的人，我会买房子花300万，剩下的300万拿来进行投资，有可能150万投资到风险稍微低一点的地方，旱涝保收，另150万我有可能投到股市里去一博。这位朋友说的门槛600万其实太低了，因为现在银行白金卡的门槛都要800万了。如果你只有100万的话，就不要问问题了，基本上我的回答是吃喝玩乐就行了，100万很难投资。

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【圆桌论坛】

    主持人：谢谢张教授。说完了大湾区，我们再回到小地块南山北，刚才曲建博士说到南山北，后来因为时间关系被迫语焉不详，我们请曲建博士进一步阐述。刚才您说到了四点，关于环境的生态，关于高端产业的入驻，包括城市综合体，包括四位一体，工作、学习、生活、娱乐，除此之外，您对于这样的地块未来的发展还会有什么样的判断？

    曲建：刚才已经谈到了，举了一个很形象的例子，如果说过去的南山是一个养猪场的话，未来的南山就是一个熊猫馆，“养猪场”和“熊猫馆”的差异是什么？大家肯定讲挣钱不一样、潜力不一样，其实我感觉到最大的差异是商业模式不一样。养猪场实行的是肉品销售模式，卖的是要素，而熊猫馆是门票收入，是高端资源谁获取这个资源，谁就是未来的赢家。

    这个地方原来是一个生态保护区域，开发强度相对来说比较弱，所以今天我们一眼望去，看到的高楼大厦都是这两三年建的，刚才叶博士也说了，一眼望过去，两年之前4万的房子现在已经变成了6万。其实也就是两年时间，这个片区的开发，核心问题要回答清楚，将来到底要干什么，它在这个城市里扮演什么样的功能，如果扮演“熊猫馆”，咱们就要围绕着“熊猫馆”配套基础设施，你不能拿着猪圈寄去养熊猫，这样的话熊猫会死的，钱没挣到，本都亏进去了。而这个熊猫馆的基础设施配套是什么呢？大容量轨道交通率先要在这个地方布局。我还可以告诉大家，深圳的第二个高铁枢纽也将在这个地方落地，正在开始准备规划，就是西丽高铁枢纽，它的规模将高过深圳北，今后出了门上地铁，下了地铁乘高铁，可以在这个大片区里进行活动，这就是为“熊猫”，为这些研发科技人才配套的。

    在座各位你们知不知道，地铁一公里政府投下去多少钱？10个亿，这10个亿都是居住在这个片区的人所获取的福利，站点没设在你家，一公里10个亿的福利你就享受不到，一条线30公里，一条线大体上300个亿。未来的南山北具备高度发达的基础设施配套条件，希望你们不要拥有私家车，你们走出去都会有发达的公交系统，让你们快捷的到达你们想要到达的地方，当然地铁希望不要再涨价了。谢谢大家！

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【圆桌论坛】

    主持人：在九个城市外加港澳构成的湾区中，您觉得深圳未来会扮演什么角色？在产业、规划方面会不会做一些应有的调整或升级呢？

    张立群：我们现在一直在讲中国特色、社会主义，深圳在这个实践当中是走在前面的，包括制度环境的建设方面、政府和市场的分工方面，也包括城市建设、产业发展方面，都是走在前面的。深圳很有可能在今后粤港澳大湾区的发展当中是一个重要的增长极，有可能会带来经济新常态下制度模式的成熟，包括产业水平由中低端向中高端提升，包括新型城镇化，包括更深度和世界经济的融合，在所有这些方面我想深圳都具备条件开辟新的模式，来引领改革开放新进程。

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【圆桌论坛】

    张立群：首先，从产业的发展来看，重点还是集中在广州和深圳这个区域，从香港和澳门来看，产业结构比较单一。从深圳到广州，中间地带的产业和国内大产业链的连接还是很紧密的。粤港澳大湾区下一步的发展可能包含着产业重心带动市场重心和城市发展重心，应该说广州和深圳之间成长性是比较高的。还有就是进一步对外开放，包括自贸区的范围也会扩大，整个广东和香港对接的条件会加快成熟。我们在粤港澳大湾区，有机会走出一条新路，我们对外开放，通过广东和香港的深度融合，有可能会走出一个新的模式。

    我的感觉就是在粤港澳这个区域，未来可能会有很多新的亮点发展起来，我对这个区域的发展寄予很高的期望值。

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【圆桌论坛】

    今天论坛的流程有点紧凑，我注意到三位的观点都没有太多时间展开，我们刚好利用这个机会就几个大家感兴趣的话题进一步说一下。对于张立群教授，我特别感兴趣的依然是我们现在所在的粤港澳大湾区建设，您只是简单提了几句，就湾区未来发展的想法，您的判断能不能为我们多说一些？

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 【主持人】

    我们简单回顾一下叶檀女士刚刚主题演讲的要点，今天演讲的核心要点是：房地产不会跌。首先为我们分析了前两年为什么每年房价会涨25%，核心原因就是在于货币的超发，她以半开玩笑地方式告诉我们人民币会不会变成日元不知道，但是一定会变成新台币，因为一是投资量太大，二是企业负债率太高，三是通胀蛮严重，四是M2增速，因此货币的贬值是大趋势。而说到房产配置时，她跟我们分享了如下的观点：不能只买房子，房子不能超过总资产配置的一半，但是没有房子的人记得一定要配置。她同时也为我们做了未来的两个预测，就是如果宏观经济好转，政府可能在房产税和遗产税方面有所动作。对于如何配置房产的一个核心理念是核心城市里的高端规划区，对于一线城市和三线城市，叶檀女士分别给出了这样的观点，一线城市波动大，投资投得是心跳，而三线城市可以带来一定的幸福指数。对于我们很关注的二线城市，叶檀女士提出了这样的观点，那就是进入高铁时代的价值重构，会让我们对于二线城市的价值进行重新的评估，但是这里面依然有着诸多的小秘诀，比方说投资不出城市群，比方说东北、西北不要看等等等等。

    接下来马上进入圆桌论坛，在圆桌论坛环节我们会邀请三位主讲嘉宾来到舞台，在这里他们会进一步分享观点，同时会和现场所有朋友展开面对面互动，大家如果有问题的话，到时候可以举手示意我，来向三位嘉宾提问，也可以写小纸条让工作人员递给我，跟嘉宾互动。

    接下来掌声再次请出张立群教授、叶檀博士、曲建博士，有请三位来到舞台上。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【叶檀】 

    我认为房地产这一两年会维持一个稳定，人家问为什么？总要给政策一个面子吧，已经出台了那么多政策。大家有没有看到最近住建部跟国土资源部公布的新政？所有数据都全国统一，对于地方政府已经控制到非常严厉的程度了，简直把地方政府的脖子都掐得很紧，我估计地方政府已经透不过气来了。我认为未来房价高的地方会通过房产税来解决，类似雄安这样的新区我认为会出台很多保障房、公租房，类似于新加坡这样的模式，绝大多数通过保障来解决，其他的高就让你高，高他通过房产税和遗产税的方式来解决。

    这是深圳，我最后抛给大家的问题是：大家看好深圳吗？观众：看好。

    叶檀：看好南山区吗？观众：看好。

    叶檀：那我就不多说了，这是白洋淀的雄安，白洋淀是北宋跟金兵打仗时挖出来的人工湖，边上是中国最内陆的地方，太行山麓，真的经济很差，不知道什么时候能起来，把雄安当做一个指标，它会怎么做，事实上雄安划了一块区，是它实现梦想的地方，现在说炒房、炒地，该抓的抓。大家都在买雄安概念股，华夏幸福在那边卖了四、五百亩地，我一直在问他们，他们说不知道怎么办，不知道能不能作数，全部都要重新规划，所以你把它看作“中国梦”的指标。

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 【叶檀】

    一线城市，如果你想追求高回报，如果你追求的就是心跳，请买一线城市，它上涨波动非常大，跌起来你心里很害怕，但涨起来特别高。你要追求幸福指数，过过老婆孩子热炕头的小日子，你要买这根绿线，这根绿线是三线城市，涨涨不到哪里。我有一组文章把各个地方得罪得最好，我最看好的十大城市、我最不看好的十大城市、我看好的中国十大卫星城，我现在在写副省级城市，基本上把他们得罪了一遍。其实很简单的道理，就是我最看好的是可以拿来做投资标的的，人口在进去，尤其是受教育的高薪人口在进去，有人说人多房价高，不是，是有消费能力的人多房价才高。现在东莞起来了，是深圳的卫星城，以前那边一帮打工族，不可能高房价，我绝对没有看不起他们，我觉得他们应该经过专业培训，所以我主张中国建职业技术学校和学院，这非常重要，但是人多的话房价不一定起来，朝鲜也有人啊，他有什么房价？中国生育率最高的时候，五十年代“光荣妈妈”一人生七、八个，最后大家都住贫民窟。

    到胡温时代结束，中国高速公路时代过去，高速公路重构的经济群过去，高速公路发展了两样东西，一是房地产，二是汽车，中国成为汽车上的国家，现在重构城市群、重构经济区，我们看的是：第一、经济基础；第二、轨道交通；第三、人口；第四、高等教育。我一直很遗憾，深圳有一样东西是最致命的，深圳没有好大学，但是现在我看到深圳在拼命解决。我看好的城市，京津冀，北京跟北京周边的卫星城，上海和上海周边的卫星城，接下来像宁波、南京、合肥，南京和合肥会越来越密切，再下来就是珠三角，有没有以前很好的城市，现在下来了，也在经济区里面？有的，它的经济地位在下降，比如温州这样的城市，我说了之后，他们很不满，说我们是市场经济发祥地，但没有办法，他的地位就是有所下降，因为他离经济区太远，而且内部文化太固化，不像深圳这样是各种地方的人，没有固定的文化，很开放，而温州这样的地方是不够开放的。投资不要出群，东北、西北都不要看，西北就一个西安可以看，但西安没有做好。我很看好中部的武汉。

深圳新浪房产 04-20 03:12

 【叶檀】二、楼市

    我觉得现在房地产，第一、没有要配置，你现在配置，已经有点晚了，现在你再大规模买的话，确实属于晚到的那一波。我经常说你不要在老家笑傲邻居，对于投资来说，那毫无价值。所谓配置，我们一定要找到最安全的经济区，核心城市，规划比较高端，你如果跟重化工业区为邻，边上是一化工厂，你的房价就起不来。我经常说头脑的问题，我们家阿姨是江西人，好不容易赚了十几万，到乡下盖了个房子，再过几年，我问她，她又造房子，因为她在老家只有一个儿子，另外一个儿子大学毕业，在杭州工作，我说你为什么要回老家去？她说隔壁邻居的房子都比我家大，所以她要回去。现在大部分回去的人有一个重要任务，就是给孩子相亲，她去替她大儿子相亲，我问她相到了没有，她说没有，她说现在农村娶媳妇有两个条件，第一个条件是有辆车，第二是我发觉我们村的房子没用，现在农村的姑娘有一个条件是在县城要有一套房子。她又要从头干起，再干十年，在县城买一套房子。这就是不懂资产配置，如果你的第一套、第二套房是在经济很不安全的地方，一定要卖掉重新配置，这是必须的，深圳就是一个很好的地方，我一直在想要不要买，我觉得有点晚了，我买房子一般都比较早，买晚了心里会不舒服。

    像这样的地方会不会起来？我不住在深圳，但跟我接触的人都不会撒谎，深圳是各个地方来的人，他们对深圳的爱，不管是我接触的做金融的人，还是做企业的人，对深圳真是真爱，这是我见到过的爱的人最多的城市。我在上海，但我的要反省，我真没有那么爱上海。但深圳人对深圳是真爱，人均本外币存款深圳不比香港低多少，但香港的房价这么高。我有一次到合肥去，巢湖边上，他们说我要做个大湾区，我说天哪，你是内陆省市，怎么做大湾区？其实巢湖那边适合做合肥人的第三套房，第一套房刚需，第二套房改善，第三套房是休息，在巢湖边上。中国真正的湾区，能做起来的只有两个，一是珠三角大湾区，它的基础在那里，二是长三角，长三角是全球前六大城市，这是雄安没得比的，雄安现在两千块钱一平米我会去买，买好之后等30年它的经济才会起来。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【叶檀】

   接下来我们到底该不该买房子？刚才我说了那一堆之后，很多人说：“要买房子，我要把所有钱都变成房子。”不行，我非常郑重地跟大家说，一定要进行资产配置，就是房地产最高最高不要超过总资产的一半，但是没有一定要买，因为你不知道如果经济好了之后会做出什么事来，我觉得经济一好，会做两件事情，第一件事情是房产税，我认为会征，要不然的话都翻了天了。雄安那边怎么样呢？如果不征房产税的话，唯一一点就是不让你买，有可能做成新加坡模式，不让你买，但是你只要买，周边的人就能把房价买起来。房产税不会像上海、重庆一样挠痒痒，拿根羽毛挠你，我问过上海那边，真的还不够成本，而且还不愿意交，要到人家门口堵着人家收税。最好的办法是跟美国一样，每个州都不一样，或者随着房价的高低，房产税有高低。第二件事我认为一定要做，就是地产税，否则贫富差距太大，一个是36层地狱，一个是天堂。我认为遗产税交得不会低，所以我们现在再多的钱，将来我们要做好准备，心甘情愿把一半资产交给政府。

    我为什么说今年房价不会大涨呢？今年有两个东西会促使房价稍微稳定一点，但它或是会缓慢上升，也就是说下跌的空间是没有的。第一个是降杠杆，比如说你以前买房子，80%银行贷款，首付20%，现在你买二套房，首付是70%，如果你自己付了70%之后，房价跌了30%，就跌到你的肉里去了，再接下来扛着的就是所有买房的人。所以如果我是政府，我觉得去杠杆是最好的办法，我就让你们买，买了之后，管它涨跌，起码民间的钱已经把房地产这一块做实了，70%-80%的价格在那边，所以不会像鄂尔多斯一样，一跌就跌60%。去杠杆会让很多炒作的人退出这个市场，我一直觉得一个市场不可遏制的火爆，最最重要的是到处都是炒短线的人，短炒的人多，投资的人，这个市场才能爆发。如果大家都非常冷静，在座诸位一人买一套房子，忠实地践行“房子是用来住，不是用来炒的”这个理念的话，那么房价高死也是有限的，因为那个时候房价是按照消费品的定价来的，我有多少工资，假设我20年的工资买一套房子，这已经很高了，工薪阶层20年工资有多少？假设你一年赚100万，十年一千万，买一套房子，已经很高很高了。如果大家都不投资，房地产起不来。有人说只要有人，房价就能起来，胡说八道，我们人口最多的省份是河南和四川，四川的房价怎么也起不来，尤其成都的房价很长很长时间都起不来，很多两湖流域的人到深圳买房子，但他们当地的房价一直很稳健，这就牵涉到接下来我要跟大家说的话题。

    今年还有加息的压力，如果你买房子贷款的话，实际利息是会增加的，这是实打实放在你眼前的，一个月你需要多付几千块。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【叶檀】

   7年翻番，也就是说7年之后广义货币是310万亿，这还是我们极力控制的情况下。在座的年轻人，你指望深圳房价下来再买房子，别做梦了，你是等不到这一天的，因为投资量在上升，又要做很多配套，还要引进企业，给创新企业补贴，他不从你头上赚这笔钱，从谁头上赚这笔钱？

    我经常用“兰州拉面指数”，兰州拉面从80年代一直到现都有数据，深圳吃一碗稍微好一点的，牛肉不是薄到可以透光的兰州牛肉拉面大概多少钱？观众：12元。

    叶檀：那深圳算便宜的，上海市中心是14-15元。这是今年以来的价格，淮海中路的牛肉面14元，相当便宜，是西北朋友开的店。机场我们都知道是“合法的黑店”，是最贵的，两年前我在机场吃拉面，基本上均价是48元，但现在我在机场已经吃到68元以下的牛肉面了，很多人语重心长的劝我吃康师傅红烧牛肉面是最便宜的，让我到处带着走。如果机场的价格变成平均价格的话，人民币真的变成新台币了，如果后面再加一个零，人民币就变成日元了。大家有没有去过日本？吃一碗猪肉软骨拉面便宜一点也要500日元，我们现在78元，后面加个零，都超过日本了，所以货币贬值是一个大趋势，即便它现在在收，也是大趋势，政府对这一点看得非常清楚，所以他抑制消费，把需求这一块去掉。

    经过这么多年的教育之后，我们都非常明确，知道什么东西在中国是不能造假的，而且能够享受资产收益红利，雄安刚一开盘，所有人疯了一样杀到雄安了，我看了一下雄安的数据，它能卖到2万，我简直要昏过去，我查了那个地方的人均本外币存款，比深圳相差十几倍，它是一个农村的数据，确实比较穷，而且产业也比较原始，就做一点塑料，那个地方都能这么涨，我的天哪！但他能抑制它不涨吗？不能，所以他才要抓人，如果能抑制住，他就不会采取这种极端措施。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【叶檀】

    这是M2增速，周小川没有说谎话，他确实是稳健中性，大家看这根红线，增速是下降的，货币增长最高的时候是1993年放37%，当时的通胀很厉害，1993年之后，到1998年，中国政治上一直出事，货币发得太多了，当时钱是直线下降，一直到2014年都还有16.7%，去年的货币实际增速是11.3%，“两会”政府工作报告上预计是12%，实际上我们是增长了11.3%，这个11.3%是不是记载中最低的？他没说错，他确实是稳健，但是架不住基数太高，基数高到什么程度？1990年广义货币发行量是1.53万亿，1.53万亿是什么概念？现在恒大一家公司总资产就超过一万亿，当时国家发行的货币相当于现在的一到两家公司，你想想看这是什么概念？到2016年差不多是155万亿，假设25年货币增长了100倍，我们怎么倒推以前的价格呢？除以100，再加上开发商的利润，所以25、26年前房价是多少，我在北大东门边上住了几个月，再破的学区房，现在卖十几万，连过道都隔出来卖，25年前是多少？一千多块钱。25年对于中国来说，不管是经济发展也好，货币发行也好，一个词——沧海桑田。

    现在货币发行增速下来了，但基数太高，155万亿，如果是11%的增速，我们多少年会翻番呢？

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【叶檀】

    这是中国企业负债，中国的企业负债也是全球第一的，他要投那么多东西，他要花的钱太多，负债比很高。我一直说我不轻易给别人做道德上的判断，很多人骂周小川，我从来不做道德上的判断，我换位思考，如果我是周小川，碰到这种情况，比如说最近山东西王集团出事、辽宁辉山乳业，中国标志性乳业公司，不出事不知道，一出事，我的天哪，几百亿，一个企业倒掉了，我估计沈阳一串企业就倒掉了，它的负债率太高了。负债率太高了怎么办？换位思考，我是周小川的话怎么办？耍流氓，放钱啊，这是最简洁的方式，你要是不放钱的话，怎么办？银行间的拆借利率可以高到6%，前几年有一次银行隔夜拆借利率最高的时候到了60%几，他稍微一收紧，银行就疯掉了，实际利率就往上涨。

    如果是我，我会不断地放货币，但是放得太多他知道会有问题，会有泡沫，怎么办呢？他说我用稳健和中性的货币政策，你要相信他你就是白。我们通胀的构成权重改了，以前猪肉价格上涨，通胀就上升，因为猪肉占的权重高，现在实体的权重已经下降了，也就是说实体在涨价，通胀涨得不那么多，所以我们的数据全球最好，6.7%的增长，百分之二点几的通胀，但这样的数据是没用的，因为我们实际买东西的时候知道真的涨价，我经常去买菜或买水果，因为我要知道它涨了多少，我去买水果，稍微买一点芒果之类的，一百块钱就没了，大家都觉得钱不经用。假设我买两套房子租给你们，我的投资回报率总得达到3%吧，我花了400多万买一套房子，租给你才1万块，心里怎么说？我租金肯定得上涨，租金一上涨，大家的生活成本就直线上升。我的办公室在上海市中心，办公室的小朋友租的80年代的房子，几个人合租，一万多块。

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【叶檀】

    有人说如果货币继续发行的话，房价会继续上涨，刚才主持人说会变成日元，这是我一直在宣传的，但我说的第一步会变成新台币，人民币跟新台币的汇率比差不多是1比4.4，所以人民币会继续下行，为什么我说人民币会变成新台币呢？有两个方面的原因，第一个方面的原因是中国的投资量太大，去年中国的固定资产投资60万亿左右，投了那么多，我到各个地方去，看他们的高铁、看他们的地铁、看他们的高速公路，现在已经县县通了，再修的话基本上是修到村里去，修到村里能赚多少钱？那一定是亏的，而且是绝对亏损，他是赚不回来的。

    这是世界经济体，世界主要国家的投资占GDP的比重，这根绿线是中国，中国要维持现在的GDP，我们的投资量是最大的，我们以前是1块钱拉动一个GDP，现在是4块钱、5块钱拉动一个GDP，投资量非常大。南山现在在腾笼换鸟，新产业过来，基础设施建设跟十年前相比需要的钱是多少？这完全不是一回事，它的投资数量是几何级增长。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【叶檀】

   一个苹果7、8块钱。大家知道五年前一个苹果是多少钱吗？差不多是3-4元/斤，这五年时间里，连苹果都翻番了，你还让房地产不翻番吗？这个可能性几乎不存在。

    一、宏观经济

    跟张老师重复的部分就不说了，我就说说货币的问题。为什么房地产上升？是因为前两年中国经济太差，只能放货币。这是2009年3月份之后，大概2009年年中到最低，然后开始上升，上升之后又往下走，所以我认为不是美国发生了金融危机，是中国发生了经济危机，上来之后基本上是平稳下行的路径。

    这是中国、印度和美国的GDP增速，一开始窜的最高、然后直线下行的蓝线是中国的GDP，绿线、红线是美国、印度的GDP，也就是美国把他的病毒传染给别人后，他自己好得最快，他的抗病毒能力最强。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【叶檀】

   为什么中国的房价，前两年会一年涨25%呢？是因为经济好吗？经济其实不好，刚才张老师也说了宏观经济数据，我看了销售数据和工业企业的数据，其实都不好，现在工业企业好了，但我觉得也不是真好，我们刚才说到有一个东西好了，就是国有企业的盈利上升了，比如说煤炭、钢铁，突然产能不过剩了，盈利上升了，其实这不是真好，他们内部的管理体制也没有太大的好转，只不过是因为小企业都关了，我们供给侧改革嘛，供给侧改革改到最后我们发现国企最受益、资源性企业最受益。现在房地产大涨特涨不是因为经济上升造成的，而是因为货币造成的，如果货币继续涨的话，我很难相信房地产跌下来。问大家，买一个稍微好一点的苹果，假设一个苹果一斤，多少钱？

    观众：8块钱。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【叶檀】

    我又要来说房价要涨了，很多人说我已经被收买了，但我想说的是，现在基本上没人能收买我，如果我认为房价要跌，我会跟大家说实话。

    前面两位专家都提到了深圳的发展以及中国经济的发展，接下来我从另外一个角度来说房地产的问题，因为我觉得房地产如果是长期稳步的上涨，日本是从1955年一直涨到1987年，如果一直到70年代之前稳步上涨的话，它是经济发展的红利，经济很好，人逐渐过来，房地产就稳步上涨，这个时候什么时间买房子都是对的。但现在中国一年可以涨50%，大家老实交代，你们买了房的人是不是去年笑都笑不动了？我刚才问了，旁边那幢住宅卖的时候是4万，现在已经6万多了，也就两年时间。董总刚刚跟我介绍他们的房子，我想起来周边的住宅当时卖只要4万，心里就很痛。

    两年时间可以上涨25%-50%，这就是现状，我平时住在上海，上海的房子也一样，上海浦北区以前是韩国人、日本人比较多，我当时买了一个办公楼，买的时候是2.5万，就两年时间，现在报价是7万，你能想象吗？所以人家说爹亲娘亲不如房子亲。我并不是说你要把所有钱都拿来买房子，房地产一定只是一个资产配置，因为房地产有一个很大的问题，就是一旦下跌，你是无法套现的，套现太困难，你要卖，要挂牌，卖一年也卖不出去，这是房地产的弱点。我今天要说的不是房价大涨，我今天要说的是不会跌，请大家记住。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【主持人】

   在刚才15分钟的演讲中，曲建博士直截了当地为我们此刻脚下所处的地块进行了研判，其实如何判断地块，曲博士给了我们最直接的方法，也很简单，那就是对政府规划编制的了解，我们此刻所在的地块位于南山，南山人都非常有钱，深圳定位在国际创新产业中心的大前提下，南山将被定位为世界级创新型滨海中心城区，而在这个第二前提下，我们注意到南山北未来将会形成创新产业区和教育功能区，曲建博士为我们介绍了南山北诸多规划理念，其中包括产业园区代际的转型升级、第四代产业园区将会横空出世，围绕西丽湖打造深圳的智慧中心，他也为我们分析了第四代产业园区的四个元素，其中包括产业的创新型、生态的环保型、生产学习娱乐一体化以及中高端城市综合体的形态。可以说曲建博士对我们脚下这个地块未来的发展作出了精准的研判，再次掌声送给曲建博士。

    南山再好，作为一个罗湖人，我坚持认为罗湖洗脚的水平是全球第一的。论坛进行到这里，我心中的焦虑依然存在，对于我来说，今天论坛的关键词“资产配置”始终是我特别想了解的话题，接下来掌声请出著名财经评论家、财经专栏作家、叶檀财经创始人叶檀博士为我们寻找一线城市资产配置的最新爆点。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【曲建博士】:解读国际科技产业创新中心定位与南山北开发。

    尊敬的各位来宾，大家下午好！非常高兴参加此次对话活动，刚才在深圳地铁董总的安排下，我看了一下这个地铁上盖物业项目，感慨万千，大概在七、八年前，我作为一个规划人员，参与了整个深圳地铁融资项目的改革，涉及到一系列上盖物业的开发，遇到了种种困难，今天，非常高兴地看到了一个未来版上盖物业变成了高大现实版项目，展现在我们的眼前。

    人们常常关注资产配置，无论是居住还是投资，都希望自己的家业有所增值，当然越快越好。但是一个资产能不能增值，除了刚才张教授谈到的宏观形势以外，中国的经济形势走到了一个拐点，能不能迅速走出这个低点，决定着我们资产的价格。还有一个就是中微观因素，我们这个项目所在的土地、所在的地块，它究竟要干什么？它的定位是什么？如果这个地块未来是低端产业集聚区，那么它增值的空间是有限的，如果这个地块未来的产业集聚区集中于创新发展的高附加价值产业，那么这个项目的增值空间是空前的。

    怎么判断这个地块究竟将来干什么呢？很重要的是我们国家各级政府编制了一系列规划，而且这个规划要求落地、要求考核。今天，我想和大家一起就我们这个地块所在的片区，它在未来五年、十年究竟要变成什么样的区域，就这样一个话题来跟大家进行交流。

    一谈到南山，所有深圳人都知道南山人最大的特点是有钱，最富有，南山人望其他几个区的人就是一个感觉——穷，自己高，自己大，自己上，为什么这么说呢？我可以告诉大家一个数据，南山人均GDP可能在座各位都不知道到底达到了什么水平，南山的人均GDP是5万美金，相当于西方发达经济体中最富有的一群人。这个区域将来要扮演什么角色呢？这跟深圳在全国扮演什么角色密切相关。

    中国颁布的“十三五”规划中有三个城市被点名了，这三个城市干什么不是你说了算，是中央在“十三五”规划里确定了。哪三个城市呢？京津沪，北京、天津、上海，但是天津和北京是合在一起的，当成一个区域来说，所以第三个城市是深圳，“十三五”规划中明确了三个城市的规划，北京天津片区、上海片区和深圳。深圳在“十三五”规划中给定义成了什么呢？我们未来要建设成为一个具有全球影响力的国际创新产业中心，这一点大家要牢牢记住，肯定地讲，和以往的深圳在“十三五”期间要发生实质性改变。

    对北京来讲，核心区域京津冀片区大家都已看到了，它是一个以中关村为主导的科技创新区域，上海以张江为主导的科技创新区域，而深圳明确了就是在这个片区，今后还会有一个发展，就是西面的南山，东面的坪山，老深圳人都知道，正在实施“东进战略”，这实际上是“西有南山、东有坪山”的平衡安排，都是为了创新。南山区已经非常高大上的被定义成了这样一个概念，世界级，你看，就差宇宙级了，世界级创新型滨海中心城区，这是深圳的全部，未来创新发展的很大资源将布局在南山。南山这样一个高大上的定位含着四个中心，第一个中心是要成为整个深圳的经济中心，第二是要成为深圳的科技创新中心，第三是要成为文化中心，有文化的人到这儿来居住，往来无白丁，白丁的人，对不起，你要出去了。第四是国际合作中心。

    随着这样高大上的定位确定了以后，马上取而代之的是一部分产业要搬走，一部分产业要引进来。什么样的产业要搬走呢？五年前就开始谋篇布局了，服装、鞋帽、塑胶、玩具等制造企业都要从这个片区陆陆续续搬走，甚至有相当一部分低端IT行业都要从这个领域搬走，也是整个深圳在产业转移过程中所体现出来的经验。这些产业搬迁的原因就是它们难以承受南山片区的高价成本，取而代之的是更高大上、利润空间比较大的产业植入进来。它们搬迁整体上安排的是总部留在这里，大部分企业的生产制造环节都将移出去，这给我们展示出了一个新的人口结构图片。如果说过去的南山叫“制造南山”，可能是以蓝领为主的群体居住在南山，未来的5-10年会迅速进行人口结构的改变，向白领科技人员进行转换，越来越多总部企业将会落户在这个地方，所以大家可以看到，一提到南山，特别是南山北片区，很明显，一大批企业总部、高端产业开始向这个地方聚集。这个地铁上盖物业将来服务的人群就会发生很大的优化调整，如果说过去的南山建房子是为蓝领居住，今后的南山建房子是为白领和金领人员居住做好相应的准备。

    南山北片区过去是深圳的生态保护很好的土地，今后它主要发展什么呢？我们将跟谁相邻而居呢？南山北片区即图片之中的黄色和红色片区，这个片区被分成两大功能区，第一大功能区是创新产业区，第二大功能区是教育功能区，高档教育资源将向这个地方集结，已经很明确有一大批国家一流高等院校和国际一流高等院校都会向这个片区集结，比较北大的本科片区、清华大学国际校区、中国科学院大学校区、哈工大深圳校区、天津大学与美国佐治亚理工大学合办的高端大学，国际交流中心都会布局到这个片区，与此同时还会安排一些国家实验室布局在这个领域，至少有两个，另外还有全球创新中心，都在这个片区寻找相应的土地资源。今天你们会看到，在你们的周围，原有一大批厂房，特别是建于80、90年代以后的厂房，正在被挖土机推平改造，取而代之的是这些厂房所用的土地转成高等院校投资建设的新校区。

    这就给我们带来了一个思考，究竟这个片区将来用什么理念来规划？这个理念是什么呢？我们综合考虑了一下，实际上就是产业园区代际的转型升级，如果说80年代的南山是一个以加工贸易制造、低端产业为集聚区的第一代产业园，90年代南山片区建设了深圳第一个高新技术园，可以称之为第二代或第三代园区，随着今后整个南山北片区的深入开发，它将进入到世界级第四代园区开发理念之中。第一代、第二代、第三代、第四代的差异在什么地方呢？形象地给大家举个例子，我们都希望经济继续发展，都希望盈利空间不断增加，但是如何增加？人们常常需要思考这个问题，如果说我们比喻第一代产业园区是一个养猪场，靠养猪赚钱，那么第四代园区就是一个熊猫馆，靠熊猫来赚钱。大家都知道养猪可以赚钱，赚钱不多，养熊猫又干净，环境又好，每个人都要去买门票，这就是第四代园区。而今天南山北片区所要打造的环境就是按照第四代园区进行整体布局安排的，这也是我们理想中的南山北片区规划时的基本理念。

    我们都知道这个片区有一个很好的资源，叫西丽湖，我们将围绕着西丽湖把整个南山北片区打造成国际科技创新中心，它涵盖高等资源，既有教育资源，更有研发资源，还有科技创新资源。一句话，就是今后在这个区域生活、生产、娱乐，和你们相邻而居的人们，都是具有高智商的区域。我们期待着南山北片区成为深圳的另外一个概念——智慧中心，一个城市有商务中心，比如深圳的福田就是商务中心，但是一个高端的城市，特别是走向中国第四大经济体，与此同时正在向国际化城市迈进的深圳，还需要有一个智慧中心的设计，而智慧中心未来第一选择的落脚地就是南山北片区。除了这个片区，我们还会按照深圳“东进战略”的实施向东寻找第二个片区，即坪山片区的开发建设。

    通过这些项目的安排，让整个区域上升到第四代园区，即南山北国际第四代园区的整体设计理念，第四代园区含有几个基本元素：一、产业是以创新型产业为主导；二、生态是以环保型理念进行设计；三、功能是以生活、生产、娱乐于一体化的构造；四、价值链的取向一定是高端的。今天我看了一下这个上盖物业的选择，尤其让我感到很高兴的是它的内装修，很显然它不再是为一般的打工妹打工仔设计的项目，它是正在为第四代园区到来以后新的人力资源进入所打造的生产、生活配套功能，而且又是小户型安排，完全吻合深圳创新产业发展的基本理念。我期待着这个项目取得很好的成功，更期待着它创造出一个模板，为深圳四期地铁项目开发建设打造出一个新的发展模式，让地铁+上盖物业这个模式在深圳真正的落地生根，也预祝大家在投资之中获取良好的经济效益。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-20 03:12

【主持人】

    谢谢张立群教授。刚才张立群教授作了如下判断，一是2017年中国经济将从平稳下降过渡到平稳增长，首先张教授为我们分析了中国经济换档的原因，其中包括国外的原因，外需的大幅下降，也包括国内的原因，那就是经历了城镇化长周期的调整。同时，他为我们谈到一个关键词，那就是城镇化，他分析了过去一年城镇化的新变化，其中包括一批二线城市开始加快发展唱主角，也包括新型城镇化，也就是以一座核心城市来带动周边的中小城市发展，形成城市群。基于以上的判断，首先张立群教授为我们预测了2017年的房地产市场，销售他认为是个位数增长，但房地产投资会平稳增长，对于我们都关心的三驾马车（投资、消费、出口），张教授认为在投资方面如果新型城镇化找到新的支持点，会支持大宗商品的销售形势持续好转，从而带动工业企业的效益好转，进而带动制造业的回升。在消费方面，他维持2017年会继续平稳的判断，而在出口方面，他认为会维持低位走稳的形势。

    同时，对于深圳人很关心的粤港澳大湾区，张立群教授也给出了这样的判断，基于它市场化、国际化程度较高，产业融合程度和水平较高，粤港澳大湾区将是一个重大的历史机遇，成为中国新形势下经济发展的排头兵。

    以上就是张立群教授对于2017年中国宏观经济诸多关键字的解读，我们再次把掌声送给他。

    我们关注完了国家的形势，接下来让我们关注一下脚下这片土地，粤港澳大湾区是一个热词，同时我们还要注意到另外一个热词，那就是十三五规划将深圳定位为国际科技产业创新中心，未来深圳还会发展出怎样无限的可能呢？对于这一点，在座有一位嘉宾应该是再了解不过了，无论是对于深圳，还是我们此刻脚下这片土地。掌声请出复旦大学经济学博士后、研究员、商务部聘任专家、政府特殊津贴专家、深圳市决策咨询委员会工业组组长、中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建博士来为我们解读国际科技产业创新中心定位与南山北开发。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【张立群教授】:解读2017年投资关键词

    各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！今天我们站在这个地方，让大家都在感受着深圳脉搏的跳动，地铁的建设、基础设施的建设，水平很高的楼房的建设，实际上都给大家感受到深圳这座城市的活力、发展的能量。同时也让我们感觉到我们有这样一个信心，就是深圳的未来一定会变得更加美好。

    我想大家既然做资产配置，那就需要了解整个国家经济发展的大趋势，也要了解区域，如粤港澳大湾区经济发展的大趋势，下面我想在我多年对宏观经济研究的基础上谈一些个人观点，供大家参考。

    一、2017年中国经济有望保持平稳增长

    首先，中国经济开始了企稳向好，中国经济过去五年多增速一直在下降，去年是6.7%，而2010年中国经济增长率是10.6%，经济增速持续下降给各个方面带来了很多的压力。这个压力在今年有望缓解，我的基本理由就是中国过去这些年的经济增速换档，实际上是国内、国外原因共同发挥作用的结果，国际金融危机导致我们出口增速大幅度下降，2002-2007年出口年均增长29.2%，但2008-2015年出口年均增长8.09%，2015年当年出口负增长2.8%，外向型经济订单水平大幅度下降，开工水平也就会大幅度下降，销售困难、财务困难都不断加重。

    另一个方面是国内的情况，中国经历了城镇化长周期的调整，包括房地产长周期的调整，而现在这个调整我认为已经在走出谷底，比如房地产投资，2015年增长1%，2016年增长6.9%，今年1-2月份同比增长8.9%，这些迹象我认为都可以支持我的判断。

    城镇化的问题就是资源的配置，包括公共服务、基础设施和产业等资源在城市之间的配置是不均衡的，大城市人满为患，大城市这些资源聚集比较多，所以人们都愿意到大城市谋求发展。而中小城市普遍人气不足，和这些资源配置水平比较低也是有直接关系的。大城市拿地，中小城市卖房，大城市人气度高，房地产市场的成长快，但是支持房地产开发建设的空间非常紧张，土地非常紧张，所以它是“拿地”。而中小城市虽然土地很多，但由于人气度不高，房地产市场成长不起来，所以导致卖房难。

    房地产企业在过去一些年当中是左右为难，这个时候房地产投资增速就开始大幅度下降，但这个问题最近两年开始出现转机，而这个转机和城镇化的积极变化紧密相关。

    一是有一批热点二线城市加快发展起来，在接替一线城市，在城镇化竞争当中开始唱主角，比如广州东莞、江苏苏州、河南郑州、河北武汉、安徽合肥，有一批这样的城市。去年腾讯研究院用他们掌握的大数据做了一个城市年轻指数，这个指数当中，排在前面的已经不是四个一线城市，而是热点二线城市。房地产拿地难的矛盾由于这些二线城市的加快发展，在一定程度上得到了缓解，2016年房地产投资增量的60%左右来自热点二线城市。

    第二个城镇化的新动向就是我们一直在大力推进的新型城镇化，新型城镇化的这样一个主线就是要以城市群作为主体形态，特别是已经人满为患的几个一线城市，要发挥其中心城市的辐射带动作用，带动周边一批中小城市联合发展，形成若干个城市群。城市群的发展从2015年的政府工作报告就强调，要突出两个同城化，一是基础设施，一是公共服务，就是我们要让基础设施配套、要让教育医疗等公共服务配套在大中小城市之间实现同城化，就像在一个城市一样。因此我们最近这几年在着力补短板，这个短板很重要的就是中小城市在基础设施配套、公共服务配套上的短板。这样一些活动现在也发挥出一些效果，比如说北京周边的廊坊、保定，从去年来看人气度都有比较快的提高，房地产的销售形势都有升温比较快的表现，这对房地产的发展应该说也在一定程度上拓展了发展空间。

    随着城镇化这样一些积极的新动向，我认为城镇化长周期的调整已经从谷底逐步走出来，而房地产跟随着城镇化的调整也在从谷底逐步走出来，走出来的第一个特征就是销售形势好转，比如2014年城镇商品房销售面积比上年负增长7.6%，但是2015年比上年增长6.5%，2016年比上年增长22.3%，整个房地产的销售形势是全面好转。这个好转我想和城镇化是分不开的，我刚刚讲的热点二线城市人气度提高这么快，包括深圳，大量的优秀人才到深圳来，他肯定有刚性的住房需求要实现。

    在这个基础上，再加上新型城镇化所带来的城市人气度的提高，现在城市常住人口每年都要增加2000多万人，这里面光应届大学毕业生每年就超过700万人，应届中职毕业生每年超过500万人，再加上1.8亿左右外出务工农民工，现在有大量的年轻人还是要在城市寻找发展机会，城市人口的持续增加所带来的刚性需求的增长，这是房地产销售形势好转的一个基础。当然这里面也包含了金融杠杆的推动，我前面讲了，城镇化有一个资源配置不平衡的矛盾，这个矛盾导致大城市存在着人多地少的矛盾，而人多地少的矛盾在大城市会导致房价上涨的基础性动力，因为供给不足，价格就要上升来拉动供给，当供给由于土地的限制增长不上来的时候，价格会进一步上涨，当价格持续上涨的态势比较明朗的时候，金融杠杆就要参加了，它就认为买房这个活动是只赚不赔的。所以我们说2016年局部的过热恰恰就是在这些矛盾的支持下所导致的局部炒房活动升温，这对房地产的平稳健康发展是非常不利的。

    但是我们看到中国政府通过多年来对房地产调控的实践，已经积累了比较多的经验，去年“十一”20几个城市都出台了限购限贷政策，我想这个针对性很强，就是针对炒房，炒房如果没有一定的数量赚不到太多钱，这一限购，把数量卡住了，像北京，户籍居民只能买两套房。另外，现在卡着银行资金参与炒房的渠道，炒房光靠自己的钱也炒不动，所以限购和限贷这两个政策我认为对炒房活动效果是明显的。今年2月份70个大中城市房屋价格指数，中间15个被重点关注的城市，有11个城市房价环比下降，3个城市房价环比持平，这就表明我们的调控效果是见效的，包括深圳，深圳房价和去年相比上涨态势明显走稳。这样一个调控已经见到成效，我们要进一步建立长效机制，当然这需要时间。

    我们也不要担心这个调控会把房地产市场搞垮，因为我前面讲了，对居住性需求从政策上支持的，而城镇化边界带来的刚性需求增长我认为是具有可持续性的。在这个基础上，今年房地产销售水平比去年会有明显下降，1-3月份还没反映出来，但我认为随着时间的推移会必须出来，就是炒房活动会退潮，依靠居住性需求推动，今年房地产的销售如果从商品房销售面积来看，我认为是个位数增长，但这足以支持房地产投资保持可持续的平稳增长。去年房地产投资是增长6.9%，投资总额是10.9万亿，但去年由于房地产的销售形势，房地产企业的资金来源到年底余额14.5万亿，房地产企业现在不缺钱，但他缺少可售房源，比如在深圳，比如在四个一线城市，在热点二线城市，包括一线城市周边的三、四线城市，所有房子卖的好的地方，开发商都缺少可售房源，在这些区域从去年开始拿地活动就明显升温，而这个活动我认为在今年会继续保持，一是销售形势还保持7-8%之间的增长，二是房地产建设周期两年左右，去年启动的项目今年不可能停下来，所以今年整个房地产的发展尽管还有很多干扰因素，但总体来看我认为已经从长周期调整的谷底走出来了，如果我们调控政策得当，有望实现大体平稳可持续的发展，房地产投资今年保持在去年的水平附近，这个概率是比较大的。

    根据我这个分析，如果新型城镇化现在在不断地找到新的着力点，它带动的基础设施投资是比较活跃的，另外，房地产的发展也会支持房地产投资保持大体平稳增长，这两块投资的平稳就会支持整个大宗商品的销售形势持续好转，PPI从去年9月份开始结束54个月的绝对下降，开始出现同比增的上涨，今年1-2月份同比上涨已经达到7.3%，煤炭、钢铁价格都有明显上升，这带来了工业企业效益情况的持续好转，包括今年2月份我们看到国有工业企业、规模以上工业企业实现利润增幅在明显提高。而制造业投资主要是根据投资的回报率来决定是否投资，当整个工业的效益好转的时候，制造业投资的回升就是必然的结果，去年1-8月份制造业投资同比增长2.8%，但今年1-2月份同比增长4.3%，这样一个恢复趋势，我认为今年具有可保持性的。投资的增长，我认为今年的水平比去年略高，去年全年是8.1%，今年有望达到10%左右。

    消费我认为在今年应该也是走稳的，因为政府现在一直在坚持社会政策托底，一直在抓精准就业和精准扶贫，过去几年我们消费的增长一直是比较平稳的，没有出现增速换档，这个态势我认为在今年也会保持。也就是说中国今年的国内需求会保持平稳增长，而且比去年水平有所提高的态势。在这个基础上我们看出口的形势，今年1-3月份还是比较好的，1、2月份出口按美元计算是同比增长4.2%，3月份同比增长8.2%，这个情况还是不错的。当然，我们看到出口的外汇环境还有非常严峻的一面，包括美国特朗普政策的不确定性，包括欧洲，英国脱欧，包括右翼势力的抬头，欧盟一体化进程遇到很大的挑战和阻力，我们对世界经济的黑天鹅事件发生的可能性还不能低估。

    但是我们也应该看到一是出口基数比较低，连续两年负增长，二是转型升级的效果，稳出口政策落实的效果在不断显现，在这个基础上，我认为今年出口低位走稳的概率是比较大的。综合国内国外市场需求的分析，我的结论是中国经济在今年会实现平稳增长，从过去的增速下降转到平稳增长，全年增长水平我认为不会低于2016年。

    这给我们的转型升级提供了重要机遇，今年两会强调稳中求进，稳中求进一是稳增长，二是推进供给侧结构性改革，我们这样一个经济发展新常态，一是包含着市场需求水平的变化，需求水平的边疆，二是包含着需求对供给要求水平的深刻改变，过去是供不应求，所以市场需求对企业生产的要求就是看你做得快不快、多不多，但现在市场需求对供给、对生产的要求是做得好不好，过去我们叫粗放的低水平数量扩张，现在我们必须要转向集约的质量效益型绿色清洁发展，这个转型对于企业是一个重大的考验，就是我们讲的供给侧结构性改革，就是要通过改革，通过市场化、法制化手段，来实现三去一降一补的落实，现在中国经济已经站在新的起点，正在进入发展比较平稳，发展含金量持续提高的新的历史阶段。

    在这个基础上，粤港澳大湾区的发展正面对着难得的历史性机遇，这个机遇有几个方面，一是粤港澳这个区域的产业聚集，产城融合水平比其他地方高。二是粤港澳区域市场化、国际化水平在全国名列前茅，这些优势条件决定了粤港澳大湾区的发展不是人为整合起来的，它是在工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化全面推动累积到一定火候时出现的现象。我们从深圳的角度来看粤港澳大湾区的发展，它包含着一个新的重大的历史性机遇，中国的发展进入新常态，中国的发展进入到更高水平的新的发展方式下，粤港澳大湾区可能在这里面是一个排头兵，所以希望大家在这个过程当中加强对粤港澳大湾区未来发展前景的信心，加强对深圳未来发展前景的信心，然后在谋划好我们自己发展方面、在谋划好资产配置方面进一步下功夫，实现更大的收益，也实现个人综合素质更大的提高。

    我就讲这些观点，供大家参考。谢谢！

深圳新浪房产 04-20 03:12

【主持人】

    谢谢舒良成先生。下面进入今天论坛的主题演讲环节，我们要看清未来一段的趋势，相信有一个词是非常重要的，那就是宏观经济形势，今天的第一场主题论坛我们将会一起来解读2017中国经济形势及发展关键词，为我们进行第一场分享的是著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群教授，张立群教授长期从事宏观经济分析和经济发展战略规划研究，八五计划、九五计划、十五计划、十一五规划、十二五规划规划诸多的文件起草工作他都参与了，掌声有请张立群教授。

深圳新浪房产 04-20 03:12

【深圳朗通房地产开发有限公司总经理舒良成先生致辞】

    尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！人间四月天，春暖花开时，很高兴此刻与大家相聚在塘朗城。我谨代表深圳市朗通房地产开发有限公司向莅临塘朗城资产焦虑与趋势定力2017资产配置新动向财智对话的各位嘉宾、各界同仁、媒体代表及塘朗城的合作伙伴表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

    深圳市朗通房地产开发有限公司，作为有双百亿国企深圳地铁与深业集团两家国企联袂合作的项目公司，双方股权各半，综合深业与地铁两大国企具有的长处联袂打造35万平米TOD全能综合体，是当前地铁集团旗下唯一真正实现地铁入户的纯粹TOD物业。塘朗城是集中高端住宅、财智公寓、产业写字楼、精品酒店、购物中心于一体，建成之后必将成为深圳又一核心聚集地，引领城市健康新潮生活。

    塘朗城自入市以来，取得了销售与口碑双赢的非凡成就，2016年上半年塘朗城旗下住宅产品全部售謦收官，2016年下半年塘朗城写字楼被深圳市南山区政府整体收购打造成智慧产业总部机构，2017年上半年塘朗城Town寓其中一栋被前海管理局整体收购，打造成人才公寓，2017年2月深圳市楼盘销售龙虎榜，塘朗城一举多的公寓写字楼销售面积、销售金额双料冠军，其以王者归来的姿态全城瞩目。

    我们很幸运，赶上了机会澎湃的时代，我们珍惜时代给予我们百年难遇的快速发展机会，努力为中国的和谐社会目标贡献一个企业应有的力量，勇敢承担起每个企业公民应有的使命和责任，坚持着我们的坚持，努力着我们的努力。未来，我们将在更大范围内为建设品质空间、美好家园而努力奋斗。

    今天，由朗通地产主办的2017资产配置新动向财智对话趋势论坛，著名经济学家张立群教授、财经评论家叶檀博士、综合开发研究院副院长曲建先生莅临现场，对话2017全球优质资产配置与投资，我们感到很激动也很自豪。

    最后，预祝资产焦虑与趋势定力2017资产配置新动向财智对话圆满成功，再次感谢大家的光临，祝大家身体健康，生活幸福美满。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-20 03:12

【主持人开场】

    各位下午好！首先自我介绍一下，我是深圳卫视主持人王海东，今年42岁。我们知道有句老话说“四十不惑”，我现在已经过了40岁，觉得自己是大惑而特惑，2017年我成为非常焦虑的人。

    我来到深圳已经15年了，这15年里，我通过自己的不懈努力，外加比较英俊的外形和三寸不烂之舌，可以说挣了一点点钱。但2017年我听到了很多声音，其中最让我胆战心惊的是这样一句话，中国的货币已经严重超发了，你手里的货币越来越不经花，未来人民币很可能变成日元了。这句话我听了以后非常担心，我不希望我辛辛苦苦打拼这么多年积蓄的财富通过这样的方式轻易缩水。可是我能怎么办呢？我想买房，但深圳的限购政策已经让我用完了手上的购房资格，我想离婚再娶，但太太不愿意，而且未来有房产税时刻悬在我头顶不知道什么时候落下。我又想到了股票，但去年的股市让各位都胆战心惊，我拿出十年前的经历，07年6月我购买了一只股票基金，昨天晚上我查了一下净值，目前的亏损是52%。我又想到了P2P，看上去很新锐，互联网金融，可是大家也都知道去年有多少互联网平台跑路，这条路实在不太好走。我又想到了海外置业，于是国家的外汇管制就来了，你现在想把钱汇到海外买保险、买房子，难度越来越大。

   就是以上的种种原因，让我如今变成了一个虽然年过不惑却异常焦虑的人，但我相信我一定不孤独，今天来到现场的大部分朋友恐怕都和我一样的焦虑，我们一起来看一下今天的活动主题，2017资产配置新动向财智对话，有没有看到上面一行小字呢“资产焦虑”，如何解决这个焦虑？我相信最好的办法一定是邀请智者为我们指点迷津，为我们指出趋势，赋予我们这样一份定力。有鉴于此，我们今天在这里共同举办这样一场论坛，在这里我代表活动的主办方向各位的光临表示热烈的欢迎！当然，我更希望在这个下午过去之后，我们心中的焦虑能有效地缓解。

    请允许我介绍一下出席本场论坛的各位尊贵的嘉宾：深圳市地铁集团物业开发总部常务副总经理兼深圳市朗通房地产开发有限公司董事长董向阳先生；深圳市朗通房地产开发有限公司总经理舒良成先生；深圳市朗通房地产开发有限公司副总经理张先义先生。

    接下来欢迎今天论坛的几位主讲嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群教授；叶檀财经创始人、著名财经专栏作家叶檀女士；中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建先生。

    同时还要欢迎来到现场的各主流媒体的朋友、新媒体的朋友、诸多和我一样焦虑的朋友们。

    闲话少叙，马上请出深圳朗通房地产开发有限公司总经理舒良成先生致辞。

深圳新浪房产 04-20 03:12

活动即将开始，嘉宾也纷纷就坐，现场人气非常火爆~~

深圳新浪房产 04-20 03:12

今年的财富新战场有什么新特征？又有哪些具体打法和策略？新浪乐居直播间为您全程直播！敬请关注~~

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【主讲嘉宾】

深圳新浪房产 04-20 03:12

4月8日，与你相约大学城，以智慧之名，在深圳这座享誉世界的创新之城，将再次开启重组全球优质资产的全新对话，道破天机。

深圳新浪房产 04-20 03:12

4月8日，一场名为“资产焦虑、趋势定力”的财经对话，将在深圳开讲！要破解财富焦虑，鸡汤和鸡血都远远不够，需要实用药方和信心指引。