没有城市能用调控抑制房价上涨

深圳新浪房产 04-20 19:30

卢韵如：今天我们的超级访谈到此结束，感谢大家感谢一直陪伴到现在，各位嘉宾的专业解读。

特别感谢合作方 中原（深圳）地产的大力支持。

深圳新浪房产 04-20 19:30

朱文策：公寓这个话题实际上我觉得现在，它本身已经承担了百分之几的功能，我自己对公寓设计的制度不太认同。刚才跟李博士沟通这个问题，但是我们同时对这些商务公寓是不承认他的居住功能，如果承认就要提供教育资源，现在我们的商务资源没有这些，如果从我对公寓现在的理解，是货币推动型。

我们去三线城市爆炒房价一样，价格的上涨，它呈现出来是资金推动的特征，这个背后我认为它真实需求的成份要远远低于它投资需求的成份，这个是和住宅相比最大的不一样。

在买公寓这一块，好的地段当然可以买，因为它的对于你来讲不占名额，如果有闲散资金做投资当然可以做这种投资，整体上假如认同它是居住类的，在深圳这样大的供求关系大的理解中，我不认为它有太大的风险，但是有一点要注意，你的资金成本和你的月供能力今天乐居也报道了，公寓的税费和居住是不一样的。在税费这一块一定要考虑清楚。

深圳新浪房产 04-20 19:30

卢韵如：今年市场他觉得供应特别多，现在买会不会砸在手里？

深圳新浪房产 04-20 19:30

玉家雄：其实这个命题是一个伪命题，如果你今天具备买一百平米的能力当然买一百平米。以往这个命题我们更多假设钱仅仅购买小户型，先买个站票及如果这个城市的房价，我可以不停地去换更大的一些户型。

刚才这位观众的提到的想法我觉得应该对我们换的频率，换的次数可能有更多的影响。刚才我们的徐总也提到，下来的一些政策的导向是改首付，改按揭的周期。你第一套房要升值的幅度可能更大，你才有能力去换第二套房。如果真的要等到你钱够了，你换房子的目标就是从50换到100，你今天不买50，存钱到100，可能那个时候你还是只能买50。

我理解这个是伪命题，我们的理解应该更多谈这个话题的时候的意思是，希望我们能够把我们购房的时间尽快，能够完成第一套房子的购买，才可以享受整个里面资产升值的红利。

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提问：各位老师，我有个问题，我对李博士提到的，先上车买站票，再买坐票及我听到另外一个声音，第一套房非常的重要，为什么？因为国家的政策现在是限购，只要有贷款记录，不管这个是卖掉了，还是月供，还是想考虑换一套房，只要有房贷记录，首付都会从三成提到五成，不知道各位嘉宾对这个观点有什么看法？是不是真的先买个站票再换成坐票，第一套房非常谨慎。

中原地产为提问观众赠送的礼品~

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李宇嘉：东莞还是比惠州好一点点，东莞来讲，它的制造业比惠州好一些，惠州经过上世纪90年代楼市泡沫，到现在还是受很大的影响。那一波楼市泡沫，大家可能不太研究这个，那波楼市泡沫也是中国制造业发展最火热的一段时间，也就是说中国制造业90年代和2010年，这20年是发展最好的，惠州就是因为那会儿的楼市泡沫，它的制造业就不行了。制造业有基础设施，所以还是倾向东莞更好一点。

深圳新浪房产 04-20 19:30

李宇嘉：我回答一下您的问题。

从国家的政策上，从去年底开始，一直到现在对楼市的政策就是，要疏导热点城市的需求到周边。那么事实上，它是通过加强大城市与中小城市之间，基础设施互联互通和公共服务均等化。目前来看，东莞惠州采取最严厉的政策还是限售，东莞惠州限购了，你现在去买一套还是没有问题的。

深圳和东莞惠州的轨道交通规划已经有了，大家规划了很多条，到莞惠的轨道交通也已经开工了，政策上是鼓励大家去周边买房，大政策是这样。限售不是限制你买，而是限制你卖，那对买有没有性质，没有兴趣。不让你那么快的卖，为的什么？就是让你自住的需求，长期投资的需求去买，而不是今天买卖乐观，等过几年爆涨就买。

所以未来的楼市属于都市圈，在政策上是毫无疑问的。对于大城市增加土地供应，我认为越大的城市土地供应的潜力越小，土地供应的弹性越是效果，怎么增加土地供应。你把需求疏导到周边就是增加供应，你楼市的半径，土地供应的半径就扩大了，凡是有轨道交通的通过的地方，楼市的半径和购买房子的区域半径都在扩展，你应该把你的眼光放在深圳东莞深圳，而是深莞惠，这个大区域买房，不是过去哪种行政区域限制，这种思路应该打破了，应该基于都市圈概念去买房。

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提问：我身边有好多朋友，在深圳都有房子住，可是现在纷纷跑到惠州买房，到外面买房肯定是为了投资，东莞和惠州投资价值有多大？

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徐枫：您刚才说800万的房子，我建议考虑800万的学区房，800万可以投的产品是非常多的，相对来说学区房抗跌性最强。

为什么抗跌性最强？这跟我们大多数公众自我催眠是有关系的，这个神话不破学区房价格就不会下来。它那个价位基本九八万，但仍然是趋之若鹜，特别有有趣的是，这个市场是很疯狂的，但大家认为自己很理性。

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玉家雄：刚才这位观众也提到无论是自住以及投资，其实刚才你说的两类，两个选择里面我毫不犹豫会跟你说肯定是买深圳的物业。

主要原因，如果自住，首先我假设你还在深圳上班，主要在深圳生活，你当然是买深圳的物业可能会比较方便，买临深怎么改善也好，也不如在深圳方便。

如果你是投资，其实我一直都抱着最基本的观点，现在的房地产市场已经成为半投资的市场，所谓的投资就决定了钱的流动，如果是这样的话，深圳毕竟整个发展的基础还是比临深好好多。比如刚才李博士已经提到，这个地方是聚集了非常多的人才以及钱的，所以将来从投资的角度，我们发现全世界都普遍出现钱聚集的地方，资产的价值也会升值的相对比较有保障，所以从投资的角度我也会建议你还是买深圳的物业。

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提问：主持人好，今天受益匪浅。

我想先请问一下中原地产的玉总。四位老师说到，深圳商住两用的房子可能新的政策也要出来了，我想请问一下您，您说自住什么时候都OK，那比方说像我有看到龙岗、龙华投资总价在一两百万，几十平方的房子，我听说不一定带学位的，这种房子跟您说的东莞、惠州这一类差不多持平的房子，如果是鉴于投资和自住都OK的话，我想听您这边的建议，好像我听说惠州还是空城和鬼城。

第二个问题我想请教这位非常有才华的徐老师，我想请问一下您，如果投资的话，现在已经是到了接盘的时候，我身边有一些金融圈的朋友，跟您的观点非常一致，包括像香港，香港的房子曾经也是有泡沫破裂的时候，假如自住，买一个100多平方，800多万的房子如果现在买下来，这么高的房价，不管是自住还是投资，最终会不会一定泡沫化？

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卢韵如：把最后的时间留给现场的观众，有朋友已经非常急着想提问。

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卢韵如：徐总讲到折线算法，大家可以上深圳新浪房产的微信公众号（ID：szhouse），包括泡沫是怎么产生的，是怎么推算的方法。

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徐枫：第一个我特别不能接受的观点就是深圳要跟国际城市的房价对标，这个观点真的不能接受。我们可以跟国际城市对标，但是为什么我们的房价要跟国际城市的对标？前提是，我们的福利跟国际城市的福利对标。

我现在跟大家说新加坡的福利房，保障性住房占整个住宅类商品50%以上，所以你商品房去到天价，对中低阶层没有影响，在深圳你说我们的保障房占比是百分之多少，有资格跟新加坡对标吗？我觉得没有。

第二个深圳没有房地产资产泡沫，这个观点我也表示不能认同。我们说资产泡沫是用两个数据来算出来的。第一个就是折现，随便说一个房子，它中间的租金折到现实中间差了800万，你跟我说这个没有泡沫，这个是不能接受。第二个房价收入比也好，或者住房负担比也好现在是远远超出刚需的能力。深圳6万多块钱的房价，你跟我说这个房价不高，没有泡沫我觉得这个观点也很难接受，我只想反驳这两个。

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卢韵如：徐总刚才表示有一个尖端的想法。

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朱文策：我给大家建议，未来深圳有三种物业可以考虑。

一个是豪宅物业，豪宅价格我们现在看十几万一平米，好像很恐怖。我们从五年前看也很恐怖，如果你有钱在深圳湾买房子已经很开心了。在国际上都是这样子的，我们假定深圳现在城市GDP也好，经济质量也好，创新驱动也好，还有你的人均GDP也好，现在国际上已经处在很发达的位置，这是很简单的逻辑。

那么第二种物业，学区房。深圳市是中国人口红利最后一个享受的城市，因为到现在为止深圳人平均年龄是34岁，是中国最年轻的城市，在其他很多城市，比如佛山，出现了小学幼儿园合并的状况，在其他的城市，香港也有，会出现并校，但是深圳没有。二胎政策放开之后，去年的儿童出生是23万，到了今年预计到24万，这是一年的幼儿出生量，我们小学的数字接近100万，这种增长速度是非常恐怖的，那么学区房它在未来都是非常刚性的。

虽然深圳的教育不怎么样，但是因为你的人口太多了，小孩的人口太多了，所以学区房一定会出现非常严厉的刚性，这种刚性是因为我们的房屋的产权和学位制度挂钩，这样的政策设计导致的，并不一定说，你取消了香港纽约取消了房屋产权和学位挂钩房价就会跌，但是它会涨得不那么恐怖，但是我们不一样北京出现金融街学位房价格20多万。

第三类的物业，刚才也提到了到临深去买。临深这个地方有很多坑，大家一定要谨慎一点，我的建议是，一定要控制在你的通勤时间在1小时左右，不要多，千万不要说到1个半甚至2个小时。通勤时间是李博士谈到的，门对门的时间，不是路上再多出来的时间。我从地铁站出来再走半天不可以，我一个小时，一个小时左右，我要到办公室，这样的话我可能就会好一点。

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朱文策：调控的政策并没有在长期内扭转房价上涨的趋势，在深圳也好，在北上广四大城市都能看到为什么会这样？因为我们的房价并没有想象的那么严重。

我现在对一二线城市的判断并没有强烈的资产泡沫，但是这个泡沫没有那么强大，如果未来经济持续到现在，像深圳8%的速度增长，那个泡沫可以被稀释掉，这是从历史角度看。从横向角度看，我也没有看哪个大城市管理自己的房价，新加坡83%以上的人住在租屋里，但是新加坡的商品房目前最好的地方要比深圳贵多了，新加坡普通的商品房都能到7、8万，现在租赁也许要4、5万，这是他们用80%住在租屋里实现的结果。

我们现在看香港，香港有50%的人拥有了住房，这是现在除了中国大陆以外，国际化大都市里面自由率最高的经济体，我们到了伦敦纽约、东京、首尔所有的城市，它的住房自有率都在50%以下，大部分人都在租房子。不要告诉我，那些地方人的不喜欢买房子，就喜欢租房子。首尔这些年来出现了很多脱首尔现象，很多年轻人买卖部分房子，类似于我们去临深了，首尔跌破1000万经济，你觉得哪些人不愿意买房子嘛？不是这样的，韩国姑娘也愿意嫁给有房子的年轻人。

所以从横向的角度看，没有一个国家或者经济体很好地管理了它的房价不涨，在这个里面是不是货币，每年经济增长率2%，香港每年基本都不动，但是香港的房价现在的价格比1997年最高峰的时候又涨了60%多，从2003年到的现在涨了3.6%。香港过去6年里，2010年开始第一次推印花税，推了6年，6年的效果是什么样呢？房价涨了50%，最近又提了一次。但是这样的加税，严重课税有没有阻止房价上涨？没有。

深圳现在20.8，比香港稍微好一点。按照均存量来看，供需早就平衡了，为什么房价还要那么恐怖？因为有650万套的房子是小产权房，商品房占了12%，我们只有这样的数字，我们拿到这样的数字之后，你去对比，你去跟香港对比你就可以看到深圳和香港在这个上面是不一样的。还有供应短缺的问题，解决不了这个问题永远没有办法阻止房价长期上涨。从横向和纵向角度，现在房价是不是到了顶点，横盘。

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朱文策：我可能有一些不同看法。第一我不认为像深圳这样的城市，或者一二线城市的房价上涨它是会被推动的。第二我也尤其不赞同大家一起租房子。从历史上看，我也考察过深圳过去十来年的房价的变化，但是调控政策连起来看，如果是行政类的调控会起到反作用，现在来看，调控出了跌了怎么办？如果不买，房价不出我也没买怎么办？这种纠结，实际上不是今天才有。

过去十年大家都是这么纠结过来的，我相信未来还会这么纠结下去，所以在这个时候，我愿意跟大家分享一下，从长期的角度看，一二线城市它房价形成的机制是什么样的。

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卢韵如：讲到临深，朱罗纪有意见发表。

深圳新浪房产 04-20 19:30

李宇嘉：关于大家买房的问题，香港是金融中心，是面向全球的要素分配中心，甚至是创新中心，因为深圳创新范围和创新动力最好的地方，高科技很发达，这种创意文化氛围很浓，这意味着这个城市的房价不会低。

为什么？这是人才聚集的地方，高房价是没有办法的。其实东亚国家，比如韩国的首尔、日本的东京这些地方我都去过，包括我们的台北，人口都集中在这些地方，整个国家把最精锐的人才、创新的科技、前几大企业都在这个地方，我们深圳也是这样，它的未来会怎么样呢？东亚这些国家没有一个说它的首都，或者首位城市房价是低的。

还有一个问题，大家在中心区工作，住在外围，但是大家如果有能力，买深圳的房子没什么问题。如果没有能力可以住在龙华，你可以买一个小的，再换成大的，你可以买到特区外再到特区内。包括我们现在大家可以看到的房价地图，200万的房子也有，这个也不是你就没办法上车，而是看你抱着怎样的心态，先上车后改善，先有个站票再搞个坐票，必须有这样的心态，不然不可能一步到位。如果一步到位就意味你要借钱，以为你要还钱，意味着你欠很多的钱，以为你要还多少个月。

到外围买房没有问题，通勤的效率会慢慢改善，只要能接受，东京的人，首尔的人都是这样生活的，通勤一点不比我们短，我们为什么不能接受？这样的话也是大家可以作为一个选择方式，我不在这个圈子做了，我可以卖掉，再换回中心区，房子这个东西对于全球来说，基本是老百姓最大众的资产，我们老百姓资产里面，住房是80%的氛围，有一个阶梯性的住宅消费，这是比较好的购买模式，谢谢大家。

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李宇嘉：接着徐总讲的话，讲一下临深片区。

近两年特别火，很多大城市，特别东亚的大城市，它都住在外围，在中心住宅。韩国也是这样的，可以高效率通勤，从口袋书到小屏幕。原来东京的人住在外围，上班就每天坐在地铁上拿一本很小的书看。我前几年去，看他们拿一个屏幕，不是手机，坐地铁的时间可以充分利用起来，相当于在办公室。

而且无缝对接做得令人非赞叹，东京和六大卫星城市的通勤，这是很理想的状态。但是就是这种情况下也非常挤，通勤下面是很高的，大概上班也得一个多小时。

但是在我们国家真不行，我们国家有最后一公里的问题，这是什么道理？比如说地铁修到了外围，但是你在地铁上的时间可能只用一个小时，你可能上地铁的时间要半个小时，下地铁的时间也要半个小时，甚至超过半个小时，这样你通勤的实际时间是两个小时。

我们在香港也看到了，香港的地铁设置很好，你直接从地铁出来直接上到写字楼，中国达不到，我们几个轨道交通的，效率连接，你感觉规划不知道是干什么的。比如我们的车公庙，换乘像西天取经一样，特别赶上高峰期的时候，如果通勤的问题不解决，很难做到我们居住在外围，太难了。

我相信我们政府还在努力，空间还在腾挪，效率还在改善，最后一公里的问题，和前面一公里的问题都会解决。

深圳新浪房产 04-20 19:30

徐枫：如果大家买的话，最好是考虑自住的需求。

因为我们现在对商品住宅的定义，是资产泡沫。如果你是按照投资去买的话，很可能是接在调整期的高位。现在很有可能是接盘的状态，还是建议自住。自住状态最好时期就是第二季度，为什么？

因为政策还没有出，市场是一个混沌的状态，一旦政策出来，最直接的就是有效供给会剧烈下跌。因为很多时候房子卖掉了就买不回来了，对于小业主来说尤其这样。现在70%的成交都是小业主对二手房的成交，所以政策面影响一定是小业主居多。而对开发商来说，政策一旦出了，开发商整个供应的策略也有全面的调整，他也会观望，整个供给也会下来。

所以就变成了供给下来，价格横盘，到时候那个市场就是牛皮市的状态，要买就现在买，在政策没有出来之前。

我是上海人，但是我没有在上海买房子，我是在昆山买房子，昆山隶属于苏州，苏州到上海的城市轨道的列车15分钟一班车，比在上海买房子的成本要降很多。所以我建议如果你真的不是那么关心深圳这样的城市，你完全可以买在临深片区。如果你是一个更理性的决策，吃饭的时候我还问他们几位，是否能接受租房。

常住公寓的供应量在增加，租金比较稳定，那是很好的租赁选择。租赁没有首付，租金就几千块钱，买房子现在随便都是一百万钱以上的，所以月供的钱何不拿来投资别的东西？我觉得作为大家现在时代的人，不要太局限于过去的老思路，非要买一个房子，做一个房奴，不同的时代有不同的策略，思想可以变一下。

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卢韵如：感觉你持有一段时间，就会遇到一次调控，想开就好。

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玉家雄：我会形容这种心态是黑洞心态，所有人买股票都是在最低的时候买，最高的时候出。在深圳现有的政策底下，你也不可能今天买，明天卖。

可能相对来说现在在深圳做房产投资也好，如果你作为一种投资的心态，你怕它跌的话，你至少也有两三年的时间去做调整，好比去年3月份的政策影响到6月份，基本上都已经感觉慢慢消化了，但是3个月的时间你也等不了，很多时候想买房子的人的黑洞心态。

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卢韵如：现在买了房之后，立刻就遇到调控，现在这种纠结的心态，如果作为专业人士你会怎么看？

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玉家雄：其实我在这个场地参加过几次活动了，几段话题，我每一次都有讲。大家如果真的是买来居住的话，其实什么时候都可以买。特别那一次论坛主要是针对年轻人的话题，我认为应该当做存钱的行为。因为钱你赚了是你的收入，但是你用在那里吃喝玩乐，还是买一个资产，我觉得可能从深圳这个地方来说的话，资产升值的机会还是比较高。

刚才徐总也许提到有的人买房，有的人没买房，其实他们的财富变化是一个很好的经验。在深圳谈这个话题，大家会不会怕房价跌，刚才也说了，深圳的政策实施了那么多年，深圳的房价还不停地涨。这个跟我们以往太迷信政策的影响会有绝对的关系  ，政策一出，需求减少，然后房价就会跌。

但是大家有没有去研究，深圳的需求大到什么程度呢？跟它的供应来比，是不是根本远大于供应，政策减一点点需求，是不足以涵盖整个房价的走势。深圳是属于这一类的情况，自用的话，我还是提倡大家可以买，如果买来投资我觉得还是需要有一些选择。因为现在在限购的环境底下，可能我们投资的流向，在过去的几年会有不少是流向于非住宅的产品，包括刚才我们提到的商务公寓，转成类住宅的。

从过去的几年情况，我们发现他们的资产升值很多时候是源于住宅的大幅度升值，它跟着涨，但是速度是远远没有住宅那么大的，所以在这些方面是可以审慎考虑。

最后一个，我觉得一些发展得相对比较成熟的临深区域，潜力蛮大的。我跟身边朋友说，深圳人挺幸福的，不用像上海人，北京人，上班还要三四个小时，但是我觉得这种局面会随着深圳的再进一步发展，特别是今年提出的珠江口城市群出现以后，大家花三个小时上下班，因为深圳的房价越来越贵，可能很多搬到惠州和东莞去居住。

五年前听到是天方夜谭，但我身边已经有朋友、同事是这样的情况，将来这个趋势我相信会更明显。在深圳赚钱，去到惠州、东莞买房，他们的经济承受能力肯定很高，也会带动那些地方的房价上涨，如果投资在合理，我相信现在买临深的，大部分是投资行为，现在还是值得考虑。

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卢韵如：今天来到现场，我们进入最后一个特别大家关注的话题。如果现在想买房子，如果他现在关注大家刚刚讲到的，其实之所以那些物业被调控了，或者被冒头被打的领域，其实在大家眼里有投资价值，比如像公寓，像学位房。

在深圳来讲，我在深圳买不起，我在深圳周边的地方买房子，对这三类房子，如果大家想买的话，各位嘉宾怎么看？

深圳新浪房产 04-20 19:30

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李宇嘉：我接着徐总说的。刚才我讲的，为什么北京和广州出了，特别北京那么严厉，就是因为去年涨的太厉害了。广州去年均价涨了60—70%。北京的二手房从2015年到现在翻了一倍，学区房更不止，大概现在均价是20万一平米，它涨得太厉害了，所以会出一些政策。

刚才徐总讲到，去年二线城市涨得最厉害的就是合肥，大家可以看到去年出的政策，实际上这一轮合肥在出政策上并不起眼。合肥的房价在跌，过年前后网上就在传，合肥的二手房价爆跌，前面涨得太厉害了，必然会回落。所以看一下，就是这个逻辑，上海也是一样的，上海大家知道房价涨的逻辑从顺序上来讲，先是深圳房价上涨，2015年是4季度以后超过深圳，2016年上半年深圳涨得最好就是上海，所以上海现在可以看下，它的房价实际上也在跌，大家可以看一下它的跌幅没有深圳那么大，到现在出了没有，所以我们可以把上海作为一个对标，对政策的对标。

具体出什么政策，主持人说另外一个问题，那么我觉得现在政策讲究第一冒头击打，第二个精细化。你确切针对哪一类房子在涨，哪一些区域在涨，学位房等等这些区域，那其他政策出的政策就是我们的参考，我觉得这个就是政策的范畴，谢谢大家。

深圳新浪房产 04-20 19:30

徐枫：从房贷政策来说，其实这个政策很好出，这个对商业银行来说他们也有政策偏好。这个也是我们现在房地产一个很核心的问题，金融杠杆的问题。

金融杠杆必须要从源头上去整治。我跟李博士探讨过这个问题，这一轮政策出什么，最有效的联合商业银行去了解一下深圳的金融杠杆是怎么使用的，投资公司都是在做什么事，这才是最核心的东西。我可以去到投资公司融资，然后去用高杠杆买我根本承受不了的房子，这个实际上把人往陷阱里面一步一步推。但是对商业银行和投资公司来说风险是最小的。所以在一块来说，金融杠杆真的是非常核心的，而且是本质性问题。

深圳新浪房产 04-20 19:30

徐枫：首先深圳是有政策的，而且深圳的政策在全国来说，相对来说出得比较早，而且相对来说是比较严厉的。今时今日深圳的政策仍然是如此，深圳不是没有政策，这是基本条件。

第二个，如果再出政策的话，这个可能性高。从市场来说，我看到的房子好像没有跌，但是你要知道深圳的存量大概是1000多万套，你看的可能是100套以内，所以那个数据面的统计和你看的可能是有差异的。我们从数据面上看是量价齐跌。

两会开完之后，各地纷纷表态，房子是拿来住的，不是拿来炒的。在深圳周边的话，已经陆陆续续形成调控带，就剩下一线城市上海和深圳没有出，上海和深圳没有出政策，我觉得他们都有自己很坚定的理由不出政策。

包括合肥也是，在这一轮调控中间，如果将来新的政策要出的话，顺序应许是上海、合肥再到深圳。如果深圳要出政策的话，大概会出在房贷上面。第一个是首付款，第二个是按揭利率，或者说20年调到15年，但是从30年调到20年是比较大概率的事件。

深圳新浪房产 04-20 19:30

朱文策：最简单的讲，深圳调不调，一定会调，因为到目前为止，深圳的问题在其他城市，我们看到其他城市出现同样问题的城市，都在调控。深圳不可能不调控，只不过我们现在期待它的调控是合适的，不希望出现限售的政策。

我这样讲不是站在市场和开发商的角度说，而是从这个市场的角度，实际上是限制二手房的流通，对深圳来说，本来供应就不足，再限制流通，供应会更少。所以我觉得它不会在限售角度出政策，深圳非住宅类的产品在过去一两年也是比较火热的，而且出现了大量的非住宅，转变为住宅的用途，从这个角度它是会控制的。

深圳新浪房产 04-20 19:30

卢韵如：因为今天来到现场的可能还是普通买房的人，其实关于政策背后，大家有一些了解。大家现在更困惑的问题是，我们现在是调还是不调，对于我的买房决策，甚至这个房子怎么选，我觉得它更多的问题是在我怎么去买房，或者如何去做买房的决策。

深圳新浪房产 04-20 19:30

朱文策：我不同意，我不觉得我们现在是因为政府的政策显示出来是对政府所有做法不认可，我不是这样的逻辑。当我谈到对政府现在做法不认可，是因为过去的大量事实证明我们对市场的干预，存在着非常大的副作用，甚至这种副作用，调控解决的问题要比它引发的问题更多。

深圳新浪房产 04-20 19:30

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玉家雄：其实刚才主持人问了这个问题，要我们预测一下深圳会不会出一些调控性政策。我会分开两边看，我觉得还是会出一些政策，但是可能主要是针对非住宅的一些产品，原因我有两点。

第一点刚才我提到，近一轮我理解政府的理念，应该是要引导资金往正确的方向走。非住宅的物业，现在商铺也好，工业类型的也好，以及写字楼也好，其实都是希望能够作为一些商务活动、经济活动的场所，我自己认为这段时间政府可能希望更能够正确引导这一系列物业类型的走向，使得我们深圳产业发展为核心的城市，能够让我们做实体经济的单位和机构获得一些更好的经营环境，在非政策住宅会有一些政策出现。

对于住宅来说，其实我觉得这一轮深圳可能会非常谨慎，为什么我会这样说呢？其实刚才我们其他嘉宾也谈到，以前都是三限，现在出现四限。其实我觉得多一个限越来越难。一线由双限变成三限也经过很长时间。其实多几个限中国的房地产市场真的会受不了，因为太多人认为已经形成了干预，因为我们都在评论2015年深圳房价很急，最根本的原因之前的一些行政干预遗留下来的一些后果。

当2014年开始一限政策的时候，马上洪水就涌出来了，导致2015年的房价一下子涨那么多。如果深圳的住宅市场在继续无限量做很多行政干预，不排除它有一天稍微有一点松动的时候又迎来反弹。

所以我觉得在住宅的层面，政府应该会相对比较谨慎，会不会在现在的基础再下猛料。深圳去年的10月份开始第二年调控之后，整个市场在很多行政手段干预之下，是进入半冰封的状态，但是我们感觉到那种状态很不健康。这一轮调控里面，深圳在住宅领域相对会比较谨慎。

深圳新浪房产 04-20 19:30

徐枫：刚才玉总用了一个词儿是惊讶。其实我们用一个词儿叫奇葩，我用四细则，大家可以去看一下。

3月份这一轮调控以来，广州的版本，叫做买了房子之后多少年之内不能转让，这个是赤裸裸的行政干预，不是市场行为。如果我们认为现在是市场经济的话，法制社会的话，我们是不是应该尊重公民的权利，是不是应该遵守市场游戏规则，而不是用行政手段来限制。

第二个，刚才大家说的，手已经伸到商住市场去了。本来就是商业物业，商业物业在房地产的定位来说，品类管理里面就是投资的概念，是投资商品属性。现在连投资的商品房都不让人投资了，这就是不尊重游戏规则。

第三个，北京发改委前一阵子出现一个政策，中介不能在一年之内销售同一套房源。这个中间是有差别的，大家感觉到了没有？这个是政府在调控消费渠道，而不是在调控房源本身，中介定位本来就是销售渠道，你去管中介干什么？你应该去管房源，应该管上游的东西。

所以这个游戏规则，政府在做政策的时候，定位就有一些偏颇。而且像国内的城市，比如像南京，像重庆，这些在房地产里面定位相当激进，我觉得深圳是一个经济特区，他就应该尊重游戏规则。

深圳新浪房产 04-20 19:30

徐枫：你们想一想，买房这件事情是不是一个公民权利？我首先有这样一个假设，我所有的讨论是建立在这样一个假设框架下面的，我觉得我看不太懂的是中国老百姓的逻辑在哪里。

别的城市都调控了，为什么咱们深圳不调控？有的老百姓是自己没买房，就希望别人也买不成房，这个叫吃不到葡萄说葡萄酸。有的是，只要房价调控了，房价就会下跌，这叫非理性预期。中国的老百姓对政策本身给予了太多非理性与其之后，期望值升高了，失望就更大。

第二个观点，买房子是公民的权利，从来没有一个国家公民把自己的脖子往绳子上套，只有咱们中国的老百姓一次一次又希望政府不断去调控。调控的结果我刚才说不乐观，数字面上我们并没有看到房价下跌，其实房价一直在升。所以你对调控给予非常大的非理性预期你必然会失望。

不买房、自建房的人通通失败了，在深圳没有买房的人和没买房的人财富差距是非常大的。

深圳新浪房产 04-20 19:30

李宇嘉：大家可以看一下其它大城市的房价指数，官方会参照这个指数。刚刚我说了，深圳地方政府跟其他地方政府没有任何差异，不是你是经济特区，你就可以不出，没有这个道理的。

如果说房价出现上涨，毫无疑问，这次包括二手房价格的反弹，包括类住宅的泛滥，我想100%会出政策，这个不用问。

深圳新浪房产 04-20 19:30

主持人：可能现在大家还会再会问一个问题，这一轮你觉得深圳会跟进吗？

深圳新浪房产 04-20 19:30

李宇嘉：为什么深圳二手房价格跌得那么厉害？实际上真的跌到乐观，不是数据上忽悠大家说跌了。二手房800万以上的房子，按照去年的价格肯定卖不出去，你至少让利10%才能卖出去，不然连一个看房子的人都没有。

那么为什么深圳二手房价格跌的这么厉害？相比其他城市，相比于北上广，为什么深圳的二手房跌了？是因为深圳2015、2016涨得太厉害了，广州为什么涨得太厉害了，因为广州就没涨过。广州2014、2015年还在跌，为什么北京涨幅厉害，大家知道北京2014年的房价在跌，一线城市最火的时候他是最不火的，所以大家知道为什么深圳没有出政策。深圳现在整体来看还是相对稳定的。做的是非常好的，谢谢大家。

深圳新浪房产 04-20 19:30

李宇嘉：这个话题比较敏感，但是我还想跟大家解释一下这个问题。过去的调控时期，深圳作为楼市的领头羊从来没有缺席过，而且很大程度上它是楼市的风向标，也是政策的风向标。这次比较奇怪，外围已经沦陷了，内部还风平浪静。

那么对于这样的环境，深圳调控作为地方政府调控，这个调控不奇怪，深圳跟北京调控、广州调控不一样，不是深圳特殊了不调，没有这一说。在调控问题上，全国思路是一致的，我说的一个大原则就是去年底中央会议对房子的定位，在这个定位下，所有的地方政府都要发挥的主观能动性。如果楼市在投机方面，在某一类产品出现价格上涨必须要调控，这些大原则，大家拿这个判断深圳出政策的标准。

深圳这次为什么没出标准？因为这轮房价的上涨主要是二手房市场，大家看深圳有没有涨，深圳二手房的价格上个月是下跌0.6%，领跌全国，而且连续5个月下跌。大家可以看一下，2月份二手房价格排名第一是广州，为什么广州政策那么严厉了吧，广州出的政策，在历史上都没有那么严厉过，大家知道广州为什么出吗？二手房价格涨那么猛。第二个是厦门，厦门的政策也很厉害，厦门而且他的钢港内外的调控限购限售。第三个是北京，第四个涨幅严重的是长沙。所以大家可以看为什么深圳没有出政策，那么这是给大家做一个解释。

深圳新浪房产 04-20 19:30

卢韵如：其实大概在1个月前，深圳不会出政策，因为前三个月深圳房价的走向还是可以的。但是到两个星期之前，其实大家表现得就没有那么淡定了，因为深圳周边已经成了一个调控圈，换句话说深圳出还是不出，其实压力在不断增加，博士怎么看？

深圳新浪房产 04-20 19:30

朱文策：刚才谈了我的看法，过去的调控都失败了，那么深圳会不会出？我之前也谈过，我觉得是这样。它会不会出我不知道，但是我希望它不出，为什么呢？政策一直没有出到底政府是怎么想的，我还要不要买，可能会处在焦虑过程中。

假如这个政策出了，一定会出现一种情况，一定是所有人杀到市场上去了。出了限售的政策，出了限购的政策，结果惠城区的房子限价到的一万二三，本来可以卖一万五六的房子卖一万二三，结果被抢空。一个100多万的项目，10个人抢一个项目。过去的之所以失败了，现在的政策我也不认为能控制住市场。因为所有的政策的思路和逻辑并没有改变政策，包括货币导致的供求关系。

深圳新浪房产 04-20 19:30

主持人：其实来到现场的观众更多的是想说，那深圳会不会调控？大家可能会更关注这个问题。就像刚刚讲的从三个角度的调控现在变成了四个角度的调控，从之前的限买，限购，现在限售，我现在要拿到房地产证之后，三年才能对外出售。如果深圳出调控，那么深圳有可能会打在哪个领域？

深圳新浪房产 04-20 19:30

深圳新浪房产 04-20 19:30

玉家雄：其实我非常认同刚才徐总说的第一个观点，这一次的调控，调控的一些政策，我们觉得尽量，或者是感觉特别是深刻的原因就是首先面积扩大，覆盖的面积有所增多，也有新的调控手段出来，所以我们觉得这一波好像特别厉害。

如果看整个调控的背景和原因，应该是从去年开始慢慢冒出来。最主要的原因我始终还是认为，要调整整个资金的流向。徐总说，过度的增加，整个资本市场我们发现，中国可以给资金流动的地方其实并没有太多，而且特别是如果钱去到老百姓，去到银行，房地产还是一个非常好的一个出路，所以这一次我从政策的导向还是希望扭转现在整个社会的基本的流向作为根本的原因。

但是有一点，这一次我发现比较少讨论到的，扭转整个房地产的生态。比如说这一次有不少的城市已经把调控的手延伸到非住宅的一些领域，而且那个手一下子就很猛。为什么呢？刚才提到了，徐总提到，我投资不了住宅了，我投商务公寓，商务公寓调控了，我投写字楼，出现了一些异类的产品让我们去进行投资。

但是我们发现，政府在非住宅的产品里面进行了一些控制的手段，而这些控制的手段的确会影响到投资者的投资机遇，这点从长远来说去影响整个房地产生态的一个变化。

最后一点，这次调控，我们发现几位专家不约而同谈到，贫穷县也开始调控，我觉得这一点跟以往的逻辑有点不一样。以往的逻辑是，你市场太热，房价升得太快，我就要调控你，现在我感觉有可能房价会涨很热，就已经下手了，但是这个有一方面是中央的思想，我觉得也可能是在特别的年份，刚才博士好像有点不好意思说，可能很多地方政府很有政治智慧，预先做出一些工作。所以就变成这一次调控会给我们很多惊讶的地方，但其实这些可能，我自己认为都是对于整个房地产的生态长远发展，都会起到非常重要的一些影响。

深圳新浪房产 04-20 19:30

徐枫：大家晚上好，我来自深圳房地产中介协会。我们也是政府下辖的机构，观点会比政府机构更市场化一点。我以下说的话大家可能不赞同，但是我觉得还是要表达一下。我有一个观点，我们认为2009年以来的房地产调控政策，基本上是失败的。

当时提出了调控观点是房价过快上涨，但是大家看一下这个数据，2015年深圳的房地产的调控政策是全面利好的，所以深圳的房价在2015年的时候跟2014年相比同比上涨50%以上。其实政府这个层面有些时候政策助推了房价的上涨。所以我们对于政府政策的效力是持中性态度。

第二个观点，我们认为2009年调控基本是失败的。

第三，我们认为现在房价上涨根本原因不是房地产本身的供求关系的问题，而是一个货币现象，最根本的本质是M2发行过量，第二就是实体经济、基本投资欲望不强、税负不高。如果你对投机偏好不去解决，你只是在调控房地产本身的话，这个政策出来的效益可以这样判断，基本上还是非常小的。

第四个观点，我们认为现在这轮调控政策是需求的流动性，为什么不去调供给侧，供给侧就两块。一个是土地，第二个是开发商。为什么要去调需求？因为需求侧是软方。包括他后面相关联的60多个产业，所以现在政府的方向是去需求侧的流动性，为什么？限贷，限购，全部在需求侧这段。

看上去这个政策很有效力，结果怎么样？大家可以看得非常清楚，成交量并没有显著的下降，它在以不同的形式渗透在房地产各个领域。商务公寓假设像广州，如果广州的政策推广到深圳，我总有渠道与去做这件事情，如果房地产实体被限制住了，我可以买基金，买私募，仍然进入房地产领域。我们认为从需求侧这块来说，看上去很有效果，但效果本身大大折扣。

深圳新浪房产 04-20 19:30

朱文策：谢谢主持人，李博士刚才谈到的我都认同，对调控的分析。现在的调控形式，哪个冒头打哪里。还有国家贫困县，就是我家乡临城县，临城县为什么会调控？可能在坐不清楚。

临城县是人口第一大县，县城和深圳这么大，有230万人口，跟深圳相比肯定少很多，但是对一个县来说230万人口是非常恐怖的。对现在调控，我觉得分析为什么出意义都不大。

因为我之前的观点一直在谈，这次的调控和以前的不同在于，从原来三限令到现在四限令。我刚刚看到有很多同行总觉得限贷、限售的城市已经有十几个。接下来深圳会不会出这样的政策，坦白讲我不清楚，但是这个特征显示出来了。我认为这显示出明显的行政管制的色彩，比以前的行政性更强。

第二个我非常非常不赞同，这样的政策实际上显示出来政府太任性，政府的权力够大，这种政策太任性了。现在想一想，第一从国家两会的时候，从上到下释放的都是很稳定的信号，大家要安心买房，财产受保护。2017年不出，过了5年才会提交人大审议。最后我们的总理出来，告诉大家，说咱房子没有限制条件，都可以自动续期。

我作为普通买房人来讲，看到很文明的市场信号。我觉得这个他反映出来的李博士谈到，是一种超预期，这个背后的原因没有意义去深究。我们这个政策在管理市场的时候，出现了非常大的混乱。

还有我们身边的城市，一个很好的例子就是东莞，我查了东莞3月21号出了政策，3月29号又出一次，4月10号又出一次。它从限价到限购，再到现在的限售。哪怕一个神仙，也没有在3月21号推测到你4月10号又出政策，我们一般出一个政策至少市场要有3个月的时间，价格会怎么样。我们以这些作为指标去判断，我没见到这种一个礼拜出一次的，这不是在调控市场，我觉得是在玩。

深圳新浪房产 04-20 19:30

李宇嘉：为什么这轮调控会大面积出来？前段时间，全国学习北京好榜样，北京18天出了11个政策，这种落地的政策在从前没有，凡是哪一个城市的房价涨得厉害，哪个区域的房价涨得厉害，马上当天就会出政策，从第二天就有效，这个思路一直会贯彻到今年年底。

因为今年是我们经济和社会各方面都需要稳定的一个阶段，那么大家可以细细去想，在这种情况下，这种调控的思路，也就是说冒头击打的思路会一直坚持下去，这个政策随时都可能出来。

给我们的感觉是，如果不控制住投资炒房的热度，去年总书记提出对住房的重新定位，通俗的讲，这个房子是用来住的，不是用来炒的。这个是我们国家住房地第三次重大发展，第一次就是1998年房改。第二次重大的住房制度的改革影响市场发展历史性事件，就是住房保障，和去年提出来的房子是用来住的，不是用来炒的。

我们所有的政策包括国家的政策，包括土地的政策，包括各个城市出台的政策，全部在向这个方向转移了，所以说判断政策，他还会继续调控下去，他的效率还跟原来一样，那么拉低的速度会非常快，模式的影响会至少持续到今年年底。

深圳新浪房产 04-20 19:30

李宇嘉：非常高兴能够参加今天晚上的活动。

针对刚才主持人讲的第一个问题，为什么提出这么大面积的调控，实际上这轮调控有点超出预期，因为上一轮调控是去年10月的时候，我们在过去9次调控的历史上都没有半年过后就马上又启动一轮更大力度的调控。

那么之所以产生了这么一个更大力度的调控，主要原因就是，这半年来事实上市场走势验证了去年10月的调控，突出表现就是春节以后，热点城市的二手房城市房价爆涨，北京二手房的市场价格从2015年—2017年2月份基本涨了1倍还多。从这个情况下，大家可以看到近期调控的，它覆盖一二三四线城市，原来只是热点城市，现在连从前调控贫苦县都突破了，甚至从安徽的贫困县都做了措施。

那么从政策内容上来看，事实上大家也可以看到，除了原来的限购、限贷、限售，限售什么意思？就是你拿到产权证之后很多年才能卖。包括对商务公寓的限制，包括对原来不限购的外围的限制，事实上这一轮的限购非常超预期。

深圳新浪房产 04-20 19:30

主持人：：最近大家可能已经被房地产调控政策刷了屏，因为在过去大概一个多月里面，我们已经看到超过有40座城市超过100轮政策，比如先看东莞，在过去一个月出了3个。包括有一些我们可能都不太熟悉的地方，后来一搜发现是国家贫困县，现在也在限价。房地产政策这一轮究竟是从哪里来？为什么在这个时候提出大面积的调控政策？和过往很多调控相比有什么不一样？

作为专业人士，大家看这论调控周期是怎么样的？这个话题先从博士开始。

深圳新浪房产 04-20 19:30

主持人：针对我们今天会讨论的问题，我们选择从政策，新房，二手房和研究观察四个角度请来了四位嘉宾，他们也从四各方面给大家解答。他们分别是深圳房地产研究中心李宇嘉博士，中原地产深圳二级市场董事总经理玉家雄先生，深圳市房地产中介协会研究总监徐枫女士，还有深圳资深地产学者、朱罗纪创始人朱文策先生。欢迎他们。

深圳新浪房产 04-20 19:30

主持人：各位朋友晚上好，欢迎来到由深圳乐居和深圳中原联合举办的《深圳晚八点--超级访谈》论坛现场。

一个是我们来的时候已经出调控政策的，大家关注的就是调控已经出了，我该怎么办？现在还没出我们怎么办？这个房子是该买还是等。各位嘉宾跟大家一起，我们就在这个现场聊着聊着调控出了，这三个方案我们都有考虑了，调控总是出其不意。

今天我们整个活动分为三个部分，第一个部分是调控的背景，大家知道调控是从哪里面来源，到哪里去。第二个，大家都非常关注的话题，就是周边都调控了，那深圳调不调，如果调会调在哪里。大家现在关注的也是房子，在这种情况下，房子买还是等，肯定都是大家非常关注的。第三个就是，最近我们也收到咨询比较多，大家关注比较多，一个是公寓，一个是学区房，还有一个就是深圳周边的，比如东莞、惠州，这也是其中大家非常关注的。

在最后我们也会留出10—15分钟给现场观众，如果没有来到现场的观众，可以通过新浪乐居直播间，在直播间里提出问题。来到现场的观众还可以得到小礼物，如果有时间我们还可以再聊一些其他的话题。

深圳新浪房产 04-20 19:30

今日晚8点中心书城“超级房谈”讨论话题：

1、国家为何此时祭出如此大面积的调控政策？和过往相比有什么不同？预判这一轮调控政策的周期是多长？

2、全国调控学北京显然不是一句空话，深圳周边已经形成了一个调控圈。各位嘉宾认为，深圳会不会出政策？如果出，出在哪些方面的概率比较大？

如果压力值100分会令到楼市掉头向下，那么上述这些政策带给市场的压力值各是多少？

3、这种情况下，深圳的购房者是买还是等？深圳目前楼市真实成交情况如何？（先刚需再投资）

4、有朋友在朋友圈留言，说看到惠州限购了，是不是应该找机会去买惠州了，这么叛逆的想法，你们觉得是正常的吗？有人把它归结为恐慌入市，你认为呢？

5、关于公寓。过去2、3月份深圳商务公寓的成交量已经超过了住宅，深圳今年公寓供应量暴增，深圳公寓还有投资价值吗？北京调控政策里只能卖给个人的“商办物业”放在深圳，涵盖哪些产品，商务公寓是否包含在内？

6、关于学区房。今年入学政策和往年有什么不一样？未来和学区房相关的政策趋势是怎样的？对于有孩子准备入学的家长来说，学区房还要不要买？买的时候有什么注意事项？

深圳新浪房产 04-20 19:30

嘉宾：

深圳房地产研究中心高级研究员   李宇嘉

中原地产(深圳)二级市场董事总经理  玉家雄

资深地产人、自媒体“朱罗纪”  朱文策

深圳市房地产中介协会研究部总监   徐枫

深圳新浪乐居主编   卢韵如

深圳新浪房产 04-20 19:30

收看本期超级房谈论坛揭晓深圳政策“焦虑期”，房子该买还是等

话题概要：

政策：国家为何此时祭出如此严厉的房地产调控政策？

房价：有人越限越买，有人望而却步，未来房价如何？

成交：深圳楼市成交实况，需求变化，商住房投资空间？

客户：为何购房者容易恐慌，恐慌是否有理？

热点：雄安新区成立，呼朋唤友去买房，这是下一个深圳？

深圳新浪房产 04-20 19:30

附珠三角部分城市楼市政策

广州：

● 本地户籍单身限购一套，家庭限购两套
● 非本地户籍连续5年社保，在市区限购一套
● 非本地户籍在从化、增城限购一套
● 居民家庭新购住房，满2年才能转让或离婚析产
● 个人禁买公寓等商服产品
● 二套房还清贷款，首付最低五成，未还清，首付七成

深圳：
● 本地户籍单身限购一套，家庭限购两套
● 非本地户籍连续5年社保，限购一套
● 无房有贷款记录，首付不低于五成
● 有1套住房的，首付不低于七成

佛山：
● 禅城区全区，南海区桂城、大沥、里水，顺德区大良、陈村、北滘、乐从等11个镇街为限购区域。本地户籍限购两套，外地户籍限购一套。
● 非本地户籍在限购区购房，需1年社保
● 二手房不限购

东莞：
● 本市户籍限购2套，非本市户籍需2年社保，限购2套
● 新房备案价不得明显高于同区域同类项目价格；上调备案价幅度不得高于前一次备案价的5%
● 二手房不限购

中山：
● 本地户口限购3套
● 外地户口首套要半年以上社保，2套要2年社保，2套以上限购
● 二手房不限购

珠海：
● 全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围
● 外籍户口需连续缴纳5年社保，才能获得房票
● 商品房不动产权证满3年之后才能上市交易

惠州：
● 新购买商品住房，含新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年方可转让
● 不限购

清远：
● 个人公积金可贷额度，由40万降至30万；夫妻公积金可贷额度，由50万降至40万
● 不限购

香港：
● 提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率划一调高至交易额的15%

房地产高压调控是真的来了。深圳人最关心的是深圳是否会加码调控，刚需和投资该怎么判断现在的楼市。

深圳新浪房产 04-20 19:30

如北京、广州一年内离婚申请房贷按二套算，广州限售（二年内不能卖），对于“商改住”限购等一系列调控“组合拳”。“商住房”限购也是目前被认为最有可能在深圳出的政策。大家在焦虑的等待深圳“新政”的到来。

深圳新浪房产 04-20 19:30

最近，国家对房地产市场的调控力度非常强，各地调控政策纷纷出台。截止到3月29日，今年累计有32个城市出台超40次的楼市调控政策。从这次调控楼市的决心和力度而言，应该是中国房地产市场罕有的严厉调控。在手段上，这次调控可谓无所不用其极。