粤港澳格局下的临深新机遇

深圳新浪房产 04-25 18:15

本次活动到此接触，谢谢大家！
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新浪乐居：各位老师下午好，我是新浪乐居的王秀清，我想问一下各位老师，粤港澳湾区叫板世界湾区，他的突破口在哪里呢？

邓志旺：这个问题是非常不错的，粤港澳大湾区规划发展了，我们深圳的经济总量达到了，但是如果从我们严格的湾区来说，其实还有很多不足的地方，比如说融合贯通还是做得不够的。

所以从发展过程中本身的问题来说，就是要从促进资源的流动、区域之间打破界限来看，最大的突破口在于香港和澳门给我们广东这种合作的城市加深。

因为有关口限制，导致我们在资金、在人口、在技术、在信息等多方面的制约。所以我觉得第一层面是要打通广东与香港澳门之间的合作，广东和香港澳门的合作中的重中之重是前海，因为前海是深港合作示范区，通过这个平台进一步实现粤港澳的合作，这是一个突破口。

第二个层面是9个城市之间的合作问题、一些都市圈的发展问题，我没有去过三大湾区，实际上是无缝对接的。比如说硅谷，其实硅谷既不属于旧金山，不属于圣何塞，也不属于奥克兰，属于城市中间的中间地带，有一个都市圈的概念。

比如旧金山都市圈，他是作为一个整体土地的，不是哪一块属于旧金山，哪一块属于圣何塞。我们叫深莞惠都市圈，不再分到底是深圳的，还是东莞的，还是惠州的，我相信这一天很快到来，在座的每一位都会看到这一天。
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搜狐焦点：在粤港澳新格局下，对深圳的房价是怎样的影响？我们对于置业临深片区的房价是怎样的走势？

王世泰：我觉得房价的具体猜测不要做，因为在中国猜测是非常愚蠢的事情，你说不涨价开发商和相关服务企业不高兴。

但是从整个趋势来说，像深圳原来我们都说在一线城市，因为土地供给量比较少，深圳净流入人口比较多，创新企业创造能力比较强，所以强有力地支撑深圳的房价。

从目前来讲，深圳的房价可能还处于一个平稳乃至有可能上升的空间。现在在粤港澳的背景之下，资本、人口、财富、创新产业集聚必然带来土地价格的提升，而临深区域的人居生态环境又优于一般的都市，所以这一块以后可想而知，他应该受到粤港澳大城市群的整个辐射。

但是我们希望它要平缓，要理性，要合乎人们的心理预期，不要涨得太快、也不要涨得太猛。
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下面进行媒体提问环节

大粤网：我是腾讯大粤网的，我想问一下各位老师在粤港澳湾区的背景下，在9个市再加上港澳11个地区当中，哪个区域的潜力最大，哪个临深区域的潜力最大，牧云溪谷的投资潜力大概有多大？

瑞桥：我坚定地看好深圳，因为深圳是最有价值的城市，所以一定选择深圳。

王世泰：还有临深区域的选择。

瑞桥：谁跟深圳一体化发展就选择哪里，最好有政府的规划，现在还远远不是发力的时候，我觉得深圳以后任何一个地方都是中心。

王世泰：还问到牧云溪谷投资的价值。

瑞桥：我觉得刚才树总的几个数据，第一个我们可以看对比，首先别墅这个产品是非常好的，这也是我们这几年在深圳看过非常好的别墅产品之一，它的吸引力是毋庸置疑的。

第二个我们在深圳例如在我们可及的20到30公里的半径之内，我们可选择的别墅目前我还没有看到同类型的产品。

第三个最便宜的1100多万，可能我们在深圳的没有感觉到，但是我补充一个数据，在2015到2016年这两年时间，涨幅最快的不是深圳，在惠阳区域涨幅是超过深圳的，你可以去查查数据。
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但是价格3万，我不知道你这个3万是指900平方的3万，还是360平方的3万，我不知道，可能是900平方的。我以前在代理公司做过，和街铺一样，3倍价。当时有一个评定，越往城市中心倍数越高，月往郊外倍数越底，我不知道是按哪个。
不管怎么说，它的价格至少和市内的差5倍，在深圳市里面10年以前卖20万，但是现在不是了。确实原来惠阳的海丰城，当年的销量是惠阳大亚湾的一半销量，差5倍到6倍。如果临深置业有这样的倍数，别墅价和深圳的差5倍甚至更多，从算价的经济角度来讲，深圳买别墅去哪儿买？
新盘现在在深圳别墅哪里成片的别墅？十来栋不算，要成片的，几乎没有。产品还会出，产品一出确实更希望要有钱有力。这个别墅不管从品质还是从价格来讲，对深圳人应该是有吸引力的，尤其对土豪是有吸引力的。
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这个甚至有时候超过深圳品质了，别墅和别墅比，也许代理公司可以比，有时间、有人力，一个一个别墅比。尤其是外墙石材，材料好，历久弥新，你过10年、20年照样新。

做住在香蜜湖片区，我前天专门到红蜜苑和水榭花都看了一下，还是红蜜苑贵一点。我看到开发商的用心和用料，外行看热闹，内行看门道。

而且这个别墅的品质能够实现建筑面积100%到150%，表面上看238、268、368，实际上是500平方、650平方、900平方的大别墅，空间感觉不一样。尤其是香槟别墅，全深圳可以叫板，没有一个可以比的。

包括面宽8.8米，别墅看面宽，尤其是上市公司斤斤计较面宽肯定是6.8米，不可能是8米的，一个是看面宽、一个看空间。最好是3：3，顶层3.8米，这样更好一点，空间感会很好。
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凤凰树：华中师范大学开业的时候我来过一次，但是我的印象没有230万平方公里这么大。我记得桃源居当时我在代理公司的时候曾经说过，2001年桃源居快做不下去了，施工单位要钱，施工的钱都付不起。

后来引进了清华实验学校，一句广告词“将来孩子比我强”，一下子卖好了。这180万平方米规模的房子就消化了，就是这所学校。

这也算是一个名校，从桃源居的案例来讲，学区房本来这个学校就是名校，我想很大一部分客户是冲着学校来的。但是这次我来看，给我印象特别深刻，今天看了别墅，我边看边想，这个别墅的品质尤其是外墙，大家要清楚，所有的楼盘品质先看外墙。

上海开发商搞工程的去看就看外墙，尤其是外墙材料能省很多钱，这个皮很大。所以我就看它的涂料，有涂料。像中海九号公馆眼睛近距离才看到的石材。你就觉得那种上市公司是很省的，舍不得花钱，卖10万、8万还要省，这一点是过意不去的。
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实际上我们这个项目是在一个高的平台，但是我想没关系，深圳有些人当到了四、五十岁的时候，他们开始关心自己的身体、关心自己的生活、关心自己的家人。
如果他的工作交给下面的人去办，他的工作很轻松，他可以住到这里来，没有关系。还有一批人是中心区有一个小套，临时有一个大套，这个可能是项目的卖点。
也就是说，这这个别墅完全和中心区的高层叫板，当然我们这种生活方式要向都市人说清楚，这种感觉因为你住在高层里面是非常拥挤的状态。
就像香港一样，他们有这样的定性，香港特别喜欢住在卡拉OK的楼上，而且还贼贵。
但是中国人不喜欢住在卡拉OK的楼上，很吵，受不了，这个是休闲生活的状态不一样。为什么我主张在中心区有小套，在这里有大套呢？
我们前面的一拨可能没有赚到钱的人悔青了肠子都没有错，在中心区只有一套小的房子，选择一套大点的房子的时候，唯一的选择就是牧云溪谷。
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我感觉这个项目它跟其他临深项目是不一样的，可能像东莞那里有很多高层，户型都很小，这个就解决深圳那批确实在深圳买不起房的人解决住房问题。

这个地方不是，强调的是养，养生也养心，强调的是一种生活方式，应该住到我这儿来修心养性，应该把生活节奏快慢下来，加强身体的养心养生，让自己的生命延长，不要操劳过度。

希望是一种新的生活方式，这个可能是牧云溪谷和其它的临深地区高层小户型的核心卖点是完全不一样的。

也就是说，这个就带来一个问题，可能我们在深圳特区的人、在市内工作的人，在选择房子的时候，到底是住特区内100平方的房子，还是在这里住几百平方的房子？
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图腾镜：今天发生了三件大事，第一是洛克文总理来到楼盘现场，第二是周慧敏来到龙华，第三是谈粤港澳大湾区。

我们当时聊起牧云溪谷这个项目，因为我们很久没有来了，不知道牧云溪谷长成什么样。他们都告诉我，他们来看过牧云溪谷，说环境相当好，正想买，值得买。我当时就肯定地说，牧云溪谷一定是值得买的，应该是不错的产品。

当我走进牧云溪谷的时候，我们来参观的时候，走进牧云溪谷的第一感觉是有一个久违的感觉，春风吹过来的时候非常的舒服，尽管我穿了一件衣服，非常舒服。让那种春风能够沐浴自己，那种感觉它不会堵，一下子把人拉到慢系统的状态。
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邓志旺：还要有购买力。

王世泰：首先瑞总是批评邓总，由批评邓博引入一个重要的话题--行动力，行动力很重要，特别是我们的城市融合以及进入无边界状态的时代，行动力特别重要。

他今天告诉我们第一个是一体化优先，第二个是轨道交通优先，第三个是大社区的优先，这三个足以支撑对于临深置业的基本判断。

中国人讲三足鼎立，我们小时候学几何，三个点可以决定一个平面。今天瑞总告诉我们，三个优先可以支撑我们的思想框架，在临深置业你是明智的。

但是光明智不够，最后还要靠什么？还是要靠行动力。同时你们要注意他的语言技巧，他没有批评我，他没有跟我争，他的发言要点只是告诉大家，我也是来得最早的人之一，这个可了不得。

其实我们所有人无论是在牧云溪谷或者没有走进来的人，这是一段传奇，同时是临深置业当中一道独特的风景。
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三是大社区优先，你买房子尤其买住的房子，不能住小房子。我非常清楚，以前我们住在小区里面像欧洲，出去就是非洲。

包括我喜欢熬夜的，可能工作到2点，我想出去转一下。你发现你想找个地方喝一杯啤酒、吃一碗桂林米粉，找不到。

包括医疗、教学很多的问题，他是没有办法解决这个问题的，所以必须要形成大社区。

再回到刚才王老师说的，我也是最早一批来到这个工地的人之一，也是站在山坡上，我记得我是从这边这条路上去的，我就把车停在坡上，走了很长的路。我就在想，现在有的地方什么时候能建出房子来呢？

去年的时候，我的朋友说要买一栋别墅，人一辈子总要有一个别墅梦，后来他没有买，他错过了一个非常好的机会。现在我看到的一切确实超过我的想象，在工地里面那种感觉，你很难想象到几年之后会变成这样。

对于我们深圳的发展，我们的想像力真的还是有局限的。所以邓博士光有想像力还不够，还要有行动力。
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第一个阶段，更多的可能是价格驱动。这个地方很便宜，我也不考虑他将来有什么规划，有什么发展，我先买了房子再说。这时候是被动的，没办法，被逼出来的。

第二阶段是主动加被动的，我在深圳很压抑，我希望换一个环境，我希望更舒服，这个时候更多人主动选择到临深去了。因为临深受工业化的影响比较少，空气环境比较好一些。

我们现在基本上进入第三个阶段，没有被动了，完全是主动了。我一直有这个观点，这是我的感觉，到这个阶段来说，真正进入一个城市融合的阶段，就是没有边界的，城市边界在慢慢消失。我经常到临深区域看，我觉得有几个优先。

一是一体化优先，必须要有一体化发展概念，比如很多地方离深圳很近，但是没有一体化发展概念是不行的。我们这个板块比较好，我们对这个区域整体有一个很大的发展规划的。所以我觉得所谓一体化的发展，一定有一体化发展的规划理念，这种要优先考虑。

二是轨道交通优先，轨道确实对城市的作用比高速的作用来得更直接一点。刚才过来的时候，我在群里给大家发了一个信息，可能大家没有太多留意，我对这个很敏感。

在政府最新出台的地铁规划里面，我们政府的地铁规划21号线。当然21号线需要很多年时间才能看得到，但是我感觉轨道交通的规划意味着一体化会成为一个必然。

如果没有是没有这个这个规划的，我觉得轨道交通优先是第二个要考虑的。
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瑞桥：谢谢王老师！我觉得邓博讲得很好，很全面，思想高度也有了。但是我觉得邓博的行动力不够，我是行动力最强的，因为我是第一个从市区搬到关外去的。

因为我觉得深圳确实很小，我们要有大眼光。所以说临深置业，这不是需要或者不需要的问题，这是必要的。

既然是必要的，我们就要拿出相应的行动力出来，我觉得在座各位的行动力要向我学习。我来深圳10多年了，其实我们讲了好多年，我觉得这里面可能有几个阶段。
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还有三个“零”，所有的距离都成为无界限这样一种现状，它不仅是物理现象，可能是一个化学现象和表述。

同样也是有三点，第一是零距离，交通的便利、交通的不断完善。

第二是零差距，在于品质和配套。我们现在都知道，你到了牧云溪谷，你要打球吗，你要游泳吗，你要放羊吗，你要买东西吗，你要宴客都可以，更重要的是可以让你的孩子上学。华中师大的校训就是博学、博雅、博爱。在这样的教育机构，不仅是有一个美好的空间，还有家族传承，包括未来的未来。我觉得这个配套是非常丰满的。

第三是零抗拒，这个观点我今天还是第一次说，过去我们可能讲到都市群、讲到民生，可能还有很多心理抗拒。城市之间的抗拒等等，但是未来的趋势这种零抗拒消弥于无形。

这一段讲得非常清楚，当然了，有人会说，我比他更精彩，我理解。就在我刚才发言的时候，瑞总给我发了一条微信，先来牧云溪谷的人，是最有发言权的人，我一听就懂了。不仅他自己来，团队还经常来，我们请瑞总发言。
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王世泰：邓博士讲了三个相信，第一个是相信国家，第二个是相信世界是平的，以后传统认知的差距会越来越小。第三个相信深圳未来的调控会在总体平衡健康框架下，不会越来越放松，而是越来越加强理性。

由此以来，在临深片区购房，加上我们深圳原来高房价的购买压力，我相信这三个相信会给到你们指引的灯塔。
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最后一个是零抗拒，零抗拒是指什么？我们处于不同的城市，不同的城市群融合起来是有一个过程的，有赖于两个或者多个城市的合作意愿。
比如说在这个片区里面，惠阳是做得最好的，惠阳在去年委托深圳的研究机构做惠阳区怎么样和深圳全力对接。
所以我们是惠阳和深圳的门户、桥头堡，有惠阳和深圳相互合作的意愿，发展速度、城市化的速度和都市圈的是最快的。
基于这一点，选择临深的房子是会令人满意的，投资回报也比较高。这是我个人的看法，谢谢大家！
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第二，临深改为“零”，没有距离，成为“零深”物业，有三个维度：第一零距离，没有距离，当今是越近越好，越近辐射速度越快，传递速度越快。
以前我们是空间的概念，还有交通的概念，没有交通的连接会成为一个短板。我们离深圳很近，又有地铁轨道交通，3号线的延伸在这里也有一个站，我们开通了巴士直接通到双龙。这个是和深圳零距离的。
第二个是零差距，我们看了很多项目，其实我们发现一个现象，到临深片区，房价比较便宜，但是环境也比较差，差距是比较大的。我们看到在临深片区的一些房子的品质确实超过深圳的房子，所以我们刚才看的时候，为什么大家用了这么长时间看这个房子，因为看到一些细节也好、规划也好，都是超越我们的预期的，超过深圳很多房子的品质。
品质的零差距很重要，还有配套的零差距，确实临深的房子很便宜，但是差距也是非常大的。比如最简单最重要的教育配套，我们大部分都是青壮年，都是有小孩的家庭，首当其冲考虑的是小孩教育问题。
这里有华中师大附属学校，这个学校是非常不错的学校，是国家的重点师范大学，教育配套资源是非常好的。
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二是世界是平的，世界差距是越来越小的，比如我们原来到关外，现在过了十几年再看，关外很多区的发展远远超过关内的发展速度了。

我们看到的结果是明显的，关外的房价接近了关内，甚至有的老关外地区超过关内的一些区，为什么？因为这个城市的投资资金往关外流动，逐步从关内到关外，再逐步到临深，再到其它片区。

我们要相信这个差距会缩小，而不是扩大。三是深圳的调控会越来越严，当时10月4日深圳出了深8条的时候，我们偷偷发了一条微信，说有利于临深等等，有几个有利于。当时发出来之后，有几个人提出了质疑，我说应该分为两个层面来看，短期可能带来一些问题，确实我们看到不管深圳也好、临深也好，马上指标量下滑了。

但是从调控来看，目的就是临深片区。深圳比较保守的估计是11万套，深圳市范围内提供6万套/年，还有5万套怎么办？政府就告诉你了，会到深莞惠都市圈考虑，要把基础设施做好，引导大家到这些地区发展。

所以我相信深圳房价上涨压力是很大的，调控会越来越严，外溢现象一定会越来越普遍。这是关于购房正确置业观的方法。
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邓志旺：我想从两个角度来谈一下，第一树立正确的置业观，我们人都是思想指挥行动的，有正确的置业观才能作出正确的选择。

正确的置业观有几点很重要，一是要有一个积极向上的心态，我觉得很多人买房比较悲观，对国家、对城市、对区域、对开发商都很悲观，看不到未来。像王老师很积极乐观，当时我们牧云溪谷只有一个工棚、两个工人、一条狗的情况下，他就能作出诗。我觉得作为购房者来讲一定要有这种心态，相信国家、相信城市、相信都市圈的发展，同时也形成自己购买能力的增长。
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因为深圳作为一个年轻的都市，但是这种交通拥挤、人员聚集、空气质量产生令人忧虑的因素等等，城市病还是存在的。
但是我们深圳市政府正在通过努力在改变，保持我们这座青春城市的亮丽。但是我还是想说，临身片区有山有湖，生态指数还是比较高的。
像牧云溪谷这样的所在，在临身片区当中空气最好。其实很多人要说，王老师仅凭你这一点不够，不足以支撑你这样的理论表述，但是我今天不怕。今天我身边有4位嘉宾，中国人讲建筑四维拔柱。
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刚才我注意到几位嘉宾在讲，选择在哪儿是最好的，我最近接触地产圈的朋友比较多，说深圳的楼市包括临身片区的楼市暖了，而且很多买房人是百花来的，出手豪阔，包括一些豪宅全盘付了。

为什么呢？两条：第一深圳空气好，比北方的好的多。第二是一个创新城市，赚钱的机会多。我们姑且不讲深圳的物业会怎么升值，但是我今天延展一下，借用刚才嘉宾的语言逻辑，很多人到深圳来买房，到深圳这座城市选择资产配置，是认为深圳空气好。

但是我也想说，临深片区的空气更好。
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在我说这段话的时候，我的内心是波澜起伏的，为什么呢？我可能是在座除了邱总之外最早来到这片土地的人之一。当年我来到牧云溪谷这片土地还是荒山枯水野草，陪伴我们之一的是简单的工棚和黄色和摇尾巴的狗。

我们中午吃饭不像今天是在玺悦酒店的4楼，周到的服务、讲究的饮料，我们是开车走了一段，然后上到一个小山坡，吃农家菜。

我现在还记得，我当时不敢想像，当时邱总把我领到这个楼下，说王老师你要展开想象我远远没有想到。几年以后在我们的眼前如花如诗一般的状况，如果王维到我们这里一定会写诗。
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接下来大家可能会关注一个问题，在临身片区应该如何置业？其实在刚才我们几位大咖和嘉宾的发言当中，他们的话语指向已经渐渐地向这个问题靠拢因为在线朋友很关注，我们既关注国家粤港澳大的都市群的发展，我们同样发展临身片区如何置业。

我们现在在牧云溪谷，牧云溪谷在地理版图上是非常特殊的。在我们这个都市群里面，没有这样特殊的，他可以告诉你我这一片建筑、这一片水可能是属于深圳的。

但是那座桥是属于惠州的，再往那边一点可能是东莞的。所以这个地方是地理重心，像这样的所在地和建筑会给我们带来什么启示，我觉得是非常有意思的事情。
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王世泰：今天凤凰树这段表述会让我们更加了解大的湾区，为什么粤港澳湾区居于世界第三的根本意义。

也许是瑞桥的发言刺激了凤凰树先生，瑞桥一开始就说去了东京湾，凤凰树先生说四个湾都去过了，所以下次瑞桥要准备充分一点，争取把凤凰树先生所说的世界湾区一一走过，下次沙龙我们可能会请更多人来看当今世界最大的第三湾区呈现怎样的风采。
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第一个湾区的经济是看港口，这个湾区深圳港世界第三，香港港原来第四，现在变成第五了，加在一起肯定世界第一。
因为现在世界第一是上海港，包括美国纽约湾、旧金山湾，港口吞吐量不如我们，人口不如我们，关键是我们在这个湾区里面有三个自贸区：珠海横琴自贸区、广州南沙自贸区、深圳前海蛇口自贸区。这个湾区的实力现在逐渐显现出来，再过几年按照我们的发展速度名后年会超过东京。
以前算过，到2038年超过纽约湾区，到了2038年在座各位看看是不是成为世界第一湾区。谢谢！
深圳新浪房产 04-25 18:15

2016年粤港澳大湾区GDP已经达到1.36万亿，快追上东京了，按照我们的速度追上东京可能是明年或者后年的事情。这个概念不要混淆，我们以前讲8大湾区，包括香港浅水湾，我们现在是经济湾区，是四大湾区。

如果现在一摆出来，粤港澳大湾区已经是世界第三了，旧金山也是比较好的地方，他的气候非常好，年平均温度是22度，深圳年平均温度是24度。

温度好的地方，确实能够集聚科技人才。我到旧金山、我到硅谷，我的一个长辈在那里，他就说，我的硅谷气候比旧金山还好，旧金山的人就觉得旧金山的气候是全世界的气候最好的，我到硅谷发现硅谷的气候比旧金山还要好。

为什么深圳这么强，科技人才集聚，号称是中国的硅谷，气候非常像，不得不认同。纽约湾有100多万人，旧金山湾715万人，但是我们这个湾区的人最多。
深圳新浪房产 04-25 18:15

凤凰树：因为年纪大，我走的地方也多，现在讲的四大湾区我全去过，瑞先生去东京湾，我旧金山湾和纽约湾都转过。

我们马省长的境界非常高，好像是今年从1月中旬之后，我们的世界官方言论变了，因为马书记到广东省当省长了，提出粤港澳大湾区的概念，确实他是搞航天的，境界比较高。

我致残已经讲过这个问题，全世界我转了以后，我发现珠三角已经成为世界级湾区，当时我找了四大湾区，把伦敦港都加在一起，我发现珠三角湾区已经成为第三了。

实际上我们2015年的资料GDP纽约湾1.8万亿美元，东京湾1.4万亿，旧金山湾0.8万亿，珠三角湾区现在讲粤港澳大湾区，这个湾区的名或者以某一个城市的名，比如东京湾是以东京为主的，珠三角三事鼎力，香港、深圳和广州，谁比不了谁大，那就三个地名，三个地名在一起是一个湾区。

旧金山湾比我们小，2015年的资料已经看出来，我们是世界第三的。当时马书记境界比较高，提出来它是大湾区。
深圳新浪房产 04-25 18:15

王世泰：图总说到的亮点很多，第一个亮点，深圳原有的形态之下，大家觉得不够，现在是为粤港澳准备好了，这是第一点。

第二个亮点，粤港澳湾区城市群的即将出现，将是向世界亮出的一张名片。因为这样一个集群、因为这样一个湾区，它会带来产业、人口、金融、资本的聚集和融合，特别是他有一个很深邃的表述，随着早期的见证者，你就不仅仅是见证特区的变化一样，也会见证粤港澳未来的变化。

而且通过产业的转型、人口的进入、金融资本的集聚，也会收获到红利。第三个亮点，他做了预言，他是很少做预言的，我们的群里是有预言家的，但是预言家没有来。

他做预言了，粤港澳未来一定会超过我们原来所说的那一种城市格局，他的经济总量怎么样，以后他的发展能量怎么样，更重要的是我们现在所处的深莞惠交接或者说集中的地理中心所在地，他的未来一定会享受到粤港澳发展所带来的丰厚红利。

说到这里的时候，大家可能觉得我们是宏观的话题，但是我们讨论是由宏观向中观再向微观渗透的。理论的高屋建瓴，思考的缜密有志，下面有请凤凰树老师来谈一下。
深圳新浪房产 04-25 18:15

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因为现在的中国已经是位居世界第二大GDP的国家了，日本的GDP是深圳的好几倍，大概是5倍还是6倍，现在日本远远被甩在后面了。
中国有底气喊出世界级的名片，就是粤港澳大湾区。这样实际上整个中国的资金倾向、中国的投资倾向，这批中国人可能会率先迈进这个地区，把这个地区所有产业进行转型、所有资源进行整合。
投资人是希望率先踏进粤港澳的时候，可能以后就会收到迅速发展的红利，所谓第二波的创基金。我们之前深圳前海也是一片空地，前海上来之后房价就是10万。
粤港澳大湾区是向世界展示的一个名片，可能广州目前比深圳强一点，深圳和香港加起来一定是超过广州的，粤港澳一定是未来的引擎城市。
未来我相信深莞惠一定比广州发展得更快，深莞惠牧云溪谷这个地方未来的前景也是非常可观的，也是会得到最高回报的一个区域。
深圳新浪房产 04-25 18:15

实际上中国这个时候谈粤港澳大湾区，主要是为了把中国的名片变成世界级的名片，最终让中国走出去，让世界人看到中国的变化。换一句话说，我们来看看深圳，30年前邓小平在画深圳的时候，深圳人看香港人很牛，香港这个城市很牛。

现在深圳和香港的GDP已经拉得很近了，可能香港人仰望深圳人了，比如说香港的奢侈品全部是中国人在买。以前到香港买奢侈品的时候，还看看你大陆人长得怎么样，要不要让你进。30年的变化太大，我相信粤港澳大湾区的崛起是针对世界的三大湾区、东京湾、纽约湾、旧金山湾来的，粤港澳大湾区如何快速一个个地超越这三个湾区，这是中国的事情。

如果粤港澳要崛起，他有很多政治上是必须要支持的。比如资源整合、产业升级、交通打通，九个城市加两个行政区，香港和澳门，全部要打通。人才要密集，资金要密集，如果这些东西达不到就不是粤港澳大湾区了。既然齐了，中国就要做了。
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图腾镜：我记得两年前第一次来的时候，这里还是满山的工地，现在都准备好了，项目在18岁到20岁的青春时期，这个地方真的很漂亮。

今天我们坐在这里讲粤港澳大湾区的话题非常适时、非常恰到时候。这里有的人出过国，有的人没有出过国，可能出过国的人对国外印象还比较深。

你看国外到处都是长坡的空间、长坡的场景，很多是古典的文化，中国到处是高楼林立，可能国外的人到这里来得比较少，对中国不太了解，包括台湾人都对中国不太了解。
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王世泰：瑞总有几个优点，第一善于利用数据从他刚才说的话当中听到了很多详实的数据。第二善于搭建逻辑框架，今天我们在谈粤港澳城市群的时候，首先告诉我们东京的城市群，他的经济总量是什么、经济形态是什么、支柱是什么。

告诉我们深圳这样的城市对标的城市群是什么，作为国家战略来讲，深圳不仅仅是简单的过去讲的特区城市，还是担负着使命的国家战略城市。包括粤港澳都市群，将会在世界经济当中扮演什么样的角色。

所以我们的对标是东京、纽约、旧金山，我们应该对这样的价值认知通过这个框架体系。

第三善于引用我们对未来的期望和想象，我们原来的观念，原来开车走2分钟都觉得太远了。以后在深圳这样的城市，你生活工作居住的时间概念、地理距离的概念、包括都市群的距离是多少都要重新考量。我觉得我受益良多。
深圳新浪房产 04-25 18:15

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我的理解是，未来深圳生活圈应该在5千到6千平方公里的范围，你可以想像这个有多大，基本上我们可以把现在临身的板块都纳进来。
我在东京湾发现大家上班住在一个小时新干线的范围，深圳应该是5千到6千平方公里的概念，包括东莞、惠阳，其实都是在深圳大都市圈的范围里面的。
以前我们对深圳的理解，觉得开车20分钟都很远，其实这种想法是不对的。未来我们对深圳的中心和边界距离是去到200到300公里的距离。我大概先讲这么多。
深圳新浪房产 04-25 18:15

第二个变化，其实深圳珠三角的地位是比较尴尬的，右边有我们的老大广州，左边有香港。

大湾区的战略提出以后，深圳的龙头位置会被确定。你看东京湾也好、纽约湾也好、旧金山湾也好一个国家的发展会依赖两个重要的产业：金融和工业。我们看到一流的世界级品牌都集中在这两个产业当中，深圳的金融创新和科技创新的能力很强，可以形成一个很好的互补关系。

深圳的龙头地位在未来3到5年会有一个体量出来，其实这个对深圳的城市地位会有强化的作用。我们在北上广深是非常小的，上海的五分之一、广州的九分之一，北京的百分之一，我们是一个很小的地方。

我在东京湾的一个感觉，它的覆盖范围以我们的理解，你走完这三个地方就发现，一个小时新干线的交通距离。日本大概200多公里的时速，你围绕着湾区中心大概可以辐射200多平方公里。
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瑞桥：刚才邓博列了几个数据，我补充几个数据。过年我到东京湾走了一圈，三个角都走完了，东京湾是两个主轴，走完以后确实感觉我们对深圳这个城市包括我们对珠三角是不够的。去年我们粤港澳大湾区工业产值GDP1.24万亿，不加上香港，加上香港大概是15000亿左右。

东京湾的经济体量大概是1.3万亿美元，意味着我们整个珠三角湾区的经济总量已经超过东京湾。我们现在是世界第三大湾区，仅次于纽约和旧金山。

我想这个数据是一个很重要的现象，这说明什么呢？在这个湾区的背景下，深圳的城市角色会重新定义，原来深圳一直是一个去中心城市，一直没有把它作为战略升级的城市。

但是随着湾区的提出，深圳的城市角色一定会从一个区域性的中心城市真的成为一个升级的城市方向，这个方向是不变的。

这意味着什么？深圳的对标不再是北上广深，对标的应该是旧金山、纽约、硅谷这样的城市。现在在核心区，什么前海后海，这个差距也非常大。我想这是对深圳带来的第一个变化。
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样板间一角—客厅、宴会厅
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从这个角度来看，我们深莞惠也好、大湾区也好，其实都是在这个范围内的。从福田中心区出发到我们这个位置，差不多是这个距离。
从这个角度来看，我们正好是湾区的一个核心地带之一。从这个角度来看，我们的都市圈的发展将来也会随着粤港澳湾区的发展会带来一个新的机遇。所以我个人是特别看好这个前景的。

说到我们深圳这边，我觉得目前发展还是处在初步阶段的，包括粤港澳大湾区，目前提出这个概念，据我所了解，深圳目前各个级别的政府都在思考这个问题，包括东莞和惠州政府也在考虑。

在新的形势下，在粤港澳湾区的情况下，我们怎么规划我们的城市、经济发展和人口等等问题，我想接下来会迎来一拨比较大的变化，我们的城市规划会改变、经济发展走向会发生一些改变，这个可能代表未来深圳和整个大深圳周边3到5年的趋势，希望能够找到这个机遇，找到购房的机会。
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第二，谈到湾区的本质是什么，我们可能谈到它很多，但是本质究竟是什么？

你观察世界三大湾区，从纽约湾到旧金山湾再到东京湾，这是三个公认的世界级湾区。

其实湾区经济就是用一个事情来概括的，就是融合。我们每个地方的城市和城市都是有边界的，但是湾区的发展突破城市了边界，形成了都市圈。

在资金、信息、人才、居住等等都互相流动形成一个强大的经济引擎。所以融合是它最大的特点，结果就是形成都市圈。我们也会说东京都市圈，也会说纽约都市圈，也会说旧金山都市圈，其实这是两种不同说法而已。

在这三大都市圈可以看到基本上覆盖的面积差不多是1万平方公里的范围，从湾区最核心的位置到边缘差不多是60到70公里的距离。
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深圳经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺：王老师刚才说的情况基本属实，粤港澳是最近最火的话题，在深圳、广东和全国都引起很大的关注。我想说两个方面的问题：
第一，我们要重视粤港澳大湾区的重要性，湾区经济是整个世界范围内的现象，这个现象我有几个数据提供给大家参考。
一是60%都是在湾区的，二是75%的大城市都是在湾区的，三是70%工业资本和人口都是集中在湾区。
可以想像一下，我们有5大洲，地域很广大，但是重要资源都集中在湾区，湾区非常重要，代表世界经济的重要水平，这代表我们中国将来城市化的最高水平、区域化的最高水平，这是给深圳提供了一个前所未有的机遇。
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样板间一角
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今天我们想这样，今天这个沙龙我们分两节，就像写诗词一样有上阙和下阙。第一章节我们讨论一个比较宏大的话题，这个话题就是“粤港澳国际湾区对深圳都市圈的影响”。
说老实话，我一直是在聆听专家的高见。包括今天来的过程中，我和邓总在车上聊天，邓总非常严谨，他觉得我坐在旁边没有太多可以和王老师聊的。
但是我从只言片语当中知道他最近写了一篇文章，关于粤港澳的话题的观察。据说已经引起学术界包括政界的重视，可能会作为内参。
如果大家想听他的高见，希望大家来一点热烈的掌声。
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王世泰：接下来介绍今天来到大家今天面前的大咖，他们是：
深圳经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺先生；
某开发集团副总裁、深圳地产琅琊榜专家、城市规划发展意见领袖图腾镜先生；
资深地产撰稿人、网上行机构董事长瑞桥先生；
资深地产评论者、知名建筑和户型专家凤凰树先生。
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深圳中原事业五部董事余晓薇总经理：很意外，因为以前的沙龙会直接进入主题。非常感谢今天各位大咖来到牧云溪谷的现场，其实在座的各位大家都是老朋友了，我们曾经在很多场合都已经见过。
像刚刚王总说的，牧云溪谷本身是一个非常能够打动人的场景。我们每一天都会被它的变化所感染，就像我的同事说的，每天清晨起来发的微信，第一件事就是牧云溪谷美景的图片。
所以对于这个项目本身，大家都倾注了很多的心血。从现在的市场口碑来看，也得到了客户的认可。在接下来新的产品推出过程中，希望得到客户的继续支持，当然也希望今天在座的来宾朋友们，能够把我们现在项目新的气象、新的进度一起传递给到我们所有的朋友。
再次感谢今天所有来到媒体朋友们和现场的大咖们，谢谢！
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汇景丰房地产开发有限公司郝媛媛副总经理：我代表汇景丰房地产开发有限公司感谢各个单位的媒体朋友们和今天请到的剑客，邓老师、图老师、瑞老师、王老师和凤凰树。
刚才王老师说以后会带家人过来，在这里我也做一个小小的邀约，我希望大家都可以带自己的家人来牧云溪谷感受，去我的牧云田园做客，我有一个农庄，里面有羊、鱼塘和荔枝树、龙眼树，可以钓鱼，可以跟小动物一块玩一下，我们还可以摘草莓。
总之你觉得累的时候，可以来牧云田园放松一下，可以来牧云溪谷像王老师一样吟诗作对。我们还有一个会所，可以招待大家。
谢谢！请大家关注我们这个项目，谢谢大家的光临！
深圳新浪房产 04-25 18:15

所以今天郝总示意我可以开始的时候，我赶紧拿起笔写了几句，我今天把写诗这个段落放到前面来。
三月风来起春潮，天下真说粤港澳，气象如虹惹人看，牧云溪谷真妖绕。今天我可能是一个人随团队来，我以后肯定会带我的老伴、儿子、孙子来，因为这里很打动我。
我要对付出辛苦、劳动和智慧的团队为我们带来这么好的体验，在今天活动开始之前我要清楚牧云溪谷的负责人郝总发言，大家欢迎！
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但是我觉得今天这样的一个春风，我要从三个逻辑层面来理解：第一是大自然的气候，因为是3月，3月春风，我想无论在地球的什么位置上，至少说在我们南半球靠近赤道22.9度的区域，都能感受到春天的气息，这就是感受到自然的春风。

第二是这个春天是国家战略的春风，国家战略大家都知道刚刚闭幕的两会上，李克强总理讲到了粤港澳这样一个非常具有宏大愿景的城市群的概念。所以我们今天来到了现场，大家都知道是参加粤港澳格局下的临身新机遇的话题，我觉得这样的一个春风是在国家战略层面经济和社会发展的春风。

第三是我们这样一个在深惠龙城的状态下，都市新人居为我们带来的春风，难道大家不是这样感觉的吗？
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著名城市文化学者、本场活动主持人王世泰：各位嘉宾、各位朋友，我们今天下午的活动马上就要开始。但是我觉得大家心情有点不平静，因为我们刚刚游览了牧云溪谷的山光水色，我们参观了第三期的样板房。

我觉得很多来宾是在梦幻的情境当中，今天我们被这儿的景色、这儿所营造的社会氛围以及深邃的梦想震撼，包括我自己。我觉得今天虽然不是阳光漫天，但是我们到处都是春天的气息，春意可然、春花浪漫、春风颇丰。