如何抢做世界500强房东？

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】另外，告诉大家一个好消息，万科云城、深南道68号、万科广场，是万科向市场推出的重磅投资类物业，兼具低总价、不限购不限贷、分属各片区核心区位等共同优势。为回馈广大客户，享三盘整合额外优惠。3月7日到3月26日活动期间，成功认购三盘任一项目，享额外99折。

大家看到的在我们身边矗立的金色双子塔就是我们的万科深南道68号，2016用万科的名义，见证十六年深圳地标的金色双子塔的蜕变，给深圳一次全新的洗礼。万科深南道68号不再是个体的建筑，而是彰显“深圳精神”的都市价值生活样本。让我们见证它的万众瞩目，如同见证深圳更美好的明天。

万科深南道68号现在主推总价236万起40-152㎡深南大道核心资产，不需名额，全新样板空间3月11号正式对外开放.

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】谢谢，非常感谢梁总的精彩的解答。由于时间的关系，我们与观众互动的提问环节暂时先到这里。在这里让我们再一次感谢April女士和梁总耐心的为大家解答问题，也感谢他们出席今天的活动，可以回到座位上稍做休息，谢谢二位！

今天高租金投资大咖沙龙活动就要跟各位说再见了，各位是不是觉得意犹未尽，没关系，万科深南道68号，抢做世界500强房东第二场， 下期与大家不见不散，届时我们将邀请软装设计领域大牛为各位分享高逼格软装打造宝典，教您一举成为房屋软装打造高手，活动详情敬请扫码关注深圳万科公众号，提前报名参加。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】河套地区，那边我不能算是特别了解，但是这个东西应该跟最近比较火热的粤港澳大湾区我个人感觉有一点点关系。我们说一下粤港澳大湾区的一些东西，这个概念其实不单指是沿海湾那一带，一般湾区是沿海岸线拓展100公里这么一个范围。其实粤港澳大湾区一个重要的点，就是要打破边界。目前香港跟大陆之间其实有一定的隔阂，现在不管是前海它所做的事情，还是河套地区所做的一些事情，其实都是想要通过合作来打破两地之间的一些，不管是政策上的差异、法制上的一些差异，还是目前很明显的关口上的一些差异，我觉得现在政府是想要努力做的一个。

目前发展粤港澳大湾区这个事情，核心我觉得一定是深圳，河套地区是试验，前海也是一个特别重要的试验的地方。前海发展，慢慢的大家会发现，前海所创造的成果，不管是制度上的，还是法制上的，这些成果会慢慢往外扩散。福田“十三五”规划也提到加强跟前海之间的合作，打破福田的金融创新的壁垒，其实他们努力的方向都是在为这个事情来做准备的。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【现场提问】两位老师好！我想问一下落马洲的河套地区和我们华强北、华强南那一带的融合这么多年来一直没有进展，今年3月份我们深圳的领导好像有去香港有一个推进，大家怎么看？接下来会不会加快这个发展，它的前景是怎么样的？谢谢！

深圳新浪房产 04-25 20:27

【现场提问】您好！您在今天的讲解中提到，在罗湖这个区域您有非常多高端的物业，我想问的一个问题，为什么您没有考虑在福田或者在南山做出选择，而是选择在罗湖？

【April Lau】这个问题刚刚已经说过了，还要再说一遍。

【现场提问】是，没有听得非常详细。

【April Lau】再多夸罗湖一下吧，可能还是夸得不够多（笑）。因为罗湖非常的方便，它有的东西还是走在前面的，特别是便利性。福田的话，它也是很便利，但是我有去看过它的一些小区，我走到楼下，它楼下都是卖家具的，生活氛围的凝聚力还是没有罗湖那么强。再加上罗湖有旧改的基因在，它的地段是无可否认的便利，有三个关口围绕着它。所以假如它的旧改一步一步的越来越完善的话，我觉得我的投资是正确的。谢谢你！

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】深圳是一个很强的城市，你看摩拜，整条街都是，这就证明深圳政府是很开放的态度，欢迎新的产业进来。也正是因为这样，深圳的科技产业也是中国发展得最好的，中国的“硅谷”。你说Airbnb撤出，我不会说这个没有可能性，但是你有好的东西放在这里，不会没有人知道。你说我以后客户群的来源会少了，没有关系。广东话里有一句话“一只鸡死了，另外一只鸡明天早上还会报晨”，不用害怕。谢谢！

深圳新浪房产 04-25 20:27

【现场提问】像滴滴跟Uber，Uber在中国是退了。那Airbnb进来，那中国有有类似向小猪，那以后Airbnb也退了，你现在是跟万科合作，那你有哪些渠道让你的公司更强？

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】你刚刚所说的，我还是蛮幸运的，还是有人认可的，我的入住率经常都是爆满的，那怎么样可以维持这个入住率，维持我这个比较好的声誉，如果有模仿的人，跟我一样用这个模式走出来的，那你害怕吗？是这个意思吗？

【现场提问】对。

【April Lau】好。这个都是从你的出发点来看的，他的出发都是由于我想要赚钱，我看见你有盈利，我看见你做得成功，所以我要模仿，那是钱，排在前面。我的话，我想要有盈利，但是我会把我的心放在前面，我会把好看的东西放在前面，这些东西，人的眼睛是雪亮的，你骗不到人家的，你给人家什么，人家会跟你互动，知道你是一个什么样品性的人，你是不是一个善良的人，是不是真的很在意他入住的感觉。当然这些模仿者他少的只是想象力而已，如果他能做得跟我一样的好的话，他也可能会成功，但是他只是模仿者。谢谢！

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】现场来参加我们活动的来宾一定有很多的问题想要和我们两位老师进行面对面交流，我们接受3位观众的提问。现在提问。    

【现场提问】谢谢April在这里分享。我想问，你怎么保持这么高租金，然后在Airbnb保持TOP50的前10%。你讲用沐浴露那些的，那模仿者他也可以看这个市场上谁做得最好，然后可以抄袭，用你的idea带动他们做，你怎么一直保持在前面？

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】客户的承揽是跟海外有关联的，比如他过来做生意的，或者他是留学生，他要过来待两三个月，原因是他要在银行里去做实习，或者在酒店里去做实习，那其实他实习的工资很少，绝对不够去付这个租金，但是因为爸爸妈妈愿意给，然后爸爸妈妈也给得起，所以很多这些学生来租的。也有一些是高管，就是公司付的钱，但是他不想住酒店，他觉得住这里，有家的感觉他感觉更加的温馨，也更加的便利。

最重要的，我还是觉得你要体现给你的客人知道你是想爱护他的，你是要告诉他在这个陌生的城市里面其实你还是可以得到关爱的，那这些都是体现在小的细节上面，所以家里的东西尽量挑好的买，因为你收的租金，你要对得起你的租金，每个人都有良心。但是这些东西他们进来以后自然会看得见，有一个“家”在等着他们。

我很多的租客，比如我租1.8万元的，他就说我就是爱它的东西，我爱它的设计，我爱她挑的所有东西，我相信她的眼光，我很幸运。所以不要觉得说长租，你给他一个空的框架，他自己来搞定。现今时代所缺的就是时间，你给他一个现成，只是他要稍微付多一点的钱，这个钱除了买你的舒适的感觉以外，还有就是买你给不起的时间，因为这些东西我都已经全部给你安排好了，真正的可以做到是拎包入住。这个我觉得是比较重要的。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】我们再来问下April， 56平的房子月租金高达1.9万、43平的房子月租金高达1.7万，相信大家都很好奇这些物业的租客是谁？这些租客最看重什么、最容易被什么所吸引，从而愿意支付如此高的租金？我们请April来为我们现场分享下。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】反正我个人一向都比较看好核心地段的物业。其实我最看好的一个地带是什么地带呢？就是北环跟滨河大道所夹的这一段，这一段如果让我以之前深圳发展的视角来讲，我怎么去界定它中心城区？我就觉得这一段是最核心的。当然现在蛇口也还不错。现在罗湖的话，据我了解，罗湖现在的旧改进程应该算是有所突破，我觉得价值应该会慢慢回归。

其实房价跟炒作是有关系的，为什么现在罗湖的房价比不上福田或者南山这种地方？其实跟炒作会有一点关系。一个区域它有很多项目，会源源不断砸很多钱炒这个片区，所以你会发现它们会跑得比较快。反而罗湖之前前几年的炒作比较少，所以大家预期会比较低，但是我觉得这个会慢慢的回归。

不管怎么说，深圳花了差不多接近十五二十年建设的重点都是在罗湖跟华强北那一带。这边的城区，不管是功能还是生活配套来讲，都算是很强的。当越来越注重文化的时候，罗湖的有时会更加凸显出来。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】接下来问一下梁总，以您对核心城市的物业研究，您觉得罗湖区的物业未来发展前景将会是怎样的呢？

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】谢谢安安。其实福田和南山我都有考虑过，但是最后还是选择罗湖，因为罗湖对香港人来说是有一个特别的情结，它是一早最开始的时候深圳的发源地，然后过关非常方便，另外因为它的生活配套非常的完善。比如福田，我看过它某些楼盘，它的单价、大小尺寸都很合适，但是我没有挑，不是说它不好，而是下到楼下以后，它不能一体解决我的生活所需，我要找好吃的，你需要坐地铁；你要去超市，还是要坐一个站的地铁。这个不够即时化，现代人需要的是很快、很便捷，我一去到楼下什么都有。罗湖解决你一切所需，特别是对一些来做生意的，或者是来旅游的，他一出门有地铁，四通八达，因此我选了罗湖。然后以楼的单价来说，它的性价比还是最高的。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】好，谢谢梁老师！接下来想问一下April女士，我如果没有记错的话，在我们VCR当中看到您在罗湖已经有至少8套物业，而且全部都是高租金的物业。我想问一下，您当时置业的时候为什么会选择在罗湖，而不是在深圳的南山、福田等地，为什么呢？

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】还有，我觉得到了现在这个阶段以后，核心城市的价值会慢慢的体现出来。为什么呢？不知道大家有没有发现，越是发达的城市，它中心地段的资产价值是越来越高的。比如香港，其实香港最顶级的豪宅均价比值是1：7，但是拿深圳的房价来讲，现在比较高是深圳湾1号，它的比值只是1：4，它的比值还处于比较低的阶段。现在上海高的比值也可以去到1：6，这是一个趋势。

但是在核心地段选物业的时候，要考虑这个房子究竟是什么人群在住。比如你选的房子是刚需房，刚需房就算在核心地段，价值也不会太高，因为刚需房决定了在这个房子住的人就是中层管理者或者是白领。但如果是顶级豪宅，住的人群就不一样了。比如像深南道68号，为什么现在深南道68号卖得比较好，这跟它的定位有关系，因为凯信可以给业主提供服务的时候，它的性质变了，虽然它是小户型，现在也有April这种我称之“April现象”，就是有这种情况出现的时候，它定的人群就已经跟普通租房的有所区别了，这就决定了它的价值跟其他的不太一样。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】我个人觉得，尤其是到了现在深圳的这个阶段以后，我不知道大家有多少人炒股，其实到了这个阶段以后，核心城市物业跟非核心城市物业之间的差异，我感觉跟故事会有点相似。比如说大盘股跟创业板的这种区别，一个是它会比较稳，比如一些非核心城市，因为现在是深圳发展比较快的地方，它的预期会比较好，但是它如果受到政策或者经济层面的影响的话，它会相应的波动会比较大。

举个例子，像2008年金融危机的时候，深圳房价波动最小的地方就是人民南路那一带，就是这附近这一带是波动最小的。而你看新兴的城区，尤其是当年龙华波动算是比较大的，反正关外波动都会偏大。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】感谢April为我们带来的精彩演讲。April对高租金投资的观点非常犀利鲜明，让我们对投资物业的保值增值有了更高层次感知和认识，对投资物业的打造有了更清晰明确的思路。

两位嘉宾对高租金物业都非常独到的观点，能够见到他们同台进行思维碰撞一定相当精彩，下面我们用热烈的掌声请上两位大咖一同上台交流，有请。

我们按照刚刚的演讲顺序，首先我们先来问一下梁总。梁总，您对核心城市物业已经研究多年，您觉得核心城市物业与非核心城市物业的区别在哪里呢？

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】短租会是一堆破事，你要自己来的话你会累死，我现在列出来只是十分之一（见PPT）。1、一客一环和一星期一次的清洁服务，你自己来？2、龙头和水槽不能有水渍/手指印；3、地上床上枕头上不能有头发；4、马桶要反光带清香；5、洗发水沐浴露护发素卷抽纸是否要添置；6、你的护肤品卸妆水是否防过敏；7、家里有蟑螂、她害怕，让你去抓；8、美国凌晨5点的飞机，然后在计程车上告诉你他身上没有人民币；9、家里停电了、停水了、没有WiFi；10、电视频道调不来，你用视频教我吧；11、你帮我收一下快递；12、你是导游，知道哪里好玩好吃好买东西；13、偶尔你会发现，原来吃一个礼拜的外卖盒不扔放满柜台是一种行为艺术；等等，这些只是十分之一，你能够做到的话，你已经成精了，我已经成精了，如果能够长租就长租，不要碰短租。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】当我们都具备这些东西的时候，会想一下我的房子会给谁来看？你得好好挑一下，因为我自己做得够好了，如果我的客人不够好怎么办。所以你可以挑一下你的客人。你如何可以得到到他们？这是一个课题。

不要以为小区的地产代理会帮得到你，你要求的是比市场加高出3倍的租金，他们不会帮你，只会觉得你疯了。一直说我做短租，其实短租只是一个手段，Airbnb面向全球的一个平台，如果靠地产同业帮你推，他们不会舍得去花费，他们只觉得你是非常过分的要求，所以我要面对的是全世界的人。当他们要来深圳的时候，第一个想起来的时候就是四月花，我要住April的房子。那就对了，可能你的客人是来自古巴，他怎么知道你的。就是这个平台，除了这些平台，对外的端口你还可以从什么途径拿得到。短租，如果你把客人引来了，他变成你的长租客户以后不要去碰短租，因为很痛苦、很痛苦。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】软装方面：画，大量的画，挑你自己喜欢的画。每个人的审美不一样，你爱什么东西就把它放进去，不要害怕。有个姐姐她喜欢刺绣，她喜欢自己做手工艺，你就放你的东西进去，人家会很乐意，特别像老外，他们会被这些东西所感动，所以很好玩。

布艺、抱枕、窗帘、日间毯、床罩、床尾巾，你要把它掌握得好一点，因为整个空间进去的时候亮度都不一样，不是太拿手的话可以请教设计师。床褥，24小时里面有8个小时都在里面，所以要舍得花钱。

毛巾请用32股以上的。床上用品请用60支以上的。枕头有两个厚度供选择。被子可以是春秋被，但是请挑好的买。蓝牙的喇叭，挑好一点的牌子，都说年轻人对住的要求稍微高一点，或者外来的人，有一个蓝牙喇叭，他会觉得整个的格调会上升，然后他们会很开心，因为他可以听自己手机里喜欢的音乐。Apple TV/小米盒子，他可以直接看自己手机里的视频。文具，一系列的文具准备好，他们会用得到。厨房用品，这些就不细说了。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】墙饰面要耐用，再好品德的租客他仍然会把你的东西弄脏，所以乳胶漆我不喜欢用，还有墙纸也不好，除非是很漂亮的进口的，你一眼看上去就是比较耐用的，要不你挑墙布，因为它可以水洗，可以用海绵擦。这些你都要考虑到，因为它是你的资产，好好的把它想好，以后你卖出去的时候不用花太多精力重新把它再做一次微调。

入墙的家具预先要规划好，他们有行李箱，起码2个，最少1个。你再小的房子里也有一个容纳行李箱的空间。我们自己住的其实也一样，我爱打球，有两个球包，想一个办法去把它藏起来，现在不是很流行“断舍离”嘛，把所有不应该看到的东西全部把它藏掉，遮起来，在你做装修之前都把它想好。

龙头洁具挑好的买，首选高仪，辅选科勒。双层的隔音玻璃，市中心地段非常的吵，除非很高，如果稍微低层的话，隔音玻璃不要省，让他们睡好觉，也会让他们看到你的用心。在你以后卖房子的时候，一样是附加值，所以要用隔音玻璃。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】空调的出水口，我们不能说全部的房子都装中央空调，因为它需要你把你楼顶往下挪，这个会让空间很压抑，并且中央空调它很贵，所以你要在你自己空调设置的时候，你就要想好你出水口的洞应该放在哪里。现在应该好很多，因为都已经考虑到了。你如果是买一套需要重新装修的房子的话，有一点你要考虑清楚，冷气机挂的出水的口，现在的要求是往下40厘米，但以前都是25厘米、30厘米，不足够，你的水流不可能出去。所以很奇怪的现象，你会看到有个“猪肠”挂在那里，再漂亮的房子也是。我刚刚那个“纽约”风格的房子也是面临这样的问题。想好把它开在冷气机的后面，或者把它装在你吊顶的上面，用一个遮蔽的效果把它遮掉。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】区域的规划。如果你规划不够好的话，你怎么知道我要有个地方去玩电脑游戏，你怎么知道我要有个地方好好的用餐。所以区域的规划，不论多小的房子，把它考虑进去，这个是非常非常有用的。

根据不同的区域提供足够的电插座。现在人，每人几台手机、电脑，所以床头有一个供电电源的插头，有一个USB取电源的插座，非常的细节化，但是就会让使用者觉得很贴心。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】还有小户型，最多两房，这样的话，很接地气的就是你的投入不会太多，因为大户型相对装修费会非常贵。投资买小户型，它总价也不会太大，比较容易操作。一开始的时候，我觉得都可以朝这个方向去走，先做小户型的。我自己的目标也是要做大户型的，但是只是钱不够而已。但是罗湖区，还有靠近关口的话，我还是建议你去拿小户型的，因为通常来租的都是一些年轻人，他们的人数很有限，两个，最多就是带爸爸、妈妈，了不起了，所以拿一房、两房，足够了。

我说一下装修。硬装的部分：地段、小区，很重要。一个小区两三千户，你凭什么比人家贵2-3倍的租金，这就是靠里面的装修，所以想装修是一个课题，如果各位把握好的话，这绝对可以让你的物业增值。不要去害怕付装修费，为什么？因为你付了装修费，在你卖房子的时候，你可以把它加上去，然后我可以说，你的房子最好卖，然后是最耀眼的。当然，这说的是由我装修。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】交通的配套非常的重要，地铁，来的都是来旅游和公干的，旅游的还好，他时间比较多。但是公干的话，没有地铁，你要他每天忍受上下班堵车的时间。

靠近关口的物业，其实很多香港人他们不住香港，他们挑深圳来住，因为深圳的消费对他们说还是比较合适的。

在我刚才14个不接里面已经有很清晰的描写，不用再多说。地铁口、超市、商场、餐厅，客人人过来租房子就会问你楼下有什么好吃的，我说你不用担心有没有什么好吃的，罗湖区太多选择了，生活气氛那么浓厚的一个老区。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】每天都有人来找我装修，趁这个机会也要说一下，我很喜欢装修房子，我很喜欢设计房子，我自己学东西，但是我以往很长的一段时间都是没有在做跟这个东西有关的事情，我做了其他的，我做贸易做了十几年，然后突然之间有一天我觉得我可以继续去把我学习的东西发扬出来。然后才发现有很多人喜欢，是我觉得蛮幸运、蛮开心的。哪些人来找我装修的话，我说可以，但是要符合我接的理由。以上是我不接装修的14个理由（见PPT），如果都达不到的话，没事，回去理一下，下次再来。其实外面设计师大把，不用大家浪费时间。其实这14点是说房地产的问题，什么样的房子你应该要去买，什么样的房子你不应该去买。可以说一下其中几点：

自住的不接。自住的不接的原因，因为你是长期住在里面，你不能天马行空的把你喜欢，你是业主，我有很多爱好，我把我的爱好放在房子里面，让进来住的租客感受我要跟他分享什么。另外，因为他是自住的，所以他的要求特别高，不是说不自住的要求就不高，而是有些太太她今天住完四季，然后她跟我说四季的四个脚的浴缸非常棒，我们改成四个脚的浴缸吧。但是对不起，那是个淋浴间，我去哪里找空间给你放浴缸。所以自住的话，我们不接，你有再多的房子我们再来谈。

如果硬件不过关，软装在上面都是虚，当然某些发展商硬装就已经过关了，我想说的是万科，它硬装很棒。有些是可以接受，但是二手楼还是要把它推倒重新再来。有一些也不用拆，很有历史感的。像早阵子有个姐姐给我发来一张图片，是一栋楼，我拆有六十年历史了吧，里面砖、用的一些木，里面古朴的东西，我觉得就非常漂亮，那就应该要保留。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】第六是I Love JaZZ，这个好玩，因为爵士乐是我喜欢的音乐的种类，它的慵懒、不经意、自由让人很舒服，所以我把它放在这个两房的元素里面。这个房子之前租了大概有半年的时间，这间房子我开价是2万元，最后是1.9万元租出去了，这也是唯一一个我接受减价的例子。为什么？因为那个小女孩她从很远的地方跑过来，她说，April我来深圳的原因就是为了住遍你的房子。真的，我的房子哪几天有空她就过去住，然后突然有一天，她说我累了，我不如住你刚刚装修完的这一套，让我住的时间久一点，但是你能不能便宜1000元。那我怎么忍心拒绝呢？我说，好吧，所以就1.9万元出去了。

第七套是Aprl@London，我很喜欢的其中一个城市，它有独特的魅力和人文气息，其他的地方找不到。现在在租是一个上海人文的老乡，住了也有将近半年了吧，是来深圳做生意的。他说我来最主要的目的是来讨债的，因为有人欠他钱。所以来租你房子的可以是各种各样的原因，一定会有这个需求，只是说你有没有东西给他们。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】第五套是In Memory Of James Dean，它是一套30㎡的Studio，这是为了纪念一个我很喜欢的明星。也有人觉得很奇怪，他说你为什么会做那么冷门的东西，你应该做一个大家都知道的，大家会冲着这个而去住你的房子？我说不需要，因为我觉得他们来住了以后，自然而然就会来了解关于它的事情。因为我这套房子就在百度上做了很多的搜寻，就是关于这个人的生平事迹，我觉得他在天之灵应该也会感谢我给他带来那么多新的粉丝。如果你出租给客人的话，把你自己喜欢的东西放在里面，因为你爱这个东西，你才会在你的房间里传达出一个讯息，其实这个东西很有趣，你进来住，然后你每一天都会发现新的不一样。还有一个特点，它很一个很小的厨房，有的人他喜欢自己煮东西，里面基本的调料、厨房用品我都有配置。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】第三套是APril@New York，这套租给一个墨西哥的女孩子，就是收1.7万元的租金，它的主题是“纽约”，为什么要选这个主题？是因为我的一个好朋友，也是我的球友，她很喜欢这个城市，然后我为了纪念一下，我自己也很喜欢这个城市，所以我就做了这个房子的主题。

第四套是Autumu，78㎡的两房一厅，从刚才看的那几套到这一套，这一套应该是最大的了，现在仍然是在长租的状态，租金是18000元/月，很多人说April的房子应该都是租给老外或者海归，不是，租这套房子是一个本地年轻人，自己在创业，有很多公司。他们觉得我喜欢你的设计，所以我来租。

我这里带出一个讯息，很多人说付那么贵的租金，我干吗不去自己买一套房子，每个月供款就可以的。香港有一个现象，比如说香港的很多明星，他自己有很多的物业在手上，但是他自己不住，他去其他地方租房子，我看见这个设计，我很喜欢，签约一两年，我不用去烦心装修的问题，我不用去跟进我的装修，然后我进去住，住它很新很完美的状态，当我住腻了，我退，到另外一个地方继续住。所以其实这也会是深圳未来的状态，当人有钱了，你就应该把它再往上升一点，我们不是只是住在砖头里面，没有意义。你看到的就是钱，但是在钱上面可以让你看到更加美的、漂亮的、舒服的东西。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】April  Blossom，这是我的第一套房子，我已经把它卖了，一开始买房子的时候并没有想要做什么，因为是学设计，所以想把它设计得很漂亮，当时还是花了我不少的心血和时间。我一装完以后，我就跟地产经纪说，那时候市值的租金是3000-3500元之间，那500元的差别就是里面你到底给了什么配件，一张床或者一个衣柜来区别这几百块的区别。我说我要收5000元，我觉得我的房子不错。然后很多人来看，我问他们的反应怎么样？地产都说他们反应非常好，他们都太喜欢了。我说，那好啊，签约啊。他说，不行，他们只能4000元，他说5000元简直是天方夜谭，不可能发生的事情。所以当时我很生气，我说那我自己来租吧。我用了五天的时间把它租出去了，然后每个月可以收取8000元以上的月租金。其实有人喜欢，只是你有没有途径找到喜欢的人。这比较难，因为如果在罗湖区的话，大家的认可都是说你的这个小户型的租金也就是这样子了，其实要看你到底是给客人一些什么东西。

第二套是April@paris，其实这套房子很小，39㎡，一房一厅，我如果在我自己的小区里的话，它是属于最不受环境的户型。这里可以看到，我设计客厅有一个大的镜子，这个镜子最两的大，以那个镜子能进入你小区电梯的大法，很幸运，尽量可以进得去，而且把墙都贴满了，就造成双倍光线的来源。房间也做了一些微调。变成现在人家一进去不会说这是一个很让人讨厌的户型，相反有很多人还非常的喜欢它，很多熟客回来只是为了租它。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【April Lau】大家好！我是April，很多朋友都认识（挥手），不能一一打招呼了！今天很高兴可以站在这里和大家一起分享，大家一直还是蛮好奇的，就是关于为什么那么小的一个房子可以租到那么高的租金？不好意思，很大的一叠A4纸，把我的A4腰都遮住了。（笑）

深圳有一个非常奇怪的现象，房价非常的高，高到和伦敦、纽约、巴黎和香港一样，相差无几，但是它收的租金确是非常非常的低。我们先看一个例子，这是香港现行的租金，我挑了港岛、九龙的租金价格（见PPT）。我想做的事情就是为什么我们住在那么贵的房子里，但是为什么我们每个月收取的租金却是那么的少，那么辛苦的去买一个房子，给了很多的首付，然后每个月供那么多，但是它的现金流回来不能成正比，我觉得应该去干点事情，把它拉上正轨。

从2015年8月份开始，我第一次来深圳正正式式的去买第一套房子。到现在我操作了有10套（见PPT），很多人觉得很奇怪，你为什么可以买那么多套房子？可以用公司的名义去买，或者你可以买不限购的。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】非常感谢梁老师为大家的讲解！感谢梁老师给我们带来的精彩演讲，您的演讲非常有深度，见解独到，相信在座的各位都受益匪浅。

那么就投资物业而言，该选择怎么样的物业？又该如何着手打造，才能自己的物业保证稳定增值的同时，获得高租金收益呢？下面有请香港威鸿国家发展有限公司、四月花物业顾问深圳有限公司董事長April Lau为大家分享她的高租金物业打造秘诀。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】最后，我就简单讲一下我对深南道68号这个项目的感受。我为什么会放城市阳台这张照片在这里（见PPT），这个其实是上海的悦榕庄楼顶餐厅往外拍的照片。我为什么会放在这里呢？因为我第一次来到深南道68号的时候，我看的不是产品，我特别喜欢它8楼的天台，那个天台以后我感觉会是业主，或者是这边租户重点活动的地方，我感觉这个照片跟站在8楼上面的感觉比较像。而且两栋楼夹着，感觉站在上面比较有安全感。所以我放了这张照片。

还有一个比较有感触的点，他们要引进，可能他们未来的业主会享受凯信服务，其实在2014年左右我个人觉得这应该是一个趋势，但是一直没有人做，到了2015年的时候深圳湾那边就多了一个，其实量还比较大，就是第一太平做的，好像就没有太多新的东西，直到April做的这个东西出来，我就觉得这个东西很好，而且特别符合现在深圳的趋势。

我今天就分享到这里，谢谢！

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】在复式公寓这个市场上，很多家目前都是在做中低端的市场，它的租金都是4500元，在关内一般租金就是在3000-4500元之间；在关外就是2000-3000元之间；这种租金以目前深圳的房价来讲完全是撑不起来，终端就是8000-15000万元，比如蛇口的一间公寓就是属于这个层级的；再往上就是15000元以上；最顶级的，半岛酒店它就属于最顶级的层级。其实香港世纪酒店那边就是做长足的，就是属于犯了政治错误去香港避难，住在那边，但是那种人群都是特别顶级的人群。

接下来我简单跟大家讲一下恺亚国际公寓的基本情况，要看硬件，我觉得看不出特别的区别。我去找它资料的时候，我特别感触的一点，就是他的门童，从穿着来讲，有内而外从表情上所透露的这种感觉，我觉得都是让你能特别舒服的感觉。而且你去那边的时候，因为他主导的是英式服务，所以他会跟客户之间保持距离，不会给别人带来所谓社交压力。比如说你一下子跟别人特别亲近的时候，别人会感觉跟你一个陌生人为什么要那么亲近。这是他做的细节的东西，但是需要比较用心地去发现。配套方面，比如放的报纸，你有客人过来，给客人免费提供一些东西。包括它的早餐，这是这个项目比较大的一个特点，就是它的早餐，楼下西餐厅特别好吃，包括在附近上班的平安的一些高管，或者外企派过来的高管，他喜欢早餐在这里吃，中午又跑回来在这里吃一顿。

还有生活上所有的细节，基本上生活上所有的物料在这里都可以解决，还有康体社交型的配套。我看它的服务清单，我一下看到这个，他可以给你提供遛狗、宠物护理，你有什么活动的需求他都可以给你策划。当然它的服务清单不止这些，因为太长太长了，所以我没有放上来在这边说。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】深圳的复式公寓这几年的发展不算太快，不是没有，但是它的增量比较有限。所以深圳这几年的租金，反正北上广深这四个城市里面唯一没有出现负增长的就只有深圳。其实要说到复式公寓，或者其他复式资产的差别，我个人感觉特别难的去讲出来它跟普通的房子有什么特别明显的区别，我个人感觉它提供心理的舒服特别重要。

复式公寓一般会选在什么样的地方？CBD肯定是基础。这个是豪泰做的一个调研数据（见PPT），超过一半的人会选商业中心，第二是人文气息，第三是美食，第四是夜生活和其他，追求的是极致便利生活。现在很多人为什么要租复式公寓？因为很多复式公寓服务商会提供特别便利的生活，只要是你生活上想要解决的问题，基本上他都可以为你去做安排。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】深圳的市场支撑会强了很多，不知道大家有没有发现，深圳在前几年发展，不要说比起北京和上海，就算跟广州比起来，深圳都没有什么特别的优势，不管是数量还是质量。如果是放在前几年的话，很多外企进来的时候，他会选择在广州或者深圳，他会在两者之间抉择，他不一定会选深圳。因为广州毕竟它是省府，以前的想法是这样子。但是近几年，大家会发现很多已经不一样了。比如前几年深圳的世界500强100多家，现在有275家，这就发生了很大的变化。而且很多公司来深圳设，已经不是设城市分公司，像苹果，它设的就是研发总部，就是他会把它的很重要的总部功能放在深圳，这就是趋势的变化。从增长数据也可以看得出来，或者说注册资本，基本上接近200%的增长，数量上的增长也是非常快的。

其实在深圳人口增长最快的阶段是什么时候呢？就是1987年-2000年的这十三年时间，同时这十三年时间深圳的经济增长了38%，从经济和人口增长来讲都是比较快的。在这个年代进来的人很大程度上是集中在什么区？蛇口、罗湖和华强北那一带，再延伸一点就是梅林那一带。如果要真正论富二代哪个区比较多？就是以罗湖和华强北为主的这些区域。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】接下来讲一下我们身边发生比较有代表性的人，我身边有一个93年的富二代，他说我想要做的事情就是住遍日本、香港等所有的顶级公寓，我今天住这个，明天住那个，住一年下来以后我在决定我要买哪一个。我跟他看东海国际的时候，他问售楼员的第一个问题是“你能不能租给我？”他不是问它的卖点怎么样，他就是问，你能不能租给我，我先住上一年，我再决定我要不要买。还有一个富二代，刚刚出来工作，收入只有8000元，但是他花了7000元去租房子，项目名我就不点名了。某项目女业主，他说我为什么要买这个房子，她说“我需要一套房子来装我的衣服”。

然后她的房子是买在哪里呢？买在公司旁边，她觉得我上班的时候我要穿一套衣服，到了晚上我要赴宴要穿另外一套衣服，到再晚一点有活动要再穿一套衣服，但是地点都是围绕着公司附近，所以她一定要放一个“议处”在哪里。其实双禧碰到一个女业主，说有128双鞋柜的容量。兰溪谷就有很多业主不喜欢住在自己的家里，他喜欢住泰格公寓或者美伦公寓。包括我老板，我老板自己有十几套房子，他没有住自己的家，他就住在他运营的公寓。我查了一下，泰格公寓，如果你想在那里长租的话，基本上到2018年你都租不到这样的房子。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】G-M-G，这个概念不是我提出来的，是有个人提出来的概念，说什么呢？说我们社会历经一个比较大的变化，从G-M-M时代到M-G-M时代。所谓的G-M-G，就是商品，我们赚钱是为了获得商品，或者获得基础服务，但是当物质到达一定高度以后，我们不是为了获得某种物质去赚钱，而有些人他可能只是为了赚钱而赚钱，或者说他为了获得心理的满足感。在欧美国家上世纪七十年代就开始进入这个阶段，所以老外他会更愿意为艺术，或者为享受的东西付出更多的成本，这个在我们深圳也会发生变化。其实这几年我们的房地产，尤其是豪宅领域表现出来的。

这是我梳理出来的阶段：第一阶段，觉得房子靠谱；第二阶段，想要赚钱，资产优质，或者会追求奢华资源。其实我们看房地产广告业会看得出来，就特别喜欢有身份标签的广告预，比如说“顶级的贵族生活”，像这类的词汇它会出现比较多。近几年就是“工匠精神”，像悦府出来以后，广告就回归到平淡，比如说“生活的主张”。到了万科臻出来以后，万科臻讲的就是“发现优雅”，属于去标签化的状态，慢慢的所提倡的生活方式跟前几年就不一样了。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】刚刚上面所讲的就是目前深圳的房地产所发生的变化。目前深圳这边比较大的一个趋势，就是我们开始慢慢的愿意为我们心里高兴付出更高的成本，这也就是一座城市发展到一定程度以后人性的回归，所以我把它称之为“人性向上”的力量。

我们最近谈得比较多的一个话题，为什么学位不值钱，但是学区房或者学位房很值钱？其实这个跟我们本身的心理是有关系的，就比如我们炒股，炒股的话，很多人就会把他在股票市场里面的成就，他自己会把它放大，他会觉得这样很爽。包括我自己，甚至有时候我会觉得在故事里面就像捡钱一样，每天想到这个东西我就觉得特别开心，其实就是我们自己把这个东西放大了。在学位这个问题上也是这样，我们给子女提供的东西，就会觉得对未来有很大的想象空间，所以我们愿意支付这个钱。当一个社会都是这种心理的时候，学位房的价值是可以传递的，我是这么想、你也这么想，那我愿意出、你也愿意出，所以它的价格就撑得住。这就是心理上变化的的问题。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】其实在蛇口那边，招商这几年他发现很多他的客户就喜欢到蛇口泰格公寓去住，因为本身他是有房子的，但是他就想要到那边去享受特别方便的生活。所以招商这几年重点打造服务的配套。

到了商务领域这一块，很多开发商他也发现了这种规律，以前我们都觉得商务它首先拼的是品质，但是现在尤其是像华润这种，他发现了运营和服务对于写字楼未来价值来讲它会越来越大。所以从2014年开始，他就开始做“华润商务”这个品牌，但是前两年他做得比较浅，但是今年开始，他就重点把“华润商务”这个品牌大都拎出来，想要专门去强化它的服务。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【梁圯】刚好昨晚碰上一个机会过来罗湖这边，好好享受一下这边的夜生活。其实我一开始来到深圳的时候，就在罗湖这边，因为这几年公司搬迁的问题，所以在南山会比较多。我今天想根本大家分享的主题是《深圳新风口，人性向上的力量》。

我先简单地给大家过一下复式公寓这个话题，不知道大家对这个物业了解程度怎么样？在深圳发展这么多年来讲，这种物业在深圳还是比较少，租金相对于北京、上海也会偏低一点。上海那边，至今我了解到租金最高的就是半岛酒店，深圳这边租金最高的是深圳万豪公寓，还有是凯亚，它们租金是在250-700元/平方米的单价。很多人不理解租金为什么这么高？我昨天跟罗湖这边的老板谈这个话题的时候，如果我要付2万块钱的租金，我为什么不去买套房子？这个就是很多“富一代”他都是这么想，但是如果这个放到“富二代”来讲，他的想法就不这样。其实身边有好几个富二代他们的想法比较奇怪，下面我会讲到这个话题。

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】首先让我为大家邀请我们的重量级嘉宾：全球奢侈地产主编，深圳市美亨投资咨询有限公司执行总经理梁圯为我们透析全球高租金物业的奥秘，有请梁总上台！

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】刚刚大家看过的VCR很多人问“深圳精神”到底是一种什么样的精神？对传统工艺的传承和创新，是对创业的坚定信念，还是对市场敏锐的洞察和分析。是，我认为都是，然而深圳精神又不止包含这些，品质、专注、敢拼敢做等等，所有最能激发斗志的正能量都是深圳精神的代名词。纵观整个深圳经济发展，总是有一种敢想敢拼搏的开创精神贯穿其中，这就是今天深圳引以为傲的“深圳精神”。脚踏实地、敢想敢拼搏、不断创新、勇于探索，在这些精神和正能量的鼓舞下，一代又一代的深圳人用自己的双手创造出一个经济飞速发展的国际化大都市--深圳。

短短36年，深圳从小渔村发展为国家的大都市，这些都是震撼世界的“深圳速度”，永远先人一步。那么，在场的各位来宾是否紧跟深圳速度？你的租金是否与深圳10年翻10倍的房价成正比？如何让自己轻松做世界500强的房东呢？

深圳新浪房产 04-25 20:27

【主持人】欢迎大家亲临“2017 “抢做世界500强房东”系列活动第一场--高租金投资大咖沙龙的活动现场的活动现场。我是今天的主持人李贝安。今天很荣幸请到两位高租金专业领域大咖来到现场。

首先介绍的是深圳市美亨投资咨询有限公司执行总经理梁圯，作为全球奢侈地产主编，梁总有数年调研核心城市物业的经验，深耕全国奢侈高租金物业。欢迎梁总！

另一位是我们四月花物业顾问深圳有限公司董事長April Lau，April女神是Airbnb短租投资高手、深圳高租金记录保持者， 曾在美国洛杉矶进修多年，对室内设计有较高造诣。让我们欢迎April女士！

深圳新浪房产 04-25 20:27

深圳新浪房产 04-25 20:27

April Lau，香港威鸿国家发展有限有限公司、四月花物业顾问深圳有限公司董事长、Airbnb短租投资高手、深圳高租金记录保持者，47㎡房子月租高达17000元。

曾在美国洛杉矶进修多年，对室内设计有较高造诣。2015年开始投资房地产领域，鉴于深圳租金与房价的严重背离，于2016年成立四月花公寓顾问深圳有限公司，潜心研究房地产投资、装修和出租管理，为投资人确保房地产稳定增长的同时，放大租金收益。

深圳新浪房产 04-25 20:27

梁圯，全球奢侈地产主编、深圳市美亨投资咨询有限公司执行总经理。网称“隔壁老梁”。

2010年开始从海洋学跨界地产，主攻研究与前期策划，自嘲“为海景房而生”。早年相继撰写《厦门精装修标准》、《深圳豪宅评判标准》等研究报告/成果并被企业沿用至今。毕业3年多被提拔为执行总，带领企业攻下写字楼、产业园等新领域业务，并纵深扩张企业业务线。多年来，双玺、深圳中心、万科·瑧系等顶级物业均有深度参与。

深圳新浪房产 04-25 20:27

活动流程如下

深圳新浪房产 04-25 20:27

3月24日下午13点，全球奢侈地产主编、深圳市美亨投资咨询有限公司执行总经理梁圯，Airbnb短租投资高手、深圳高租金记录保持者April Lau将在万科深南道68号解密逆天租金打造秘诀。