直播论道粤港澳卓越前海壹号论坛

深圳新浪房产 04-25 21:46

直播结束，谢谢大家收看！

深圳新浪房产 04-25 21:46

       朱罗纪：我补充一个关于房价的观点，现在大湾区、大都市圈的概念出来了，可能未来会出现两极分化的状况，所谓两极分化就是我们要慢慢接受一个城市内高房价的地方特别高，低房价的地方相对比较容易负担，陶哥刚才谈到纽约曼哈顿有70、80万/平米的房子，但只是在非常小的一块地方，也即资源要素最集中的地方价格会非常高，香港也是这样。但在大部分地方，价格并没有那么高，未来有可能出现的情况是前海、后海沿着湾区这一片资源要素最集中的地方，可能出现我们想象不到的价格，你现在看到前海、后海价格已经很高了，普通老百姓都承受不了，如果若干年后回头看，今天的价格也不意外。这是我的一个判断，那些已经发展了几百年的大都市都出现过这种状况。

       主持人：很纠结，但没办法，它就是个现实。

       朱罗纪：对普通人来讲，未来的房地产投资会进入一个的阶段，拼专业的阶段，过去所有区域的房价都在涨，只是赚多赚少的问题，未来如果你拿过去的思维买房子，随随便便买一套，有可能不赚钱。

       隔壁老梁：我们之前也做过统计，比如纽约、伦敦和香港，最顶级的产品跟普通产品的比价基本上是7比1，这个比值特别高，但如果在深圳，深圳最顶尖的产品跟市场均价的比值只有4比1，在中国一线城市中这一比值是最低的，如果真的买顶级物业的话，就要看筛选。

       主持人：以前买房随便买哪里都赚钱，但现在不一样了，得考专业，考大家的研究，考数据，考大家对台上三位自媒体有没有深入了解。刚才跟老梁聊天时说到未来地下有地铁口。

       隔壁老梁：这边的交通目前成形的已经有3条了。

       主持人：我刚刚听到一个很“可怕”的数据，未来前海下面有三十几个地铁口。

       隔壁老梁：前海的交通还有一个特征，前海的交通规划是以珠三角中心来规划的。

       主持人：我说的地铁已经狭窄了。

       隔壁老梁：未来这边跨城市轨道是最多的。

      主持人：西面的地铁口密集到大家不敢想象。今天跟大家讨论了这么多，前海是否会成为粤港澳大湾区最重要的片区，相信大家都有自己的答案。再次感谢几位专家给我们这么多观点，相信有了这些数据、有了这些观点，大家在买房时可以更好判断，十年、二十年后，大家可能会认为今天的论坛非常非常有意义。再次感谢台上三位嘉宾，同时也感谢大家参加本次“论道粤港澳”活动，以后卓越前海壹号会有更多相关活动，希望大家多多支持。谢谢！

深圳新浪房产 04-25 21:46

      主持人：有关未来两地是否有新的政策、法律等相关的变化，大家可以继续关注两位老师的微信公众号。不管是湾区的想象空间，还是今天听完所有专家的看法，这个湾区未来是否会成为世界第一湾区，老梁来做一个总结。

       隔壁老梁：对于今天的主题，我个人是充满信心的，陈劲松有一句话说得特别对：一座城市的价值是由这座城市的价值观决定的。如果大家有读深圳的历史的话，就会发现深圳做事情特别有魄力，举几个例子，深圳做土拍时候是违背宪法的，但深圳敢做这些事情，而且做得特别快；深圳的行政法令一出来，基本上两个小时执行，如果放到其他城市，一拖就是几个月，这是我特别佩服深圳的地方，也是特别喜欢深圳的地方。

       我在PPT中讲到“外资”，其实在很多城市，“外资”对房价基本上起到了决定性作用，比如上海的豪宅比深圳高，也有很多深圳人会去上海买房子，香港的房价为什么高？中国大陆最顶尖的富豪都去那边买房子，这些人对香港来讲就是外资。深圳这几年的增速蛮快的，不知道大家有没有发现，前几年如果世界500强进入中国，尤其进珠三角，他会在广州和深圳之间权衡，选一个落地点，因为广州是首府，当时深圳的规模要弱一些，很多世界500强选择广州，但现在很多世界500强首选深圳，就连广州本地也有一些企业搬过来。朋友前段时间跟我说“2017年如果广州的GDP要想不被深圳超越，只能靠富士康”，而富士康是从深圳这边淘汰出去的。我估计深圳的房价会慢慢跟纽约、跟香港接轨，当然对于普通购房者来讲，这也是比较痛苦的一件事情。

       前海发生的很多事情是明眼看不到的，因为前海肩负的使命特别多，比如前海要做制度创新、科技创新、金融创新，肩负的东西非常多，但制度创新是很不好理解的东西，你会感觉前海没有做太多事情，如果跟前海管理局的人聊，或者跟招商局、前海控股的人聊天，你会发现在很多细节方面是有所突破的，只是这些东西不太好了解。福田的“十三五”规划中也提到要强化跟前海的合作，打破金融创新的壁垒，而前海做的事情就是这个，通过法制，通过行政制度，把创新的口子打开，其他区域自然会来这边学习。在粤港澳大湾区时代，前海最最重要的点就是要把创新的东西奠定下来，让自己发展强大，扩散影响力，立足一个点，前海起来之后，西岸的发展一定是有一个地方驱动的。

       主持人：一定要有扎实的基本功。

       隔壁老梁：对。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       隔壁老梁：很多美国人去旧金山，旧金山也分很多个城市，他们说话的习惯是去旧金山，但他可能去奥克兰，也可能去硅谷。

       朱罗纪：它是一个都会区的概念，这个都会区不是太大。而粤港澳每个城市跟每个城市之间相当于经济体和经济体之间的壁垒，比如我是深圳人，我去香港还要办港澳通行证，深圳的地铁跟香港的地铁也不能互通，这里面最大的问题就是深圳和香港到底能融合多少，深圳现在最强的是科技，刚才陶总也谈到，前海是特区中的特区，将来它能不能超过后海或者超过其他任何一个地方成为湾区中的湾区呢？我觉得有一个先决条件，刚才我们说前海的规划水平是全国最高的，但这个规划水平能不能落地？比如前海能不能真正成为特区中的特区，除了经济上的自由之外，还有政治上的，现在还没有看到真正贯彻和落地当初规划的设想，如果它贯彻和落地当初规划的设想，我相信深圳和香港之间一定会通过前海这个纽带紧密地联系在一起。

深圳新浪房产 04-25 21:46

      主持人：文策（朱罗纪）在对比上更偏向于认为这里像科技湾区，为什么会这样认为？理由以及未来想象中的片区，都跟我们分享一下？

       隔壁老梁：如果前海是科技湾区的话，它应该是什么样子的？

       朱罗纪：今天听到很多老师的看法，非常触动，之前也谈过一些关于粤港澳大湾区的文章，我谈三个看法：我们对湾区的比较，世界上最知名的三个湾区，怎么理解粤港澳大湾区。

       我的第一个看法是从GDP的角度去理解，粤港澳大湾区毫无疑问一定会成为世界上GDP最高的湾区，我刚才看到梁总发的数据，有一个数据我可能不太赞同，就是纽约的GDP应该会超过东京，2013年纽约就已超过东京了，你用的东京可能是东京都市圈1.4万平方公里的范围，而纽约用的是小纽约都会区的概念，大纽约都会区的GDP是28000亿美金，是世界上最高的。这个姑且不论，现在最重要的是粤港澳大湾区1.3万亿GDP美金，如果按照现在的速度，每年增长7%-8%，还有十年时间就可以翻一倍，到2027年就可以达到2.4万亿美金，超过东京。超过美国还要一段时间，但到2030年，整个中国的GDP会成为世界第一，从现在来看，这一点是可以实现的。

       但我更喜欢用人均GDP来比较，我们的人均GDP跟美国、香港、日本东京相比，差距不是一点点，是很大，为什么用人均GDP来讲？旧金山湾区实际上非常小，面积没有上海大，人口只有香港那么多，它是四个湾区中最小的、人口最少的。我们的总量GDP超过这样的湾区，我觉得这种比较有一点误导，我更愿意使用人均GDP，就是当一个面积5.6万平方公里的区域、人口达到1个亿规模的粤港澳都市圈，你超过旧金山湾区、超过东京湾区，可比较意义不是太大。我们目前处在升级转型的阶段中，需要使用人均GDP的概念，才能看到一个国家的综合国力产生的生产力是多少。

       主持人：更偏向于科技湾区。我想补充一点，有关未来的想象或者未来前海这个地方发展成什么样子，城市结构也好，生活方式也好，你给我们展望一下？

       朱罗纪：我认为粤港澳大湾区更像旧金山湾区的理由有几个：一、旧金山湾区有40公里的硅谷核谷地带，深圳过去这么多年为什么会成为全球最大的IP？原因就是我们现在看到的，它是全球科创领先高地，这是非常重要的一点，中国三个最重要的都市圈，600多个城市中，深圳科创领先优势是最强的，这一点刚才梁总的PPT中也有展示，这是最重要的一点。二、和旧金山湾区相比，粤港澳大湾区是一个多极中心，刚才我一直在听各位嘉宾所谈到的，比如深圳取代香港、前海和后海谁更好，可能在我的眼里，它们将来都是共同体，是互补的概念。比如京津冀、长三角、东京、纽约都是单极中心，北京、上海、东京、纽约，没有任何一个城市可以成为它的对手，它可以产生强大的虹吸能力。唯独珠三角不一样，珠三角有三个长期以来明争暗斗的城市，香港、广州和深圳，香港是亚洲金融中心，全球经济最自由的经济体，深圳已经是科创中心了，还要做金融中心，广州也要做金融中心，深圳是物流枢纽，广州也是物流枢纽，我们从港珠澳大桥最后的走向就能看到三个城市之间暗中的角力，这三个城市互不相让，而旧金山解决了这个问题，硅谷涉及到两个城市，旧金山是首府，并没有出现所有人口都往旧金山拥挤，比如奥克兰、旧金山、硅谷圣何塞这样的城市。珠三角未来要解决的问题也在这里，它不像京津冀出现一个城市独大的现象，三个城市之间如果能进行很好的互补，这个问题就可能会变得合力更强。

       隔壁老梁：其实湾区一直都会推一个概念，即去边界，这应该是未来的大势。

       朱罗纪：这是最大的障碍，也是最大的突破口。今天的主题之一是粤港澳大湾区能不能成为世界第一湾区，我大概看了一下这些湾区的历史，它们都有这些共同的特征：一是这些湾区之所以能成为世界上最著名的湾区，和整个国家的综合国力上升有关，比如美国、东京、新加坡等等，这些国家在全球或者一个区域都拥有不可替代的优势。二是每一个湾区的形成实际上都是非常长久的历史，它不是一蹴而就的，粤港澳大湾区的历史相对短一些，现在只有香港的历史悠久，广州在整个湾区里的优势强势产业不那么突出，所以重要的是深圳，深圳的确是最核心、最像一颗新星的城市，但历史比较短，所以我们还需要一段很长的时间去观察它。

       谈到粤港澳大湾区将来能不能成为全球第一，我现在不敢下这个论断，但我偏乐观，因为中国的确会成为全球最大的经济体，在这个框架之下，我们需要一段时间去观察粤港澳大湾区。这里重点想强调的是深圳和香港之间的融合，我们认为粤港澳大湾区最大的障碍在于其行政壁垒能否突破，世界上其他湾区都不存在这样的问题，只有我们这里有。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       主持人：接下来请上几位专家，语速也会比刚才那几位专家快一点，最主要的是他们的粉丝也很多。有请：深圳壹地产总编辑陶文杰，“文杰淘楼”微信公众号相信大家都熟知，10万+文章比比皆是；资深地产记者、自媒体朱罗纪老师；美亨的“隔壁老梁”，三位嘉宾已经代表着深圳年轻一波地产媒体圈的精华，大家千万不要错过这个机会，不管是写字楼还是公寓，该不该买、买哪里等问题，大家都可以提出来。

       陶文杰：谢谢老梁、小生。前海和后海的对比，首先一点，我现在住在后海，我想买一套前海的房子；第二，个人感觉前海和后海都挺好的，可能它的特性不太一样，前海规划级别更高，习主席第一次离京视察就选择了深圳，当时来到前海，其实是对深圳提了要求的，要前海一年一个样，他还会来看。后海的定位更多是立足深圳本土，前海原来说是特区中的特区，现在粤港澳大湾区概念一提出来，我又加了一个“湾区中的湾区”，前海的规划级别要高一些。

       真正前海中心范围的住宅特别少，而后海有大量的住宅供应，你如果追求居住的舒适度，比如考虑学位问题，更多考虑一家人居住问题，你可以选择后海。如果考虑投资、出租，或者未来高端商务需求，一般会选择前海。如果说未来哪个区域的房价更高，我估计还是前海，我去年有机会跟随卓越去纽约曼哈顿考察顶级公寓，看了很多公寓，包括世界上最著名的公寓，曼哈顿公寓的价格比传统意义上住宅的价格高很多，最牛的公寓叫ONE57，就在中央公园旁边，均价达50万人民币/平米，曼哈顿好一点的公寓、楼层高一点的，基本上都达到50万/平米以上，甚至高达70万、80万/平米，低的也要20万/平米，万科和当地开发商在432那条街合作开发了一个公寓，好像基本上都是30万/平米以上。对比曼哈顿和深圳的话，你要是说哪个区域更像曼哈顿，显而易见一定是前海。

       回到一开始的问题，对前海和后海的比较，我的观点是未来的前海房价会更高，如果从纯粹居住的角度来看，可以选择后海，如果从投资、商务的角度来看，前海更好一些。当然，大家会有一些犹豫，现在前海我们面对的还是大工地，而后海已非常成熟，投资有一个前提，就是你要选择一个区域正在发生剧烈的变化，未来还会有很大想象力的区域，从这个角度来看，前海这一块是一个大工地其实本身就预示着它未来会有非常大的变化，还有很多东西我们想象不到，包括基础设施能到什么程度，未来的环境优美到什么程度，未来政府会不会出让更多土地，引入更多国内外优质企业，建更多奇形怪状的摩天大楼，这其实还是有想象力的，而后海的想象空间没有这么大。

       主持人：谢谢文杰。刚才他所表达的观点，未来如果你居住在这里、生活在这里、工作在这里，说不定哪一天身边又有新的惊喜出来，这些是跟成熟片区不大一样的。

       隔壁老梁：我最近看到朱罗纪发了一篇跟粤港澳大湾区相关的文章，朱罗纪认为这边更像旧金山，以科技为主导。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       主持人：谢谢张公子。今天大家一起集中到全深圳最好的区域、最好的物业，一起讨论这么大的话题，大家肯定也有一些问题想提出来，接下来是提问环节，现场的朋友如果有什么问题可以举手示意。

       提问：各位老师好！我是网易房产的记者，刚才张公子老师讲到未来十年、二十年甚至三十年，我们国家还是要看前海，我想问一个比较实在的问题，未来前海是不是整个深圳乃至整个国家房价最高的地方？未来房子的升值空间还有多少？

      主持人：老梁你觉得这个问题谁回答最好？

       隔壁老梁：图总吧。

       主持人：图总无论从数据的研究还是地产的开发都很有代表性，有请图总。

       图腾镜：深圳发展这么多年，中国人都感觉深圳房价高了，但我们的眼光要放在世界上看深圳的房价。拿最靠近深圳的香港来比较，香港的别墅一般是按亿论价，高层一般是50万/平米以上，最高的达到100万/平米左右。目前前海+后海的房价是10万+，优秀一点的达到15万+，可以想象实际上深圳的房价跟世界级城市相比并没有到天花板，如果前海真正能起来，前海的房价是有想象力的。当粤港澳大湾区提出来之后，中国这么多财团涌向深圳购房就已经说明了这一点，他们非常看好前海，也非常看好深圳。

       主持人：2016年我采访过前海管理局相关的领导，起到房价的时候，我说你们现在均价是多少钱？他们说8-10万左右，我第一反应就是怎么这么贵？但是他的回答也很快，他说“那是因为你不知道前海将会有多好”。在一个区域当中我们买的物业，不单是50平方、100平方，更重要的是周边物业以及能带来多少跟这个物业相关的城市建设、城市配套。

       主持人：我们在上海已经看到了政策，包括有一些项目的厨房、燃气已经装好了，要直接把它拆卸掉，这就是上海的情况。

深圳新浪房产 04-25 21:46

        主持人：刚才说到公寓，根据我的了解，未来小面积公寓在前海再也找不到了。

        隔壁老梁：很少。

        主持人：从政策层面来说，小面积公寓在前海是有所限制的。

        隔壁老梁：很多开发商都不愿意做得太小，因为到了这个阶段，服务式公寓这种物业会慢慢起来，租金特别高。

        主持人：有品牌管理，入住的圈子也有保障，这也是大家需要非常忠实的。
 接下来有请张公子，张公子也有数据相关的观点跟我们分享。

       张公子：谢谢主办单位的邀请，实际上我每次来到前海都感到热血沸腾，我觉得前海才是代表深圳的未来，我经常说一句话，深圳改革开放到现在已经37年，从80年开始算起，如果我们把这37年切成时间的碎片，你如果想看30年前的深圳，我会建议你去国贸，国贸“三天一层楼”曾经代表了深圳改革开放的速度，代表改革开放的原点。如果你想了解10年前的深圳，我会建议你去福田中心区，深圳的经济重心从罗湖转移到福田，具有划时代的意义，深圳的经济发展日益腾飞。如果你想看30年之后的深圳，我建议你来到今天下午我们所在的前海。

        我今天来了一张照片，这张照片并不是很新鲜，如果大家关注房地产发展的话都知道，这张图片是2010年规土委正式公布的《深圳市城市总体规划》，图片中虽然画了很多节点，实际上我们只需要看三条线：一是中轴线，香港到福田中心区、到龙华中心区，到东莞，这是深圳发展比较快的中轴线。二是东进，也就是马书记所说的“东进战略”，东进从罗湖中心开始，到盐田、到大亚湾，深圳东进还包括更远一点的惠东、汕尾。还有最重要的一条线就是我们现在所在的西进线，这条线从福田到前海中心。当然这是2010年的规划，真的是很有远见，为什么我要拿出这张老图？实际上我想跟大家分享一个观点，我们要对深圳未来的发展有个研判，一定要读懂这三条线，因为这三条线意味着深圳未来的财富走向，在座的想购买房地产，深圳那么大，你买在哪里？你一定要了解未来财富的走向在哪里。

       首先说一下中轴线，中轴线前几年发展非常猛，这条中轴线现在的发展已经基本上完成了历史使命，龙华作为福田中心区的战略腹地，已经完成了居住、产业升级的转型，福田中心区的容量非常有限，所以必须要有更大的战略腹地去解决需要，中轴线目前已经完成了它的战略使命。

       再看看东进，为什么马书记会提出东进这条线？实际上是为了解决珠江两岸发展不平衡的问题，珠江东岸的经济远远好过西岸，马书记到省里之后，他是站在省里的战略高度，广东省要均衡发展，必须珠江东岸和西岸协调发展，我们可以把东进战略看成广东省的战略，它只是省级战略。

       再看看西线，西线一定是国家级战略，无论是2013年开始的前海中心，包括现在的粤港澳大湾区，都是李克强总理在“两会”上提出的，前海的战略，粤港澳大湾区一定是代表深圳未来最核心的战略，也即国家级战略，这三条线的关系一定要理清楚。

       为什么深圳会取代香港成为华南区经济中心？除了群龙无首之外，我们还要分析两个因素，一是香港前些年曾经发生“占中”事件，还发生了“太阳花雨伞运动”，中央对香港非常失望。那么中央怎么把香港和澳门更紧密地拉到中国的怀抱当中呢？中央能打的牌就是经济牌，无论是对付萨德、对付韩国、对付台湾，中国政府打的都是经济牌。深圳GDP今年预测会超过香港，前两周深圳龙光地产拿了香港有史以来最贵的一块地，上周海航地产也在香港拿了一块地，香港都说我们最好的地都被中资拿走了。随着深圳经济越来越发展，深圳和香港会此起彼伏，深圳的经济会越来越成长，香港经济层面在中国的影响会越来越下滑。深圳很快会超过香港，成为华南区的经济首都，在这样的过程当中，我们选择前海就对了。

深圳新浪房产 04-25 21:46

      主持人：刚刚图腾镜老师的表达，让我们对粤港澳大湾区有着很大的信心。接下来更希望异形老师和张公子老师展望一下，未来前海区域将以怎样的状态呈现在我们面前？

      异形：大家知道，深圳这两年的两大热点，一个是前海战略，另一个是东进战略。前海战略先热，整个前海相关的区域都非常热，前海区域的房价涨得非常猛。直到去年“东进战略”打响以后，东进片区的房价也起来了。由于东进的端头位于深圳的东部，坪山、坪地、惠州、惠阳等地区，所以它的房价涨是涨，但相对有限，因为这些区域属于深圳以及深圳周边房价比较低的区域，所以房价涨幅有限。

       但是提了粤港澳大湾区以后，虽然有这么多城市，有这么多群落，但我们还是要看到核心，虽然这些城市都进入粤港澳大湾区，但核心城市只有四座，香港、澳门、深圳、广州，我认为在这四个城市中，核心城市是香港和深圳，深圳的科技和金融非常重大，在总产值中产的比重非常之高，从发展潜力来讲，深圳绝对是这四个城市中排名第一位的，所以我们应该看好深圳。这是第二点。

       第三点，从前海的角度来讲，大家知道，前海自贸区的发展现在提的稍微少了一些，但并不代表它结束，自贸区的发展经过了四个阶段，每一个阶段其实都在提升前海自贸区本身的位置和力度，有了粤港澳大湾区的提携，深圳前海以及前海周边区域会得到更大的发展。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       主持人：凤凰树老师从数据的角度进行湾区的对比。接下来有请图腾镜老师，关于湾区，有些朋友说这个概念提出来之后，前海片区成为粤港澳大湾区概念当中的“网红”片区，一提到粤港澳大湾区就一定要把前海说上，因为它所处的位置、政府政策的倾斜和本身的投入确实具有优势，在图老师的心目中，它扮演着什么角色？是什么地位？

       图腾镜：谢谢主持人，这个问题很有意思，也很大，中央3月5日提出“粤港澳大湾区”时，斟酌了这三个湾区的优势比较，环渤海、长三角、珠三角，最终以“粤港澳大湾区”提出向世界亮出名片，最主要的原因是香港和澳门这两个自由贸易港的存在，中国必须强势提出一个世界级湾区——粤港澳大湾区。

      粤港澳大湾区来了之后，实际上是9+2城市群落，刚刚几位嘉宾和梁总都已经讲过GDP了，香港、深圳、广州这三个城市的GDP差不多是6万亿，超过长三角或环渤海地区的GDP，这三个拧成一股绳时就形成了一个核心。但我们感觉政策提出来之后，国家对于粤港澳大湾区的资金支持、产业支持、金融支持，后续有更强势的资源整合到大湾区来。深圳是粤港澳大湾区中GDP增长速度最快的城市，年增速达9%，这在世界上也是比较罕见的。深圳现在发展的核心就是大前海，前海之前是按照曼哈顿式的前景打造，但现在有超越曼哈顿的感觉，中央提出“粤港澳大湾区”是要在对标的三个湾区里一个一个超越，刚才提到有很多外地资金注入前海，抢购房产，2003年是温州人把游资注入上海，注入全国炒房，但现在不是，现在是中国最有钱的人抬头，在往粤港澳大湾区投，直接指向大前海。原因是这些分布在中国各个领域的财主之前投向香港，使得香港的房价达到80万/平方，一旦粤港澳大湾区崛起以后，大前海会成为第一引擎，未来大前海房产升值的红利他们是第一波能享受到的。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       凤凰树：投资是跟着风向的，进入2017年以后，马书记当了马省长以后，我们突然发现这两年说的深圳“东进战略”不提了，今年的风口是粤港澳大湾区，铺天盖地，网上一百度，到处都是。大湾区实际上早就存在，原来是珠三角湾区，中国从经济上来讲有三大湾区，一是京津冀渤海湾区，二是以上海为首的杭州湾大湾区，但是挺遗憾，杭州湾大湾区如果把江苏排出去，能力会降很多；三是珠三角大湾区。我们现在为什么提出粤港澳大湾区？我们对标世界上的湾区，而不对标国内其他两个湾区？不去对标北京、上海，而去对标国际？我找了一些资料看下来，确实粤港澳大湾区具备挑战或对标世界三大湾区的实力。
      2014年在虎门的万科南部湾论坛中我就提过这个观点，珠三角大湾区已经进入世界级大湾区的行列，只不过我们没有说，去年3月20日在第三届深圳房地产民间研讨会中我提出深圳已经进入世界级城市。如果你在全世界转一圈，会发现世界四大城市（东京、纽约、伦敦、巴黎）可能我们赶不上、比不过，但是那些国家的第二大城市，从景观、规模、人口上来讲，都不及中国的任何二线城市，也就是中国好的省会城市都比他们强，去美国第二大城市洛杉矶看看，产值是有，但城市全是别墅，写字楼没有几栋，墨西哥是世界第5，CBD也就十几栋楼。如果转遍世界，你会发现深圳正在或者已经成为世界级城市。
       我们看数据，中国的数据很难找，国外的数据比较好找，现在我们说粤港澳大湾区对标世界上三大湾区（纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区），2015年GDP按万亿美金来算，第一是东京湾区1.8万亿美金，第二是纽约湾区1.44万亿美金，第三是粤港澳大湾区1.24万亿，第四才是旧金山湾区8000万亿。实际上2015年粤港澳大湾区已经是世界级第三湾区，我们用不着和北京比。
       但是我们可以看到，世界三大湾区有什么特点？我们到纽约看看，铺天盖地超高层建筑，实际上现在深圳的超高层建筑已经超过纽约，深圳的超高层建筑是世界第二，第一是香港，第二是深圳，超过100米以上的建筑才算超高层建筑，纽约的建筑密度很大，一直是世界第一金融中心，前两年被伦敦超过了，但纽约以金融为主。你再到旧金山看看，没有什么东西，很破旧，关键是它的硅谷，美国的高科技企业基本上都在硅谷，旧金山说我们的气候全世界第一，我查了一下，旧金山的年平均气温22度，深圳年平均气温24度，大家可以想见，科技人才喜欢去气候好的地方，深圳之所以成为中国的硅谷，有它的自然气候条件，不完全是政策，深圳的自然气候条件和硅谷很像。我们到东京湾区看，东京湾区的第一个特点是港口多，六个港口连在一起；二是轨道交通特别发达，按统计，高峰时期90%的人都是通过轨道交通出行。
       粤港澳大湾区具备了前三个湾区的特点，如果说金融，香港证券交易所是香港排名第四的金融中心，深圳有深圳证券交易所，深圳在全世界金融中心排位第19。这里有珠海横琴自贸区、前海蛇口自贸区和南沙自贸区这三个自贸区，关键是我们这里分工很明确，香港金融，深圳科技，广州搞文化、高校，中山、东莞搞产业，澳门搞娱乐业，而其他湾区没有这么综合。
       最后我想说一点，东京湾区之所以厉害，是因为其航运厉害，但是我查了一下资料，深圳的航运是世界第三，香港原来是第四，去年是第五，广州是世界第七。第三、第五、第七的世界级港口都在这个湾区，所以这个湾区的前途不可估量。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       邓志旺：今天天气很冷，但是话题很热，最近这一段时间，粤港澳大湾区基本上是深圳、珠三角乃至全国最关注的话题。刚刚小生说到建设湾区的资金问题，深圳早就超越了“招商引资”的概念，现在不叫“引资”，叫“选资”，我们选择非常优秀的资本。

      主持人：我刚刚用的词已经OUT了？

       邓志旺：也没有大问题，好的资本我们才引进来，是国际级资本，而不是小资本、低层级资本。同时我们还要引智，把高端研究机构引进来，比如MIT等机构。目前前海已经进入非常高的层面了，我们是全球化视野、高端的要求。

       回到“粤港澳大湾区”这个主题，个人觉得前景是非常看好的，第一个背景是中国经济的发展，国内外很多经济学家都作出了权威的预测，最早是2022年中国将成为世界第一大经济体，最晚在2025年我们会超过美国成为世界第一大经济体，在世界第一大经济体中孕育出世界前三大湾区我觉得是没有问题的，这一点是毫无疑问的。

       粤港澳大湾区的经济实力是很强的，从经济总量来看，我们已经排在旧金山湾的前面，当然经济实力只是一个方面。回过头来看，粤港澳大湾区还是存在一些问题，比如说我们缺乏世界级城市，这里只有香港算是接近于世界级城市，纽约、东京这些都是绝对世界级城市。二是缺乏影响力，纽约曼哈顿是影响到全球金融格局、影响全球经济的，在全球引导着资金的分配、产业的发展，它是影响全球的中心。虽然旧金山湾区的经济总量不是特别大，还不如我们这里，但旧金山有硅谷，硅谷影响着世界的科技创新，所以它也是世界级中心。东京在金融、高科技方面也是影响着全世界的中心。目前珠三角粤港澳片区还缺乏一个影响全球经济、全球金融、全球科技的中心，现在中央提出要打造“粤港澳大湾区”，其实就是要进一步提升我们的影响力，使得粤港澳大湾区成为真正有国际影响力的湾区，那个时候我们看前海也好，看前海的楼盘也好，可能要站在全球的角度来看，它不再是深圳的资产，也不光是珠三角的资产，甚至不光是华南地区的资产，它应该成为全球性的资产。

       刚才小生说他很遗憾没有进入前海，其实还不晚，目前仅仅是粤港澳大湾区这个概念刚刚提出和规划的概念，未来打造、建设还有很漫长的过程，这个过程中一定伴随着经济红利的扩张、城市级别的扩张，我想资产价值也会不断攀升。

       隔壁老梁：来之前我们在说今天要讨论什么话题，凤凰树老师说对粤港澳大湾区我收集了比较多的数据，我想听一下凤凰树老师的看法。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       主持人：谢谢老梁。你的分享当中，让我印象特别深刻的一个词就是“大气”，深圳前海的规划以及未来会呈现出来的状态，可能不是我们普通的想象，一个地方在发展时的底气和计划，未来我们会见到世界瞩目的前海。你刚刚提到20年，可能20年之后我比较后悔的事情是没有在前海有一席之地。

       接下来进入论坛环节，论坛中间会留一些时间让现场朋友表达自己的看法或提问。请出参加第一环节研讨的大咖老师，有请：深圳市经济学会副会长邓志旺博士；著名地产研究专家、桃李满天下的凤凰树老师；兰江集团副总裁图腾镜老师；睿力营销创始人张公子；深圳异形工作室总经理异形老师，也请老梁入座。

       先和台上的几位老师谈谈外资的话题，我前段时间和前海管理局的朋友聊天，听到他们有一个说法，就是前海在外资引进上，现在我们看到的只是前海基础工程的建设，实际上前海管理局会不断的在全球进行优质外资的引进，或者招商引资行为。其实有的时候不单纯是我们“走出去”，“走进来”的也有很多，包括有一些是自己嗅到前海未来的发展状态、发展空间，但我们对外资也是有要求的，在“你选择我”以及“我选择你”的过程当中，作为置业者或投资者，应该有什么样的方向？邓老师，我们先说说外资引进的例子，这一块目前是怎样的状态呢？

深圳新浪房产 04-25 21:46

       隔壁老梁：

       三、重定湾区格局

       我们现在所处的湾区究竟能否成为全球第一湾区？我们一会儿也想讨论一下这个问题，这是我比对的数据，GDP总量最高的是东京湾，然后是纽约湾，粤港澳大湾区现在的总量并不低，因为粤港澳大湾区的人口规模和地的规模都比较大，反而旧金山湾区相对低一点。如果算人均GDP，尤其跟纽约比起来，我们还有接近3倍的差距，也就是说我们这边还有2-3倍的成长空间才能达到纽约的水平。这几座城市中，真正接近旧金山湾区的大概只有香港，这些数据是我根据2012年它们的平均值、平均增速进行修正的，不一定特别精准，但差不太多。这是几个地区GDP增速，粤港澳大湾区的增速远高于其他区域，尤其是以深圳为代表，目前国内很少有像深圳这种规模的城市还能保持这么高的增速。

       世界500强数量，最多的是东京湾区，其次是纽约湾区，然后是粤港澳大湾区，现在深圳6家，香港6家，广州2家，佛山1家。粤港澳大湾区真正缺的是学校，尤其是全球排名特别前列的学校，目前粤港澳大湾区只有香港大学在全球榜单中出现，这也正是深圳优化的“科目”。

       粤港澳大湾区的范围特别大，但目前的发展很集中，即广州、香港、深圳、东莞这条主轴，这条主轴占了湾区73.1%的GDP，西岸只占20%多，剩下的是惠州。广州、香港一带人口占了接近64%。三大中心城市擅长的产业，只有深圳关注金融和科技两大区域。其实湾区很多，但要么是金融湾区，要么是科技湾区，基本上没有以其他产业为主导的湾区，所以深圳应该是最具备条件的。很多城市都想争谁来驱动，如果从总财政收入来讲，深圳甚至比香港高，广州财政跟深圳财政差别非常大。

       湾区特性：开放与去边界、创新、国际化、宜居。我对夜生活中心比较感兴趣，所以单独把这一块拎出来，“欢乐海岸3.0”应该会成为附近的夜生活中心，因为它的商业是开放的，不会影响夜间营业。

       四、未来湾区畅想  航运和低空飞行还差一点

       首先，新“独角兽”诞生的地方，腾讯、阿里巴巴等都会把这个地方当做新业务拓展的地方，这边成立了微众银行、弘毅投资等，以后巨头在这边做，无论是制度还是税收优惠都很有优势。

       第二个趋势我估计会慢慢接近曼哈顿的价格，有家中国公司想整购曼哈顿的楼，因为曼哈顿的楼都是整购的，没有分层卖。反观深圳，在总部基地拿一块地，尤其是平安这块地，在中心区，才不到1.4万，目前整栋写字楼的价格还是处于比较低的状态。

       第三，这个片区应该有特别发达的海运，目前前海这边没有规划游艇码头，但我听说大概二十年以后的想法是把整个前海湾沿海第一排做成游艇码头，目前只停留在口头上，起码要二十年左右才能实现，最近前海控股也在外面做一些湾区清淤工作，妈湾入海口有计划做一个从太子湾过来上下客的码头，但不是主要停靠港。

       第四，无论深圳还是全国，低空飞行一直没有解决，如果解决的话，比如我在中山住，有直升机过来，对于顶级富豪来讲，实现的可能性还是比较大的。

深圳新浪房产 04-25 21:46

       隔壁老梁：二、兑现中的前海  从“遥遥无期”到集中红利

       前海的成败决定了第三次世界大战会不会发生，中国这几年基本上把最好的政策、最开放、为利于创新的政策都放到了前海，所以我才会把它称之为前海4.0，其实也是演变和叠加的过程。第一阶段是小范围开放合作，然后是2013年“一带一路”，然后是国际开放，自贸区是全球化开放，而粤港澳大湾区是把成长向区域外进行扩张。

       15平方公里的区域中，每年都有十几个副国级领导过来，副省级领导基本上会来一百个，预计7月份习主席还会过来。这是我听到的一些说法，桂湾直接叫金融城，前湾叫香港城，妈湾叫自贸城，以前的定位并不是这样，妈湾除了搞贸易创新以外，还会做金融科技，跟桂湾这边基本上是互补的关系，因为桂湾主要是做金融创新，而创新肯定需要科技的支撑。

    （PPT演示）这是交通建设情况，比较快的是南坪路二期和梦海大道，梦海大道连接宝中那边的桥大概2018年通，很多基础设施我们明眼看不到，但地下一直在挖。

       高楼大厦时代来临，现在的情况跟之前不太一样，之前是栋数很多，但都是以低矮建筑为主。2017年预计可以交付的楼是164栋，封顶总量应该会达到181万平米，这些楼基本上都是属于比较高的楼。这是高力国际预计的数字，预计2020年桂湾核心区甲级写字楼存量或达191万平米，约等于现在的中心区。

       写字楼市场看起来量特别大，我们真正找写字楼的时候，发现特别难找，中心区、后海等很多地方的写字楼都不出售，只是看起来量特别大。今年应该会出来的招商前海湾，要么是整层销售，要么是整栋，我们本来想买太子湾，但他们说我们不整层卖，只整栋卖。在香港、伦敦这样的城市，写字楼租金回报率是比较低的，因为写字楼基本上都控制在少数财团手里，售价相对比较高。

       这边公寓跟写字楼的比值是9.3比1，人均办公面积一般是10-15平米，但住的面积一般比较大，所以公寓在这个区域肯定是比较稀缺的。前海写字楼的量大概等于半个曼哈顿中城，差不多接近两条华尔街的量。

深圳新浪房产 04-25 21:46

隔壁老梁：今天由我先给各位大咖做一个铺垫，我主要是收集了一些数据，让大家先有一个印象。我今天讲的主题是“前海4.0定义全球湾区新格局”，共分为四个章节：
    一、暗流涌动的前海  “外资”进场
    2016年最明显的变化不是企业的增量，企业增量的确很大，但增量更大的是进来的资本，去年入驻企业的注册资本大幅提升，这是卓越前海壹号过去半年左右发生的变化，去年第二批产品推出时外资进入情况，主要是来自于北京、上海、香港，粤港澳大湾区出来之后，上周末三天时间有三组香港、北京和上海的客户。
    这是区域流动的变化，尤其是豪宅，跨区域购买比较少，但我发现卓越前海壹号项目外区进入的比重非常大，南山以外占了将近70%，前海卓越时代广场相对低一点。这是去年成交的一个大单，两个项目总共成交了26个大单，最高的总价是1.5亿，按照4000万和5000万计算的。这是已经进驻的企业，如玉山银行、中国银行证券、中粮地产、中英人寿等。前海这边发生的很多东西是我们明面上看不到的，比如哈佛的研究院、麻省理工的研究院，做科技成功转化的，其实前海管理局也在默默做这些事情。此外，正在跟以色列、新加坡的科技产业园。

深圳新浪房产 04-25 21:46

活动正式开始，主持人介绍论坛流程。

主持人：现场各位贵宾朋友、各位媒体朋友，大家周末好！今天天气有点儿冷，欢迎大家在这么冷的天气来到卓越前海壹号，来参加今天的“轮道粤港澳”活动。个人觉得，机会属于不怕冷的朋友，只有能在冷的时候寻找商机，嗅到更多机会的朋友，最后才会取得成功。今天我们将在这里和地产圈非常知名的地产大咖一起聊一个话题，即粤港澳大湾区的概念到底在我们投资过程当中会带来什么样的刺激作用，以及在这样的大概念当中我们应该有怎样的方向。今天现场有很多媒体朋友到来，在这儿也对各位媒体朋友表示欢迎！
    今天活动的流程是这样的，稍后除了有专家来到现场跟大家分享其对于粤港澳大湾区的认识之外，还会有嘉宾跟大家分享自己的观点，在这些大咖们表达自己看法的同时，也欢迎现场每一位朋友踊跃提问。我今天比较早来到现场，看到很多业主朋友对卓越前海壹号非常感兴趣，表现大家在咨询前海公寓未来的情况，以及正在如火如荼建设当中的前海未来的景象是怎样的，今天我们将和各位大咖一起来寻求答案。
    我想先把现场交给一位朋友，大家应该在他的自媒体当中看到很多有关前海、有关深圳的房地产，有关中国乃至全球房地产的见解，也希望他的PPT能给大家带来更多灵感。有请美亨的“隔壁老梁”，各位可以从他的讲解当中寻找到更多亮点，有请梁先生上台。

深圳新浪房产 04-25 21:46

直播即将开始。

深圳新浪房产 04-25 21:46

纵观国际经济格局，湾区始终是繁荣创新的缔造者！那么，承载国家战略使命的粤港澳大湾区将如何寻求突破点和增长点？粤港澳大湾区能否成为全球第一湾区？前海作为湾区的经济之核将会迎来怎样的机遇？前海在湾区经济的发展中将会肩负怎样的使命？
2017年3月26日下午2时，一场主题为“论道粤港澳——前海4.0定义全球湾区新格局”地产沙龙在卓越前海壹号营销中心拉开帷幕。一众地产业内专家，分享有关粤港澳话题的真知灼见。
活动主题：论道粤港澳——前海4.0定义全球湾区新格局

活动时间：2017年3月26日下午2时
活动地点：卓越前海壹号营销中心
活动流程：
1、主持人开场
2、激变中的前海PPT分享
3、第一轮提问环节
4、第一批嘉宾论坛（粤港澳能否成为全球第一湾区？前海是否能成为第一引擎？）
5、第二轮提问环节
6、第二批嘉宾论坛（“外资”涌入的市场将有何变化？）
7、第三轮提问环节