奥园峯荟光明论道

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：凡是精彩的发言总是留了一个包袱，让我们去想更多。我觉得华总今天讲的中间也透露了几个非常重要的信息或者说有非常重要的理解。第一个理解，中产的焦虑。这对深圳很多人士来讲都是共同的焦虑。更重要的，告诉我们像奥园峯荟这样的loft，应该是政府对优秀人才和企业在居住方面发的福利票。这个房子怎么购买，有相关的规定和门槛，但是作为机会来讲，是非常难得的，谢谢三位嘉宾。

现在我们这个项目的命名是奥园峯荟，刚才航宇已经对他们的公司做了介绍，但是我想了一连串的数字，奥园有21年的税，名列中国地产28名，上升中。在30个城市布局，有60余座作品，而且他们喊出一个非常响亮的口号，“为你而来”，是给予你很多可能和梦想。比如说68万就可以买到一套奥园峯荟的loft空间，这难道还没有诱惑力吗？奥园的品牌，奥园的实力给到我们很大一张支票。奥园峯荟，峯者，众山之高，荟者，众好之翠（音）。我们应该充分的理解这个项目的内涵。我又做了一首诗，奥园峯荟在光明，大咖论道道真经；真经入耳句句好，不如举步踏春行。我记得小时候有一句著名的格言，叫“一步行动，胜过一打纲领”。光明在前，行动起来吧！今天的论坛到此结束。

乐居深圳 04-19 14:31

华仲占：关于深与浅的关系，前面好多新老的专家们都讲得挺透彻的。深，是因为我们这个项目在深圳这个城市，因为深圳这个城市所以这个项目才有这样的价值。浅，凤凰树老先生讲了这是深圳最浅的投资，浅到地板上，不能比这个再浅了。深与浅的过程，我想跟大家分享一个更轻松的话题，聊一聊中产的危机。

中产的危机，前一段时间有一篇文章讲得挺好，讲的是华为的一个人买房子，他遇到了危机，买多了，放出来也是危机。在目前我们所处的这个时代，它恰恰是中产阶级可上可下的时代。可下，如果你在2015年重仓了股票，很可能就从中产上去了。可上，如果你在2010年之后没有买房子，即便是手上有100万到200万，你也下来了。刚刚我把这个发在朋友圈，好多人问，当然大部分是中产。大家手上还是有钱，我这个钱放在手上，是心理上极不安全的。所以大家想投资，投资股票，刚刚被害过，没太多信心，想投资房子，投资房子没有房票，一般买不起。所以是可上可下的时代。但是有一点，在中国新一轮调控过程中，如果你不上最后一班车，你想成为中产是很难的。如果已经是中产，还没有在这一轮过程中上固定资产尤其是商品房房子的车，你的中产地位有可能不保。未来衡量中国中产的标准，尤其是深圳中产的标准，可能是你手上有两套房子三套房子，一套不算。你手上有一套住的一套投资出租的或者其他用途的，这才算真正的中产，而且还不属于高配的中产。

为什么这个项目向中产推荐，我讲三个简单的原因。第一个，凤凰树老师讲的一个观点，上海的loft是不能随便做的了，在深圳同样有一个规定，未来深圳的loft是不能够小于200平方米的。所有工业产权、商业产权，必须是200平方米以上。言下之意就是40、50、80这种面积段绝种了，目前市面上最后一批，不可能再出现了。

这是第一个需要解释清楚的，为什么要上这班车。

第二个，刚才大家讲一个价格的问题，我们价格并不高，2.3万-2.6万。导致这个价格不高的原因是因为你占了深圳市关于优秀人才配置商品房政策的便宜，不是因为它就值2.3-2.6万，是因为这个商品房是定向深圳人才发售的。是只有企业才能购买的，更准确的说，这个商品房是政府比较偏向光明新区里面优秀企业的员工发售的，所以价格不高，也不能太高。有点类似于深圳湾生态科技园，是定向入驻的企业发售的，3-4万价格，周边商品房都是6万价格。但是你拿到手上，如果正常理解这个商品房，是一个loft公寓，它的价格应该是3.5万左右。但是现在做到2万多，有1万多差价，是深圳政府在给你掏这1万块钱，为人才买单。

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：大家服了吗？我是服了。凤凰树先生真的很权威，无论是数据、案例、条理、逻辑，特别是对奥园峯荟户型的分析，大家就等于多了一本教科书，而且他告诉你一个资讯，上海这样的loft已经不可能作为居住产品让你面市。我们错过这个机会不可再来，同时要记住他说的一个警句，已经到光明，何必去临深。

说到这儿，我想把今天论坛的压轴交给华总，你不仅是整个活动的总策划，同时对深资产浅投入有特别深刻的理解。关于深和浅，在中国的诗词里面有很多解读，到你这儿解读已经就会别开一个新的生面，大家掌声欢迎。

乐居深圳 04-19 14:31

凤凰树：深资产，其实深资产不管是地产大颚还是个人投资者，都是倍增资产。从去年到今年，连续调控三轮。这个过程中，外来的品牌开发商纷纷进入，从恒大、碧桂园到奥园，都杀进来了。他们的手段之凶狠，是我们之前没见过的。我记得2008年在市场最不好的时候，广告牌怎么打，房价直降2000块钱，多少多少起。你说什么都没用，就打价格战。现在看结果奥园杀过来也挺狠，直接提出2万块钱房价。在深圳现在好像没有了。我把它比喻为深圳地板价，目前深圳地板价就2万块钱。在loft公寓这一类，我们前两天去深业上城看了，过两天又要去卓越前海看一看，都是10万加，包括龙岗要4万，坪山要3万，光明2万块钱。大颚的手段比较狠，而且他的总价68万起，这个价格不管从刚需来讲，投资客来讲，在全市是很少见的，新房带装修，总价68万，这是我们看到地产大颚手腕之凶狠，他很快抢占市场。光明新区2017年到2019年这两年有22个楼盘，要推出1222万平方米的住宅。1200万就是12万套，12万套2015年深圳卖了6.6万套，去年卖了4万套，两年才10万套，光明一个区要推12万套，要超过深圳前两年的量，而且在调控情况下，确实很难消化，所以奥园进来先下手为强，先打出深圳地板价，拿最低价撬动市场。

今天来现场看了产品，产品4.5米层高，全国建了很多，但是这种格局是很少见的，用玻璃板把二楼挡起来了，提供了相对比较完整的两个房间。公共通道，走到一米三四宽，这个空间比一般的我们在深圳市场上看到的会阔绰一点。关键是这个产品今后几乎见不到了，新的规定最多50%的小公寓，不像我们全是小公寓，第二拓展面积不可能这么多了，55平做不到两房了。首先是买一层送一层，loft公寓全中国都是，4.5米层高是空壳子，它的玄关是挑空的。loft公寓在深圳，在报建控制了，上海在入伙已经控制了。现在上海对4.5米loft公寓，不准装暖气和卫生间。前段时间绿地就退房，政府不让我搞了。深圳是不是跟进，如果跟进，现在这批东西就是很稀缺了，有暖气有卫生间。这个总价在深圳是地板价，对刚需来讲你看到光明何必去临深，对投资客，虽然是可以不限购不限贷，但是投资客总价太低了，才68万。

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：刚才贺立立先生对深资产的价值成长，用三足鼎立之发。三个支撑点，一，后发优势，指光明这个区域。第二，奥园和许多大牌开发商进入深圳乃至于像光明这样的区域，这叫品牌力。第三，奥园峯荟所打造的loft产品，适应了当前产业集聚条件下人才用房的需求，这是产品力。这三个力支撑了资产价值的上升。

贺立立先生刚才这波表述还有楼兔子胡春其他几位朋友都说到，像奥园峯荟这样的户型空间，有时候让你看上去简直就是一个公司在那儿，有的是一个百变空间。给了我们很多想象，当然我们不能简单理解完全规避政策的调控，其实是为光明这样的区域，未来的产业集聚所带来的人才集聚提供人居环境。这一点，请地产圈里最老牌的最资深的最权威的凤凰树先生给我们破解，大家掌声欢迎。

乐居深圳 04-19 14:31

贺立立：谢谢王老师，首先把这个话题抛给我。我觉得城市的发展，一定要以发展的眼光去看。在深圳这个城市，深圳现在建市30多年，所以还处在青春期，快速成长期，所以任何的可能都是存在的。刚刚王老师把这个话题抛给我，所以我们今天坐在这里论光明，论峯荟。我觉得他从现在的洼地成长为未来的高地，有几点大家一定要关注到。深圳建市30多年来，我们看到这个城市的中心和板块一直在轮动，轮动的典型特点，就是先发优势和后发优势互相切换的问题。以前大家讲先发优势好，但是我们这个区域以后要从洼地到高地最重要的优势就是后发优势。深圳发展这么多年来，从东到西从南到北，福田和南山把罗湖拍死了，龙华把布吉拍死在上面了，原来罗湖和布吉都是先发区域，这是我们的后发优势，光明正处在这样的区域。前面几位嘉宾讲，光明建区10年，10年最大的优势是土地，深圳现在最缺的也是土地，这就是我们后发优势。我们在一个类似于白纸上画蓝图，一定是更美的蓝图。

第二点，从洼地到高地，还有一个是发展上产品力的优势。深圳原来我们自己是地产品牌总舵聚集的地方，好多发展商原来都聚焦于在中心城区的发展。但是这几年，本地的发展商视野拓展到全市范围内，更多深圳一线城市，从2008年以后这一段时间，地产长足的发展，迅速在地产领域进行快速发展，我们看到这样一个趋势，全国品牌的地产商，只要我们现在数得过来的，碧桂园、恒大、华夏幸福、龙湖，或明或暗都开始聚焦深圳登陆深圳，这就是产品力的优势。现在在关外有土地的，像光明、龙华、坪山，更多品牌发展商聚集过来，他们把品牌力带过来。大家都不要小看这种品牌力。一个房子建起来可能差别不是很大，但是有软实力和硬实力，尤其是后期管理的硬实力，是物业保值升职的重要渠道。奥园去坪山，去光明。这也是这个产品未来从洼地到高地的趋势。

第三点，深圳一直是产品创新比较领先的城市，我们今天在这样一个地方说这样一个项目，4.5米高的loft产品，非常好的空间。这种优势产品，大多数我们发现布局在龙岗、龙华以及光明这样的区域。这也是现在光明这样有很多土地，未来发展商相对聚集，好产品聚集，既是产品的优势，也是未来支撑洼地到高地的趋势之一。我跟我好多朋友聊天，我一直跟他们灌输这样一个理念，我说现在最好的产品在原关外。城区的发展，通过时间的推移，已经看到好多地方从原来一个小村现在变成城市，外面的地方，政府会主导，随着时间的推移会变好。但是小区的环境，小区的软硬件你改变不了。关注这样的产品，一定是在未来的投资和居住会抢到先机。

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：谢谢风语，风语通常会讲三点，今天讲了四点。我觉得他有几条大家应该记住，第一，他告诉我们深圳人所有的都是投资者。我想更经典的可能说都有投资欲望；第二，他告诉你在深圳这片土地上投资是九生一死的事；第三，他会告诉你你的眼光应该选择正在成长的区间。因为当它想成长还没有成长的时候，你的投资已经丰满了，你是追涨，所有都好了，你是接盘。你选择什么角色，大家心里一定非常清楚。

非常谢谢三位。接下来请出第三组嘉宾，刚才风语说的四点，我把一点留到后面总结，他给我们透露了一个重大的观察。当深圳周边城市，二三线城市的房价开始往上涨的时候，原来认为很高的深圳房价具有代表性的城市，现在反而成了洼地。会不会是这样的，比如说光明是不是深圳的洼地，它以后的成长性以及会不会成为一个新的资产高地。这个问题我请上最后一组同样是重量级家别，他们是贺立立先生、凤凰树先生、华仲占先生。

乐居深圳 04-19 14:31

风语：谢谢奥园，谢谢王老师，王老师经常在这么公开的场合把我叫投资专家，我觉得非常惭愧。因为我觉得深圳这个城市里，每一个人都是房地产投资专家。不管是在各个微信群还是去咖啡厅，大家聊得最多的话题可能就是房地产投资。我在有些群里还跟一些网友粉丝交流房地产投资的心得。在交流过程中我发现我对房地产投资的一个理解，有时候还不如一些购买者，不如一些网友。在这里我简单提一下，我对现阶段房地产投资的几个理解。

第一点，谈谈我对房地产投资实质的认识。第一轮邓博士讲了，房地产投资是一个城市发展的红利。我们城市在发展，GDP在快速增加，人口在增多，城市的城市价值还有居住价值在不断提升。我们买房是能随着大环境的增值而不断提升的。我在很多场合提到过一个观念，深圳人的投资渠道是非常非常有限的，每一个人的投资渠道都有限，股票、房产、黄金。但其他的投资产品投资回报率都非常低。这种情况下，社会上大部分的资金会往房地产聚焦。我对房地产房价的判断是正常行情下，城市房价上涨速度应该是这个城市GDP上涨的两倍。因为老百姓手上的资金都往房地产这个通道靠拢。

第二点，关于买房，很多人把买房和创业看成对立面。而在我来看买房就是很好的创业，并且这个创业是九生一死，存活性非常高。前两年深圳进入创业潮，很多年轻人卖掉房子，还有去银行贷款创业。我们现在来看这些创业都是不太成功的。我们如果在创业的时候能够投资一套房子，就是非常好的创业，既有稳定的收益，还能享受到不错的房地产增值收益。这两种收益的叠加比普通创业回报更高，更有保障。

第三点，房地产面临的现象，在我们去库存战略下，分城市调控政策下，二三四线房价出现大涨，在这种大涨之后，深圳的房价成了洼地。在湖北武汉、成都等很多省会城市，这一轮房价大涨之后，很多片区中高端物业的价格都卖到3万、4万，可以跟深圳很多物业的价格持平。这种情况下，对于选择哪里，置业者也好，投资者也好，应该自己心里是有数的。

第四点，分享一个网络上非常流行的网络语，“尚未成熟的时候你去买，叫投资；配套都有了，你去买叫追涨；等一切都成熟了，叫接盘。”现在深圳在不断的发展，而我们所在的片区，还有很多配套是没有完善的，政府在花很多钱和精力做这些工作，它还有很大的空间。在这种区域，我们在这里买房，是一定能够享受到一个很大的溢价和投资汇报的。我简单说这么多，谢谢！

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：谢谢楼兔子胡春，他今天讲的非常认真，非常到位，非常真切。他给我们建立了几个座标系，一个告诉全国的资本特别是北方的资本，都聚集在深圳。你看深资产受追捧的程度。第二个坐标，我们相邻的香港，不仅豪宅升温，而且他通过一个文员买楼的例子告诉我们个人收入和房价上升的比例，但是他还不忘告诉我们政策有可能进一步收紧，在收紧的可能背景下，哪一种产品。比如像奥园峯荟这样的产品，会给我们提供一种浅投入，而拥有深资产的可能。这点大家好好掂量一下。

说到这儿风语会觉得王老师你这个总结算什么，要讲投资的决策，聚焦怎么低头高收入，还是要听风语的。他光是一个房产投资圈，头条10万+了，我给他发一个小红包他没看上，王老师你不要给我点赞，我根本看不上，我今天把你放在这里压轴，我看你有多少高见给我抛出来，大家掌声欢迎。

乐居深圳 04-19 14:31

楼兔子：深资产这三个字确实是大家应该好好思考的，深资产对于我来说，第一点是贴上深圳城市标签的资产，第二层含义，它是个人财富重度集中的资产。这个深资产现在已经成了不止是深圳人关注的财富基础，它甚至是全国全世界人的资产。文杰老师最先说出来，深资产已经成为全国尤其是北方资金抢购的蛋糕。深资产，从开发商角度说，去年已经很明确的看到一大批北方所谓大颚级开发商到深圳抢地，凶悍程度超出我们的想象。开发商这一波过后，今年立马出现的是购房者。这个状况是有连贯性的。我们在今年年初跟金地集团的老总聊天，他们讲北方的人过来深圳，第一是想收购我们公司，第二是想收购项目。他最终的目标都是深资产。现在全国人都这么关注的时候，上车确实有点难。难是现在的状况，熬过了就好。反过来看香港的市场，香港市场上个星期已经火得让香港人无法理解。一天之间卖了三个顶级豪宅，最高卖到单价35万一平米，均价在21万平米左右。这样的价格竟然一天卖完了。我的几个粉丝朋友在后台跟我聊天的时候说天禧尾盘卖到60万一平，而且很多人在抢。香港的市场已经火成这样，我们将来会不会走同样一条路，我们的深资产有没有可能变成同样一种类似的资产，对于普通的购房者或者企业购买家来说，有没有一个机会进入。昨天东莞又出了新的调控，加上前面北京、广州，两会调控之后深圳很多购房者又开始犹豫了。

我分享一个案例。我一个粉丝朋友说，1984年香港大学站附近有一个盘，1984年40平米18.5万总价。当时一个女文员工资收入月薪1900多块钱。1984年她买这套房子，大概8年左右就可以买下来，现在2017年，同样一套40平米的房子，卖430万左右。她的月薪现在大概13500左右。这样一算下来，她买这套房子现在要27年。这么几年过去，你个人的薪金收入涨了7倍，但是房子的涨价涨了21倍。

这个案例告诉我们，如果你在深圳，你想搭车深资产，千万不能等着工资收入达到一定水平，存够钱再去抢购深资产，这是不可能的。对普通老百姓来说，你唯一对抗通货膨胀，唯一使自己的财富追赶上这个社会平均增长水平的途径就是尽早上车尽早买房。深圳的深资产上车水平确确实实太难了，二手盘在450万左右。尤其是在限购的条件下，首付一套三成，二套六成、七成，这个难度很大。在这种状况下，你去选择工业类的公寓或者商业地产的公寓，是很好的方向。事实上今年1月份到现在为止，成交比较火的也是类似于这种产品，而且确确实实已经出现了很多以公司名义购买的房产。新一轮政策调控出来，很多人认为深圳如果调控，从严格控制以公司名义购买房产是很大的杀招，也会管住很大一部分购买力。大家听到这里，我们这个项目比较适合大家，尽快的拿到一个机会。

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：非常好。图总两种视角，一种是微观的，一种是宏观的。微观的告诉你在限购政策背景下，loft给了我们投资的可能。宏观告诉我们在粤港澳大经济圈的背景之下，很多资本会涌入。这就告诉了我们深资产的重要和它的前景。同时他还提出一个观点，与其临深不如在深。在深打出光明牌，当是最好的选择。

我说这些还不够网上的帖子那么有爆炸性。我最近看一个贴子，不是买房，是在买一个阶层。这句话琢磨琢磨应该有道理，但是叫我写我可能不敢写，而非常老道的楼兔子会轻轻一笑。你不知道怎么写，你来跟我学，我一份贴子就能把几个道理讲清楚。我打电话向他请教，他居然说你比女粉丝还重要吗？我就是想通过这句话来刺激他一下，今天在这个现场，我们希望楼兔子能给我们讲讲真经，大家掌声欢迎。

乐居深圳 04-19 14:31

图腾镜：非常感谢奥园来到深圳，也感谢主持人主持今天的对话。

房地产投资，深圳只要是中产阶级以上的人，都尝过深圳投资房地产的甜头。很多人投资房产的时候并没有想到深圳的房子会涨那么快。很多人在投资的时候是不自觉的进入，最后成为千万、亿万富翁，是深圳常见的先例。我们工薪阶层有一句话，如果你真正是在上班的人，你不买房永远是穷人，如果你买了房，有可能你的资产在上班微薄的收入情况下，房地产会支撑成为千万或者亿万富翁。现在正当调控时期，深圳的人紧缺房票，包括这次调控严厉程度比之前还高，深圳二套房没有贷款记录的5层，有贷款记录的7层，上海、北京、广州都6层以上，比深圳的调控还要严厉了。在没有房票的情况下，又想投资房产又想赚到钱，唯一的选择就是loft公寓，因为它不限购不限贷。今年两会期间提出粤港澳大湾区，以深圳或者以广州为核心的区域要崛起。中央政策上的扶持会更加强劲。产业升级，资金支持，包括大湾区怎么跟纽约和东京的大湾区抗衡或者超越都是中央在思考的问题。今年，北方人看到粤港澳大湾区崛起的时候，很多人来到深圳买房，都在琢磨深圳再次疯涨的过程，享受疯涨的红利。

回到深资产，现在深圳有一百人在临深地区购房，光明是在临深和深圳CBD中间，在深圳的红线内，所以叫深资产。深资产，你怎么说，是深圳牌，不是东莞牌也不是惠州牌。深圳牌的房产升值保障和支撑肯定比临深的升值速度快。我在现场看到68万就可以拥有一套深资产，68万是非常低的门槛。在座的包括深圳大部分人要购房，拿68万出来买房都非常容易。光明给了购房投资者机会，因为投入比较低。当大湾区崛起之后，这个总额的房价可能会直线翻倍。无论是有房票也好，没有房票也好，即使有房票，等你流到换大房的时候再使用，现在不要轻易使用掉。现在投资也好，居住也好，loft房型是最适宜作为过渡房投资房考虑的。因为投资者后面是否有人接，也会考虑。即使后面涨价转让也不需要房票，所以给投资客带来很多的流通机会。房地产拿到也不一定捏在手上，完全可以流通，而且不需要房票。我相信未来loft公寓户型一定会成为投资客手中最为受宠的。

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：太好了，我很多次听学军的演讲，我觉得今天要超过以往很多倍。第一个建议，他给所有人一个呼吁，你要想拥有深圳这座城市的幸福感，必须拥有一套房子。这个话是真心话。因为十年前的5000多块到现在整个城市的均价5万多。这是什么概念大家自己都清楚。第二个建议是给到中产。你们如果想配置一份具有深圳价值的有效资产配置，不妨从中心区驱车38分钟，用掉4.9元，就可以到达一处你可以选择资产的地方。这种数据逻辑和置业建议太宝贵不过了。

我希望用掌声感谢台上三位嘉宾，有请你们入坐。接下来请出第二轮嘉宾，学军提到深资产但是要浅投入，这个很有窍门。深圳的房价已经是全球最高的单价，深圳这个城市有多中心的存在，有很多中心是具有成长空间的，成长空间区域里，房价还没有飙升到令人咂舌的程度。今天活动提了一个非常生动的概念，“深资产浅投入”，浅浅一点，用好自己资金的杠杆，就可以实现你这样的愿望。这些奥妙的逻辑，谁来解读，我想请三位嘉宾。

他们是：图腾镜先生，楼兔子胡春先生，青年投资家风语先生。

乐居深圳 04-19 14:31

周学军：感谢王老师，感谢奥园。讲到幸福感，在座的有很多年轻的媒体记者同行，今天也有很多在线收听的年轻网友，作为一个老深圳人，我有一个呼吁，想留在深圳，想要有幸福感，无论如何砸锅卖铁也要在深圳有一套自己的房子。任何人只要有这个能力，只要有这个条件，没有条件创造条件也要在深圳有一套自己的物业。这是一个在深圳生活了27年的老深圳人真实的心声。去年深圳的GDP1950万个亿，假如说你在深圳没有房产，跟我们有关系吗？没有任何关系。我还是拿着月薪七八千、一万多。这个GDP涨幅，这个城市的变化，跟我们没有任何关系。但是，假如说你有一套房子在手里，那就不一样了。去年深圳的平均房价涨了60%。这就是幸福感很真实的写照。

讲到深资产，就深圳人来说，最大的投资方向，都在房地产上，尽管房地产过去十年确实有很多争议。很多专家学者包括在座专家顾问委员会的朋友，之前我们也垢病过房价上涨，我们也呼吁房价比较下跌，稳健一点，但是过去十年告诉我们没有办法。这个城市的价值推动房地产市场持续向上发展，过去十年房价没有下跌，即使2008年和2011年有5.3%和6%的轻微下跌，但是整体价格从10年前均价5000多到现在的5.4万，这是我们身边的真实形态。所以说重资产包括深资产是每一个深圳人必备的资源。

另外，我给中产阶级朋友一个建议。这几年我们看到投资的产品分化比较严重，一个是高端物业。高端物业都是由手中握着几个亿的豪宅，重大资产的朋友在玩的。一般来说，中产阶级是没办法参与。因为你根本进不了那个门槛。但是中产阶级现在说在深圳CBD周边，还有很多像奥园这种项目，是非常适合中产阶级进行投资的。我今天从公司出来的时候，我公司在东海国际那边，我特意掐了一个表，38分钟到这里。全程收费4.9元，我用粤通卡，南光不收费。这种距离，成本费用，对中产阶级来说，是布置自己人生重资产一个非常有利的经济圈。在当前房地产大局势下，如果不是政府在强制压着房价，我相信房价肯定不是今天这个水平。因为这个跟深圳1953平方公里上产生了1950万亿GDP匹配是不相符合的。文杰刚刚讲到，如果是按照楼王土地未来的成本预算，是可以卖到6万。当然，我们也不希望全深圳都到6万以上，这样对于这个城市的发展也是有一些弊端的。但是说实话，如果是我们手中握有重资产，握有任何一套物业。这个房地产越涨得高，对我们来说越有收获。

刚才讲到轻投入，这点确实是今天这个项目非常明显的特点，投入非常少。我们进来的时候有一个广告牌，68万就可以在这里买一套。68万拥有一套自己的物业，这个在深圳是很难找得到的，而且从真正的香蜜湖CBD中心到这里38分钟，4.9元的距离。这种区域是任何一个投资者，特别是中产投资者所要关注的。

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：文杰这段话如果让我做点评，可以和邓志旺博士各分亮色。邓志旺博士听他一席话如读光明简史，文杰这段话让我们翻开了光明的地图。他告诉我们深圳多中心的崛起，第一，令光明有了它的价值底柱。第二，光明处于三轴轴两发展带非常重要的经纬线上，它的价值成长空间让人充满想象。更重要的是文杰用隐而不露的案例透露了一位非常权威人士的研判，从光明一块土地拍出的价格，我们可以看出未来的价值。

接下来要老家周学军先生，前两天我看一个贴子，说深圳的幸福感“与城俱来”，我觉得写得很好。我们能不能在光明论道的时候，研判深资产的时候设立一个坐标，这儿的一切跟深圳这座城市是如何的共同成长？你可以自由驰骋你的话语体系，掌声欢迎。

乐居深圳 04-19 14:31

陶文杰：谢谢王博士，我个人比较看好光明，就和主题一样，“深资产浅投入”。这里置业的门槛是比较低的，深圳几个比较低的城市副中心之一。

最近我一直在和我的读者、粉丝探讨一个观点，目前深圳楼市应该是要买中心区域的房产。这个中心区域深圳是一个多中心的格局，中心区域很多，传统有两个城市中心，福田罗湖中心，包括福田和罗湖，另外一个前海中心。前海中心如果按照“十三五”规划，它包括三大片，一个是前海，一个是宝安中心区，另外包括整个南山。前海中心是更大的一个中心。在2010年，深圳当时规划了5个副中心，龙岗、坪山、光明、龙华、盐田。去年好像深圳又把空港中心加进来了，深圳会有6个副中心。这6个副中心的房产也都是可以买的。过去的历史经验表明买这些副中心的房产，尤其在副中心房产价格还相对比较低的时候介入，随着时间的推移，涨幅是非常大的，甚至比城市主中心的房产涨幅还更大，因为它的门槛比较低，起步价比较低。

光明是六个城市副中心之一，另外很重要的一点它的在西部。这两年深圳炒得比较火的是“东进战略”。深圳有三个发展的主轴，“三轴两带”，东部发展轴、中部发展轴、西部发展轴，两带是北部发展带、南部发展带。光明属于西部发展四轴，和西部发展轴平行的，西部发展的主轴从海岸线到南山这条。光明处于这条次轴上，但是这条次轴非常重要，是由南山深圳湾口岸一直沿着南山向北，从科技园南区、科技园北区一直到石岩、光明，这条线也是未来13线的规划路线，这条路串联起一堆高科技产业。深圳以创新为龙头，最具特色的产业都在这条轴线上。光明从这个角度看，是非常好的。

光明的交通规划，光明也有高铁站。回到最开始王老师提的问题，对光明房价的看法，有没有什么预言。我引述一个非常专业的资深的业内人士观点，前段时间我和这个业内人士聊天，聊起光明新区去年拍的一块土地，最后是龙光拿下了，一百多亿。聊起这块地的时候，资深的专业人士说根据他的测算，那里的房价卖的时候可以达到6万。如果从这个东西来测算，光明其他的房子未来几年会是什么样的走向。这位专业人士在房地产很多年，也是非常高级别的总裁级的人物。因为这种场合我不方便透露，但是他确实跟我说了，非常看好。这也要靠一些产品的打造，不是说每一个房子都6万。我觉得这里也是挺好的，从我个人的角度看.

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：非常感谢。邓志旺博士不愧是教授，虽然讲了短短的一段话，等于给我们讲了一段“光明通史”，扉页上写着“光明很光明”，因为它是第一个深圳的新区，今年过10岁生日，它有最大的500亿投资的企业，所以是含着金钥匙出身的土地，无论是轨道交通、产业升级，都给了光明的展示，了不得。接下来我想请一下陶文杰先生，现在文杰发榜，原来楼市有一个“预言帝”，这个是“预言皇”，所以今天到了光明，光明的深资产，它的前景怎么样，会不会出现倍增的势态，请陶文杰先生给大家解读，掌声欢迎！

乐居深圳 04-19 14:31

邓志旺：谢谢奥园，谢谢王老师，这个题目确实非常好，叫“深资产浅投入”。今年对光明来说是特别特殊的一年，是2017年，光明新区成立的时间是2007年8月19号，今年是光明新区第10个年头，正好满10周年。10周年，对一个人，对一个城区，对一个城市，都是非常重要的时间节点。如果奥园将来有兴趣，可以做一个光明新区10周年的回顾与展望，这个对光明新区来说具有非常重要的意义。光明新区是整个深圳成立的第一个新区，2007年第一个。2009年成立了第二个，坪山新区，到2011年成立了两个，大鹏跟龙华新区。总共四个新区，每两年出现一次。

我们可以看到，在所有新区里面，光明是第一个，第一个肯定政府是最重视的也是最看重的一个区域。从成立之初开始光明新区就被赋予了重任，很多政策都落到光明。也很多重大项目落到光明。比如说深圳立市以来投资规模最大的一个项目叫华兴光电，总共投资接近500亿，单一的项目投入500亿的就在光明新区。这是最大的项目。光明新区是带着金钥匙出身的，非常不错的起点。当然，中间也遇到了一些挫折，我们也知道。现在叫光明新区还没有叫光明区，有两个区都已经改名字了，但是也不妨碍我们继续发展。中国最牛的两个都叫新区，一个叫浦东新区，一个叫滨海新区。光明新区将来并不一定要发展名称。

光明有几大优势特别值得关注，第一，土地储备，光明是所有城区里面最有优势的。前几天做过分析，光明新区的土地储备占到全市土地储备的30%、40%，除了光明就只坪山，这两个区是土地储备量最大的，土地资源拥有的多少决定一个城区发展的潜力。未来，深圳的发展，光明跟坪山是重中之重。第二，光明新区的轨道交通也是走在前面，目前推进的就三条地铁线，一个是6号线，横贯光明连接到北站连接到福田，跟福田中心、龙华中心区产生联动。第二个，13号线，南北向，从光明可以到石岩一直到南山，跟口岸和香港产生密切连接。第三条，18号线，是东际线的快线，从宝安出发一直到坪山、大鹏。这三条线对光明来说可以看到，不管是往东走往南走都具有非常好的连通性。除了龙华以外，就是光明轨道交通建设最快。从轨道交通看光明走在前面。最重要的是产业，最早叫公明，公明是三来一补的工业，后来在产业中都占领先发优势，领先地位。后来又引进了华星光电巨无霸企业发展电子信息产业，一些头牌企业都在这边拿地进行开发建设，做产业转移的基地。从这个角度看，无论是最早城市规划对光明的重视还是光明土地的储备、轨道交通、产业基础，光明的前途都是非常非常光明的。我对觉得“深资产浅投入”是非常好的主题，这么小的一个投入在深圳拥有一块资产，分享深圳经济成长的红利，分享深圳城市扩张的红利，是非常好的机会，大家可以多多关注，谢谢大家！

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：谢谢航宇经理，我听了航宇经理的话，突然发现一个真理，人的思想和颜值是成正比的，航宇是比我漂亮一百倍，所以讲得也比我好一百倍。我觉得他给我们透露了很多重要的信息，像奥园这种在全国排名29的豪强，为什么进入深圳？看好深圳。而今天我们所处的这个项目，在光明，同样说明了看好光明。她把很多解读项目的时间留给嘉宾们，留给在座的大咖们。我向大家报告一下，刚才我关注掌声的多和少，除了前面说的两个原因之外，我特别关注第三个层面，我们在不久之前，深圳的地产专家顾问委员会曾经有一个决议，说“王老师，你应该有自知之明，凭什么我们让你来当客串的龙套。你以为你的颜值高吗？颜值最LOW，你以为你的年龄有优势吗？你的年纪最老，我们看中你的就是你会来几句顺口溜。如果说三场主持，我们给你鼓掌的掌声冲着你的顺口溜，给出热烈的掌声，说明对你考核通过了，如果有三次掌声不热烈，对不起，你要跟着我们后面拎包都不让你干。所以我看今天掌声还可以，大家一问，这是哪些人，这么牛，我介绍一下今天到场的大咖，还有好几位没有来，他们有更重要的任务，但是今天来到现场的都是对奥园峯荟有深厚情感的大咖。

他们是：深圳经济学会副院长、房地产研究所所长 邓志旺博士；深圳房地产信息网地产事业部总经理、深圳地产专家顾问委员会秘书长 周学军先生；资深意见领袖，在深圳乃至全国拥有很大话语权的地产老牌剑客 凤凰树先生；大牌的城市意见领袖，目前新牌的网红、优势开发商图腾镜先生；青年投资家，一篇文章，一个帖子能引动中央电视台关注，能有几十万粉丝跟从的风语先生。虽然是刚刚到，但是他的影响力已远远盖过网络的好多领域，深圳壹地产的总编辑陶文杰先生；资深地产传媒人，老牌剑客贺立立先生；去年有一只楼兔子纵横深圳和全国的楼市，搅得江湖风生水起，他是老牌地产传媒人胡春先生，还有一位藏在幕後，其实是很多活动的组织者，老牌剑桥网商行的总经理（音）华仲占先生。

说到这儿要回到漂亮的航宇经理所说的话，深圳这座城市多么美好，光明这个区域多么有诱人的前景，而奥园峯荟又能呈现什么样的价值，这些她说的，是腾出时间和空间给大家。所以我们第一轮要请上来的嘉宾就是邓志旺博士、周学军先生、陶文杰先生。我首先请邓志旺博士，他从区域的战略，光明新区整个价值的呈现，从这个角度给我们解读，大家掌声欢迎！

乐居深圳 04-19 14:31

陈航宇：谢谢王老师。我代表奥园集团对各位媒体的光临表示最诚挚的感谢以及最衷心的欢迎，谢谢大家！今天首先是由我来为大家介绍一下奥园，介绍一下我们的项目。中国奥园集团经过过去21年跨越式的发展，已经在全国30多个城市打造了60多个城市级的人居节奏，为百万业主创造一个高品质的健康居所和服务。随着我们进军海外市场，包括澳洲的悉尼、加拿大温哥华，标志着我们集团完成了珠三角、环渤海、长三角、中西部以及北部湾五大经济全为核心的布局，并且逐步形成以区域聚焦，海外布局的稳健多元发展之路。

奥园深圳公司2016年进驻深圳坪山，2017年进驻光明，形成东有翡翠东湾，西有奥园峯荟，同时奥园落户在惠州，打造金山湖项目，奥园在加速前进，相信未来我们必将乘势而上，完成大开发战略。奥园看中光明，也是看中整体发展，光明未来打造三网合一的交通网络，以及作为全球唯一招标城市规划的IDEAL新城，也是全球唯一集五块“国字号”招牌为一身的生态新城，绿色低碳高新产业聚集，未来这是深圳产业发展的高地，奥园看到整个片区的高成长性，今年进驻到奥园峯荟。说到奥园峯荟，亮点很多，优势也很多，细致的亮点大家可以找我们同事了解。两点，第一，产品多样性。

首先有一个最有特色的产品，52-55平米的loft产品，可变性非常大。这种可变性对在场的媒体朋友来讲是非常适合的，可变性非常强。另外是33-48平米的平层产品，收纳空间非常强，是全精装到位，这个产品有很大的亮点，68万/套起。总理说过一句话，有恒产者有信心。有一套深圳的资产，是扎根深圳一个非常好的基石。相信奥园峯荟将是2017年奥园给深圳人一份最诚意的恒久保值升值的深资产。最后，再次感谢大家的到来，也感谢大家对中国奥园地产的关爱和鼎力支持，祝大家一切顺利。

乐居深圳 04-19 14:31

主持人：各位朋友，各位嘉宾，今天春风暖暖，春雨飞飞，春意融融，我们来到了奥园峯荟。这个建筑很现代，但是大家都知道，让我来客串主持人。今天我们来到这座春风吹拂的城市，到底洋溢着青春的气息，我们来到了这座号称智创特区的社区，来感受建筑的人文空间之美。我不知道大家是怎么来描述，我要向我熟悉的朋友公开的表露一下我的心情，我今天要把醒狮的环节放到第一个场面。开场就讲，你看我对这个项目多重视。我想讲哪几句？“三月风舞柳色新，春晚鹏城踏春行。最是一城春好处，奥园峯荟在光明。”第一，在座的各位朋友，有没有受到感动，第二，今天的东道主有没有给到我掌声。东道主是为你而来的奥园，他们现在是奥园峯荟的主人，他要给这座城市带来一个充满想象，充满幸福感的春天。今天最早上来为我们致辞的，是一位美女，是一条热带月光鱼，她正式的头衔是中国奥园地产集团深惠区域公司营销经理陈航宇（音）女士，大家欢迎！

乐居深圳 04-19 14:31

沙盘及户型

乐居深圳 04-19 14:31

活动嘉宾

王世泰(主持)、周学军、邓志旺、风语、陶文杰、图腾镜、贺立立、楼兔子、凤凰树、华仲占

乐居深圳 04-19 14:31

奥园继2016 年进驻深圳，开发坪山聚龙科技生态片区奥园·翡翠东湾，落子惠州，打造金山湖住宅、商业2个项目后，2017  年，奥园集团再度发力进驻光明，打造奥园峯荟，奥园地产将发挥综合运营能力，为奥园峯荟带来前所未有的增值力和品牌力。

奥园峯荟规划为38万㎡综合体大盘，项目开辟3万㎡旗舰商业配套，全方位打造集24小时“吃喝玩乐购”为一体的全能主题商业街区及五大MORE生态商业街区，更有深圳纵横国际影城强势入驻。

约52-55㎡产品，4.5层高空间百变。33-48  ㎡平层匠心独到，户型紧凑却不局促，动静干湿分区合理，通风采光及观景休闲均相得益彰。小户奢配准现房，精装到位，自由拼接，可商可住，且有极具特点的收纳扩容空间设计，总价68万/套起。