直播|“新罗湖金罗湖”经济论坛

深圳新浪房产 04-20 14:38

聂倩：谢谢，今天时间有限，自由交流的环节告一段落。再次把热烈的掌声送给两位老师。今天的大咖交流会到这里要跟大家告一个段落了。
在今天活动的最后，也有一些关于万科项目的利好要跟大家分享，最后告诉大家一个好消息，万科云城、深南道68号、万科广场，是万科向市场推出的重磅投资类物业，兼具低总价、不限购不限贷、分属各片区核心区位等共同优势。为回馈广大客户，享三盘整合额外优惠。3月7日到3月26日活动期间，成功认购三盘任一项目，享额外99折。
大家看到的在我们身边矗立的金色双子塔就是我们的万科深南道68号，2016用万科的名义，见证十六年深圳地标的金色双子塔的蜕变，给深圳一次全新的洗礼。万科深南道68号不再是个体的建筑，而是彰显深圳精神的都市价值生活样本。让我们见证它的万众瞩目，如同见证深圳更美好的明天。最后祝大家生活美满幸福，平安喜乐。
现场来宾如果想要了解深南道68号，请稍作等候，我们有专业的人员接待，分批参观我们的样板房，谢谢大家。
深圳新浪房产 04-20 14:38

提问：感谢两位老师，刚才陶老师说现阶段投资，您建议“打新”，我也听到了您很看好留仙洞的总部基地，我想请陶老师分析一下，万科深南道68号和留仙道的万科云城的各自优势，对比一下？
陶文杰：我先讲一下留仙洞，留仙洞首先第一点是总部基地，深圳有几个总部基地：深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、后海总部基地、龙华北站总部基地，南山应该是有3个。
总部基地的规划级别是比较高的，南山是一个非常牛的区，数据我就不说了，全国也是数一数二，但是南山有个问题，就是南北不均衡，南面很好，科技园、前海很好，北面亟待发展，南北不平衡，所以南山定下重大战略“解决南北不平衡”，所以未来会花很大的力气去建设北部，北部是哪里？1、留仙洞总部基地。2、西丽大学城。西丽会发生巨大的变化，发生巨大变化就是投资的好地方。西丽高铁站枢纽，留仙洞的南边，科技园的北区要建西丽高铁枢纽，就是像深圳北站这样的，留仙洞里面有4条地铁线：5、7、13、15号线，13号线是南山由北到南的地铁线，打通南山，从光明以北一直到深圳湾口岸，方便南北通道。15号线是前海中心内部的环线，从前海宝安中心区到留仙洞、科技园、后海、蛇口一个环线，把最精华区域，科创最牛的区域连接起来。现在留仙洞里面只有万科的项目已经建好，旁边有个地基，拿了几块地，那里感觉一看就是周边很有想象力的，所以我觉得那里是挺好的，因为沿着留仙洞到科技园、深圳湾、后海，打通了，那里还有隧道，去现场就知道了。万科深南道68号是围绕深南道，从这里一直往西，先是湖贝，然后是蔡屋围，再往南到万象城，这是非常成熟的一个片区，西丽那里有个问题，未来规划很好，但是现在还不是太成熟，这里已经非常成熟，消费很好，租金很高，比如说做长远投资，买来收租，可能租能抵供，可以安安稳稳的，享受着未来旧改带来的区域价值变化。西丽那边如果现在买了，可能未来5年、10年都是很大的建设期，比如商业没有这么高端、消费没有这么方便，还要去海岸城消费，或者是华润城消费，这里就很方便了，这是不同的特点。
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提问：感谢两位老师，我有问题想问一下。现在限购的大背景下，很多开发商的新盘都出现了限价的情况，但是前一段时间看新闻报道，万科在深圳湾超级总部那里有一个臻湾汇的楼盘，均价是25万/平。您怎么看待那个价格？
邓志旺：他不是住宅，你说的25万是非住宅，应该是商铺，前段时间的开盘价应该是10—12万/平，我记得75平米是700—800万，120平米是14万/平。和我们现在说的住宅还不一样，我个人觉得深圳湾超级总部基地真的是特别好的地方，又靠海，又是珍稀点，所以70平米的开盘很快就完成了，层高是4.5米，说起这个，很多老百姓容易被媒体的一些标题所误导，其实要去看一下项目，去周边看一下，就知道到底什么是真实的情况，不要被误导。
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提问：今天获益良多，在座的一些朋友现在应该最关注的还是那个问题，现在全国的政策都来了，邓老师也讲到，这个政策不一定在深圳会有更严厉的往下走的态势，但是其实我们心里还是会比较忐忑，究竟现在是不是入手的好时机？还是要再等一等？这方面请两位老师给我们解解惑。
邓志旺：非常感谢这位朋友，我觉得肯定是不能一概而论的，因为现在全国的房地产市场确实存在分化的现象，尤其是内地的很多去年到今年涨过一波的城市，我个人认为肯定不适合进去，打个比方，像秘鲁这个国家一样，因为开发出一款产品，卖到欧洲，赚了很多钱，结果一下子这个国家富了，结果开发了几十年，这款产品开发完了，这个国家进入衰退，投资一个城市还是要看这个地方有没有发展的空间，关于深圳，我觉得不要过多的关注政策，因为你要看的是城市的发展趋势，从90年代也好，2000年也好，任何时间点进去你发现都没问题，因为城市的发展是一往无前的，你一定要精准到某一个点进去的话，那是短期概念，房子实际上是一个从买入到卖出有一个周期，这个周期短的可能半年，长的可能好几年。政策的关注，我觉得不应该过多，过多反而会使你延误时机。具体的时点，看市场最多是看成交数据，价格是会做出来的，但是成交量做不出来，成交量一定会走在价格之前，量的上涨过程其实就是市场需求在逐步释放。如果你感觉市场需求逐步回暖的话，可能就要考虑出手。刚才中原的老总也交流，中原有最权威的数据，去年10月份降到最低点，现在3月份市场回暖现象非常明显，憋了半年时间了才买房，需求释放出来的话非常可怕，放松可能导致市场又处于暴涨，这样情况下来说，市场的成交量慢慢在回升过程中，我觉得是入手比较好的机会，再往下走的话，一手楼有政府调控，二手楼可能会涨，反而带动一手楼的价格，我个人觉得在调控期都是出手的机会，不要过于在意1%、2%，从长远来看，都是无关痛痒的看法。
陶文杰：我简单说两句，我觉得今年如果要投资的话，很重要的是买新房，为什么会这样？因为政府限价，就相当于股票打新一样，中了新股连续十几个涨停，我上两周1.79买的白银两色（音译），昨天14块钱。中了1000股，1790块钱，这个靠运气的，股票打新靠运气，房子打新就靠眼光，所以首先要看这个房子是不是确实很好，房子卖掉没了，就其买新房，可能香蜜湖的某些项目，周边的二手房12万，政府说你的价格不能超过10万，如果真的限价10万的话，那不就是给你2万块20%的空间吗。如果南山限价10万块，可能卖到14、15万了，或者二手房10万块，政府限价，那就是
你要买好房子，这就回到时机上来了，房子不等你，深圳中心区域的好房子很少，你不买别人，买走了，你会想要不要等一等，是不是会降，可能没有了，即使未来价格出现了些微的下调，但是房子没了，可能买不了好房子了，只能买二手房，业主今天一个价，明天一个价，还要交很高的税费，另外二手房的品质比不上现在的新房，包括装修、停车位，有很多的不足。还是要珍惜好房子。
聂倩：新房现在确实是有限价的政策，在这个时机买比较好，新房也是不错的选择。
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聂倩：不管是往东还是往西，福田、罗湖、南山始终是中心，慢慢会往两边辐射，相信台下的朋友也有问题想跟两位进行探讨。
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陶文杰：深圳最开始是从罗湖和沙头角那里开始的，中英街、沙头角，毫无疑问往西，最开始的时候，所谓的“过了上海宾馆就是郊区”，我刚来的时候，去蛇口已经认为是去另外一个地方，说去深圳是说去市里。然后往福田，滨海大道之后去南山，南山之后是宝安，然后是龙华，这肯定是往西的，但是深圳的范围有限，往西到宝安以后，已经到了顶了，但是未来可能还会往西，比如大空港、大铲湾，不能往西，只能再往北了。
政府这几年发现，东部不行，坪山发展落后很多，所以又开始往东，未来会是什么样的情况呢？有两大城市中心、五个城市副中心，未来深圳的各个区域都还是比较好的，最核心的还是传统的福田、南山、罗湖，沿着海岸线。未来深圳最中心的还是从罗湖沿着海岸线一直到宝安、前海、大空港，海岸线是深圳最精粹的地方，再往北，可能会这样划分为近郊、远郊，但是也不是越靠近海岸线就最好，因为各个区域也有不同的城市副中心，多中心的格局就是这样，未来整个深圳发展都还是比较好，但是一定要选择中心区域，因为中心区域是最早的，每个区域的中心区域就是各个地区的发展引擎，集中这个区域最中心的资源。根据“累计因果循环效应”，这个地方越好，以后会越来越好。
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聂倩：我个人再问陶老师一个问题，这个问题说了很久，不同的人有不同的问题，深圳的发展到底是向东还是向西？
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邓志旺：最好是参照成熟的世界级湾区，比如在美国房价最高的地方是旧金山湾区，其次就是曼哈顿、纽约，到日本最贵的毫无疑问是在东京湾，为什么会这么高呢？湾区的特点就是适宜于居住，环境优美。第二个是产业发展非常发达，湾区是辐射全球的，所以能够集中全球的人才，比如像纽约，40%的人都是外国人，来自150多个国家，所以人口的分布性，人口的城市很高，这些人有很强的消费能力，同时有很高的产出水平。
每个湾区都代表了这个国家，甚至是世界级的物业价值，回到粤港澳大湾区，如果我们成为世界级湾区的话，这个地区的物业价值水平，应该是跟前面三个湾区看齐的，目前来说，可能我们的价值更多是从城市定价，从中国一线城市的角度定价，未来可能是从全球的角度来定价。空间我想应该还是蛮大的。
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聂倩：我来深圳住的第一个地方也是罗湖，早几年来的人可能住的第一个地方都是罗湖，所以还是蛮有情怀的。
下一个问题问邓老师，前一段时间大家都很关注“两会”，总理提出一个跟我们生活息息相关的概念，也就是粤港澳大湾区的湾区，对整个湾区来说，肯定是利好，尤其是核心城市，在您看来，对于深圳这样的核心城市，尤其是核心地段的物业投资价值，您怎么看待？
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陶文杰：参考南山华润城是差不多的，签约是8、9万。第一期开发是在4万，华润城的问题第一是抢不到，一期开房可能也抢不到，现在好一点的是8、9万、10万块，我预计未来湖贝的项目也是10万往上。中海天钻现在12万，地段在我看来根本就不行，就是个滨河大道以南，我不是说特别差，我就是说没有这边好。因为那里交通没有这边方便，那里很堵车，出来不方便，好处就是离万象城比较近，未来湖贝旧改这么大体量做起来，和蔡屋围连起来，周边的配套会更好一些，另外华润做豪宅的品牌也是蛮强的，我估计10万以上都有点保守，但是政府会限价，保守是10万以上。
对周边的房价会有一些水涨船高的作用，一是因为它的标杆作用，二是他对整个片区的城市面貌改变，生活方便了，有更多人愿意回流，有些人确实还是有罗湖情结，过去的罗湖满足不了他的需求了，所以搬去福田、南山，如果罗湖又重生很好了，又回来。
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聂倩：刚才陶老师说道罗湖的旧改，去年有很多地王的消息，现在湖贝的旧改，您觉得湖贝村的旧改之后，周边的房价会是什么样的均价？
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邓志旺：这些城市之所以出现加强版的调控政策，原因就是一个，单一的房地产又出现了一个暴涨的迹象。如果不出台政策的话，就可能会导致房地产的市场失控。回过头来看深圳，其实从去年的“新八条”出台以后，包括评估价的上调，公积金政策的调整以后，都使得深圳的房价进入相对的平稳期，同时成交量也下滑比较厉害。
这种情况来说，从调控的目的来说，我们已经达到了，达到目的的情况下就没有必要再出新的大招，毕竟房地产还是地方政府很重要的产业，房地产也是很多老百姓的生活需求。所以我想从目前来看，深圳出台比较新的严厉政策可能性不太大，但是可能会有一些修修补补，可能有小的政策，推敲一下一些漏洞怎么补，但是基本以稳定为主。
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聂倩：接下来会有一个互动，大家有什么问题也可以在现场向两位老师请教。接下来有请邓先生。刚听两位老师在分享完自己的观点之后，我个人有很多的问题也想向两位老师请教一下，刚才陶老实说了，做新闻出身的人比较关心实事，我先问一下邓老师，最早出台政策在今年是3·15，南京先出现限购限贷，紧接着北京、广州昨夜出台政策，您认为深圳会出台这样的政策吗？
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陶文杰：这是10大项目，除了我刚才说的以外，还有10个大项目，有9个项目已经动工了，大家拍下照。招商开原就是招商中环，清水河的国际汽车城，黄贝岭的旧村改造等等。
原来罗湖还是很有历史的，三天一层楼，但是它老了，没有想象力，城市不像人，人不能返老还童，但是城市可以通过旧改来返老还童，又是一个新的开始。
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陶文杰：为什么我说要靠谱的旧改，只停留在纸面上是不行的，为什么靠谱？2015年马兴瑞省长到罗湖来时说了，要开展城市更新的改革试点。因为这个指示，当时的市长许勤就发了决定，罗湖的旧改就提速了，因为很多权限放到区里，之后才有罗湖一系列的加快旧改动作。罗湖区委书记说了一句话“没落的结果是等死，重生的结果是振兴”。
这是去年罗湖的十三五规划上的工作，大致是说十三五期间要再造一个新罗湖，有什么动作。
5—10年再造一个新罗湖，两个重点片区：蔡屋围、湖贝。我来的时候看到这张图“深南十里精粹”，其实是很正确的，从蔡屋围往东，未来想象一下，如果蔡屋围的739米大楼建好，再往东，立刻就是湖贝华润一大片，再往东就到这里，沿着深南大道两侧，包括再往南有万象城，往北就是笋岗大体量的改造项目，加起来这一块是城市面貌非常漂亮的城市中心，和现在的城市面貌会有很大的变化。特别是它的消费，国际消费都会很高端，其实罗湖的购买力一直很强。
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陶文杰：接下来重点讲罗湖旧改巡礼，深圳未来改变最大的几个区域，就是罗湖。这是湖贝，就马路斜对面，超300亿的总投资，建筑面积200万平，华润的理念是要“重塑罗湖新中心”，大家主要看图，数据网上都有，感受一下未来是什么情况，可以去对面看看现在是什么情况，现在是负分，未来是100分，未来非常漂亮，三期开发，开创湖贝中心的“万象奇迹”，肯定会被现在的万象城要好。
蔡屋围。我建议大家现在想一下蔡屋围在那里，湖贝再往那边走就是蔡屋围，很近，深南大道68号再往西就是湖贝，再往西就是蔡屋围，是未来旧改的方向，739米，未来的深圳第一高楼。这是京基上报的方案，现在的大剧院可能要拆掉，要建个天桥跨过深南大道。
笋岗。做往北是笋岗，这是罗湖重要的旧改区域，笋岗有8大开发商参与旧改，比如招商、深业泰富等等。
八卦岭，也有大部分的旧改。
罗湖未来会有10个城市更新片区，总规模是2300—2500万平米。
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陶文杰：买什么类型的房子？这个大家看一下，我觉得核心就是“稀缺”，就是供求规律，如果不稀缺，这种产品太多，肯定涨不上去，要买什么样的稀缺产品？地段是中心城区，学位房很容易理解，深圳的年龄结构比较年龄，大家都是30来岁的年轻人，单独二胎的政策一出，你会发现周边很多人现在已经生了二胎，或者准备生二胎，学位房肯定会越来越紧张，现在越来越多的学位房开始实行学位锁定的政策，因为学位缺口很大，学位房还是会很稀缺。新区的学位房涨幅会比老区大一点，因为老区的学位房没有什么太多的想象空间，新区的学位房会有很多的想象空间，也许会很好，新区的学位房往往是颜值比较高，像龙华的惠龙湾，是高赠送的学位房，深圳中学北校区在那里。我有个观点，买房跟着年轻人走，年轻人的观点，如果同样面积大小的房子，用非常陈旧的装修方式，一个月只能租2000，按照高大上的装修，一个月能租1万，或者8千，因为颜值高，现在的年轻人不愿意委屈自己，不愿意降低自己的生活品质，所以颜值很重要。地铁、高租金、商务公寓，高租金比如深南道，高租金意味着风险小，万一市场波动，房子卖不出去怎么办？有租金顶着，日涨租金，夜收房租。
学位房还有空间，但是新区域的学位房可能空间会更大一点。发现一个规律，选址涨一波、确定涨一波、开工涨一波。
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陶文杰：未来城市中心可能剧变的区域有几个。前海、深圳湾超级总部基地、西丽留仙洞总部基地、香蜜湖、罗湖旧改、龙华北站和红山。翻开深圳地图看一看就知道，除了这些区域，没有很大的成片的，我是说近一点的，远一点的还有，光明、坪山，本身就有很大规模的土地，大空港也有，靠近前海，相对来说城市的主中心，主要是福田、南山、罗湖，主要是这几个。
三十年城东，三十年城西。有一个观点我分享一下，供大家参考，这个意思是说再过5年、10年，其他地方都没地了，现在其实南山也开始进入旧改，福田也没什么地，都要靠旧改了，罗湖的旧改启动的早，因为旧改的周期很长，这时候相反是罗湖的时代。以前为什么罗湖不发展，因为罗湖没地了，福田、南山有地，龙华、坪山有地。
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陶文杰：未来哪些区域变化会比较大：新区，城市副中心，还有旧改，旧改还要靠谱，很多地方旧改不靠谱，现在旧改很严格，旧住宅小区改造非常难得到同意，去年有个征求意见稿，好像说要多少比例的同意，那就太难了，有一个钉子户就干不成，一般的工业区、仓储就比较好改。新区就不用说了，我上周参加一个论坛打了比方，如果新区建设是从0到100的变化的话，旧改可能是从-50到100的变化，对面的湖贝城市情况多么差，一片黄土地还有想象力点，但是湖贝的城市状况太差了，城中村，但是未来要改可能也是到100，所以靠谱的旧改也是未来区域价值变化比较大的。
罗湖的旧改其实是比较靠谱的，未来旧改的核心区，一是龙华，二是罗湖。龙华过去几年也有成功的旧改，比如京基100，已经完成的旧改情况可以看到，旧改之后片区的面貌发生了很大的变化。下沙的滨河时代，现在的商场综合体非常火，人山人海。华润城就不用说了，一年卖百来亿的项目，综合体也很好，学位也非常好。
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陶文杰：城市副中心有什么特点呢？以前往往不怎么样，可能是郊外的区域，近郊或者远郊的区域，突然定位为城市副中心，规划提升了，紧接着是政府投入，就会把人往里面导，这个区域的变化非常大，投资价值就出现了。投资要买未来城市价值发展特别大的区域，要买未来变化特别大的区域。城市副中心为什么涨得快？就是因为它的规划提升、变化特别快。还有东进战略、中轴提升战略，所以龙岗、坪山、惠阳、惠州、大亚湾都提升起来了。深圳人很幸福，买什么都可以，哪里距离你近，买在哪里都可以，因为都是区域的中心。
房产增值的关键因素哪？应该是片区价值的变化，片区价值提升越快，房产价值增值越快。前海的规划级别一度提升，龙华也是，规划级别一路提升，政府投入就会提升，外界开发商和信心就会提升，房子就增值了。
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陶文杰：我刚才说了我对楼市的判断是“会有一个惯性”，何时买房？有一个很典型的周期性，我们业内说金九银十、金三银四，这四个月份是交易的旺季。刚进入3月市场就回暖了，相对比较冷一点的是年底，一年内的小周期，3—4月份、9—10月份是比较旺的，要买房的时候可以交头旺之前悄悄的埋伏比较好一点。春季前二手房市场出现了损盘，现在已经没有了，但是新房还会有。要不就到年底买，11、12月份，上市公司要冲刺业绩，一算今年要完成200亿，现在只完成190亿，怎么办？有一批尾货清仓，可能便宜一点点，这时候就是你去出手的时候。
买哪里的房子？我个人也是蛮喜欢中心的，李嘉诚说“地段，地段，地段”，我觉得就是“中心、中心、中心”，深圳的中心不用说，深圳人很幸福，因为中心城区很多，有两个城市主中心，福田—罗湖中心、前海+南山+宝中，这是前海中心，是个热点。福田—罗湖中心，罗湖在政府的定位中是城市主中心，政府这么定位是有道理的，也是有后续措施保障的，待会儿我再讲。还有5个城市副中心，龙华、光明、坪山、龙岗，去年还加了一个大空港，是新兴的城市副中心，这些副中心是过去几年房价涨得最快的，因为他有想象力。
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陶文杰：市场回暖了吗？这是关于回暖的迹象，目前总体的成交数据距离正常的市场还有差距，可能只有正常市场的一半左右，但是中心区域和豪宅是卖得不错的，其实就回到邓博士说的观点，我觉得在调控期的时候，调控期是换仓最好的时机，有些房子一直在偏远的地方，老、破、小，卖相也不好，户形也不好，一直想卖掉，但是没有找到机会，这时候卖掉，买到中心区域来，这是一步一步向中心区域挪动的过程，这种换法也不是我说的，任志强也说过，年轻人没钱没关系，先买远一点，涨了再往中间挪，慢慢的就往中间挪进来。这时候就是调控期，很多人都是这么想的，都在买中心区域的房子。豪宅为什么卖得不错？有钱人太有钱没办法，调控对他影响不大。
两头热：总价比较低的刚需型，一种是刚需，一种是土豪。临深片区有些项目“卖房了”，最近确实有几个项目卖的不错，反正有几个项目是二三级联动的，有一些代理商也跟我谈过，卖的不错。北方土豪流入，我在第一点说过。
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陶文杰：4、通胀的幽灵。如果大家炒股可能感受比较深，去年4季度开始，其实中国的工业原料涨价特别厉害，把化学周期表上的元素股票全部买就会涨，有通胀，因为通胀的威胁，今年以来，我感觉有很多人，特别是二三四线的人买房，除了财富效应以外，很多人是规避通胀的。
5、全部资金涌入，你们问问周边的朋友，老家的朋友，是不是经常有人说深圳房子怎么样，能不能推荐个房子。我是经常接到这种电话，说推荐到深圳买什么房子，很多是小孩从大学毕业，或者是国外留学回来选择城市，最后选择了深圳，过来之后要买房，有钱的就直接给几千万，在深圳湾或者是南山、福田、罗湖买个豪宅，剩下的钱让小孩创业，钱不够的把家里二三线的城市卖掉几套，然后到深圳来买，这种现象特别多。
6、金融手段丰富，导致购房力强大。这点很多人没说，其他很多专家不会讲这一点。信用贷款、抵押贷款、小额贷，去年手机上接到最多电话就是做贷款公司的，其次才是卖房的中介，房价涨了以后，你有了抵押品，价值增加，很容易从银行借钱出来，哪怕月收入不高，但是可以一下子筹集到几百万的资金，如果房价出现了明显的下跌，有些人就会接，特别是大的投资客，手头有很多钱在等着，这种金融手段的丰富会制约房价下跌的趋势，因为下面有很大的面去托着。所以我个人感觉今年可能会有一个惯性的变化。
深圳新浪房产 04-20 14:38

陶文杰：深圳房价会怎么走？我觉得房价的关键字就是“惯性”，大家知道惯性是物理学的关键定律，质量越大的物体惯性越大，楼市其实也是有惯性的，这么大的一个市场，去年2016年全国新房成交是10万亿，这样的市场一旦涨起来，就像航母一样，轻易停不下来，可以减速，但是会有惯性，眼下之意就是会有一个相对平稳缓慢的惯性增长，但是没有体现在新房的均价统计数据中，你会发现回头过一两年来看，二手房的价格其实比调控之前还会有一点上升。我后面讲了2006年和2010年，2006年是楼市调控最开始的时候，2006年5月份出了契税的政策，经过半年消化之后，2007年房价还是在涨，2010年大家记得更清楚一点，2010年经历了2008年的金融危机、2009年的四万亿救市，房价暴涨，2010年9月30号的时候，深圳正式开始限购，之后新房市场2010年成交比较低，2012年慢慢往上，2013年比较平稳，一直到2014年9月30号政府放松调控，2015年开始暴涨。2010—2014年之间虽然处于调控周期，但是房价是缓慢的涨，到了2015年开始暴涨，这是惯性。
2、买房致富的预期并未扭转。大家对广州调控的第一反应是连夜买房，赶快买没限购的房子，买房能赚钱，这是最好的财富效应，这种情况下出现房价下滑是比较难的，尤其是深圳这样的城市。
3、深圳基本面强大。1.93万亿是什么意思呢？折算成港币是2.2万亿左右，香港是2.4万亿。因为有汇率的变化，最迟明年就会超过香港，香港的经济增速只有1.9%，我们是9%。我们去年比广州少200亿，今年2017年一定会超过广州，全国应该是第三了。未来的2—3年内，深圳会超过广州。
人口方面我们每年保持5、60万的流入规模，这些人都要买房，楼市供求大家都知道，深圳没什么土地，又有这么多年轻人，人口又是流入，供求关系长期比较紧张，长期来看，需求大于供给。
深圳新浪房产 04-20 14:38

陶文杰：深圳的情况又怎么样？深圳突现大户，抛售近百套房套现。我特别喜欢这种新闻，说明深圳调控有效，市场有变化。这是陈劲峰陈总说的新闻，这是我对北京调控之后的判断。其实广州还有一个事情很有意思，昨天晚上广州宣布调控限购之后，昨天晚上连夜广州没有调控的区域，增城和从化，连夜出现购房者排队抢房。
从这三个角度分析，深圳的成交量还没有上去，深圳的价格也没有上去，深圳的舆论比较平稳。这种情况下，深圳没有太大的必要去跟风北京、广州来进行又一轮新的调控。如果深圳的政治敏感性太强，一定要跟风调控，会怎么调呢？可能是学北京的，北京有一点很重要，北京把公司购房加了限制，“公司购房三年内不得出售”，我们知道公司购房可以避开限购，而北京加了政策，三年内不得出售。另外是把评估价再往上调一调，这样交易的税费会高一点。如果要跟进的话，是比较轻柔的，我个人认为是没有必要跟进的。
这是我对刚刚调控的一些看法。
深圳新浪房产 04-20 14:38

陶文杰：昨天很多人在问，这种形式下，深圳会不会加严，同样是跟风来调控？我个人的感觉这波不会跟着北京的步伐来迅速调控，没有这个必要。
1、从价格来看，深圳从去年10月份调控以来，深圳新房调控新数据来看，一直在5.5万的水平窄幅波动，价格非常平稳，实现了调控的预期，我主要说的是统计数据。
2、成交量。去年就不说了，去年基本调控之后，11、12月份没有什么成交，春节也没有什么成交，3月份开始市场出现回暖，但是从统计数据来看，3月份前两周，我看了数据，每天的新房成交，深圳市是30多套，可能33、34套左右，这是一个什么水平呢？如果我们把2013年、2014年的水平当作市场的正常水平，深圳的新房成交每天应该是在110、120套左右。当然2015年的成交数据就太高了，市场非常火，每天的新房成交有180套。现在每天只有30来套，只有正常水平120套的1/4左右，也就是说成交量还不是特别火，价格也不是特别火，成交量也不是特别火。
3、看舆论。为什么北京要调控。最近有一个新闻，北大清华毕业生买不起学区房，连港股的股票都开始保障，还有一个人是有人砍价5小时，成功从220万砍到250万。右边是一个广州地产，调控前天做的新闻，仅一年，天和二手房从4万猛涨到8万。这是广州的情况，具体有没有涨这么多不重要，但是如果媒体舆论是这样的情况，实际上会给政府很大的压力，又是在两会期间，总理话音刚落。所以肯定是会调控的。
深圳新浪房产 04-20 14:38

陶文杰：我去年7月份去了广电都市频道，下面有一个电视栏目，叫“第一地产”，我在那边负责新媒体这块的采编，现在应该叫深圳第一地产总编辑，比较简单一点。
昨天晚上北京出了一个政策，简单来说就是二套房首付6成，非有贷款记录的要8成，但是这个很重要，“从30年变成25年”，实际上相当于加息了，这是中原的数据，感谢中原。
到了晚上，广州又紧急调控，实际上也是限购。具体的政策大家一看就明白了，我觉得现在中国的调控把楼市参与者搞得像要高考一样，要把政策研究清楚非常困难，这个表格我估计数学高考要打140分以上才能研究清楚。
深圳新浪房产 04-20 14:38

聂倩：感谢邓老师给我们带来的精彩演讲，您的演讲非常具有高度、深度，相信在座的各位都受益匪浅。
那么2017年刚刚开始，今年房地产市场将会如何发展？我们应该什么时候买房？怎么买？下面有请深圳资深地产媒体人、前新浪乐居深圳副总、深莞惠总编辑陶文杰老师发表他独到的观点。
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邓志旺：最后一句话结束我的观点，相信中心的力量，坚守中心，必有收获！
预祝大家投资成功，身体健康，家庭幸福，谢谢！
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邓志旺：最好的罗湖在哪里？罗湖虽然很小，但是也有80多平方公里，不言而喻，整个深圳也好，罗湖也好，最核心的就是深南大道，是深圳的名片，是深圳所有好资源集聚的地方。去观察深南大道从东到西，基本涵盖了所有的中心，经济中心、金融中心、文化中心、政治中心、科技中心等等。光罗湖这一段来说，比如最高端的写字楼：京基100、华润大厦、地王大厦等等。
大企业选择地方是很挑剔的，像日本的软银投资了阿里巴巴，像因特尔这些都是在深南大道的写字楼里面办公，像四大会计事务所也是在这里，最有影响力的商业中心也是在深南大道，最高产的城区，像蔡屋围的金融区，这是产值最高最高的，两平方公里不到的地方，产值在全国是数一数二的。
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邓志旺：深圳整个城市都在做城市更新，但是从出来的作品来看，罗湖出来一个就是精品，比如京基100、华润万象城，每个都是标杆，具体详细的我可能不如文杰同志了解，就不说了。确实定位都很高端，每个出来都是让罗湖迈向新的高度，罗湖这个地方真是有很多想不到的东西。
这种发展形式会给罗湖带来什么影响？从三个角度说一下。刚才说到产业结构高端、土地产出水平高、新兴产业空间大、城市更新档次高。这是区域优势，会吸引“三高”人群进入罗湖，我发现很多高学历、高收入、高净值的客户会到罗湖，因为他们的企业搬入京基100、华润万象城这样的地方，他们就近居住，这会带来物业增值，高端的商业、高端写字楼、高端公寓这一块。
这种变化一定不是一蹴而就的，会慢慢的越来越积累，随着城市的发展，我相信越来越多的“三高”人群会回流到罗湖。这个对于我们的投资是非常重要的信息。大家要去观察这种信息的变化。
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邓志旺：罗湖还有几个优势。
1、产业结构合理。罗湖的产业结构是这样的，罗湖是第三产业占比超过90%，也就是在罗湖基本上时间是没有门面，也没有工业的。这个是很少见的，像纽约的曼哈顿这样的核心城区才会有这样的产业结构。因为产业升级以后，工业一定是要退出去。社会零售已经超过1000亿。
2、金融业基础强，蔡屋围地区已经成为在全国比较高端的金融中心位置。将来和福田共同打造金融核心区。
3、新兴产业空间大。罗湖正在进行蝶变，主要是培育新兴产业，这张图是政府的规划，对战略型新兴产业的规划图，一校、三谷、多园区，原来分布在罗湖的北边，其实罗湖比较发达的地方都在南边，现在重点要把北边发展起来，要带动整个罗湖的发展。要打造千亿级的新产业。
4、单位土地产出水平高。我是南山区的政协委员，我知道南山区是全广东省区县经济总量水平排在第一位的，在全国南山排第三名，只次于海淀区和朝阳区，但是他们的地方很大，都有好几百平的面积，比南山大很多。南山现在吹的也还厉害，全广东第一，全国第三。但是从单位产值来看的话，南山不如罗湖，我是从官方数字来提取的。从区域来看，罗湖的单位产值是24.4亿，南山只有21.1亿，罗湖的山水比较多，可用于建设用地比较少，从净深来比，罗湖是54.3亿/平，南山是34.3亿/平，这个差距就比较大了，罗湖比它高很多，我们不仅要看总量，也要看单位产出。
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邓志旺：说到罗湖，罗湖在整个粤港澳湾区中处于什么角色？不光是我今天在这里说，政府工作报告出来以后，罗湖区的区委书记、区长包括各个职能部门都在思考一个问题，现在政府提出粤港澳大湾区，罗湖应该承担什么样的角色？这是罗湖的职责所在，因为你是湾区的核心地带，你能不能做得好，决定这个湾区能不能做好，能不能成为世界级的水平？
我分析了一下，罗湖至少在两个方面可以做出突出的贡献。1、国际消费中心。我把珠三角所有城市的规划都滤了一遍，唯一就是罗湖有这个定位，罗湖是国际的消费中心。但是我们的目标是成为国际的消费中心，目前没达到，真正的国际消费中心是像纽约、伦敦、巴黎，已经成为了国际消费中心，罗湖承载了粤港澳大湾区国际消费中心的角色，这点我觉得是大有可为的。2、国际金融中心。因为罗湖本身是金融起家的，我们有中国人民银行、四大商业银行、大量的证券公司，基本都集中在罗湖，我们研究过世界湾区发现，任何一个湾区一定是一个金融中心，他对外可以辐射金融功能。从这两个角度来说，罗湖大有可为，将来罗湖的规划一定会把这个写进去。
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邓志旺：投资在一个城市里面有很多的选择，也有很多人焦虑，到底是往坪山、光明去，还是福田、罗湖去？价差越来越小，很多概念也出来了，到底买哪里也是很困惑的。我再谈谈中心城区的投资理念。回到粤港澳大湾区的布局，在湾区里面，我们看到有一条核心的区域，就是从香港的中环，经过罗湖、福田、南山、前海，一直到了南沙，再从南沙绕下来到横琴，沿着珠三角的两侧形成最核心的地带，大家看纽约湾、东京湾、旧金山湾都发现，最核心的就是围绕湾区的周边20、30公里的范围。这个核心片区就在我们划的带状区域里面，这是未来发展的态势。
说到中心的话，回到深圳来说，因为深圳是整个湾区的核心，城市的中心又在哪里？现在很多的说法，有一种说法是“深圳都是中心”，已经没有郊区了，这话有一定的道理，因为深圳毕竟地方很小，但是官方的规划里面，唯一确认的就是两个中心：福田—罗湖中心、前海中心。在2007—2020年的城市长期规划中，我们看到整个就围绕这两个中心构建城市的布局。这两个中心是通过深南大道把两个区域衔接起来，这是整个深圳的城市布局，在图里面寻找定位。
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邓志旺：粤港澳是国家战略，举全国之力去做一件事情，有没有做不成的？肯定做得成，比如说计划生育，计划生育比房地产调控的难度肯定大多了，那都是晚上的事情，政府要管住多难，但是政府通过国家战略，硬是管住了，所以房地产调控政府还是没有真正的投入最核心的资源，最有力的措施，其实一定是能管得住的。
粤港澳大湾区，我们的许勤市长有一个表述，我看了他在全国人大代表会议上有一个表述，他说我们要把粤港澳大湾区成为世界级的金融、航运、贸易、科技和产业中心。可以看得到，这几个跟深圳都有很大关系，金融我们比广州厉害，航运的话，深圳有几大码头，战略型新兴产业也发展得非常好，许勤市长从深圳的角度出发，希望湾区的发展朝这个方向去做。住建部的副部长也表了态，深圳一定是在尖上的，处于整个产业生物链的端头。拉动整个粤港澳湾区的发展，所以说对深圳给予了很大的希望，这里面没有提到广州，而且我看了采访的记者还不是深圳的记者，所以他仍然还是把深圳放在独特的位置来表达。
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邓志旺：“新型城市化”说白了就是一线城市带动周边城市的发展，不能光自己发展，所以要搞城市带、城市群、都市圈，这种情况下来看，我们的中心城市仍然是火车头，是领头的，他们都不发展了，我们可以想象一下，他身边的小弟、小妹们能发展起来吗？肯定不行，他是带头大哥，必须要发展起来。
这里面我们重点关注一个，最近政府报告里面提出粤港澳大湾区，其实这个名词并不是最近刚提出的，2015年的时候，国家发改委已经提出这个名词，去年国家发改委又再次强调这个规划，但是李克强总理的政府报告级别中，提出的还是第一次。粤港澳大湾区的发展结果告诉大家会进一步强化，向深圳这样的城市地位、城市价值。现在全球公认的有三大湾区：纽约湾、旧金山湾，旧金山湾主要是因为有硅谷，世界最牛的高科技公司都在那里，成为世界创新的中心，还有一个是东京湾，成为带领亚太地区的火车头，中国还没有世界级水平的湾区，这次政府提出把粤港澳打造成第四大湾区。
大家并不太理解为什么湾区这么牛，湾区集中全球60%的经济总量，一个州大部分是内陆腹地，但是经济大部分集中在湾区，60%，还集中了70%的工业，所以湾区现在成为世界都关注的现象。
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邓志旺：很多人问我，到底应该是在深圳这样的城市买房，还是去内地的地方去买房，这个选择很难抉择。深圳的房价确实很高，内地有很多地方可以选择，而且投入门槛是比较低的，但是我们看到一个问题，谬尔达尔是经济学界的顶级专家，他在1974年拿诺贝尔奖出生，我在这一天出生，前段时间万科请了马光元先生进行讲座，大家知道马先生的年龄吗？我看了他以后的第一反应就是查他的年龄，让我大吃一惊，他是1972年出生的，长的比较着急了一点，做学问做的比较辛苦。
1974年的时候，他研究了全世界经济发达地区的情况，得出一个结论，这个结论到现在还没有被推翻，这个结论叫“循环因果积累理论”，一个城市在发展过程中会积累很多优势，比如基础设施越来越好、人才越来越多、资源越来越集中，资源的集中又会带来更多的人才、资源往这里涌入，所以这里发展越来越快，就会出现城市与城市之间、地区与地区之间的差距越来越大。
这跟我们看到另外一本书的理论是不一样的，这本书叫《世界是平的》，这句话是对的，确实是平的，但是在城市的发展、地区的发展之间，这种巨大的差异，这么多年其实没有缩小，包括发达国家和发展中国家的差异没有缩小，他因为这个理论得到了诺贝尔经济学奖。在中国未来经济的发展，火车头还是一线城市、发达地区，因为他们已经建立了良好的基础设施，积累了大量的人才、资金，所以获得先发的优势。
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邓志旺：我个人认为现在中国相当于1900年的美国，为什么这么说呢？可以看几个要素。1、中国的经济仍然保持相对高速的增长，虽然现在已经从原来的10%、9%、7%掉到了6.9%的增速，但是横向比较会发展，中国的增长速度在全球仍然数一数二，这点毋庸置疑，看到美国、欧盟、日本，包括原来的“金砖四国”的其他三国，我们的增长速度仍然是比较快的，但是经济不可能永远保持高速的增长，原来增长30%，那时候我们的经济总量是2亿、5亿，现在都2万亿了，这保持30%的增长是不可能的，我们的增长速度还是很快的。
权威机构研究，中国最晚2025年会成为世界第一大经济体，会在总量上超过美国，当时的日本在1990年以后开始往下走，出现了衰退，不是增长，是负增长。所以从经济总量来看，中国的经济还将持续的增长，这会带来中国经济的新变化。
中国城市化的问题，日本国家在1978年以后进入人口老龄化，就是老年人越来越多，年轻人、小孩越来越少，因为经济增长以后，就业机会越来越多，大家的工作节奏越来越快，所以很多人不愿意生小孩，他是主动的不生小孩，不是我们的计划生育，不生小孩的现象导致日本的老龄化非常严重。去日本会看到城市里面的老年人比例是非常高的。但是在中国我们看到还早，农村人口向城市拥挤，所以我们的城市化还会进一步提升。
到1990年的时候，日本城市化率达到80%多，这已经到达极限，所有的进城人都进了，已经没有人再往城市跑了，城市人口活力，城市经济增长空间已经到达极限，但是我们的城市化经济增长空间还有一定的空间，现在是50%多，还会达到80%，李克强总理的讲话中我们知道，每年以及会有1千多万的人口进入城市。
总体而言，个人感觉，虽然中国经济面临很多的问题，我们每天看到很多负面的报道，食品安全问题、贪污腐败问题、污染问题很多，毋庸置疑，经济体还有巨大的惯性，仍然会继续发展下去。所以在中国投资仍然会是收获最大的选择，这会带来经济增长的红利，城市化的红利等等。但是海外也可以选择，作为资产配置来说的话，尤其是短期来看，人民币有一些贬值的现象，做一个全球配置，我觉得是对的，但是最主流的选择，最主要的资产应该还是在中国，这个选择应该是坚定不移的。
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邓志旺：我从三个纬度讲讲。宏观。
非中心国家不投资。
最近很多朋友问我“我们要不要考虑去海外投资”，我第一反映就是问他为什么要去海外投资？他说觉得国内的房价现在比较高了，是不是中国的房地产已经没有投资价值了？这是他的想法。到底中国现在还有没有发展的空间？还有没有投资的机会？有人提出一个命题，现在的中国到底是1990年的日本，还是1900年的美国？为什么说这两个时间点来做参照？
1990年的日本，比较悲观的人都认为现在的中国就类似于1990年的日本，那时候日本已经成为全球第二大的经济体，经济经过高速的发展以后，房价、物价高涨，大家都突然发现日本掉头往下，从此进入了连续十几年的衰退，到现在日本都没有完全走出这轮衰退。所以如果我们相当于1990年的日本的话，我想大家肯定不要做投资了，尤其不能在中国做投资了，我们说站在最高的点上往下走，肯定不能再去投资，不能再考虑进入这个市场。
第二个观点认为现在的中国相当于1900年的美国，大家都知道，美国发展的时间是比较短的，在经过工业革命以后，美国在1900年左右开始进入世界经济的强国，他的经济体总量达到第二位，当时第一位的是英国，美国逐步在接近英国，经过第一次世界大战以后，大概是1930年以后，美国慢慢超过英国，成为世界第一大强国，一直到现在为止，美国仍然是地球上最强大的国家。
如果我们是1900年的美国的话，那意味着中国还有很长的路要走，我们是一个大国，但还不是一个强国，我们现在也是世界经济的第二大国，大概在2010年前后我们超越日本，成为全球第二大经济体。到底是日本还是美国？大家的判断会出现偏差。
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邓志旺：今天的话题是关于投资的，在投资领域，我觉得其实我们面临一个纷繁多变的市场环境。我认为信念比信息更重要，我们会有很多很多的信息，但是信念会最终支撑我们做出正确的选择。
投资有两个信念我非常重视。1、相信明天比今天更好，我们要有乐观的精神。如果大家非常悲观，就不要做投资了，投资是对未来的信心。2、中心。中心是我们投资首选的项目，根据我的经验，我从“非中心，不投资”的角度谈谈我对中心的理解。
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邓志旺：各位来宾，大家下午好。今天非常高兴能来到万科深南道68号，跟大家一起分享一下关于投资的话题。
我特别喜欢来到罗湖，因为我曾经在罗湖呆过9年，后来因为我太太的工作调动，去到了宝安，所以我不得不挥泪告别罗湖，但是每次来罗湖都有很多很多的回忆。
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聂倩：刚才在开始之前，有看VCR，很多人在问到底“深圳精神”是一种什么样的精神？有人说“深圳精神”是对传统工艺的传承和创新，是对创业的坚定信念，还是对市场敏锐的洞察和分析。是，我认为都是，然而深圳精神又不止包含这些，我个人觉得，包括品质、专注、敢想、敢做，勇于拼搏，所有最能激发斗志的正能量都是深圳精神的代名词。
纵观整个深圳经济发展的几十年，这样的一种精神始终贯穿其中。我们见证了36年的飞速发展以后，我们也会有这样那样的疑问，包括深圳未来的中心到底是在哪里？如何才能把握住关于未来的投资方向？
下面有请第一位重量级嘉宾，复旦大学房地产经济博士，深职院房地产研究所所长邓志旺老师为我们带来精彩分享，有请。
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聂倩：首先请允许我隆重介绍今天的两位大咖级嘉宾。复旦大学房地产经济博士、深圳市经济学会副会长邓志旺老师；深圳资深地产媒体人、前新浪乐居深圳副总陶文杰老师。
今天来到现场的还有很多的领导和嘉宾，我们在这里不做一一的介绍，但是大家能够来，就一定会有很多的收获，我们也希望大家在今天有更多的互动，可以碰撞出更多的话题、观点，也希望大家收获多多。
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聂倩：现场尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的女士们先生们，所有的媒体朋友们，大家下午好。欢迎来到“城市中心力量论道核心资产——2017年“城市蝶变”投资大咖沙龙”的活动现场。
首先自我介绍一下，我是今天沙龙的主持人，来自深圳电视台的聂倩，今天非常荣幸，非常高兴来到这里，和大咖们一起论道2017，关于地产的蝶变。
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万科深南道68号位于深南东路和文锦路交界西南侧，2号线湖贝站、5号线黄贝岭站，临北环大道、滨河大道，更有50多条公交路线途径，周边辐射文锦、罗湖两大口岸，交通四通八达。
万科深南道68號是万科回归深圳城市中心的力作，包括高端公寓、精英商务、精品商业等多重业态，周边配置包括万象城、KKMALL、金光华广场、东门步行街等购物中心，紧邻广深港国际都会枢纽，五星级酒店、高端写字楼等配套林立。万科深南道68号未来将打造成为集艺术购物、高端商务、跨境生态、精粹人居于一体的城市综合体。此外，万科深南道68号更全系引入深南生态链服务系统，实现企业、人、生意、万科品牌四者之间的连接与集聚，便利业主生活。
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陶文杰老师深圳资深地产媒体人，历任南方都市报楼市记者、新浪乐居深圳副总、深莞惠总编辑、广电都市频道直播深圳第一地产新媒体中心总编辑。从事地产数十年，是深圳房地产专家、资深地产媒体人，观点犀利独到，其微博曾获全国十大地产媒体微博。
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邓志旺博士是复旦大学房地产经济博士、深圳房地产专家，深圳市经济协会副会长，深职院房地产研究所所长。他曾在上海浦东产业经济研究院、尊地地产等多家企业担任行业研究员、市场研究总监等职务，是深圳地产界最活跃职业经理人。他长期从事房地产政策与市场研究，为深圳市各级政府和各大知名开发商提供相关研究和培训服务。同时为南方都市报、深圳特区报、深圳商报等多家媒体专栏作者，是一名既有操作经验又有理论研究的专家。
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活动主题：“新罗湖，金罗湖”经济论坛
活动时间：2017年3月18日下午1点
活动地点：万科深南道68号营销中心
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2017年3月18日，万科深南道68号主办以“新罗湖金罗湖”为主题的经济论坛隆重召开。论坛现场，深圳市经济协会副会长，深职院房地产研究所所长——邓志旺与深圳资深地产媒体人文杰淘楼作为主嘉宾进行主题演讲，深圳主流地产媒体齐聚一堂，共同见证城市蝶变及核心资产探讨与论道。