夜聊 | 小产权房会转正吗？

深圳新浪房产 04-20 05:17

今天的直播结束啦，感谢各位老师的分享。我们下期直播见，祝大家周末愉快！如果想了解深圳房产讯息的，可私撩：深圳新浪房产(sz-leju)

深圳新浪房产 04-20 05:17

网友提问：三位老师怎么看深圳未来小产权房的走向呢？

朱罗纪：我看到这个征补的基准价格，有点担心会让市场产生困扰，主要就在基于公共利益的棚改和城市更新之间的界限不是那么的泾渭分明，如果互相交叉一下，该用什么价格体系，这个会混乱的，后果现在也没有办法去预料。我还是原来的看法。

1、如果要缓和深圳房价上涨，我赞成给小 产权房合法化和入市流通，深圳有接近5亿的小产权房，本是一笔最好的 可以平抑房价的财富，但是全部是不流动的沉睡资产。不需要完全流通， 只需要那些规划好的质量可靠的一部分，分节奏的投向市场。像当年董建 华的八万五计划一样，给到市民稳定的预期。深圳现在采用的城市更新的 方式，是一种高成本的筹措房屋的方式，可以并行，无房者需要大量的便 宜的房子，这个方法要比让他们住到东莞惠州好。

2、政府征收小产权房做人才房，是一件好事，但是只能政府提供资本组织征收小产权房，并且征收来只能做人才公寓，针对性的补贴给定向人群，效率太低，受惠的人群太少，完全不如放开，让民众自己花钱去选择。

张茂荣：深圳不承认小产权房是回避小产权房的存在，不是很明智。我们应该客观地看深圳市的市民是怎么看，市民一般都认为除了红本商品房之外都是小产权房，包括合法和不合法的，占商品房的半壁江山。对于小产权房未来的走向我是这样认为的：1、从法律障碍来说，深圳已经实现了集体土地国有化，不存在集体土地，小产权房“转正”已经没有障碍了，有土地使用权的法律依据。2、接下来就是能不能转正的问题？深圳市政府不承认小产权房带至于违法建筑历史遗留违法建筑和违法或者违法建筑，这么多年来一直在所谓的打压这些新增的违法建筑，但是始终效果不明显，甚至有时候会越来越多地发生。我个人理解是应该区别存量、增量，存量的话应该根据历史现状结合实际来区别对待。单说能够收编的就收编，能够转正的就转正，该处罚的就处罚，该补缴地价就补缴地价，然后同时对新增的这一部分保持严格的、高压态势的打压。3、一味地完全进行否定，虽然在法律层面上面这些违法建筑是否定的，但是是不接地气的，而又解决不了实质的问题，这么大体量的小产权房的处理是对深圳政府执政能力的严重考验。

周争锋：棚改本来说解决矿区、煤区老百姓的居住问题，但是现在全国推行以后，变成政府主导的旧城改造。

深圳新浪房产 04-20 05:17

张茂荣：城市更新通过协商确定价格，征补是政府强制力推进。以岗厦为例，京基当时也补了很多，那些人都身家上亿了。为什么会出现这种情况？就因为这是商业行为，开发商认为有得赚，我多给你补一点也没关系。但涉及到公共利益，政府财政拨款就不一样了。那么政府进行征补的价格是不是要公开？市民是不是有知情权？我个人觉得征补的标准涉及到广大被征补人员的切身利益，价格怎么形成、怎么确定，作为市民应当有知情权。即便是商品房，我们发现征补的标准也低于市场价，不然也没有那么多官司。法规确实规定按照市场价执行，但实践过程中，老百姓普遍感觉还是低于市场价。

周争锋：经过确权的房子，不允许自由流通，就没有市场价格，这个房子就只有征收补偿的基准价格，应该来说征收补偿的基准价格每年会调整。

深圳新浪房产 04-20 05:17

@【乐居网友】评论：咨询一下，我是深圳户口的外来人，买了村股份公司的统建楼，这个补偿是补给第一手的原村民还是直接补偿给我的？可以要产权置换吗？谢谢！

被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。”（来源：深圳市人民政府关于修改《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》的决定）

深圳新浪房产 04-20 05:17

网友提问：哪些是被政府已经确认产权合法？这个流程该怎么走呢？

张茂荣：很简单，已经领到非商品房的所有权证。还有就是“两规一决定”里的条件，凡是这里面说的可以确权的，就符合。征补价格标准，不关联到每一套房子，和二手房评估的一房一价还是不一样。比如，深圳市政府公布的租金指导标准，针对片区来计算，那么一楼和二十楼价格肯定不一样。征补是以社会公共利益为前提，强制进行，没有协商的余地。即便打官司也打不赢，因为法官判决依据也是这个标准。

周争锋：三个文件里面写得很清楚，这三个文件就是专门处理历史遗留违法建筑的。

主持人：是的，像罗湖棚改的征收补偿标准很多人都有争议，而宝安新乐花园的棚改征收补偿标准和罗湖也不一样，也有人担心如果之后自己的小区要棚改是不是就是按照这个统一标准走。

朱罗纪：这个恰恰是我比较担心的。征收补偿当然是强制性的，但是国家 的政策精神近年来也一直是降低恶性拆迁的可能性，这个也是深圳一直在 努力达成的。比如香蜜湖的征收价格是41000，这个价格是怎么定出来的 ，定这个价格的依据是什么。那些拥有这样的房子的房主既然已经确权了，他们对房子的期望值显然会更高，这个价格和他们的预期有多大的差距。如果你在香蜜湖有这样的房子，经过了政府确权，现在要征收，补偿价格是41000，会有什么社会效果？我认为无论是政府征收也好还是市场谈判也好，这个价格都不会很顺利。

深圳新浪房产 04-20 05:17

网友提问：是不是可以理解成政府兜底价？

周争锋：不是政府兜底，和没有确权的小产权房没有关系。政府仅仅是对已经经过政府备案，确认产权的定的基准价格。因为关内好多房子，罗湖、福田好多房子是80年代初盖的，现在来看的确很多是危房，必须拆除重建。对这类房子，拆除重建就产生一个问题，按照什么标准进行补偿？现在政府出台明确的标准，双方就不会产生异议。该价格仅适用于我市根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑，被征收房屋的补偿按上述房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。必须是被政府已经确认产权合法的房产可以采用这个补偿标准。

朱罗纪：实际上，完全没有办法对这个价格展开讨论，而这我认为应该是讨论基准价的重中之重。但我们根本不清楚不掌握已经确权但有改造必要的小产权房的规模，这个规模大不大，涉及到各片区的房屋的状况又是怎么样的。

深圳新浪房产 04-20 05:17

周争锋：实际上补偿标准基本价格出台以后，会对补偿基本价格范围内小产权房的定价产生参照的标准作用。出台一个，周围的房子可能要参照这个标准进行交易。棚改也是一个热点，有一个小区就一直在争论是去争取棚改还是城市更新。

张茂荣：罗湖那个棚改是界定为危房，已经危害到全体业主的公共安全，所有走征补。城市更新采取自愿原则，全部业主通过才可以。城市更新的难度挺大，推进的力度也很大。这也是棚改那块为什么没有走城市更新的原因，基于公共利益，且涉及到公共安全了。

深圳新浪房产 04-20 05:17

在这个时间点出现这样的征收补偿标准，三位嘉宾怎么看？

周争锋：实际上我们今天讨论这个问题，就是房屋征收办法第25条下面那个，不愿意以房换房的，被政府确权以后的历史遗留问题，如果给予货币补偿的计算方法，主要解决的是房子不能自由流通的情况下，如何给予补偿和补偿多少钱的问题。没有参照标准，双方谈起来会很慢。

朱罗纪：说到这里，我认为这类基准价的政策发布，需要增加详细的背景介绍，以满足公众的知情权。今天这个文件出台，普通群众的理解完全是跑偏了，如果公众连文件出台的背景和要解决的问题都需要专业人士来解释才能明白，这是很耗费社会资源的。为什么要发布这个基准价格，发布这个基准价格着力在解决什么问题，这次的基准价和之前相比，有怎么样的变化，这些是首先要非常集中的表达清楚，而不能够让公众甚至是专业人士去猜测的。

张茂荣：自从城市房屋拆迁被征补条例取代而废止以后，目前深圳市关于旧改主要是两种途经，一种是城市更新，一种是征收补偿。征收补偿仅适用于社会公共利益的需要进行征补，由政府进行主导；城市更新是由业主权利主体确定，委托开发商进行更新。一种是行政行为，一种是民事行为。行政行为急于社会利益的征收补偿是具有强制性的。如果征收的时候对价格不能达成一致意见，可能会引入政府裁决，但基本上都没得做，最终结果还是依据这个。

深圳新浪房产 04-20 05:17

朱罗纪：你说的强制性，实际上暗含的前提是：被拆迁户不同意。这样怎么去处理，可能两位律师比我更掌握情况。按照现在的国家政策，基于公共利益，是可以强制征收的。

周争锋：这个征收是以政府形式的强制征收，不存在你同意不同意的问题。征收是从公众利益出发，有区别于协商。

深圳新浪房产 04-20 05:17

网友提问：还会有罚款吗？

张茂荣：如果没有处理过的，需要进行罚款的，还是要交罚款的。

周争锋：前几天流传的便宜的回迁房，有可能就是这样的房产，不是一定就是申请以后可以变更成红本，这需要购买这些有历史遗留问题调换房产的买家格外注意这个问题。有可能，很多年都不能办理红本产权证。

朱罗纪：如果是和城市更新拆迁类无关，意味着是房主和公权力之间的谈判，这个要具体情况具体对待。但是我的理解，基准价格是个最基本的平均价格，每套房子都不一样，是没有理由具备强制性的。

深圳新浪房产 04-20 05:17

网友提问：这个征收是强制的吗？违法建筑小产权在相应的补偿标准中应扣减地价和罚款，会不会导致最后倒贴的情况？

周争锋：因为这些历史遗留违法建筑，虽然政府确权了，但是不能自由流通，市场价格没办法决定，因此政府要出台下补偿的基本价格。然后双方在这个基准价格的基础上协商处理。不然这征收时这不能上市交易的房屋，被征收人需要货币补偿时，双方没法谈判。

张茂荣：这个征补基本上是强制的。征收补偿不同于城市更新，征收补偿是以政府强制力推进，以社会公共利益为前提，被征收房屋的所有权人必须服从。至于说补偿地价会不会倒贴，这几乎是不可能的。因为房子即便被确权了也是非商品房，是限制产权的，当初就没有交地价，地价和整个房屋的评估基准价来比显然是很少一部分。

周争锋：根据深圳的现行政策，政府确权以后的历史违法建筑征收时，所有人可以选择进行房屋产权调换，但是其所调换房屋的产权仍受相应限制。想正常的出售须履行有关审批程序，等符合相关规定的，还需要在补交规定差价后转为商品性质。具体符合什么样的规定，这些交换后的房产可以正常上市，目前没有进一步的规定。

深圳新浪房产 04-20 05:17

朱罗纪：

1、补偿价格应该有大幅提高，但仅限于公共利益征收。不知道过去这个征收补偿的价格标准，但是政策精神既然是“接近市场价格”，相信应该比之前有大幅提升。但是，在深圳的市场类城市更新领域，这个起不到指导作用，一是价格还是比谈判类的市场价格要低，二是绝大部分房主都选择要房不要货币。所以，这个和我们所主流理解的市场化城市更新，没有太大关系。

2、这个和小产权房转正无关。深圳2001年出台的政策，放宽了小产权房确权的条件，但是也明确规定，只是确权但不可买卖。确权 是明晰了小产权房的权利归属，但是不是一般理解的可以流通的转正，这是两个概念。如果没有大的土地制度方面的破局，任何关于小产权房要转正的信息，其实都不靠谱。

深圳新浪房产 04-20 05:17

周争锋：这在第26条有规定。

第二十六条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，但本办法另有规定除外。

市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。

住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。

对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。

深圳新浪房产 04-20 05:17

周争锋：它解决的就是政府承认产权归你，但是政府不允许你自由转让，那就是无法在市场流通，也就没有办法用市场价格去征收，只好政府出台一个基准价。

深圳新浪房产 04-20 05:17

张茂荣：这种补偿是一种理所应当的。因为既然你给历史遗留违法建筑确权，当然它是非商品房性质的所有权，就是限制产权，那么它就是合法建筑了。合法建筑的征收显然是应该予以补偿的，这是没有异议的。对确权的动心进行补偿是天经地义的。

周争锋：这个补偿标准主要是解决征收时依据依据以前办法接受处理的这些人中的有些人需要货币性补偿的标准问题。

张茂荣：这个价格是征收补偿的政府基准价，我们可以对照一下，这个价格和市场价格偏差很大。比如说香蜜湖片区的才四万多，香蜜湖片区的商品房二手房价格至少达到6万/平以上，所以说对市场价的参考作用不强，主要还是政府征收补偿时候的补偿标准。正如文策所说，征收补偿是基于社会公共利益，所以说征收补偿价格是明显偏低的。

深圳新浪房产 04-20 05:17

网友提问：这次补偿条例的出台会带来什么影响呢？

张茂荣：首先要确认一个事实，这个并非是征补条例的出台。深圳市、国家的征收补偿办法是早已经公布实施，这次只是针对征收补偿价格进行公示。

周争锋：调整出台受到的最大影响可能会对已经办完历史遗留问题处分的这些房产的市场价产生指标性作用。比如说，同在一个区域，你这个申报以后，政府给你定价是3万块，我在和别人做买卖的时候，肯定会作为一个标杆参考。

《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》

第二十五条对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换，并按照下列规定结算差价：产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的，超出面积部分以市场评估价结算差价；被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的，以市场评估价的差额结算差价。

以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位，按照下列规定进行补偿：

（一）符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减10%的公告基准地价后予以补偿；

（二）被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。

深圳新浪房产 04-20 05:17

@【游客】评论：这个征收是强制的吗？违法建筑小产权在相应的补偿标准中应扣减地价和罚款，会不会导致最后倒贴的情况？

朱罗纪：补偿价格应该有大幅提高，但仅限于公共利益征收。不知道过去这个征收补偿的价格标准，但是政策精神既然是“接近市场价格”，相信应该比之前有大幅提升。但是，在深圳的市场类城市更新领域，这个起不到指导作用，一是价格还是比谈判类的市场价格要低，二是绝大部分房主都选择要房不要货币。所以，这个和我们所主流理解的市场化城市更新，没有太大关系。

周争锋：因为这些历史遗留违法建筑，虽然政府确权了，但是不能自由流通，市场价格没办法决定，因此政府要出台下补偿的基本价格，然后双方在这个基准价格的基础上协商处理。不然这征收时这不能上市交易的房屋，被征收人需要货币补偿时，双方没法谈判。

其次政府确权以后的历史违法建筑征收时，所有人可以选择进行房屋产权调换，但是其所调换房屋的产权仍受相应限制。想正常的出售须履行有关审批程序，等符合相关规定的，还需要在补交规定差价后转为商品性质。

张茂荣：这个基本上是说强制的，它不同于城市更新，是必须要执行的。补偿地价是不可能倒贴的，和整个房屋的评估价来比，显然是很小的一部分。

深圳新浪房产 04-20 05:17

周争锋：实际上就是补偿标准的问题。我们讨论的应该是修改房屋征收与补偿实施办法的决定。

朱罗纪：认同周律师的范围界定。

张茂荣：认可文策所说。这个规定出来之后很多媒体产生误解，认为是小产权房转正，然后进行补偿，这是错误的。他只是针对能够确权的历史遗留违法建筑这一类，并不是针对除此之外的各类其他小产权房。小产权房很泛，只是历史遗留违法建筑中的一小部分，不能进行概念的等同。

朱罗纪：征收不是拆迁。所以，这个价格给多少补偿的问题，这是讨论的前提。

张茂荣：有些媒体这样报道可能是为了吸引眼球，我觉得咱们还是要客观实事求是，该辟谣进行辟谣，确实不同于小产权房转正。而且，能够确定对于除此之外的，符合转正确权条件之外的历史遗留违法建筑，没有任何政策性的改变，也就是说购买其他类别小产权房的政策和法律风险依然存在。

深圳新浪房产 04-20 05:17

“深圳市房屋征收补偿基准价格”适用范围是什么？两规建筑和符合两规 办理条件的有哪些类型？

张茂荣：符合这个处理条件的情况比较复杂，我估计我们三个嘉宾都难以说全，他是在法规里面有规定的。

确权范围是按照两规里面规定的，情形比较复杂，详细可见规定。关于最新规定的适用范围很明确，适用于符合“两规一决定”，可以确权、已经确权，或者是虽没有确权但符合处理确权决定的历史遗留违法建筑，而不包括除此之外其他各类的违法建筑。

关于小产权房，市政府一直不承认深圳有小产权房。因为深圳市政府的观点是只有建造在集体土地上的房屋才叫小产权房，而深圳市早在2004年已经全部实现土地国有化，不存在集体土地。所以说官方是不认可小产权房一说的。

坊间认为，小产权房是除了商品房之外的所有类型房屋。包括集资房、安居房、经济适用房、军产房、违法建筑甚至是违章建筑。所以说，按照民间观念，历史遗留违法建筑仅仅是小产权房群体中的一部分。

周争锋：首先说明下，这个价格是根据《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的决定>》（深圳市人民政府令第292号）的规定，解决深圳市行政区域内因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）补偿问题制定的。

张茂荣：符合条件的小产权房很显然不包括军产房，仅仅属于历史遗留违法建筑，而且是必须符合“两规一决定”的，而军产房并不在这历史遗留违法建筑范围之内。

朱罗纪：仔细对比了一下，这个价格系统不意味着小产权房转正，对于非公共利益部分的征收也没有实际作用。

深圳新浪房产 04-20 05:17

深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第248号）颁布实施以来，我市房屋征收与补偿工作取得了实质性进展，但由于经济社会发展和城市化推进，房屋征收补偿标准已严重滞后于房地产市场发展水平，很大程度上影响了公共基础设施和重大民生项目的落地。在此背景下，市政府及时启动了规章修改工作，形成《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）〉的决定》（市政府令第292号，简称《决定》），《决定》的出台将对完善房屋征收补偿标准、加快推进历史遗留问题处理、保障被征收人合法权益产生重要意义。

《决定》主要从三方面对248号令内容进行调整。

第一，建立了房屋征收补偿基准价格机制。为确保被征收人不因房屋征收导致居住水平降低，使“类似房地产的市场价格”更接近于市场交易价，《决定》规定市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。

第二，提高已取得非商品性质房地产权利证书住宅的征收补偿标准。明确在248号令基础上，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。此外，适度提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高至150平方米。

第三，完善未经产权登记建筑的征收补偿标准。《决定》将未经产权登记建筑按用途分为住宅类建筑和生产经营性、商业办公类建筑，并根据各类型建筑主体的不同对补偿标准进行优化调整，在适当提高补偿标准的同时，也体现了其应当承担的违法成本。

深圳新浪房产 04-20 05:17