寻找14号线沿线楼盘价格洼地

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：今天的直播就到这里，想看回放的网友，可以在我们视频结束之后点看回放，如果不想浪费流量，可以看我们的同步文字直播，非常感谢淘房哥大山与摩天来到直播间，跟我们分享老破小该不该买、14号线还有哪些价值洼地。同样也感谢视频前各位观众的收看，我们下一期再见！

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：有人问中海怡瑞山居怎么样？

摩天：那个楼盘周边有旧改，近地铁口。现在很多人都会说福田怎么样，这个区域怎么样，这个楼盘怎么样，我觉得现在买房要综合楼盘品质，这个楼盘品质还是可以的，同一个区域，有的楼盘可以涨20%、30%，但旁边的楼盘就涨不了，一个楼盘不同户型的涨幅差距也会很大。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：3万左右、3万不到，从刚需来看是可以的，毕竟现在北京基本上都是5万、6万的价格，而且北京的面积都是比较大的，深圳89平做三房、四房，北京100平只能做到两房，从深圳的面积来看，如果说福田、南山、梅林关是一环，宝安、龙华到布吉是三环，甚至现在的光明、坪山是三环的话，一个小时左右在一线城市还是有吸引力的，只是它发展的速度比别人慢，因为配套还没起来，但我觉得以深圳的发展速度，可能两三年就能快速提升。2012年我去龙华水榭春天，当时是1.7万、2万的价格，周边没有什么人，但我2014年再去的时候，一旦它的商业开通之后，入住率非常高，2015年去，停车位都比较紧张。深圳本来就有很多人，房子又供不应求，目前11号线就是很好的路子，宝中地铁盘基本上已经上不了车了。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：如果确定了，大家请继续来到我们直播间，到时候我们还会请到二位给大家推荐确定之后惠州站楼盘。有网友问：14号线坑梓附近中粮一品的单价已经2.8-3万了，还值得买吗？

大山：看户型和他自己的需求吧，如果投资需求的话，可能要长期持有，如果是刚需的话，要看户型配比和你能承受的月供范围。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：有网友问：如果14号线确定了，惠州站周边有没有哪些楼盘可以给大家推荐？

摩天：目前站点还没有确定，如果确定之后，我们会踩盘跟进一下。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：您觉得值不值得推荐呢？

摩天：自己住可以买，如果投资的话，尽量先选择深圳，再选择临深，而且周期要拉长一点。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：现在差距多少？

摩天：基本上是3倍，惠州1万多，坪山是3万多。再者是要看周期，它应该是很长期的投资，就像前面所说的，深圳80年代末、90年代初，大家都集中在罗湖，但有了地铁之后，不管去机场或是去北站，人们的生活半径已经慢慢扩大，特别是快线和临深对接之后，一个小时的交通成本是很多人可以接受的，现在东京、新加坡、北京基本上都是一个小时到两个小时交通。还有一点，深圳是多中心发展，现在的中心是福田、南山，未来有坪山中心、龙岗中心、光明中心，如果我在龙岗中心城工作，买凤岗、惠州都可以，相对而言，我去那边的时候，跟从龙中到关内是差不多的，甚至还要短。如果我在光明中心，可以买到塘厦，这种是完全可以的，但目前做投资还是要谨慎一点，临深可能涨一年，横盘回调的时间是三年、五年，而深圳是涨一年，横盘一到两年，然后又上涨，也就是说临深需要有一个洗牌周期。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：接下来看一下网友的问题，有网友很关心惠州，如果14号线确定下来的话，惠州站点的楼盘能买吗？

摩天：14号线站但确定之后，惠州的房价跟坪山的差距蛮接近的。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：大山有没有给观众的建议？

大山：个人觉得现在是刚需上车的好时机，如果往地铁14号线考虑的话，投资看到回报也要到2020年左右，因为后面几年都是政策压制的年份，放宽的话也要到2020年以后。但现在刚需上车是个好机会，如果已经有地铁规划，价格已经涨上来了，现在地铁还没开通或者还没建设，尚在规划期间，你可以挑选地铁规划周边的楼盘。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：而且速度很快。

摩天：对。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：哪怕公布的东西，在今年不会出现溢价，下一次溢价应该是地铁开通前后。再者，你要根据自己的需求，现在很多开发商为什么交楼时间是1-2年？就是很多刚需愿意等一两年，如果时间太长他可能就等不了。如果明年、后年开通地铁，我现在天天开车还能接受，但五年时间是接受不了的。区域价格往300万以上走的话，需求量会慢慢下来，所以尽量买300万以内的物业，300万以内的物业成交是比较活跃的。

我觉得应该以居住为主，不要老是想着靠地铁线，之前有人说地铁11号线开通之后，整个区域的房价都翻倍了，但14号线不会出现这样的情况，11号线开通的时间段正好是基数比较低，1万多、2万多，翻倍到3万多、4万多，还有一个大趋势是2015年的上涨，现在已经没有这种大趋势了。11号线经过后海、前海，经过科技园总部，又经过车公庙，地铁价值比14号线高。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：如果有观众想买14号线沿线地铁盘，有没有建议给到大家？有哪些需要注意的地方？

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：横岗的商业是比较发达的。

大山：周边有一个锦秀园，还可以。

杜聪聪 04-26 19:15

 大山：我觉得可以关注一下14号线地铁口四联站，四联站是换乘站，吸引的人流相对多一些，周边有横岗区域配套在里面。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：如果让你们给大家推荐龙岗的笋盘，心里有没有干货给大家推荐？

摩天：我建议大家关注一下咚咚找房，基本上中原、链家在卖的房源我们都有。有一些相对不错的，比如中城康桥花园、慢城、振业峦山谷、百合新城，这几个楼盘都不错，对于刚需而言，一是周边配套相对比较完善，二是成交比较活跃。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：目前来看，龙岗龙中的环境是最好的，我2012年去龙中踩盘，当时很多新盘卖1万多，后来我们发了一个帖子，在龙中工作可能待遇比关内低三千元，选哪里？很多网友说工资虽然低三千，但居住品质高很多，当时龙中1万多的楼盘，跟现在香蜜湖豪宅的品质是差不多的，不管停车、花园还是会所，这样看来，在龙中买房是挺幸福的一件事。

目前来看，龙中14号线边缘，一个是横岗，再过来是石芽岭，再过来是布吉，不管商业配套还是交通配套，目前还是看布吉，龙珠花园200万甚至200万不到可以买个两房，百合新城可以买花园社区，选择性比较大。石芽岭全部是2000年以后花园社区为主，周边有学校，厂房也有旧改概念，这种区域目前在整个布吉是个高位。再过去是横岗，价格是3.5万左右，好一点是4万左右，不能完全看单价，从200万到300万的两房，300万到400万的三房、四房都有。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：大山会怎么选择呢？

大山：要看个人的需求，如果从交通成本来说，临深的话往返成本太高，从房间使用率来说，比如你有两个小孩，肯定四房比较适合，如果你没有结婚或者只有一个小孩，可以往关内片区更方便的地铁口盘考虑。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：对于刚需来讲，您觉得龙岗片区和临深片区的楼盘应该怎么选择呢？

摩天：我之前去做讲座，马路对便是凤岗，这边已经卖4万了，那边才卖3万，从居住的角度，我觉得凤岗性价比比较高，换句话说，有很多人没有买坪山，而去买惠州，也是因为这个原因。从深圳目前来看，主要的中心，一是福田CBD，二是科技园，三是车公庙，未来还有后海总部、前海总部，应该是以福田和南山为中心。如果你要买临深的盘，一定要买刚需盘，不要买海景资源、别墅，因为这种改善性需求很难外溢过去，你买一套别墅可能首付的钱还没有赚到的钱多。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：现在14号线站点途径的地方，哪个地方算是价值洼地呢？

大山：刚刚说到宝荷片区，整个片区有规划，这个工业区有大量旧改，通过产业升级和地块工业区旧改，很多旧改项目会在那里建设。另外，整个地块非常平整，四四方方，靠近龙岗大道（以前叫深惠路），不管是交通、楼盘品质，还是片区升级改造，各种属性比较多，再加上目前单价3万出头，两房、三房也就两三百万，刚需可以往那边考虑，投资的话可能要长远一点，片区的升级改造，包括地铁线路都没那么快，可能要四、五年。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：离地铁站多远的距离才算是地铁盘？

摩天：地图上直线1公里以内，走路10分钟以内是可以接受的，而且10分钟以内还要分，比如有的是要过北环、穿过居民村，周边环境比较差，有的是在关内，周边是公园，环境好一点。我们所说的地铁盘应该是10分钟以内，1公里以内。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：有没有楼盘推荐？

大山：振业峦山谷89平的三房、50多平的两房，250-330万左右。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：您觉得大运后面的片区是升值潜力最大的片区？

摩天：因为它的基数比较低，有旧改利好，配套有规划。

大山：社区楼盘品质还可以，基本上是次新盘。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：升值空间反而比较大。

摩天：对。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：目前来看，14号线周边价格最高的是大运，颐安都会中央已经5万多，那边有商业、有学校，又是新盘。再过来是石芽岭慢城那一块，大概4万左右，是规划比较好的区域，有学校、有公园。再就是宝荷片区，宝荷现在是3.3万左右的价格，那边有旧改，全部是新盘，89平300万左右，甚至还有50多平两房200万左右，但目前交通不方便，商业没有起来，越是这种交通不方便、商业没起来的盘，想象空间是比较大的。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：回归到14号线，二位觉得如果14号线已经确定的站点开通的话，对哪个片区的影响最大？

杜聪聪 04-26 19:15

大山：此外还有地铁对于成交量的影响，地铁开通之后，人口会往这边挤，会造成周边楼盘的成交活跃。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：比如一个区域走路5分钟或10分钟，单价不会超过2000元/平。再者，比如福田中心区现在已经有1、2、3、4号线，再加上11号线，哪怕你现在再增加一条地铁线，它可能不会有太大影响。2015年11号线开通的时候，福永、沙井、碧海那一块都翻倍了，越是刚需盘，地铁溢价越高，关内的公交体系非常发达，完全不需要考虑坐地铁，现在我们所知道的地铁14号线，比如石芽岭、宝荷片区，这些区域是交通不方便的，有地铁之后，溢价会高一点。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：意思就是说并不会相差很多？

大山：要看具体区域。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：现在14号线站点途径的地方，哪个地方算是价值洼地呢？

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：离地铁站多远的距离才算是地铁盘？

摩天：地图上直线1公里以内，走路10分钟以内是可以接受的，而且10分钟以内还要分，比如有的是要过北环、穿过居民村，周边环境比较差，有的是在关内，周边是公园，环境好一点。我们所说的地铁盘应该是10分钟以内，1公里以内。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：有没有楼盘推荐？

大山：振业峦山谷89平的三房、50多平的两房，250-330万左右。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：您觉得大运后面的片区是升值潜力最大的片区？

摩天：因为它的基数比较低，有旧改利好，配套有规划。

大山：社区楼盘品质还可以，基本上是次新盘。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：升值空间反而比较大。

摩天：对。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：目前来看，14号线周边价格最高的是大运，颐安都会中央已经5万多，那边有商业、有学校，又是新盘。再过来是石芽岭慢城那一块，大概4万左右，是规划比较好的区域，有学校、有公园。再就是宝荷片区，宝荷现在是3.3万左右的价格，那边有旧改，全部是新盘，89平300万左右，甚至还有50多平两房200万左右，但目前交通不方便，商业没有起来，越是这种交通不方便、商业没起来的盘，想象空间是比较大的。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：回归到14号线，二位觉得如果14号线已经确定的站点开通的话，对哪个片区的影响最大？

杜聪聪 04-26 19:15

大山：此外还有地铁对于成交量的影响，地铁开通之后，人口会往这边挤，会造成周边楼盘的成交活跃。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：比如一个区域走路5分钟或10分钟，单价不会超过2000元/平。再者，比如福田中心区现在已经有1、2、3、4号线，再加上11号线，哪怕你现在再增加一条地铁线，它可能不会有太大影响。2015年11号线开通的时候，福永、沙井、碧海那一块都翻倍了，越是刚需盘，地铁溢价越高，关内的公交体系非常发达，完全不需要考虑坐地铁，现在我们所知道的地铁14号线，比如石芽岭、宝荷片区，这些区域是交通不方便的，有地铁之后，溢价会高一点。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：意思就是说并不会相差很多？

大山：要看具体区域。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：非地铁沿线楼盘和地铁沿线楼盘相比，价格会高出多少？

大山：有一个特例，龙岗中心城那边非常缺地铁口，只有3号线地铁，比如吉祥站周边的老破小，接近地铁口的可能是3.6万，再往中心城里面走一点，楼盘花园设计更好，没有靠近地铁口，但价格也是3.6万左右。两者一对比，一个是靠近地铁口的老破小，还有一个是不靠近地铁口的次新盘，或花园小区比较好、学位比较好，价格方面会有一定的折衷。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：等于提前透支了？

摩天：对。如果区域突然新增一个站点，有意外的惊喜，正常来说会有10%-20%的补涨。

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：地铁工期，一是规划，二是宣布、动工，然后是开通前、开通后，一般开通前一到两年时间段涨幅比较高。目前所说的地铁14号线，如果从业内来说，2015年、2016年已经开始布局14号线，但14号线的周期比较长，周边很多楼盘已经从3万出头涨到3.7万、4万，这个涨幅已经是20%的涨幅，如果现在再宣布的话，它的溢价并不高。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：淘房哥摩天给这位网友比较详细的回答了问题，接下来进入这一环节的主题“寻找地铁14号线沿线楼盘的价值洼地”，“地铁一响，黄金万两”，尤其是前段时间地铁14号线的新闻铺天盖地，地铁14号线承载着串联福田中心区，拉近了龙岗到福田的距离和关系，甚至连通惠州，现在惠州的具体站点尚未确定，但已颁布的站点引起不小的反响。一般而言，地铁没有正式开工之前，但已有规划的这段期间，沿线很多确定的站点、楼盘已经有一定的价格变化，一般这种情况下，沿线地铁房价的涨幅有多大？

杜聪聪 04-26 19:15

摩天：其实这个考虑是可以的，现在买公寓作为过渡，用的是商业贷款，不是住房贷款，再买的话也是3成。但公寓很多是投资客在买，出租的比较多。再一个是杠杆，现在都是4.5成、5成首付，100万的房子，基本上也要50万的首付，增长速度低于住宅。利率上浮10%，只能贷十年。如果单纯从居住过渡的话，我觉得是可以，如果考虑增值，我不是很建议买。我所知道的一些关外新盘公寓，基本上去到5万多、6万多，也就是两三百万的价格，如果一百万的首付，完全可以买两房或三房住宅。

杜聪聪 04-26 19:15

主持人：观众朋友大家好！欢迎大家来到乐居直播间。半个小时之前，淘房哥摩天和大山为我们详细解读了很多关于老破小到底该不该买的问题，承接上一环节的直播，有网友在后台提问“如果有5成首付现金，先过渡买公寓，将来换大房，三成首付是不是可以呢？”

杜聪聪 04-26 19:15

7、买地铁盘需要注意哪些？请从地铁配套方面给目前有购房需求的购房者一些买房建议。

杜聪聪 04-26 19:15

6、能否推荐给购房者一些龙岗的笋盘？

杜聪聪 04-26 19:15

5、您觉得对刚需来讲，14号线沿线的龙岗片区和临深楼盘，对比起来该怎么选择？你会怎么选择？

杜聪聪 04-26 19:15

4、14号线的途径地，您认为目前哪个站点片区是价值洼地？

杜聪聪 04-26 19:15

3、一般项目要距离地铁站多远距离，可以称得上是真正的地铁盘？

杜聪聪 04-26 19:15

2、14号线一旦开通，对沿线哪个区域的楼盘影响最大？升值潜力最大的哪个片区？

杜聪聪 04-26 19:15

1、一般而言，地铁开始正式规划时，沿线的站点楼盘就会开始涨价，那么到地铁正式通车后，房价会涨多大幅度？地铁沿线的楼盘要比周边非地铁盘高出多大比例？

杜聪聪 04-26 19:15

咚咚找房淘房哥摩天

杜聪聪 04-26 19:15

咚咚找房淘房哥大山