商住公寓也要限购了？你买不买

深圳新浪房产 04-19 18:02

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主持人：目前政府对于公寓的态度有哪些方向？商业去库存2017年估计是不少城市可能会面临的挑战，去年5月住建部副部曾公开表态可以采用商业用房改建租赁住房。但是随之而来地方政府的细则又与之不同，为什么？

徐枫：深圳对住宅公寓类产品，前方有可能高能预警。但商业地产去库存的大方向，在深圳基本不会动摇。

吴疆：1) 增量限制，从需求端限制向供给侧改革

2) 北京存在大量存量商业需要盘活的情况，大多是产业转换和消费升级后遗留下的问题

目前，联合办公、长租公寓运营商和少数开发商是主要推动力量。上古也在积极探索资产管理的业务，意图让存量的商业更有价值

3) 商业用房改为居住类的租赁用房，最大的问题是消防隐患，从市场变化来看，这个方向的引导有利于长租公寓市场的发展，但需要有能力的品牌运营商来承担城市商业更新的重任。

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主持人： 回老师，上海网友想了解一下：上海对于商住房暂停网签，会不会进一步增加纯住宅市场的需求？

回建强：由于限购住宅因素，短期真实需求并不会扩大，但这部分购买力会积累起来，如果不外溢的话，中长期住宅需求会得到提升。所以也看作是上海住宅价格不会回落，甚至稳步向上的一个政策动向和市场基础。

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主持人：对于刚刚在京参加工作的年轻人，缺少住宅购房资格，是否建议先买商住？假如在北京东边区域购买商住，有没有一些推荐？购买时需要注意哪些问题？

吴疆：东部区域五环内商住公寓项目总价较高；通州虽为热点区域，但商住购买资格要求具备北京购房资格，已限购；基于此建议购买区域可在东南部亦庄、东五环外常营、管庄附近，小面积的二手商住公寓，总价低，轨道交通便利，总价250-300万的一居或者零居，40-60㎡。推荐项目：北京像素、卡夫卡、中建玲珑山.

购买时考量因素：

1.居住氛围，如有一些商住小办公企业混居在社区内，对居住舒适度有一定影响；

2.产品层高，比如北京像素和卡夫卡5.48米层高，可分二层居住，居住舒适感增强；

3.交易税费、首付50% ，产权是40年还是50年以及剩余年限，需进行付款能力计算，及二次交易费用考量；

4.看房产有无抵押，是否需买方还贷款 ；

5.生活成本，水电取费是民水民电还是商水商电 ，商水商电在长期居住使用中成本较高；

6.梯户比在商住项目中都较高，可做为最后的考量因素。而且租金还是会快速增长的，增幅比售价快。

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主持人：北京房山大兴的一些区域，商住集中供应，成交量很大，是否会有需求过度释放，未来难脱手的问题？

吴疆：不难出手

1、北京城市中心区饱和度越来越高，居住用地供应越来越少，住宅产品供应量不足，住宅价格及租赁价格攀升，人口外溢程度加快，未来郊区将承载越来越多的城市中心区功能；

2、随着城市圈不断发展，郊区随之发展，城市配套逐渐成熟，可满足居住需求。例如，大兴城区新版块念坛区域实力开发商云集，新房供应量小，公寓在很大程度上承担了居住属性；

3、随着公寓限购的出现，郊区公寓产品将和住宅产品一样，稀缺性提升。

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徐枫：我们认为深圳不应在公寓市场限购；政策出台的可能性也不大。

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回建强：住宅限购也没法律基础呀，行政措施。去除掉商住公寓的居住功能，我认为没必要限购。

徐枫：住宅类限购是没有法律基础，但囿于民生。商务类公寓本身就不是针对刚需市场，限购的基础是？

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陈海保：公寓类为什么要全面限购？如果是商业类项目，目前的政策是外国人限购1套，其他限制性条款尚没有。如果出现全面限购公寓产品特别是商务类公寓，那法律基础何在？商品买卖是公民自由权利。

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吴疆：当然，还有一个逻辑，就是完善配套，服务高端，形象出众的核心商务公寓，即使价格高，也有巨大的，长期持有的价值。北京的同学可以对比下银泰和周围的住宅。

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陈海保：我问问几位专家，从投资回报上看，投资公寓还是住宅强些？

回建强：核心区域和有规划发展潜力的住宅强。

吴疆：看短线还是长线？

吴疆：如果是短线，抢限购之前的空挡可以投些公寓，如果长线，当然是规划更为完善，位置更为核心的高端住宅有价值。

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@【卢韵如】评论：如果深圳进行公寓限制，最有可能体现在哪些方面？今年会出政策吗

徐枫：最有可能体现在价格方面，特别是高端物业的价格。

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陈海保：我问问几位专家，从投资回报上看，投资公寓还是住宅强些？

回建强：核心区域和有规划发展潜力的住宅强。

吴疆：看短线还是长线？

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主持人：如果商住限购开启，那么近年北京拿地的企业应该怎么办？尤其是楼面价非常高的地块。北京有个地块，商业用地，楼面价近4万，但周边二手房才5万，未来开发商怎么玩？

徐枫：这种情况很常见。是开发商判断市场的问题。所以研发团队在房企里的角色很重要。

陈海保：面对高地价，地产商拿了一些商业用地的，很多在转型，比如做共享办公空间。它们按照市场做多元化转型。

回建强：其实上面的发言里也陆续讲了一些，再系统整理一下。对上海而言，通过限购住宅，暂停商住网签，实际上有控制人口增长的意图，住房实际设了门槛，但城市区位、地位、投资、发展、优势都还在，且不断加强，未来人口控制在2500万左右，那么必然实现腾房换人的效果，拒绝低端人口，引进高端人才。这是第一点。第二点，市场秩序、市场管理更加规范化，消除模糊空间，更有利于市场的健康发展。有利于房地产细分市场的合理配置，防止商住房这样的四不像产品扰乱市场决策。

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吴疆：我认为北京的情况会复杂一些，北京正在建设首都特区和新北京的中心，对规划和土地资源的珍惜，不会再允许打擦边球的情况大量发生。

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徐枫：这位网友需要科普一下：不动产产权证上的土地性质是“法定”的。不是想改就能改的。不能怪老百姓，只能说我们在做房地产交易时，这类大宗商品的信息透明还需要有个推广及科普的过程。

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陈海保：不过，现在公寓也在发生变化，特别是郊区的公寓，其实不是为商住两用，和住宅差不多。我在北京房山见过，它的小区是封闭的。不过，我自己倒是买了一个开放式的，因为价格低多了，建议还是买封闭的公寓。

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@【乐居网友】评论：我现在购买了一套50方公寓(中介说是商住两用)，但是过户时不动产证写的是办公性质，请问改为偏住宅的公寓可以吗？是否合规？谢谢

吴疆：这个没办法改，不动产性质就这几项，立项时候是什么，产权就是什么，改变不了。

陈海保：这种公寓的性质是不能改变的，只能是50年产权。它的特点是，首付比例高、利息高和流动性弱。

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陈海保：上周我也去了一趟自己买的LOFT公寓，看到大门紧锁，也十分担心交不了房。但公寓的确在颠覆很多人的想象，已经成为一种刚需者的过渡性产品。4.2米能隔，但很多地产商并没有按照购房者的需求来隔，隔板是在中间位置，导致一楼十分压抑。

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@【乐居网友】评论：目前政策划分，按照200平米上下进行层高约束，以后这样的产品还能批准吗？另外上海有预售证的产品不给备案，正在拆除上下水，请问北京会是什么状况？

吴疆：另外，4.2米层高也不能再隔层。

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@【乐居网友】评论：目前政策划分，按照200平米上下进行层高约束，以后这样的产品还能批准吗？另外上海有预售证的产品不给备案，正在拆除上下水，请问北京会是什么状况？

吴疆：这还要看各区对政策的执行情况，只会更严。

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@【乐居网友】评论：目前政策划分，按照200平米上下进行层高约束，以后这样的产品还能批准吗？另外上海有预售证的产品不给备案，正在拆除上下水，请问北京会是什么状况？

吴疆：北京市的情况是，已经批复过关的没问题，没有批复的，不可能再有写字楼在150平米以内的户型内出现上下水的情况。

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徐枫：基本上地方政府对市场的干预度比较小。除了监管交易秩序之外，其他很少有这种拆围墙、禁止销售等的野蛮做派。主要是深圳政府很清楚政府的角色是什么吧,没把自己当大神。

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徐枫：请问吴总，2014年2016年公寓类价格的差幅是否与供应结构有关？吴疆：确实是因为供应集中于非核心区，还有，2014年北京房地产市场是个灾年，成交很差。

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徐枫：恩恩，深圳人民感到痛并快乐着。相对市场化程度还是较高的。感谢中央政府不杀之恩。

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回建强：上海的画风是这样的

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吴疆：除了在需求端的限制外，供给端政府也在加大力度限制公寓的供应，2016年8月末，叫停了未施工公寓项目的建设及报规，部分商住项目的样板间关闭，围挡广告拆除。

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吴疆：北京目前仅通州明确限购政策并已落地实施，门头沟、房山区域限购或将在近期落地。

从北京新兴商务区发展历程，推动商务区的快速发展首先为产业落地，龙头企业导入、地铁开通、商务用地成交、写字楼销售市场活跃、企业进驻、区域发展成熟；但目前多数热点的新兴商务区产业引导落位并不顺利，区域热度逐渐上升但商务氛围薄弱，开发商纷纷以公寓产品打开市场实现现金流回款，违背政府建设初衷，故针对热点的新兴商务区公寓限购或将逐渐落地，但全面限购的可能性相对较小；比如限购昌平和延庆，意义不大。

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@【乐居网友】评论：北京目前正在限制商改住？是不是未来就没有商住公寓这个产品了？

吴疆：上古统计的，近年公寓与住宅的价格走势。

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吴疆：北京的情况我刚才说过了，价格涨幅跟住宅是持平的，随着限购的加剧，公寓的稀缺性将持续.

徐枫：关注深圳豪宅产品的客户，建议也可关注我市公寓类项目。在中端市场，投资公司炒卖楼宇的情况在深也较活跃。公寓类产品尤甚。目前属于监管空白。

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主持人：过去5年深圳公寓价格上涨跑输住宅，未来这一情况会否有变化？投资价值和住宅的PK上会否差距缩小？北上两地的情况又是怎样的状态？

吴疆：北京目前仅通州明确限购政策并已落地实施，门头沟、房山区域限购或将在近期落地。

徐枫：过去5年，深圳公寓类产品整体板块价格涨幅较住宅类产品价格涨幅相对小，主要是流动性问题。但在限购和供应量攀升的大背景下，公寓类产品的价格涨幅与住宅类的差距会缩小。但短期内，不会超越。

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徐枫：适合购买深圳公寓类产品的顾客，我们建议是拥有二套房以上的客户。如果是上车客，即首次置业，住宅类为首选。

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回建强：从国家统计局公布的待售商品房数据看，商办细分市场的库存在增加，而住宅实际库存在下降。所以，才有国家支持商办存量物业可以改为居住功能用于出租的政策，问题的关键是定位于出租，不是销售。北京限购商住公寓的政策也在路上了吧

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吴疆:谈到北京公寓的投资价值，从价格涨幅来看，北京商品住宅和公寓涨幅相近，近五年，住宅价格平均涨幅15.7%，而公寓价格平均涨幅15.9%；截止至2017年2月公寓价格达到42260元/㎡，追平住宅价格；而且受公寓未来供应量或将减少的影响，价格或将继续攀升。

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徐枫：公寓类的投资价值要看几个层面：流动性、稳定性和收益性。流动性方面，由于前述深圳的公寓产品类别不尽相同，就关系到流转时的税费成本、首付等。相对来说住宅类的公寓在这方面占优势。稳定性方面，深圳市场整体变动幅度居4大一线城市之首，房价起伏相对剧烈且快速，但衰退期在短周期内看，是4大一线城市里恢复最快的。因此稳定性我们首推深圳市场。在收益性方面，深圳房价已至历史最高位。深圳市房地产中介协会判断，2015-2018年为深圳商品住宅的调整期，在2017年整体是量价齐跌。公寓类产品是否有差异化表现，要视乎具体产品品质。

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回建强：但未来随着中央定调房地产“是用来住的，不是用来炒的”，这类产品的市场炒作空间将大大降低。监管尺度不断收紧。但不同城市有不同的尺度，所谓因城施策。

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吴疆：北京近两年出现的有，昆泰嘉瑞中心、首创中心·天阅公馆、还有改造而成的梵悦108。此类商务公寓的价值体系不同于高端住宅。从区域看，这3个项目分别出现在第二CBD望京——承载了东三环和中关村的外溢，发展中最好的商务区；未来的金融商务功能区丽泽——紧邻金融街，预期最好的；还有传统商务区CBD——最成熟的，所以位置都毋容置疑 。从产品上来看，此类高端公寓大多装修考究，内部空间上都以城市会客厅的感觉出现，所以购买人群一定不是追求居住舒适度的。而且，由于商务公寓为公建来立项，考虑到消防、核心筒等制约因素，公摊很大，大多数得房率仅为60%多。从总价角度讲，主力户型大多在1000万以上。结论：商务公寓更多适合资产2000万级以上，认同区域价值，认同中国资产的高净值客户。比较二者投资价值有几个方面：投资回报率、资产升值速度和流动性。

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@【游客】评论：如何看待商务公寓的投  资价值？值得购买吗？什么样的人更适合买入？以深圳市场为例，过去5年深圳公寓价格上涨跑输住宅，未来这一情况会否有变化？投  资价值和住宅的PK上会否差距缩小？

回建强：目前看，商务公寓由于土地性质不是居住用途，所以存在政策风险。此前这类产品能够长期存在，一是开发商在打擦边球，二是政府懒政，市场管理并不到位。三是确实存在一定的市场需求空间。

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徐枫：由于深圳公寓类产品定价比较进取，一直在试探市场底线。目前总价最贵的已经过亿元，单价过17万每平米，在今年我市最新的调控政策里，公寓类项目的价格或会被监管。

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吴疆：北京已经出现大量客户注册公司，以避开限购，购买公寓的情况。

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吴疆：在上古的研究体系中，将北京公寓市场分为商务公寓（商务区中的高端公寓）、服务式公寓（自持运营）、商住公寓（商改住）以及少量的居住类公寓（居住方式打造的非70年产权）。对比房地产几大物业，住宅以居住属性为主，其投资回报率较低，投资住宅主要为物业升值，近年来商品住宅高单价趋势，总价高，资金占用高；而公寓产品投资灵活，小面积低总价，同时可满足居住需求或办公需求。

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徐枫：深圳公寓类项目购买者基本都可视为广义上的投资客。

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吴疆：这是上古统计的，公寓供应和消化的走势。

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回建强:图为上海的小面积套型办公成交数据

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徐枫：另外，在深圳有个特点，就是天价楼基本出现在公寓市场。深圳公寓类产品线广，包括投资客和二套以上上车客，所以整体交易活跃。

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徐枫：公寓类项目在深圳有两类：按土地性质划分为住宅类及商业类，也就意味着它们各自的付款和贷款要求不同。在限购的大背景下，商业类公寓由于不限购，受众更广泛。加之深圳的土地市场出让，地块更趋综合用地，因此开发商也偏好新建综合体包括公寓。因此综上，公寓类项目自2014年后，在深圳出现了井喷，供应量按套数计算占商品房10%以上，未来或逼近20%的区间。

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吴疆：北京如此大体量公寓入市的原因：主要是土地价格高，而公寓溢价能力强于办公产品。写字楼近五年平均价格涨幅5.2%，住宅15.7%，公寓15.9%。在近几年的情况中，办公产品的涨幅是最小的。即便在北京有些产业基础，发展了十余年的商务区中，由于大量的中低品质物业入市，租金水平低，影响了商务区的写字楼售价（比如丰台科技园）。而政府为促进城市发展，很多区域规划了大体量的商业办公。但是很多地块所在商务区郊区化，缺乏配套，仅仅依靠一条地铁贯通，发展阶段还停留在生活人口导入阶段，在此时却要发展商务区，不具备企业导入的基础。所以，除了大量的有税收政策的科技园区出现以外，更多的开发企业需要维持现金流和溢价，很多改为公寓用途进行销售。

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@【Icedawny】评论：2016年北京上海深圳三城的公寓销售和今年的供应量如何？在整体住宅销售中占比如何？和过去相比，有哪些不同？如此大体量公寓入市的背后有怎样的原因？

回建强：2016年类住宅之所以出现成交的爆发，有政策因素和市场因素的共同推动。政策方面看，上海330政策后限购限贷开始收紧，一些勉强拿到房票的人再次失去机会。这部分购买力被迫流入类住宅市场。市场层面，类住宅由于是商办性质用地，其税费、使用成本、贷款等成本较高，所以市场价格一直低于真正的住宅。在2015年下半年上海楼市启动后，价格飞速提升，尤其是进入2016年第二季度，价格体系很快超出了部分普通工薪阶层的承受范围，这些人的购房需求退而求其次，通过类住宅来解决问题。其三，对于刚进入上海的外来人口，尤其是高素质人才来说，他们有一定的购买力，也会通过购买类住宅解决暂时的居住问题。

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@【Icedawny】评论：2016年北京上海深圳三城的公寓销售和今年的供应量如何？在整体住宅销售中占比如何？和过去相比，有哪些不同？如此大体量公寓入市的背后有怎样的原因？

吴疆：对于北京市场，从历年住宅及公寓产品成交数据分析看，住宅成交量占比逐年下滑，而公寓成交量占比稳步上升，至2016年公寓成交量占比高达35%；从供应的角度，土地市场侧供给，居住用地供应呈下降趋势，同时出现自持方向，商业及综合用地供应占比逐步上升；但2016年底政府严控商改住（规划层面原则上禁止规划公寓产品，包括F3多功能用地），受政策影响预计2017年上半年公寓供应量将急剧下降，下半年的市场得看政策是否松动了。

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@【Icedawny】评论：2016年北京上海深圳三城的公寓销售和今年的供应量如何？在整体住宅销售中占比如何？和过去相比，有哪些不同？如此大体量公寓入市的背后有怎样的原因？

吴疆：从近五年北京公寓市场供求走势可以看出，公寓的供求始终稳步上升。同时2016年供应及成交达到峰值，2016年公寓市场成交量翻三倍，多个项目年度成交量突破10万㎡。2017年1-2月，一月份同比下降58%，二月份供应同比下降88.7%，随部分区域限购和供给侧限制建设，预计全年供应量会下降。2016年，北京新增公寓供应287.05万平方米，销售了434.69万平方米。北京2016年的公寓销售面积比2015年多出近300万平方米。

回建强：2016年前11个月，上海“类住宅”项目平均每月成交17.6万平方米，同比上涨116.09%，去化速度惊人。2017年上海前两个月供求处于停滞状态。

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中房研协测评研究中心副总监回建强：现在上海这类产品应该都暂停网签了，等待后续政策。

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吴疆：公寓是商办市场中非常重要的构成。只是限购之后，供应量在快速衰减。

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上古新锐执行董事吴疆：大家好！跟各位多多学习请教！本人吴疆，是21世纪不动产控股的北京上古新锐经纪公司的执行董事。我们专注于北京商办类项目的全程营销业务，每年在京销售商办物业约100亿元，在北京一地商办市场的占有率超过30%。

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深圳房地产中介行业协会总监、深圳房地产研究院院长徐枫：新浪的媒体朋友大家好，各位全国同行大家好！我是深圳房地产中介协会发展研究总监徐枫，2004年开始做研究工作的。我们在深圳还有深圳房地产研究院。有兴趣的话多合作！