出租率100% 万科这样做产业

深圳新浪房产 04-27 08:32

陈诚：我觉得这个最大的不同在于专业化。他们的优势在资源获取上面，万科更多的是专业化的团队上面。其实这两股势力，我觉得在市场上也并不完全是独立和竞争关系，也有可能是合作关系。我们现在也在尝试跟一些产业资本进行合作，相当于是优势互补，他有资源，我们有专业化的团队，我们能够把这个资源更好的盘活，为双方创造更好的回报。

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新浪乐居：产业地产的核心在于产业聚合和服务的能力，打造过程中有两条不同路径，一条是先地产后产业，一种是先产业后地产，比如像格力这些制造业也进入了产业地产，万科的优势在哪里？

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陈诚：这个我觉得是未来的一个大方向，但是目前万科在进入产业地产的第一要务还并不是投资我们产业园的企业，而是把我们的产品打造好，服务建立好。现在市场的供应量也很大，但实际上同质化的现象比较严重，比如同等层高，同等面积段的写字楼未来供应量是上千万平米的。

但我接触到的很多客户其实都有很多特殊的需求，比如有的说有对电量有需求，对空调的使用有要求，对承重有要求，对层高有特殊要求，对电力系统双回路有要求。而这也是我们以后的一个机会，如何去找到我们目标客户的核心痛点。

产品和服务打造好以后，管理面积和客户数量到了一定程度，有规模效应以后，是可能再进行股权类的投资，但不是目前我们最关心的事情。

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新浪乐居：深圳很多园区都会配有一支自己的投资基金，希望通过投资一些企业来弥补运营中间可能会出现的一些成本，万科有这方面的考虑吗？

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陈诚：这个其实并没有详细的比例，目前来说希望能够做得越大越好。我们可能有个大的方向就是租售并举，这个比例我们希望未来能做到1:1，而且不只是产业，还包括长租公寓、学校、商业。

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新浪乐居：对于产业地产希望它未来在深圳万科的业务占比可以达到多少？

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陈诚：整个业务板块没有统计过，但是在星火online上大概就是20%-30%。

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新浪乐居：万科产业园区的客户有多少是来自于万科原来的业主或者万科的客户？

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陈诚：万科现在在丰富产品和服务，就是让他能尽量地在万科的体系内能够解决所有的需求。就是希望我们能够让客户住我们的房子，用我们的办公，在我们的学校上学、在我们的医院看病，在我们的老年公寓养老等等。

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新浪乐居：未来万科产业园区的客户除了享受产业园的服务之外，还能获得其他哪些万科体系内的价值？

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陈诚：万科的城市配套商业务都是跟着中国经济发展、经济机构调整带来的城市新一轮的发展机会而来的。产业地产的也是我们其中一个方向，这也是伴随着中国经济发展转型的巨大的市场机会，对整个产业空间进行了升级换代。

现在越来越多的产业进行了升级，除了传统的制造业，还有互联网、科技行业，新的行业和企业诞生就对空间有新的需求，传统的老旧办公或者低端产业园区的产品和服务已经满足不了它了。所以我们也是看准了这个时机，进入这个市场。

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新浪乐居：万科为什么在2014年选择进军产业地产？

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因此，在供过于求的市场下，如何应对融资、开发、服务、招商等问题，让传统房企的产业地产之路难且长。作为大型房企的“必修课”，万科也自然没有落下。就深圳而言，万科2016年的两个产业地产项目——前海企业公馆和万科星火online出租率已达100%，留仙洞总部基地的万科云创目前入住率大概是60%，产业总收入2.1亿，拥有资产管理面积180万㎡。

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除了长租公寓，产业地产更是房企们的另一大“宠儿”。 除了基于“大众创业，万众创新” 和城镇化的大背景，它也成为房企转型中正在寻求的突围之道。据戴德梁行深圳工业及物流地产部的数据报告显示，到2015年底，深圳共有约3600家产业园区，其中包括孵化器、加速器、创业空间等。同时，深圳范围内的产业园区项目存量已接近500万平方米，预计未来三年市场供应还将以每年超过100万平方米的速度增加。

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深圳新浪乐居2017年开创【谈新】全媒体访谈栏目，万科，32岁，世界500强，作为房地产行业领军企业，站在运营为王的下半场起跑线上，站在时代和行业坐标系的交汇点处，围绕商业逻辑的本原，深圳万科也首次面向媒体公开解读旗下长租公寓、即售地产、EPC、商业地产、产业地产和教育六大产品线以及所在行业的探索与展望。

本期深圳万科云创及星火online助理总经理陈诚“谈谈新”

统筹、策划：卢韵如、黄婉银

采写：黄婉银

摄像、剪辑：聂俊杰