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电商冲击实体商业是暂时?

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  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:从公司经营的角度看,如果更多的是以融资平台来做这个项目的话,应该是放在最中心的。但从长远看,深圳会更趋向于多中心发展,商业地产会在各地来划分它的消费市场,目前来看,我们从经营的角度更偏向于区域性和社区型的购物中心。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:其实现在深圳已经出现了多中心化,如果是你作为一个资深的运营者来选择的话,同样的一个购物中心,是放在城市中心还是区域中心的投资回报率会更高?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:目前购物中心的净利润率是在10个点左右。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:购物中心目前在行业的投资回报率大概是多少?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:可以去到180块钱(以万科计算方式),在龙岗是最高的。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:万科广场的坪效大概是多数?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:我们会从全客层、全楼层的业态组合来考虑这个品牌。如果这个品牌能够给整个客层带来很大的号召力、吸引力的话,也许牺牲这个品牌的坪效,但同时能给周边的品牌带来更好的业绩。但如果没有坪效,然后又不能带动人流,不能增进品牌,再有特色也不能要。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:比如说有一个品牌很有特色,但是它承租能力特别有限,那你要还是不要?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:从项目的经营考核来说,租金坪效是我们最重要的一个考核成分。那同时,我们又需要特色的项目去展现给顾客。因此,前者我们会以市场的平均水平来考核招商方向的坪效,同时通过我们每年的品牌调整引进新的特色品牌和业态,两者是互补的。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    你做商业那么多年,如果是在坪效跟特色中间来抉择,会怎么选?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:首先龙岗万科广场在2013年定位之前,我们是希望打造龙岗的万象城。但在品牌招商的过程中发现,他们对于关外市场还是不够贸然进入。另外我们也觉得龙岗的消费力和消费群体主要还是以家庭、新兴一代的年轻时尚客群为主。


    在2013年第一轮品牌调整的时候,以三大快时尚来带动整个购物中心的品牌性。那经过三年的孵化之后,消费群体会偏向于中高阶层,因此2016年的第二次调整会就拔高了部分品牌。此外,龙岗万科广场开业以后,也改变了龙岗中心城很多居民消费的模式——从原来传统的百货、街边消费模式进入到一个全新的体验消费为主的、家庭式的购物场所。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:万科广场的品牌调整原则是什么?你会看到的消费者这些年来的变化主要体现在哪些方面?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:这个动作是有的。在2016年,我们总共对56个品牌进行了调整,占整个商场近20%,也是3年以来比较大的调整。调整的最终目的就是实现新的品牌适应新的消费市场,也能够满足我们的租金收益,从而实现了项目更高效、更有效的经营发展方向。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:万科曾经也对外说商场会根据商品种类进行末位淘汰,根据每个月销售额排名,连续两个月处于末位的品牌将被替换掉,这个动作现在是否还在继续?每次有多少品牌会被调整?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:品牌调整是一方面要适应消费者的新需求,我们需要新的品牌来引进一些新的消费品。另外一方面也是要适应我们的租金坪效(“坪效”指终端卖场1平米的效益,一般是作为评估卖场实力的一个重要标准),提高租金的收益,这两者之间必须是互补的,也是互相促进的。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:业内有分析说一个购物中心,经过三年就会进行品牌汰换,万科广场是否有类似的措施?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    杨基廷:购物中心的营销活动不仅给我们带来了增量客流,能够提高消费成交的次数,同时也带动了我们整个万科广场的品牌效应。因此,我们很在乎商家、商场和消费者之间的互动,而营销活动是很好的进行结合的链条。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    新浪乐居:2016年龙岗万科广场共举办了261场活动,平均2天一场,那么活动对于一个购物中的价值是什么?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    万科2011年进军商业地产,龙岗万科广场作为深圳万科的第一个商业项目在2013年底开业。万科数据显示,2016年,万科商业总收入2.3亿,万科广场成为龙岗区销售额最大的购物中心,同时跻身深圳商场前十强,年销售额突破11亿元。


    不过目前购物中心的同质化也相当严重,再加上电商带来的冲击,万科又该如何进一步做好商业地产运营?

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    在产业地产之前,商业地产也一度被认为是“避风港”。房企们或被动或主动地进驻其中,但这也是房企们早晚要走的路。随着商业地产遍地开花,项目的招商和运营能力越来越受到考验,如何做“好”商业地产并不容易。

  • 深圳新浪房产 03-29 07:12

    深圳新浪乐居2017年开创【谈新】全媒体访谈栏目,万科,32岁,世界500强,作为房地产行业领军企业,站在运营为王的下半场起跑线上,站在时代和行业坐标系的交汇点处,围绕商业逻辑的本原,深圳万科也首次面向媒体公开解读旗下长租公寓、即售地产、EPC、商业地产、产业地产和教育六大产品线以及所在行业的探索与展望。


    本期深圳万科广场项目总经理杨基廷“谈谈新”


    统筹、策划:卢韵如、黄婉银

    采写:黄婉银

    摄像、剪辑:聂俊杰


深圳新浪乐居2017年开创【谈新】全媒体访谈栏目,万科,32岁,世界500强,作为房地产行业领军企业,站在运营为王的下半场起跑线上,站在时代和行业坐标系的交汇点处,围绕商业逻辑的本原,深圳万科也首次面向媒体公开解读旗下长租公寓、即售地产、EPC、商业地产、产业地产和教育六大产品线以及所在行业的探索与展望。

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