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亚太区2017房地产市场展望

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  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:安娜】我们的问答环境只能到这里结束了,非常感谢各位来宾和我们的嘉宾进行这种积极的互动,其实两个小时的时间是非常有限的,正如Alvin所说我们这个活动希望构建一个交流的平台。今天的会议只是一个开始,我们希望未来能够和在座的各位能够有更多关于这个市场上的一些交流和沟通。

        

    在这个活动结束的最后,我们有一个不情之请,希望大家能够在你们座位上的文件袋里面拿出我们活动的反馈表,因为我们希望我们在日后能够把我们展望活动做得更好,非常感谢你们的反馈!

        

    最后的最后,让我全公司最“红”的人,代表我们CBRE全体的员工祝各位来宾,在新的一年新春快乐、工作顺利、生意兴隆、美满幸福、红红火火!谢谢大家!

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【廖太裕】为什么说专业的人做专业的事,写字楼单单从硬件上或者这方面的差异是越来越小的,甚至可以说我们在硬件上的水平比起纽约、比起伦敦、比起东京、比起悉尼这些地方的城市并不差,但是我们差的是软件方面,我们在很多的理念上,包括服务意识上,包括很多其他的一些方面,其实差的是非常巨大的。

        

    我举一个简单的例子,在客户的需求满足性方面,现在我们不管做资产运营的也好,包括做物业服务的也好,可能满足更多的是他基础层面的东西,能把基础层面的做到80分我觉得已经很不容易了,但是事实上客户他可能需要的不仅仅是基础层面的,还需要更多的其他方面的,甚至很多服务是客户他目前没有去想到或者是并没有去说,原来我还可以有这样的服务。但是这一点我们国内在这方面跟国外的差距是比较远的。

        

    这种差距第一是思维上的差距,第二是意识上的差距,第三更多的是从业人员这方面的这些差距。例子很多,时间关系我就不一一举了。未来这种差异有不同的,刚刚说的空置率有问题了,我说的是不同的楼他解决的效果可能不一样,差距我相信未来越来越多会体现在软的层面,而不是硬的层面,当然硬的层面也一样的重要。

        

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【提问】我是腾讯房产的记者,我想请问一下各位专家一个问题,刚刚有听到写字楼的市场有说到供过于求的现状,同时未来还会增加很多的供应。现在这样的一个空置率高企的状况下未来预测还会达到24%的空置率。我想问一下各位老师,接下来是否有什么样的方式缓解一下写字楼靠空的问题,在深圳有一些企业是外移的,新的办公模式出现了,这样的现状下如何解决写字楼高库存的问题,各位有一些什么样的建议?

        

    【廖太裕】我是这么看空置率的问题的,首先不要把空置率片面地认为他是一件坏事,我们可以把空置率理解为是一栋楼的蓄水池,这第一点。我们可能要更关注的过是高的空置率,这对于市场或者是对于当前的资产来讲可能是一个不太有利的事情。

        

    第二点,会是回到工序结构的问题,其实大家也都知道刚才在报告里面,当前乃至在未来相当长一段时间里面,我想这种供需不匹配的情况在一段时间内还会存在,这种情况怎么样化解,这种方式可能各家不太一样。

        

    1.从我们角度来看,当然对深圳这个市场我们有充分的信心,因为我去各地的市场也都去看过,我始终认为深圳的经济活力是全国排在前列的,甚至可以说是最前列的。这是我们写字楼必须关注的问题,那是我们所有的客户的来源。

        

    2.其实再往下细分,即便在深圳,刚刚KEN也说了,可能各个区域他的市场状况也不太一样,深圳是比较有意思的一个城市,而且在不同的区域,他的产业的结构或者是产业特性其实还是比较明显的。中心区可能是金融或者是现代服务业,科技园区就是与科技创新为主。南山后海或者前海又不太一样,这个情况下我们还是得去根据他区域里面的有一些不同的经济属性去看待这个问题。

        

    3.在不同的区域里面,在不同的市场条件下,其实他机会永远是存在的,只不过说可能有些写字楼或者是有些资产他可能在这个方面会做得更好一些,就是刚才第一个问题是很大的问题,任何一个拎出来都是一篇鸿篇巨制。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【简家宏】刚刚何总已经有比较详细地去回答你的问题,我自己在房地产领域补充一下。

        

    我觉得从深圳这个城市来说,永远房地产的需求关系其实跟城市的发展是离不开的,你可以看到不管在大环境全球的经济放缓,以及中国的GDP的增长也放缓的情况底下,深圳还是以一个最快的GDP增长的速度在往前面走,而且你可以看到最近这几年陆陆续续有一些产业的总部发展,在深圳都是发展得非常好的。

        

    只能说其实我们都站在一个飞速往上增长的城市里面,我说的是深圳。如果这些都是我们说的需求,后面我们整个城市房地产的价钱以及需求只有一波一波往上走,所以也是因为这样的一个原因,我们也是觉得房地产应该还是一个比较正面、乐观的市场。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【何彬】第二,中国债券市场上出现了一些不太好的负面新闻,比如之前的一些证券公司和财务公司,还欧一些交易所出现了一些负面的状况。这里面面临一个很严厉的整顿,跟之前整顿互联网金融、整顿私募行业和证券,整顿证券市场和票据市场是一样的。

        

    股票市场我个人对他的看法和核心是来自于制度方面,资金方面的供应其实是很充足的,但是中国的股票市场需要一些制度上面的改进,比方发行制度,如果政府在2017年或者是2018年左右推出注册制,对于整个股票市值的影响、上市的影响,这些是宏观层面上的影响。

        

    综合来看,我们对于房地产市场还是保持一个谨慎的,从排序上来看还是一个谨慎优先的看法,所以这个也请廖总和两位嘉宾补充一下。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【提问】大家好,我是来自新浪网的记者,我有一个问题想问一下这位嘉宾,您刚刚说2017年的市场你感觉商品类的跟房地产类的,然后债券类的,是这样的排序。但是据我们知道,现在“930”之后,或者国庆之后深圳的新政影响,其实深圳的商品房市场投资已经关门了,整个全国来说无论是一二线还是重点二线也好,他们的限购限贷政策非常严,您是怎么样分析,比如2017年商品房市场还是会一如既往地好呢?

        

    【何彬】我想时间关系我们就简单回答一下,也希望廖总和两位嘉宾可以补充一下。

        

    首先当然是我个人的观点,中国市场上最近几年流行一句话,叫做“每一年都是最难的一年”,所以这是一种现实状况,2016年“930”出了调控的政策,很大的原因我们拿到的数据是,2016年全年中国百大城市房地产的价格指数是上升17%多,其中有10—20个城市增幅超过25—30%,深圳加上2016年,最后3个月的调整实际上增幅也是超过40%以上的,可能有部分的地方增长了80—100%,这是出于调控的需要,所以会出台这样一些政策。

        

    但是我们分两个角度来看:第一个是跟其他类别的比较,即使房地产市场经历了这样调整的压力,我们看到的比如股票市场和债券市场,我们作为金融行业来说,他的压力会更大。中国的债券市场是累积了可能有20年的一些问题所在,大家看到的是从2015年到2016年,从除了国债没有违约,其他几乎的市场都发生了违约,从市政债、企业债、私募债到国企债全部发生了违约,这是中国债券历史上以前从来没有发生过的事情。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【简家宏】深圳跟香港或者是跟上海比较而言,这几个地方去比较,五年前我刚来深圳的时候我觉得没有一个明显CBD的地方,最早的时候在罗湖,一直往西移到现在的福田CBD,以及现在的后海中心。其实他更多的是把不一样的功能放在不一样的区域去建设他的CBD。可能廖总比我很清楚,卓越自己做集团,他们其实现在的一个策略是双中心,无论是福田中心区还是后海中心区还是前海未来都是相对而言有一个比较好的发展的。

        

    但是现在在前海,很多的办公楼陆陆续续在今年的第三季度以及明年会出来,但很多客户反馈的是,现在在前海的基建感觉比较跟办公楼的配套上面去比较的话有一点还是没有到位,我觉得陆陆续续当一些基建的工程已经做好的话,前海也将是一个让大家很期待的区域,现在来说还应该是福田中心区跟后海中心区是一个相对比较也机会,或者是未来的前景比较好的两个区域。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】我这里还有最后一个问题问问KEN,因为你从事写字楼的市场从香港、上海,近五年在深圳,你有没有看到一些深圳比方说各个区域的一些发展的情况,哪些区域特别会看好?

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】对于城市的布局,何总您有没有一些看法呢?

        

    【何彬】就商业地产来说有两个可以分享给大家的,第一个是从我们自己持有的物业租赁业态来看,我们自己做过一些分析和统计。之前Marcos和Ada都分析过租赁市场的变化,我们深切地感受到第一是电子商务对这个行业很多的影响,大家可能以前关心到服装或者是这些零售领域,之前租赁的回报还不错,但是现在从我们自己持有的商业物业的变化来看:

        

    第一个是刚才Marcos报告里面提到的,像消费升级这个方面,涉及到的比如电影院、奢侈品,还有我们的儿童体验的区域,还有精品的超市,这一块业态他的租金的稳定性和租赁的稳定性都不错。同时一些相对比较传统的部分可能要退出去寻找更低点租金的地方了,这是整个市场发展的一个业态的形式。

        

    第二,中国一线城市和二线城市的商业地产开业的状况其实并不均衡,我们看过全国的数据,2016年上海的大中型商业物业的开业是45个,但是其他所有的城市都没有超过20个,包括深圳和北京也没有超过20个,深圳是17个,北京是15个,其他的城市都是在10—15个之间。但是我们发现另外一个趋势,大概有10—12个我们理解的二线城市,包括武汉、长沙、厦门、成都,这些地方他的大型商业物业的数量在急剧的或者是快速增长的阶段,这是需求爆发也是需求增长的一个信息。当然深圳和广州、北京之所以没有开业那么多,可能是因为需求不是很畅顺,所以有延期的一些审批的规划在里面。但是我们看到整个一二线城市的发展还是非常迅猛的,这是我的一个观点。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【廖太裕】我们在不同的场合对我们的城市布局都有一些不同的表述,这个仅仅是现阶段这种环境下我们趋势的选择。从资产管理的角度来说,我们也关注的跟刚刚裴总说的大同小异,我们首先关注北上广深一线城市,尤其是北上深这三个城市的一些物业。第二是还有一些国内的二线,或者是强二线经济活跃的城市,这里面的一些写字楼或者是这方面的资产也是我们关注的对象。

        

    我把这些城市的投资目的大致分为两类:对于北京上海来说,他更讲究的可能是一个稳定性,因为他的资产价格其实相对来讲上涨很快。当然深圳这两年资产价格上涨比较快,他们已经到了一个比较合适的位置。强二线有一些空间,尤其是如果未来他的经济有一些增长点或者是爆发点的话,可能还会有一些比较理想的增值收益,所以两种不同的投资回报的需求。

        

    我们在看一线城市也好,二线城市也好,资产的这种属性的时候,我们是从两个角度去看这个问题的,第一个是从资产端,资产端本身我的运营期里面有现金流,我未来要退出的时候我的增值收益,从资产端的角度。从资本端的角度,何总是专业人士了,我仅仅从资产的角度去讨论这个问题的话,首先是要确保这个投资的安全性这是第一步,第二个才考虑到他的增值性。卓越是一个相对稳健的企业,所以会有这样的一个考虑。而且我们今年包括未来这方面的发力还会继续加大,也是基于对未来的判断。因为从各种投资品的组合来看,我跟裴总一样对于写字楼这一块抱有一个很好的信心,这是我们基本的观点。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】紧接着这个话题我想廖总分享一下,因为你们集团除了深圳是一个很大的企业以外,也是做一个全国的布局,比方说你们在全国选择项目,包括一线城市、二线城市的这种布局,有没有什么新的规划?

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】听起来你比较看好写字楼市场,跟我们研究部可能看法是大同小异,我想讲一讲对比北京上海,你觉得这个回报各方面怎么样?或者说四大城市北上广深来看,刚才我们研究部比较看好广州,我留意到广州是排第一名的,在整体的表现预测方面。

        

    【裴信树】我们看到上海北京比较多的买家有两类型的,今年比较多的主流是保险公司,他们本来对四大城市或者二线大的城市都蛮喜欢的,他们对上海北京会追求一个比较稳定的回报率,坦白说来深圳,他会看第一他有自用的需求,而且他也知道本身价钱跟租金是有点差距的,如果整体收购来说回报率比上海和北京偏低一点。但是他们不是看回报率,他们是看将来物业的升值作为他的投资依据比较多,然后就是深圳好的办公楼蛮好的位置也不多,广州也一样,好的位置也不多。

        

    我们也可以分享一个广州的案例,前年我们帮一个香港的企业在一个广州老城区有一栋楼,他们的回报率是蛮好的,不是甲级写字楼是乙级的办公楼,但是回报率是5点以上,所以我们一栋楼一上来马上一两个星期就有客户整体去收购。所以弄了一个物业是价钱合理、物质不错的,我觉得无论是四大城市任何一个城市都有很多的投资者作为他们的收购对象,就像卓越那么好的办公楼卖出去,我们应该也可以很快处理。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【裴信树】我们看到去年有几栋在非核心的位置,一栋一栋的2万平米的,他们一拿预售证基本上全部卖光了,其中有一栋我想卖给何总的,但是也慢了。我们没有想到去年的价钱涨得那么高,去年我们有一些在手上的意向给业主,差不多6宗,差不多业主都反价,因为价格涨得太猛了。深圳主要是以一些土地为主,自用型的办公楼一层两层的比较多。

        

    长线来看我是看好办公室的市场,也看好市中心一些好像卓越、星河的物业,有些地方能够腾出来租金已经300块以上了,刚才跟廖总聊天的时候已经超过300块了,往后租金在市中心也会继续增长,价钱应该也会继续增长的。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【裴信树】广州、深圳、北京、上海,他们产业结构不一样,那些大手买卖的客户需求也不一样,我们看到北京一些国内的大企业定在北京为中心。我们也看了很多的一些国际企业喜欢去上海,我们有一个例子,我在14年底15年初的时候帮一个深圳的保险公司去看北京的一栋楼,基本上决定可能是两个星期内完成交易,证明了什么事情呢?好位置的物业基本上没有太多时间给你们考虑的,因为他们说北京要整栋卖出来的物业不多。

        

    跟深圳一样,深圳早期的发展商喜欢做一个短平快的出售或者是闪售比较多,所以我们看到福田CBD一栋栋都是保险公司或者自己公司的总部,能够卖出来一整栋的看不到。我们接受过很多的一些不同外边的企业或者是国际企业找我们CBRE,“我想在福田找一栋办公楼,价钱是没有限制的”。曾经开过一个价超过10万一平米,买一个租金大概300块水平的物业,也有那种客户。我们在上海、北京看不到的,上海北京买那些整栋物业的人比较理智,他大概知道那个回报率是3%或者4%可以买市中心,但是深圳说你现在要找一栋在市中心的是很困难的。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】原来99年有这么大的一个贬值,人民币一次性贬了40%,这个还是蛮有一些意义的,我们再想现在,都是升升跌跌。去年应该人民币对比主要货币而言就跌了6%多,相对英镑跌了20%多,人民币对比英镑其实是在增值的。

        

    听起来环境好像越来越复杂,我刚才听何总讲到,基本上可能表现都是相对稳定的。我想到一个,在中国其实除了我们关心华南、深圳的市场,我们也有北京、上海的市场,今天裴信树也来了,他在我们公司应该是一个大中华区在北上广深也做过比较大的买卖,我想你分享一下对比华南和北京上还有没有一些什么样的投资意图?

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【何彬】中间有两个问题需要稍微跟大家澄清一下,就是我们之前在跟媒体界的朋友沟通的时候,大家经常提到两个概念:

        

    一个是人民币贬值冬寒的效应,我们通过对过往20年统计和了解来看,国际市场上一个货币的贬值和升值,对于经济的影响没有媒体宣传了这么大,九十年代朱镕基总理在任的时候曾经一次性让人民币贬值超过40%,那个时候从5点几一下子贬到8点几,我们6点几花了一年多的时间才贬到7点多的水平,贬值的水平和速度没有想象中的影响那么大。

        

    还有资产荒,我个人并不是很赞同说中国现在处在所谓的资产荒的实在,是因为我们要看到资产的实际收益率。我个人一直对投资抱有乐观的态度,也许我们现在从绝对名义收益率来看,我们的收益可能在下降的。但是市场的无风险收益率也是在下降的,比如存款利息、贷款利息也是在下调的。这两者的差值称为实际收益率,现在往往在这种低速增长期或者是增长缓慢的阶段,反而是作为投资人更好投资的时期,就是因为他的实际收益率在这个时候也许是更高的。这是大家为什么可以理解说结合巴菲特的投资理念,在别人恐慌的时候我去投地就是因为这个时候价格往往是过度的,这个时候往往能够获得更好的投资机会和投资价值。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【何彬】2016年的表现最好的是商品类,其次是地产类,再其次是股票类,最后是债券类。实际上2016年中国是股债双杀,或者是股债汇三杀的局面,但是实际上商品和地产类的表现跟2015年反而是好的。

        

    我个人的观点,2017年还是会延续2016年的表现,排序来看,我个人认为商品和地产还是偏前的,股票和债券还是偏后的,中国的表现还是会延续一段时间。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【何彬】我回顾一2016年的状态,2016年对于中国而言是非常特殊的一年,宏观经济来讲有两个非常重大的转折,第一个是我们货币的转折,之前人民币一直处在之升值的中长期的极端,2016年人民币进入一个贬值的阶段,我们从央行发行的外部资金的流畅,和普通客户结额的显示来看,我们2016年出现了居民结售汇的逆差,购汇的客户变多,结汇的客户变少,这从我们对应的2016年的下半年开始,央行公布出来的中国外汇的储备最高点接近32000亿美金,到现在公布出来接近3万亿美金,可能很快会突破3万亿美金外汇储备的一条重要的环节线。这个过程当中对我们的商业地产一定有影响的。

        

    这个转折的过程当中,我们看到无论是实体投资方的需求,还是应用租赁方的需求,还有开发商也需要有一个开发投资的过程,可能也都处在顺应这个转折当中的转折期的过程。2016年实际上从投资者、资金方的角度来看,整个中国国内而言,投资市场按照一般的四大类型,一个股票市场,一个房地产市场,一个债券市场,还有一个商品市场,去年2016年实际上是两涨两跌的局面,还没有说到非常差四个全部都跌。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】听起来这个增长点,我们蛮传统的,你觉得是中资的多还是外资的多?听起来好像是中资为主?

        

    【简家宏】市场上面占的比例中资跟外资的比例其实是差不多的,但是后面几年中资企业的增长率相对会比较高的。

        

    【主持人:刘蔚海】换一个资本市场的话题,我们今年特别好的一个方面是关注到办公室的市场,但是整体的宏观环境面临的挑战也不少的。大家知道现在有一个加息的预期,美元也走强,利息在加,这是全球的环境。大家对人民币的外汇贬值的预期还是比较强的,所以我想何总分享一下,从资产配置的角度,我们要是作为很小的投资人或者比较大的机构,有没有一些观点可以分享一下?从资产配置的方面。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【简家宏】Marcos刚刚跟我们分享了一下明年华南区整个办公市场的空置率和需求的问题,很明显的是从今年到明年是一个供应两高峰,所以到后面不管是广州也好还是深圳也好,开发商的压力肯定是比较大的,租金的水平肯定也有比较大的压力。

        

    过去五年来看深圳市所有的区域也好,最大的一些客户群还是来自金融业跟TMT的企业,过去两年里面我们看得非常清楚的是,不管是在金融业里面以及TMT的企业里面,都是看到本土企业的需求任何时候影响都不是很大。

        

    我们看到未来的可能在一些TMT的企业,在深圳的办公楼市场扮演一些比较主要的角色,一些主要的企业,包括小米、包括华为,这些本土的企业相对在办公的市场上面扮演一个比较重要的角色。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】廖总说得特别好,我们发现供应的确在不断地增加在亚太区的范围,让我学会的就是做最高端的、最好的,或者是最受客户认同的,包括自身的团队,还有选择一些好的顾问行例如CBRE,就是多和开发商互动,把一个最好的、最合适的产品呈现给你的客户,可能这个就是一个关键了。一个市场可能今天有100个比较大的开发商,然后可能过一年变成200个,但是你要是顶端的10%,永远是头10个的话,其实是可以把这种竞争力或者是市场上的份额不断地升值提高。

        

    我想到刚才讲得比较多的,从一个开发商的角度,我想把关于需求点说一下,我们看到需求相对我们的供应增长是差得挺远的,所以从我们的租户使用者,需求在写字楼市场来看,我想听听KEN有没有观察到一些新的走势,如何吸引他们?

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【廖太裕】第二点,市场永远在大浪淘沙,这个市场很多人在做这个事,为什么有的人做得好,有的人做得差强人意,这有各种因素。但是最主要的第一点是专业的人做专业的,第二点还额一些客观的因素,包括我们对一些市场的预判,对我们自己心理预期的一些调整,包括对于未来我们宏观经济的走势,可能也要有一个相应的判断。

        

    卓越这些年我认为他走这一条路是非常对的,就是永远选择最核心的地方去做最好的产品,这一点归结到一句简单的话来说:好的产品,优质的产品,无论在任何市场上他总是有影响力或者是有优势的。我们在市场再大的浪潮,或者是再恶劣的环境下,浪潮过去之后,屹立在这些浪潮中的还是这些优质的还是或者能够适应写字楼客户需求的这些产品。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【廖太裕】高见谈不上,作为一个写字楼这么多年的从业者,或者说市场饱受折磨的角度来说,我也知道我们基本上都是这么一个状态。

        

    从这个市场的角度来说我们有一个观点,我们一直认为我们对市场始终要抱有敬畏之心,不管是在写字楼很蓬勃的时候,或者是大家认为比较低迷的时候。刚才Alvin提到了尤其是今年下半年以来,成交也好、供应也好,其实都有一些变化,这种变化我认为是正常的,因为一个是有大环境的影响,第二个是有我们区域市场包括我们客户的变化,这些综合因素的影响,所以从这一点来说,我认为这个非常正常。

        

    从我们的角度来看我是这么想的,更多的其实是结构性的一个变化,因为我认为不管是在任何一个专业市场上,客户他的市场包括客户他的成熟度也在不断地变化,他的专业性也在不断地增强。在这种情况下,对于我们发展商也好,对于我们相关的从业者也好,可能我们自己心态上的包括我们对于产品的处理上面,当然还有后续的应用方面,其实也可能要做相应的调整。

        

    这么十几年一条线下来,我有一条理解,成长最快的不是专业机构也不是发展商,而是我们的客户。这种情况下如果我们不能调整的话,其实会跟我们的市场脱节的。这是我最大的一点体会。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    【主持人:刘蔚海】非常感谢我们的嘉宾何总还有廖总,我同事也感谢我们亚太区研究部的Ada,还有港澳台的Marcos,就分享了大数据的一些分析,图文并茂地展示了一些新常态和新趋势。

        

    我个人有点观感,就好象有点“不听不知道,一说吓一跳”,我刚刚留意到一个数据,在整个亚太地区我们说写字楼的这个物业,有一个供不应求的形式,但是中国北上广深算我们的一线城市,新增供应2017年达到300万平米以上,这个对比于新增供应已经是去了一半的数字,我一听吓一跳,竞争就是开发商争取好的租户,这必定是一个很重要的环节。

        

    我留意到今天的嘉宾卓越集团廖总也是我多年的好朋友,因为卓越集团他们在福田中心区以至前海的新区都有一个非常优秀的成绩,所以我想听一听他的高见,从开发商业主的角度,怎么可以提升竞争力,获取到一些好的投资人,或者我们说优质的一些客户。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    专题讨论:新常态下的办公楼及资本市场发展趋势

    嘉宾:

        

    深圳前海大地资本管理有限公司总裁何彬

        

    卓越集团资产管理事业部总经理廖太裕

        

    世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部执行董事简家宏

        

    世邦魏理仕投资及资本市场部资深董事裴信树

        

    主持人:世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海


  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:工业板块2017年到2019年有一点反弹,但是新增的供应主要是非核心区,而且大部分是一些人口在增长的地方。我们完全不担心需求,因为在目前的环境底下,零售商他们更喜欢在人口增长而且租金相对比较便宜的地方来扩张的。租金方面,过去三年的下调,今年的零售租金应该有机会稳定下来,年中以后再看到租金往上下调的机会很低,离客的机会也不太高,有可能租金在一两年以后都是企平。

        

    投资市场,去年香港的投资市场其实不差,成交的金额一共860亿港币,跟过去几年的水平差不多。去年的第四季度,香港政府对住宅市场再一次调控以后,我们看到更多的资金流入到商用的市场里面。写字楼继续成为最受欢迎的物业类型,主要是因为市场上面没有太多的选择,零售物业两个经济板块表现也不太理想,但是写字楼市场比较稳定,空置率比较低,核心区域的下降趋势非常小,是一个相当安定的投资市场。新进的买家非常活跃,在写字楼市场和工业市场他们都投了很多。另外是中资企业,还是一个非常重要的需求来源,去年他们投的大概占了市场上面投资总额的30%。


    2017年投资市场最大的挑战主要是有两个方向,第一无论是香港内部的特首选举,或者是美国的特朗普对中华的政策,到中国本身的资金外流的管制,都为香港的投资管制带来很大的不确定性。第二是利率上升的速度,虽然这个方面有一点不确定性,但是我们不太担心,因为香港的利率水平还是在一定的理事水平,就算来一个50点几或者是100个点的反弹,我们认为这个水平还是比较平复的水平。反而租金的省府减少影响投资的回报,这个对于大部分的买家来说是是一个比较重要的考虑。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:香港的零售物业市场,香港的零售市场还是做得不太好,氛围还是非常疲弱。零售总额连续下降26个月,是历史上最长的下降周期。除了一般的零售之外,餐饮行业的表现做得特别不错,同比还在上升。

        

    由于访港人数不停地下跌,在购物核心区,这些零售物业受压比较大一点,一些主要服务旅客的购物中心,去年的销售还是有10—15%的下降。相反,很多小区的购物中心他们的表现就比较不错,你可以看到(PPT),比如领涨他们购物中心的销售还是按年在上升。

        

    展望2017年,零售销售有望稳定下来,但是大幅反弹的机会也不大。除了因为中国经济放缓,大陆旅客消费比以前更谨慎,强港币也会令他们在港的消费减少。同时也鼓励香港人他们到外地消费。虽然整体还是不太乐观,但我们还是看好比如说餐饮、消遣娱乐、运动服这几个板块的服务的。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:我们认为2017年香港写字楼市场还是一个业主为主的市场,因为整体的空置率还是非常低,但是由于国际企业继续非常小心地控制成本,扩张的需求应该会偏小。虽然我刚才说了中国企业的潜在需求很大,但这个都是我们对中期市场发展的看法,短期来说由于最近资金外流管制的关系,中资企业往外扩张的速度可能会放慢一点。我们看好港岛区特别是中环的表现,九龙东作为一个新的区域,因为有多个新供应入市,这方面对租金短期内构成一点的压力。

        

    所以我们认为在香港写字楼租金周期目前非常接近高峰的位置,但是中环CBD的租金还是有上升的空间,其他的区域因为竞争的关系、竞争的增加,租金在2017年开始有所下调。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:接下来我谈一下香港甲级写字楼市场,香港甲级写字楼可租的面积非常紧张,空置率非常低,基本上大部分的面积空置率不超过3%的水平,这样的环境底下,租金在2015年上升10%以后,去年2016年再上升5%,低空置率的情况预计在未来几年也不会改变,因为新增的供应还是不会超过过去20年的平均水平。

        

    中国的企业在过去的几年一直是香港写字楼主要的需求来源,这个情况在中环的CBD里面特别明显,目前中国的企业在中环的CBD里面大概租用33万平米的写字楼,大概占整个中环地区存量的15%,这个数字肯定会继续增加,因为中国企业潜在需求还是非常强劲,我们预测单单来自中国金融企业的潜在性需求已经达到或者是已经超过14万平米,他们大部分都会选择在中环作为他们在香港第一个热点。传统的国际因为要减少开支,将会继续搬迁到非核心区,我们预测未来几年搬离开中环的需求大概有8万平米。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:受人民币贬值的影响,投资者在海外有更多的投资选择,对于投资心态多少有一点影响,但是对于写字楼用家来说,他们还是需要国内投资的,所以你可以看见海外的市场非常活跃,地价不断地升高,这个情况还是会继续的。但是我们认为因为供应慢慢地增加,宏观经济还有投资环境不确定性提高了,租金上升放缓,享受项目的投资者应该会比去年谨慎一点。

        

    对于整栋物业的投资市场,由于可供买卖又在核心区,又有稳定的现金流的项目,在华南区真的不多,这些包括写字楼或者是购物中心,买家之间的竞争还是非常地大。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:华南大宗物业投资市场,2016年华南区的投资环境相当强劲,交易的金额创理事的新高,广州和深圳加起来一共有277亿人民币。但是广州、深圳两个城市显示出不同的特点,广州的成交这些物业都以写字楼为主,占成交金额的77%。深圳的城市更新活动推动工业物业的需求,另外就是购物中心和写字楼物业,2016年一共有3宗购物中心和11宗写字楼交易项目,主要是以一手的写字楼项目为主,而且是自用型买家居多。

        

    刚才提到了城市更新活动推动工业物业的需求,这方面深圳是特别明显。去年深圳大宗交易面积一共94万平米,其中工改的项目占了大概40%,一共38万平米。交易目的主要是因为工业项目的产权关系比较简单一点,卖方多为香港或者是台湾公司,所以最近成为开发商在深圳拿地的一个重要途径。

        

    在投资回报方面,我们认为华南区写字楼的物业价格将会继续攀升,就算空置率比较高的深圳,因为有大量自用型买家的支持,他们选择购买写字楼作为长期的投资和自用,所以一般都不会太在乎回报率,就算业主的叫价可能会比较高一点,只要项目合适,他们还是愿意买的。同时市场上可供买的整栋或者是大面积写字楼的项目并不多,楼价下调的风险非常小。回报率有望小幅地走低。

        

    在广州过去一年,住宅的地王频出,这方面对各物业类型的价格都有一个推升的作用。

        

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:在这样的环境中,我们继续看好餐饮、快时尚、运动服还有其他体验性业态的发展,文化娱乐、儿童类的品牌,还有科技的体验店,相信会继续地扩张。但这些行业租金交纳能力比较低,从而对整个购物中心的收益带来影响。

        

    虽然整体的零售市场预期都是继续比较困难,但是租赁市场依然有,特别是广州供应少空置压力不大,零售的租金还是看升的。深圳方面因为竞争比较大,预计在未来的两三年租金每年下降大概1—2%的水平。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:去年购物中心的业主非常活跃地向非传统零售商招租,餐饮、体验型的业商变得越来越重要,特别是体验型的业态他们扩张非常快,而且变得越来越多样化。另外业主更多利用新晋品牌达到竞争的差异化,比如去年一共有19家国际的品牌首入深圳,这些都不仅是在华南区才看到的,而是整个大中华地区以及世界上面有许多的零售市场我们也看到许多同样的情况出现。

        

    在供应方面,2017年零售市场跟写字楼市场的情况还是差不多,广州的供应量有限,深圳的供应量达到历史的高峰。在广州2017年一共有27万平米的供应,当中包括下半年进入市场,市场的需求量继续下调,相反市场有超过10万平米的新供应出台,一部分在核心区域,大部分在非核心区域。但是由于很多的项目开始已经缴租,预期到涨幅的时候,大部分的项目都可以达到60%—70%预租的比例,整体的空置率不会出现很大的变化。

        

    2017年世界各地政府政策的不确定性,加上中国本地的经济放缓,肯定会继续影响零售市场、消费市场,零售商继续保持谨慎扩张的计划,应该不会太多,零售业主在租赁的时候,在租面积的时候将继续面对挑战。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:华南区零售物业的情况,虽然零售市场进来表现不佳,但是我们去年看到去年零售商在深圳和广州两个城市的需求强劲,吸纳量挺大的,空置率继续下降,租金慢慢上升。

        

    在深圳2016年算是一个供应的高峰,一共有48万平米新增供应入市,这些项目都在新区,原来的供应多租金应该有压力,但是因为需求很强,超过52万平米超过新高,所以租金还是有小幅地增长。但是增长的幅度都比2014、2015年都要小,全年的增长不超过1%。

        

    在广州,新增的供应不到30万平米,空置率继续下降,一些比较成熟一点的购物中心他们都看到入驻率在改善,所以租金慢慢上涨,但是服装零售商他们还是非常谨慎,购物中心服装类的缴租都比较困难。新兴品牌、奢侈品牌,业主还是觉得奢侈品牌的缴租比较困难,影响高端商场的地位。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:我们相信需求会在2017年会放慢,但是我们认为金融、专业服务和TMT这三个行业会推动写字楼的需求,我们认为非传统的行业,比如投资咨询、财富管理,或者是融资、租赁等等,将会继续贡献大部分的需求。广州的TMT行业在2016年的爆发,恐怕难以长期地继续。行业扩张还是看好,但不一定能够超过2016年扩张的速度。科技企业在深圳的需求相信能够继续地增长。

        

    在租金预测方面,我们必须分开考虑一下广州还有深圳这两个城市的情况,在广州供应的压力在2017年会减少,租金进入上升的通道,大家这个情况可能在2019年就会结束,到时候琶洲的巨大新供应开始建成,业主之间的竞争对租金带来压力。深圳方面,在2017年67万平米的新增供应肯定会创造一个租金的压力,而且在2018年—2019年,每年依然有超过40万平米的新增供应落成,未来三年市场还是在供应的高峰,空置率继续上升。

        

    需求方面除了整体经济放缓的影响,国家对互联网金融行业调整,对深圳这个科技城市的影响可能会比较大,整体的需求不会出现大量的增长,租金下行的压力可能会比较大一点。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:总体来说,我们认为华南区写字楼市场将在2017年面临不小的挑战,我可以在三个方面总结一下这些挑战。

        

    第一,中国经济增长放缓,对整体写字楼的需求带来一定的影响。加上国家对互联网金融企业政策的整顿,中美贸易环境不确定性等等,都有机会影响大部分行业,包括贸易、包括消费品,还有这些传统的金融行业的扩张需求。所以,整体来说,租户的承租能力并不高。

        

    第二,刚才我们讨论过未来三年华南区的供应量会继续攀升,特别是在深圳,到时候项目之间的竞争会加大,虽然当中有很多的项目已经把预住期提前到一年半甚至两年,现在的情况看起来预住的比例不高压力还是在。

        

    第三,这样的环境中,深圳将在未来的纪念面临租金的压力,租金的上升估计幅度也会优先。广州的情况好一点,因为CBD的供应量正在减少,压力主要来自于新兴的市场。比如在琶洲未来的供应量非常惊人,到时候业主之间的租金竞争相信会比较激烈。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:2016年是广州和深圳两个市场供应最旺盛的一年,展望2017年广州和深圳在新增供应方面情况就会出现一个比较大的对比,在2016年广州完工以后珠江新城新涨的供应会慢慢减少,未来三年珠江新城甲级写字楼的总供应量只有36万平米,广州正将回到最近几年的水平。至于深圳的方面,单单是2017年就超过67万平米的新增供应落成,而且将会在未来的两年进一步地攀升,继续在高峰水平运行。

        

    到2019年,空置率预期有机会达到24%。同样的情况在广州也会出现,供应量在2017年放缓以后再次反弹,到2019年的年底,预计广州的空置率也将会达到18%。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    陈锦平:在需求方面两个城市继续有三个主要的行业来带动,第一是金融服务,第二是专业服务,第三是信息技术和电信和互联网的行业。

        

    在金融服务行业方面,受国家对互联网金融企业的整顿影响,暂停互联网金融企业的影响,金融行业租赁的行业相比2015年的时候有所下降,特别是深圳金融服务业租赁的比例从2015年40%下降到去年的35%。在广州尽管金融服务业的宗数较TMT还要多差不多15%,但是如果按面积来计算行业差不多,显示了技术和电信这两个行业大面积的成交比较多。

        

    在金融服务业中,保险是需求最大的一个行业,专业服务业就是项目中心的成交建的站比较多。科技行业扩张的需求非常强劲,成为华南区写字楼市场一个去化的重要来源。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    CBRE香港华南区及台湾地区研究部主管陈锦平《华南区房地产市场展望》

    华南区写字楼的情况,2016年是华南写字楼供应非常旺盛的一年,广州、深圳分别有82万和67万平米的甲级写字楼的落成,城市的空置率过去一年上升超过13%的水平。但是更多的供应都没有为写字楼的市场带来巨大的租金压力,其中一个原因就是因为这两个区域里面需求还是挺强的,你可以从两个城市去年的吸纳量看出来,事实上写字楼的租金在2016年继续攀升。


  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:投资目的地,如果你还是想要投资在传统的板块里面,这是我们的建议。

       

    顺着这个周期,还有一些地方有租金上涨的空间,还有未来的供应还是比较短缺。这个包含了澳大利亚的写字楼,中国的物流,日本的区域市场。另外一个日本好的地方是他借贷特别便宜,利息是0。

        

    反周期,现在他们还是处在下降的轨道上面,刚才讲到的是新加坡的写字楼跟香港的零售,他们这两个市场有什么特别呢?就是我们期待2018年大概是触底的时间点。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:第五个趋势,新的地点,新的业态。我想说的是最后一句话就是“新的常态”,新的常态就逼着我们去找新的地点、新的机遇。亚太区还是有个好的地方,我们还有很多新的基础建设,可以让我们找到更好的、更便宜的办公地点。还有很多更多新的住宅区,可以有更成熟的零售商圈,或者是物流的节点也是有一些新的可以选择。

        

    另外我觉得新的业态也是很重要,比如刚才说配合到办公室他们需要更加灵活的办公,增长的这些联合办公空间这是一个方向,每个人手上都有手机,很多的资讯,所以这个资讯中心也是一个看好的板块。这些机遇对于投资者是一个新的机遇,怎么样看这个新的市场,不只是纯粹投资在这个传统的市场或者是板块里面。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:物流物业,物流其实还是一个很新的行业,所以整体的供应还是不多。但是也很多的投资者发掘有这个商机,所以在过去几年都有开新的项目。导致于你看到左手边、首尔、东京或者是大阪的地区,这两年他会迎来供应的高峰。大中华的地区,问题是另外一个问题,就是土地缺乏的问题,没有什么土地是给物流需要的,所以比如说深圳、广州,他们有短缺的风险。在这个环境下,我们对于物流租金的预测其实蛮看好的,特别是你看到最好的这一些地方,市场都是在中国。

        

    第四个趋势,体验式经济下的场所营造。现在我觉得互联网对我们的影响力是越来越大,这个情况下实体的房地产更加需要强调我们做的经验。所以写字楼在商场的方面要更加想怎么样制造更好的空间给我们的客户,所以这也是将来可以看的一个方向。因为我们在其他的地方,比如说在韩国,他们已经开始改造一些纯粹的写字楼改为办公室跟居住的用途。

        

    一开始我讲过一个词PLACE—MAKING,这个词在未来几年在中国会听得越来越多,这个PLACE—MAKING是不是单纯地装修或者是设计呢?我们觉得不是,我们觉得这是第一个部分,还是怎么样善用我们的科技和我们的人流,主动推广。推广大部分讲的是商场,怎么有一个新的概念,比如说香港铜锣湾你知道他们的活动室可以玩学。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:这是写字楼的,国内的情况来看,我觉得有好也有不好的。先听不好的,17个城市里面我们觉得只有3个城市在2017年会有租金往上调的机会,最看好的就是广州,Marcos等一下会再作详细的报告。其他的城市在2017年都会有一个下降的趋势。好的地方来看,我们蓝色的部分这一些二线城市,虽然他们还是下降,但是对比之前几年他的下降幅度已经有所减少,因为已经在过去几年有大幅的调整。

        

    零售物业,这是亚太区整体的供应,跟写字楼刚才讲的有一点类似,中国已经占到整个区域差不多一半的供应量,我还没有加上去二线城市,因为二线城市加上去就更高了。在这个情况下,我们看到很多新的商场都很难去招商,提前19个月去招商,或者是要延期交付他们的项目,很多的挑战,但是等一下我会再讲一下其他地方会怎么去做,其他的商场有什么应对的方法。

        

    零售租金跟刚才的写字楼的趋势有点一样,2017年的租金的预测还是有往下调的趋势。整个区域只有奥克兰、悉尼、墨尔本三个地方租金可以在5%以上的速度增长。在新加坡和香港,香港是其中一个改善蛮好的地方,虽然还是减少,但是跌幅收窄。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:从整个区域拿到的数据来看,对于我们2016、2017年做的一个报告,办公楼新增的供应。中国的一线城市供过于求的问题在区域里面算比是比较严重的,我还没有标到二线城市,一线城市现在的空置率是10%左右,二线城市到40%的空置率已经有四个城市了。


    在这个情况之下,我们看到整个写字楼的租金在未来一年都会有所缓慢增长,这是2017上涨的幅度。第一个你们记得的就是领先的市场,就是我们刚才讲的澳大利亚,租金会跑在最前面。大中华的地区很多是见顶回暖的部分。

        

    在最后的部分,新加坡在过去两年都是在这个位置,都是全国区域里面表现最差的。2017年有什么分别呢?就是他们像这样的速度已经开始缓慢了,所以我们已经看到有一些的投资者开始进去新加坡去看一下有什么机会。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:第二个主要的需求来自于我们说的TMT或者是信息科技,还是很平稳,而且北京跟深圳是两个最重要的科技城市,也受惠于国家双创所带动,这两个城市是最受惠的。

        

    除了这两个大的板块,其他的板块来看,比如专业的服务,房地产这些都有一点点降幅,我觉得这个趋势在2017年还会继续,问题是这些租户还是不够,我们一些最主要的租户比如金融业、跨国企业的需求减慢,整体来说2017年吸纳量还是会往下跳。

    第三个方面供应方面,整个亚太区有很多的供应在2017年会推出来。但是当我们跟我们的客户去谈,整个亚太区这个选择还是有限的,因为新的供应都不是在市中心都是在外围的地方。比如我们看到核心的城市很多的地方CBD的空置率还是在5%以下。零售物业,刚才讲到租户要的是什么?他要的是旗舰店,但是这些新的商场都是在其他的地方,这就造成了这个损折是有限的。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:零售业务在过去纪念,特别是大中华地区他们发展的速度是非常快,但是到现在开始要减慢了,甚至于要考虑要减少一点点他们的店铺,重点是提升他们的旗舰店。

        

    工业及物流是有一点不一样,他们还是在扩张的周期,但是我们也知道,网购对于物流市场非常重要,网购现在的要求越来越高,对发货和到货时间有所要求,所以他们特别需要提高他们的效率,利用不同的科技做他们的事情。

        

    这个背景之上,整体的办公楼的新增需求会有所下降,这是我们亚太区整体写字楼的吸纳量。在2016年我们已经看到有16%的下降趋势,这个表格里面,其实我点出两个最大的国家,印度,中国,这两个国家已经占到整个区域的70%,印度还是不错,因为他们很多的外包都是打包到印度的部分。中国呢?我们觉得明年这个需求会有所减少。


    哪一个部分会减少呢?其实很清楚了,最大的需求部分还是来自于金融业,但是在2016年下降了11%,当然我们知道2016年发生了一个蛮大的事情就是P2P的公司很多都倒闭了,这个影响我们觉得2017年不会有这么大的影响,大部分已经倒完了,所以下降的速度不会这么快。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03


    蔡咏嘉Ada:所以在这个情况之下,资金还是蛮便宜的,如果我们看亚太区整个的投资金额,我讲的是商业不动产,在过去的四年都有1千亿的美金放在亚太区的房地产市场上面。中国是绿色的地方(PPT),是我们整个区域的三大市场之一,非常重要的一个市场。在2016年,其实我们的交投非常活跃,只是中国已经有30%的增幅。问题在于,很多的这些交易都是大额的交易,我们在这个图里面还有一条线,这条线是点出有多少宗交易,我们看到这个金额是一样的,但是数目减少了,因为太多的大宗交易,其他的投资界比较难找到这个机会。2017年这个趋势还是会继续,这是第一个趋势。

        

    住户为什么会优化他们租赁的组合,因为他们现在比较难找到新的机会,他们是怎么做的呢?就是控制他们的成本。控制了他们成本,从不同的方向也会有不同的做法在办公楼其实在我们对于很多的跨国的公司最近的讨论,都是讲他们怎么去用他们办公的空间更加地有效,灵活地办公。讲的是什么呢?你们有自己的位置吗?他们都没有了,很多是灵活的,你回去就找一个空的位置。比如说100个人可能只有90个桌子,这样就可以省下办公室的空间。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    蔡咏嘉Ada:第一,缓慢的增长成为常态,GDP在2008年之后全球的经济虽然有一点复苏,但是整体的GDP发展的速度还是很缓慢,亚太区比较好有大中华地区,特别是中国,但是中国的GDP现在也在慢慢地到5%的增长水平,2017年我们希望GDP的增长率可以在6.5%的水平或者是维持这个水平,对我们来讲比较关注的是这里说的发达地区,比如日本、韩国、新加坡、香港甚至于台湾地区,他们的GDP增幅只是会低于2%,这是比较要关注的地点。

        

    另外一个比较强势的方面是在利息的方面,大家关注到在美国12月他们又加了一次利息,已经结束了他们6年0息的年代,亚太区国家我们的利息会加吗?香港已经加了,新加坡已经有一点上升。但是我们跟日本、澳大利亚其他地区的专家去讨论这些问题,他们也还是觉得说,亚太区还没有加息的压力。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉Ada《亚太及中国区2017年房地产市场的展望》

    我只需要你们记得五个点,我们在这个新的常态下面,2017年有五个新的趋势我们需要去留意的。

        

    第一是缓慢的增长会成为常态,第二,对于租户来说他们需要更强调他们租赁的组合更加有效。在整个的供应方面增加会很多,特别是大中华的地区,但是对于租户来讲,他们的选择还是有限。我知道今天还有很多的开发商来到我们这里,对于开发商来讲,他们又有什么样的对策呢?我们想到另外一个新的词语,是在我们的欧美同事现在常常会讲到的“场所营造”,就是怎么样可以让你们自己的房地产可以做得更好,更多人去享受用商场或者是写字楼。第五是新的地点、新的业态。


  • 深圳新浪房产 03-28 19:03


    刘蔚海:众所周知,近年来,中国经济增速持续下滑,过去30多年高速增长积累的矛盾和风险逐步凸显,中国经济明显出现了不同于以往的特征,也就是我们现在所说的“新常态”经济。 在这样的大环境下,机遇与挑战应运而生。毫无疑问,2017年是有挑战的一年,同时,发展方向也备受瞩目。正如我们今年市场展望的主题“新常态,新机遇”。


    而深圳,作为一个拥有无限可能的城市,尽管中国整体经济增长放缓,但深圳GDP依然每年保持8.0%以上的高速增长。作为国际创新中心城市以及珠三角的核心门户城市,城市发展前景一致被大家看好。我相信,在这样一座年轻又充满活力的城市,CBRE能够继续贡献出自己的一份力量,以专业、认真的态度应对更具挑战性的市场,看准时机,紧抓机遇,为行业、客户的未来提供更多可能。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    CBRE华南区董事总经理刘蔚海致开幕词:

    欢迎各位抽空应邀参与今天CBRE 2017年亚太区房地产市场展望深圳站路演。这个旗舰活动每年都会在亚太区多个门户城市举行,深圳作为本次大中华区路演的第一站,我感到很荣幸。而接下来的一周将会陆续在北京、上海举行,有兴趣的VIP客户,敬请持续关注。


    一直以来,CBRE都希望能提供一个整合了专业经验、丰富资源、又具备交流功能的平台给行业及客户。今天的这场展望路代表了新年新开始,我们寄望,在未来继续把握行业、市场、区域发展动向,第一时间为市场、客户提供行业最专业的见解资讯以及相关的解决方案。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03

    “亚太区房地产市场展望”是世邦魏理仕年度旗舰活动,已经连续举办了3年,并同时在全亚太地区多个门户城市举行。本次路演,也是此旗舰活动第一次落地深圳。

        

    世邦魏理仕研究部针对亚太区及国内房地产市场,进行深入且全面的研究,倾力打造此次2017开年房地产市场展望,将会从租户、开发商和投资者的视角解读影响2017年商业地产市场格局的关键因素。

  • 深圳新浪房产 03-28 19:03


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    公司简介:

    世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,是财富500强和标准普尔500强企业,为全球最大的商业地产服务和投资公司。公司拥有员工超过70,000名,通过全球400多家办事处为地产业主、投资者及承租者提供服务,具体包括:物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。


Alvin Lau, Managing Director, Southern China, CBRE

刘蔚海,世邦魏理仕华南区董事总经理


刘蔚海先生负责全权管理华南区包括深圳及广州公司的业务及运作,为发展商、政府、国内外投资者提供专业房地产顾问服务。刘蔚海先生拥有超过20年的中国房地产经验,深入了解商业地产运营并拥有广泛的客户网络。

Alvin Lau is responsible for overall management and operations of CBRE Southern China business, covering Shenzhen and Guangzhou offices, in offering professional and comprehensive services for developers, investors, occupiers and government bodies. Mr. Lau has over 20 years’ experience in China real estate industry and possesses a broad client network.



Ada Choi, Senior Director, Research, Asia Pacific, CBRE

蔡詠嘉,世邦魏理仕亚太区研究部资深董事

蔡詠嘉女士负责领导亚太区投资及资本市场研究团队。她拥有超过10年的亚太区房地产市场的研究经验,并积极发表关于区域投资市场的专题研究报告。蔡詠嘉女士在发布区域研究报告和行业领先的学术论文方面发挥着重要作用。

Ada Choi is the head of capital market research in Asia Pacific. She has over 10 years’ experience in the Asia Pacific property market and is active in publishing thematic research on the regional investment market.  She plays a major role in producing regional research publications and thought leadership papers.



Marcos Chan, Head of Research, Hong Kong, Southern China & Taiwan, CBRE

陈锦平,世邦魏理仕香港、华南及台湾地区研究部负责人


陈锦平先生带领研究部专业团队,研究地产相关领域的重点议题,并积极推动世邦魏理仕持续进行的目标,为客户提供首屈一指的行业见解、研究和分析。陈锦平先生拥有逾16年物业市场研究经验,对大中华地区的房地产市场了解甚深。

Marcos Chan oversees a team of research professionals, covering key property sectors across his region, and proactively drives CBRE’s ongoing objective to produce first-class industry insight, research, and analysis for clients. Mr. Chan has over 16 years of property market research experience with profound understanding of the real estate market in the Greater China region.

Ken Kan, Executive Director, Advisory & Transaction Services | Office, Southern China, CBRE

简家宏,世邦魏理仕华南区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事

简家宏先生负责领导华南区顾问及交易服务 | 办公楼部团队,同时,他也负责华南区业主及投资方的所有租赁业务,为跨国及本地客户提供有针对性的办公楼租赁方案及顾问服务。简家宏先生在房地产领域已有逾13年的丰富经验,涉足大中华区三个重要市场 - 香港、上海、深圳。

Ken Kan is responsible for CBRE’s occupier and investor leasing business across Southern China, providing custom office leasing solutions and advisory services to clients from local business to MNCs. Mr. Kan has brought with him over 13 years’ experience working in three key markets in Greater China - Hong Kong, Shanghai, and Shenzhen.


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