张子玉：正荣商业管理公司总经理

深圳新浪房产 04-28 02:39

提问：正荣目前国内布局了哪些板块？

张子玉：我们最主要是长三角，珠三角目前没有任何的布局，因为每个企业都有不同的优势，我们在不同的区域，珠三角应该是未来几年的事情。

提问：正荣未来3－5年对于自己夸张的规划有没有目标？

张子玉：规模上很重要，我们会按照自己的节奏和战略不断的发展。

提问：那还有其他的内容跟网友说吗？

张子玉：没有了，谢谢大家分享了这么多，正荣商业板块更多的提供消费者的体验。

提问：谢谢大家，希望有更多精彩的内容去呈现。

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提问：在引导需求做了哪些？

张子玉：这个是蛮多的，为什么这么讲？比如说年轻的父亲都是33岁－50岁，相对来说不依靠父母，比方是看电影、吃饭在路上，年轻人30岁看电影跟宝宝不太适合，我们专门设了一个宝宝寄宿处，一个楼层专门设一个，第二购物中心消费者最多是女性，老公来了，女性逛街的时间选择不一样，我们做了一个老公寄存处，可以在这里抽烟、看看杂志、喝喝咖啡，可以消遣，我们针对不同的客群，来了购物中心可以找到消费的地方。还有儿童我们满足了让他放心的消费、体验，女朋友或者是太太买东西，可以找到自己的地方，我觉得这种服务在网上做不到的。

提问：不过网上各自在分流了，玩自己的内容了。您也提到正荣接下来的商业管理会有输出，您输出的比如说会有怎么样的节奏的考虑，甚至您会选择怎么样的产品去管理？

张子玉：目前是一个方向，正荣也逐渐树立自己的品牌，购物中心是在4700多家，2017年增到5000家左右，其实正荣做到一定程度，我们从社会的责任感，从未来的要求，我们希望我们的品牌资源管理跟同行分享，提高整个社会的效率，分享我们的经验和品牌。未来可能在这个路上走得越来越快。

提问：您是什么来实现在这个过程中最需要就是人，现在大家普遍反映问题在管理还是专业团队的培养跟成长，跟不上商业面积扩张的速度。

张子玉：不管什么行业，我觉得人是核心的，零售行业我们通过几个方面进行系统的，第一个通过制度和流程化的东西去规范，这是一块。第二我们会有招聘大量的管培生，比如说在推广部做一年，招商部做一年，这样我们专业度的培养。我们还一个完整的晋升体系，这样让加入到我们公司的人有一个归宿感和职业的发展。

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提问：目前您觉得这一块在中国有一个大面积的普及吗？

张子玉：我觉得国家控制风险一定是把这个放开的，因为消费者投资的渠道很少，包括收藏这些为什么这么火，物价水平上蹿下跳，我觉得还是投资渠道政策的引导，我觉得中国有这么多的市场，有这么多的商业持有物业，我觉得政策是要扶持的，政策引导好了才会引来商业地产真正的增长和价值的体现。

提问：您来看目前进入购物中心的消费者和过去有哪些比较大的变化？您做了哪些应对的动作？

张子玉：我本身认为最主要的去适应消费者，这个是非常重要的，适应市场是不断的创新的，适应消费者要满足他们的需求，整个市场我认为80、90、甚至00占了很高的消费比例，这些人实际上都是个性化的消费，差异化的需求，会介入新鲜的事物，在我们的购物中心，我们有很多体验性的，为了适应线上的这种消费，我们增加了餐饮和娱乐，在这个基础上，做了一个线上的整合。比如说你来了以后你的购物中心可以提前定车位，你来了购物中心以后，我们的会员活动很多，比如说我们举办购物中心的PART，会员感恩的活动，活动不断，我们觉得是做线下，但是已经把线下和线上的所有客群有机的结合起来，挖掘他们的需求，适应他们的需求，去改变他们的需求，或者是引导需求。

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提问：在这个过程中间，怎么样对冲资金效率的问题？正荣有没有做过类似的考虑？

张子玉：做商业地产实际上是金融产品，因为它的模式和住宅不一样的，通过控制成本，注定你是通过很长的周期，来通过租金、物价来回报，我们认为既然做商业地产不但要有好的团队，也有经费支持，还是要有完整的体系来做。比如说福田的话，我们开了17万平方的购物中心，我们的客流将近在两千万左右就达到目的了。

提问：大概在今年1月9号正荣的商业公司有几套方向，其中也提到了资产证券化，目前这个领域在中国的普及程度是怎么样的？

张子玉：购物中心有它的模式，我们一般会做两个基本的动作，第一我们讲的最基本的东西，就是我们要把经营性贷款，周期比较长，在地产里面一般是指开发的贷款，大概是3－5年，但是金融贷10－15年之间，利息比较低。第二种是通过运营提高经营管理水平，就是把整体的收益打包，第二是拿你的物业资产打包，从金融地产本身就是对整个的实力和物业经营水平要求非常高，现在一般通过这两个模式做，我们认为做金融产品更多是政策方的支持，我们认为中国明年有可能会开放瑞士作为金融工具，我觉得是商业地产重大的利好。应该是上周上海发布了调整，我觉得也是政府调控金融风险，持有的话，政策上的一些开放。

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提问：大家好，欢迎来到乐居直播间，今天我们邀请到的嘉宾是正荣集团商业管理总经理张子玉。经过上一轮的地产调控，很多的房企大家都求快，但是实际上商业就是要比住宅强得多，正荣是2013年开始加码，这一块是处于什么样的考虑的？

张子玉：因为地产行业是资金密集型的行业，要求非常高，我们看国外大的开发商，比如说美国既有商业又有购物中心、写字楼，我们看香港，有自己的零售，也有自己商业，做了很多的购物中心，作为国内我们认为排到前50强甚至前30强的规模，大概是500亿左右，实际上我们细看一下万科也花了100多亿，我觉得作为大型的地产商要具备操作不同商业地产的能力和未来的战略规划，万科住宅30多个亿，商业收回来大概也是几十个的项目，我觉得住宅地产的属性是变现的，获利的，商业是长期的通过资产的升值，也通过本身的运营能力提高未来的价值，我想这些正荣作为一个非常大的30强的房地产开发商，应该首先是具备这个这种能力，我们在大的前提下把商业地产当成这样的背景。因为每个地方都有周期，我们认为住宅周期在15年会有高峰，需要不同的产品来丰富，降低分散风险，去实现大的战略，正荣大概分三个板块，第一是住宅板块，第二是服务板块，第三是资本市场的板块。

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张子玉亦拥有多年操盘商业地产项目经验，干货满满的专访，敬请期待~~

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正荣集团加码商业地产，2013年正荣集团已在上海、苏州、南京、南昌、福州等地拿下10余幅地块，累计拿地支出超百亿元;2014开年的1月17日，在激烈竞争下击败对手，以32.4亿元再夺苏州两幅地块，保持了去年在土地市场的席卷之势。正荣集团于2016年上市，欲跻身地产第一集团军。

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担任正荣集团商管总经理张子玉，是原新源控股集团副总裁、石家庄乐汇城总经理

张子玉亦拥有多年操盘商业地产项目经验，石家庄乐汇城就是其操盘并运营得不错的商业项目。

石家庄乐汇城,于2012年4月28日开业，是河北首家体验式购物中心，引入了“全业态、多功能、一站式”商业理念。同时，乐汇城也是石家庄首家剧场式购物场所，全年365天的舞台演出北喻为“永不落幕的都市剧场”，独特的空间设计如飞天梯、空中花园、立体连廊等，使其在石家庄市场上别具一格，目前整体运营态势良好。

显然，这个乐汇城项目的成功运营是张子玉加盟正荣集团出任商管总经理最有利的筹码体现,有消息称，加入正荣集团的张子玉薪资水平直线攀升，年薪或达到近300万元。