禹来：广东坚基集团总裁论道商业

深圳新浪房产 04-27 22:19

提问：还有最后，就是因为这两年蛮多的商业公司会出现，会有一个商业管理输出的问题，这个过程中大家会遇到哪些挑战？商业管理轻资产这一块的，管理公司如果把我的管理对外输出，会遇到什么样的问题？

禹来：遇到的问题太多了，最多的就是团队，你没有这么多做这个事情，组织不了这么多团队做这个事情，一个优秀的团队不是可以自然分成两个的，从轻资产的问题，现在不讨论。现在你去外面输出管理的时候，碰到最大的问题就是你的团队能不能跟得上去，这个是一个优秀的团队，你到别的地方，比如说一线城市，突然到了3、4线城市是不是优秀的团队，最大的问题就是人的问题，能不能拿出这么多的团队，这是一个共性的问题。谢谢各位观众.

深圳新浪房产 04-27 22:19

提问：还有第二个问题，这个人还是比较想了解的，商业给开发商带来特别大的挑战，是资金周转效率的问题，如果是运营者该怎么解决这个问题？因为开发商尤其是住宅领域转到商业领域的，因为它是快周转的，一旦进入商业需要面对的问题，周转的速度一定会降下来，开发商怎么解决这个问题？

禹来：现在很有名的开发商，我告诉他做商业地产不是穷人做的事情，一定是富人做的事情，这个富人就是要有相当的实力，比方说你还要考虑资金怎么错，怎么满足？其实国外的住宅开发也没有要求那么快，因为地价拼命的涨，我建议如果是住宅地产资金排不下不要做商业地产，不要把开发费用算下来，还有经营的费用算下来，因为购物中心一定要先投入的，这时候你能否撑下去，撑下去就是爆发式的增长。

提问：如果以一个6万平的购物中心为例，开发商它的回本的周期通常在多少年呢？

禹来：一个6万平米的购物中心，取决于这个购物中心在什么地？因为在什么地方决定了的成本也决定了你的市场，如果这个成本高，但是市场好的话，回的速度会快一些，比方说成本很低，但是市场很差，时间也可能会长，总体与资金的成本等等都有关系。总体上来说，一个购物中心，你不故意把它做差，一般来说做购物中心有三个标志：第一个是做旺，第二个是经营盈利，第三个是财务盈利，什么是旺，就是人流，这个一般是1－3年的水平，一年也有，像万象城，同样属于深圳的金光华花了三年的时间，当然是地铁没有通的情况下。第二个就是你的经营盈利，扣除了折旧和财务成本开始赚钱了，也有购物中心一年做到的，也有个别的神童当天就能做到是有的，我听说了没有见过。

深圳新浪房产 04-27 22:19

禹来：还有互联网的冲击，也适合了特别是年轻人的消费方式，但是毕竟使用产品和商品是有限制的，我们先不说体验这一块，比如说你说属于吃、有了的体验性的，一般来说在电脑上玩游戏也不如人玩游戏好，电子的东西总有非人性化的这一块。另外一个，我始终认为，电商对实体店的冲击这个概念是实体店本身造成的，实体店如果把互联网的技术用好，互联网再怎么先进也可以把它当成工具来使用的，你现在要说互联网是工具，搞互联网不承认的，认为是伟大的东西，我也这么看是伟大的，但是当成工艺的时候，实体也可以用的，我觉得实体店造成的冲击不是电商而是互联网。第二个观点，电商永远取代不了实体。第三个观点在所有的电商里面不能占据的就是购物中心，为什么餐饮、娱乐越来越多，与电商的冲击也是有关系的，其实互联网不是想象的那么强大，我在读研究生的时候，当时我们宿舍住3个人，当时出现电子数据，大家都说电子数据会不会取代纸质的数据，我的观点不可能，我们宿舍是年纪最大的，但是最年轻的说一定会取代，大家不亦乐乎，大家读大学的时候真的很有趣，过去了30多年了，都有各自生存的理由的。

提问：看得出来您是一位非常幽默的人，最后问您个人的，您自己的消费观，想问一下您是买房观，是住宅还是商业的？

禹来：我的注意力不在这方面，而且在外面做购物中心的时候，其实我的消费观，我自己做购物中心时时刻刻提醒自己，这个购物中心不是给你本人做的，如果本人做的，本人是不买的，比如说我一年到头很少买东西，这个显然会考虑了，至于买房子回去数数钱。

深圳新浪房产 04-27 22:19

提问：您现在怎么看待深圳的各个区的商业的发展？哪个区更有潜力做这个商业？

禹来：虽然我算深圳人，但是这几年并不在深圳工作，我最近在河源做项目，去了三年，其中在广州也工作了那么多年，北京也工作了那么多年，对于深圳的了解不是那么多，虽然后来在深圳的项目呆了两年，但是我觉得深圳到处都有机会，到处都是现金，就看你怎么样把现金变成机会。

提问：广东的坚基集团有没有想在深圳布局？

禹来：想，但是进不来，深圳的门槛非常高，土地资源非常有限，但是碰到烂楼这种的可以。

提问：如今商业运用互联网的冲击，这方面零售业和商业服务怎么样巩固和扩大市场占有率？

禹来：商业略显疲态比如说国家标准里面17个液态，有店铺的大概12个液态，购物中心没有什么疲态来，发展是挺猛的。我的观点是这样的，购物中心要做的话，很难做差的，你要做差是故意把它做差，很好的购物中心为什么做成这个样子，你想把它做成这么差也不能做得这么差，是故意做差的，在整个的过程都是故意的包括团队的组建，商业的建筑方案的选举已经是偏的. 

深圳新浪房产 04-27 22:19

提问：大家就会发现做得比较好的一些商业还有购物中心，他们都会有一些很有趣的设计，创意也好或者是灯光分布这些有没有一个概念？ 

禹来：这个作为购物中心，也是购物中心的优势，购物中心由于体量很巨大，而且公共装修的部分比较多，除了店面装修，应该说购物中心在装修这块，无论是硬装还是软装整个的氛围要求越来越高了，各个开发商和经营者也花了很多的区别，比如说音乐，以前购物中心就几个音乐，后来改成找专业的公司不同的时段用不同的音乐，其实讲到底就是给一个更好的环境，让大家有更好的体验，觉得到这个地方就是跟别的地方不一样。就是不断的在变的。

深圳新浪房产 04-27 22:19

提问：我们一般的商业综合体您是指餐饮、娱乐、还有其他的项目、服装品牌等等这些都有，您觉得哪个门类在商业运营中占了至关重要的作用？可能是综合性的环环相扣的，有没有突出的更能抓住消费者的门类？

禹来：我们认为城市综合体和购物中心是两个概念，这是一个，另外一个对于城市综合体什么最吸引顾问和当地老百姓的需求还是有差别的，为了把这个说清楚，说一下购物中心，购物中心里面，通常有人说以零售为主主编到以餐饮为主，这个不能一概而论，与购物中心的种类有关系，你是一个区域性的购物中心还是社区的购物中心，这个与自己有关，现在我们界定在购物中心的种类还是拿出超区域性的购物中心和区域性的购物中心，大概建筑面积6－8万以上的购物中心，就限制了这个前提，在这个前提里面我认为与你城市所在第的收入水平、消费习惯等等有关系了，当然与城市规模也有关系，在这些关系里面还有与竞争有关系，这些基本的配置是要的，到了谁重谁轻传统是零售重要了，餐饮是不是超过也不一样，比如说在香港，会注意到一楼、二楼三楼差别不是太大了，国内的差别很大，我们觉得具体要给出所有的购物中心里面哪一个门类或者是哪一个液态占得多或者是少，这个提法比较难，对于每一个购物中心来说要给出具体的意见。

提问：我们从逛街的时候发现餐饮是饱满了，反而服装是少了，就问一下是不是餐饮业这边会比较大？

禹来：这个其实应该说餐饮比例逐渐的加大，是随着人们生活方式的改变，大家没有注意到一件事情，餐饮的种类越来越多了，才给购物中心提供了无限多可能的变化，购物中心就是喜欢这种组合的多样化，餐饮是很快的，变化也很快，这个适应了人们生活的追求，但是是不是一定在购物中心里面，餐饮的比例比零售大，这个不一样，要看具体的购物中心。整体趋势，大家还是注重购物中心吃的这块和玩的这块，越来越强调体验性。

深圳新浪房产 04-27 22:19

提问：您能否谈一下从2002年天河城运营开始到现在，您觉得国内的商业运营发生了哪些变化？

禹来：应该说天河城是1992年建设的，1996年投入了使用，我有心在天河城接到担任了董事长，也是在最早的购物中心工作了比较长的时间，在购物中心的发展过程中，作为中国最早的购物中心，当时最早的体会，应该说在上世纪90年代是最早的购物中心还不知道购物中心是怎么回事，这时候大家对购物中心的认识就是我们要做的事情，所以按照购物中心的建设、开发去经营和管理。也就是整个上世纪中国购物中心处于摸索的阶段，而且得到了很多的教训，到21世纪的时候出现了爆发，由于这个阶段购物中心开发的量比较大，我认为它的第一个特点大家对这些规律逐渐的加深，我们的购物中心成功率也比较多了，第二个中国的购物中心跟国外的不一样，作为零售物业为主的，通过作为开发商的副产品为主的，为什么是副产品？21世纪初中国的土地政策和商业规划的方式决定，到了2016年这个世纪201几年开始，很多开发商实力大了，认识越来越深了，他们就开始把购物中心这一类的商业地产做一个主要的产品来开会，涌现了一系列的优秀企业，总体来说，这些变化，我们所有的购物中心的开发商无论是开发商还是房地产商对购物中心逐渐的了解、加深，使得购物中心的总类越来越多，成功率越来越高。

提问：我们在这些变化中怎么样适应这些变化呢？做了哪些突破呢？

禹来：其实购物中心什么都是变的，有一点是不变的，对购物中心要做好，一定要使它不停的改变，改变的基本的直观印象就是营造购物中心的新鲜感，提高购物中心的销售，从而提高购物中心的价值，这种改变可能通过创新实现的，也可能通过其他的调整来实现的，创新这种实现可能会取得的成功可能性更大一些，但是也会冒一点风险。

提问：这样要了解消费需求的思维再变。

禹来：其实我们最主要变的依据是消费者的需要，市场的需要，无论是餐饮、娱乐比例的规模中心大小也好，还有购物中心流行的东西，等等都是根据市场的变化、消费者的需求来变化的。

提问：是一直在变，但是要抓住这个核心，变的原则。

禹来：对，就是为人民服务，我们现在提出来做为人民服务的购物中心，这个人民就是指的消费者。 

深圳新浪房产 04-27 22:19

禹来：各位观众，大家下午好。

提问：在专门之前跟您了解一下，您是一位特别传奇的人物，首先是拥有非常多年消费的实操领导者，而又是专业底子特别扎实的学者，想问一下您是怎么做到的？

禹来：谢谢你的夸奖，在说到工作经验或者是在专业上的坚持，我想我们在任何一行的时候，首先要热爱，你热爱这行就要把它做好，光热爱不够的，要准备专业知识和技能，我们经过这么多年由于热爱，我们专研，经过很多的项目和实际的锻炼之后，做起来还是得心应手的，既要有科学的态度也要有实际干练。

深圳新浪房产 04-27 22:19

2017年1月11日下午13:30，广东坚基集团总裁禹来专访，论道商业运营的门道和法则，难得一遇的具有丰富经验的商业运营者、商业地产的专业学者，敬请关注！

深圳新浪房产 04-27 22:19

禹来：熟悉商业运作的学者型职业经理人

他的经历均与“购物中心”、“商业地产”挂钩：2002年，出任天河城集团董事长；2006年，出任中信城市广场董事长，此后担任中信房地产股份有限公司副总裁；2010年，辞别中信后，任鸿荣源集团总裁。现任广东坚基集团总裁，全面操盘河源最大商业综合体项目河源商业中心JJMALL。禹来属于学者型职业经理人，他身兼中山大学研究生导师、暨南大学管理学院M BA兼职导师、广东商学院研究生导师及流通经济研究所研究员等职。