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大深圳都市圈发展趋势高峰论坛

温姑娘

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  • 温姑娘 03-29 09:18

    主持人:真的是由于时间原因,而且我们舞台上六位嘉宾已经回答很长时间,比较辛苦了。主持人不是为了体恤自己,真的是为了体恤他们,虽然他们是坐着的。我们把问答环节到此告一段落了。有请今天现场新闻媒体和剑客朋友们停下你们现场直播的手,来到台上,跟我们一起完成今天的主题,融合共生的拍一张全家福。

    今天的论坛圆满结束,我们相约下次融创再见!

  • 温姑娘 03-29 09:18

    主持人:这也是政府给置业者一个冷静期,想清楚要有一个什么样的房子。


    记者:我是房天下记者,提问沈总,刚才您提到有关都市圈跟生活圈这两个概念,您认为轨道、交通现在已经将东莞、深圳距离拉近了,在这种形势下,对于临深片区价值会有那些体现?


    沈永淳:今天很多嘉宾都说了,轨道交通是一个迅速的能够带动城市人口转移的主要的工具,无论是最发达的地区还是发展中地区,都需要轨道交通。其实我们的高速、公路早就已经在这方面贯通了,我们没有通的就是轨道交通。未来临深片区轨道交通跟深圳的接轨,甚至跟广州接轨,包括松山湖这块,东莞R1号线跟广州15号线连通,跟深圳6号线也是连通,当轨道交通可以在一小时之内便利的解决中心区人口运输的话,它的通达性、生活的可能性解决了。


    第二块,人口进来、产业进驻的话,城市的价值也会提升。因为城市有了人,才会有投资,有了投资,政府有税收,整个配套就会上去。无论玉总讲的中国最美小镇,还是旁边的松山湖,博士也要去那边居住了,确实在深圳我还没有发现有这么大一个片区,整体片区规划是有这块地方这么美好的。所以它的基本环境跟基本配套已经OK了,其实现在就是等轨道交通这个轮子开动,哪一天轮子开动了,哪一天我认为他们城市的价值的融合就真正体现了。谢谢!


    主持人:谢谢!我们今天整个现场所有的提问非常热烈、非常的亲切,在一个很愉快的环境当中,不仅展开了,有亮剑了,有谈了,有这么多新闻媒体提问,虽然还有这么多粉丝想继续提问,我们可以下次。


    罗振坤:我反对。


    提问:谢谢罗博士给我申请了一个特别的机会。关于融创的问题,融创开启了大都市生活圈臻品美景,融创在广深区域有20个项目,2017年大概有几个项目会入市,销售目标是多少?


    梅华锋:我们2017年内部目标是120个亿,但是奋斗目标肯定不止这个数。我们作为广深区元年,从2016年3月份成立到现在也一年时间,项目是根据各个城市公司不同,我们目前有8个城市公司,整体项目开工根据不同的情况,我们有一个总数,大概120亿目标。整个融创中国初定目标2100亿,但是奋斗目标也会加码。

  • 温姑娘 03-29 09:18


    记者:最后一个问题问一下王老师。现在不可避免的很多深圳人到临深片区买房是一种被动的主动行为,我们想了解一下大概什么时候就可以变成一个纯主动行为?


    王世泰:从刚才玉总说的,最早去东莞买房是处于那里很便宜我去投资。现在大家可以回顾一下,我们对深莞之间、城市之间的关系有三个版本,1.0版本叫做双城生活。深圳是深圳的生活,东莞是东莞的生活,我可能为了某一个需求去到东莞,而不是把居住和工作结合在一起。2.0版本是融城生活,就是它交融在一起,都市圈逐步形成,交通的改善,加上深圳高房价的挤压,购买力的外溢等等,这些融城生活的版本。3.0版本我觉得就是你说的主动的形态,用一个词描述,优城生活。刚才很多嘉宾说以后不仅是产业、财富、人口的流动,而且人们在生活的方式上会做重大的选择,我可能以前是要的深圳的繁华、深圳的CBD、深圳的高节奏、深圳的财富增长,但是融创的话说懂你的生活,我既要繁华,又要有自然生态,到哪去找,就像我们融城生活所讨论的需要像东莞松山湖,像凤岗、清溪、黄江等等,以后我们选择的生活就是鱼和熊掌得兼,而这种优城生活选择就是一种主动寻找的状态,但是这种状态不可能天上掉一个辉煌的金环,而是要我们用手打造融城的生活方式,而融创很多项目可以给我们看到很多亮点展示,这种主动生活将会成为未来生活的风向标。


    主持人:我们人们主动想选择、优城生活具体要到什么时候,罗博士预言大概需要多长时间?


    罗振坤:这个时间很快很快的,我不能说整个东莞多少年能达到这个情况,但是我真的是今年年底就会搬到东莞。


    主持人:用他的话,不到一年,12个月可以达到这个愿望。


    王世泰:从现在开始。


    罗振坤:我们买房不可能等到每一方面都成熟不得了才去。所以聪明的人、有机会的人还是先走一步的,我就是在做这个事。


    主持人:眼光长远。综合两位回答后,这个网友的问题回答应该非常饱满了。


    记者:我是南方都市报的记者,我想延续一下刚才那个问题问一下,目前临深的楼市它的主力客群都是外溢的深圳购房者,这种临深楼市受制于深圳市场的效应也是特别明显,比如今年两度深圳新政加码,导致临深楼市也有一段时间低迷,在这种前提下,对于购房者选择在临深置业会不会有一定风险?问一下罗博士。


    罗振坤:如果10月份以前跑临深的房子,尤其是一线的,连中山也出现了情况,就是他们房子不够卖,都在抢的。售楼部门口大部分都是粤B的车。大概8月份我跟朋友说,你们要小心一点,要慢慢选,不是每一个临深片区的房子都能买。现在已经到了一定幅度,如果纯粹为了抢房子,别人买你就买,你会错的。


    你要好好思考一下那个项目在哪,本身有什么优势。我刚才也说了,其实在东莞,他住的那个环境不比深圳差,但是东莞以前过往几年就是交通的问题,我们买东莞的房子最好要考虑他的交通跟深圳、香港的交通以后发展怎么样,只能买一些以后交通规划的很好的项目。如果8月份以前去抢的时候那个时候真的有危险,你会买错。现在反而回归理性后,我们可以慢慢挑,不用抢,挑哪个项目真的适合我的,那个城市片区那个项目对我有优势的我才去买。所以现在风险反而比8月份会低。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    记者:第三个问题问一下魏达志教授,现在目前东莞的产业转移和升级大概到了哪个阶段?对于现在目前因为临深片区很火,大量居住人口涌入东莞,但是东莞的基建能够匹配吗?东莞有那些利好能够满足这些人进去居住?


    魏达志:我没有专门去跟踪东莞的产业转型情况,但是有一点可以确定,珠三角地区港台企业转型是最慢的,慢过深圳本土或者珠三角本土民营企业。东莞是一个港台无论是产业园区还是企业家都比较多的地方,特别是台湾的企业。因为他们那种低层次加工制造大规模转向其他国家,各种生产要素型企业非常注重生产要素价格,他们为了赢得加工利润,所以大部分转移到其他发展中国家或者新兴市场国家。


    这一条是肯定的。还有一条可以肯定,东莞产业转型升级力度非常大。但是一些具体情况可能我需要根据政府提供的具体数据进行分析。但是我这两点印象应该是没有问题的

  • 温姑娘 03-29 09:18

    主持人:我特别认同玉总刚才说的,现代都市人对环境的要求往往放在了价钱前面,很多人对环境的优美、舒适度摆在家庭居住第一位,成为买房第一考虑。清溪真的可以考虑。


    记者:各位好!我是来自新浪乐居的,首先问一下梅总,塘厦、清溪、凤岗三个临深片区都是最近成交比较火的,您对这三个片区在买房投资的话,怎么样考虑,应该从哪些角度考虑这三个位置?这三个位置哪个位置你认为会更好一些,除了你们自己项目在清溪以外。这是现场网友问的问题。


    梅华锋:我在佳兆业的时候,当时也分管过三个项目,包括清溪、塘厦这几个镇都负责过相关项目。从单个镇经济体量来看,凤岗最强一点,再接着是塘厦,然后是清溪。房价也是同样道理,凤岗第一位,2.7万、3万都有。塘厦最高也到2.8万了,虽然最近有一些项目在调整,但是也在2.4万、2.5万左右,清溪相对有优势,2.1万、1.7万都有。从交通来说,三个都差不多。


    龙岗离凤岗近,有一个通道。凤岗对龙岗客户可能会选择,因为近。但是对于通过高速来延伸,三个位置是一样的。这就是看你最终的选择。深圳客户首先要考虑购买舒适度问题。第二,同等情况下,性价比的问题,这个就不限于某一个镇的问题。


    记者:第二个问题问玉总,有网友问如果现在这个时间段做投资的话,买东莞临深片区买二手房好还是新房好?


    玉家雄:这个问题不应该说是在东莞还是深圳,我经常跟很多媒体说,一手房,首先因为科技日新月异,建筑的质素以及质量、配套都会比二手房要好。二手房就是代表以前建的房子。说实在,一手房是不是一定比二手房贵?如果以香港来说就不一定。甚至深圳现在也不一定一手房就比二手房贵。


    但是其实更重要一点,类似于东莞这些地区,一手房的选择的确是足够的多。不像在深圳,存量房已经很大量了,而且交易也非常多,法规、流程各方面都很完善。但是在东莞这些城市来说,二手交易还没有追上类似于深圳这样的一线城市的完善。如果你问我的话,我会建议优先还是选择一手房,除非他已经选定那个片区,那个片区没有一手供应的时候才考虑二手房选择。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    记者:我问一下玉总,龙林高速清溪出口,中国最美小镇,两个方面对清溪能够体现在哪些方面?


    玉家雄:刚才你提到两个方面,第一个是交通方面。交通是融城一个很必要的因素。梅总说之前在天津,我记得我20年前去北京,然后再去天津,真的蛮痛苦的。但是刚才梅总说做动车30多分钟。


    我们天津分公司老总现在还住在北京,每天从北京回天津分公司上班。这种交通的一种改变应该说对融城来说是一个非常大的作用。第二,深圳人假如说好像我前面预测的再过两三年可能有一波深圳人去东莞居住,主要是两个方面:第一,主要是价格差。刚好王老师在最前面也帮我们中原做了一些宣传,我们刚刚昨天做了一个一年一度的新闻发布会,我们有一个数据,深圳按现在的房价来说,大概只有30%多的人有能力在深圳买房。其他的人可能是租房。


    但是有一部分人为了圆自己的置业梦会选择到东莞、惠州这些地方。价格差是深圳人看中东莞房地产一个因素。但是我会预测另外有一波人其实是为了改善自己的居住条件,清溪这个地方刚才说了最美小镇,当然他就具备很好的天生条件,能够给多我们深圳人另外一个选择,住在很优美的环境里面,这两方面是清溪这个地方将来对于深圳客户来说非常吸引的两个点。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    王世泰:梅华锋先生年纪很轻,但是在地产江湖的阅历很丰富,他作为一个个体线路图,让我们看到以融创为代表的融合城市功能,打造新的城市圈一种雏境。我们从中可以体悟到很多理性精华。

    我们在都市圈这个问题上,很多的具有范本意义的教程应该好好向魏达志教授请教。今天已经听了魏达志前面非常正式的演讲,但是还不够,还希望他继续给我们布道,希望大家掌声再浓烈一点。


    魏达志:谢谢大家!前面讲了那么多,我稍微冲着东莞概括几句吧。东莞创新的高度决定这个城市的内涵,产业的规模决定城市的价值,城市的价值决定我们物业的品牌或者说价格。谢谢!


    王世泰:说到这儿我也按耐不住了,作为融创进入广深后,他打出的旗号,广深融城也好、深莞融城也好、融合共生也好,等等,给我们描绘了非常美好的途径。而且前一阵我们参加融创媒体见面会,他们有一句口号叫臻心臻品臻生活。

    说到这儿的时候,我要说四句话,这四句话是藏头的:


    融融城融合融梦想;创新创造创无疆;臻心臻品臻生活;美誉美图美八方。融创真美。


    主持人:我今年已经过30了,我大概17年前来深圳,那个时候我还是大学生,那个时候我居住在华侨城,对东莞几乎是一个零概念,但是现在我所有的工作圈基本有一半时间都跑在深圳录制和拍摄,其实我想说所有台上这么多专家的言论可以留待时间来验证。也许不用多长时间,我们会发现融合共生真的不是我们舞台上说的这些内容,是大家实实在在在生活当中会明显改变一代人甚至未来来到深圳创业的几代人的生活方式。


    接下来进入到非常精彩的记者和新闻媒体问答环节。


  • 温姑娘 03-29 09:18

    梅华锋:今天是当学生来的,有点重回课堂的感觉。包括魏达志教授的演讲。我们当时在学校的课题就是关于环渤海。


    我是04年从北方来到深圳,当时第一个项目是在宝安,那个时候宝安中心区一片烂泥地,很偏的一个地方,房价才4000元。做了没有多久就派到东莞。我星期一早上到东莞,星期三回深圳,星期四早上再到东莞,星期五再回深圳。慢慢随着时间推移,一个星期在东莞,最多周末回来深圳,2011年底把房子租出去,全家搬到东莞。偶尔回深圳和朋友聚一聚,多数情况下不会开车,坐高铁很方便。


    第二,交通配套带来对这个城市融合的便利性的问题,确实非常方便。关于东莞是不是深圳二环、三环,确实有这个贴切感受。我06年在天津工作,负责天津跟北京、河北廊坊的项目,经常是动车,从天津到北京33分钟,5分钟一趟。廊坊项目90%是北京人。将来生活圈随着交通工具通达性,半小时就可以到达很远。这也是整个融创在广深区域布局的原因。融创广深区域是以省,其他区域都是跨的,华北都是大区。首先是对城市发展潜力认可。第二,城市融合。我们都是以几个城市并在一起来管理。


    经济体量的问题。东莞2016年税收过千亿。而且是非常结构良好的模式。通过前几年腾笼换鸟,新的高科技产业、华为、大疆无人机生产基地都往东莞搬。东莞也提供了上下游产业链条支持,也有高科技人才支持。包括我们拿地都要匹配人才公寓。这也是为大的融城创造了很多便利性。


    后期从我们个人而言,后期发展一定是以深圳老大哥为龙头,一个大的都市圈。再往后发展就是珠江三角洲都市圈。


  • 温姑娘 03-29 09:18

    王世泰:博士是所有论坛当中今天普通话讲的最好的一次,而且内容丰满。博士说到香港、深圳、东莞这样的都市轴形成使我们这个都市圈非常有活力,以后可以跟美国比肩。


    真帅说我们有3000人规模,我以为孙宏斌要来,我内心对孙宏斌孙宏斌非常感兴趣,我一直在网络上关注他。这个人在江湖上能独领风骚,而且很有狭义的一个人。孙宏斌出手救绿城,尽管绿城有重大调整,但是在江湖上留下非常亮丽的一笔。融创的代表梅华锋先生,他很年轻,他跟主持人交谈的时候,融创给人的感觉四个字:使命必达。这是很了不起的理念。我这个人记性非常差,老是记不住人的名字,但是梅华锋名字一下就记得,华山展锋芒。


    我们今天的对话也是一场华山论剑。梅华锋先生,该到你了。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    罗振坤:我简单预测一下,今天不知道大家有没有发觉,在座的男生,我们今天谈的东莞,每一个你们都低着头。今天只有玉总够胆很公开说我在东莞生活很幸福。我预言从今年开始,你们以后到东,你可以抬着头的,回来你够胆跟老婆说我刚刚去东莞公干了,跟朋友聊点东西。你们以前就好像你们刚才这样都低着头。现在好了。以上是说笑了。

    简单说一下,刚才教授说香港跟深圳、东莞有一个轴线联系。以前我们靠广深高速连起来,成为一个都市圈一部分。以后我们香港、深圳跟东莞就不是道路连接起来的问题了,以后就是靠产业。教授非常看好,我也非常同意,以后我们中国经济就是靠创新跟创业,会把我们中国经济带上去跟美国PK。我们肯定会超过很多的国家。所以我是非常看好我们中国以后的创新科技这个产业。


    以前我也说过深圳跟香港,尤其深圳,在高新科技跟创新方面在全中国是领头的。现在看起来,最近宣布了香港跟深圳在河套区有一个合作。以前深圳跟香港在前海有合作。往后河套区就是香港跟深圳做高等教育、创新科技研究方面。前海那边就是资本市场、金融。到时候在河套区也好、前海也好,就是为了打造一个很好的配套跟环境,给香港、深圳、东莞都市圈在双创方面发展。


    以后我们会看到很多研发、金融都在深圳,但是以后高端的制造业都全部会回流到东莞。以前很多香港人经常去东莞,他们在那里开工厂,那个时候是比较低端的,一开始是做山寨、比较低等的制造业。很快我们东莞,那个经济用什么支撑呢?高端制造业重回东莞。然后东莞财力、个人的GDP各个方面都会追上去。最重要的是东莞现在已经提供了一个非常成熟、宜居的环境给我们居住,我们吸引人才的时候,一点困难都没有。以前东莞就吸引很多香港也好、深圳也好、全国的人过去居住,他们住的环境非常好,有些地方比我们深圳还好。以前就是男生去东莞唱卡拉OK,现在听到很多人周末去松山湖骑自行车、走一走,很多去那边享受生活。

    我预测今年年底我自己会搬去东莞住。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    王世泰:非常精彩,今天我们的黑匣子速记也非常优秀,如果全程记录下来,南都可以做一个版。沈永淳是我的拉朋友,他的思路非常清晰,他做了三个定位,第一个定位,三个圈。融创圈、都市圈、生活圈。可以用一句话串联起来,以融创之力进入都市圈打造生活圈。第二个定位,他是两个期待,一个期待,城市价值的成长。第二个期待,城市文化的融合。第三个定位,他做了一个地理的数,认为像东莞这一线是二环,我个人是同意的。但是你今天惹事了,我们下面有大三环之父坐在这儿,可能你们会在网上PK。


    说到PK,我们有最喜欢PK的人,就是罗振坤博士。像玉总是我们业界最知名大咖,罗博士是跨界大咖,他还有一个了不起的头衔,预言帝。他曾预言了很多很多不可能出现的结果,最后都出现了。今天需要你来预言一下,以深圳、东莞融城现在出来所代表的未来都市圈价值会怎么样?简单讲,我们会追捧吗?会有更多人追捧吗?他会代表以后整个价值走向吗?我只是能够给你很短时间,因为我不知道你用什么语言表达。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    王世泰:刚才美女主持人介绍玉总有多少多少粉丝,又补了一句南都沈总有超级多的粉丝,我想这句话不是浮夸,南都一直是相当主流的一家媒体,现在经过改革后,力量更强大了,粉丝更多了。我眼睛扫了一下,今天来的著名自媒大咖里面,80%都是南都的。今天由于时间关系,不一一报名了。南都出来的媒体的朋友们对市场的观察、对大势的研判,他们是非常有说服力的。话筒第二位交给我们沈总。

    沈永淳:谢谢主持人的夸奖,他们走的都是精英,我留下来了,可能也是精华了,开个玩笑。


    今天融创做这个话题是非常合适,要创造条件融合在一起。今天这个圈有三个,第一,融创的圈。4年前我在博鳌采访孙宏斌的时候,他说未来中国房地产企业都是千亿以上,而且都打通上下游。昨天又6点多亿进驻链家,之前还投资的易居,他也是在做一个梦。我跟深圳一个很牛的大咖讲这个,他爆笑,说孙宏斌不懂管理,千亿企业怎么做。现在对于千亿都不是什么概念了,现在都3000、4000亿这样的企业了。


    第二个圈,都市圈。刚才魏教授讲的非常详细,我用一些数据谈谈我的观点。我们现在是深莞惠大概4000多亿美金当量,相当于美国的旧金山、华盛顿这样的一个量,已经排到第7、8位了。刚才教授也讲了我们的都市圈不单单是深莞惠,我们旁边还有香港这个带头大哥。如果深莞惠+香港,我们GDP是什么概念?那就是6000多亿,就相当于伦敦跟巴黎。

    大家认识到我们都市圈本身的含义,我们未来对标肯定不是伦敦巴黎,我们对标的是东京纽约这些大都市圈。所以说深莞惠未来发展前景非常大。


    第三个圈,生活圈。刚才玉总已经讲了,我们在十年前生活的半径就是半小时,关外都不想去。现在我们人均GDP超过1万美元,我们生活圈变成1小时。现在梅总几个项目,在松山湖、黄江、清溪,为什么项目这么受关注?就是因为我们到了这个点,我们生活圈一个小时。未来再过十年或者不到十年,我们生活圈像东京、伦敦一样,可能早上起来坐一个半小时、甚至两小时高铁来上班。


    这个场景未来是必然的,只要我们GDP增长。为什么我们发展的对标是纽约、东京,因此我们增长率是非常高的。虽然大家现在说6.5%不满意,但是6.5%对于一个庞然大物来讲是不可思议的。我们深莞惠GDP都是8-10以上年均增长,香港稍微低一点。


    这么庞大的经济圈,为什么我们融城还没有真正融合?所以说今天融创做了一个好事、一个功德无量的事,让大家谈一谈怎么创造条件去融合。为什么深圳临深片区它的生活、它的城市价值还没有兑现,是因为我们一个特殊因素,我们有行政管理因素,我们不像东京、也不想巴黎之纽约,我们是有户籍管理。我们我们还得上户口,我们小孩上学还得要户籍,我们的医疗、保险还得按照地方去领取,我想去那个地方住,但是我不一定能住。为什么?我要考虑家庭。所以我们现在知道这个趋势,还出不去。但是未来能不能出去呢?我觉得是可以的。


    特别是今天这个会议之后,会加快的。第二,我们的城市价值。我们城市价值目前像东莞、惠州这样的城市价值,还没有完全被认可。我们的一些产业、一些元素相对比深圳滞后,但是这个东西会转移的。比如说我们的华为,现在我们大多数终端的生产已经放在松山湖,在我们融创松湖澜园那边,大量的高端制造业也会转移。我认为他就是坚定的深圳的产业发展的二传手,我们应该是相隔五年这样的水平。城市价值、产业聚集也会随着这样发展。包括惠州,我们也有很多企业,特别是坪山启动之后,很多产业也搬过去了。


    还有一个我们没有融合的,我们的文化价值观。广府文化跟我们外来文化还是在打架,我们一个中心的认同感还没有完全出来。未来这种文化融合是必然的。如果再大胆一点,在未来深莞惠都市圈,以后中心只有一个,就是深圳,没有东莞、没有惠州这个概念。如果到了那一天,我们的居住、我们的价值、我们的生活条件应该是怎样一个因素,这里面有非常大的空间。

    返回我们的北京、上海、深圳,我们的房价水平,现在松山湖、黄江2万多的水平,估计就相当于北京的四环、五环、六环。所以说,那个地方在深圳来讲,严格意义来讲就是二环。我们二环已经在建了。目前它有这样一个巨大的价值反差。为什么有反差?就是我们城市管理因素、我们生活因素、我们文化价值观,还有配套等等因素。

    所以今天融创做都市圈讨论非常有意义,也可以帮助大家更好的、更全面的看清楚未来的都市圈价值,谢谢!


  • 温姑娘 03-29 09:18

    王世泰:今天早上首先想到一个哲学问题,哲学有一个命题叫做对立统一。我们这位美女主持她的名字叫真帅,其实名字不仅是真帅,她的颜值和口才都是真帅,very  nice。我接她的话是一个刻意安排,因为我的颜值和口才very  low,这是一个强烈对比,但是不要紧,我走上台依然是信心满满,为什么?我身旁有一帮意见大咖,他们的思想的光辉也是非常非常very nice,他们接下来的讨论会给我们大深圳都市圈发展趋势高峰论坛带来非常丰富的营养。


    我上台以后还是感到有点犹豫,我究竟先请谁呢,都是我的好朋友,在我心中都有很重的份量。后来我想了一下,因为我今天来的时候从网上看到一段视频,是中原在开年会。开头出来讲的是华南区的老总李耀志先生,他的讲话透露了一个秘密,中原的市场占有不得了,权威,他们是NO.1。我今天不说数字了,你们去看网上流出来这个视频。但是你说我能请得动李耀志先生吗,可能请不动。说实话我对他有意见的,不像我们玉总从来不嫌我老。第二,李耀志先生的普通话远远不如玉总。而且我们玉总和罗博士曾经进行过全球普通话的PK,而且是玉总获得胜果,今天把第一个发言话筒交给玉总。

    玉家雄:谢谢王老师,再一次提醒大家我曾经在普通话大赛赢过罗博士,这个话题在去年是挺轰动的。


    说深圳和东莞这两个市场的一种关系,如果以我来说,我会说大概两年半之前有一次在福田的书城参加一个活动。如果有去过福田这个书城中庭台阶式那个舞台的话,大家知道那个地方也聚集了很多老百姓。那天的话题原本是帮一个深圳的项目做推广,但是后来有点变味了,当时是星期天,很多人吃完晚饭就过来问了一大堆问题。我印象中当时有一个30、40岁的家庭主妇,她说手头的储蓄不多,在深圳已经有一套房了,还是想在房地产方面进行一些投资,问到我有什么建议给她。

    我问她第一个问题,你手头上钱不多,有多少钱,你告诉我。每个人对钱多不多的概念不一样的,李嘉诚就跟我不一样的。她当时提出能拿出50-80万。其实当时深圳房价还没有现在这么贵,当年房价均价就是2万多而已。我说你不妨去东莞跑一跑,为什么呢?当时深圳的房价应该说是刚刚开始反弹,但是我们看得到当时的反弹力度还是蛮大的。


    但是相反当时东莞的房价还是没有什么动静。前几年东莞也受到很大打击,令到东莞房价的确有一些回落。深圳跟东莞这两边的差距,我们当时看肯定会越拉越大,我建议她不妨到东莞去看一下,应该有一些好的投资机会。因为东莞的地位将来必然会改变。

    刚才魏老师讲了有关都市圈、都市圈这个知识,很典型的一点是,深圳面临的问题可能跟其他国际性的大的城市有一个根本的区别就是深圳太小了。一开始的时候,梅总的PPT里面说到深圳只是上海的1/3,北京的1/7。深圳那么小能容下什么呢?


    能容下的东西是有限的。但是魏老师也说了深圳发展前景是非常广阔的,如果要允许深圳继续往高速发展,必然需要有一些新的出路。其中一个就是空间出路,很明显就是深圳首先会辐射到东莞以及惠州这两个地方。惠州这个地方大家也看得到,它的发展成熟度以及发展规模现在来说还是远远落后于东莞。在这几点上东莞最有可能成为深圳辐射的最好的地点。


    过去一段时间很多深圳人去东莞买房都是出于一种投资的概念,但是我自己的判断,未来3-5年应该说这种趋势可能会有明显的改变。除了作为投资用途以外,我们从2016年的一些经验来看,有不少深圳人准备真的自用的用途。所以我们首先看到深圳客辐射到了临深几个镇或者临深片区。原因是一方面是方便投资。第二方面,真的有一部分客户已经准备在东莞居住,回深圳上班。


    我很多年前提出一个概念,深圳人很幸福。幸福在什么地方呢?幸福在你花40分钟上班都觉得很辛苦的时候,你就可以看看上海的朋友、北京朋友是怎么样一种生活。很多人最近几年说北京人都住在河北,你可以看到深圳人的幸福到什么程度,不单单没有雾霾,虽然这两天好象有雾霾。我想说的是深圳人也需要慢慢改变他们的生活模式来适应整个大都会发展。住在东莞,回深圳上班,我相信必然是未来很多人生活一个模式。但是很重要一点,我去年也在一些公开场合也说龙华这个地方一直到2015年我认为才具备一个生活的成熟条件。


    你想一想龙华新区这个概念发展了多少年。其实也发展了很长一段时间。但是真的你说要到龙华居住生活,我自己认为2015年比较成熟。现在东莞还是一个发展过程当中,但是比较好的一点就是东莞本身这个城市发展的历史已经有一段非常长的时间,有很多的区域本身已经很具备成熟的居住条件。有些人说深圳下一轮客户的外溢,会先外溢到沙井、空港、光明、坪山这些地区,我觉得有可能。


    但是也有一种不确定性是因为这些区域其实现在来说还不完全具备很成熟的生活条件。有可能有一些客户宁愿我多跑10分钟、15分钟,宁愿去到更成熟的东莞这些地区去居住也说不定。


    所以我说未来的深圳跟东莞一种关系,除了是一种所谓都市圈辐射之外,我觉得也是变成了我们深圳人生活一个部分。可能将来大家会看到的就是深圳主要提供的都是一些商业的物业或者是商业的活动场所,但是居住的话,有更好的居住条件的话,可能需要去到更远的地方来解决我们生活的问题。我相信这个趋势未来会越来越明显,所以变成我们很多很多人也把他们目光投放到东莞这个地方。谢谢大家!


  • 温姑娘 03-29 09:18

    主持人:非常感谢魏教授。刚才这10多分钟,干活满满。我们把这个话题继续下去,刚才谈到比较多的是面的状态,具体到点,每个人有很多不同看法,我还想再多说一句,刚才魏教授提到参加一个颁奖晚会,其实昨天都市频道第五届电视最美人居颁奖顺利举办的时候,我们也要恭喜融创获得最具有影响力房企奖,这是非常有担当的一个奖项,最具有押轴的一个大奖,表示了我们融创在中国房地产界举足轻重的地位,他在整个大深圳发展圈当中做出什么贡献,又将怎么样立足发展,我们把这个话题深入下去。

    接下来进入我们论坛部分,让我们请出:魏达志教授、融创中国东莞公司营销总监梅华锋先生、罗振坤博士、南方都市报副总经理沈永淳先生、深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生。接着还要请出一位跨界主持人,让我们用热烈掌声请出城市人文学者王世泰老师。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    魏达志:尊敬的梅总、尊敬的房地产界理论界大咖和各位杀遍天下无敌手的剑客,还有新闻界朋友,大家好!


    这个话题其实是深圳人长久关注的话题。从十一届三中全会开始中国拉开了改革开放的大幕。1980年建立了深圳市,深圳经济特区和其他几个特区就开始挂牌运行了。这个运行是全球都瞩目的新的一种经济形态的运行,特区经济。到了1984年小平同志南巡的时候就题词,深圳发展经验证明中央兴办经济特区决策是正确的。由此拉开了改革开放大幕,84年开放了沿海14个城市,接着沿边、沿江,接着开发西部、中部崛起。中国区域政策覆盖经过了好几轮,一直发展到今天。


    我想表达的概念是什么?90年代中期之后,我们突然听到新的非常有冲击力的概念,这就是城市群和都市圈,这个概念早在50年代初法国有一个非常著名的地理学家简.格特曼提出了这两个概念,并且这个概念在全球普遍应用。为什么到90年代中后期在这个概念在深圳才显得让人特别瞩目呢。原因是中国改革开放已经走了十几年了,各种优质要素都向大的都市圈、大的城市群、中心城市聚集。全球化下,外部因素我们感觉到全球经济竞争与合作方式进行了一个翻天覆地的变化。国家和大型的企业布局成为国际科技经济合作基本单位,而这个基本单位变成由中心城市引领的城市群。世界有很多的城市群,城市群当中又产生经济圈。


    全球最著名有五大都市圈,第一大都市圈,纽约都市圈,以曼哈顿为中心。


    第二,北美五大湖都市圈。从美国芝加哥一直到加拿大多伦多、蒙特利尔。


    第三,伦敦都市圈。几乎把伦敦周边主要城市全部覆盖进去。


    第四,法国巴黎都市圈,覆盖了欧洲的著名城市,包括阿姆斯特丹、鹿特丹等等。


    第五,东京都市圈,它的主要特点是高新技术产业聚集地。


    像巴黎、伦敦都市圈是高端服务业聚集地,纽约都市圈是将服务业、制造业聚集在一起。这些都市圈承载了全球大半的科技、人在、资本、财富,所以现在的都市圈概念就是全球资本人才财富科技文化的聚集地和制高点。


    任何一个国家打造它的都市圈和城市群就是打造这个国家的经济、科技、文化、人才、资本、财富的制高点和国家代表队。

    从全球五大城市群来看,有什么经验值得我们借鉴呢?我想这种经验很多,但是它是有一个共性的,这些都市圈都必须是全球创新的制高点、全球CBD聚集地、全球金融财富资本高地,而且是全球可持续创新发展的集聚地。


    这里集聚了大量人才,做着可持续发展的事情。这些特点都是一致的。但是不同的地方是,每个都市圈成长的路径、发展的方式以及都市圈类型有所不同。总体来说具有这么几条经验:


    第一条经验,每个都市圈都有非常成熟的一个城市规划。各出奇招、百花齐放,各有特征的城市规划。无论在科学的理念上、现代的审美情趣上、古代文化继承上,都各有所长。


    第二个特点,这些都市圈都有发达的圈内交通,立体交通导致都市圈之间的往来、交往、交流非常的频密。从中心地段CBD到周边都会形成非常方便的流动,包括其他的商品流、物资流、信息流、资本流等等。


    第三个特点,这些地方都聚集了高端的创新型产业,导致它有一个可持续的一个强大的发展动力。


    第四个特点,这些地方同时也是CBD聚集的地方,CBD所拥有的功能在这里都有。并且这里高端服务业云集,凝聚力、辐射力都特别强,是对全球经济辐射、对全球进行聚集,全球人才、全球各种优质要素都会流向都市圈中心地带,同时辐射到全球各地去。加上这些都市圈都有着良好的文化艺术氛围,这些文化艺术他是奠基都市圈一个文化底蕴,同时也给这个都市圈形成一个良好的文化生态,使得这些都市圈具有强大的文化的感染力、辐射力和冲击力。


    所以任何一个国家拥有更多的城市群和都市圈以及都市圈城市群簇拥的这种中心城市,是这个城市、这个国家进入全球化时代的最有竞争力一个重大表现。


    我们再回到我们的珠江三角洲。珠江三角洲是一个城市群的概念,我们中国有三大城市群,环渤海城市群、长三角城市群、珠三角城市群。这三大城市群内部的构成,产业的构成,以及形成的路径、特征不一样。


    但是城市群都有一个共性的东西,比如珠三角城市群,在改革开放之前,珠三角城市群只有广州一个叫做中国的南大门,一个这样的城市。但是很快出现,当中国改革开放大门一打开,我们就出现了一种新的经济轴的产生,这个轴产生就是由大珠三角9个城市+港澳,珠三角城市群开始出现香港和广州两个核心城市互相的轴状的一个交流,这个交流就导致香港和广州之间这条轴线经济迅速的崛起。这个崛起的过程当中,就出现了深圳、东莞以及珠江西岸的中山、珠海。沿着这个轴线产生了一大批城市。


    随后这些城市在它的生产要素、优质要素、科技要素饱和之后,土地开始稀缺之后,这个时候轴线上的经济要素开始向整个珠三角圈层进行扩散,所以就出现了我们经济学意义上的,开始是两个点,香港、广州,点之后就形成一个经济增长轴。轴线丰满之后就形成一个圈。都市圈还有一个典型特征,经济圈层非常鲜明、经济落差非常鲜明,这两个鲜明意味着都市圈在经济带动辐射方面,中心城市是非常具有活力。



    现在到了一个工业文明向科技文明转型的全新时代,我向广东省、深圳市进行呼吁的时候,曾经大力疾呼要把广东珠三角城市群经济能级一个转变跨越成科技能级的转变。当我们由点向轴扩张的时候,由轴线向圈层扩张,是以1:3:9几何极数往上递增,被称之为城市圈和都市圈主导能级一个主导路径。这个主导路径在经济上可行,在科技上同样可行。


    所以说现在珠三角城市群分成三个不同的都市圈,一个是深莞惠,一个是广佛肇,还有一个江中珠。形成三个都市圈共组的珠三角城市群。同样我们要打造一个香港深圳和广州的新的创新轴,用创新的扩散使整个珠三角产生一个能级巨大的飞跃,由经济能级飞跃变成科技能级飞跃,将来这个城市群或者说这样的都市圈在全球才具备新的竞争能力和扩张能力。


    我去年正好是有两次机会,我在美国的曼哈顿,去了两趟,住了20多天。我到纽约主要考察纽约作为全球性金融中心、全球性创新中心以及全球性文化艺术中心,他靠什么样的东西在支撑着他,他形成了什么样一个体系,我特别注重一个问题就是他有没有什么短板,就是将来中国像这样的都市圈这样的中心城市和核心地带,我们能够形成什么样的竞争力?


    我想中国作为世界第二大经济体,多少经济学家和机构都在预测2030年以后中国经济总量非常有可能超过美国。在这种情况下,中国打造的都市圈和城市群能不能成为超越全球现有都市圈和中心城市一种城市形态呢?这是我们至少是学术界必须超前探讨、思考的一个重要问题。


    我在考察纽约的时候,我发现纽约不是无懈可击的。因为去年的伦敦金融城一个智库集团颁布了全球金融中心指数排序,英国当时还没有脱欧,英国把伦敦排在全球第一位,纽约第二位。新加坡第三位,香港第四位,香港在2014年排第三,后来由于香港自己内部一些原因导致英国对它的调级下降。美国在前20位当中,有纽约、华盛顿、芝加哥、波士顿、硅谷、旧金山,五个城市入围前20。英国只有伦敦一个城市。


    当时2015年把上海排第16、深圳第19、北京第23位。我说的这个排序,当我在美国跟摩根斯坦利公司高管交流的时候,美国人很轻蔑的一笑,说纽约永远是第一。我跟他们讨论话题提出一个概念,金融业是高端服务业。金融业作为高端服务业所服务的对象是什么样的对象决定你自己的发展高度。比如摩根斯坦利,他的公司资本财富管理是以500亿美金为最低的门槛,超过500亿美元这样的门槛才能把你资金纳入他的管理范畴。


    这500亿美元是产生于落后的加工的制造业,还是产生于高成长的科技产业,它是有着本质区分。所以我说纽约的金融中心作为最高端的全球最瞩目的一个产业,服务的对象如果仅仅是工业文明一个资本和未来的高成长科技文明资本,那个性质是完全不同的。他不但决定你这个城市将来拥有的实力的高度,也决定你这个国家未来竞争力高度,这是非常重要。


    我觉得深圳现在从金融业总量来说和纽约、伦敦这些地方相比,我们还遥遥不可及。但是从深圳到全国北上广深的研究分析,深圳在科技强国目标下,深圳是走的最好的一个城市。于是我们可以断言深圳将来作为一个科技高地,所能产生的集聚力量、辐射力量是非常巨大的。


    我应邀参加了前海风云榜一个企业颁奖仪式,我不一定记得准,从他们PPT打在背景墙上的数字让我们确实很震撼,为什么?因为前海每平方公里投入强度是目前深圳每平方公里投入强度的6倍。每平方公里产出是深圳每平方公里产出的5倍。现在的前海还是一片空地,但是它的投入强度以及产出强度已经达到了每平方公40个亿的一个GDP的总量。


    还有一个数字让我们更惊讶,前海只有15平方公里,上海自贸区经过扩张已经达到120平方公里的规模,但是前海引入资本的总量居然是上海自贸区的1.9倍。所以前海连同深圳整个一个跨越式发展将导致这个城市成为未来深莞惠都市圈一个高地,包括香港甚至也是高地。因为深圳和香港的关系,是带动香港发展。我们再回到深莞惠这个都市圈,


    本世纪初,GDP总量,东莞是惠州一倍,深圳是东莞一倍,2015年总量排序当中,东莞继续是惠州一倍,而深圳几乎达到了东莞三倍。深圳在创新发展方面当之无愧成为了都市圈顶尖级一个制高点和一个创新高地。


    东莞在淘汰了大量的三来一补这种加工制造业之后,我们发现东莞它的创新势头正在形成一个快速发展的劲头。东莞我想在未来港深穗创新轴上,东莞有可能是一个率先崛起的一个城市集合,他将融入整个都市圈当中成为深圳辐射带动又一个重要城市。从这个区位分析,东莞区位将来也是不可小看,是非常重要的区域。


    我们经历了从全球视野、国家视野、局部视野,深莞惠都市圈和大深圳都市圈其实内涵是一样的。深圳我们不要中央给你一个直辖市,给你一个直辖市是行政手段,中央兴奋点绝对不是给哪一个城市直辖市,让你起到模范作用。


    而中央更看好深圳创新发展、集聚发展这样的模式,这种模式对全国来说是可示范、可复制、可传播,具有这样的发展模式。这个模式对共和国由经济大国向强国迈进,由科技弱国向科技强国迈进具有非常重要的示范价值。在这个价值展示过程当中,东莞非常有可能和深圳肩并肩、手拉手的互动向前。所以我说我们眺望大深圳都市圈未来在全球布局当中一个地位,应该是无可限量。谢谢大家!


  • 温姑娘 03-29 09:18

    主持人:谢谢梅总。梅总请留步。梅总准备了一篇发言稿,最后上台后,把发言稿弃用了,直接现场发挥,讲了在东莞片区的布局和2017年大动作。


    东莞片区是不是第一个在2017年开售的是清溪壹号?


    梅华锋:对,东莞清溪跟大岭山基本上同步,第一个是清溪。刚才还在跟玉总谈合作的事宜。


    主持人:像清溪项目定位主要针对深圳客户还是说布局整个大的珠三角地区客户源?


    梅华锋:清溪是两部分,一部分我们自有客户基本上跟深圳客户一半一半,清溪项目也是在清溪镇中心,交通配套、城市配套比较齐全。本地客户比较认可,深圳客户也有一个选择空间。我们深圳、东莞客户各一半。


    主持人:刚才您说的非常可爱,您也是新融创人,刚刚入职三个月时间。入职三个月融创之后,对融创大集体有什么最深的印象?你觉得它最大特色是什么?


    梅华锋:干劲十足。我们对于一个目标的达成,我们口号叫做使命必达。刚好前天参加区域年会,年初目标就是广深布局20个项目,到了年尾确确实实就是20个,加上潜在项目还不止20个。


    主持人:谢谢梅总。融创是一个行动力非常强的企业。下面我们请魏达志教授为我们分享大深圳都市圈的独到看法。

  • 温姑娘 03-29 09:18

    融创中国控股有限公司 东莞公司 营销总监 梅华峰


    梅华锋:我本人从04年从北方来到深圳,从深圳又调到东莞,十多年来回跑,对大深圳都市圈感受还是蛮深的。


    各位媒体朋友、专家朋友们,下午好!我谨代表融创东莞公司欢迎大家莅临大深圳都市圈发展趋势高峰论坛活动现场。今天主题是叫做大深圳都市圈发展趋势论坛。对我们一线城市北上深,从城市面积来说深圳最小,相当于广州的1/4,北京的1/8,上海的1/3,国家倡导2020年建设创新型城市,深圳是创新城市先头部队,深圳受制于纵深的影响、城市面积的影响,需要更多的发展地带,莞深融城大的概念就出来了。目前东莞政府呼声逐渐高涨,东莞去年做了城市总体规划,2016-2030年规划,其中出现了深圳这个词是130多次,莞深同城出现50多次,多年来莞深同城已经逐渐成为现实。


    融创进入广深才一年时间,8大核心区域、20个城市,包括员工,刚来10多人,现在500多人。包括我本人也是新融创人,刚刚三个月时间。整个发展变化也是代表了融创对广深区域、深莞融城的认可。也是对大的都市圈认可,后面就简单给大家插一个广告。这是我们的项目,上次媒体答谢会上讲了一下,广州、佛山、江门、中山、珠海、惠州、东莞、深圳,20多个项目。这是东莞的项目,东莞目前有5个项目,清溪、大岭山、南城、虎门。未来继续深耕东莞,现在正在做整个地铁交通沿线城市地图,围绕地铁沿线做摸底,下一步精心布局落子。


    这是融创的清溪壹号,交通四通八达,黄金要道在这里。龙林高速、深外环波速、博深高速、莞深高速。而且清溪也是作为广东唯一一个中国最美小镇称号,非常漂亮、非常宜居。这是项目围合式布局。


    这是松湖澜园,大岭山的一个项目。整个处于交通路网、六大高速、五大干道。包括地铁R1线距我们项目1300米,八站就到深圳。这是松山湖生态区。这是我们的一些产品,产品也是非常不错。


    这是黄江项目,在黄江宝山,离地铁1号线黄江北站1.3公里,4站到达光明新区。产品4.5米高层住宅。


    其他两个项目还在做一些产品升级,就没有在这里一一体现,非常的热烈欢迎在座各位专家和我们媒体同事亲临项目现场,参观指导,并给予诚恳建议。谢谢!

  • 温姑娘 03-29 09:18

    主持人真帅:尊贵的各位领导、现场各位来宾朋友们,还有所有最为亲爱的媒体圈朋友们,大家下午好!


    我是来自深圳广电集团第一地产主持人真帅,我接到融创的邀请深感荣幸,邀请时候是这么说的,真帅我们邀请您出席一场3000人的大聚会,高峰论坛。您要主持一场3000人论坛,请您一定要多做好工作。我说好的。然后我今天穿着定制的新衣服来到这个场,这个场坐不下3000人嘉宾。他说今天现场每一位在深圳地产圈重量一个人顶100人,刚好是3500人,为自己一个人顶100人的重量来点掌声。举轻若重的地位。他说的还含蓄了,为什么呢?今天受到邀请几位重量级嘉宾,知名的媒体圈他们粉丝更可怕,比如罗博士一个人有10万粉丝,王老师一个人有20万粉丝,玉家雄老师,一个人有100万女粉丝以上。


    再次感谢各位主流媒体今天光临大深圳都市圈发展趋势高峰论坛—融合共生的人居典范。今天下午就深圳北和融创进行一次深入的探讨,看看在2017年我们深圳北将会进行怎样的发展趋势。同时我要代表我们主办方隆重为大家介绍出席本次活动的嘉宾,他们是:融创中国广深区域公司东莞公司营销总监梅华锋先生,深圳大学经济学院教授深大产业经济研究中心主任魏达志先生,深港房地产专家罗振坤博士、深圳资深地产评论人/城市文化学者王世泰老师,南方都市报副总经理沈永淳先生,深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生。


    这么多嘉宾,足见今天虽然人数不是最多的,但是一定是含金量非常高的一次聚会,在今天聚会当中我们一起来看一看融创中国、融创整个广深片区从2016年7月到现在我们做了一些什么。


    2016年融创中国进军了华南区域,完成了在全国八大核心经济圈布局,在进军到整个广东省元年当中,我们仔细算一下,好像跨了一年,但是实际上才几个月时间,员工从最开始几十人已经发展到500名在职员工,在广深区域已经完成佛山、广州、惠州、东莞、深圳等八大核心城市布局,将臻生活高端价值生活体系带入华南。在这份稿词当中有一个词来形容融创中国在选地上的手法、手段,他是这么说的:毒辣、精准。我很喜欢这个词,这说明了就好象咱们中国人、中国女人在挑丈夫的时候一样的毒辣精准,一定要找一个好的地块,这样才能够创造源源不断最大可能的财富。


    在经过一年左右时间,整个东莞片区也是遍地开花,我们很想知道整个融创中国在东莞除了创造这么多项目,接下来动作会如何,会把整个东莞片区的房地产市场带来怎样的一个新气象,所以接下来让我们用热情掌声有请融创中国广深区域东莞公司营销总监梅华锋先生为我们致辞。

  • 温姑娘 03-29 09:18


  • 温姑娘 03-29 09:18

    嘉宾陆续到场签名


  • 温姑娘 03-29 09:18

    黄江项目:黄江中心,宜居宜商

  • 温姑娘 03-29 09:18

    融创·松湖澜园:融城莞深,松湖品居

  • 温姑娘 03-29 09:18

    融创清溪壹号:临深头排,壹号作品

  • 温姑娘 03-29 09:18

    活动时间:

    2017年1月10日14:00-17:00

    活动地点:东海朗廷酒店 24楼 星愿廷II

    活动流程:

    14:00-14:30

    嘉宾签到

    14:30-15:00  

    主办方致辞&融创东莞项目介绍

    15:00-15:30  

    演讲主题:深莞惠都市圈的国际借鉴与展望

    演讲嘉宾:深圳大学经济学院教授 深大产业经济研究中心主任 魏达志

    15:30-16:30  

    沙龙主题:深圳北的居住及投资价值

    沙龙主持人:深圳资深地产评论人、城市文化学者王世泰

    沙龙嘉宾:魏达志教授、深港房地产专家罗振坤博士、南方都市报副总经理沈永淳、深圳中原二级市场董事总经理玉家雄

  • 温姑娘 03-29 09:18

    “大深圳都市圈”发展趋势高峰论坛——臻生活 · 融合共生的人居典范

“大深圳都市圈”发展趋势高峰论坛——臻生活 · 融合共生的人居典范

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