直播:前海6块地集体出让

深圳新浪房产 04-19 19:05

【主持人：李宗苗】今天我们实际上还是有很多的话题是意犹未尽，尤其是碰上袁董。

袁董确实他在我们城市的研究也好，还是行业的研究也好，包括也有了很多的非常丰富的行业的这些积累，也经常是阅览群书，所以很多的话题没有来得及展开，希望下一次我们还有机会请到袁董给大家做一个直播。

今天起于前海土地的拍卖，我们的讨论也是发散得比较多，但是最终我们会回到行业的一些核心的问题。

可能关于房价、关于行业的冷暖，关于行业的估值、土地的价值、城市的竞争力，可能还有很多值得我们探讨的空间和地方。今天基于时间的关系先到这里结束，感谢大家的收看！

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【袁鸿昌】体育用品基本上被福建人垄断了，那是靠实打实做公司的能力，安踏、361、李宁现在在哪里呢？

等等，长期来看如果一个地方的人爱奋斗这个地方不会差的，房价也低不了。我想说的是房价是结果，甚至可以说不是原因。

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【袁鸿昌】我是觉得一个地方的独特人文气氛才是这个城市价值的核心来源，比如说  像我们现在排房价来讲，第四城不是广州了，北上深估计第四城是厦门了，单价很高租金也很高，我估计以后杭州也会出来。

原因是什么呢？我们知道浙江人很勤奋，很有头脑，愿意经商。

你也知道福建人他有一个理念“爱拼才会赢”，甚至说年轻的孩子出去当烂仔也不要闲在家里，这种气氛使得福建人创造财富的能力是很强的。

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【主持人：李宗苗】从这一点来讲是不是因为深圳不是一个“熟人社会”，使得他的包容、宽容更好。

【袁鸿昌】肯定都有，大家设身处地，我们都是外来人，我们肯定崇尚的是最后的结果。都没有关系，你有关系吗？我记得那会儿我们刚出来也就是这么慢慢认识的。

【主持人：李宗苗】有些时候一个“人物”或者一个“强权的人物”会影响一个城市或者一个国家，但是实际上这只是其中的一个条件，他并不成为一个充分必要的条件是吗？

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【主持人：李宗苗】我觉得袁总您讲得特别好，我的一个感受是，以前我们经常一聊到深圳和其他城市的竞争力的对比的时候，会有人不服，就是说你看深圳就是靠中央的政策把他扶持出来的。

【袁鸿昌】可能一开始是有的。

但是那时候特区不是深圳独一家，同时开了珠海、汕头、厦门……，为什么是这里发展起来？地理位置得天独厚肯定是，但是真的不可排除这群人在这块土地上焕发了不一样的热情。

还是那群人，深圳3万多本地人，大部分他可能在老家普通的一个人，但是一到深圳，摇身一变，我们说深圳最大的大咖企业界的人任正非，他可能以前在那个地方他有名气吗？

但是为什么他在这块给了他宽容的机会，让他创造了这么一个伟大的公司？也许是政府，也许是人文情怀，所有的东西构成了深圳独一无二的气质。

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【袁鸿昌】为什么美国最好的公司出在西海岸，从西雅图到硅谷这边，东海岸也是很牛他们是老牌的资本出的地方。

但是没有出，这个东西比高楼大厦、比地铁、比轨道有价值的多，因为这个人文氛围一形成以后，他会吸引这个社会里面最有创造力的一群人聚集在这里。

这就变成了，因为这种良性的互动越来越多的人聚集在这里，创造了越来越多的成果，越来越多的成果吸引越来越多的人，这个城市发展得越来越好，一形成这种正循环就没辙了。

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【袁鸿昌】深圳人很厉害，我们不信邪，我们坚持搞，第一届不像样子，但是第二届也乱糟糟的，但是很多事是这样的，你有这个意念坚持，现在的高交会，我相信可能在世界商业没有一个人再忽略说深圳的高科技的水平。

从这个角度来讲，深圳人不等不靠，想到这个时候我好好地干，从这个角度来讲深圳的精神好像比其他的城市更积极一些，从这个角度来讲因为城市又是靠意念来成立的，深圳在这一点上给人一种很积极的感觉。

为什么中国最好的公司大部分出在深圳，不管是科技、房地产、银行、旅游，你能想到的基本上大部分在深圳。

为什么不在其他的城市，有时候是人的理念，你信了他又坚持做了他。深圳的价值很独特，他很像贵州茅台镇，茅台酒只能在这个镇酿出来，因为各种的细菌。

人为的氛围对这个城市更重要，大家说我不愿意在家里歇着，我愿意去创造，我愿意承受创造带来的一切的成功，也许是伟大的成功，也许是惨痛的失败。

深圳说你失败了没有关系，你转一圈我还认你，只要你有好的概念我骇人你，这是不容易的。

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【袁鸿昌】 你想想深圳以前是一个渔村，如果按照自然的发展，我估计今天不用坐在这儿了，我们可能在这儿吃鱼不是谈这些事。这是因为意念有了这个。

深圳他是所有城市里面意念特别强大，深圳没有条条框框我们就可以把这个事情做起来。

我特别有感触，我们做房地产的时候深圳想搞高交会，我们想跟深圳一起，因为我们觉得自己搞级别不够，90年代末200年代初深圳好小，香港的贸发局下面一个处来配合，我感觉深圳很热情地遇到一点点小的冷淡。

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【主持人：李宗苗】量级不一样。

【袁鸿昌】量级也不可比，我也认同一部分他们的观点，人类的发展遵循一个规律，就是“理念创造城市”，他不是自然形成的。

像纽约，一开始也是什么也没有，美国、波士顿、费城独立宣言在那里，为什么纽约成长起来了。

包括拉斯维加斯，他是荒漠中什么也没有，大家说我们应该在这里创造一个法外之地，我们可以在这里自由地赌博，他现在也是蛮繁华的城市。

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【袁鸿昌】秦硕和晓波都是“大家”，我确实没有看到那些文章，但是从我在深圳和上海两边工作过，我的感觉是中国需要更多的前海和浦东这样的排头兵和价值高地来引领，而不是说他们俩要比出一个高下。

第二从体量上来讲，这个对比也是不公平的，比如说我印象里浦东自打并了南汇新区之后他的是20平方公里左右，快赶上深圳19平方公里了，好像是18还是15，体量差得很远。

浦东有迪斯尼、有空港，有中装基地，更远到阳山港，他修了很长的跨海大桥到了阳山港变成深水港，也有陆家嘴这样的金融中心。

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【主持人：李宗苗】“有位中国的老人在南海边画了一个圈”，这个“圈”具备了价值和嬗变的大幅度地提升，包括前海，前海如果没有自贸区的政策，但是也有一个问题。

香港中原施永青先生说他希望深圳能够赶超香港，他在谈这个观点的时候这之前上海和深圳包括像秦硕、吴晓波都在提出一个观点，上海不如深圳，浦东不如前海。

我特别想听一下袁总对这个观点的评价，为什么会有这样的一些比较，您认为这个观点怎么样去理解？

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【主持人：李宗苗】所以从这一点上来讲，我们还是会发现，有的时候所谓的地段，地段往往不是说一成不变的，原来我们经常讲的罗湖百仕达花园，那个时候房价怎么样，他是当年的豪宅了。

【袁鸿昌】现在交通比较堵或者说能够拓展的空间有限了。

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【袁鸿昌】这是级差地租的影响。

【主持人：李宗苗】另外一个问题，比如说我们前两天深圳乐居也做了一场直播，就是关于招商蛇口的太子湾的直播。

我们原来想太子湾包括蛇口港码头，这边他应该是集装箱、物流、运输，完全跟所谓的高附加值的产业是两码事，但是现在我们看到他的房价完全不一样了。

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    【主持人：李宗苗】我们回到一个城市发展的脉络，有的时候他通过一些交通的方式去改变城市的格局，或者说他的土地价值，这是一个。

另外一个，我们也看到比如说在前海的15平方公里之外，比如说宝安中心区，他有些土地，他更多的土地实际上不在15平方公里以内，但是因为有了前海的大的节点，所以使得他那边的土地价值也开始发生重新想像的空间。

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    【主持人：李宗苗】进入高铁时代以后郑州不可同日而语了，地价拍到3万多了。

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【袁鸿昌】有时候我们说1千年前世界最大的城市是扬州，“烟花三月下扬州”，那时候是水运为主，现在没有办法变成了轨道为主、航空为主，就变成了以前举的例子郑州。

郑州200年前你看不到他任何的记载，就是因为当时的京广铁路选的一个是洛阳一个是开封，后来说算了不过洛阳也不过开封，搞了一个郑州，结果你看郑州的格局跟两边完全不一样。

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    【袁鸿昌】短暂来说会有的，但是拉长来看，大都市的扩张通常扩散性的，这三五年可能是西边为主，再过几年深圳可能修第二机场可能是别的，又可能往东边了。

咱们用三十年、五十年的起步来看，基本上还是均匀的。但是短的看这三五年，以前宝安中心区的房子，我记得我做策划的时候3500卖得很累的，那会儿哪能想到他今年的发展是这样的一个样子呢？

但是你拉长了看，我觉得长期看，大都市他是放射性的，但是他的放射线是沿着轨道交通和快捷的交通，因为世界上都是这个规律，交通方式改变了城市。

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【主持人：李宗苗】惠州目前是在深圳的东北边，但是整个深圳的方向来说，像前海很显然，可能深圳他在往西边发展这样的一个城市的方向的时候，就开始会出现一些重大的片区发展的节点。

比如福田中心区，比如说南山中心区，包括深圳湾，包括蛇口，包括前海，宝安中心区。

整个城市他是不是这里面有一个规律，你往西边走的时候，比如说像东边的话大小梅沙他房价上涨的幅度没有像南山这边大。

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【主持人：李宗苗】是的，尤其是在快捷系统促进非常快了。

【袁鸿昌】一定是这样的，东京有这种模式，周一到周五我租在东京的小房子里面上班近，周末坐轨道交通一两个小时到周末，我在家里面度好周末再去上班。

很多时候我会发生同样的事，不管你喜欢还是不喜欢，这个城市的规律就是这样的。就像宗苗的时候你怎么可能在坪山或者是大鹏买房子，现在出让的住宅用地很难再在罗湖、福田、南山买了，这些出让的地很少了。

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【袁鸿昌】我们还做过一个比较，比如吉林市或者是乌鲁木齐市，他们跟惠州的人口差不多大概450万，乌鲁木齐接近400万，惠州一年卖的房子是吉林市的7.5倍，房子都差不多，金额是吉林市的12倍。

同样可能在以前大家都说我们是三四线城市，我们应该平起平坐，对不起，不是这样的。在都市圈的环境下，惠州市他俨然已经跨入到二线城市了，因为他就在这儿承受着大都市带来的辐射和各种利好。

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【主持人：李宗苗】好像是300多万平方米。

【袁鸿昌】还不止，深圳去年卖了5.5万套，就是500、600万平米。武汉1300万人口，武汉去年卖了25万套，今年他会超过30万套。

你知道今年要卖多少套吗？我估计不会超过4万套，为什么呢？深圳这么多人，但是只卖4万套，武汉那么少的人，他卖了30万套。

但是你要知道深圳有很多在深圳买不起的扩散到周边，为什么惠州的量这么大，这就是都市圈带给他的一个效应。

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【主持人：李宗苗】中山和惠州？

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【主持人：李宗苗】现在陈董不讲一线二线这些了？

【袁鸿昌】更大分得有价值的就是都市圈，惠州算几线？

【主持人：李宗苗】惠州和东莞好像算三四线。

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【袁鸿昌】一个是定力，一个是谈判的能力。

最好能够把这个写字楼的规划要求有一些弹性，确实你盖了写字楼他租不出去是一个废的，说白了他叫不良资产，因为不良资产就是现金流，几乎没有现金流，或者是现金流很低，你就要谈，我能变成公寓吗？

能变成LOFT吗？LOFT转身再变成小住宅。我倒不觉得这是开发商耍滑头，我觉得这是这个城市和市场发展规律所决定的，有的地方就是不会有的。

但是有的地方比我们想的快得多，我们都是2000年后入这行的，那时候你哪会去大鹏、坪山，一年你都去不了一回，那时候我记得去宝安都好远，但是城市的发展就这么快。

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    【主持人：李宗苗】我们会看到内地的一些城市，他招商把你招进来，他的前提条件是你要先给我盖一栋写字楼出来，我才能把那块住宅用地很便宜甚至是非常低的成本，零成本给你。

    【袁鸿昌】有这样的。

   【主持人：李宗苗】这种情况下要看你的这个公司的定力了。

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【主持人：李宗苗】您说的这个“地点”指的是一个比较大的，包括城市。

【袁鸿昌】就是城市，你选错了这个城市，你再怎么努力没用的，住宅你还可以通过降价，他0—1是一个平缓的曲线，写字楼几乎只有0和1，选错了就是0，你几乎用不了，如果你不改的话不用了。

有的县市连500强都没有，甚至没有很象样的产业，差别就是这么大，刚才那个数就是这些年基本上就是这个规律，很集中。

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【袁鸿昌】这是一方面，其实更重要的是在选址，比如有的可能三四线城市给你的土地价格是很便宜的，但是你加了建安成本以后再怎么努力做租户管理，因为这个城市产业很薄弱，他填不满你的写字楼，甚至无法承受你的租金。

我们有一个统计也蛮有意思的，在世界上写字楼商业物业交易的60%集中在十个城市，我说的“交易”包含了租赁和买卖，就集中在这十个城市。

这十个城市是所谓的“世界都市”，纽约、东京、香港、洛杉矶、新加坡、伦敦、巴黎等等，如果是排名前20的城市几乎占了这个交易的超过80%。工商物业其实他是很挑地点的，他不像住宅，住宅尽管建到哪都会有。

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【主持人：李宗苗】是，深圳有一些极个别的甲级写字楼现在面临一个问题，国家现在已经开始收紧比如P2P行业的监管以后，有一些公司他就没办法了，他只能搬出来了，他支撑不了这么高的租金了。

我觉得可能有的时候，我们作为比如说一些写字楼的开发商，他也在考虑如何让他的物业的资产，他资产的价值能够保持一个比较高的租金的水平，这个租金回报的话我想可能要重新去思考他对客户管理的理念。

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【袁鸿昌】所以这里面也有一个“市场不是万能的”，某些时候在某些节点或者是某一个时空，市场会失灵。

你刚刚举了比如P2P，大家都知道P2P是用高的利息来骗取本金的经营行为，他可以出最高的市价他可以租最好的写字楼，如果是一个制造业但是租不起这么高的租金。

在这个市场节点上你就不能完全用市场去说话了，市场说话是价高者得，他有市场的规则。

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【袁鸿昌】起码写字楼不应该这么去评判的。

【主持人：李宗苗】我甚至还听说，比如深圳的有一些真正意义上的甲级写字楼，他不是说你出多少租金，比如说你出租金出得高我就租给你。

他有几个指标，第一个指标看你是不是行业领先的企业，或者是世界500强，如果你是世界500强的话，他宁愿降低租金租给你，如果你是一家P2P公司，他会把你拒了。

所以我觉得可能我们对某一个片区的发展或者是对某个具体的细分领域的物业的价值的评估，确实要用一个新的师表体系去衡量。

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【袁鸿昌】而且他也给无数的创业者们立了一个榜样。

【主持人：李宗苗】这一点上来讲，我觉得前海15平方公里这块土地，他所倡导的，他希望是引进产业，尤其是这些产业都是高附加值的产业的时候，他对于整个深圳行业的推动，对于整个深圳的经济发展来讲，他相当于是给了一个非常好的方向。

我划一个地方做自贸区不是为了卖地，我是为了用家拿地，我觉得这个是让整个的房地产行业能够跳出来，不要再用以前的至于说你售价多少钱，租金多少钱，然后去评判这块地。

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【主持人：李宗苗】所以有人说有人卖房去创业，有时候我们可以辩证地去看，他卖房创业，他在给这个社会做一个非常大的贡献。

比方说他的公司如果能够创业成功，然后可以存续的时间很长的话，他回报的话不单单只是他个人财富的增长，他还解决就业、税收，他还可以创造一个品牌，这个品牌如果能够给身边的人带来更多的帮助。

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【袁鸿昌】或者被上市公司给了一个溢价。

【主持人：李宗苗】给了一个很高的溢价。

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    【主持人：李宗苗】以前草创阶段的草莽英雄可能里面有一些灰色的地带，一夜爆富的那种，那完全是两个概念。

    【袁鸿昌】“阳光下的财富”。

    【主持人：李宗苗】你说得太对了“阳光下的财富”，像这样一个群体整体的崛起，对于这样一些一线城市的房价来说，或者对于这个行业的发展来讲，这种正面的引导作用更加强烈了，尤其是在深圳。

     比如说做一款APP，这个公司上市了。

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    【主持人：李宗苗】对，这个社会应该去提倡和鼓励的，就是你通过你的自立去创富，这个应该是非常正面的一个东西。

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【袁鸿昌】像豪宅买的，我们都知道深圳有的房子，或者北上深都有3千万起的房子，你会想这些房子卖给谁啊，其实上市公司对他们来讲，有时候这个超豪也就是那么回事。

我觉得这是一个积极的方面，大家有的创业实际上是风险很高的，但是他真的叫“九死一生”，创业成功上市以后是给他最高的奖赏。

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【袁鸿昌】中国的资本市场越来越发达，事实上给创业者一种最高的奖赏，如果你不上市，其实苦哈哈的，一年2千万，可能宗苗自己也创过业也知道这个过程，但是一上市以后就会使得这个财富的创造效应变高了。

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【袁鸿昌】但是如果这家公司是一个上市公司，就变成2千万的利润，我假设一下PE是50倍，其实要是中小板或者是创业板可能会更高一点，2千万的利润乘以50倍意味着10亿的市值。

你减持1%的股份，就是1千万。或者你不减持，你说你是一个土豪，你有5%的上市公司的股份，一上市你可以把这个股票质押一下就有了现金流，到了解禁的时候再还钱。

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【袁鸿昌】一天一家什么概念，像北上深的房价一千万一套如果用工资来赚，就算你年薪收入税后100万也得10年。

但是转换一下，假设一家上市公司，他会带来那个股票会有溢价，以前我们在深圳卖楼会有一些东莞的老板，假如一个东莞的老板一年有2千万的利润，应该还可以的。

但是我告诉你说他买不起楼，原因是这2千万的利润他有可能是存货，有可能是应收帐款。我们只要学过会计都知道，利润跟现金流是两码事，有的利润很高但是现金流断了这个公司也倒闭了。

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【主持人：李宗苗】没有概念。

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【袁鸿昌】可以这么理解。我觉得像北上深的高端住宅可能价格以后会更高，有点像任总说的，会涨得更快。

一方面从供应的角度讲，刚才我们业提供一些数字，确实供应量减少。

但是从需求上来讲，其实需求的层面在变大，大家知道今年IPO又重启了，你知道现在上市了多少家公司吗？你心里有概念吗？

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【主持人：李宗苗】或者说由于这三个超级城市，他的产业结构足够优化，足以消化高房价对他的伤害，可以这么理解吗？

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【主持人：李宗苗】到现在没有听说过。

【袁鸿昌】国内的都知道鄂尔多斯，他房价高企，单位因为产业无法持续，我们都知道鄂尔多斯是一个资源型的城市“扬眉吐气”，他资源降得很厉害，他就无法维持高的房价。

比如温州也是一个在上一轮做了一些调控，大家也知道温州人是中国最善于做生意的人之一，甚至被称作“中国的犹太人”。

但是我们也知道那次金融危机之后，因为他主要是对外向型经济，他的波动也是比较大的。

反而你看北京、上海、深圳，他因为产业的厚度很大，比如说光伏产业今年不好，但是游戏产业很好，电影产业很好，他此起彼落，他有厚度，使得这些城市的价格比较稳，也有波动。

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【袁鸿昌】任总我觉得他说的是对的，房价是结果。很多时候我们觉得房价是原因，但是没有一个城市可能因为房价高企使得这个城市竞争力减弱，最后归于平淡的。

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【主持人：李宗苗】袁总实际上提出了一个非常关键的参考的点，或者是参照点，城市与城市的竞争从单纯的GDP变成了人才的竞争，你拥有了人才，逆城市发展的厚度和后劲非常厉害。

实际上就是说我们现在可能在观察这个行业发展的时候，比方说我们现在如果说马上像坪山、大鹏、龙华这边出现了“双限双竞”，他可能当时会竞争人才用房不是保障性的用房，他是根据城市产业的调整进行变化。

这个角度也是蛮有意思的。我们看一些城市是不是有利于他的竞争力，不像以前任大炮说的房价越高竞争力越好。

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【主持人：李宗苗】对，国家有保障房的政策，但是人才用房的政策目前还没有。

【袁鸿昌】比保障房的政策高，到地铁的距离，周边的配套，跟学区是什么关系，他的标准要高。

甚至包括房型，保障用房一般不宜做得太大，否则出现当年的“天通苑”那种。人才用房就要变了，因为你是给这些所谓的高职人才。

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【主持人：李宗苗】这使得他人才的政策也更加配套化。

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【主持人：李宗苗】深圳这一点好像做得标准比较高。

【袁鸿昌】一个是标准高，还有他的程序正确。

像有的企业只要是上市公司利税达到一定的程度他是成批量地给，而不是说像点英雄一样说这个是人才那个不是的，比如腾讯做了这么多的贡献，腾讯我给你一批这样的资格，你自己再在内部去认定，这样很好地帮助公司留住人才。

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【主持人：李宗苗】保障房和人才用房。

【袁鸿昌】这次提的是人才用房，这是值得我们大家从业人员关注的。

原因是北上深他的城市愿景事实上都不是说国内一流城市，他的城市愿景应该是世界都市，或者是世界超级城市。

他比的是纽约、伦敦，或者是像世界的创新中心应该是三藩市旧金山那边了。如果这么比这些城市无一例外都遇到一些槛，但是最核心的槛实际上是在人才的吸引。

因为我们都生于斯长于斯，假设你是国内某一个领域的大咖你想调到深圳来，你遇到最核心的问题，马上就遇到一个问题“你住在哪”，即使给你开比较高的工资，你马上也遇到房价的问题。

现在深圳的房价来说，深圳、上海、北京可能住一套象样的房子没有一千万基本上没有办法。就算给你开最高的工资3、400万，做不到所以他一定要有“人才用房”。人才用房是免费地租赁给你，或者用补贴，深圳这一点做得是比较好的。

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【主持人：李宗苗】住宅的建设用地。

【袁鸿昌】建筑面积，他事实上现在是越来越少了，所以仅从供求关系上来讲，我觉得未来北上深的住宅价格，因为这个产品稀缺，还是有他的价值。

从这次24个城市调控来看，我们也做了一些分类，其实已经可以很明显地看出，比如北上广深他最主要的是供给侧改革，以后需求侧改革他之前做过。

不管是限购、现代，供给侧改革里面重点提的是就像深圳和上海提到的“人才用房”，像这一次拍的住宅用地，里面都有所谓叫做“双竞双限”，他限的地价，地价到了顶以后就比谁盖的人才用房多。

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【主持人：李宗苗】医院和游乐用地。

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【主持人：李宗苗】还有大鹏。

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【主持人：李宗苗】您的观点特别对，您的观点是相当于一些行业错误认知的匡正。

【袁鸿昌】我们的看法，因为做了这么多年也感觉有这么一个区别。

 第三点，这次深圳其实土地新政之后一共拿出了190万平米的土地出来，当然分布在各个区域，南山、福田、关外，但是如果看到里面住宅就只占190万平米的18%还不到一点，大概是17.8%，龙华一块地，光明是工业用地。

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【袁鸿昌】所以现在大家都说拒绝“地王”，但是仅仅从市场的角度来看，可能各地的高价的地还会出现，原因就是开发商进入到了补库存的周期。

特别是住宅，因为中国绝大多数的开发商还是叫“住宅开发商”，像今天拍卖的土地其实我感觉他有一定的特殊性。

因为最后买地的甚至都不可能叫“开发商”，因为像创维、华强他们很少在市场上去拿地建住宅房子卖，他们更像是用家，这是刚才跟宗苗讨论的，写字楼和住宅不能放在一块来比，因为写字楼是生产资料，住宅是消费者。

生产资料他的核心是创造的产值，比如创维拿了这块地盖了5万平米的厂房，每年产生多少的销售额、创造多少的GDP、创造多少的利润这是他的希望。

如果拿了5万平米的厂房只创造了200亿的厂房，对不起创维能够创造400亿，当然是创维来拿，因为他创造的价值更大，他对这块地的使用更高。不是创维把这块地拿下来以后盖好写字楼切割成小的卖给投资者再去转。

深圳新浪房产 04-19 19:05

 【主持人：李宗苗】是不是文化产业？

 【袁鸿昌】快递。快递行业增长了大概52%。

  1—9月份的开发商的融资，公司债、企业债、房地产开发贷这些，加起来同比增长了接近15%，你想想他卖房子多卖了41%，各种融资还多融了15%。

今年的土地出让收入1—9月份金额同比增长了大概33%，面积同比减少了6.7%，大家听完这几个数字其实你会有一个想法，开发商今年卖得很多，花钱花得很少，钱进得很多。

我们有一个初步的判断，特别是一二线城市现在开发商进入了“补库存”的周期，如果我不拿地明年后年没有货了，他今年卖得很多，存货就没有了。

深圳新浪房产 04-19 19:05

  【主持人：李宗苗】已经超过了去年的全年。

【袁鸿昌】我估计今年毫无悬念一个单个行业的销售额超过10万亿，因为后面还有12月，前面10月份卖了9.15万亿，大数出来9千亿，就算这两个月极度萎缩过10万亿毫无悬念了。

第二，今年房地产销售1—10月底同比增长41.2%，这个数很吓人，房地产是一个传统行业，他已经在这么大的基数上再来增长了，这个数相当于什么呢？

今年“双11”又创新高，电商今年同比增长26%，电影票房的增长1—3季度也就是不到10%的样子，单单就3季度电影票房还下降了6.8%。

我们都知道电影是很火的一件事情，包括汽车的销售也认为很好，前3个季度同比增长9.1%，你应该能够出来了，房地产是41.2%。

我仔细看了一下各个行业，现在只找到一个行业的增长比房地产快，不知道宗苗你知道是什么行业吗？

深圳新浪房产 04-19 19:05

【袁鸿昌】2016年是挺特殊的一年，1—10月底房地产的销售总额已经接近9.15万亿，去年一共销售额是8.7万亿。

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【主持人：李宗苗】袁总本身也是横跨了上海、深圳，又是深圳、上海这样的一个过程，可能对于很多房地产同行的朋友来讲，袁总的名字是非常熟悉的。

作为一个非常资深的房地产从业人员，可能对于今天这样的一次土地拍卖的观摩可能会有他的一些体会。

首先恭喜刚刚拿到这两块土地的华强集团和创维集团，这两家公司都是中国电子企业的五十强之二，这两家公司入驻前海我想对前海的发展应该是一个非常好的事情。

 可能我们接下来有几个话题也想跟现场的包括线上的一些网友进一步的互动，比方说我们这次前海的拍地，他发生的时间节点是在12月5号，这个节点刚好又是大家都对整个行业的调控刚刚有一些真切的感受。

上海又刚加码，现在深圳的市场又出现了一些新的情况，这是一个背景，可能到时候是不是也请袁总先谈一谈这两块土地拍卖，这个结果会对我们这个市场，或者说对这个市场的行情的判断有没有一些指标性的作用或者是指标的价值？这是第一个问题。

 第二个问题，也想请袁总聊一聊关于前海土地价值，怎么样去判断一块土地的价值，和今天这两家公司以这样的价钱拿到这样的地，他的价格和现在市场的一些走向的一些关系。
  

因为现在这个市场是在急速地降温，今天的土地拍卖的结果对市场的降温会不会有一些正面的刺激作用？

深圳新浪房产 04-19 19:05

现在镜头切到嘉宾直播间：

    主持人：乐居深度报告组主任微信号“见地”主编李宗苗

【主持人：李宗苗】感谢大家及时收看我们的直播，今天非常有幸邀请到了世联行的老朋友袁鸿昌袁总，世联行是龙头老大。
【袁鸿昌】过奖了。

深圳新浪房产 04-19 19:05

据公开资料显示，在2015年12月前海管理局就与深圳华强集团签署合作共建前海华强集团海外总部的框架协议，华强集团计划在前海投资200亿元设立集团海外总部，以发展多元化创新金融业态，建设集团离岸结算中心。据悉，该项目和中粮集团项目，是按照省委书记胡春华要求“引进来”和“走出去”的企业项目。

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第二块地由创维集团竞得，价格为167000万元

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深圳华强集团有限公司以174500万元竞得T201-0094宗地！底价成交

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目前只有两家参与竞拍

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小编已经到达拍地现场，拍地要开始啦！看这阵势，是不定向出让呀

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从今天开始（12.5），前海将在本月共出让6宗商业用地。谁将成为岁末拍地大戏的最终赢家？

乐居邀请两位业内大咖聊聊对前海此次密集土地出让的看法。土拍现场与嘉宾分享全程连线直播。

不见不散！

1、是否会出地王，港资来不来？

2、前海本轮土拍谁是大热门会不会爆冷？

3、上海浦东不如前海？

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在申请人资格上，T201-0094宗地、T102-0264宗地申请人须为“中国电子信息行业50强”，须控股不少于1家持牌金融机构。应在深圳市无总部企业用地，可独立申请竞买，不接受联合竞买。

T201-0094位置图

T102-0264位置图

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12月5日下午15:00，深圳市土地房产交易中心将出让T201-0094、T102-0264宗地。两块地分别位于桂湾片区四单元04街坊和前海片区九单元01街坊，起始价分别为17.4亿元和16.65亿元。宗地竞得人可在前海深港合作区依法注册设立全资子公司，并签订《出让合同》补充协议，办理宗地土地使用权变更至全资子公司的手续。

深圳新浪房产 04-19 19:05

自8月26日，《国务院关于前海深港现代服务业合作区总体发展规划的批复》正式下达算起，前海新区已经度过了三周岁生日。这片被看做“深圳未来希望”的处女地，寄托了深圳人打造“中国曼哈顿”的宏伟愿望。

今年7月26日和8月16日，前海首批三宗土地终于成功出让，总金额达232亿元。仅此三宗地带来的土地收入，就已达到2012年全市土地出让实际收入的71%。未来的深圳前海中心，终于迈出了重要一步。

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近日，深圳市土地房产交易中心发布了一则土地出让公告：以挂牌方式公开出让T201-0094等4宗地的使用权。据公告显示，4块宗地土地面积达到5.2万平方米，建筑面积可达29.5万平方米，起始总价高达82.9亿人民币。据了解，4宗地全部属于商业用地，土地使用年期40年。