买房还能保住你的钱袋子吗？

深圳新浪房产 05-01 21:28

主持人：今天我们论坛就结束了，谢谢大家，谢谢四位嘉宾。
深圳新浪房产 05-01 21:28

提问：我们是90后，想选择房产，还是选择做其他方面的投资，因为如果说现在房产都是贬值中的话，那我们是不是应该说，先把自己一些资产先放到其他地方做投资，到房产稳定之后，我们再把资金投放到买房这里，还是我们现在就可以做一些相关的投资，就把钱买到房子里面去呢？

李宗苗：感谢你的问题，我先回答。我的建议，如果你现在还没有找到合适的投资房产的地方，你可以先考虑投资你自己。你可以去把自己便的更加的强大，实际上我对深圳房价爆涨的情况下，我一直在鼓励我的同事我的朋友，这个房价跟你没有什么关系，或者你不知道在哪里买房的时候，你就干脆投资自己好了。
刚才有个同学问到，你讲的是龙岗，动进战略。政府在这方面应该会有它的一些考虑，可能在这方面我有一个比较个人一些建议，如果我们要买房子，如果我们想在深圳买房子，一定要选择地铁站旁边的房子，不管是便宜的，贵的，量力而行。如果你要买房，考虑到它的升值，它的居住，它其他方面一些条件，我觉得在地铁站旁边房子非常值得考虑。

徐枫：90后这个问题，我们正好有一些90后的朋友，可能是家里人住的的，他们原来投福田豪宅房，所以升值挺高的，跟年龄没关系，最重要是你的投资眼光。现在90后做的事，他们买深圳一些老的房子，然后把它统一装修，然后统一包租出去，作自己做了一个管理公司，其实像这种，政府并没有把它纳入很强的监管，我觉得这些都是可以考虑范畴，你像科技园那边的话，单房现在租金是3000块钱，所以他整体投入并不是特别高，所以现在回报还是不错，你全身心打理这件事情。90后投资自己追好，投资什么只要自己觉得值得就是最好的。
深圳新浪房产 05-01 21:28

提问：我想问一下，有专家说，深圳房价会接15%和30%，徐总对这个看法有什么看法？

徐枫：我们出过一个数据，预测到2017年，比下跌16%，这个是最极端的数据，但是这个有一个概率的问题，这是小概率问题。大概率问题就是横盘，现在新房价是6万1在深圳，那到了明年11月的时候，新房价格能够保持在6万1已经是谢天谢地了，二手房是有可能，但是新房价格一定是节节攀升，这个问题就不多说。跌30%，很吓人。深圳房价盘中应该是2016年底到2017年比较可能性的事件，所以到哪儿找一些笋盘，对于业主说，他卖掉就买不回来了，你如果是业主，你也不会把价格放低了卖，所以现在调价空间总价5万到10万，这是比较高的概率，比较多的刚需就是调下调5万或者下调10万，豪宅盘下调上百万，这个跟他入手的时间有关系。后海豪宅房入手500万，现在已经过千万了，他下调100万没有所谓，他还有400万盈利，跟他入手时间点有关系。

李宗苗：徐总，您的意思，如果要上车的话，应该选择二手房吗？

徐枫：在深圳话，基本会90，70政策，这个对于控制深圳新房是关键因素，大量新房未来出来的话，90平弧形会占主导，但是单价赢家有可能上调，可能单价远远高于6万1，看个人消费偏好，因为新房弧形设计，配置会比较好一点，新一点，二手房也不会太差，所以整体来说也不是特别差，这个就看个人消费偏好。
深圳新浪房产 05-01 21:28

李宗苗：现在不单单在中国做房地产的销售，可能我们还有一些理财产品，包括我们的资金，比如海外一些资产，因为你经常要面对这些有钱人的烦恼，这个钱应该怎么办？如果说我现在没有小孩上学，也没有移民需求，那我去到这个国家，比如美国。我买了房之后，我是买新房还是买二手房，或者说我会具体，你们都给到我一个非常具体的建议，二手，一手，或者刚刚讲的公寓，或者是商铺。

因为我们在美国一些城市，实际上也已经出现了分化。但是在纽约，不管你的经济危机，金融危机多严重，可能房价的趋势是一直在涨。所以在城市选择，产品的选择，甚至比如说，一二手的选择，我想听听你的建议。

林知行：这个问题挺复杂的，其实在海外买房跟国内买房差不多，你要看的这些数据，研究其实都一样的。刚才徐总说的几点，大家要记住，不管国内还是国外，看他人口，看他城市的一个经济增长，两个都是必须的，看谁来接你的盘也是非常重要的。第二就是说，在看这些数据的时候，要注意的就是每个城市都有不一样的答案，都不一样的。比如说你去德州投资就不要投资公寓了，因为他公寓是不太值钱的，也不多，根本不会有人买卖公寓的。如果你在加州洛杉矶，很多华人会住在洛杉矶，洛杉矶有两种房产都有，他有公寓的，也有独立的，这些房产就要看他供求了，如果没有失衡会慢慢下来，如果是人口在跌的一些，他升值就会很低，甚至会贬值。
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李宗苗：我们在做资产配置的时候，不单单想着海内资产跟海外的资产，可能还包括了我城市的资产，深圳的房子要买多少套，到了长沙要买多少套，武汉多少套。应该跟自己家乡，或者跟自己的偏好有很大的关系，那么可能在这方面，我想请问一下，刚刚推荐武汉城市买房的话，我是买它的住宅还是买它商铺，还是公寓，还是写字楼，如果给你排序的话，你认为应该是怎么排序？

徐枫：首先我没有推荐武汉，我只是说长沙跟武汉相比，武汉比长沙要好一些，但是我个人没有推荐武汉。如果排序的话，基本上看你的投资偏好，看你的预期回报率一个取向，如果想升值很快的话，跟海外配置是一样的，像中心地段，它可能就是公寓，它升值一定是比较高的。最高端像深圳湾一号这种住宅，红树湾这些升值的幅度一定会很高。但是如果你又想有居住得比较享受，然后又希望资产能够小幅增值的话，那一些景观片区的物业会是一个比较好选择。比如像惠州，靠公园的景观，这些肯定比它临近工厂房会有一个比较高的升值空间，但是并不是涨的非常高。
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徐枫：刚才那位先生有下半节问题，我忘记回答，中国房产会不会崩盘。中国房产问题它不是一个房产问题，它是一个经济问题，如果中国的房价下跌的话，大量的资金就会对中国整个宏观经济造成很多的负面影响，所以从这个层面来说，中国的房价下跌的可能性，特别是一线城市下跌可能性基本是比较小的，现在房价走势短期来说是小幅震荡，但是中长线来看，基本还是一个稳步上扬，但是这个上扬的幅度基本上跟两位数相比肯定是小很多，最高幅度基本上都是去年那一波涨幅，接下来我们看不到更可观的涨幅在里面。

李宗苗：您认为中长期指的是多久？

徐枫：五年内。

李宗苗：那短期呢？

徐枫：短期是到2017年底。中期，5年还是比较合理的，也并不是特别短的时间。第二个问题，其他内地城市的选择。我们现在一个判断就是，如果说您的资产是寻求一个增值性的话，那建议还是投资。国内来说，北京、上海和深圳，如果说你的资金是寻求一个保值的话，那很多城市是可以作房产的选择。当地的经济发展水平和当地的人口结构状况，因为这两个指标对于房产的走势来说是蛮重要。长沙和它临近的武汉来说，其实我们个人觉得武汉可能性会更好一些，那如果从人口结构来说，很多的三四线城市，它因为住房的自由化率很高，当你买了房子之后，你要转手之后，那个二手房交易。房产本身是增值了，但是你转不到下面，这也是流动性的问题。我们要考虑它流动性的的问题，所以房产投资，根据当地情况一定要关注。
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李宗苗：如果有300万的，应该去哪个国家？

林知行：在西雅图可以买到一些不错的房产，佛州和德州都很不错。
李宗苗：我刚才看到有几个朋友，他们在提问题。前天时候，我参加了深圳一名资深房产投资客，他专门做了一个内部分享会，这个费用还挺高，1800块钱一个人，所以当时给我感觉是，分享投资竟然成为一种生意，在深圳。我也知道在南京、杭州、成都、长沙、甚至在北京边上也出现了大量的收费讲座，这意味着什么？意味着在人民币贬值大的趋势下，大家对于资产的恐慌，这种对买房知识，投资知识的这种需求很大。

所以我也想请问一下，如果说大家都有这个需求的情况下，假设我们不买海外房产，不卖银行产品了，我们就说卖房子，我们要买房子，有一个网友问，投资深圳房产是否合适。我有一个同事问，他是长沙人，深圳我买不起不房，不管我跑多远，我在深圳辖区内我是买不到房子的，他就问我，我现在回长沙买一套我自己住的房子，行不行。或者说如果深圳的房子第一买不起，第二成本太高，地三怕它跌，我这个钱我应该怎么办？是不是应该像我这个同事一样，回老家买房，去二线买房，或者去哪里买房？

朱俊霖：我回答一下，客户担心深圳房价出现快速下跌，他的资金受损。其实我想房产的价格跟汇率是有一定相关性的，因为只有房地产这么一个资金时，能把超发货币收住。如果深圳像这种，以深圳一线成为代表的，资金好恶以外会恐慌性外流，就会导致中国不安分，资金外流肯定对需求减少，对外会需求增多，人民币汇率肯定也会到爹，像这点，国家也不愿意看到，它也完全有猛力空置，所以从外汇角度来讲，目前深圳的房价属于一个高度成长，只是成交量的下跌，价格并没有明显下跌。如果客户比较担心，房价下跌，我想这个想法很难实现，它就是一个连锁的效应，它并不是房价的问题。我建议他把这部分资金做一点非常短期，非常灵活性理财，等到合适机会再收手，这是我的建议。
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提问：中国房产的价格会不会有崩塌的风险？另外一个问题，如果投资海外房产的话，哪一个国家是很好的选择？

徐枫：我回答您第一个问题，中国房产，您说价格很高，这我觉得这个结论有点过于笼统，中国有600多个城市，我们以深圳为例，深圳房价相对于中心阶层水平说，确实是非常高的。而且深圳这两年涨幅也是非常高的，所以深圳的房价很高，这个结论是对的，但是我不是特别同意中国整体价格都是很高，因为中国有些城市价格还是可以的，这是第一个问题。

林知行：我觉得徐总说的非常对，因为国内一线城市已经可以追到国外一线城市了，深圳房价和墨尔本差不多。现在如果要投资海外房产应该怎么投资，我觉得还是回到我们刚才跟，你要先看自己的预算，如果预算是很高的，那觉得是可以考虑国外的一些城市，像纽约这些城市，甚至香港，但如果预算没有那么高的话，那就要考虑一些不是这种一线城市的地方，美国还有英国等一些城市是非常适合，低一点预算投资的，低预算你要注意几个点，它并不会像深圳房产一年涨个40%，说实话在国外没有地方会涨40%，如果能涨到10%，那就非常非常不错了。那为什么要投海外房产呢？除了它有真正保值一个功能以外，第二要注意到，第一年房价收租能力非常好。

我举一个例子，美国德州是可以到8%—10%，净回报，如果一年买个200万的房子，你收的租金减去所有费用大概是16万左右，这种回报是挺理想的，当然你要管理，你得花时间。你要问我怎么投资，应该问米的预算是多少，然后根据预算，根据投资的目的找到适合你的房产。
深圳新浪房产 05-01 21:28

提问：现在人民币在贬值，那这种趋势的话，是一个短期的还是长期的？
林知行：这不是一个断崖式暴跌，这里有两个原因，第一个原因就是从内地的政策来说，他一定要控制贬值速度，不能太快。第二个就是从美国，现在新的总统，川普，他是保持美元强势，他是保持美元弱势，因为他要把工作拿回美国，要出口，出口美元也会贬值，所以这两个趋势之下，人民币会贬值，但不会很快，或者太严重的爆跌。
深圳新浪房产 05-01 21:28

李宗苗：相当于，他买这个房产不单单是投资，可能是一个复合型功能。可能我们这里有一个人提问，想问徐总，现在投资深圳房产，是否合适？

徐枫：这个问题每次我们都会问到，104新政以后，整体来说我们对2017年市场的判断是供应链和需求量同时都下跌，所以产品的定价就会下调，定价下调会导致成交价格下调，所以我们会觉得2016年从现在开始，一直到2017年，基本都是一个楼价微跌态势，所以你到2017年买房也是合适的。
深圳新浪房产 05-01 21:28

徐枫：所以大家在这里听海外置业，不管你有没有这样一个意向，其实去了解一下是挺好的。因为你身边一定有这样的朋友他们在做这样的事情，我们的数据显示，30%中产阶级多多少少都有一些资产去做海外配置，在这块说，我们希望大家关注一下。

李宗苗：难道我有钱到海外去做投资，就一定要买房吗，我买别的不行吗？

徐枫：这么来说吧，其实买房就是砖头文化，对中国文化特别有吸引力。中国买房子的偏好在亚洲人群里面都是比较强的，所以房产投资这样一个热情的指数还是很高涨的。因为房产他到是会有近期的享受，并不是一个纸上的财富。所以有很多客户，本身也有这样一个自身居住和使用的功能要求，所以他才会去做海外投资配置。
深圳新浪房产 05-01 21:28

李宗苗：徐总，从来没有测评我的风险承担力，好像你只要有钱，你认可我的价格就可以买。也想一并听我们徐总，认识一下人民币贬值1004新政先行之后，我们这个钱怎么办？我想可能有很多人关注，我到内地，比如我的家乡，一些重点二线城市买房产，也可能有很多的疑问，就请我们房地产协会的徐总来给大家做个分析。

徐枫：大家晚上好，我们说海外置业这个话题，其实房产投资在深圳一直蛮火的，深圳人买房的积极性特别的高，我相信在过10年，在深圳买的房子基本上资产至少增值50/100以上。
现在很多客户他们其实手头上在深圳的房产已经可能有一些了，希望说风险不要放在一个篮子里面。其实它会把人民币之产放在海外，海外置业就会变成其中一个玄想，我们接触到做海外置业的客户，其实普遍有几个特征。第一，他一般来说是高净值人群，一般如果说你整个收入配置还没有到一个层面。第二个，一般为了移民或者是子女的教育。另外还有一种就是，他们本身就是外籍人士，就会到那个国家买房子，给自己养老或者给父母养老的配置。

第三就是手上钱太多了，必须要想想法子分散出去，去发达国家买一个度假屋是一个选择。现在买度假屋已经不局限在海南，或者青岛这样的城市，应该说享受水准也不太一样，所以变成说，我们现在做房地产投资建议，不仅局限在深圳市场，可能包括临深片区，包括中国大陆，包括香港、台湾地区，也包括全球资产配置，这也是一个所谓全球化必然一个趋势。
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李宗苗：如果让你推荐你刚刚讲的这些银行产品，有没有认为特别的不忽悠，你认为比较靠的？

朱俊霖：比较困难，可能有现金需求，就做一些现金或者类现金的理财。另一方面，根据您对期限的要求，做一些短期中期和长期的固定理财，这是一个。像现金和固定收益都是我们资产配置的作用，它起到防守作用。另外一个就是权益类的产品，比如股票型的基金和债券型的基金。市场行情好起来它相当于一个锚，剩下都变成保障类的资产，保障类资产像重疾险。另一个另类资产，就是黄金和美元。

银行理财更多是固定收益的理财，因为固定理财是受风险率影响，无风险率，银行基准率自2014年是一路走低，一路降准降息。主要根据民德风险偏好，如果您是比较保守的客户，它至少可以跑赢一年定期存款利率。而且银行收益，比较灵活，一般是30、60、90，如果您想获得更高收益，必须有一个进攻性资产，像股票型资产。根据您的风险，假设您有100万资产，您非常保守，可以放90万做银行理财，剩下10万可以买一些债券基金或者股票基金，这个也需要您的筛选，作为一个进攻。
深圳新浪房产 05-01 21:28

朱俊霖：人民币贬值和人民币在国内对外下降，这两年是不一样的概念。它更多指的是人民币对外购买的产品，像林总说放在银行。大家有印象的话，像90年代，我们当时对美国，我们采取的是固定汇率，我们人民币在国内购买力很强，所以说担心人民币贬值不如担心通货膨胀的核心。如何应对通货膨胀，我们可以产生一些资产配置的理念，然后通过对资产合理的空置达到预期的收益率。
现在国内GDP增长率是6.8%左右，如果换成美元的话，一方面它本身收益率比较低，像我们招商银行在业内算比较高，2%收益率。我们不能保证人民币持续贬值下去，第一是面临收益率的问题，二是面临人民币以后是强势还是基于弱势的影响，如果用美元它只能是避险的功能，像现金，还有债券，还有就是黄金。
深圳新浪房产 05-01 21:28

李宗苗：昨天我们商学院有一个老师，他是总部一个名誉主席。他当时的观点是，如果能够用最简单的工具，就不要用复杂工具去投资。那现在我这里有一笔钱必须到国外去买，我买什么，如果是你来建议的话，该怎么买？

林知行：先看自己预算是多少，我觉得投资首先要先看有多少钱要去投资，钱多一点，你实际真能买到房产，如果预算不是很高，只有一点点钱想换成美金去投资，房地产基金其实也是不错的一个选择。

李宗苗：刚才聊到这个钱出去买什么？我想了解到，我们招商银行这边，我们朱总这边，这个钱要不要出去，如果这个钱不出去，我在国内怎么办？因为你放在银行，我最近感触特别深，我们父母他们，他们前面几十年存下来的钱，基本上都放在银行，放在银行里面意味着这个钱都贬值的，如果说现在人民币这么贬值趋势下，我应该怎么让这些人民币活起来，或者我如何让我的钱增值，保值和增值我希望你都能说。
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李宗苗：如果再欧美这些发达国家，或者这样一些城市买房的时候，必须得先成为这方面的专家，或者必须找一个懂行的海外房产中介，才敢去买房。
林知行：首先一定要找我，一定要找一个专业的。因为专业人才知道整套流程怎么走，有很多其它的的费用，其他的流程，大家都知道，在美国买房要讲究法律，所有东西都是看着合同来走的，谁来保护你的权益呢？一定要找到当地的公司，报税的话一定要找到当地的会计师，要找到专业的人士帮你去做。

李宗苗：会不会造成一个结果，买美国的房产，我干脆不买了。

林知行：在投资上面，你担起这个麻烦，你就有相应的回报。
深圳新浪房产 05-01 21:28

李宗苗：如果要买海外房产的话，特别是美国，因为林总他本身是美籍华人。如果我这些钱跑到美国去买房，会不会面临一些税费高这样比较现实的问题？
林知行：这个是对的，对于投资者当然要小心，要了解你投的是什么产品，房产是在投资产品里面最复杂的一个。大家注意两个点，一个是外汇保值，你换5万块钱买房的，其实5万块美元买不到房子，只有换很多美元才能在国外买到房子。

买房时候，不管哪个国家一定要注意交易的费用。还有就是你维护房产的个费用，如果在美国是买房，这个是缴费的，这个收费也是要很了解的。同时，你卖房的时候，有一个中介的费用，这些一定要注意到这些直接费用，必须要非常了解，你才能做这个投资。
深圳新浪房产 05-01 21:28

林知行：大家好，我姓林，很高兴能够跟大家今天交流人民币贬值的一些影响。因为我们是做海外置业的，我们是从去年7月就看到贬值的开始，基本是6.2左右，现在走到6.88，也就是说一年11%的贬值，这个对我们的生活影响其实是很少的。如果在国内工作，国内生活，那整体来说影响不大，但是如果你有很多投资的时候，对于人民币贬值就会引起一个，你希望能够平衡这些贬值风险的做法，我们的很多客户，尤其是美元，作为主要资产来进行风险配置。

现在美元的走势还是比较强的，我们不建议大家资产换成美元，只有小部分资产换成美元这个是会由保值的一个效果。而换到美元之后，当然有很多投资的产品，包括房产，包括保险等等这些产品都是可以考虑的。
深圳新浪房产 05-01 21:28

李宗苗：我简单先从一个故事开始，10月4号深圳的新一轮限购政策，包括它的限贷政策又升级了。升级了之后，第一时间我们看到了世联行陈董，也看到了N多开发商，包括徐总，在朋友圈里都对调控的升级进行了点评。我记得有一个比较核心的观点就是，这一轮的调控和差不多调控统一结构的人民币贬值，已经影响了我们老百姓的生活跟投资理财。

接下来，主要是他们这几位专家，他们知道的，和诸位在座观众朋友你们想知道的，我来起一个穿针引线的作用。第一个问题，我想请出我们世联行海外房产的负责人，我们的林总，给我们讲一讲关于人民币汇率的走势以及它对我们生活的影响，对我们投资的影响。
深圳新浪房产 05-01 21:28

李宗苗：大家晚上好，我们又见面了，深圳晚八点，应该来讲是主办方包括我们的深圳书城，深圳新浪乐居还有我们康佳集团等相关部门，实际上深圳晚八点这个已经成为了深圳人的一个财经生活的品牌栏目。我先自我介绍一下，我是1996年到深圳来工作，大学毕业就到深圳来工作，在深圳已经20年的时间，这20年的时间，基本上房地产，或者说房产的买卖，这些年一些变化我都有经历，除了在深圳之外，我同时还去到南京、上海、北京、香港、澳门，还有在苏州也工作过。
实际上，今天我们深圳新浪房产同事把这个现场交给我们，我的任务就是把我们这几位嘉宾，把他们知道的，你们想问的都跟大家做一个交流。
深圳新浪房产 05-01 21:28

主持人：大家好，欢迎来到深圳晚八点公益现场活动，我是新浪乐居温巧平。说人民币已经跌破6.85了，破7已经不远近乐观，如果从去年8月份算，你有300万现在已经政法掉了30万，怎么规避贬值风险，最常规做法就是买房，无论是涨还是跌，对大家来说都是买房。在现在这个阶段，还值不值得投资。

投资什么比较好，最近也有不少的朋友来问题我国，买海外的房产真么样，尤其是新加坡旁的项目，估计有很多现场观众都听说过，除了海外低产以外，香港德保险，这些理财产品最近也越来越火，比较多市民关注这一块，深圳房产跟海外房产之间应该怎么样去权衡和分析？
他们分别在媒体、房地产圈，银行，海外低产，在自己各自领域都非常资深。他们分别是，新浪乐居深度报道组主任、见地主编李宗苗先生，世居海外置业首席执行官林知行先生，深圳市房地产经济行业协会发展研究总监徐枫女士，深圳招行银行财务顾问朱俊霖先生。
深圳新浪房产 05-01 21:28

主要话题：
1、人民币为何贬值这么厉害？还会不会继续跌，有可能的话我们可以做哪些防范措施？
2、人民币贬值将影响哪些人？
3、人民币贬值我们的钱应该怎么办？买美元、黄金、股票、还是投资海外房产？举例，按资产比例分配，100万以下、500万、1000万的
4、现在投资深圳房产，是否合适？
深圳新浪房产 05-01 21:28

朱俊霖：毕业于新加坡南洋理工大学，经济学硕士。现就职于招商银行，任财富顾问，擅长提供多元化的资产配置，为客户创造稳健收益。
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李宗苗：深度报道见地主编
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林知行：世居海外置业服务有限公司首席执行官
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徐枫：深圳市房地经纪行业协会发展研究总监
深圳新浪房产 05-01 21:28

近期人民币缩量收跌，兑美元贬值压力或继续加大，券商预测明年中破7概率大。人民币贬值，就会有投资者担心，会有资产撤出房产，尤其是在上一波上涨过猛的一线和核心二线城市。这些理财产品与购买深圳房产，能不能保住我们的钱袋子，哪种途径更有效？以及不同等级的资产，我们应该进行如何配置？
今天我们新浪乐居请到了四位嘉宾来和大家一起聊一聊：人民币贬值，买房还能不能保住你的钱袋子？