投资深圳公寓你必须知道的坑

深圳新浪房产 05-01 19:27

主持人：您怎么看点投资公寓的呢？

邹少青：公寓产品在前些年是属于商住两用，早年供应量少得情况下和住宅没有像今年这么火爆的情况下，深圳已经出现写字楼超过住宅的情况。现在是住宅超过写字楼，所以导致现在公寓的属性在做一些偏离。以前的公寓是商办用，往后是商住两用，它强调商业属性的时候看重投资和回报，到现在市面上看到的公寓基本上都是居住属性。很多公寓带纯家装，设计出来的户型非常居家，现在公寓的属性非常偏向住宅。跟住宅比肯定有一些硬性条件不一样，像学位、入户、建筑的设计、停车费和物业管理费等都有所区别。第二是建筑成本方面，现在的住宅成本很高，在这种市场转化的过程中，公寓的弊端在弱化。第二个就是要把公寓做成住宅开发的方向，可能跟住宅会有一些区别。现在买的公寓分几类，第一类是最早期的商住两用公寓，现在基本上很少了；第二类是高端的公寓，在城市最中心的地段的公寓，用商业指标设计居家，这些含金量要远远高于住宅。商业性质的物业未来的话国家不会有太多的限制，公寓是属于自由市场的。

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主持人：我们都知道，商住的最大优势是不限购不限贷，与此同时，也存在不能户口落户、没有学区派位、首付较高50%的劣势，在这样的客观条件下，购房者看买公寓是基于怎样的衡量？

黄豫斌 ：大家对公寓有很大的误解，据我们所了解这些问题是有两面性的。关于首付这一块，住宅首套3成，第二套7成，4.5成是基于3成和7成之间，这个是相对高但也不是特别高，对于二套房的客户来说是比较低的，我们不能一概而论地说它高或低。第二个问题是落户与学位的问题，据我们了解去年在福田区已经有部分的供应商开放了学区积分，已经有相关的公寓可以享受积分录取的政策，包括入户市场上也有成功的案例，在这种情况下商务公寓和以前客户所认为的商务公寓带来的不便利性是有一定的改变的，这就需要客户在购买商务公寓的时候擦亮双眼。

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主持人：您怎么看待公寓在深圳的前景？

黄豫斌 ：万科目前在售的公寓产品比较多，在深圳有4个项目。未来我相信会持续供应公寓这类产品，公寓产品会越来越多。

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主持人：未来公寓会集中在某个区域还是公寓会遍布在整个深圳？

黄豫斌 ：目前我们了解到的是（整个深圳）旧改的指标都有公寓，每个区域都会有非常多的公寓，所以不会说有集中在某个区域这种说法，我了解到的可能在前海会比较多。

深圳新浪房产 05-01 19:27

主持人：现在深圳市场公寓的供应量大吗？

邹少青：从2003年开始公寓回暖程度比较大，这几年在快速增长。据我手上的数据，目前深圳有50万平方米在售的公寓，未来会更多。另外在热点区域像前海可能有60万平方米，深圳关内旧改的项目多的话有20--30万平方米。未来公寓的开发体量会很大，未来也是投资的热点。

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非常感谢邹董和黄总为我们带来的投资建议，关于深圳公寓投资的问题可在评论区留言，我们将为您带来最专业的解答。下期节目见！

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主持人：如何根据市场判断什么时候该买公寓或者住宅？

黄豫斌：还真没有，行情好坏跟选择住宅还是公寓没有多大影响。

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主持人：投资重点二三线城市和临深城市，您怎么看？

邹少青：房价是区域非常明显的市场，深圳也许是几万你那边只能卖2千。我们作为专业的人，不是很建议投不熟悉的城市。第一是风险高，第二是不一定把握得准。并不代表一线城市涨了二三线就会涨，要看城市自身的发展。内地城市也有一些城市值得投资，陌生的区域不一定是能投的。大亚湾能投也能涨，但是涨幅没有深圳大。全国的开发商都在深圳，深圳的吸金能力非常强。国外的情况是城市中心就是能维持比周边多一倍的价值。

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主持人：投资重点二三线城市和临深城市，您怎么看？

黄豫斌：拿股票来说，资深的投资者只会选择熟悉的行业和熟悉的板块。在房地产投资也是一样，我建议投资熟悉的城市和熟悉的产品。

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主持人：大家实实在在地看到东莞在涨，您怎么看待面粉比面包贵呢？

黄豫斌：面包的保质期一天，面粉可能一个月，面粉的想象空间比较大，面包已经成型了。东莞的地未来有很多的可能，现在很难去预设未来的前景。我只能说这个产品有一定的空间，但并不大。从投资的角度我还是觉得，投资还是买深圳。如果是自住，临深是上车的好选择。现在房价是钱和人在支撑，对于钱来说，深圳的优势非常大。从人口上看，深圳短期内增长速度还是会非常快。

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主持人：我现在首付100万，我要在深圳买公寓还是在临深买呢？

邹少青：做地产投资最看重地段，我身边的人也都在买临深，翻倍的原因最主要是深圳人挤出去了，居家的和投资客挤出去了。要看它的涨幅空间，可以多看看国外的市场，经过这么多年我们发现中心地段的增值价值还是非常高的。决定房子的价值是有多少人想要的，像昨天下午东莞拍地有120多家在抢。公寓跟住宅比居住属性会弱点，但它的地段摆在那里，你看重的是资源，是地段。

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主持人：购房者主要考虑的因素是什么？

黄豫斌：现在的商务公寓往居家方向发展，很多投资客买来也是出租，看中的是地段和配套和未来的发展，这根普通住宅的投资一样。选择后海豪宅的客户选择的因素是地段海景和资源，和这个产品是公寓还是地段来说没什么区别的。

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邹少青：现在市面上看到的很多公寓带精装修，现在公寓的属性也是很偏向住宅。在建筑成本方面，住宅的成本很高。现在卖的公寓分几类：第一类像早期的商住两用，现在比较少了。第二类是高端属性的居住的，这些用商用指标设计的居家住宅是远远优于住宅的，从买家的商业用途的灵活性是比较好的。它的大属性来说，对于投资者来说，是比较优越的。

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主持人：我们都知道，商住的最大优势是不限购不限贷，与此同时，也存在不能户口落户、没有学区派位、首付较高50%的劣势，在这样的客观条件下，房企看中商住市场是基于怎样的衡量？

黄豫斌：可能大家会有一定的误解，据我所了解这些问题都是有两面性的，首付的问题，住宅的首套是3成，第二套是7成，公寓现在是4.5成，基于3成和7成之间，也不会很多。据我们了解，去年在福田区已经有部分供应商开发了积分学区，也有一些成功的案例。这种情况下商务公寓跟以前大家所想的不便利性有一定区别，需要购房者自己去根据自己的情况去辨别。

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主持人：公寓会集中在哪个区域呢？

黄豫斌：目前深圳全市旧改项目多，未来主要集中在前海吧。

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主持人：邹董事，您有买公寓吗？

邹少青：目前还没有。

主持人：目前深圳公寓的供应量大吗？

邹少青：2003年开始比较大，这几年呈现快速发展的现象。未来公寓的开发体量比较大，是适合投资的产品。

深圳新浪房产 05-01 19:27

事实上，对于你们来说，投资住宅项目和商住项目，哪一个你们会更偏爱呢？为什么？

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对未来的市场走势怎么看？是否会继续加大力度投资开发商住的项目？

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在目前的限购政策下，对于我们的购房者来说，商住是否值得投资？

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在某些业主论坛上，曾有人反馈，商住两用房将商和住糅合在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了一些麻烦。这些麻烦有诸如住宅和办公建筑标准不一，物业管理上的困难等等，缺乏统一的规范，那么，深圳目前有没有什么商住项目在这些问题上是协调得比较好的？或者是两位老总手头上的项目，在这些问题上有没有突出的优势？

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除了众所周知的不限购不限贷优势，商住房的价值还体现在哪里？

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有人觉得，对于购房者来说，商住房只是过渡住房，一般3到5年后，随着消费者经济能力的充裕，购房资质的符合，必然会选择换房。加之商住两用房的高额税费，出手的难度会增大，因此并不鼓励投资商住，对此说法，两位嘉宾怎么看？

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哪类人群是商住的主要客户群体？

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我们都知道，商住的最大优势是不限购不限贷，与此同时，也存在不能户口落户、没有学区派位、首付较高50%的劣势，在这样的客观条件下，房企看中商住市场是基于怎样的衡量？

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黄豫斌 深圳万科营销管理中心商办产品线营销总监

十余年深圳、上海房地产从业经验，传统住宅地产大盘、度假地产、商业地产操盘经验丰富。

近年操盘代表项目：双月湾、翰邻城、万科广场、万科云城。

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邹少青 戴德梁行华南区综合住宅服务助理董事

从事房地产营销策划及管理工作11年专业经验，参与并负责各地区多个城市项目前期顾问及后期营销策划推广工作。2014年3月加入深圳戴德梁行综合住宅服务部，担任助理董事职务。主要负责住宅项目策划代理、前期顾问、招投标工作。

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近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。虽然商住存在不能户口落户、没有学区派位、首付较高50%的劣势，但因其不限购、不限贷的优势，又吸引住了无数购房者的目光。那么，究竟在当前普通住宅限购的政策下，商住值不值得投资呢？敬请锁定乐居直播《金九银十大辩论》专场，本周五上午10:30，我们约定你！

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近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。虽然商住存在不能户口落户、没有学区派位、首付较高50%的劣势，但因其不限购、不限贷的优势，又吸引住了无数购房者的目光。那么，究竟在当前普通住宅限购的政策下，商住值不值得投资呢？敬请锁定乐居直播《金九银十大辩论》专场，本周五上午10:30，我们约定你！