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宋凯:深圳豪宅缺个性

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宋凯:深圳豪宅缺个性
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  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】感谢大家关注乐居直播间“大佬说”栏目,也感谢宋总来到我们的直播间,谢谢!

    【宋凯】谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】值得大家充满希望的一个城市。

    【宋凯】对。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】像我们这个年龄的人走到今天,对这个城市还是要有热爱,对我们所处的环境要有热爱,这个城市会越来越好,将来的供应业会越来越好,我相信走到今天所有中国的发展商还活着还能做的,每一个发展商的能力和眼界跟过去比都有质的飞跃,所以深圳会迸发出更多更好的产品,这是一个很值得期待的城市,也很值得大家留恋的城市。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对这个城市将来的发展趋势,包括对轨道交通的渠道,包括城市的脚步,包括融合度,包括临深片区的发展,这是一个契机来的,一定要去抓住。我相信这一波再抓不住,这一波再骂我的或者再骂房地产的很多人,可能永远就会丧失这个机会了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】第二,多看一点趋势,多看一点城市的发展趋势,房地产是一个你生活中跑不掉的,哪怕你不买房也得租房,你总得有一个生活空间,房地产这一辈子一定跟自己有关联的,你既然跟他有关联就好好观察他吧,不要简单做愤青了,这是给年轻网友的一个忠告。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们也是十几年前揣着梦想来深圳的,和你们一样,没有靠背景没有靠什么,都是自己走过来的。一样的受过委屈,我们也痛恨过高房价,但是你有那骂的功夫,让自己的能力更匹配到这个城市吧,这是没有办法的一个竞争。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】最后能不能对乐居直播间的网友给一些不管是买房还是生活上的建议,能不能给到年轻的网友们一些建议?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对。我们整个管理方法,包括我们自己做产品的意识,包括面对客户的一些状况,我们基本上还是以这种态度来做。但是我相信细细观察,你两三年之内能够看到一个变化的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】他是态度,但是不是目标。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】上市只是一个标志,要去管理规范,做产品规范,要承担更多的公众责任和社会责任。既然他只是一个标致,现在我们一直以这种态度来去做自己的公司。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】大家应该知道我们这两年在深圳卖得非常好,我们的产品布局也做得很好,这是我们一个很重要的来源。第二还是资本市场是不是能够达到我们所预期的,这两方面就决定我们踏进资本市场步伐快慢节奏的问题。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这个真不在我的分管范围之内,还是这么一句,我们是有时间规划表的,也是在推动。今天的管理架构甚至我们的财务报表,甚至我们营销的整套报表的所有体系完全是按上市这套体系在做的,所以上市是一个可以看到的,但是相近对于一个企业上市取决于,第一我们自己的底子做得好不好,我不想去讲那些其他的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】您说过迟早公司是要上市的,踏进资本市场变成一个公众的企业,这样一个节奏能不能对外透露?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】也很多其他的企业也需要解决类似的问题。

    【宋凯】对。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们长租公寓有一个模式是结合自己的员工来做,我们企业也需要去解决我们青年的员工和基层操作员工的居住问题,他没有办法在这里安心地生活就没有办法好好工作,公司也到了必须要解决的时候,我们正好有这个产业的优势,也是我们公司自己要解决的问题。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】就想当年做精装修一样,不管市场善不擅长我们要跟进。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】但是开始做积累了。

    【宋凯】一定要做。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】所有的包括体验类的商业,产业地产,长租公寓,都是在做,只是深度和节奏的问题,我们讲这会控制和把握,市场成熟做大一点,做力度深一点,市场不成熟慢慢做,但是得贴近他。你扮演的角色是什么,有时候我们扮演领先者,有时候我们扮演跟随者。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们在深圳今天做成功的也一直没有,大家的起点都一样,都是一个尝试,在摸索中。我只是觉得整个国家对于养老地产的政策扶持得是不够的,不够清晰、不够明确,包括跨地社保、跨区域社保、跨区域医疗,这种引导性不够,因为养老地产现在大家都在徘徊,我们想这一定是趋势,一定要去做的。毕竟我们做到这个级别,我们有时候看一个产业不要看眼前还要看前景,我们时时刻刻都有危机感,无论你企业今天的规模有多大,你看不到危机、看不到趋势我们是很担心被淘汰的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】第一是解决我们的利益,第二是为这个城市做一点贡献,我们整个企业生于此,这个城市不好对我们是有影响的。养老我们也在做,前年我们在宝安拍了一个养老地产的土地,现在前海人寿也一直在做,包括我们全国也布了好几个点,养老地产这条路大家都一直在尝试怎么走。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】买房之外的N种解决方法。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

     【宋凯】我们也在做,我们在深圳几个项目做长租公寓的,龙岗有坂田有,包括光明也在做,长租公寓我们也觉得是一个未来的趋势。第一,我们也意识到不是所有人都会买房的,这个城市不是所有年轻人一上来都买房的,他们也要为这个城市的年轻人解决这个后顾之忧。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】回到企业本身,您作为宝能集团的副总裁,包括很多的房企布局很多的新的业务,像养老和长租。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】大家一直在讲深圳要迈向国际化,所有的国际化都市,你看东京坐2个小时火车上班大家都觉得很正常,包括纽约,包括北京、上海,跨城的生活太正常了。深圳人要做好这种准备,你要主动的。被动的将来的成本会更高,前几年想过主动去走的今天一定是有收获的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】城市体量在这儿,大家不需要受过这个苦。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】现在发展商都不笨,我只能给网友和朋友一个忠告,这个时候关注一下临深区这是一定没有错的,深圳这个城市现在还是有一点不好,你跟北上广比,我们深圳人还是活得太娇嫩了一点,你在北京上海地铁转两次车能到的都觉得自己很幸福了,你去问一下普通的,年轻一点的出来做事的,说转两次地铁能够到达的大家一定是觉得OK的,我们深圳人现在相对觉得,因为城市规模不大。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】现在外地房企进深圳也是一个热潮。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这两年现在说没有在深圳有项目的,你能够号称你在全国房地产有地位吗?谈不了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】甚至有人说过十年房地产崩盘了怎么办?我说房地产崩盘了你手上的钱更不值钱。所以你一定选一个风险最小的投资,深圳一定是中国抗风险能力最强的一个城市,因为深圳是在中国经济结构转型当中唯一一个成功了的城市,这是为什么这么多的人包括这么多的发展商要进深圳的原因,现在所有的发展商一直很明白的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们的目标售价现在做经营策划是按20万来做的,我觉得能够买,并且觉得自己还愿意有承受的,第一深圳买得起就买深圳,如果行买临深,这是很善意的忠告。我包括身边所有的朋友,包括我团队所有年轻的小伙子都是这样,这个时代、这个阶段,一线核心城市包括他的周边区域,一定是是你风险相对最小的投资。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我觉得一定是很快能够看到的一个现实,我们自己也在操盘,我们自己能够很明显地感觉到这种节奏感在哪里。20万、30万也不可能是全市的平均价,也是核心地段、核心位置出现20、30万可能性非常大的,99%应该会出现的。我们也知道近期都应该有,明年深圳号称有两个项目要过30万的,我们自己也在构思和筹备一个均价在20万的产品。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】均价过10万。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】多少年?

    【宋凯】就这两三年就会看到这样的现象。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我看过一个量化计算的方法,我觉得也不重要,因为所有的量化指标都是存在变数的,但是我相信现在可以预期和能看到的,现在关内10万以下看不到了,现在好一点的破10是正常数,再过两三年,随着市场的稳定下来,深圳的均价过10万是毫无问题的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】其实还没有看到模型和量化,就是大家这种感觉。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】看多,肯定是看多,这是很现实的。至于涨到多少,有人讲20万、30万,无非有一套模型量化计算。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】还是看多?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】现在市场经济来说,以前说过“信心比黄金更贵”,大家对房价的未来,不管你痛恨也好、接不接受也好,在座的各位都相信他不会跌,至少在这一刻你相信他还会往上涨的。所以基于此,我也作为一个普通的人告诉你我也是基于此告诉你,房价还会涨,不要拿具体的数据。我觉得尤其对普通客户而言数据都不重要,这是最重要的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】一般我也知道发展商预测房价是遭恨的,我也不愿意遭这个恨,同时我也是一个深圳人,我也涉及到买房也涉及到改善生活。但是一个很残酷的事实是,你说房价会不会涨?你问一个普通的市民,你相信他会跌吗?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】说到豪宅的潜力,其实前一段时间在网上有一段传说,说可能深圳的房价他本身货币化的特征会越来越明显,甚至包括到将来30万、40万,大家都蛮敢往上看的,您是怎么样看待的?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对。再讲一个深圳豪宅最缺的是时间,这是一个没有办法改变的,这是一个城市需要在几年后,城市包括一种城市的资源、教育资源、医疗资源、公共配套资源再丰富,包括整个城市的富裕人群再稳定,富和贵的转换更到位了之后,我觉得深圳的豪宅会有一个很大的潜力的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】包括有一些大牌也做自己的潮牌产品,针对更年轻的一代。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】就好象我们讲的消费品一样,传统的这些名牌一样保证还活着,而且还很多人追着,但是同时一样一堆的潮牌,一样有一帮年轻人,甚至也是很有实力的客户,我们的住宅全往一个方向走。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】是,他的产品层次或者是性格才会体现得更丰富。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】发展商我相信这两年的环境,越来越多的年轻客户,越来越多的年轻操盘手涌入,我觉得会推动这个事情往一个好的方向转换,一个豪宅市场要有多样化的,要有传统类的,符合60后、70后的,还有再年轻化一点的,甚至还有更新潮一点的,这个市场才会有意思,豪宅的迭代感才会很强。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我只是举一个例子,其实我们所有的豪宅都是一个问题,想像客户太多,了解客户太少,了解完了还敢做的少之又少。但是我觉得客户会给我们教育的,我们自己在做这样的尝试。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】很少有豪宅会把烧烤引入进来,总感觉不上档次。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】举一个例子我身边很多富二代的朋友也买房,我经常笑,富二代一样吃路边烧烤的,而且超爱吃路边烧烤的,小区能不能给他们这个?给不了。我们整个项目大家都不敢给,所以大家都走到一条路上去了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】他一定是有道理的,成熟的发展商和我们成熟者,我们一定不会刻意地去追求特立独行那个不好,我们首先要考虑有经营上的可行性,但是有一句话,个性和这些东西的度我们一定要掌握好,我们还是要回过头去想客户到底要什么,还是一句话,豪宅最大的问题你敢不敢像朋友一样处客户不要把客户捧着,就给他那些社会上公认的红酒雪茄,你以为他的生活是这样的,其实不是。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】也还蛮有意思的,很特别。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】里面配了一个搏击台,自由搏击的,在住宅小区里面的运动会所有一个自由搏击的,好像没有见过。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】透露一个特别有个性的东西吧?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】羽毛球、篮球等等,或者是斯诺克、瑜珈馆等等,就这些了吗?这就叫缺乏个性的想像。我们这次会做得超级邮个性。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】游泳池、射箭馆、夜光跑道……

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】设计师无非是这个大师和那个大师,名字的不同,都缺一些个性,还有意义上的,包括我们自己,不光是别人。当然我们做一些尝试和改变,有时候我们需要去悟透这个道理敢去做,我们宝能诚明年会出这个项目的运动会所,你马上脑海中可能会出现……

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】或者是一个品牌的不同产品线而已。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对。配套的会所也几乎都是一样的,只是品牌差异不同。装修上也是品牌差异的不同。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】知名的设计师,知名品牌设计师。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对,这非常明显的,所有的套路都差不多,大家可以看所有的样板房的装修风格,一个流行趋势大家明天几乎都一样。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】把功力下在“豪”字上。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】所以真的要有一点胆量去做的,这个时代是一个客户年轻化、个性化的年代,跟过去完全不同的背景。深圳会越来越开放,越来越国际化,我们包括很多产品的做法、理念,还是相对来说只扎在一个“豪”字上去做。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】其实每一代的豪宅都是再过三年谈都是有欠缺的,这是一个必然。但是真说缺点什么的,我觉得现在所有的豪宅就是缺个性、缺性格。豪宅脸谱化太过明显,是一个自信度不够的问题,深圳的真正操盘者不敢把自我的性格注入到项目当中去,所以不好玩。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】很多的网友知道我们今天来采访您,特别希望了解的一点是,在深圳的豪宅市场来说,您觉得现在还缺点什么,其实这个如果按照您刚才的说法,也有可能他就是未来深圳豪宅发展的一个方向。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】所有的一切回过头都是你最初的原点构想,会决定你产品最后表达出来是什么。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】思想也是有起点的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对,首先一点新加坡在产品上立意很好,现在新加坡发展商做的首先想做成全球标杆的态度非常明确,所以在整合资源包括跟设计师的沟通表达的愿景上非常明晰、非常强烈,这会让设计师在创作手法上敢去做,起点就高。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】有基础的不同。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】首先是规划设计上的领先,当然也跟两地两个国家的这种消防、各方面的法规,包括这种不太一致也有关系。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】领先体现在什么地方?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】包括他的品牌整合能力要比深圳更好。上海的没怎么看,我也希望大家推荐给我去看,上海我也准备去看一下。新加坡看过了两个住宅感觉OK的,新加坡这两年的住宅做得不错,新加坡很多的住宅如果在亚洲要看的话,新加坡这两年的很多产品住宅有领先性,非常领先,这是值得去看一下。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】视野更开阔。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这个产品给我的印象很深刻,但是的确无法复制,所需要的资源和背景唯一性太强了。我看香港的会多一点,香港的理念上很先进,我经常看到一些理念,产品上其实坦率讲深圳这两年的产品很多做法,我觉得应该是高过香港的,但是香港只是一点在资源整合能力上是高过深圳的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】特别体现苏州的园林特点。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我去年去看了一下苏州桃花源,从园林的角度我惊为天人,但是从内部产品各有各的看法和理解,我可能自己会有一些想法和理念。但是他园林的确会让我们觉得。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】因为我们是看趋势的,最先锋的设计都是酒店甚至是一些高端的餐饮,会在这方面体现得比住宅更多一点,因为我住宅看得并不是特别地多。坦率讲这两年给我印象特别深刻的住宅项目,一直说不上哪一家,有两三年没有特别关注了。觉得有一家可以了,要讲起来有个可以去讲,但是也有遗憾。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这两年看住宅产品并不太多。

    【主持人】为什么?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】有没有觉得你在考察其他很多的项目和城市的时候,有没有有比较心动的或者比较好的产品可以跟大家分享的?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】包括新媒体的涌现,包括大家信息来源的碎片化,接触客户的渠道等等都完全不同了,这个时候如果我们没有这种敬畏感,你位越高过去经验越多,可能现在死得最快的,自己埋自己最深的一种手法,我反复提醒自己,我们一直在做,我也接触很多新的东西,去尝试很多新的东西,去了解很多新的东西。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】还有最后的一个恐慌在哪里,这是一个移动互联的时代,移动互联是人类一个巨大的革命,我们过去很多经验在这个时代可能都完全不适用了,我现在在管这个,因为我们现在很少下场踢球的时候,有时候看规则,你看到过去很多了解的规则在这个时代不够用了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】或者换一个时代的背景。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】只有产品好的时候你才能够在市场的竞争中多活一点,活得更久一点,讲白了我们是经历过产品不好,经历过市场不好的周期。市场不好,产品竞争力又差的时候。而且压力又非常大,顺势的时候也别得意忘形,这一点很要命的。这么多年我简过业内出了很多所谓的大师,有多少是市场给的?你能再重复一次吗?重复一次可能估计全是错的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们也经历过很多辉煌的战绩,但是是有多少是市场给的?你自己心里要有数。还是要做好产品,这是敬畏市场。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我不崇尚过去有一句话,有人说给你什么产品都能卖。以前我们做的时候早期我也认为,我们营销者需要有这个能力。走到今天这个阶段我真没有这个能力,谁告诉我他有这个能力,我觉得市场因素占的比例太大了,不要把自己当成个人的案例在说,这是误导整个行业,也误导整个营销的后来者,我绝对不做这样的误导。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】但是就是这种经历让自己越来越明白了要去敬畏这个市场,市场的变化和变量太大了,不是我们每一个人可以预测甚至是能够判断。我们无非是怎么去做呢?一定要让自己在风浪中有竞争力,所以为什么很多人讲我做了很多年下来做产品,很多人讲我是产品主义者,我说这句话没有错的,营销者如果不是产品主义者,首先你其实对自己的命运把握能力是很差的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】另外我们要实时地要去观察这个市场,这么多年来风风雨雨,应该说把房地产所有调控经历了一个遍,我们做的项目完完全全的时代都经过了,疯狂的时代和完全看不到客户的时代都经历过。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我的很多经验和过去放在今天是不是100%,我一直跟团队说不要有长官意识,不要有专家意识,我们全部要经过独立思考要有独立人格,营销者一定要有独立人格,没有独立人格做不了这个事情。这是一个基本的首先看待,这是一个基本的敬畏市场的观点。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】你非得逆飞得更高不可能的,这对预期的管理非常重要的,对公司的预期、对自我的预期。第一你不会面对困难容易失望,因为往往失望是你预期不对,这是我经常给团队的一个忠告,所以别把自己当件事情,不要过高地看待自己的能力。但别不把自己当件事情,我们是有自己的专业价值所在,他是有专业能力的,另外是需要有独立思考的,不是哪位大师说的或者是哪位前辈告诉你他就是真的,一定有时代的背景和特征。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我经常跟团队讲两个心态,第一别把自己当件事,第二别不把自己当件事。第一,这个行业没有神仙的,谁能够逆势而为不可能的,我们做到这么多专业积累能够在风浪面前扛得更久一些,在乘风而行的时候能够飞得更高一些这是我们的价值所在了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】其实也是对市场的敬畏,我一直在讲对市场要心存敬畏,您是怎么样在自己日常工作里面来体现的?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】前两天我遇到一个很多年没有见到的朋友,也是老前辈了,也跟我们入行差不多了,很多年没有看见他。他说你现在还在一线做?我说谈不上一线,我说经常能够保持着去项目看一看,跟客户聊一聊,他说这个状态挺好的,我说真的挺好的,我说这是很大的幸福所在,也是让自己不迷茫、不丢失的一种方法。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】我们有实现的技术,现在只是找到我们心底真正的希求。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们这么多年的积累都是专业知识,这是方法。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】所有的专业和所有的知识,其实这些都不重要,他最重要的我要像一个人一样,爱这个生活,爱这个世界,爱自己的朋友,才能真正做好一件事情,你还能保持一个状态,像一个简单平凡的人活着,能够感受这个社会的温度,感受这个社会的脉搏,实时贴近他,你就一定能做好自己想做的事。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我觉得我非常欣赏我们老板这一点,我们公司这一点还能保持这种好奇心,树洞计划就是我们的好奇心的。还有愿意听的习惯,真的别觉得自己的规模有多大、做得有多好,其实树洞计划是我们高层一直在引导做的,有几期是我作为主持人上去谈的,大家觉得挺好你还能够这样,无论你公司走到怎样,公司有多大,无论你多忙还有机会面对用户,活生生的是一个人跟你讲很多的故事,你会觉得让自己找到做事的热情和感受,这是挺重要的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】其实很难的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我觉得最大的问题在哪里,到你这个年纪,我们还能像年轻的时候有好奇心,这才是最重要的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】宝能公馆我们也在做,包括全国也在做,我们希望几个东西成为我们长久的一个品性,可以作为我们的企业长期的形象,第一是册之丘,第二是树洞计划,房地产是非常系统和非常专业的,很多大佬讲了很多了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】希望他永远走下去,树洞计划是我们有意识地构建一个能够真实面对到客户了一个渠道,他有很多的好处,他能够让我在前期找到产品的灵感,第二在推广期能够找到自己的项目形象所在,客户买的原因用他的话表达知道是怎样的。第三是在后期我督促和检讨自己的最大动力。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】我们好像是从宝能太古城开始启动了树洞计划,您对他未来的一个规划是希望走到什么样的方式,或者希望他能够为产品的生产提供什么样的作用?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】他们的生活经历跟70后、60后也不太一样。

    【宋凯】对。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】讲白了就是这些小事情,这是他的生活习惯,今天千万不要让他将就。 比如需要宽敞的洗手间、需要宽敞的厨房,或者是中西厨一定得分开,这种要去观察跟他们去聊。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这是时代的进步,有很大的自我意识的成长,这样客户涌现对我们发展是好事,他们不愿意将就,我们做产品有一个特色,我们做洗手间一定是四件套或者是三件套,三件套一定不会选浴缸而是冲凉,你问这样的客户站在浴缸里面冲凉可不可以?一定不可以。我们这一代70后的很多人可以将就一下,一定要独立的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】他们更要求过自己喜欢的生活了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】这一批客户他跟之前的70后或者是60后相比。

    【宋凯】更不将就了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】现在很多的购买者好象也比较年轻,好像在很多豪宅业主的结构里面,80后甚至是90后的占比都在增加。

    【宋凯】对

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我相信第一你在整个跟踪过程中你是自发的,第二你对细节这种感受会比别人深厚很多,所以我觉得他能够做豪宅。所以讲一切产品的理念,回过头来讲,你自己都没有想过要买,或者你不说买都没有想过在这里怎么生活,你很难说服客户的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们做宝能城当时想为自己一个打造一个在我这个年龄段我所需要的产品,包括图书馆的由来,包括我们两代居的产品,就是为我这个年龄、我们这个社会阶层的朋友做的,我很清楚我们要什么,我们的生活的状态是什么。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对,我们这个行业最大的好处可以让自己很多对生活美好的向往摆在一个空间内,让自己来实现,这是我们的职位优势,我们一定要用好他,我很崇尚我们的团队要有这种意识,把自己生活中所有对好的理想的生活需求,摆在我们能够实现的产品中,这是最大的一个动力,我们心怀这种想法,这是我们能够前进的最大动力。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】至少你先喜欢他,你觉得你在这里生活没有细节需要将就的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我跟我们的团队经常讲,我经常希望说最好的一个状态是什么,这个产品是你自己想要的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】其实产品就是这样的,产品是做给我朋友盖的,是给我们身边所有的朋友盖的,我经常讲我们每个人站在不同的社会阶层,从我们老板开始到我们每个人站在不同的社会阶层,我们每个人都想着为自己的朋友去塑造一个好的生活空间。综合起来他就是一个能够匹配到各个社会阶层所需要的产品。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】社会发展到今天,富裕阶层已经过了这个阶段了,他们对这个其实完全不敏感。其实回过头还是普通人的生活需求,只是他会更敏感,他的将就程度,能够将就的能力更差了而已,这个敏感度会放大,我们力争去解决这些问题,把生活中小的细节、琐碎的,大家可能有人说将就一下过了,他们不能,这个敏感度可能会大一点,把这个放大一点去解决。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】已经过了用品牌来证明自己自阶段了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们的进步在哪里,我们今天越来越像帮朋友在做自己的房子一样,你会考虑更多小的东西,我经常讲品牌,品牌只是我们的一个背景不会特别在意,你生活到了一定层次的时候,其实我身边的朋友大部分都是我的购买群体,因为我跟他们去沟通和了解的时候,你会发现这些真的不是太重要的一个问题。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们包括市场上很多的做法太刻意地把客户捧得太高太神秘化了,尤其做豪宅的特别喜欢把客户神秘化。你会发现为什么很多的产品有更新迭代做得不好就在于,你一直站在这个角度一直迭代不了,你受一个角度的局限性太大了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】你一旦高高的仰视着客户无法去理解他,双方都不站在一个平台上没法像朋友一样沟通,没法对话。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】其实客户没有怎么变,只是我们过去对客户的了解和今天不太一样,我们从过去到今天更了解客户,或者是更有自信一点。我是不太崇尚那句“把客户当上帝”,如果我们做产品或去研究客户这么去想,这一定会出问题的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】产品的打造也是基于我们对市场或者是对业主的一个洞察,如果从当年走到现在,我们的产品不断地在变化,也是因为我们在发现客户在不断地变化,发现现在的客户跟当年在购买我们产品的客户会有什么样的不一样呢?或者说他们在选房子的时候会有什么样的差别呢?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】后面有继续努力的空间。

    【宋凯】对。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对,你的想像空间是自己的,可以想酒店,但是要跟酒店有一定距离的拉开。甚至我们锅碗瓢盆准备好了、餐具也准备好了,我们希望做到这一点。我们实施过程中走到今天我们大部分叫了标准可以这样讲,我作为一个最早的构想者,今天做的也只实现了我们最早假设的70%、80%,剩下这30%就是我们下面三五年整个公司的发展方向,或者我们要去完善自己的地方。我经常讲一句话,留一点遗憾其实挺好的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】毕竟是一个酒店,是一个过渡的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这时候我们想能够长期稳定供应又高品质的这个采购体系并不好找,当时我们有一个假象是靠我们的酒店体系,我们有自己的酒店公司,但是两者有很多的互通但是又不能百分之百参照。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】比如我最早的梦想是一年四季的几床被子我帮你配好,但是我们发现这个有很大的难度,甚至拖鞋我本来想配,但是发现只能配两双,因为我很难构想你的脚码是多大,其实困难还是有的,我必须要核实,这不是酒店因为是一个长期适用的公寓。想起来有很多的小细节展开讲就知道我们的痛苦所在,酒店的小牙膏是不能用的,如果采购很简单,因为他像一个酒店不像一个家,不像一个你自己的公寓。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我讲一个梦想,人做一个项目都是从一个最早的原始出发点,你只放一个包,包里只拿你换洗的衣服,其他都不需要带了,拖鞋、浴巾、牙膏牙刷喝水的辈子都不需要你带,这是我们最早的梦想也是我们想实现的目标。Vhouse可能离这个目标七八成。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】我好奇Vhouse交楼的标准会交到什么样的程度?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】整个公司崇尚一个理念,尽量自己多背一点,哪怕辱骂也好、委屈也好,甚至是挑战也好,压力也好,只要客户觉得他会舒服一点、他会方便一点,这就是我们其实企业价值存在所在了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】发展中老讲自己的困难、难处,甚至是各种成本、招标、流程、施工的过程,包括将来的维保各方面的问题,但是最大的一个问题是客户的需求大过一切,所有的困难在客户的舒适和客户的便捷上是不值一体的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这一定是一个实验性的甚至有一点探讨性的,但是一定是有益的一定是对客户有利的一个尝试,我们愿意去做。甚至我们愿意这个行业一起来字,我走到今天很清楚,连我们公司到今天都不是完全清楚,比如这个交楼的深度到哪里,我们其实也遇到了很多的小障碍,但是大的方向必须要往这条路去走。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对,我们回头想交付给客户的时候也是一个道理,客户要的也是一个完整的美学空间,只是过去发展觉得第一对采购体系要求非常大,我们走到今天我们也在非常痛苦,对成本的控制,包括交付的标准的细节度到了什么份才能真正满足。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】他也希望有完美的呈现。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】再往下走怎么走?我们今年一直在反思这个问题,我们在尝试,我们觉得再走下去,我们今天想走的是软装,因为整个一个生活空间是软硬装一体一个系统的问题,而且我们来讲,一个整体的美学空间他没法去割裂是软装和硬装,包括很多设计师也跟我们聊,比如我们找一个好的国际大师来合作,软硬装一定是一起做的,他没有办法分开的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】但是我们要看五年后,我们相信五年后今天我们所能够看到的一个改变是,我们今天可以看到现在的装修理念比以前要好,我们已经考虑到床靠等等,过去深圳的精装只有厨房和洗手间,其他都是简装,厨卫花了大精力,大家涉及到客厅和厨房只是铺完砖和刷完墙,最多做完吊顶,墙面基本上不做处理的,但是现在不行了再往下走。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我们当时起了一个早做了这个事,我们今天公司回过头来觉得这个布局很成功的,你走到今天面对竞争的时候有足够的经验和足够的采购渠道,足够的上下团队有这个认知是很重要的一件事情。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】刚刚私下也在聊V-house,我们做这个行业的时候他在这个行业当中我们觉得是一个方向,我们相信三到五年以后,我们当年做太古城的时候那时候豪宅做精装不是一个趋势也不是一个潮流,但是今天我相信全深圳都在做,早期入行的都知道,深圳过去的精装只有小公寓在做,今天看那个精装只是一个简装,大户从来是毛坯从来没有做精装的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这几年都是希望有所创新、有所突破,我老讲一个团队、一个企业需要自我兴奋,有时候这个很重要,我们有意识在设计这么一个课题,我们需要自己每年在一些产品或者是突破一点,比如说册之丘给自己一个突破,尝试一下一种新的新怎么突破,包括回到公馆我们想做V-house。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】据我所知,我们宝能公馆在最新的一代产品V-house这一块有很多的创新,我们这一块是做什么样的考虑呢?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】这也是我们为什么要开设“大佬说”这样一个栏目的原因,我们在开设这个栏目的时候也曾经内部做过讨论,就是来到现场的每一位大佬其实每一年大家都有采访,包括宋总我们其实2010年我也曾经采访过您,为什么今年我们在这样一个时间还会再采访,那是因为这一些大佬他在整个行业的思考,他会推动整个行业继续向前进,会推动这个行业会有更多的想法,让行业变得更好,这也是我们最初设计这样一个栏目的原因所在。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】当然整个公司基本还是以做精品,我们并不太追求那种规模量,我们是以做精品、做优质优价作为我们整个开发的理念,也相对来说对产品会有一些要求、会有一些态度,当然我们也很希望客户能够给我们实时的反馈,甚至客户的反馈是我们一个前进的动力。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】现在我们也很清晰三个产品线不同的逻辑关系,宝能城是一个典型的超大型的城市综合体的定位,这是我们在全国都在复制的一个品牌。宝能公馆是目前最高的都市类的豪宅类的,应该是目前公司一个最高的豪宅系、顶级产品系,全部以大师为背书的设计理念。太古城是一个仅次于公馆的,也是一个都市类的,但是会次于公馆的一个产品系。我们现在公司也在梳理这个产品,但是现在基本上非常清晰了。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】首先我讲一个最简单的例子,我们对综合体整体布局的综合性,我们经验会比以前更丰富,我们一直很讲究人性化的细节,但是过去人性化的细节和今天比,我们觉得今天会对客户这种全方位的生活的了解会更透彻,比如太古城交付了几年以后,很多客户的投诉也好、维修也好,我们能够知道在客户的实际使用状况中跟我们当初所想的,当时的实际和当时的期待值的差距是什么,包括客户的迷惑是什么,什么样的问题帮他们去杜绝,这都是前进的力量。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】相信关注过我们的会知道,我们一直在进步,包括户型设计,包括产品、包括园林、包括整体的规划,有时候一个人只要看到过去的问题所在,他们有意识去改正就是一个进步。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】其实每个产品我们都带着遗憾,房地产永远是一个遗憾的过程,但是有遗憾是下一个前进的动力。

    【主持人】是。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对。如果回到宝能自己来看,就我所看宝能的太古城开始,到现在所在的宝能城,到接下来的宝能公馆,这条产品线也可以看到宝能对豪宅的理解其实也是不断地在做一些尝试或者探索。宝能自己在这三代产品里面有什么样不一样的做法呢?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】随着城市能量不断地提升。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】深圳市政府也做得挺好的,这几年也在大量引进各类的名校,政府也很清楚,但是都需要时间。我觉得其实能够看到三到五年的时间,把这种包括我们的教育资源,包括医疗资源,这种民生类的再加强。而且现在愿意来的资源的意愿很好我们接触了很多,深圳可以接纳到国际资源的能力和意愿度比以前强很多。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我倒觉得深圳有一个很大的特点,至少我们觉得有所欠缺,但是深圳的潜力非常大。我觉得深圳在中国真正做好经济转型最成功的一个城市,类比美国的话我们深圳是最像硅谷的一个城市。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】以前可能在国际豪宅里面看不到深圳的影子,但是慢慢深圳的产品越做越好的时候,我们至少已经进入到国际化豪宅这样一个竞争里面。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】至少我们现在在参与竞争,参与国际化的竞争。

    【宋凯】对。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】首先还是讲回到一个国家的大背景,国家的经济继续往前走的话,从深圳作为一线城市,如果还是时时刻刻代表着国家的力量和国家的形象,中国的经济高速继续往前发展,相信深圳全坐标系的价值都会被放大,这个放大就代表着其实我们本身因为房地产是土地的价值,会在全球坐标系能够被参考的话,我们实际上能够真正纳入到国际级的豪宅区去。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】是,相信他未来其实还会看齐到全球一线这样的产品。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对,我们深圳需要时间来弥补,包括我们更多的新一代的富裕阶层的涌入,包括富二代的涌现,慢慢地沉淀,我觉得就会解决这个运用。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】时间。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】对,缺的是城市的背景和城市的厚重感和历史文化感,还是回到我的观念是房地产的土地,我们输在城市的背书上面,而不是产品。从目前我们深圳看产品的细腻程度,包括我们的设计理念,包括我们很多的建筑手法,在全国应该说是有绝对的竞争力的,但是输就输在后面这一件事情上。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】在中国他其实是输的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】其实我现在也在深圳住,我对这个城市有很大的归属,我也一直在努力。深圳是一个富而不贵的城市,首先是务实、创业、拼搏都是我们城市的特征,但是反映在产品上面就会对我们更多观念上和想法上的制约,单以产品的角度而言,深圳至少在全国的范围之内并不会输给任何的竞争对手,包括北上广。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】为什么打分这么低?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】刚及格线吧。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】您在做豪宅的时候,据我所知您也在全世界看了很多特别好的项目,如果把深圳的豪宅放在中国或者放在全球的这种坐标系下来看,您觉得会给深圳的豪宅打到什么样的分数?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】比如香蜜湖这些豪宅,二手房是一房难求,而且价格非常高,我相信市场抗跌的能力非常强。难道说他房子本身跟现在的比肯定是落伍的,从户型设计、装修特征甚至规划的理念、车位配比,肯定和现在的新兴产品相比是有相对的欠缺的,但是他在市场的表现和价格的表现并不输过这些新的,还是因为土地的价值,随着时间的沉淀他会显得更有价值。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】但是豪宅有一个特别好的地方,因为“房地产”,如果谈房子本身你会发现他其实走向一个贬值的过程,但是他有一个地不动产最大的是一个土地的属性,因为这种不可复制的区位、不可复制的城市背景,这块土地所蕴含的城市价值和城市力量,这是一个最大的,而且很难复制。尤其在深圳土地资源相对紧缺,这是一个可以看到的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】这么多的大师和大的品牌可以汇集到深圳,过去是很难去找到。从产品的角度肯定是进步的,其实我相信从房子建成的那天开始其实他就代表着落伍,因为时代一直在进步。无论你当时有多么地先进或者是多么地领先,过三年五年一定是相对来说是落伍的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】其实跟时代背景也有关系,第一现在整个全市的容积率指标比以前要高了,所以会出现很多超高层豪宅,这是一个从体态形态上。第二个时代也不一样了,新的材料、新的理念、新的设计手法,甚至更多的国际资源的引入,这是过去不能想像的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】如果再往前看到一两代的豪宅,比如说和香蜜湖那个片区或者是和红树湾那个片区的豪宅相比,现在的豪宅他有什么样不同的地方呢?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】还是数得过来的。

    【宋凯】对,数得过来。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】深圳公认的豪宅供应整个渠道就应该是这样,我们过程中会有一些别的区域,会有一些特别好的产品,以价格的方法或者是产品的特征冲击一下这个豪宅的感觉。但是作为一个业内或者我们作为深圳人,这么多年来我们能够想到的区域或者能够说起来的,大家公认的豪宅还是这一些吧。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】下一个再迭代就到红树西岸、中信红树湾的迭代,再到下一个是到了深圳湾的迭代,非常明显的,中间一直有一个非常传统的豪宅华侨城,作为这么多年来,华侨城应该从2002年开始一直伴随着,他也是一个每年供应量并不大但是持续稳定在供应的。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】所以保持深圳在消费的特点、消费的特征上,在房地产上表现也是一样的。其实每年深圳真正的豪宅从十几二十年前,深圳每年大概五年左右有一个大家公认的迭代,最简单从最早的东海百仕达迭代过来,下一个是香蜜湖片区的星期,水榭、中海、香蜜湖一号、熙园这一批的迭代。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我想从我走过这么多年,其实深圳的豪宅量并不大,跟深圳这个城市的构成有很大的关系的,我们入行讲深圳的购房群体是一个“富而不贵的城市”,富人很多,但是这是一个创业者的城市,深圳人很少有炫富的概念,很务实。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【宋凯】我入行比较久了,豪宅走到今天深圳遍地都是豪宅,单从房价的角度是一个认知,因为现在基本上过千万是一个标配的话,大家以前以一千万作为豪宅级别的容易“豪宅满天飞”。

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】因为我们知道宋总其实进入这个领域也非常长一段时间,你见证了深圳豪宅的一个历程,在您的感受里面,深圳的豪宅经历了哪些阶段,他们又有哪些不同的变化呢?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    【主持人】大家好,欢迎来到乐居直播间“大佬说”栏目,今天来到现场的嘉宾是宝能控股(中国)有限公司副总裁宋凯先生,欢迎您,宋总!

    【宋凯】你好!

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    深圳现在有很多经过城市更新后建起的豪宅,和普通豪宅相比,他们会有什么不同?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    深圳豪宅放在全国坐标系下看,宋凯会打多少分?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    宋凯曾说过“房地产营销的根本是产品”,在对外宣传上宝能也一向低调,如何看待现在互联网时代宣传包装对产品的意义?宝能如何通过产品去做互联网时代的营销?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    从2011年的宝能太古城,到去年的宝能品牌发布会,再到前几天的宝能公馆V-house的发布会,宋凯都会出现在公众视野中做一个全方面详细的解读,那这是否是宋凯的“营销方式”之一呢?未来会继续吗?

  • 深圳新浪房产 03-28 16:29

    宝能控股(中国)有限公司副总裁宋凯


宝能控股(中国)有限公司副总裁宋凯做客乐居直播间

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