江少杰：深圳伪豪宅多 2016投资要避坑

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】今天非常感谢美联物业的深惠董事总经理江少杰先生来到我们乐居直播间作客，非常感谢江少，我们未来会推荐更多邀请有趣有料的大佬跟大家聊天，希望大家持续关注，谢谢大家！

【江少杰】谢谢！

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【主持人】所以其实居住的幸福感还是你真正到那个楼盘住的感受很重要，不要被宣传上的那些字眼所迷惑。

【江少杰】对。

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【江少杰】因为深圳的汽车保有量不停上升，这个很难去解决的。特别是有一些楼盘他把停车场变成了仓库，或者把停车场变成另外一种用途，那种你可以想像得到这种物管他的水平确实是有待改善的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】对，包括他的停车场，我每看一个楼盘基本上早上、中午、晚上必须要看他的停车场的状况，如果一到晚上停车场停的到处都是车，过道也是车，出都出来的那种停车场，那种楼盘我绝对不敢去考虑了。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】自己要多花时间去跑跑楼，多深入地去观察，到底他的价格是不是配得起他的配套。

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【江少杰】如果我们去看一下二手的豪宅，你看见他几年外墙都已经脱皮，走道的砖已经掉下来，或者维护得特别差，我相信那些所谓的豪宅就有待改善。当然还有他的物管，物管我相信你除了从网上去了解以外，或者跟周边的一些居民多聊聊天，你都会了解到一二。

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【江少杰】具体我就不点名了，但是我可以通过我们自己现场的考察。刚刚所说的豪宅，首先他的地段必须要好，还有他的素质必须要高。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】有网友提问，他说深圳有哪些伪豪宅？明明不是豪宅的配套，却卖出了豪宅的价格？你这样子是让江少得罪人吗？让他说出哪些是伪豪宅？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】不是被发配的？

【江少杰】应该不是吧。（笑）

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】你当初是自愿选择来深圳的吗？

【江少杰】对。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】现在我相信绝大部分的朋友都会觉得我当年的选择是对的，我自己也觉得我当年的选择是很对的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】那现在呢？

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【江少杰】2001年香港是国际都市，深圳相对来说没有现在发展那么好，可能好朋友也不好意思说我，所以他们都放在心里面，我也不知道。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】你15年前来深圳的时候，有没有朋友觉得你是像被发配边疆？那时候深圳还只是一个渔村。他们有没有觉得“江少，你去那个地方不行啊！”那个时候深圳还是很穷。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】所以这个城市的竞争力很难去模仿和复制的，由于他的移民城市，他的外地人口特别多，所以人的打拼精神是非常明显的。所以在这个地方做生意的人，他们都觉得特别顺心，特别开心，很容易请到很好的员工。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】所以他们需要有一个家。这跟现在的深圳也是很类似，真正的深圳本地人，虽然深圳的户口有300、400万，但是真正土生土长只有30、40万，很多人过来打拼的话可以说是手停口停，需要非常打拼，很多人在这里做生意请的年轻人非常拼搏，他们希望有一个自己的家，会朝这个方向去努力，就像几十年前的香港。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】特别一些做生意的朋友他说，今天在深圳做生意，就像20、30年前在香港做生意，20、30年前在香港做生意为什么可以很好地去发挥，因为那时候香港人都非常卖命，那些年轻人都是非常打拼，那个时候40、50年前，很多的香港人都是从外地移民过去的，真正的土生土长的香港人可能只有30、40万，很多都是我们国内移民过去的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】很多他们可能是有生意在这边，经常来这里，慢慢觉得我可以在这里有一个资产分配，甚至也来得比较频繁的觉得不希望住酒店，希望这里也有一个家，等等都有。但是他们很多最主要的原因就是，他们很看好这个地方，很看好这个城市的活力。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】他们是以投资的目的来的吗？

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【江少杰】但是最近5年可以说深圳确实已经不是深圳人的深圳了，也不单单是中国的深圳，可以说是世界的深圳。我们看到买深圳豪宅的真的是来自于全国各地，包括江浙一带，包括北京一带，包括前几年的温州，包括上海等等，还有香港、澳门，最近来自世界各地的都有，台湾、新加坡，占的比例也非常高。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】如果说5年前的话，深圳买豪宅的主要群体还是在广东省，包括香港，包括潮汕的地区特别厉害，其他广东省的地方也是比较多，深圳本地的也会有，很多因为旧改产生的很多富豪。主要是以这些为主。

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【主持人】这样感觉好紧张，好像要马上去借钱买房子才行了。我最后一个问题特别想知道，大家八卦心理特别重，前5年或者是前10年跟现在比，购买豪宅的这群人到底是谁，从哪里来？

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【江少杰】而深圳土地面积不到香港的2倍，但是人口如果很多媒体都有透露过，深圳今天实际的人口有2千万左右，土地面积是香港的2倍不到人口是香港的3倍，如果香港过去十几年房价一直往上涨是因为地少人多，深圳的未来会更紧张。

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【江少杰】如果跟我们旁边的香港去比较，香港的房价连续涨了12年，去年的年底才刚刚停了一下，回弱了一点点，但是最近两个月又开始回升了。他的房价一直涨，主要的原因是地少人多人口太拥堵，但是香港的土地面积是1100平方公里左右，700万的人口非常平稳地维持在这个水平。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】人口随着深圳市政府广招人才，我相信整个中国在大城市里面最包容的就是深圳了，只有深圳这个地方才会有“来了就是深圳人”这种说法。人口方面跟其他几个大城市非常接近。人口这么拥挤的情况下，我相信他的房价只会越涨越高。

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【江少杰】天花板我不敢去预言，但是在未来3、5年，我相信天花板远远还没有到。还有一个数据我们可以去分享一下，深圳的土地面积只有2千平方公里左右，而北京、广州、上海都是我们的3倍、4倍甚至是8倍的面积。

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【主持人】有潜力，所以深圳豪宅现在来看说30万、50万，有没有一个天花板？

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【主持人】就是说他豪宅市场很有可能成为中国第一。

【江少杰】对，未来很有这个机会。

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【江少杰】但是由于深圳的历史底蕴没有上海北京深，所以他的豪宅绝对需要沉淀的，这是他发展空间的所在。未来能够超过上海北京的我相信指日可待。

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【江少杰】回到刚开始的话题，温姑娘也问过我，如果你要排整个中国豪宅的排名，今天的排名可能是上、北、深、广，深圳已经超过广州了。

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【江少杰】对于中国的硅谷我们大家都知道就是深圳，很多高新科技的基地都在这里产生的，这两大特点情况底下，我相信深圳的房价未来跑赢中国其他城市机会是非常大的，而且他是一个非常年轻的城市。

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【江少杰】纵观全世界你看到这两个特点融合在一体的，未来我们看到只有深圳。深圳有大前海蛇口自贸区，他未来肯定是中国一个非常重点的国际金融都会。

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【江少杰】还有一个，如果那个城市有高新科技产业，像美国的硅谷三藩市，他的房价永远会比其他城市要高。

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【江少杰】深圳是有两个非常大的特点，如果我们纵观全世界的话，不管哪个国家，其中一个特点他那个城市都会在那个国家比其他的城市的房价都会高，第一个是国际金融城市，比如香港在过去、在整个亚洲地区，包括他是中国里面的一个国际金融城市，所以他的房价一直是是领涨的，包括英国的伦敦、包括美国的纽约。

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【江少杰】这种97、07、17我个人不会太看这种迷信的预言，我更相信数据，我相信97年的深圳跟2017年和07年的深圳是两码事，包括97年没有前海，也没有那么多后海总部基地进驻在深圳。

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【主持人】市场有这样一个说法，深圳1997年、2007年、2017年，这十年是一个跌的周期，你觉得这种说法靠谱吗？他们说明年深圳楼市会非常危险往下拉口子。

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【江少杰】我个人来说会选择这段时间入手，因为“金九银十”很多楼盘都会开盘，我们的选择性会比较多，但是价格我相信他的定价不会很进取，都会比较合理。

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【主持人】如果我投资3、5年的时间段适不适合入手？

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【江少杰】如果你希望势头是短炒的话，由于税费的增加、由于利息的开支，由于房价相对平稳升幅不太快的话，也会给税费、佣金开支包括利是成本的开支给消化掉，不一定会有钱赚。长远说买房子出租我是很支持、很赞成的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】短炒一年以内，或者几个月希望能够出手赚钱的，像2015年或者之前很疯狂的市场的07年，我相信那种要非常谨慎了。未来深圳房价大跌应该不会，未来主要是以平稳为主。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】短炒是多少年？

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【江少杰】投资有两种，一种是短炒的，希望短期类的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】很多网友在后台问说，我这个时间点，你说“金九银十”是属于一个量涨的周期，价会比较平淡的话，如果我投资的话，接下来这半年时间或者是到2017年的前期到底适不适合入手，从投资的角度去考虑这个问题。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】我也不敢确定，也是听市场上有这种成交。应该也没有通过代理公司的，如果有成交应该也是没有通过代理公司的，也是听说而已，不能核实。

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【主持人】是真的有吗？

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【江少杰】我也是听说有这个成交，从媒体、从温姑娘你们媒体上也听说有这套成交。

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【主持人】我最近收到一个消息就是，美联物业好像成交了一套顶级的豪宅，听说是香港李氏家族购买的是吗？是真的吗？

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【江少杰】因为现在四大城市里面，北上广，最松的还是深圳，虽然他限购有收紧还有上升的空间，可以进到五年的限购等等。所以我希望整个房地产市场可以比较平稳健康地发展，不要逼得政府再去收紧。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】这些房票陆陆续续进入市场，明年2、3月份，我相信会有一波比较明显的成交量的上涨，随着成交量的上涨价钱也会跟着上涨，但是不可能像2015年那种疯狂的态势，我们也不希望。如果再有这种疯狂的态势，我相信还有更紧的调控政策会有机会出来的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】成交量会有一点点上涨，但是跟去年比没得比。我相信深圳市场的房价包括成交量，真正会有比较明显的一波应该是明年的2、3月份，最近深圳对入户的政策也有所放松，这个确实也是可以产生很多的房票，这是有一个过程，我相信这个过程有几个月的过程。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】现在好像都平平淡淡，你觉得今年的“金九银十”会怎么走？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】跟去年比价格方面肯定有上涨，成交量方面我们暂时看还是维持在一个比较合理的水平，跟去年比没得比了。所以我们相信今年的“金九银十”会出现在量方面而不是在价钱方面，价钱方面我相信绝大部分的开发商他们的定价还是趋向于比较保守合理的价格来开盘，才会取得一个比较稳妥的好成绩。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】所以你觉得今年的豪宅销售情况跟去年比有好吗？还是说企事业没有正常？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】当我们看到一个新闻的时候要深入了解一个盘，不要盲目认为豪宅都卖得好都要去抢，不一定。

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【江少杰】像华润城也有一个，蛇口也有，他的价格跟二手市场实际上没有太大的区别，所以他卖得好是理所当然的。但是如果你说有一些定价比较偏高的，我们也看到滞销的楼盘，也大有这种盘的存在。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】不少的楼盘确实是成交非常好，这个我相信。主要是他的定价非常贴近市场，我们看到最近几个月很多的楼盘的定价其实都是比较保守、比较合理的，而且比较贴近于周边市场的一些二手房的价钱。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】他到底是不是真的成交这么好？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】这不一定真实。

【江少杰】你说的温姑娘，我们只是一个大胆的假设。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】首先营销手段是一个，数据也是非常关键的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】疯抢，现在很多豪宅都要抢，大家会抢买豪宅，因为大家觉得心目中豪宅是去化比较慢的产品，这是怎么去理解？

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【江少杰】这个很在乎于他的定价了，一些新楼盘在过去2、3个月为什么很多盘卖得比较好。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】现在如果投资前海的新兴的豪宅概念区风险大吗？

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【江少杰】我个人觉得福田和罗湖是价格洼地，我个人更喜欢福田的香蜜湖这一块，地理位置、学位和资源这三方面，如果拥有这三方面的房子的话，我觉得是很值得长远投资。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】他会轮回滚动，不会停留在一个地方。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】所以今天龙华的价钱上去了，宝安的价钱上去了，反而罗湖、福田的价钱没有上去，我相信在未来的两三年随着罗湖很多旧改的推出，包括随着未来很有可能出现香蜜湖的金融街那一块的改造，那一块推出来以后整个福田和罗湖的房价又会上一个台阶。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】当市场好的时候，往往新盘多的地方他会价钱涨得特别快，市场不好的时候新盘多的地方由于他要抢客户价格跌得特别快，过往十几年都是这样的规律。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】因为那个片区不同的开发商有不同的盘推出的时候，开发商肯定会投媒体、广告，纸媒也好、电商的媒体也好，电视媒体也好，各个媒体都在说同一个片区的好，所以也把他的价钱给推上去了。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】过去几年有些片区他的价钱不停往上走其实有一个特点，像龙岗可能涨很快，龙华涨得很快，宝安涨得很快，这三个地方都是因为过去两三年有很多新盘的推出，供应量足，炒作多，也可以说是营销手段非常好。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】我相信龙华有这个条件，因为他在深圳市里面他的地理位置确实是一个核心的中心，但是如果他今天要卖10万，福田要卖10万，代表龙华贵了还是福田便宜了？如果你问我这个问题，我觉得福田绝对是一个低洼。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】说到这个区域的问题，最近龙华很嚣张，他的地拍出来以后说三年以后要卖超10万，现在大家在市面上闹得比较凶的一个话题就是，未来深圳区域还有没有分真正的豪宅区和非豪宅区，龙华以后如果卖10万，福田也卖10万，南山也有卖10万的，龙华像这种有没有条件会成为深圳真正意义上的新兴的豪宅区？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】对。而且由于这两年房价的涨幅太快，所以很多在2015年或者是2016年卖的楼盘，他卖的是豪宅的价格，但是实际上他拿地跟他建筑的时候，他其实没有完全按照豪宅的标准，只是顺着这个风去走了，把那个价格吹上去了，所以在过去一年我们也看到很多的豪宅价格的楼盘，当我们去到现场参观的时候可能会很失望。

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【主持人】我们做豪宅投资，尤其是二手房选择这一块，要注意一下整个小区的那种氛围，是不是适合整体的豪宅的规范。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】所以这个也是后海为什么今天他的价格虽然说已经10万以上了，但是按照他的地理位置，按照他的景观、资源等等，如果他不是由于很多的“90、70”很多双拼的单位的话，他远不止这个价钱。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】对，但是毕竟过去几年也有出现过很多这种“70、90”的楼盘。对于一些富人来说他非常重视一点是门当户对，所以我们很多认识的一些客户，他们想找的一些豪宅他们要找那些我要找一个非常好的豪宅的时候，他有些会介意如果那个楼盘会出现一些小户型，只要那个楼盘会出现小户型的话，首先他每一层的单位数量会相对比较多，这个我们后海会比较常见。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】这也是顺应时代的要求。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】但是有一点要注意，过去几年由于我们的政策原因出现了“70、90”政策，我们看见最近这一两年有出现这些楼盘好像这个政策开始淡化，包括悦府，包括新天鹅堡，包括很多的纯大户型，我们感觉他这个政策可能有被淡化的趋势。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】我个人认为，如果那个楼盘确实有我刚刚说的那几种要素还是值得投资，因为他是非常稀缺的。你纵观整个深圳，你拥有在市中心很好的地理位置，又有非常好的景观，有海、有山、有高尔夫，有非常好的公园景观，加上非常好的配套物管的话我相信他能达到。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】刚刚说到这个价格，你说未来深圳很有可能达到像香港的这种价格，大家特别想知道现在能不能去投资豪宅？我们说的豪宅是15万以上的，因为现在市场上10万以上太多了，只要是关内的8、9万是非常正常的，所以我们现在大家设定一个标准，他们觉得大概15万的价格可以真正称得上比较好的豪宅，所以这一波10—15万的豪宅，我们还能不能投资？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】他的楼面地价有没有可能过10万？

【江少杰】如果未来有机会出现一些低容积率的很有机会。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】现在其实已经有个别会出现的了，个别的一两个项目或者是一两套特色的单位会有出现。未来我相信可能会有更多的这种出现，特别你说像我们说的前海其实宝安，宝安的地王他拍回来的楼面地价预计他未来的销售价钱，很有机会会超。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】现在还没有吧？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】我相信未来很有机会，但是这个未来有多长呢我不敢去说，如果以我们今天深圳的房价大概是6万左右，如果4—6倍大概是20—30万的区间。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】深圳有没有可能未来会达到像香港这种标准，50、60万一平米？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】他的幅度可以差很远，但是一般的豪宅是20、30万一平方米，但是其实我们市场有一个流通的说法，一般的豪宅的价格应该是在整个城市均价4—6倍左右。比如像香港他整体的均价是1万左右，最顶级的价格能够去到7、8万一平方尺，等于是70、80万，甚至有过了百万的都有出现了。当然这种标杆只是很个例，一般的顶豪一般是50、60万一平米。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】现在香港的顶级豪宅大概是多少钱一平方？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】豪宅是看总价还是看单价？

【江少杰】豪宅的总价单价都会高，因为他单价高所以总价会更高，这是相对的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】对，以豪宅的标准，豪宅的会所，包括他的配套、精装修。但是在我的心目中真正的豪宅还是刚开始所说的，首先他的地理位置必须是非常优越，还有他的资源必须要有山海公园高尔夫景观的资源，还有物管，当然在我心中我觉得面积还是比较关键的，他的面积最起码是100多平，像深圳这种140以上大户型，这是非常合理的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】只要是建一个房子都会以豪宅的标准去打造他。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】其实香港现在也有点像深圳这样子，可以说整个市场有点豪宅化，这个原因很简单，由于地价太高，只要你建出来，不管你是小户型还是大户型也好，他都会用豪宅的标准来建筑，用豪宅的标准来销售。所以我们说未来我们会看见深圳会出现各种豪宅，真正的豪宅、小豪宅、微豪宅，可能30平方、20平方也是豪宅。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】香港的豪宅价格大概是什么样的一个价位？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】所以物业这一块是深圳的开发商很需要学习的地方。

【江少杰】对。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】维护得特别好，我也很惊讶他为什么能够维护得那么好，后来我回去那个大厦，他们每个大厦都有一个公告贴出来，一小栋大厦，只有十来层高，每一层只有几户，他居然有八百多万的大厦维修基金的盈余，所以他可以做到每五年、十年可能把大堂翻新一下，十年二十年可能把整栋大厦所有的电线、排水管道都更新一下。包括我租的那栋楼他把所有的电梯换了新的电梯。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】他维护得特别好。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】你去香港看房，哪怕一栋非常旧的房子，比如我刚刚出来工作的时候租的一个房子，我记得那栋房子是1959年建成的，我当时是1996年在香港工作的时候租的那套房子，那套房子的地段算是比较中高端的一个地段非常老。由于他只有12层楼高，他整个给你的感觉就像深圳十几年的房子，但是当时其实他已经是有四十年左右的房子了。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】所以我们看到很多的物业管理公司，当他交接的时候两家新旧物业管理公司交接的时候往往最后不肯退出的是停车场，我们往往意识到那块可能是对物管公司最大的一块。香港是几块钱一平方尺，香港可能贵了深圳几倍到10倍，这会有一个好处，他会导致他的整个物管公司对整个物业有非常多的维修基金的盈余。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】我相信大家走的道路应该都比较相似，但是深圳可能还是会有点像你刚刚所说的一些软配套没有跟得上的。我打一个非常简单的例子，香港当然他的管理费比这边会贵很多，但是管理费的贵是有他一定的好处的，深圳的管理费都是几块钱一平方米。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】你刚刚说到了质量跟物管都是鉴定豪宅后续升值空间的很重要一部分，深圳和香港还有没有其他的不同的地方？现在香港豪宅的发展跟深圳目前豪宅的发展两者是不是在走不通的道路，还是深圳在走香港的道路？

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】只是一个区域的问题，我个人非常喜欢南山的居住环境，也很喜欢这边有好几个楼盘，但是无奈因为我在罗湖上班，住在南山那个时间距离会对我有一点影响，所以我没有选择南山。但是如果我退休了或者非常自由的生活方式的话，我肯定是选择南山。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】所以我相信我们如果想找到真正的豪宅，物管非常关键。刚刚温姑娘你说的悦府我非常认可的，罗湖的幸福里我为什么认为是豪宅，因为华润的物管我非常认可，所以我对悦府非常认可，因为我感受过罗湖华润的那种管理，所以我对这边的华润也是非常有期待的。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】甚至有一些在香港比较少见的，在销售的时候承诺的东西，我们很遗憾地看到有些楼盘当他入伙了以后，慢慢会有一些改变，他具体哪个楼盘我不说了，会出现的情况比如有：有些楼盘销售的时候，车位的比例可能是1：2，甚至是1：3，但是慢慢入伙以后发现他的停车场有一部分变成仓库，有一部分变成商业，或者是会所。一些我们本来应该给业主的配套，也可能突然间有些变化，跟之前承诺可能会出现一些比较大的差距，这些企事业是影响到他的物业的价值。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】但是有一点还是有比较明显的差距，就是物观方面。所以很多的豪宅当他开售的时候我们认为他是豪宅，但是过了几年以后我们觉得他好像有点减分，这在深圳出现其实也是比较普遍的，因为他整个物管没有跟得上，包括他的建筑素质质量可能通过几年以后慢慢会出现瑕疵，这些都会影响他到底能不能真正可以定义为豪宅。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】深圳跟香港相比，香港有一些沉淀的基础，比如像新鸿基，或者近几年发展得非常好的信和，还有新世界，这些开发商开发出来的楼盘，我们基本上都可以把他预想为豪宅。深圳市场我觉得有一点确实在过去十几年，他的房地产发展非常快，在推盘营销手段方面其实跟香港非常接近，深圳很多已经超越了。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】但是市面上大家觉得价格差不多的情况下，看豪宅的品质，都是20万，很难界定。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】我觉得在我心目中我看了那么多的豪宅，最喜欢的就是悦府。

【江少杰】这个我完全认可。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】在我心目中，在过去我感觉他真的是豪宅，这只是其中的一部分，如果有漏掉的千万不要见怪。我刚来深圳的时候最有印象的是，当时感觉会算是豪宅的有包括百仕达，包括南山红树西岸，福田的香蜜湖，水榭花都，香蜜湖1号这些都是我心目中豪宅的地位，包括雅颂居。近几年包括有罗湖的幸福里，南山会特别多，其实这段时间近几年我感觉特别满意的豪宅特别多，包括后海，包括双玺、悦府，都可以在我心目中把他认定为真正的豪宅。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】其实通过2015年整个深圳市场的涨幅，价格已经不能作为一个标准了，因为我们看到现在接近10万甚至是10万以上的很多这种房，像学位房，包括我们大前海概念，前海很多的房子也是。我相信未来特别是像继续旧改像罗湖、福田，关内的这种旧改陆陆续续出现以后，由于他们的成本就摆在那里，可能2、3年以后，或者是最多4、5年后，深圳可能10万以上的房子非常多。这种我相信不能都一概而论把他称之为豪宅。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】整个深圳您觉得能够称得上真正能够跟国际上PK，或者是跟北上广去PK的豪宅有哪一些？价格大概要多少才能算？粗暴地来定义价格的话。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【主持人】这是基础。

【江少杰】对，这是基础了。

深圳新浪房产 04-19 18:05

【江少杰】之前所说的几个特点，我相信还是比较关键的，景观，稀缺的资源，地段，物管，还有建筑的素质，肯定必须要好的。

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【江少杰】随着整个城市发展越来越快，包括香港也是、深圳也是，我们发现特别是市中心的地方豪宅已经会出现很多超高层的豪宅，大平层的这种，而且建得非常高，所以这种肯定他的容积率相对会高一点。所以我相信这种变化在未来还会继续地延伸下去。

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【江少杰】我记得刚入行的时候96年的时候，那时候我们对豪宅的定义，首先他的地理位置肯定要一个非常好的核心地理位置，他拥有非常稀缺的资源，比如山、海、高尔夫、公园那种景观的资源，那可能是必须的。还有就是他的价格比较高。还有他的密度比较低，容积率比较低的，类似别墅或者是一些小高层，双拼小高层那种。

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【主持人】现在目前整个深圳市场大家很多看不懂，尤其对于豪宅市场现在深圳遍地都是豪宅，随便关内一个出来的新房大家都是按豪宅开盘的。第一个问题大家非常想知道的，在遍地都是豪宅的情况下，到底什么样的豪宅才是真正意义上的豪宅？是价格吗？资源、地段？江总怎么看待豪宅这个问题的？

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【主持人】持有期越长可能赚得越多。

【江少杰】我是这样认为的。

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【主持人】长期持有型的。

【江少杰】对，特别是在深圳的市场，炒房税费又高，很多的炒房费用，包括我们的佣金等等，花销不少，真正能够赚到整个房子升值空间的就是实实在在持有房子。

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【主持人】可是做地产人不炒房真的很少见，尤其做代理，你天天面对那么多的笋盘怎么忍得住？

【江少杰】我自己内部开会都说过很多次，炒房不如持房，炒房只是帮别人在兴风作浪，只是做啦啦队，为别人鼓舞。真正能够赚到钱的就像我们集团主席一直跟我们说的，持有房产才是最实在的投资。

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【主持人】江帅，你老实告诉我，在深圳你有多少套房子？

【江少杰】一套住房。

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深圳地产圈典型高富帅江少杰：明早10：30乐居直播间，不见不散！

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目前深圳市场上的豪宅产品多因为大户型、高总价致使其流通性较差，豪宅接盘侠较少。从投资的角度看，刚需楼盘和豪宅产品哪个更值得入手？为什么？

深圳新浪房产 04-19 18:05

深圳寸土寸金，土地资源捉襟见肘，别墅产品渐渐没落。地处福田、南山核心地段的平层产品例如招商双玺，会否取代别墅成为深圳豪宅市场的主流产品？别墅产品还有升值空间吗？

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2016年是深圳的顶豪元年，买豪宅都要抢。这对深圳楼市有什么意义？

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深圳的豪宅是市场的是否有区域特性？老牌豪宅区华侨城和香蜜湖区域内出现新房供应的极度稀缺情况，则龙华供应量在增加，10万+豪宅即将入市，请问，成为新兴豪宅需要什么条件？未来深圳的豪宅区将会在哪里出现？如何看待龙华10万的豪宅与现在南山10万的豪宅？

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香港的豪宅跟深圳的豪宅有哪些方面的不同？

一线城市土地供应不足，在热点区域高端居住性项目供应不足，货币超发资本过剩的情况下，10万+的房子会不会成为深圳房地产市场主流产品？豪宅是否适合投资？香港与深圳，在哪里投资豪宅市场更好？

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深圳跟北上广相比，做豪宅的能力排第几？

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在您眼中，真正的深圳豪宅是什么样的？需要具备什么条件？

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江少杰：美联物业深圳及惠州区董事总经理，深圳地产圈典型高富帅1996年投身到地产经纪行业，1998年加入到美联集团，2001年进军深圳市场，一步一个脚印，踏踏实实地创造着自己的人生传奇。

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2016年被称为深圳顶豪元年，10万+的房子比比皆是，也出现了一大批“伪豪宅”。那么，成为新兴豪宅需要什么条件？未来深圳的豪宅区将会在哪里出现？到底是谁在买深圳豪宅？

本期深圳乐居直播间--盟主汇邀请美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰，解剖深圳豪宅市场。