罗雷：地产人的下半场怎么玩

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】感谢大家收看本期节目。

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【罗雷】我觉得房价最大的敌人，我不知道互联网的科技和整个人的生活状态真的发展到一个完全可以家庭办公的时候，那种分散型居住的方式就会表现得特别充分，这个时候有可能这些所谓一线城市的房价会出现很大的变化，不是完全没有这种可能的。因为那个时候你的办公不需要来办公室了，然后去各地的公共交通和轨道交通也非常发达的时候，你可能真的没有什么特别大的需求和必要住在一线城市了。

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【罗雷】你全球去看差不多也是这种，我们看纽约、伦敦也是这种情况，东京也是这种情况，一方面是好像有很强的集中的趋势，另外一方面他也有周边去发展的这种可能性也很大，也是溢出的需求也很大，最终应该是由这种东西来解决这个城市居住的困境。

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【罗雷】我觉得他肯定是有天花板的，因为未来的发展来说，很可能会有一个特别分散性的比较。就是说我们同时会看到两种趋势都同时在发生作用，一种是往大城市集中的趋势，一种是往其他地方去分散的一种趋势，是都存在的。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】现在房价那么高，一个城市的房价他是没有天花板的，比如关于深圳的房价，大家觉得10万已经是遍地都是了，将来有可能走到20万、30万好像变得很正常了。城市的房价真的是可以这样吗？

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【罗雷】这是一个水涨船高的事情，我觉得从他的成本来说，看上去真的是不菲的，可能真的是有这个可能性。但是我们也无法预料，你说未来的市场到底会怎么发展呢？人的收入会是什么状态呢？居住会是什么形态呢？我们也很难对未来做一个特别肯定的判断。就我们自己作为年轻人的时候，我们大学毕业50块钱一个月，那你怎么想像你要去买500万、1000万的房子呢？那个时候你根本没有办法想像你作为一个大学毕业生，50块钱一个月怎么能够在深圳待下去呢？我觉得年轻人不必过于担心这些事情，社会总会找到解决的方案和方法。

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【主持人】城市更新他会拉伸整个城市的房价吗？

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【罗雷】因为本身这个城市的特性决定的。所以我相信未来所有的政策应该是会跟这个意愿之间要相匹配。

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【主持人】缺地。

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【罗雷】我觉得最终还是有可能的，因为100%的意愿实现的话，实际上会出现极少数的利益绑架了大多数人的利益，他其实不是一个特别好的政策选择。当然他唯一的好处就是不会形成那种特别极端的一些所谓的强拆或者是极端事件，但是可能你也没办法去往前推进这个项目的发展，或者是整个旧改的前进。现在整体看来，深圳来讲，感觉政府想推动城市更新的意愿是最强烈的。

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【主持人】深圳曾经走到95%，剩下5%通过诉讼来解决，但是运行了一段时间以后又回到100%的比例，会再回到5%通过法律诉讼来解决的部分吗？

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【罗雷】我觉得100%的签约这些东西，我认为都是有可能的，连政策都有可能是改变的，因为既然整个社会最大的利益是要推动这个事情往前走，如果原有的政策和法规是有限制的，那可以重新立法、重新修改这些东西，并且这种也不是说在国际上没有先例，就在香港他们都是有这种先例的，有可以去借鉴的。

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【主持人】比如说100%的签约的比例。

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【罗雷】这种情况下反对过来，我个人还是相信未来这些城市更新会迎来一个蓬勃发展的阶段，因为就有这么多的资源和人力物力都关注在这个地方的时候，那我们今天看到的很多问题都是会被推动去克服的。因为现在在这个方面，政府、开发商和老百姓，甚至就是被改造的客户利益相对是一致的，所以在这种情况下，我不认为会有那种完全解决不了的障碍，三方利益共同体会推动现在看来有些觉得很棘手的问题的解决。

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【罗雷】所以这个就是我们看到今天所有的房企基本上都要开始关注这一块了，都要学会在这个领域怎么去生存，因为这个已经成为他们未来十年、二十年生存下去，或者说还有更好发展的一个最最重要的基石，所以这个就是他们要进来的一个原因。

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【罗雷】我觉得尤其是对一线城市来说，首先所有的房企都认为在中国做房地产，一线城市就是最好的一个市场。无论从客户的需求，价格从安全上，金融机构也都是这么认为的。所以说如果这些房企都要留在一线城市的话，他没有什么选择，他必须是进入到城市更新这个领域里面去。因为之前的这种成片大规模开发的阶段已经结束了，没有那些资源了，所以这个就是不管他擅长不擅长、喜欢不喜欢，如果他还想在这个领域、在这个行业，他就必须要去做的一件事情。

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【主持人】刚刚您谈到一个“城市更新”的话题，深圳也蛮多的房企在初入城市更新的领域，其实大家对城市更新的感觉蛮两极分化的，一种是开发商特别想进来，但是另外一种又觉得改起来特别难，您是在这方面比较有经验的，您是怎么看的？

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【罗雷】某种意义上你只能顺着资本这个大的潮流去走，如果这个时候你要跟几千亿、几万亿的资本对着走的话，你最好的结果就是保本，你也不可能挣钱。

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【主持人】只能相信资本是对的。

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【罗雷】感觉high点不应该是保持得很久，但是事实上好像可能确实中国经济发展的模式和特点，真的也可能跟人家不太一样，所以我也不能完全是用国外的经验去预言他哪一天不行了。因为之前的告诉我们，所有预言中国房地产不行的人都失败了，所以现在我也在想说，比如说中国房地产这些企业掌握着这么多的资本和资源，他们都这么乐观地在冲进来的时候，我觉得每个企业的老板都是很聪明的人，难道你觉得许家印还有谁谁谁，会比我们这些人更不专业吗？如果他们都这么看好一线城市的房地产未来，我们虽然有一点担心，但是好像也找不出完全说他不行的理由。

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【主持人】这种high点你觉得他会保持多久呢？

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【罗雷】现在的房地产感觉跟五年前比更加充满了乐观的情绪，尤其是开发商，我个人觉得现在开发商对北上广深的房地产的乐观情绪已经是到了一个很高的high点了，你会发现现在深圳的城市更新竞争真的是非常激烈。

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【主持人】您觉得现在的房地产跟五年前相比有什么不一样？

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【罗雷】最大的快乐是你永远会接触到这个世界上最新鲜的一些事物和人，你会听他们的想法，也看他们怎么去做一件事，我觉得这个可能是跟你做一个比较固定的领域不太一样的。就算我们现在关注的是比如健康、比如教育、比如养老等等，但是不同的项目、不同的人，这个切入点是完全不同的。

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【主持人】这个阶段你自己觉得最大的心得，或者说他给你带来最大的快乐是在哪里？跟做开发商相比。

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  【罗雷】VC很多我们很多做天使这一段比较多的，PE这一段，因为有些项目可能慢慢地就已经进入到这个阶段的时候，我们也会顺势而为地去做了。

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【主持人】将来会向VC或者是PE这样的方向延展吗？

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【罗雷】我们其实就是一个联合创始人，但是我们更多地会给他们整个企业发展的方向的建议，也会对运作过程中的一些管理上的问题也会给他们一些团队一些好的建议，主要是方向性和战略性。当然碰到有什么自己特别擅长、特别感兴趣的项目，也会参与得再多一些。

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【主持人】靠普众筹应该是已经成立有两年不到，你给自己在这个公司的定位是什么样的呢？

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【罗雷】就是说一个人去做一个项目，他一定会碰到困难，当一个人碰到困难的时候你怎么去克服这个困难。第一个就是靠你的梦想去支撑的，你要有强大的内心世界，你相信你做的事情一定是对的、是有价值的、是会成的。但是你光有梦想也不行，你还要有能力，有专业的能力和方法。这两个是构成了一个核心的内部支撑。然后才是他的商业模式，或者他其他方面的专业的技术性的东西。

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【罗雷】那当然有，实际上你选项目到最后面都是选人，因为任何好的想法、好的项目都是靠一个人、靠一个团队去实现的，所以其实选好一个领头的人，或者是一个核心的团队，就是你去投资一个项目最核心的一个判断。基本上我们去看一个人和判断一个团队的话，首先是你的热情和梦想的程度，我觉得这个是第一个要看的。然后才是看你的整个综合管理的能力，因为在做的过程中他有两种，我们一定要预计。

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【主持人】你觉得什么样的人他适合创业？或者你们在选团队的时候，有没有关于团队有一些判断呢？

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【罗雷】不同就是我们做过具体的企业管理，你很直接地经历过一些行业和一些企业，可能我们在地产之前我们还做过燃气，还做过其他的一些领域，那是每个企业都要去看、都要去管，然后会碰到很多很具体的问题。因为你做地产你会自己实际地去操盘，项目从早期可能是专注于在营销的领域，到现在可能是你从旧改、从拆迁、从现在要分房、回迁等等，你会对这些企业的判断和运行管理的这些判断，可能会比纯投资的人会有更深的一些了解。

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【主持人】比如说从地产行业进入投资领域，你觉得你和其他的投资人，比如说他之前就一直在做投资那样的投资人相比，你跟他们之间的不同是什么？

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【罗雷】可能地产是最多的，然后也有IT方面的，也有资本方面的，也有一些是媒体的，这几个领域都有。

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【主持人】分别在哪些行业呢？

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【罗雷】我们有十位联合创始人。

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【主持人】靠普现在大概有多少位联合创始人？

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【罗雷】找不到好项目，我们的项目来源都是依靠联合创始人来的，每个人都在各自的领域都有很多的信息和推荐，他们自己看过以后觉得还不错的，甚至有些他们自己也想投的，才会推荐到公司这边来，好像还挺多的。

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【主持人】因为现在好多包括孵化器也好、投资机构也好，面临最大的一个问题就是找不到项目，或者是找不到好项目，这个问题你们有解决方案吗？

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【罗雷】对。

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【主持人】整体来说还是不错的。

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【罗雷】我们去年投了5、6个。

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【主持人】那我们总共投了多少项目呢？

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【罗雷】但是至少到目前为止我们100%没有失败。

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【主持人】在路上。

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【罗雷】不能说100%的成功，有的还在成功的过程中。

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【主持人】100%的成功？

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【罗雷】就项目而言，目前我觉得还没有一个是失败的。

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【主持人】目前我们的成功率大概有多少？

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【罗雷】我也看到过很多非常专业的一些可能投资机构，他们会问我们，那你们好像没有什么特别专业的投资项目的分析团队，你们怎么去做这个东西呢？我们更多的是通过联 合创始人的系统去做这个事情的。可能有一个联合创始人他是在地产的领域，他本身对这个领域的判断会比每一个公司请几个天天算账的投资经理经验差，我觉得他的经验是足够的。可能有一个是在IT界很资深的联合创始人，他是见证比如中国智能手机怎么样一步一步走来的，他来推荐的项目本身就已经经过了他经验的判断和分析。所以这也是为什么靠普投资集团他们在去年选择投资项目都相对成功率比较高的一个原因，最原始的原因是我们架构本身对他有一定的保障性。

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【罗雷】其实我们也是刚刚进入到这个领域，也是在这个热潮的推动下开始进入到这个领域的，但是前两年的热潮有很大一个成份是一个政策性的推动形成的，政策性的推动当然对一件事情都是有利有弊的，有利的地方就是突然一下整个社会和市场都特别关注，都变成一个很强大的潮流，每个人都要出来参与创业。

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【主持人】这两年尤其是去年经过“双创”特别大的热潮之后，大家都有谈到一个“创业的寒冬”或者是“融资寒冬”的过程，您做这个领域的时候有没有这样的感受，或者说你们在战术上有没有因此做这样的调整？

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【罗雷】对。

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【主持人】有这样的意识可能才会去尝试新的东西。

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【罗雷】这个时候不应该是意识到你衰老，应该是意识到你开始进入你人生最好的一段时间，你要赶紧把这20年怎么样去活得特别精彩。

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【主持人】但是这个市场可能就跟亚健康一样，他刚开始会先有一个意识启蒙的过程，就好象类似于一个亚衰老或者是预衰老，很多人是这样的一个感觉，现在他意识到了这个阶段可以更自由。

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【罗雷】比较自由，但是大部分中国人没有特别好地意识到这一点，他们把这个阶段就开始定义为退休或者是养老，就把他自己定义为一个儿女的附属品，开始帮他们带孩子，开始限制自己的各种生活的欲望和需求，我觉得其实就是他们人生最精彩的一个阶段。所以我们现在正在去研究和设计一个产品，是想针对这一段的，怎么样帮助这一段的人，让他们觉得是人生中最精彩的一段时间。可能我们自己也开始进入到这个年 龄段了，但是我们突然发现真的是没有产品可以服务我们现在的这个状态，这个基数很大，你算一算，我们这一段，你要算基本上就是50后、60后、70后，这 三段都是中国人口高峰，你80以后就是进入一胎制初现成果了，就少了很多。我们算了算，50、60、70后这三段人加起来，他最高的峰值有5亿多人。

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【主持人】比较自由的一个阶段。

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【罗雷】第二，其实很多人尤其是中国人，他没有意识到他生命中其实最好的阶段到底是哪一个阶段，你看你人生可以分成五个阶段，从出生到你6岁、7岁，这个时候你是 处在一个生命的探索期，你是很被动地去接受这个世界上给你任何的讯息。然后从上小学到你大学毕业，这个时候你的主要意义和价值就是学习和成长，不断地学习 和吸收。然后工作到50岁，这个阶段你主要是履行职责，对你的家庭，对你服务的企业或者是机构，这个时候为什么叫“履行职责”，就是说有些事即便你不喜欢，但是如果他是你的责任，你也必须要去做。
然后当你从50岁到70岁的时候，你就开始进入了一个有可能财务是自由的，然后是身体还不错的，然后思维、思想也跟整个的世界还能够保持同步的，你会发现可能这个时候才是你人生中最好的阶段，你也没有那么多的负担，你可以在这个时候应该是可以去自我实现的。

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【罗雷】我就觉得其实这个模式还是有漏出来很多空白点，人开始去思考退休的问题，或者开始去想自己有一种跟原来不一样的工作和生活状态的时候，可能40多岁开始了，可能50岁的时候就已经很认真地在思考这个问题了。但是这个时候他们其实身体状态也很好，财务也自由，这个时候你就会发现对这一群人没有产品，没有什么服务的产品，在有组织、有系统地去提供给他们。这是第一个。

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【罗雷】我们最近也在看一些跟养老有关系的项目，我们就会看现在中国在做的这些养老产品里面，都很局限性，就是说基本上做的产品都是做那种已经不怎么能动的，或者活力已经下降得很厉害的那一群人，然后就给他们建了一个地方，美伦美奂的特别好，就让他们住在一起。

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【主持人】准备做的。

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【罗雷】你是说准备做的还是已经做的了？

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【主持人】有没有你觉得特别好的，或者说认为他在商业模式，或者是他的商业价值比较值得你推荐的？

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【罗雷】对。我觉得这个东西是三个层次，第一个我们是看一个市场的需求变化的大的趋势、方向。然后就是行业，比如说在这个大趋势和方向下，我觉得哪些行业可能是存在机会会相对比较多的。再下来可能就是企业本身，你要看到有一个想去投的那个企业，他本身的商业模式，他的管理人，我觉得基本上就是从这三个方向去看 了。

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【主持人】在选择项目的时候会重点考虑他的哪些因素，因为目前您是已经投资了一些项目是吗？

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【罗雷】感觉未来可能都比较有持续的需求的应该可能是教育、健康，甚至包括老龄化的大趋势化，需要消费升级的服务产品，这些都是我比较有兴趣的。当然纯粹更好玩一点的可能会关注文化艺术类的一些项目，也会去选择。

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【主持人】如果你作为投资人来选择行业的话，选择重点关注的行业会关注哪些行业？

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【罗雷】你如果对生活是这么看的，这就是你做所有事的底色都会在这里。

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【主持人】这也是现在你在选择投资项目，或者说会重点关注行业的一个底层的逻辑吗？

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【罗雷】我觉得有意思的事情，首先是你喜欢的事情，第二个是不仅仅是对你自己有利，肯定也对其他人也有帮助，有价值的事情，你可能看到你喜欢的某一种方式，他能对更多的人有帮助，对一个城市的进步有一点小小的作用，我觉得这样子你走在这个城市的时候，你不是觉得自己更有满足感吗？

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【主持人】那你觉得有意思的事情是什么？

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【罗雷】可能会更希望做更多好玩的东西，别一辈子只做挣钱的事情，我是各种场合都跟不同的人讲，我说人生有三种事情可以去做，就是挣钱的事情，自己喜欢的事情，和有意义的事情。 你最好别只做一种事，不同的阶段可能这三个东西对你的重要性排序不太一样，但是肯定不要只是一辈子只做一种类型的事情，那都是不完美的人生。

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【主持人】如果你现在不是职业经理人的角色，比如说你手上现在还有土地储存，你会选择在这个时候转身吗？

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【罗雷】我觉得每一个企业的创新大部分时候都是被逼的，没有这种很强烈的倒逼机制的话，你说是内部创新是很困难的，因为内部人其实都是一个旧系统的既得利益者，我觉得动力是不够的，他要打破原有的体系，就可能会意味着他的利益会受损，所以你要他去创新，我觉得很难。

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【主持人】你觉得如果是一个房企，他想做创新是从内部来创新比较可行，还是说通过参与外部的创新会比较可行呢？

深圳新浪房产 04-20 21:25

 【罗雷】所以可能这个特性使得他对整个产品的制作过程不会有一种特别精准的系统化的管理模式出来，某种意义上你要去做互联网+，他是一个通过数据、通过很多的信息的综合的分析去形成的一些管理系统，他需要你对整个流程中的每一个细节和点都要做很精准的一些植入，这个系统运作起来才会比较有优势。地产相对在这方面会比较薄弱一点。
第二，可能是不是整个行业仍然处在盈利能力各方面情况都比较好的状态，所以这种变革的动力也不是太足，再加上现在也没有一个地产圈运用互联网+很成功的案例，这个一直没有出来，所以他无法吸引到更多的人关注和投入到这个领域。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗 雷】可能既有行业本身的特性，其实地产行业涉及的领域也很广，但是相对都比较粗放，不想制造业，制造业都是讲求管理是比较精准、精细的，帐可能真的算到一 分一毫，地产行业相对来说他也涉及的门类多，但是他没有什么东西是完全控制在自己的手上的，更多的是一种合作的关系，你说作为一个开发商，他除了整合资源以外他可能什么都不做，设计可以找设计院做，你施工可以找施工单位去做。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】现在看很多传统的行业，如果说互联网+的话都做得还蛮多的，为什么地产在这一块创新的能力觉得相对比较弱。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】但是他们还是很有机会，我觉得我很期待这一代的地产营销人，能够在跟互联网结合的领域，能够为地产营销做出一些特别有代表性的一些案例，这个很期待。因为我 们看到当我们那个时候去尝试互联网的时候，其实互联网还有很深的一条代沟，就是说好像那些豪宅或者是上了一点年纪的人他不怎么用这个东西，但是现在这个沟已经没有了。所有的客户，互联网已经真的成为我们生活中一个完全必不可少的东西了。上年纪的、不上年纪的，财富特别多的，还是说目前财富比较缺乏的、刚入 门的，都在用这个东西。所以这个领域缺一个特别有开拓性的人去做一个项目。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】你看媒体我觉得那时候，特报、南都都有很多很知名的媒体人在这个领域，包括地产软文都是深圳这里创造出来的及包括在深圳的这些自媒体，包括他的前身，这些人 都是真的可以你们看到至少他们现在已经在自己的范围内都颇有一些成就了。

像广告人风火广告，你现在在深圳的地产广告圈里面很难再找到一个当年的风火、黑弧 这一类的企业比较难。新一代的地产人里面，他们可能也许从传统的角度来说是没有那一代人那么好的一个机会，因为已经形成了一些既定的格局，所以我们也还没有看到在这一拨人里面有特别突出的佼佼者，或者是特别精彩的一些案例和项目，他没有办法做一些开拓性的工作，这是比较困难的，再加上最近的市场也有点限制他们的发展。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗 雷】从现在的现状来看，我们跟原来的地产营销人去做对比的时候，因为原来那一代人他是面临一张白纸，中国房地产是从一张白纸上面开始画的。所以你会发现在那一代人他无论是从甲方出身还是从媒体出身，还是从广告出身，你觉得他们都可以找到很多很标志性的人物和项目。因为确实是一张白纸，可以画出最新最美的图画。

比如从我们营销口出来的甲方，可能跟我那一代的，包括我也好，包括徐总、潘总也好，你会发现他们在甲方系统里面从营销口一直走到地产公司的老总负责人这一块，其实不多的，从营销走上去到这个位置不是很多，大部分都是工程设计背景的相对会比较多，还有财务比较多的。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】您觉得在下半场的房地产的营销人，他和上半场相比会有哪些不一样的地方？

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】至少是部分吧，我觉得也是要为自己的后半程去做一些打算和准备，现在说房地产要进入下半场了，我人生也进入了后半场了，所以都是要做这种考虑。可能房地产真的作为我们在的这十几二十年是他一个特别快速发展的十几二十年，可能未来真的是要进入一个精耕细作的时代了，也不能再指望像以前那样的一个利润和回报，所以对我们来说这个行业经历了他最好的二十年，然后我们自己的人生也要开始转向另外一个阶段了，所以肯定是要去尝试一些不同的东西，更适合你自己的东西。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】您现在是转型去做投资人了吗？

深圳新浪房产 04-20 21:25

  【罗雷】选择太多，房地产选择太多的时候他其实对那些新的领域其实不会特别专注，他们要转起型来也是很难的，转型不是说你天天说自己要转型，是要把你的资 源真的重新去整合，要下这个决心是很大的，面对一个可能又不可完全确定的一个未来的时候，其实我很少看到有房企能够有这么大的决心去做这种改变和调整。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】总觉得房企好像有更多的市场可以提供给这些初创者。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】我倒是觉得不必过于担心房企会进入这些领域，我没觉得房地产企业是特别有创造力和创新能力的行业，相对来说他们可能就是比较有规模上的或者是资源 方面的优势，但是真正创新者可能他是往往来自于其他领域的，所以我觉得不必过于担心，可能是需要跟房企有一个比较紧密的合作的关系。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】现在很多开发商也都在谋划一些新的业务布局，包括养老，或者说是度假的产品。但是感觉好像房企他无论进入哪个领域其实都有自己的得天独厚的优势，之前进入这些领域的创业企业，你觉得他们盖怎么样去面对呢？

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】可能有好多种领域，肯定首先是他们需要对未来人的生活状态和生活潮流有一个非常清晰的判断，然后在这里面去选择可能自己相对会比较擅长的一个领域，并且要在这个领域里面更加地去强化自己的这种优势。

我们看到未来可能说在很多方面都是会出现一些新的方向，比如说类似于像青年的出租公寓，这种长租公寓可能会对很多年轻人来说，或者对整个城市的发展来说，他是一个长期会存在的需求。尤其是对北上广深这样的一线城市，因为整个住房的价格高涨以后，实际上 年轻人买房的时间会往后再成长周期会长，所以他真的可能要与出租房相伴的时间会更长。

但是一个城市在进步发展的时候，不能让他们还是在深圳最早期的城中村那样的一个状态，实际上这种需求已经是很明显的趋势了，我相信这个肯定是一个可以去探索的一个方向。

可能也存在说，现在很多财务自由，但是也还非常有旺盛的生命力的这样一群人，肯定又开始向往乡村的田园生活方式，那是不是这也会是一种产品呢？这个可能也 可以去考虑，当然可能老龄化又带来跟养老相关的一些房地产的这些业务，所以我觉得这个还是存在很多种可能性的。在这些领域，我觉得还是可以去有所作为，去做一些探索的。

深圳新浪房产 04-20 21:25

 【主持人】你觉得中小型房企将来进入另外一个更有特色的产品情况下，有没有比较好的建议给到他们？

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】现在已经很多了，已经在开始了，比方说华侨城跟花半里（13：17）的合作，包括很多大的房企跟一些小的房企，其实不就是在整合资源嘛。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】他们开始面临大的洗牌或者是并购的情况吗？

深圳新浪房产 04-20 21:25

 【罗雷】可能只能去开辟一些新的领域，或者是在产品的类型方面真的去做一些很独特的产品，或者是说每一个产品本身的价值要做非常深度的挖掘，因为从规模和门槛来说，确实集中是一个大方向、是一个大趋势，中小型的房企需要另辟蹊径才有生存的可能性。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】上一周有几家房企都已经披露了半年报的情况，现在看整个房地产行业，尤其是前半程很多房企的行业集中度还是在增加，包括房地产企业他比较重视的像“人”、“钱”、“地”，这三个资源其实都还在向大的房企靠拢，你觉得未来中小型房企他的出路在哪里呢？

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】我觉得遗憾肯定是会很多，作为一个房地产的项目，实际上他涉及的各种因素太多了，可能你会有一个很美好的理想，但是当你要把这些理想都具化成每一个行动的时候，你可能要和几千个地盘的工人交给他们来实现的时候，这个当然是挑战性会很大。
    无论是从完美的品质呈现，还是在设计的时候，可能设计师和你，你们有一个非常好的想法，或者有一个自己的目标，但是你要去平衡市场的需求，平衡成本的控制，所以在这个过程中你是不断地要做一些调整和妥协，有些调整可能会非常好的，但是有些恰恰可能会让你失去一些原本是最精彩的地方。
    我觉得这个真的就是一个会让你有遗憾的地方，比方说我们在水湾1979，我们曾经也非常希望把村民原有的一些建筑或者是他们原来的一些古老的生活方式，能够在这个架空层的园林里面去呈现，比如他们原来有池塘，现在拆了以后还是可以用某种形式保留在他们的空中花园。但是这个东西你要去实施的时候，你会碰到很多的一些你没有意想过的障碍，甚至有可能这些东西是你很在意的，当事人还未见得像你想想的那么在意，可能他们更渴望的是另外一种面向未来的那种新的高度、城市化的那些东西。所以有时候，我们觉得我们是不是有点一厢情愿地在为他们去想这些事，但是我相信这其实若干年以后，他们真正还是会对自己原来的生活的根会有很深的记忆。

深圳新浪房产 04-20 21:25

【主持人】在水湾的项目里面，如果现在回头看，你会不会觉得有那些做得比较好，然后又有一些觉得做得还是有一些遗憾的地方？

深圳新浪房产 04-20 21:25

【罗雷】如果说得不谦虚一点，只能说是个人的原因。因为你要去做艺术这个符号的时候，他首先是需要有专业性的，就是你要对艺术的领域有自己的一个判断和理解，包括你在这个领域有自己非常广泛和深厚的资源。第二，你应该是持续不断地去坚持做这种事情，可能很多其他的项目真的就是在后面马上要推出的时候做那么一两场活动，这个不足以让这个项目跟这个之间产生一个很稳定的关联性。
当我们去做的时候，假如我们在红树西岸持续五六年都是在不停地做跟文化和艺术有关的东西，所以最后产品和事件之间产生了联系。在水湾1979也是，我们是从项目还处在设计阶段的时候已经开始引入艺术家的参与，并且我们也有提出自己一个独特的观察视角。
水湾1979他是一个综合体，他跟城市有很多的公共空间之间有很多的关联性，所以我们在这里探索一个很专门的艺术类型就是公共艺术，怎么样艺术介入到人们的公共生活中间来，所以其实这本身在艺术圈可能他也是一个很专业的问题和话题，也是一个没有答案，需要很多人去探索的话题，我们是做了这样的一个探索者，并且能够跟中央美院、跟徐冰老师，应该说在中国一流的艺术机构和艺术家来合作。所以整个的计划和实施铺垫，他不是一个简单的说项目要开盘了，赶紧找一个活动来弄一下，这个不太一样。

深圳新浪房产 04-20 21:25

 【主持人】其实在水湾入市之后我们也曾经接触过水湾的业主，他们曾经觉得说如果没有艺术这个标签，他可能觉得他愿意付出的成本会少到大概1/4左右的样子。所以我们看来他就是这个品牌的标签给它提升的溢价的空间。但是后来包括当年也有很多的楼盘，他特别想打好艺术牌，但是真正像水湾这么做到深入人心的并不多，你觉得主要是什么样的原因呢？

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 【罗雷】我觉得这个很难说营销有什么特别的价值在旺季的时候，更多地像是每个操盘手自己对人生、对社会、对市场的一个价值观的体现，好像我来做一个项目，可能所有的人都会期待你去把文化和艺术怎么跟你的项目结合，你说这个东西我也算不出来，说我用这个方法他一定为我的产品增加了多少的溢价这个很难去算，但是至少会让你的产品会有一种风格，这个风格会给市场、给你的客户留下一个印象，这个他是有价值的。

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【主持人】从来没有绝对的运气。也有人觉得在过去的十年里，其实深圳的楼市大部分时间都处在一个不愁卖的状态，可能深圳在营销方面他所做的创新也比较少。您觉得在这样的一个旺季的时候，营销的价值他会体现在哪里？

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【罗雷】我从来就不敢说有什么东西可以去对抗市场，市场是无法对抗的。营销也好，或其他方面也好，这是第一，永远都要顺势而为。但是肯定每个专业包括营销，可以让你在同样的一个市场环境下，创造一点小奇迹，或者是说比别人好一点，这个是有可能的。但是这种就没办法适应那种规模的公司，如果说你的公司真的是一年有几十个盘在做的时候，那市场没有办法为你有任何的改变，你也不可能在每一个项目上面都创造奇迹，这是很难的。
这个可能就是我们做的一个好的地方，我就做一个项目，那是有可能的。比如红树西岸也好，还是水湾也好，总体来说整个市场大的趋势还是往上走的。所以我觉得对于一个营销人来说，专业和运气都是同样重要的，我是属于运气比较好的。

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【主持人】这两个项目其实他都经历过楼市的波动期，也都经历过市场特别好也是市场特别不好的时候，尤其是水湾1979的项目，您是作为操盘手，从心理真的是觉得营销是可以对抗市场的周期吗？

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【罗雷】其实很矛盾，觉得两个项目真的是有点少，但是每一个项目一做下去其实是需要这么多时间，其实两个项目都没有做到最后完成。红树西岸从2003年进去，做到2009年离开的时候还有一些没有卖掉的，这个项目是09年过来，做到2016年了还没有完。所以说你要想做好一件事，永远是要花时间的，这个 东西你没有办法去回避。也许从职业和个人收益来说，真的十几年做两个项目真的不是一个性价比那么好的一件事情，但是可能就我个人的兴趣和特长而言，好像我又比较习惯这样子，你要我去一个什么大集团管了几十个盘，然后每个项目都蜻蜓点水地去出一趟差，我也不是很适应这种方式，我觉得这个没办法把自己的一些想法和心思都花在上面，那个不是我擅长的。也许十多年做两个项目，这就是我的宿命。

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【主持人】欢迎大家来到乐居直播间“大佬说”的现场，今天非常开心请到罗总来到“大佬说”的栏目，罗总也在深圳的地产圈是非常知名的人士，尤其是营销界大家一致认为他是“营销教父”的角色。大家都很好奇在2003—2016年差不多十几年的时间，罗总负责的项目如果不算,十五峯可能就是两个项目，如果重新再来过的话，你会有不一样的选择吗？

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罗雷，对于不少地产人而言，是一个时代的象征。楼市经历了上半场，那么营销人的下半场又该要以什么样的自他姿态重新出发。

随着房价飙升，不断有北上深的年轻人觉得快要在城市里活不下去，如果是自己的孩子，罗雷会建议他们离开北上广深吗？

关于地产，市场，转型，罗雷有话说。明天9月7日，锁定乐居直播间10：30。不见不散！

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经历了去年的双创热潮，今年无论是孵化器还是投资机构是不是都有所降温？在这样的情况下，您认为投资人需要进行些战术调整吗？

从发起创立靠谱众筹也有大约2年的时间，您给自己在公司里的定位是？目前关于投资有怎样的心得？未来会考虑从天使阶段向VC、PE延展吗？投资给您带来的最大快乐是什么？

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在选项目的时候，会更倾向于重点考虑哪些因素？什么样的项目是再好您都不会碰的？您会投那些大学生甚至高中生创业的项目吗？ 

深圳新浪房产 04-20 21:25

如今算是从地产转型做投资吗？是什么让您下定决心这样转身？未来都不再碰地产了吗？如果不是职业经理人，而是老板，您会选择在这个时候离开房地产行业吗？

会着重考虑投资哪些行业？基于怎样的战略思考？

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第二部分：关于转型

如今各大开发商都开始谋划新业务布局，如果换个角度来看地产，房子可以是个产品，但同时也是一个场景，一个平台，一个市场，一个可以承载很多创新的篮子，感觉大房企无论进入哪个领域，都会有得天独厚的优势，您怎么看？那么之前进入的创业企业该怎么面对房企创新？

深圳新浪房产 04-20 21:25

今年看到大房企的半年报，销售额还在持续攀升，未来房地产随着行业成熟，聚集度逐渐增加，会进入强者通吃的时代吗？小房企，或者中小型房企的出路在哪里？

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坦率说，我一直认为艺术是水湾最亮眼的标签，如果没有这个标签，水湾价格估计会低四分之一，而且很有可能成为随波逐流籍籍无名的项目，您赞同吗？后来还有很多楼盘想打好艺术牌，但都没有那么深入人心，您认为是为什么？

深圳新浪房产 04-20 21:25

一直或近或远的关注着这两个项目，而这两个项目也都经历过市场的波动周期，作为水湾1979的总操盘手，你内心里认为营销能够对抗市场的起伏吗？

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第一部分：关于地产

从2003年到2016年，罗雷13年时间操盘了3个项目，如果不把十五峯计算在内，就是2个项目。如果重新来过，罗雷会有不一样的选择吗？还会继续选择七年一盘？

深圳新浪房产 04-20 21:25

罗 雷

深圳诚品地产总经理，靠普集团联合创始人，资深风险投资人

中国地产运营教父，擅长创造性的将感性的艺术元素融入地产专案之中，并通过有价值的艺术创造，让关联的专案具备无可挑剔的美学特质。

毕业于中国人民大学商学院，获经济学学士学位。曾供职于国家计委、和记黄浦（中国）等著名机构和团体并曾任职香港上市公司百仕达控股及百江燃气董事，拥有丰富的投资并购经验，擅长资本运营管理及风控管理。