深港地铁商业高峰论坛

小野很忙 05-20 11:21

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的各位朋友们，通过今天的分享，大家对地铁资产的升值潜力和深圳地铁商业的前景都有了非常深入的了解，正所谓地铁一响，黄金万两，理财无数不如港铁一铺。本次深港地铁商业高峰论坛精彩时段到此圆满成功，再次感谢各位领导、各位嘉宾在百忙之中的莅临，谢谢各位！
小野很忙 05-20 11:21

主持人：刚刚所说的综合配套、开发商的优势，再加上地铁沿线，各种各样的交通优势，不正好跟龙光玖龙荟不谋而合吗？大家如果有任何问题或者需要购买我们的商铺，记得在活动结束时跟工作人员联系，再次感谢叶檀博士，谢谢她的分享！
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：现在对于地铁来说，有一个问题，就是并不是说所有的都好，而是商业集中的地方、人口集中的地方是好的，以上海为例，上海地铁四通八达，有几个地方是好的，一个是人民广场商圈非常好，租金相当高，还有一个是徐家汇商圈做得非常非常好，但如果是小站，人流量不多的话，就有问题。所以当我们选择地铁商圈的时候，一定要选择交汇、人流量大、政府规划非常完善，比较大的商圈才能做得好，小商圈现在受电商的冲击比较大，所以这一块要警惕。而另外一块，溢价是相当高的，这就要看两个因素，一是政府规划到底怎么样，也就是规划到底是长什么的，是长花的还是长草的。二是看开发商，这一点很重要。
现在也不要太担心，我觉得租金回报有3%的话就可以考虑了。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：刚才我跟另外一位陈总在讨论商业发展、地铁发展的问题，从中国来说，交通尤其是轨道交通这一块，溢价是最高的，几年前我到郑州去，郑州在卖的概念是到上海三小时经济圈，其实他做的是高铁概念，现在到武汉去的话，都基本上在卖地铁概念，就是几小时经济圈或者是地铁上盖，他一定有溢价，而且溢价还会比较高，他提前已经显示出来。那么溢价到底有多少？市场接受多少，它的溢价就有多少，完全由市场说了算。
小野很忙 05-20 11:21

提问：叶檀博士，您好！我是香港商报的记者，我有一个问题，根据城市商业的发展，您认为地铁商业的发展趋势是怎么样的？谢谢！
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：整体来说取决于两点：一是货币发行量，二是房贷利率，如果他不提高房贷利率的话，会崩的，我想没有人真正想看到这一点。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：对，从理论上来说，要把房价打下来的话，应该提高房价利率，相当于你整体融资成本上升。但是现在没有这么做，从上个月的数据来看，房贷还在继续宽松，而且是历史低谷，这只能说明两点，第一点是没有人想真正的打压房价，第二点是即便你打压了房贷之后，他也可以通过很多资本计划，现在社会各种各样的钱，通过资本计划、通过信托计划把社会资金流到房地产领域，房地产领域沉淀的资金现在依然是大头。所以从这个角度来说，当货币发行量很大，你提高了房贷，房地产价格依然会上升，只不过上升更快，因为要覆盖融资成本。
小野很忙 05-20 11:21

提问：叶老师，您好，我是南方都市报的记者，有一个问题想要问一下您，您之前有一个观点说中国的房地产高涨是一种货币现象，按理应该提高房贷利率，但在深圳，今年除了土地成本飙升，房价一直稳步小幅上涨之外，房贷利率其实也是一直在放松，您觉得这对于深圳接下来的房地产格局有没有什么影响？谢谢！
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：你现在要做两件事情，一是房地产资源的重新配置，比如说在村里买房的人，应该把村里的房子卖了，赶紧到大城市来，越大的城市安全边际越高。二是房地产要保持三分之一到一半左右的资产配置，不能太多，也不能没有，一定要有，而且是非常重要的配置，但是太多的话也不行。从深圳来说，算是中国未来安全边际比较高的一个城市，未来仍然如此，我认为放眼整个珠三角，还没有一个城市现在可以跟深圳相比。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：如果说理论跟实践冲突了，理论又是错的，我们肯定要以现实为主。如果你等着深圳房价崩盘，等着你去买，这肯定是不现实的，事实上也不可能有这么一天，我觉得从整体来说，它还会是稳步向上升的趋势，起码从今明两年来看，如果是刚性需求的话，我建议买。但是不同的家庭是不一样的，像北京那边，80%以上的财富都是房地产，我觉得太多了。
小野很忙 05-20 11:21

提问：叶檀女士您好，我是新浪房产的记者，我有一个问题，深圳的房价一路高歌，资本都往这边来，作为普通的投资者者，应该相信资本的选择，还是相信理论和国外的经验？深圳房价会走向何方？还能不能继续投资？谢谢！
小野很忙 05-20 11:21

主持人：谢谢叶檀博士，真是听君一席话胜读十年书。今天叶檀博士还要给大家提问的机会，接下来把自由提问的环节留给现场媒体朋友们，大家可以踊跃的自行举手提问。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：深圳在我眼里，未来发展有几块：一是金融，这一块未来一定是溢价最高、房价最高的地方，因为这部分人的单位GDP最高，人均财富也是最高的。二是地铁所到的商业要害。大家可能会问“会到20万/平米吗？会到30万/平米吗？”我想说的是：现在不要问了，跪下祈祷吧！
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：有了金融，有了轨道交通，有了地铁，大家可以依此类推，房子最贵的地方，像上海，以前淮海路、南京路最贵，上海现在甲级写字楼全都在陆家嘴，就是浦东那里你看得到的，老拿出来做中国名片的地方，看着很豪华，事实上也很豪华。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：二、投资不要出圈。未来我最看好的地区仍然是京津冀、长三角、珠三角，这些城市群里，从政府的扶持来看，我最看好京津冀，因为以前只要北京在的城市，周边是寸草不生的，最没有存在感的省会城市就是石家庄，离北京太近，有点钱的城市都会去北京。现在北京开始外溢了，北京周边的卫星城房价直升，真的都疯了，我连问都不敢问了。然后是珠三角核心区块周边的卫星城，包括深圳未来怎么样，今天麦先生也在，我觉得未来，而且很快，深圳会比香港好，尤其是通行之后深圳会比香港好，本来深港通了之后，其实一起来了之后，周边的卫星城就很好，但现在我觉得主要是金融政策，他要把深圳跟上海尽快打造成一个离岸金融中心，这是没有办法解决的心病，为什么深圳离香港这么近，但深圳现在还疯狂的做金融这一块，原因就在于此。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：一、深圳什么都好，人口年轻化，创业创新，我问大学生“现在创业要去哪些城市？”他们告诉我通常来说现在创业的城市国内只看好三个城市，一是北京，二是深圳，三是杭州，上海这座城市有点老化，虽然我生活在上海。所以从人口红利来说，从抢别人的钱来说，深圳都是最好的。深圳只有一个是比不过其他城市的，连武汉、西安都比不过，深圳最糟糕的就是教育，尤其是大学，大学不是一天能办起来的，深圳最近说要花很多钱把人家的大学弄过来。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：最后，我来给深圳定一个坐标。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：我刚才问了，深圳现在是46%，我也不知道为什么上海人对于离婚跟结婚那么热衷，为了买房子，起码说明他离婚了之后，比如说夫妻两个都四十多岁，为了买一套房子去离婚，起码他认为对方认为他们的感情不值这四百多万或者五百多万，我对现在去离婚的人都挺佩服的，要么他认为反正我们家老头子或者我们家老婆子也折腾不出来什么，要么感情已经好到远远超过四百多万、五百多万。要么他要真离婚了，弄假成真了，成本太高，因为一套房就归对方了，现在上海一套房也要四、五百万，成本太高了，不值得。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：没有钱的话，做人肉对冲，也就是父母这一辈在国内，孩子在国外。大家看美元兑人民币，2008年是人民币上涨，去年8月11日开始，人民币一直跌，虽然是震荡，你要做空的话，它就震荡给你看，但是总体来说人民币一直处于下跌的趋势，所以我们出现了很不可思议的事情，喜气洋洋去离婚，尤其在上海。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：这就是资产配置，很多人说“我没钱，怎么配置？”可怕到什么程度？可怕到我身边认识的所有人，只要是中产收入阶层以上，我问在座所有的人，你有孩子，他高中毕业或大学毕业，还有谁不送孩子出国的？没有，孩子全在国外或者全是留学回来的。我有一次去美国一个特偏僻的地方，一个私立中学，两个股东，有一个老板居然是温州人，你把孩子送到加拿大去，想让他学一口流利的英语，有可能他学一口流利的广东话回来。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：中国的敏感资金在做两件事，我们可以学，第一件事情是抢夺资产，第二件事情是国际配资，这是中国敏感资金在做的两件事情，你觉得美的是珠三角的企业，中国很大的一家电器商，但是他最近在日本买了一个研发中心。你觉得三一重工是长沙的企业，人家把总部搬到北京去了，在欧洲买厂房，中联重科在意大利有厂，你跑到法国波尔多地区，十分之一酒庄都是中国人的。中国人现在是逮到什么买什么，华尔道夫酒店、土地，他们觉得上海一座城市的房产就可以把新西兰买下来的时候，还不如直接去新西兰买地，来得更划算。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：我现在碰到的情况都发了疯了，就跟去年上半年做股市一样，我现在到什么饭店去吃饭，边上那张桌子一定在说房地产，一定在讨论要不要买房，昨天晚上我们在深圳吃饭，边上那桌就在说深圳的房地产。为什么这样？为什么你觉得中介机构是你的亲人？只有他没有骗过你，很简单，只有经纬度、砖头水泥骗不了你，那张房产证骗不了你，很多人批房地产开发商没道德，我不批，因为我从来不觉得一个行业没道德。现在有人说房地产业很高尚，从来不骗人，你看，股市才骗人。股市骗人也是大家给逼的，它漏洞太大了。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：为什么房地产会成为中国最最重要的润滑剂？我认为只有一个理由，很简单，中国的金融需要抵押品，你说什么都是假的，他抵押给你一堆股票，这个股票有可能三年之后就一分钱不值，也就是说信用太差了，差到除了房地产他什么也不相信。有一部美剧大家看过没有？叫《别对我撒谎》，拍了三季就没了，我当时看了时候，它说每一个人平均十句话里面有三句是谎言，不管真的、假的，就是他习惯性的谎言，有可能三句不是真话。我后来一想，在中国做生意，有可能十句里面八句是假的。这说明什么呢？这说明如果没有抵押品的话，中国的金融是没有办法运作的，它需要一个大家都相信的抵押品，它需要一个大家全相信的储蓄罐，那就是房地产。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：有人说因为掌握在政府手里，所以土地才值钱。不是的，虽然掌握在政府手里，但是我们也曾经房地产下跌过啊，大家也曾经不买过啊，即便是房地产都在上涨，还有鄂尔多斯呢，那么为什么土地现在那么值钱？抢资产，中国现在品牌资产在抢夺，土地资产在抢夺，然后还在抢夺保险资产，几乎所有大型房地产公司都在金融化，所有金融公司都是全牌照，全牌照里面一定有一个牌照——保险牌照，因为保险牌照是来现金最容易的东西，是现金流最好的。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：中国的有钱人或企业在做什么样的事情？你以为万达还是一家中国企业吗？我认为不是，既然全球15%的院线票房都已经在他们手上了，我认为他们就是一家国际企业。所以中国最敏感的资金在做两件事情，第一是国内抢资产，一、二线城市的土地继续增值，土地是中国最最重要的硬通货，为什么土地是中国最重要的硬通货？
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：有的时候不是我们要不要的问题，而是形势一定会这样子，为什么滴滴约车合法化？打车软件弄了半天说合法、非法，交通部门整治了半天，现在中国率先合法化，为什么合法化？大家看这个人，这张图流转非常广，武钢的工人，武钢要裁几万人，这些工人穿着工作服去找工作，再就业、再创辉煌？别做梦了，这些人在国企干了一辈子，五十多岁了，你让他再创辉煌是忽悠他，这样是不道德的。那他能干什么？就业最多的是出租车或约车司机，一万人左右干这个事情，所以我们需要把约车软件合法化就是这个道理，一定要让他们合法就业。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：这是社科院的数据，国企如果负债率到177%的话，怎么办？很简单，让在座所有人买资产，把国债的负债打下去，肯定是这么干的。这个情况越来越严重，从去年开始，地方政府的负债基本上急剧上升，今年上半年还是在通过各种各样的平台继续负债。所以，他敢出房产税吗？他敢把地价打下去吗？如果有一天中国的房地产总体均价大幅下行，而地方政府根本没事，举重若轻的话，只有一个理由，中国的宏观经济已经好了，也就是说经济转型已经成功了，他才敢那么干，否则借他十个胆子也不敢把房地产打下去，这就是我的基本判断。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：那么投资谁来出钱？表面上是地方政府出钱，但事实上是谁存钱谁出钱，谁买地谁出钱，谁买房子谁出钱，也就是说现在资金的周转一定是通过印钱的方式，一定是通过把利率打到最低的方式，然后地方政府跟企业摆脱债务负担。换句话说，说得直白一点，说点人话，也就是说我的预判是未来5-10年我们的实际利率维持在零利率甚至负利率的位置，货币基数上升。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：我们经常说2009年四万亿投资，四万亿算什么？把它当风筝放了，什么也不算，我们现在四十万亿的投资都有了，就是他拼命的在借钱投资。我前两天去贵州一个地级市，我不知道大家有没有听说过，以前比较穷的一个地方，叫毕节，这么一个城市，高速公路有四条通过，明年有高铁通过，大家想想看中国这几年的投资量有多大，完全超过我们的想象。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：再接下去还有一件事情，我为什么说货币还会增发呢？很简单的一个道理，大家看社会融资的总量在增加，尤其是最近这段时间，最主要的是它没办法不放货币，如果我是央行，我也放货币，这是全球主要经济体资本形成总额占GDP百分比，现在中国的GDP6.7%，CPI1.8%，大家笑不动了，因为你走遍全球都找不到更好的数字，这个数字是相当相当漂亮了。但是它怎么维持这么高的数字？靠投资，在所有主要的经济体里面，中国是这根绿线，投资的比重已经是全球最高的了，也就是说地铁还会造下去，高铁还会造下去，到2020年所有50万人口以上的城市全部通高铁，所有大城市全部通地铁，上海地铁总量现在超过香港了，再接下去我想上海、北京这样的城市地铁里程数肯定是全球第一。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：我有一个基本的判断，央妈还会发钱，因为我的基本判断是中国经济继续不好，不敢出房产税，这是我一以贯之的逻辑，要么跟上海、跟重庆一样，出了房产税等于没用，上收的十几亿的税还不如征税成本，他不如不收，批一块地，一块地就能卖一百多亿。而且我告诉大家，营改增之后，中央政府的税收，营业税这一块增长了30多倍。我想说的是，营改增地方政府吃亏了，极亏，亏了怎么办？心理不平衡，不平衡容易变态，一变态，地价拍得更高，这是很简单的道理，他总要找个地方填补。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：一点不难想象。我们如果是7%的经济增速，基本上七年左右就翻番了，很容易的事情，GDP每年7%的增长，大家回想一下，深圳的房价每年7%的增长有吗？如果是，大家半夜睡觉都会笑醒，因为太便宜了，但是十年之后，深圳的房价就是翻番以上，1.5倍，很起码的算数，你一算就知道未来的价格会到哪儿去。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：我上次坐高铁从北京回上海，边上坐了一个做投资的，很老的朋友，中间很多年没见了，他现在在国内文化这一块的投资做得相当好。他说“他很相信一个人，这个说以前在上海房价一千五的时候，他说上海的房价会到一万五，现在上海的均价已经七万左右了，他说会很快突破十万”。我就在想突破十万是一个什么概念，最离谱的是我前两天去北京，北京人说北京房价最高预测是均价突破80万，我当时就躺倒在地，我已经不能想象了，当时是北师大的董藩提出来的，如果80万的话，我想中国经济就要毁灭了，无论怎么说，在现有基础上，均价十年以后翻番，大家觉得是很难想象的事情吗？
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：“宝万之争”争的是什么？争的无非两样东西，一是万科的现金和品牌，万科这家公司账面上现金太多了，二是万科的土地资产，所以恒大才会举牌廊坊发展，为什么要举牌廊坊发展？你想想廊坊的投资公司，以后的投资公司如果上市的话，恐怕都会被举牌，每个地方的投资公司都是占有地方土地最多的公司，所以争来争去争的是一二线城市的土地，现在土地溢价最高。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：1988年兰州的大学生吃一碗面条多少钱呢？当时是3毛钱，最贵5毛钱，我后来算了一下，我们就按照路边摊来算，最便宜的，大概这一碗面条在26、27年的时间里涨了30倍-100倍。所以不要说消费品的价格没有上涨，疯狂上涨，只是我们不知道。我们中午吃一餐饭，最便宜的人均200元要吧，人均200元相当于什么呢？我一直有一个说法，我说人民币会变成日元，很多爱国人士疯狂的用砖头拍我，他说“你不爱国，人民币怎么可能变成日元呢？”有什么稀奇，现在北京房价涨了之后，上海房价涨了之后，一砖头拍下来，拍死的全是千万富翁，所以我说你现在爱上一个女孩子，送个钻戒算什么，珠宝现在在下跌，你有本事中南海西边拿两亩地？那才算牛，现在最值钱的就是核心地带的土地。最近的“宝万之争”，一年多的连续剧，从来没有一出戏可以演一年多，让我们看不厌，我们总算看到了。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：中国物价最高的地方不是CBD，CBD卖的都是LV，全球统一价格，在深圳买是这个价格，在上海买也是这个价格，除非是免费店，这个东西没得比。同样一碗牛肉面，最贵的是哪里呢？中国最黑的地方是机场，机场的物价是最高的，机场这么一碗面条基本上48元，一般后面会取一个“8”字，发嘛，通常是48元、58元、68元，我吃到最贵的好像是在西北西宁边上，很破烂的机场，但是它可黑了，我当时拍了照，我看到的最贵的价格是98元。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：现在在深圳吃一碗兰州牛肉拉面多少钱？有人说30元，深圳好贵哦，怪不得深圳房价高，好有钱。我在全国各个城市调查过，一碗兰州牛肉拉面的中位数大概是12-15元，如果蹲在路边吃，凳子也没有，大概是7、8元，你吃的不知道是什么肉，猫肉、老鼠肉都有可能，反正珠三角这边吃东西很有想象力，他告诉你是牛肉拉面。如果进房间吃，一个小破店，坐在塑料凳子上吃，基本上是10元、12元、15元。如果你挺高大上的，还点两个小蔬菜，我估计跟上海一样，上海的价格是在20-25元之间。
小野很忙 05-20 11:21

接下来会怎么样呢？大家看这幅图，这幅图是我有名的“兰州牛肉拉面指数图”，国外经济学杂志有一个很简便的经济指数，叫做“巨无霸指数”，我就是根据巨无霸在各个国家卖的价格算出各个国家真实汇率价格，比如说美国巨无霸汉堡卖1元，在中国卖8元，那么从实体角度来说，人民币比美元，不管你怎么算，从巨无霸的角度就是1比8。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：那么我们对于未来的投资，主要看的是什么呢？看的是货币政策，如果经济不好，经济在转型的过程当中，很多人说未来中国经济转型肯定成功，对，经济转型肯定成功，只要我们活得够久，一定能看到这一天。但是凯恩斯说过“从长期来看，人都会死的”，“人都会死”是个常识，其实从投资的角度来说就是从长期来看，所有的投资都有时间限制，没有时间限制的投资是在耍流氓。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：如果在这25年时间里，你的财富增速没有高于100倍的话，其实你跟货币是刚好打平。我经常说：不要觉得自己牛，自己牛的时候，照照镜子，默念一句话“台风来了，猪都会飞”。也就是说我们投资赚钱并不是我们自己有多牛，而是央妈太牛了。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：我刚才听到深圳现在的均价是6万左右，我们假设它是6万，倒推回去，25年前它应该是多少？1990年深圳的房价是多少？我的算法很简单，就是除以100，因为我把所有货币的量都打掉，我就除以100，那么1990年深圳的房价应该是600元/平米。每个投资的人都觉得自己很牛，因为你投资什么都赚钱，房地产是赚得最多的，投资者房地产，房地产赚钱；投资红木，红木赚钱；投资翡翠，翡翠赚钱，你现在到云南那边去看，稍微看得我上面眼的，没有低于一百万的，有的人说一百万只能买一个厕所，那有什么稀奇，一百万你还买不来一块石头呢。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：所以用人口来看现在的房地产市场，你也不太说得通，我们只能从一个地方来看，就是经济差，货币多。大家看这幅图，这幅图是从1998-2014年上半年M2余额，1998年广义货币是10.45万亿，到2014年上半年是120.96万亿，上涨12倍。如果我们把时间段再拉长，1990年中国的广义货币是多少呢？1.39万亿，1990-1998年广义货币增长了10倍，1990-2014年，差不多八、九年我们的货币就增长10倍。1990-2015年，2015年广义货币是150万亿左右，我后来算了一下，25年时间，中国的广义货币涨了100倍，我说得更确切一点，我除了一下，99.39倍。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：再过两个月开三期，每平米就要7、8万。而且最关键的是还不是上涨，要是光上涨，我不买也就算了，关键问题是你买不到，不瞒大家说，我后来找了那个开发商，根本就买不到，买房子还要托关系，在中国你想象得到第二个商品买东西还要托关系的吗？没有，中国的一切都产能过剩，房地产也产能过剩，但在有的地方就是要托关系，这是一个很奇怪的事情。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：但是现在，说实话，大家觉得中国经济好吗？我到珠三角、到长三角，现在东部沿海地区做实体经济基本上都属于活雷锋性质，08年之前传统行业是两位数增长，现在是负两位数增长，你用经济的角度说不通，用人口的角度也说不通。我们知道，中国人最喜欢生孩子，但是2015年、2016年人口基本进入拐点期，上海不婚的挺多的，老年人这么多，但是上海的房价疯掉了，去年年底我去看楼盘，上海的副中心，写字楼，因为我们是限购，又不能离婚，那个写字楼当时的报价是4.5万/平米，三个月之后开二期，6万/平米。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：为什么房价这么涨？我认为只有两个原因，以前房价上涨，二战以后一直到70年代，日本、美国的房价都在涨，它是平稳上涨，一打仗，产能没了，解决掉了，一般战争之后人口都有报复性反弹，所以会迎来长期的上涨周期，这就意味着你什么时候买都是对的，只要你在高峰的时候抛掉都是对的。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：90年代初，我刚到上海读书，那个时候上海刚开始有商品房，93年前后，我记得最早的时候1500元/平米，那个时候我们感觉读书是到乡下去读书的，最早的复旦不属于市区，属于上海宝山县，我们觉得是在乡下，边上有鸭子，还有田，现在那个地方的均价已经到了7万左右，当时我们觉得1500元/平米好贵哦，根本买不起，那个时候不买，现在更买不起。
小野很忙 05-20 11:21

叶檀：我们来看看为什么现在的房地产这么涨，刚才两位都从房地产专业角度给大家解读了人口，我从一个角度跟大家解读一下为什么房地产会这么走。
小野很忙 05-20 11:21

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叶檀：谢谢龙光地产，谢谢陈总，我刚才在下面听得津津有味，对我来说，这也是突破思维极限的事情，是一个挑战。我去年、前年确实要买房子，因为当时我有我自己的判断，但是今年继续这么涨，涨到突破香港的房子，我也看不懂。
小野很忙 05-20 11:21

主持人：非常感谢麦先生的精彩分享。听到这个分享之后，我想大家对商业地产有了更深刻的认识，更所谓地铁带动周边的人气聚集，人气造就商业，商业会给大家带来全新的价值，而价值又会给我们体现更多的经济。随着深圳城市竞争力的不断提升，深圳的地铁商业将会成为全球最赚钱的地铁商业之一，让我们一起拭目以待。
接下来，要为大家请出本次论坛最重磅的嘉宾，她被誉为“财经女侠”，是著名的独立经济评论家，独立经济学人，2008年被评为中国青年领袖，吴晓波曾评价她“北胡南叶”。她才华横溢，妙笔生花，被《南方都市报》、南《方人物周刊》、《金融时报》中文网等主流媒体争相邀约为专栏作家，至今已出版畅销百万的著作，《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》，她学识渊博，现任华南理工大学客座教授、银联等机构特聘专家。下面让我们隆重请出美貌与智慧并重的叶檀女士，为我们带来《资产保卫站的机遇与挑战》的分享。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：根据经验，地铁物业抗风险能力极高，租金一般高于其他非地铁物业。中国稳妥投资渠道极少，龙华位于深圳中原地带，与罗湖一样，最接近CBD。龙华、观澜、坂田片区有大量消费气极高的居住人群，白石龙位于服务豪宅区商圈，深圳北站商圈的威力还没有发挥，因为房子还没盖出来。发展商自持部分，推广及管理质素有保证。
总体来说，现在的价格尚未能反映其真正资产值，还有非常大的空间，这就是我利用香港“地铁+物业”的经验告诉大家的结论，还有非常大的空间。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：地铁物业每年享受稳定高租金收入及资产增值双重利润，香港地铁物业的业主为什么不出售？铜锣湾的门面大约100万/平米，租金大概是1500元/平米/月，但是地铁物业没人知道，因为都垄断在大业主手上，我在港铁做了这么多年，所以我知道，港铁的13个商场，租金都比铜锣湾街铺的租金高。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：龙华TOD“地铁+物业”商业资产价值评论，“地铁+物业”一般都属于大业主持有型投资物业，稀缺性保值，但4号线玖龙玺，小业主是可以买到的，地铁物业的稀缺性令到商业可以保值增值。铁路沿线客流极大地支持其商业收益，收益相对其他地方稳定，Position，Position，Position，只要做适当的推广，就可以把客人引入商业。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：刚刚克而瑞陈总也提到一点，龙华区域非常接近于深圳福田CBD，在深圳除了罗湖之外是绝无仅有的，精英选择居住的地方都会选择龙华线，我在龙华有三套房，租给金融高管，平均都是1.5万-2万的月租金，100平米左右，这些人工资高，消费力也非常高。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：龙华商圈当时我用了300万做商业定位，白石龙周边是豪宅群体，星河丹堤、圣莫丽斯、熙园山院、水榭山全都是别墅豪宅，我当时定位白石龙地块是一个服务豪宅区域的商圈，至今也是，龙光玖龙玺这个站点是不可小觑的。龙华观澜坂田区域拥有大量消费极高人口，观澜未来有十几个旧城改造，高消费力人口都在这里，未来龙华商圈的发展将非常好。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：未来5-10年，地铁物业发展在中国会非常火爆，这一定是未来中国房地产的亮点，我经常跟地铁公司打交道，深圳四期规划明年就会启动，从现在的200多公里达到400多公里、700多公里，地铁物业一定会释放出来。北京、天津、上海、杭州、宁波、成都、南宁、长沙都已经开始注意到“地铁+物业”的威力了，这几个城市已经在建相当于玖龙玺一样的“地铁+物业”。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：刚才我说过，香港的沿线商业物业是不卖给小投资者的，开发商自持，深圳现在也一样，深圳原1号线万象成、中信广场（部分出售）、中心城、COCOPARK、卓越汇、海岸城（部分出售）、观澜湖新城、益田假日广场都不卖。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：做了TOD“地铁+物业”之后，深圳市政府要求我们选几个地块做投资，后来因为某些原因，港铁没有投资，把地留给深圳市政府了，其中一块就是大家熟悉的龙光玖龙玺，旁边有深圳北站、龙光玖钻，包括招华6979，上塘站有一个地块，港铁天颂有一个地块。玖龙玺在深圳市政府是非常有名气的，从2004年挖这块地，到2013年才放出来，就是因为他们觉得这块土地非常非常宝贵。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：看完香港，我们再回过头来看龙华，龙华线（4号线）是一条南北走向的轨道交通骨干线路，20.5公里，15个车站，港铁百分之百投资。当时做设计的时候，跟深圳市，包括全中国其他城市不一样的地方就是做“地铁+物业”TOD研究，19平方公里不是建一条线放几个站就算了，而是探讨地铁站对周边城市发展有什么影响，包括站点的位置、站点附近的物业发展和城市规划、市政配套，2004年港铁花费3800万做这项研究。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：九龙站，我参与了圆方商场的设计，当时圆方是一个很偏的地方，跟尖沙咀老城区是脱节的，地铁站也很少有人去。我们刚开始设计的时候就很担心，做预算时跟老板说的是非常便宜的租金，但实际上开张的时候很火爆，因为有地铁站，很多人从其他地方坐地铁到圆方商场消费。
将军澳Pop Corn地铁物业，车站跟商场连在一起。香港的土地非常昂贵，开发商必须做到百分之百无缝连接，就像九龙站和Pop Corn。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：每年可以享受稳定高租金收入和资产增值双重福利，刚才香港经验，地铁物业抗风险能力极高，租金一般高于其他非地铁物业。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：但是香港有一个特点，刚才我说了，84个车站，超过36个大型购物中心，地铁物业一般都属于大业主持有型投资物业，如太古城、太古广场、时代广场、置地广场、国金、I-Square、又一城、V-City、港铁商场等都是开发商自己拥有的，不出售。为什么小投资人买不到地铁商场呢？因为这些大业主都看到了地铁沿线客流极大的支持商业收益，不像普通商场很辛苦才能吸引人流，人们很自然地走进地铁沿线商场，只要里面的商业推广做得好，那些人自然会把钱给到商场。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：但是“地铁+物业”不是香港开始的，而是从美国、日本、哥本哈根开始的，这不是一个新的概念。先介绍一下香港的情况，深圳的房价未来会跟香港持平，香港的地铁网络218公里，84个车站，其中“地铁+物业”的车站有51个。（PPT演示）图中蓝色的是香港地铁保持的商业物业，橙色部分是其他开发商保持的原线商业物业，84个车站中竟然有36个大型商场，最小的有3万平米，最大的有10平米，其中有一个12万平米。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：“地铁+物业”到底有什么好处？现在深圳很多条线的乘客达到20万人、30万人、50万人，龙华线一天达到60万人。在香港，我们通常的出行都是坐地铁，香港的这一情况慢慢也在改变深圳。地铁有什么好处呢？首先是可以减少家庭交通支出，香港的票价跟深圳不一样，深圳票价比较优惠，但无论如何，坐地铁一定可以减少家庭交通支出，特别是去远的地方，有更高、更稳定、更保值的房价，在香港和国际上有地铁的地方已经证实了这一点，“地铁+物业”是保值增值很重要的一点。地铁的流动性很强，很便捷，更能把握时间，环保，改善空气质素，更高的生活质量，更好的生活、工作和娱乐。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：大家都想知道什么叫“地铁+物业”，从这张图可以看到，首先有一个地铁站点，周边有站台站厅，上盖有人行桥、隧道，把整个地铁站围绕起来，建设难度非常大，要花大量的精力。
小野很忙 05-20 11:21

麦为明：各位嘉宾好！刚才介绍过了，我从香港过来，大家好像不是太认识我，首先介绍一下，为什么我能站在台上介绍深圳地铁轨道物业的发展情况。我在香港出生、读书、工作，之前一直在知名大企业做物业管理、租赁及房地产开发，1998年进入香港地铁从事“地铁+物业”投资、开发及策划，主导香港奥运站，参与过中环的IFC、九龙站ICC圆方及日出康城的发展。1999年，主导港铁中国房地产业务市场调研，2003年，全程参与深圳地铁4号线“地铁+物业”BOT投资谈判。2004-2006年，主导当时的龙华扩展区19平方公里，沿深圳地铁4号线“地铁+物业”的TOD规划，帮市政府预留了4块共80公顷的沿线地王（其中之一就是龙光玖龙玺）。2005-2013年，在全国多个城市进行“地铁+物业”TOD投资研究。可以说我是深圳“地铁+物业”的始作俑者，向政府介绍地铁+物业。
小野很忙 05-20 11:21

主持人：主持人：非常感谢陈洪海先生为我们带来非常精彩的分享，也让我们此时此刻受益匪浅。的确，在住宅价格暴涨之后，商业潜伏了巨大的补涨空间，在深港轨道一体化发展的背景下，地铁商业将扮演怎样的角色呢？接下来要为我们演讲的嘉宾是麦为明先生，麦先生曾任港铁深圳副总经理，国内“轨道+物业”TOD资深专家。从香港大学房地产发展专业毕业后攻读了英国曼彻斯特大学MBA。曾在港铁工作18年，曾主导香港奥运站综合开发。从2002年开始，麦先生致力于把港铁“地铁+物业”的模式在中国落地，曾负责在国内10多个城市与地铁连接的投资业务，他帮助深圳市政府沿地铁4号线保留了80公顷土地。麦先生由于多年来对地铁商业有着独到而深入的研究和实践经历，现被邀请帮助央企及民企实践国家大力推广的PPP投资模式应用在“地铁+物业”上，这将是未来十年必须关注的中国房地产资产保值增值的新亮点。下面让我们隆重请出麦为明先生为我们带来题为《“地铁+物业”-房地产市场新一轮保值增值的重要亮点》的分享。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：我一开始就讲，我认为深圳的房价会超过香港，深圳的GDP也会超过香港，但是我发现4号线的开通对深圳南北的拉通起到了非常大的作用，包括接下来龙华清湖地铁站会开通到观澜，对观澜也会有很大的提升作用，港铁对龙华的开发是非常大的启发，到目前为止，深圳的商业，如果说购物中心的话，离香港的商业还有很大差距，虽然我们的房价、GDP可以赶上香港，但香港还有很多值得我们学习的地方。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：在销售过程中，我们跟龙光的领导和同事沟通，我自己的感觉就是他们把商业当成住宅来销售，用了很多在商业中没有用过的创新思维，包括今天所做的论坛，这些其实对商业的销售有很多提升的空间。玖龙荟对底商销售，尤其对开发商来讲是个很好的创新点和实践，我们可以推荐给开发商学习，提升自己商业销售的技巧和素质，包括产品设计方面。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：2016年1-8月份，我们盘点了一下全国底商成交情况，总体来讲没有特别大的改变，但是开发商会保守很多，龙岗区目前是主力，12万的供应，宝安是10万，龙华的供应在4万以内，成交基本平衡，其中龙华新区跟坪山新区的商业成交出现了非常大的转折点，就在于供应和成交基本平衡，成交方面肯定是有一些动作和亮点。我们带着这样的观点去看两个区域的项目，以龙华新区为例，今年1-8月份月度成交金额，基本上1-6月份都是一个亿左右，7、8月份的时候市场出现了非常大的增幅，基本上两个月累计下来有十个亿左右。我们盘点了一下龙华新区商业项目成交金额排行榜，这是7月份数据，排第一的是玖龙荟，第二是保利，包括观澜的万科、中海，8月份玖龙荟依然保持第一名。在目前商业普遍出现滞销状态的情况之下，玖龙荟出现了非常好的销售，我们作为专业人士就特别关注。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：最后看一下商业地产，我相信每一个住小区的人都很关心的一点，就是入住之后小区的配套是否充足。我有一个朋友在深圳湾，还有一个朋友在龙岗，我去他们小区的时候，商业基本上是空着的，开发商为了把商业卖出去，会提供更多的免租期，可以发现现在的商业销售是非常非常困难的，底商的销售困难对开发来讲是非常大的难题，很多开发商会把商业转做公寓。去年克而瑞统计了一下，图中蓝色代表全市各个区域底商供应情况，其中重要的三个区，包括宝安、龙岗、龙华新区，这三个区的商业供应量都超过10万以上，其中宝安区接近20万。红色代表成交面积，成交面积全市不足20%，大部分商铺还是在开发商手中，没有办法实现很好的招商，这是开发商，也是业主非常大的难题。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：这是易居中国对全国288座城市房价所做的盘点，深圳的涨幅目前为止在全国还是领先的。
深圳房价涨幅情况，目前大家很难从每个月的数据判断这个城市的房价是否涨、是否健康，整体来讲，我们认为下半年市场以稳为主，目前均价达到5.2万。在目前稳房价、去库存的政策之下，城市在分化，北京、上海、深圳这三个一线城市在新政之后会出现企稳状态，供应和成交也以稳定为主。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：这是住房自修改率，其中最高的是广州，广州达到90%，常住人口可以实现十个人中间有九个人有房子，而深圳这一比例是非常低的。
去年房价上涨其中一个很大的因素是深圳目前兴起了两波非常重要的人群，一部分是投资理财金融客户，这部分客户是证券公司高净值人群，也是类似玖龙玺等豪宅项目的主流购买力之一，另外一个人群就是高创人群。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：深圳刚刚过了36岁生日，这个城市比较年轻，人口基本上以三口之家为主，家庭结构比较简单。从人口增长率来讲，目前深圳的增长是1.4%，仅次于北京，位居第二。人口老龄化方面，深圳是最低的。从流动人口的走势上来讲，深圳聚集了全国优秀人才，很多毕业的大学生都会到深圳来创业，深圳也提供了很多吸引人才的机会。目前也开通了新的政策来吸引外地人入户深圳，降低了入户标准。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：刚才讲的主要是产业交通，对房地产支撑最大的是人口，第六次人口普查，四大一线城市里面的自有住房率，我刚才跟几个嘉宾沟通的时候，北京、上海、广州的比例是70%-80%左右，也就是十个人中间，大概有7-8个人已经有房子了。我们今天也做个调查，在我们今天所在的房间里，十个人当中大概有五个人有房子，还有一半人没有房子，这个比例与深圳作为一线城市的定位是有差异的。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：我们还盘点了一下深圳地铁沿线，预测到2020年累计通车里程达到434公里，现在已开通177公里，这个数字还会再增加，因为刚刚开通了11号线。地铁带动周边的开发，其中包括住宅，另外就是商业。
这是我们对地铁开通之后，对周边住宅价格提升的反映，影响比较大的是龙华线和龙岗线，龙岗线2011年开通，到2015年，房价涨幅达到10%-15%，除了去年价格涨幅过大之外，2011-2014年涨幅是10%-15%，龙华也是一样的，可以看到地铁对周边住宅的销售带来直接的提升。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：另外一个我们非常关心的就是城市轨道，轨道交通对于城市的发展起到打通脉络的作用，脉络通到哪里，整个城市的发展就到哪里。我们盘点了一下几大城市群，其中珠三角城市群有33条线路，到2020年深莞惠会实现一小时生活圈，到2030年与珠三角其他城市和港澳之间实现2小时互通，今明年港珠澳大桥会开通，会拉近港澳、珠海、深圳的直线距离。目前在深圳，除了宝安机场之外，福田中心区可以坐直升飞机到达广州。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：这是2014年城市创新创业环境的十强城市，深圳位居第一，除了传统产业之外，互联网产业成为发源地、孵化器集中的地方。这是目前深圳产业的集中区，除了我们所了解到的关内几大区域之外，紧靠龙华的有一个龙华总部基地，这里未来是商务办公、商务服务城市副中心，目前龙光拿了地王项目，如玖龙玺等等，此外还有大沙河、前海，以及刚刚拿了300亿的太空港新城，招商蛇口和华侨城。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：深圳从产业的角度来讲，有两个非常知名的区域，一是后海，后海是总部基地，目前已经出让了23块土地，如阿里巴巴总部、卓越集团、恒大、中国航空航天等等，其中金融占的比例是很高的，在自贸区里面，金融产业占53%，华南甚至香港的很多总部会设在深圳前海。
我们盘点了一下四大一线城市去年GDP的增长率，深圳的增幅最高（8.9%，前两个季度深圳GDP的增幅也是位于全国前列（8.7%）。深圳历年GDP的增长，但在目前国家GDP确保6.5%的前提下，深圳8.9%的GDP增长领先于其他三个一线城市。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：深圳目前是两中心，我们今天所在的是罗湖-福田中心，这个地方是最大的也是最集中的CBD，我们旁边的平安IFC的租金已经达到500元/平米/月，是深圳最高的租金。接下来是前海中心，前海中心是深圳未来另外一个商务中心。沿着这两个中心，往东、往北、往西去扩，往东涉及到东进，惠州是东进范围之内的，北上到了一个中心点就是深圳北站，周围地铁沿线商业的开发量非常大，龙华新区目前作为福田中心区的后花园，承担了很多居住功能，在龙华新区的商务人群有很高的消费能力，提供了很好的商业支撑。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：2010年之后，深圳开始向国际化大都市的方向发展，实现“走出去”战略，所以更多的深港合作，包括我们刚刚提的地铁商业，港铁4号线的开通对深圳地铁开发和地铁沿线物业的开发起到非常好的带动。在深莞惠一体化之下，深圳作为中心城市，已经取代了广州在珠三角当中的位置，成为产业、财富的聚集地，目前也是房价高企的地点。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：深圳院公布了一个数字，2014年城市综合竞争力排第一的是深圳，2015年依然是深圳，深圳是优先于其他三个一线城市的，这次香港首次入榜，第二名是香港，一直以来国家对深圳的定位就是辅助于香港、服务于香港，作为改革开放窗口，过去十年内深圳是保证香港繁荣稳定的窗口。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：最近比较热的话题是讨论深圳的房价会不会超过香港、深圳的GDP会不会超过香港，就我个人而言，我认为深圳的房价超过香港，向香港看齐，从货币单位角度来讲肯定是很快的，首先我想从深圳城市综合竞争力来看一下。
小野很忙 05-20 11:21

陈洪海：大家好，今天刚好是G20开会的时刻，我们现在济济一堂，聚集在这里讨论深圳商业地产的发展，我是刚刚成立的易居中国企业集团旗下的克而瑞深圳区域总经理陈洪海。
小野很忙 05-20 11:21

主持人：首先为大家作一个简单的介绍。他是易居中国企业集团合伙人，他是拥有“中国房地产最大的信息数据库”的克而瑞公司深圳区域总经理，同时他深耕华南市场十年之久，曾任世邦魏理仕深圳分公司董事，专注于房地产前期咨询、招商销售以及并购出售等工作，擅长地铁沿线、口岸等综合交通枢纽商业综合体开发。此次他将为我们带来的是深圳城市综合竞争解析及深圳商业地产市场预判，有请陈洪海先生。
小野很忙 05-20 11:21

主持人：2015-2016年深圳房价经历了一波大幅上涨，而房地产投资也成为保值升值的投资手段，这种手段在未来是否可以持续呢？现在的房价对于普通老百姓来说已经很高了。如果作为投资的角度来说，商业地产是不是能够像自住物业一样水涨船高。接下来我们要有请到第一位重量级嘉宾为我们分享。
小野很忙 05-20 11:21

主持人：非常感谢陈干辉总为我们送上的非常精彩的致辞。在这个致辞当中，大家对深港一体化商业模式的物业有了更加清晰的了解，我相信在场很多朋友也跟我一样，见证了龙华新区的发展，2014年的价格如果看中了升值潜力的话，在那边有几个商业或者房子的话，现在已经实现财富自由了吧。
经历了2015年、2016年，不光是龙华的价值得到了大幅提升，整个深圳区域的价值也得到了大幅提升，尤其是地铁周边的物业都要比地铁以外的物业提升10%-15%之间，这就是地铁物业给我们带来的经济效应。
小野很忙 05-20 11:21

陈干辉：地铁如今已经成为一个城市的生命线，地铁对于人流、物流的集聚效应逐步被大家认可，俗话说“钱跟着人走”，因为地铁对人流的拉动，我们看到了在深圳众多的商业项目（例如万象城、中心城等）的繁华，今天我们有幸邀请了三位嘉宾共同研讨深港地铁的商业发展价值，同时我们也衷心希望大家能够见证龙光玖龙荟的发展。
小野很忙 05-20 11:21

陈干辉：成功的商业都是要有良好的运营体系作为保障，深圳租金最高的商业项目万象城、COCOPARK均由开发商集中运营，龙光玖龙荟也是龙光地产作为高值的资产，将大部分由龙光地产亲自运营，打下商业的整体定位、业态规划和后期物业保障，确保龙光玖龙荟的繁华而打造龙华区域乃至深圳的一张地铁商业名片。目前，龙光玖龙荟是深圳唯一在售的地铁连体Mall，是全业态、全临街、全天候、全年限、大品牌生活方式，在地铁商业中逐步兑现，此时此刻已经成为市场追捧的标杆。自7月开盘以来，龙光玖龙荟业绩惊人，两月销售达到十亿，成为全市商业销冠，也是深港区域炙手可热的商业连体Mall。
小野很忙 05-20 11:21

陈干辉：而在龙光未来的布局里面，也有一个很知名的龙光玖龙荟入市，就如当年罗湖的东门万象城，福田COCOPARK、中心城，南山的海岸城，龙光玖龙荟将汇聚深港中轴的中心，北站CBD核心商务区，与白石龙地铁无缝连接，项目汇聚300亿北站CBD消费力，港铁4号线将有60万人流聚集，辐射到龙华新区200万高端消费人群，玖龙荟将会成为龙华新区新的标杆商业项目，同时也带动了CBD商圈的成熟与繁荣。
小野很忙 05-20 11:21

陈干辉：从2011年龙光地产开始在深圳取得龙光世纪大厦开始，就着力在深圳布局自己的商业版图，随后拿下了光明的地王，大家会发现，龙光除了提供很好的人居之外，还有很好的商业，从前海中心区、北站CBD，到坪山中心区、光明中心区都有龙岗地产的新兴商圈。有了龙光地产进驻的商业区域，也成为深圳众多价值、财富集聚的高地。正是因为这种远见和魄力，龙光地产越来越被大家所认同，我们看到经过36年的发展，沿着深南大道这条中轴线，从东门、中心城、南山中心区逐渐成为了核心，深圳已经形成了罗湖、福田、南山三大成熟商圈，我们不禁要问，在深圳下一个商业的爆发点会在哪里？我们认为就在龙华新区，就在北站商务规划总体落实的前景之下，未来2-3年，北站商务区约有2万平米商业和办公体量入市，CBD的规模初见。同时名校林立，主题公园、美术馆、图书馆等市政民生项目也迅速落地，龙华新区正按照其除了福田之外第二个中心区的国际化标准去打造，未来的商业充满了机会。
小野很忙 05-20 11:21

陈干辉：有人说深圳的繁荣有两张名片，第一张是科技，第二张是商业，科技为这个城市带来的创新力和活力，而商业保证了整个城市的财富集聚，正因为这两点，吸引了全国各地的奋斗者聚集于此，成就了自己，也成就了深圳的今天。龙光地产也是为之奋斗的奋斗者之一，经过二十年的沉淀与发展，龙光地产深耕珠三角、两广，成功的在广州、深圳、珠海等城市实现了自己的战略布局，为50万人口提供了优质人居服务。截至2015年12月，龙光地产已拥有1371万平米土地储备，其中深圳的货值达到60%，同时龙光地产也在2016年成为全国地产企业百强，排名第32位。
小野很忙 05-20 11:21

龙光地产深圳区域公司项目总经理陈干辉总为本次论坛致辞
小野很忙 05-20 11:21

主持人登台，拉开论坛序幕~
小野很忙 05-20 11:21

芭蕾舞表演《玖月盛荟》
小野很忙 05-20 11:21

在论坛开始之前，让我们先来一睹为快，今天的特邀嘉宾有“财经女侠”叶檀，“地铁+物业”TOD资深专家麦为明，克尔瑞深圳区域总经理陈洪海。
小野很忙 05-20 11:21

进门处摆满了色彩缤纷的鸡尾酒，美酒共盛事，让我们共同祝愿今天的深港地铁商业高峰论坛顺利开展~
小野很忙 05-20 11:21

深港地铁商业高峰论坛马上就要开始啦，签到处开始汇集与会的来宾。
小野很忙 05-20 11:21

如何辨别好的地铁商业资产？地铁商业的未来趋势如何发展？地铁商业投资“先赚一个亿”的霸气小目标该如何实现？这些问题将会得到一一解答！9月5日，由龙光地产主办的玖龙荟"深港地铁商业高峰论坛"将在福田香格里拉酒店举行，此次论坛特邀著名财经评论家叶檀女士作为主讲嘉宾分享独家观点，并邀请香港地铁专家麦为明等权威人士为你解析后地铁时代深圳地铁商业发展趋势和投资心法，共同论道在龙华新城市中心大背景下的地铁商业资产价值，势必在深圳商铺投资市场引发抢购狂潮！
小野很忙 05-20 11:21

本次推售的龙头铺王坐享玖龙玺高端人居配套，二层商铺与地铁四号线白石龙B、C出口无缝接驳，紧邻1.4万平米开发商自持商铺，临近春华广场、秋实广场两大商业广场，拥有稳固的人流，人气的汇聚成为最强有力的旺场保障！此外，铺王临近金域华府幼儿园、玖龙玺幼儿园，幼儿园带来家庭人流聚集，带动商业家庭式消费。玖龙荟龙头铺王的中心地段+地铁连体+巨量客流+人居消费停留，成为投资增值的根本保障，可谓是集万千宠爱于一身，跟随龙华新中心发展的步伐，玖龙荟龙头铺王的价值将现三级跳！
俗话说：天时地利人和。天时，龙华城市地位剧变、龙华消费人口质量提升；地利，位处龙华中轴核心地段，地铁黄金口，尽享政府2000亿元“大红包”，汇聚巨大消费潜力；人和，本次40-60㎡玖龙荟龙头铺王重磅推出，财富机会仅会掌握在少数人手上，预购从速！
小野很忙 05-20 11:21

香港地铁商业案例和深圳商圈的现状说明，地铁商业的良性发展需要交通、居住、消费有机融合！虽然深圳地铁商业地产炙手可热，地铁商场和购物中心如雨后春笋般涌现，但是深圳迄今还没有一条实现有机融合的地铁口商业街，这不能不说是深圳地铁商业的最大遗憾。
如今，玖龙荟的面世填补了这个遗憾！从第一次推售以来，火爆程度足以验证龙华商圈这块投资热土的价值所在。7月初玖龙荟首推金街商铺，以“一分销一铺”的惊人速度售罄，仅一个月时间累计销售近170套，实现销售额8.25亿元！这种销售速度可以跟秒抢红包相比，玖龙荟就是深圳最大的城市红包，为置业者带来小投资大收益！目前，玖龙荟40-60㎡白石龙地铁站龙头铺王横空出世，为历次推出产品中位置最佳，可售商铺中最优质的，它的推出将掀起夏天最后一波热浪，将深圳商业投资市场推至高潮。
小野很忙 05-20 11:21

龙华城市地位剧变玖龙荟占尽天时地利人和
2016年是龙华新区蜕化成蝶的一年，大家有目共睹。城市地位从宝安一个小镇变成深圳副中心、中轴新城。规划和城市的剧变，是龙华物业升值的基础，城市面貌焕然一新；从屌丝到高富帅，人口数量增加与质量剧升，当龙华房价抵达6万＋的高位，大量的中产阶级人口涌入龙华，人口素质发生了巨大变化；从无到有，一流的项目和开发商不断涌入，与原关内相媲美的豪宅项目及消费场所不断出现。
位于龙华中轴核心地段的龙光玖龙玺开启了龙华楼市一个崭新的水平，2014年的白石龙地王被打造成龙华豪宅标杆，一期产品均价6.5万/㎡以上，将龙华房价推向新高度，目前售价已达8万/㎡。玖龙荟是龙光玖龙玺的商业部分，是深圳目前唯一在售的地铁连体MALL，与海岸城、欢乐海岸同源设计，周围环绕着圣莫丽斯、金域华府、熙园山院等豪宅大盘，与四号线白石龙站无缝连接，抢占龙华最强消费力，辐射深圳500万管理人口，汇聚2000亿元消费潜力！
小野很忙 05-20 11:21

在新兴商圈中，正在崛起的龙华新区核心地段的首层平均租金为550元/平方米/月，价格远远低于其他两个梯队，但这当中的差距将随着龙华城区地位的更迭在逐步齐平。城市地位的剧变，再加上深圳北站2000亿元资金投入、红山站新地王效应，龙华将迈入10万+时代，届时租金将水涨船高，直线狂飙！因此龙华商圈未来最具投资发展潜力。而位处港铁四号线的地铁商业将首享城市红利，成为双城“钱龙”抓手，紧抓深港核心消费力，售价租金更会是破天荒地涨，甚至有可能超越深圳其他商圈，比肩香港！
目前，龙华商圈人流量与南山商圈规模相当，未来5年龙华每年还会以8万人口递增，将迎来巨大的消费需求。另外，北站商务区规划将加速落地，白石龙-深圳北站-红山站辐射范围内将最大程度享受区域红利和人口红利，今明两年将会是龙华新区商业价值实现飞跃的年份，是最佳的投资时机。
小野很忙 05-20 11:21

城市红利加持，龙华地铁商铺租金涨幅将“破天荒”
目前，深圳平均商铺租金约为900元/㎡/月。以罗湖东门商圈、福田华强北商圈、南山后海商圈为第一梯队，其商业首层租金高达1500元，像万象城、海岸城个别商铺租金可租2000元以上；第二梯队是福田CBD商圈、南山商圈、华侨城商圈，这三个商圈的首层租金在600-1200元，第三梯队就是新兴商圈，主要是宝安、龙华和龙岗核心商圈，目前这三个商圈租金达到400-600元。
前两个梯队商业发展已经相当成熟，但出现了两种现象。其一，随着城市中心的转移，像东门及华强北商圈的人气已经大不如前，失去强大稳固的消费力以支撑投资潜力，可以说他们投资空间已经到达天花板；其二，目前依然火热的是万象城、COCO PARK、海岸城这些与周边居住、地铁有机融合的商圈，人流保障使得商铺租金一直居高不下。现象说明，商圈发展要获得长久的良好运营，必然离不开通达的地铁、良好的居住环境及巨量停留式人群消费。由于前两个梯队商圈的入手门槛极高，新的投资机会点将落在新兴商圈，面临窗口开放期要紧握上车机会。
小野很忙 05-20 11:21

在深港一体化的进程中，深港两城已逐步联通，地铁时代已经到来，但深圳地铁商铺的租金与香港相比，还有差距。业内人士认为，这个差距会随着深港融合的推进逐步拉平，而与香港联姻的地铁沿线物业将最先尝到补涨的甜头！自深圳联姻香港地铁，地铁四号线交予香港经营30年，深圳“地铁+商业”模式的开发成为众人期待，因为这是带有“港铁基因”的地铁商业。香港的地铁商业经营成功史无前例，借鉴香港地铁商业，港铁四号线成为广大市民心目中名副其实的“地下钱龙”！
小野很忙 05-20 11:21

港铁黄金口催生香港铺王深港联姻，四号线迎最大利好
罗素街长仅几十米，但国际名牌林立，租金是铜锣湾最高的指标，正对面就是出名的铜锣湾时代广场，跟港铁铜锣湾站无缝连接。罗素街离地铁站口仅几十米，由于地铁的引聚，每天人流川流不息，紧紧把握住进出铜锣湾站的人潮消费。香港的地铁十分通达，一个站点就可以自成中心，并“以点带片”地辐射周边区域，沿线商业资源地上地下互动，逐渐形成大商圈以“反哺”地铁沿线商业。
可见，一个铜锣湾地铁口可以吸聚巨量人流在这里产生停留式消费，这是罗素街的“铺街”一个很大的先天优势，它的“消费经济圈”以铜锣湾地铁站为圆心向四周辐射扩散，犹如一个大磁场，吸引着人气、商气、财气。
国际品牌商正是看中了这里巨大的消费潜力，纷纷争先恐后地抢租铺王，生怕错过财富风口。地铁口相当于香港的财富黄金坐标，人流财流催生了港铁金铺，从地铁商业火爆程度来看，是港铁将交通、居住、消费有机融合才能取得商圈核爆效应。
小野很忙 05-20 11:21

香港铜锣湾罗素街曾是全球租金最贵零售商铺地区，平均一年一平米租金约20万元人民币。部分铺位曾获封“全球最贵铺位”，尽管每月租金十分昂贵，但奢侈品牌仍高价抢铺，疯狂情景历历在目。即便是罗素街街口一间售卖美食的路边店，月租金也要十多万港元。为什么铜锣湾罗素街铺位租金如此之贵还备受青睐？