小产权房到底可不可以买

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：政府现在要拆除龙华的两处违建表明了政府的什么态度呢？

周争锋：现在全社会都在关注两个问题，第一个是福永社区的问题，第二个是10月8号小产权房要拆除的问题，能不能拆？如果真拆了，小产权房的局面会做出彻底的扭转，市民就会知道我以后买房政府可能会拆掉，现在去登记或者以后怎么去出售房子都预知不了，万一10月8号拆了，对于每个小产权房的购买者都是一个警示作用。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：去年有福永拆迁的案例，现在进展到什么情况了？

周争锋：福永那个是个非常大的小产权房的社区，好在没有大规模入户前进行拆迁。现在很多人去维权，理由是在盖的时候你没有管，买了以后你要来拆。实际上这是两个法律概念，比如有人印刷伪钞，拿去市场卖，你不能说当时印伪钞的时候政府没有发现，伪钞就可以合法消费，这是两个概念。政府一定会查处这些违建物，政府也会加大监管力度的。你买的时候要检查有没有预售许可证，你在投入资金的时候有没有考虑风险。你在买的时候有侥幸心理，但是现在的问题是到时候政府是和村集体谈的。最坏的结果是合同无效，你拿回原来的投资，这就要求你保留原来的凭证和保持占有状态。如果没有的话你谈判的筹码不够，损失都是你的。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：现在的小产权房是需要付全款的？

周争锋：对，小产权房的价格有些在1万多，买100平方米的房子跟商品房的首付是差不多的。但是小产权房没有升值空间，这就要衡量投资和收益的比例，你不要想着买了小产权房就可以住，但是没有升值空间。但是现在也有些绿本的也是可以做投资的，付一半钱，金融机构也会做一些服务付另外一半，但是首先要有绿本。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：为什么还是会很多人愿意买小产权房呢？

周争锋：小产权房在深圳是违法建筑，但是在内地不属于违法。特别是2009年6月2号以前建的还有可能转正，在这之后的没有转正的可能。大家尤其要明白，转正也是转正给原住民的。很多人咨询我买小产权房，我都跟他们说这就像是赌博。如果你认为你可以承受这个风险。现在在宝安区很多人为了讨债，很多人为了在深圳有个家会买小产权房。但是深圳宝安也可以拍卖小产权房的使用权。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：小产权房拥有者该如何维护自己的利益？

周争锋：始终保持占有，在拆迁过程中实际使用人是有权利的。但是现在深圳市拆迁发生了一个根本性的改变，2012年深圳市政府只跟村集体谈，谈完以后村集体再和原住民谈。你买了原住民的房，你是没资格跟政府谈。首先，你要保证留好交易凭据，你要保证占有权，它能保证你和房子有实际使用关系。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：为什么还会有人找律师见证呢？

周争锋：这是在打擦边球，2009年这种行为是认可的，现在很多外地律师做这些见证，司法局只是规定深圳律师不能见证这些。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：如果有律师见证了这个交易的过程，这可以算合法的吗？

周争锋：我手里有两份文件，一份是深圳市司法局2009年221号文件和2016年深圳市司法局30号文件关于禁止为深圳市违法建筑提供公证的通知，要求所有的律师为小产权房做见证。律师做见证首先是要合同有效的，现在有很多深圳律师都不从事这个业务。你在打官司的时候，如果发现律师做了见证，法院会要求司法局对律师进行调查。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：如果原住民需要转正的话需要什么程序呢？

周争锋：按照发证时综合地价的10%补交，然后再2013年在划定的区域内很多人已经办了产权证，当年政府已经给480平方米以下的发了产权证。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：小产权房有没有可能转正？

周争锋：转正与否，如果你是程序性违法的话是有可能的。但是转正是给原住民转正，你本身不是原住民的话转正轮不到你。你说我买了原住民房子能不能转正给我啊？这不可能，将来出现拆迁的化原住民一定会出来维护自己的权益的。你去报的话政府不接纳，你首先要是村集体的人，你如果不是的话，你永远转不了。如果原住民盖了一栋楼，你买了其中一层，你去申请转正是没有用的，你没有资格。2012年政府出了一个新政策，政府是跟村集体谈的，不是跟具体的每一个小业主谈的，你从原住民那里买的房子，你们的法律关系跟政府是无关的。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：小产权房是红本还是绿本？

周争锋：它肯定不是红本，大部分小产权房是没有证的，连绿本都没有。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：红本和绿本的最根本的区别在于能不能交易？

周争锋：对，政府能不能承认它在市场上流通，红本要交易的化需要走程序，绿本没有程序，你买到的话在政府的官方文件中是没有记载的。农村用地是政府是给村委会发的大绿本。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：红本和绿本的房产证的区别在哪儿？

周争锋：红本是指深圳市不动产登记中心颁发的，是政府规定的。绿本在深圳有两个说法，第一个有原来的镇政府和县政府颁发的产权证，2009年历史处理违法建筑以后还有一个新的绿本，2013年以后对于原住民，有三栋房子的，政府允许他一栋480平方米以下的，是给你发红本产权证，其余的两栋是绿本。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：深圳是小产权房最多的城市之一，您怎么看呢？

周争锋：因为小产权房对深圳的经济贡献是蛮大的，当时深圳为了容纳来深圳打工的人是鼓励村民在自己的土地上盖房的，但是随着时代的发展这种方式已经不适应深圳经济的发展，所以现在存在打击违法建筑的问题。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：这些违法建筑都分布在深圳的哪些地方呢？

周争锋：主要是分布在城中村和关外比较多，关内基本上在进行改造，关外还是非常多。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：那等于说在深圳已经没有小产权房了，都属于违建？

周争锋：对，在官方来讲没有报批手续的都属于违法建筑。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：小产权房和违建到底有什么区别呢？

周争锋：违法建筑在深圳是指没有合法的审批手续和没有报建手续的房子，因为在农村很多地方有一个城镇用地标准是可以经过合法审批程序盖的，但是国家没有给他们发产权证，村委会或者镇政府有一个产权证，这叫小产权房，但在深圳这个概念是不存在的。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：什么叫做小产权房？

周争锋：首先我先说一下，大家都知道小产权房是不能买的，因为它风险太大。实际上在深圳官方文件中不存在小产权房，因为2004年深圳通过改革以后深圳已经没有农村的概念，传统意义上的小产权房指的是在集体土地上盖的房子，就是说村民和乡里的村庄在自己土地上盖的房子，但是在深圳2004年以后全部是国有土地，就不存在集体土地上盖的房子这个概念，在深圳官方全部属于违法建筑。

杜聪聪 04-19 07:39

周争锋：现在全社会都在关注福永大型社区的问题，一个是龙华两栋房子的拆迁问题，如果真拆了，市民就明白政府对小产权房的态度。你买的时候要提前打好预防针。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：您认为小产权房不能买？

周争锋：看你敢不敢赌，很多人出于限购政策和居住需求去买，但是你要提前知道风险。如果你只是为了居住你可以考虑买，因为它不影响使用功能。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：去年有福永拆迁的情况，现在怎么样了？

周争锋：那个是非常大的小产权房的区域，现在很多人去政府维权，理由是盖的时候政府没管，但买了就来管。实际上这是两个概念，就像我开始印违钞时政府没发现，但政府在你流通时一定要管。监管可能会有问题，但不代表允许你去使用。在买小产权房的时候你就应该去了解这些，当你投入时你要考虑这些问题，不能有太多的侥幸心理。现在的问题是你买了以后政府跟村集体谈，最坏的打算是合同无效，你拿回原来的投资，这就需要你保留原来的证据，你要保持你的占有状态。如果没有保持占有状态，你谈判的时候没有筹码。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：现在小产权房是要付全款？

周争锋：对，现在小产权房有的1万多。如果买100平就是一百万，等于商品房的首付，但是这个的增值空间不大，所以在购买的时候要考虑收益情况。我了解到的有的绿本的可以先付一半，有一些金融机构也会做这些业务，但是首先要有绿本的保证。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：您手上有没有相关的案例？

周争锋：比较少，买这个就像赌博，如果你认为风险在可承受范围内你可以考虑，在宝安区很多人为了讨债才买小产权房。现在深圳市宝安区也可以拍卖小产权房的使用权。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：既然小产权房属于违法，为什么还会有很多人买？

周争锋：在深圳是违法的，在内地不属于，在深圳2009年6月2号建的都属于违法的，没有转正的可能，在这之前的还有可能转正。特别是转正也是转正给原住民。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：有的人买了小产权房，马上就要拆迁了，要怎么保证自己的权利？

周争锋：最大程度的保持占有，12年后发生了根本的变革，政府只和村里谈，谈完以后村里再和村民谈。政府只跟大业主谈，第一保证交易凭证在，第二是保持占有权，实际占有使用能证明你和房子有使用关系。

杜聪聪 04-19 07:39

周争锋：这是一个打擦边球的行为，2009年以前法院是认可的，我现在看到的很多外地的律师也在帮忙做这件事

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：原住民转正需要什么手续呢？

周争锋：在2013年划了几个区域，政府已经发了产权证了。

杜聪聪 04-19 07:39

周争锋：只有初始的原住民才有资格申请转正，如果你只买了这栋楼的一层楼，是没资格去跟政府申请的，政府不和一个个小业主谈。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：小产权房会转正吗？

周争锋：如果是程序性违法的，就不可能。转正是给原住民转的，你买了原住民的房子是不能转正的，你不具备资格，政府不接纳。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：红本和绿本的最根本的区别在于能不能交易吗？

周争锋：对的，村委会现在盖的统建房也是大绿本，小产权房大部分是没有证的。

杜聪聪 04-19 07:39

周争锋：小产权房对深圳的经济贡献是很大的，原来是鼓励来深打工的，现在改革了。

杜聪聪 04-19 07:39

主持人：小产权房是违法的吗？

周争锋：主要是指没有合法审批程序的房子，在农行很多地是国家没有发产权证，村里自己发的，但在深圳没有村里发的，只有违法建筑。主要分布在关外，关外还是非常多的。

杜聪聪 04-19 07:39

敬请期待本周五上午10:00的乐居《买房大讲堂》，广东华商律师事务所执业律师周争锋做客我们直播间，欢迎大家互动区留下提问啦~

杜聪聪 04-19 07:39

购买小产权房有哪些风险？

对于已经购买了小产权房的购房者，一旦面临强拆，要怎样才能最大程度的维护自己的合法权益呢？

杜聪聪 04-19 07:39

小产权房与违法建筑有什么区别？

小产权房到底可不可以转正？

杜聪聪 04-19 07:39

小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

杜聪聪 04-19 07:39

根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

杜聪聪 04-19 07:39

中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

杜聪聪 04-19 07:39

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

杜聪聪 04-19 07:39

近日，位于龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦将于今年10月8日进行强制拆除，并将于9月15日起对建筑进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。但仍有53.7%人觉得小产权房还值得买。

杜聪聪 04-19 07:39

在深圳，除了随处可见的高楼大厦，还有密密麻麻的城中村分布其间，而这其中就存在不少小产权房。有数据显示，有83.4%的受访者买小产权房是为了自住。10.5%人想用来投资，而剩下6.2%的则是为了出租。小产权房约占深圳住房总套数的一半，深圳也由此成为全国小产权房问题最突出的城市之一。

周争锋律师，广东华商律师事务所执业律师，主要业务领域房产纠纷。

杜聪聪 04-19 07:39