深圳中学学位房比小学更值钱

深圳新浪房产 05-20 13:42

肖小平：包括经纪人的分化也是存在的，链家现在分了租赁经纪人和买卖经纪人，可能未来还会分卖新房的经纪人和卖二手房的经纪人，这些分化也给我们所有的市民带来一个很大的挑战。

最后说一个结束语。前段时间我看到深圳的疯狂的状态，我做了一个总结。去年是深圳全民忙买房，今年深圳全民加杠杆，抵押的登记号在银湖那边听说还要2500一个，有的叫价叫到1万块钱，全民加杠杆这个现象是非常明显的。明年到底会怎么样？这个留给大家自己去填空。

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肖小平：我觉得这种选择器时代给开发商或者是带给中介很多的机会，我上次也透露过一个数据，就是带看的成功率，各位知道现在深圳的中介行业，前几名的大型中介，带看成功率是多少？10%。但是去莞惠的带看成功率，大家觉得是多少呢？现在基本上保持在15%左右，如果有一些做得比较好的楼盘，甚至可以达到20%、30%，这也给深圳所有卖二手房的业主提出一个非常严峻的问题，如果说我们卖莞惠新房的佣金和卖深圳二手的佣金越来越近的话，未来会不会导致大家去卖莞惠新房，而不卖深圳的二手房？

卖一套深圳二手房的平均佣金是6到7万，卖一套莞惠的新房的平均佣金是4.45万，价格已经很接近了，特别是从劳动付出的角度。所以最近毗邻莞惠区域的业主普遍给我反映一个问题，为什么我的房子放出去那么久了没什么带看？你们的经纪人在干嘛？我说他们可能卖新房了，没空卖你的二手房。所以这个现象是值得关注的，大家在投资的时候也是要比较留心的，包括你在卖房的时候，是不是给经纪人足够的动力。

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肖小平：第十，分化。

分化不单单是存在于深圳，而且是全国的分化都非常严重，不同城市的分化，然后同一个城市里面不同区域的分化。最近如果你问深圳的买房人或者是业主对这个市场的感觉，我相信会得到非常不一样的答案。可能有的人会说是不是房地产市场不行了，老是卖不出去，我看到房子价格在降，但是有人说明明在涨，而且涨得挺多的，那就看你看的房子是属于我们这100个样本里面的涨价样本，还是降价样本，如果是降价样本的话，我相信你对市场的判断，就会觉得不太行，但是总体而言，最近市场应该算是比较平稳的，这是指楼盘的。

其实最大的分化就是大家对后市判断的分化。现在对深圳的看法是分为两派的，有一些人认为深圳永远涨，但是也有一些认为已经到这个高位了，可能需要到别的地方，比如说去周边城市，或者是去武汉、长沙这样的城市，又或者去国外。

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肖小平：第八，地王。

深圳今年出了三块地王，我们看今年的单价地王，龙华这一块地，这个地王的刺激对周边的影响很大。在这个利好的刺激下，龙华片区的涨幅高过全市的涨幅。有很多朋友问我，地王的项目能不能买，如果地王的产品做得没有特色的话，我是不建议买的，因为它的价格真的很高。

当然如果楼面地价去到5万，它不一定就会卖到10万的，深圳曾经有一个项目，是坪山的项目，当年是央企拿的地，它卖出的售价是比它的地价更低的，至于是哪个项目我就不点出来了，所以大家不要想当然的认为地王最后就会是翻倍的价格，那个开发商当时都卖得很吃力，它的销售价格比它的楼面地价低，依然卖得很吃力。

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肖小平：最后再看一下租赁的年龄，有一个规律是可以看到的，如果从套均月租来看，年龄和租金是成反比的，90后的套均最低，但是我们可以看到单价最高，我们分析下来，认为有两个原因，第一是90后对房屋的品质要求更高，比如说他往往会要求租赁家电更齐全的，或者装修更好的，这是一方面。另一方面，90后租的房子更小。在深圳我们不得不承认一房的租金，如果从单位租金来讲，是比二房高的，二房又比三房高，到了4房以上就看情况，如果在豪宅区的话，4房的租金又有可能是更高的，但是在普宅区，4房的租金又是往下走的。一房的租金比二房高，这是非常明确的。在这个前提下，90后可能更喜欢选择一房、两房这样的户型，导致它的单价租金也是所有年龄段最高的，当然他们的支付能力也是比较强的。

现在身边非常多的朋友还在做一件事情，甚至有些人是刚刚进入这个市场的，就是做包租。可能大家觉得住宅的包租是红海了，那我做写字楼、商铺的包租行不行？我觉得也是可以的，但是你要做好市场的调研，有一些做出去瞬间满租的，但是这个市场的供应还是比较多的，所以你的空租时间有可能比你想象中的长，你的资金能否承受，这是需要去考虑的。

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肖小平：去年深圳新增人口60万，是中国一个中等城市的规模，相当于深圳一年新增了一个中等城市规模的人口。但是为什么还会出现供应过剩的现象？其实最重要的是我们由以往的直接增加变为间接增加很多供应，就是包租市场的兴盛。

比如说自如，还有其它的一些租赁机构，还有一些做间隔房的，比如说把4房变为8个房间，14个房间，它直接释放出来的就是翻倍的。还有一些公司盘活废弃的厂房或者是宿舍，以车公庙为例，以前我坐地铁上班的时候，很少碰到有人搭地铁，大家到车公庙这个站都是出站，很少进站。但是现在不一样，从去年4季度开始，我发现我到达这个站的时候，有很多进站的人，后来我就调查发现，车公庙这边很多之前比较老旧的厂房、宿舍被包租公司拿下来，把它变成比较宜居的租赁公寓，加上车公庙这个路段本身比较好，所以它带来了很多的租赁需求。

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肖小平：第七，不二。

我记得我PPT做出来的时候，我们公司同事问我，什么叫“不二”？这个关键词指的是租赁市场或者是包租市场。大家知道深圳的租赁市场在去年的年中之前，大概在6月份之前，应该算是一个蓝海市场，那时候租金涨得非常快，你有房子随便都能租掉，但是在去年4季度开始市场变了，瞬间变成了红海市场。我们来看一下价格，这是年度的价格，2016年取的是1—8月份的价格。

我们可以看到在2015年它实现了一个跳转，之前深圳年度租金大概每年涨幅是10%到12%，但是在2015年，它的涨幅达到了20%。这是一个非常高的涨幅，不过很可能今年要还回去，因为今年到现在为止，租金只是略有小涨，1—3月份的时候租金还是上涨的，但是后面出现了比较明显的下调。从这里也可以判断深圳租房群体的经济实力有所下降，从单位租金来讲，在七八月份稍好一点，7月份有上升，8月份站稳，但是之前几个月下调是比较明显的。租金的下降还不是最大的问题，现在最大问题是空置，为什么会出现这种现象？是不是深圳经济不行了？当然不是。

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肖小平：你们觉得会不会？我觉得很难涨起来，房地产市场最终都是由供需关系来决定的，公寓目前的最大问题是二手房市场的供应很多，可能比你们想象的还多。公寓产品，特别是经济型工具，我们业内有一句话叫，住的人不买，买的人不住，它某种程度上就是一个投资产品。投资产品的业主有一个共同的特点，就是他是放租的同时放售，只要有合适的价格就卖掉，现在市场上二手公寓的供应非常充足。我们之前也测算过新盘的公寓的去化周期，好像也是比较长的，是超过了18个月的。

虽然说最近商务公寓在一些新盘开发商的炒作之下，我们也发现有一些人可能对它重新关注起来，但事实上我认为还是要谨慎的，尤其是打算短期炒作的话，可能不算是一个好的产品。但是有另一个吸引力，就是它的租金回报比较高，因为公寓的租金和同质的住宅相比，它有时候还高一点点，但是它售价又比较低，这是吸引很多人买公寓的很重要的前提，所以很多时候很难抉择，它不用房票，租赁回报又比较高，所以我觉得还是会有需求，大家自己判断，我也只能讲到这里。

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肖小平：第六，商务公寓。

我们可以看到随着时间的推移，公寓的价格和住宅的价格会拉得越来越大。这里面我们首先看的是龙华的和平里项目，它目前的公寓和住宅的价格是比较相近的，因为它们是次新房，刚刚交房不久。但是其它的楼盘它的公寓和住宅的价格相差很大。但是在卖新房的时候，它的销售价格是差不多的。在二手房市场它就会逐渐地产生比较大的价差。很多人基于这一点，他可能知道公寓不算一个好的投资产品。不过始终还是有人闯进去，因为它不限购、不限贷，不需要离婚就可以买，有很多人认为，毕竟存在这么大的价差，未来有没有可能补涨。

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肖小平：从这一点来看，如果说改善或者说换房的群体，月供对他们来讲就不是太难了，因为很多人在卖房的时候会预留一部分的资金，所以我认为这个月供1万多，可能对个别人来讲并不算太高。

所有人在咨询的时候就说自己留着用来补充月供的资金大概是两三年，两三年以后我们拭目以待，看看这个市场会怎样释放。

首次置业的人按揭购房的比例还是比较高的，达到了95.7%，投资贷款购房的比例只有90%，按揭成数基本上都超过6成，在6.5成左右，这个和北京相比，我们好像又显得风险很大，但是我觉得也还OK。

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肖小平：为什么讲月供，会讲到90后，然后又讲投资比例、改善比例呢？这个是我们经纪人根据购房客户的行为来判断，他们是不是投资、改善，或者是首次置业，我们可以看到，现在市场上换房的需求占比是比较大的，我们权且把投资和改善算成换房，它也有60%左右。但是我们很多人知道，首置里面可能也有伪首置，就比如说离婚的。投资里面也有首置，我们现在对购房行为的判断，其实是非常困难的，因为深圳有一个现象是别的城市的人无法理解的，就是我们有非常多的第一次买房的人，他自己在租房住的人，他买房的目的就是为了投资，而且他绝对不会搬进去住。

他不搬进去住无非是两个原因，第一，这个房子太远了，没法适应他的工作。第二，这个房子太好了，他可以租更高的价格给别人，自己去租便宜的住。现在深圳有一些屌丝投资客，生活品质也是不高的。

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肖小平：我们看这个贷款购房的比例，可以说是逐年上升的，刚才杨博士讲到北京非户籍人口贷款购房的比例达到90%，他觉得很绝望。可以看看深圳的情况，这是深圳的全体样本，还不分户籍和非户籍的，深圳的贷款购房比例达到了93.7%。如果北京觉得自己风险太大的话，可以让他们的领导来听听我们的数据，他可能就很安心乐。

再看贷款购房的平均月供，现在全市的平均月供大概是11900多。目前深圳套均面积、套均总价以及单价最高的群体是95后，95后是多少岁？21岁，很多人还没毕业，所以他们只是一个房票。除了95后，我们可以看到90到94这个年龄段的人，他其实购买的单价、总价还是比较低的，所以呈现出一个规律，大家还是靠自己的储蓄，靠自己的工作能力在买房，在供房。70前现在占比已经不太高了，只有3.92%，70前很多贷款都不能贷到30年了。

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肖小平：我们再讲回这个话题，就是讲购房杠杆。这个数据是我们公司二手房交易原来的业主的剩余房贷，这里面也有红本业主，但是红本业主不在这里面，这是有欠银行房贷的部分，我们把他们拿出来做一个数据统计，我们发现南山的欠款金额最高，但是他的剩余房贷比不是最高的，最高的是罗湖。从全市来看，平均剩余房贷跟现在的套均总价相比，这个比例是很低的，只有26.9%，所以我们现在的抵押消费贷放开，大家就会发现市场上的钱多了很多，因为只有3成的欠款，意味着你可以释放的空间还有三四成，所以很多人也是瞄上了这一块。

大家知道现在金融中介非常多，他们的从业人员大概是房地产中介的4倍，所以你每接到一个房地产中介的电话，意味着你会接到4个金融中介的电话。昨天我听到他们一个新的口径“请问你名下的房子要不要抵押”？他其实未必知道我名下有房子，他们以前就问你需不需要贷款，现在就问你名下的房子要不要抵押，所以这就说明抵押这件事情已经很普遍了。

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肖小平：所以深圳人看房的套数我觉得是比较高的，这也是对我们这个行业的经纪人带来很大的工作量的。甚至我听说一些非常资深的经纪人，当然不是我们链家的经纪人，他们首先会打听客户看过多少套房，如果你是报的套数比较低的话，他可能不是很热情，他意思是等你去别处看得差不多了之后再来找我，我真的碰过很多这样资深的经纪人。所以深圳人爱看房是比较大的现象。

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肖小平：刚才杨博士讲到北京的客房比现在是4，深圳的数据从来没有这么漂亮过，我们新增客房比能达到2就不错了，就是2个客对一个房。其实并不是说深圳的买房新增的客少，而是深圳有很大一批客户，他永远在我们的客户名单上，他不是新增客户，他永远在看房，这是很明显的现象。

我们公司内部数据系统做得比较好，有时候会看到一些客户在福田看了，又到龙岗，又到南山看，我们会问他，你为什么要不断地看？你是同行吗？其实不是的，他就是爱看房，很多人把看房当成一种业余锻炼。关于看房也有很多故事，我们有一个同事是从成都过来的，有一天我去门店碰到他，我说从成都到深圳最大的体验是什么？他给我讲了两个字，他说是“刺激”，我说你去哪里了，你感觉刺激？他说不是，就是因为在深圳有可能会体验到，今天走进来一个客户看了房，立刻回来签合同，他觉得这种情况非常刺激。但是我跟他说，这个客户是不是在别处已经看了非常多的房子？他说是这样的。

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肖小平：第五，购房杠杆。

购房杠杆这个事情在深圳是走在前列的。如果在2009年以前，你的银行帐上有100万，你会很开心，但是后面它慢慢变成你的焦虑，因为你没有变成能够保值或增值的资产。我们在这两年把它全部拿去买了房，现在产生了另一种焦虑，就是你手上有房，你的房子也增值了，但是你没有把它变现出来，让它变成更多的钱，也就是如何把这个房子套现，最终产生更多的财富，这个事情现在成为深圳人失眠的重要原因。

打个比方，前段时间有一个交通银行的朋友找到我，他说他在去年3月份买了一套大概200多万的房子，今天这个房子的价格已经是接近600万了，他当时200多万买进去的时候，跟银行贷了150万，现在他知道这个房子600万了，他其实是可以套现出差不多300万出来，他就随时在寻找机会，先找一个投资的目的，然后再去办理这个抵押贷款。他现在在看房，也是我们的客户，但是他身上没有钱，他每个月跟他老婆的所有资金都用来还房贷了，但是他认为他可以这么操作。我相信在座很多人都是这样觉得。

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肖小平：再看一下新房，这是2010年到2016年上半年新房的千万豪宅占比，其实也是呈现逐年上升的趋势，在2012年曾经下降过一点，当时应该是受制于相关的一些政策。今年上半年的确是出现了一个暴涨，我们要感谢的是一个政策的放松，深圳以前是有非常严格的9070政策的，在去年开始，甚至在2014年四季度开始，深圳市取消了这一块，虽然说没有发文，但实际上现在开发商报项目的时候是基本没有这个要求了，所以我们会看到新天鹅堡这种楼盘，接近300平方米的是最小的户型，500平米的是卖得最好的，这些都大大地拉升了千万豪宅的占比。

因为开发商开发的空间更打了，不像以往，它必须控制90平以下的面积有多少的比例。深圳为什么有那么多89平米的房屋，这是一个类别，很多开发商可以在里面做出从一房到五房的房子出来，可能五房的你的床就是两面靠墙的。

从这个千万豪宅来看，我们单独看5000万以上的房产，这个成交今年也有比较大幅度的增长，去年只有零星的几宗，但是今年5000万以上一套的房子成交也是达到了双位数。

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肖小平：第四，千万豪宅。

什么是豪宅？1000万总价算不算？我特别同意一个观点，如果你现在住的家里，你的床只有一面靠墙，我认为就算豪宅。因为我们现在会有越来越多的家庭，你会发现他们的床变成了两面靠墙，在未来我们还会像香港一样，三面靠墙。我觉得1000万总价的房子还是要算豪宅的，不管它是不是伪豪宅，至少价格在这里。因为它的市场占比非常少，如果买了1000万以上的房子，说明你是深圳顶尖的3%的人。

这是二手房的统计数据，我们看了2014年到2016年上半年的上千万的房子，最上面的红色部分是1000万以上的占比，我们看到是有一个逐年上升的趋势，但是到今年上半年为止，还是没有超过3%，这是二手房的情况，二手房的交易现在某种程度上也受到了抑制，因为税非常高，我们现在被豪宅化非常严重，很多时候交易一套上千万的物业，你的税也要达到差不多100万。

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肖小平：所以我们不能说地铁对房价没有推动，只不过要看它原来的情况是怎么样的。它原来很便利，可能你是锦上添花，它的数据反映就不会那么直接，但是如果它原来特别不便利，比如说像沙井、松岗，原来到市里面，当地居民还要说去城里。

我觉得这些片区的物业是受到比较多的得益。这里的数据还有一个没有体现的就是租金，租金的上涨其实是比更加明显的，这个体现在开通环节。因为对房价推动的话，比如说售价的推动，地铁一般是在三个环节会有推动，首先是规划确立的时候，比如说政府发布了要在这里修一个地铁站，这时候会带来第一波的需求.

第二个是开始修建的时候，因为大家知道在地铁站没有真正开始修建之前，这个规划是有可能会调整的，所以有些人在第一个阶段不敢赌进去，他选择在开始修建的时候赌进去，开始修建之后这个事就定了。第三个就是开通之后，开通之后对房价的推动当然比较明显，但是获益最大的是租赁市场。

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肖小平：第三，地铁。地铁到底对房产的价格溢价有多大，业内有很多不同的看法，我们先来看一组数据。我这里特别拉了车公庙地铁站的数据，它在前年和现在的客流量的对比，车公庙是在什么时候，它的人流量成为全市第一名的？就是在11号线开通以后，在工作日目前它的人流量是第一名，在节假日目前还是老街站第一名。

11号线的人流量在刚刚开通的一个星期内立刻爆满，对沿线物业的推动是上升了差不多三个档次。第一个档次是原本有地铁，原本交通已经比较便利的站，比如说南山站，推动它的涨幅是比较有限的，而且基本上像这样的涨幅可以等同于全市的平均涨幅。到了碧海湾，那里原来的交通也比较便利，1号线在那里也有一个站，但是11号线让它变得更便捷，因为站点更少，半小时就可以到达福田中心区，所以对碧海湾的推动比较明显。最明显的是沙井和松岗，因为是最远的两个站。

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肖小平：龙华高级中学是今年9月份才开学，但是它的学位房价格已经超过了传统的百花片区，龙华的学位房全部是30%多的增长。我自己也很吃惊，我没想到像汇龙湾、金亨利这样的楼盘可以卖到七八万一平米。这些楼盘除了是学位房之外，它还有投资的另外一个护城河，就是户型高拓展。我上次跟大家分享过深圳投资的四大金原则：次新房、大社区、有学位、低总价。有人说地铁和高拓展不能写进去吗？我说高拓展这个问题还是比较严重，大家利用举报的手段抑制高拓展的现象也比较明显。前段时间深圳有两个楼盘的业主在加建他们的生活阳台的时候，被执法队清除了，一个是特发和平里，还有一个是上水天城。所以高拓展在未来还是要打一个问号，但是现阶段确实体现了它的价格的溢价比较明显。

新名校的学位房，龙华是比较明显的，还有一个就是华侨城的明德的碧海校区，他们在那里要办一个9年制的学校，现在新名校对学位房的推动很厉害，包括华润城也是这样。

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肖小平：我们看深圳目前各区最高成交单价的学位房，国诚花园秒杀香蜜湖一号，达到了17万每平米，它是没有深圳有交易里面单价最高的二手房。在南山我们找出一个学位推动它的房价的是观海台，达到了10万每平米，然后罗湖最高的是合正荣悦，达到了83000。最让我们吃惊的是龙华，它的价格超过了罗湖，接近南山的价格，宝安也达到了7600多，龙岗的达到了64000。

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肖小平：第二，学位房。在2015年4季度开始，深圳出现了一个不同以往的问题，由小学学位更值钱变成初中学位更值钱，在最近的几个月出现了一个新的现象。这里是四大一线城市的对比，北京的数据我们没有找到，但是其它几个城市的数据我们找到了，深圳所有中考的家长比高考更头疼，因为你的升学率不到一半，这个比例我很遗憾地告诉大家，还是在逐年下降的。

所以现在深圳的初中变得很重要，你只有一半的概率升上普高。上海、广州比深圳要好一些，北京估计也有60%多的升学率。这就导致初中学位房比小学学位房更重要的原因。我们今年的高考，很多一本升学率非常高，很多学校都达到了9成，但是中考非常难，升学率很低。

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肖小平：如果从套数来讲的话，肯定它早就超过了，像东莞、惠州每年都是10多万套，但是没想到他们的销售金额也超过了深圳，这两个城市加起来差不多有1300亿，而深圳只有1200多亿。平均下来，上半年深圳人在这些城市每个月买多少房子呢？这两个城市加起来每个月销售新房是2万套，大家觉得有多少人是深圳人买了？我觉得至少有70%是深圳人买的。

这些人买来干嘛？很多人告诉我是买来住的，买来给爸爸妈妈住，我权且相信他。但是如果是我极私密的朋友，我会给他另一个答案。如果是一般的朋友，我会说开心就好了。如果是MBA的几个女同学，我会说你干嘛不买爱马仕，为什么要买这个房？其实也不是看好这个市场，但是我觉得5年内这些地方的房子都很难卖出去。

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肖小平：第一，需求外溢。深圳在最近的市场，或者是2016年的市场，最最关键的关键词就是需求外溢。什么是需求外溢？就是在深圳赚的钱，拿到别的地方给别人花。

去年深圳的楼市大涨，导致有一批投资客在身价变得非常丰厚的同时，他的思想也变得非常的自信，所以他对自己判断非常有信心，然后他们到外地。这个数据统计出来我还蛮吃惊的，因为莞惠两地的销售金额已经超过深圳的新房。

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肖小平：今天我讲的内容主要是我们7月份出品的一本《深圳楼市大数据》的报告，那个报告出来了，很多人对我的意见很大，刚才杨博士也提到了，就是说里面只有数据，没有分析，有分析也只有两三句话。我今天就从我们的大数据里面提取了10个关键词，帮助大家了解深圳的市场。这可能跟前面几位专家讲的略有不同，因为我本身不是博士，所以讲的可能跟前面几位博士讲的不太一样。

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肖小平：今天来现场的人，如果您个人的银行存款5位数或者以上的话，请您举手。我发现还有很多人没有举手。

为什么我问这个问题？因为在深圳判断你是不是一个合格的炒房客，就要看你的帐上有没有5位数的存款，如果说你的帐上超过5位数的存款，说明你不是一个合格的炒房客，说明你是一个失败者，因为你的资金利用效率太低了。我今天看到大概有一半的人举起了手，所以我相信今天有很多并不是奔着炒房而来，可能只是因为工作或者是个人的兴趣来了解一下房地产市场。

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主持人（杨现领）：当然谈到数据的时候，我每次都比较诚惶诚恐，因为大家总觉得，应该链家有一些数据，我们有全国最大的交易的市场份额，应该也有数据，但是今天站在我们的维度来看，我们说“大数据”这三个字的时候，我就比较心惊胆战，其实我们离这个还比较遥远，我们今天只是做了一点点的准备，我们未来还有很长的路要走，今天也是从我们已经有的一些维度跟大家做一个分享，希望未来随着我们数据建设的逐步完善，能够跟大家呈现更多的精彩的分析。

今天只是一个开始，希望借助这次机会跟各位有更加紧密的互动，我也希望通过这次机会，大家能够对深圳链家和链家研究院的数据有一个基本的了解，希望大家在以后的交互过程中会更加愉快。

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主持人（杨现领）：第三，中国进行了人类历史上最艰苦卓绝的房地产调控，但是到今天为止，我们所有的调控都没有基于数据，我们要因城施策，城市之间的差异化越来越明显，未来对市场的判断，包括政策的判断，我们怎么样能够有效地结合数据，结合本地的具体情况，让调控基于数据，今天既有深圳的领导，也有国务院发展研究衷心的领导，我相信他们也会对这些有所思考，正好今天借这个机会，跟大家从数据的维度做一些分析。

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主持人（杨现领）：第二，中国今天为止住宅价值总额超过150万亿，这个水平跟美国是相当的，中国的7亿城市家庭，大概掌握了150万亿的房屋资产，这在全球是最高的，但是却没有人告诉我们的业主，告诉我们的房屋所有者，他的房子未来价值会怎么变化，今天是什么，未来会怎么样，没有人说得清楚。我们对房屋价值的评估，未来形势的判断是远远不够的。

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主持人（杨现领）：今天我们之所以举办这样一个分享，主要有几个原因。今天是我们第五次链家思享会，我们在北京、上海和其它的城市做过几次类似的分享，我们之所以反复的进行类似的分享，有几个方面的原因，第一个原因，我们认为市场的分析和数据的结合越来越密切。

我有几个观点，第一，中国有2.5亿套住宅，但今天为止，我们却没有一个统一的房地产的房屋数据库，大概这些房子在哪儿，它长成什么样子，户型是什么，我们不得而知，所以我们的分析是比较缺位的，我们缺少最基本的房源数据库。

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主持人（杨现领）：大家下午好！非常高兴跟大家一起参与这个分享，我们今天交流的主题是“深圳的房地产市场走势”，我们也有幸邀请到了很多的嘉宾。首先跟大家简单介绍一下。

    深圳市房地产研究中心主任王锋博士；

    国务院发展研究中心邵挺博士；

    链家研究院深圳院院长肖小平；

    我是负责链家研究院的研究工作，最后也会跟大家做一个分享。

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链家2016大数据大数据与深圳房地产市场走势高峰论坛正式开始