国内上车越来越难，是否该投资海外资产？

深圳新浪房产 04-25 18:34

【主持人】谢谢大家，本期节目先到这里了，再见

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【姜丰】谢谢！

【梁伟中】谢谢！

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【主持人】这一期节目特别感谢两位这么专业的专家来，这是第一节普及的课程，我们接下来希望能够找更多更有趣的项目，更多更性价比高的项目推荐给我们的网友，非常感谢两位来到我们的节目。

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【主持人】就是说一定要根据自己的需求来做这种选择，就是不要盲目地想着说，一股脑地说我有钱就砸，这是不太切合实际的，任何需求都要根据自己的需求去出发。短短的时间里面跟两位嘉宾聊，大家对海外地产或者什么样类型的人对这一块有需求，专业的事应该找专业的人士沟通，因为现在深圳房价确实到一定的高位了，来咨询海外地产的人越来越多，如果你真的觉得可以做更多的投资，也不妨建议大家多去外面的世界看一看，多接触，对于我们自身的资产分配来说也是好的。

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【姜丰】我当时去美国为了停留那么长的时间也是为了孩子，我的国学老师说，中国也会成为一个很强大的国家，但是十年的时间里面美国的教育还有很多值得我们去学习的地方。这十年里面是孩子成长非常关键的十年，我们是不是可以做一种选择，把我们的事业和生活做一个结合。

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【梁伟中】留学生客的比例占了50%以上在美国，为孩子教育的话还是选择美国比较好一点。

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【梁伟中】为孩子的话一般都是美国，教育确实美国的大学教育非常优秀的。

【姜丰】确实如此。

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【姜丰】他有不同类型的物业，好比有公寓、有独栋、有豪宅，同时有其他的度假屋，根据自己的需求。每个人的兴趣偏好不一样，有些人可能喜欢晒太阳，有些人可能喜欢怕雪山。

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【梁伟中】他是综合性的，如果是黄金海岸他是旅游性的，墨尔本是宜居性的，如果悉尼完全可以做投资的，都不同，要根据自己的需求去看。

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【主持人】澳大利亚适合旅游投资吗？旅游地产的投资合不合适？

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【姜丰】我觉得还是要跟您对未来的生活去结合，如果你买了这里没有将来去那里住的打算的话是纯粹的投资了。如果真的能够跟自己的未来，我就打算送孩子去上学，我将来自己可能去住一段时间，或者每个假期的时候带孩子去那儿体验一段时间的生活，这个时候可以去做选择。

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【主持人】姜丰姐姐会偏向美国这一块，Sunny哥会偏向澳洲这一块，如果有同样的价格我要买哪一个国家比较好？

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【姜丰】国外一方面对房地产的经纪人有一个非常严格的审核，一定要有执业证书才能推荐房源，我们美国公司的CEO就是一个独立的经纪人，他非常了解市场。我们有在纽约的合作伙伴，他能够给到资深的建议，他已经在自己的行业做得非常资深和专业。

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【主持人】国内很多的政策法律法规没有那么清晰，但是在国外是不是更简单、更透明一些，只要我找到专业的公司我拿钱投资了，这个方法是可行的。

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【姜丰】很多时候他的市场观念不同的，好比你在有些地方买奶粉他会限购，不让你拿回来。但是在美国超市你买一大车没有人管你，他们觉得我有，我够，我不担心我不够。

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【梁伟中】门槛越来越高，不会关门，因为他鼓励投资，不像中国不给你，人家是门槛不断提高，但是还是鼓励投资。

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【主持人】无论其实我们在海外的哪一些城市做投资的话，他只要达到一定的程度，资源是有限的，他总有关门的那一天对不对？

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【姜丰】美国同样他也是一样，他也是处在一种供不应求的地步，美国的地虽然很大但是不是随便盖房子，中国的开发商如果到美国去盖房子不了解这种法规也是很辛苦的。这种供不应求也是造成美国的房价还是处在缓慢的上升中，但是不会突然间有一个非常大的飞跃价格上到多少，突然就有一个非常大的回报，这是他跟澳洲的城市有非常大的不同。

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【梁伟中】澳洲看未来的增长期不是看目前，虽然门关上了但是要看未来的发展，中国跟澳洲签了一个自贸协定，未来两国交往的人员越来越多，澳洲适合居住的地方只有几个城市不多的，所以他的供求关系导致他未来房子的增长还是有很大的空间。

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【姜丰】澳洲像Sunny讲的，我们听听他喜欢澳洲的哪里。

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【姜丰】他们很享受生活，下午3点下班了可以安排自己的时间，但是很早出去工作了，7点钟我在家门口可以收到包裹，他一个人开一台车送包裹，可以看到他很努力。是一个跟深圳一样的同样要拼搏的城市，不是说享受生活，我们很多做生活的阶段都还在上升的阶段，没有到一种完全可以财富自由什么都不需要做，还是需要打拼，美国的这种城市的氛围跟深圳其实是蛮相近的。

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【姜丰】我在美国期间大家在说可比告别篮坛，科比说了一句话，你们见过凌晨4点的洛杉矶吗？我恰好有一次凌晨4点的时候在高速，上了高速之后发现车水马龙完全超乎我们的想像，大家觉得凌晨4点去高速应该很好走路，应该是特别通畅的，但是灯火通明，一上高速就惊呆了。

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【姜丰】美国相对而言他的城市可选择就是这种宜居城市的选择范围会更宽泛一些，美国完全就是一个移民的国家，跟深圳的移民城市有非常大的契合度，包括Sunny说他喜欢澳大利亚，其实澳大利亚跟美国是完全不同的氛围。

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【姜丰】而且他的起点确实比我们在国内来说，如果我现在同样在深圳再买一套房子入市的门槛非常高了，这种情况下他仍然有投资需求的人，我觉得不妨去关注一下海外的市场。刚才也讲到关门和开门的问题，我觉得是一个市场容量的问题，因为加拿大也好、澳大利亚也好，他能够生活得比较好的城市还是有限的，他的这种市场容量也是相对来讲比较有限的。

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【梁伟中】相对来说澳洲的房产政策一向比较透明清晰，这一段时间的开门不代表以后不开门，他是调整期，所以我们可以稍等一下也没问题。澳洲房产他的回报率是远远高于国内的房产，国内的房产深圳房产是1—2，那边是6—8都有的，这是非常好的一个增值的产品，而且永久产权。

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【主持人】Sunny哥，在澳大利亚投资的话，会不会出现很多，因为你刚刚说的很火，我不知道盖不盖提，新的政府班子上任关了很多的政策，收紧了，现在要全款了，所以我们还能去吗？你不要坑我们啊。

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【主持人】海外有很多的盲区大家是不知道的。

【姜丰】对。

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【姜丰】如果美国的房产大家可以更多地找我来咨询，澳大利亚的房产可以找Sunny。我们有一个海外资产管理品牌“海外时光”在中美两地注册，其实大家有钱买房子但是很担心后面的问题，谁来帮我打理，我不再的时候怎么办，毕竟我这么远。

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【主持人】所以大家可以直接去中原跟Sunny哥买房子，然后来姜丰姐这里托管。

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【姜丰】我们做的一件事情就是在中国的公司给大家做一个美国房产投资的通道，但是我们在美国的公司重点在做的事情就是资产管理，你买了房子不管你在中原买还是其他的公司买都没有关系，但是可以交给我们来帮你打理，我们可以根据你这个房产的位置做成短租或者是长租，对市场有一个评估。

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【梁伟中】不能用国内的思维操作国外的。

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【主持人】很多的观念跟我们国内不一样。

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【姜丰】因为他那个房子也是把他分隔成很多的房间给在那里的留学生租用，他就很划算，他有7个房间。所以他的出租回报率非常好，但是他们通过这件事情我就知道了这个保险有多么重要，确实是这样，我们中国人在买房的时候一定记得你买房的时候就把房屋保险买了，而不是你拿了钥匙第二天才去买，一天的时间可能很多东西找不到了。

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【梁伟中】所以区域是很关键的。

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【姜丰】因为在国外这种他的地很多买了以后是永久的，我之前有朋友去澳大利亚买别墅，他说我买了第二天发现我们的热水器就丢了，他们就觉得很担心。

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【梁伟中】澳大利亚相对来说也是一个热点，相对来说他的门槛比较低，特别是以前在银行政策没有关紧的时候非常低。国外的房产有一个特点，不像中国这边交了首付以后马上供楼，他要入伙才供楼首付只有10%很低。我们的项目在澳洲的墨尔本独栋别墅240平米带地才卖200多万人民币，带装修。

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【主持人】Sunny怎么看？

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【姜丰】新西兰的自然环境特别好，但是人太少了，像中国人这样我8点多逛商店到10点多，但是你除了免税店找不到其他地方的，所以这是生活中也会遇到很多这样的问题，你一定要想我能够适应这里的环境，或者说我就喜欢这样的生活。

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【主持人】Sunny在接触的过程中，澳大利亚现在最近是不是特别地火？前两年。因为现在看的人大部分人会说新西兰、澳大利亚。

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【主持人】要挑国外的热点城市。

【姜丰】特别是华人比较多的城市，这种房地产市场相对比较活跃。

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【姜丰】而且他们在房产的升值过程中确实在获利，我觉得房产相对来讲还是一种比较稳健的投资方式，特别是在美国的金融危机之后。有一些房价已经恢复到了金融危机之前的水平甚至超过了最高点，但是还有一些房产在低位的价格徘徊。如果在这样一些区域投资的话，我建议大家首选中国人喜欢的热门的城市，比如洛杉矶、旧金山、纽约，像中国投资一线城市一样选择国外的门户城市去选择。

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【姜丰】是的，所以国外人对于房产的热衷度不想中国人这么高，但是之前在美国生活的时候，当时有一段时间我在上课，我美国的老师他在说他妈妈，他妈妈买了四套房子，他的妈妈跟爸爸后面退休的之后用租这三套房子的出租的钱去世界各地去旅游，我当时坐在那里在想，不只中国人喜欢房子，外国人也喜欢。

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【主持人】他们的金融产品也非常丰富。

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【姜丰】另外有一些项目跟房产做关联会选择房产。还有更多的在这几年里面，五年为期有一定的投资回报，将来五年到期的时候这个款可以出来了，你可以再选择拿这个钱做一些什么。所以手头有这批这样的客户，他们之前做了投资移民，现在他已经到了五年期了，他的绿卡已经拿到了，或者在排期中，但是临时卡拿到了，他会有一些需求，他已经在国外了，他希望把这个钱变为固定资产。在国外其实投资的途径是很多的，不止有房产，还有其他很多的一些形式。

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【姜丰】是的，但是会有一个时间段。现在很多的这些移民到美国的大概的费用是50万美金，也有一些传言说可能“9.30”政策，去年有传言一直到今年，目前还没有完全地去改变这个门槛。有传言说50万可能将会提高到80万，50—80万确实是一个门槛，50万美金相当于370万左右的人民币，你通过投资一方面你可以去获取绿卡，就叫投资移民。

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【主持人】真的可以通过这种海外移民的方式去落户到那边？

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【姜丰】这个是投资移民，现在也有一些项目跟地产项目做关联，也有一些纯粹投资到一些比如商业地产，比如百脑汇的剧院，今年我看到他们也有一些在国内的项目。今年我觉得在深圳出现了美国房源非常多的，大家做甄选的时候一方面根据你自己的这些判断。

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【主持人】如果是在美国投资的话，之前在深圳有很多在海外做那些地产业务的，他说可以拿绿卡，现在呢？

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【姜丰】因为外国人跟中国人一样他也会讲学区，但是在美国大家更重视的学区不是小学和初中而是高中，因为在高中的阶段马上要升大学，大家会对这个阶段会格外地重视，而且其实在美国也并不是一定要买房子才能去上公立学校，你租房子有他的一个水电单证明是你在缴费，证明你在这个社区之中，你也可以去提交申请。

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【姜丰】同样以美国为例，不管是纽约还是洛矶山，800万可以买到很好的独栋别墅的，他的租金范围一个月在3千到4千左右，这个具体要看他的区位的情况和他学区的情况。

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【主持人】现在有网友问，现在在深圳买一套房子大概800万，这在美国、澳洲能够买什么样的性价比的房子，我到底多少年有多少的收益？

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【姜丰】所以一方面，我觉得心态要摆正，不是去炒房投机，而是去做一个中长期的投资。你在做整个的自己资产规划的时候，你去做中长期的投资和做短期的投资一定是不同的。

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【姜丰】就是我国内的资产占多少比例，我的国外资产占多少比例，这样在一种货币有贬值或者是变化的时候，整个的资产盘里面大概可以平衡，而且其实很多人想投资海外资产一个原因就是保值，因为去投资海外资产首先大家的心态要摆正，他不是像我在深圳一样买一套房过两年赚了很多钱、翻番了，这种可能在海外的房地产市场投资里面是比较少见的。

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【姜丰】美国的房产跟中国的房产一样，不同区域的房产他的价值区段非常明显的，同样以在洛杉矶为例，洛杉矶地区有20万美金的房子，也有200多万美金的房产，甚至还有1千万的房子，大家做选择的时候一定是根据自身的能力方面，我有多少的闲置资金可以用于海外资产的配置，这个不光只是一个去投资的问题，还涉及到你对整个家庭的规划。

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【主持人】如果我们现在普通市民想知道，我手上大概有多少闲钱可以适合去美国投资？门槛是多少？最低的入门的门槛，有没有这样的一个数字？

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【姜丰】也有一些大学生的家长有很超前的理念，他们想买房子的时候可以让孩子自己去打理，也委托相应的公司，但是孩子可以把他做一个资产管理，相对来说他在上学的同时可以去管理他住的这个房子，他的租客进行选择，通过专业的经纪人他收取租金。同时他就在这个过程中实际上已经在实际的理财了，确实父母教育孩子的方式有很多种，这也是其中一种。

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【主持人】他们父母这一块就有很大的需且，比如陪读。

【梁伟中】对，没错。

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【梁伟中】对，低龄化的趋势非常明显，以前可能是我们的留学生大都是以这种读大学或者是硕士、研究生为主，现在是高中生，甚至有些初中生都过去了。

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【姜丰】是的，因为他的教育资源非常丰富，不管从小学开始到高中、大学，尤其是大学他的教育资源非常丰富。但是也由于最近几年中国的留学生的比例非常大，政府也包括这些学校，他们在选择学生的时候，对他的要求会有变化。所以为什么说现在有很多的孩子会提前一些去介入到这个环境里去，就是为了后面他读大学做一些基础。

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【主持人】现在你们中原接触到的特别多的留学生的群体他们偏爱哪个国家？有没有一个排名？

【梁伟中】50%是美国。

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【姜丰】企事业有一个原因包括留学生，我之前有一个朋友本来打算小孩子到英国去留学，后来由于汇率的变动，他们前年做选择的时候就选择了美国作为孩子留学的国家。其实我觉得在做这些选择的时候真的还是会跟大家的这种未来的这种生活规划密不可分，刚刚Sunny说的这些国家选择比较多也是有一些原因。

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【梁伟中】加拿大、美国、澳洲、英国这四个地方，主要是因为这四个国家是英国语系的国家，他们也是传统的留学大国，澳洲、美国或者是加拿大都是传统的移民大国，我们华人在那里根深蒂固了，都扎堆往那边去了，所以咨询那边的客户特别多的。

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【主持人】您觉得有哪几个地方咨询您的人特别多？Sunny哥，什么样的人接触你，然后喜欢哪一些地方，哪几个地方你接触得比较多？

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【主持人】明显感觉您气色好很多，也是因为在加州待的原因。

【姜丰】是的。

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【姜丰】是的，因为深圳已经很热了，到哪里有一种炙烤的感觉，不会像深圳那么潮湿，对于人的身体状态来讲，干燥会比潮湿让人更舒服一些，因为干燥可以用加湿器，但是如果很潮湿体内的湿气不及时排出去会很容易生病，比如起青春痘，女孩子会很在意这一点。

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【主持人】像我们Sunny哥的名字。

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【姜丰】在洛杉矶的时间是最久的，也去了其他一些城市。其实我觉得以气侯来讲，加州的阳光是非常出名的，他的阳光确实是非常地强烈。

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【主持人】所以你喜欢那里吗？待在美国哪个地方？

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【姜丰】我之前也是恰好由于个人生活的原因，有在美国去年大概待了5个多月的时间，有机会去深入体验和感受在当地的一些生活。

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【姜丰】因为我要去之前对我去的地方并不熟悉和了解，我只是想可以多一个选择，如果觉得喜欢可以留下来继续体验，如果不喜欢我还可以回来，我觉得我们每个人都是有选择的，当我们有能力去做选择的时候你一定会去选择你更喜欢的哪一个，作为你长期的一个生活的目标也好，我觉得会是这样的。

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【主持人】会不会因为你在那边待的时间长会更喜欢那里？

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【主持人】我们知道你前段时间去美国是为了生二胎。

【姜丰】是的。

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【姜丰】其实我一直对海外地产很关注，我也曾经做过一个海外地产频道，他确实在深圳媒体里面第一个做这件事情的。但是由于各种市场的结合，包括现在目前讲的世界知名的几大行进到深圳，他们做海外市场比如2004年开始在国外推一些海外市场，他们觉得这才是一个合适的时机。有一些专门做市场这一块的他会有一个延续，大家为什么会去看重这个趋势和时机，我觉得还是我们国人的财富积累，也随着中国房价的这种上升，我觉得大家在这一轮里面享受了中国城市快速发展的红利。

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【主持人】你很早会接触到这些项目作为媒体人来说比较正常，但是怎么想到完全投身于这个事业呢？

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【主持人】感觉姜丰姐很早就接触到这个行业了，我们知道您之前是深圳圈内大家比较熟知的媒体人了。

【姜丰】谢谢！

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【姜丰】但是我觉得每个人都会有他自己的一些选择的原因，包括我有一个朋友，他现在在代理法国的一个产品，他就觉得我不会想去美国去投资，因为我还是很喜欢法国，我也在做着和法国相关的生意，我可能将来真的选择去海外生活的话我可能会选择他。

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【姜丰】因为我在接触海外地产比较早，2006年深圳已经组织到澳洲的看楼团了，这一波可以说他们是先知先觉的人，也是先富起来的一群人，在十年的过程里面，大家关注的或外市场的区域非常广泛，但是最近几年由于整个汇率的变化，包括对那种大国际背景下的这样一些市场的变化，大家可能会着重地更关注这个区域，比如像美国房地产公司，比如像澳洲，即便是说英国，前不久刚刚脱欧也有一些人对英国市场很看好。

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【姜丰】有一些机构的调查里面，深圳目前留学生的年龄正在趋于低龄化，整个的形式跟我们身边的这些妈妈们再一接触，很多人都有将来把海外送去国外学习的打算，有一些可能等孩子大一些的时候过去，有些是孩子小的时候从小很小的时候接受另外一种思维方式的训练和教育。我觉得未来在海外房产投资领域的新兴群体应该是中产阶级、精英阶层，而不是说我把他定义为真正的是中国最富裕的一群人，我觉得那一轮来说。

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【梁伟中】相对来说海外投资就是三种人，第一可能就是所谓的移民客，因为要安家立业去海外移民肯定要置业买房子。第二个是大学生的家长，就是留学课，因为国外大学90%的床位不提供只提供10%，所以家长为了减轻学生的负担，可能相对来说在外面租房子或者是买房子解决。第三个是投资客户，深圳房价由于涨得比较快，很多从房产获利的人士也开始介入这个市场了，这是非常好的一个市场。

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【主持人】你们接触人很多，什么样的群体对海外投资这一块比较感兴趣？

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【梁伟中】香港中原在十几年已经介入了，做得非常火，国内的势头递增所以我们从2014年开始介入海外板块。

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【主持人】你们中原是从什么时候开始介入海外地产的业务的？

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【主持人】Sunny你在海外有投资吗？

【梁伟中】肯定有。

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【梁伟中】对，国外的资产门槛没有那么想像高，又不限购和限贷，中国的条件很多制约的。如果你手头上有闲余的资金建议做海外投资。

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【姜丰】说明中国人现在确实有钱，大家已经有了购买的能力，不然的话他是支撑不了这样的市场的，但是这种市场究竟能够支撑多久，或者说像刚才温姑娘提问我们的问题，除了中国的房地产之外还有没有其他的选择，大家可以好好比较和权衡一下。

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【姜丰】其实在与世界接轨了。

【梁伟中】对。

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【主持人】好害怕。

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【梁伟中】深圳的6万是建筑面积，如果按套内建筑面积是去到8万，除了伦敦、纽约、香港、新加坡这四大城市我们跟不上，其实跟其他的城市来说已经超越或者已经很接近了。

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【主持人】Sunny觉得6完在深圳贵吗？

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【姜丰】目前在美国纽约的新泽西有一个项目均价是7万多人民币每平米，如果50多平米大概在新泽西那个位置月租金可以达到3千美金左右，其实大家就可以看到一个是他的价格，一个是他的租金，还有虽然美国的房产有税，但是并不像我们所想像的那么可怕，税费还是在合理可以接受的范围内。

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【主持人】姜丰姐，你在接触到这么多的资讯当中，现在深圳均价6万层次跟国外哪些大城市比是差不多呢？

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【主持人】海外投资对我们很多人而言尤其是深圳市民是比较陌生的领域，因为大家接触比较少，但是现在随着深圳房价还有中国一线城市的房价越来越高，大家想这么高的均价情况下是不是有更多的更好的选择，国外市场是不是适合我们接触，所以请到两位嘉宾来聊一下。

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【姜丰】大家好！

【梁伟中】大家好！

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【主持人】大家好，欢迎大家来到乐居直播间“金九银十”专场直播，今天我们聊的主题是海外置业，邀请到了两位在海外置业方面非常有经验的专家跟我们聊。首先我介绍一下道亨资产管理有限公司（美国）董事长姜丰Jennifer，另外一位是深圳中原海外地产部总监梁伟中Sunny。

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【主持人】大家好，欢迎大家来到乐居直播间的节目，今天我们聊的主题是海外置业，邀请到了两位在海外置业方面非常有经验的专家跟我们聊。首先我介绍一下道亨资产管理有限公司（美国）董事长姜丰Jennifer，另外一位是深圳中原海外地产部总监梁伟中Sunny。

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去年爆涨过后，购房者和投资者未来的关注点在哪？目前国内的购房准入门槛越来越高，是否适合进行海外资产配置？敬请期待9月9日上午10:30的金九银十专场直播，欢迎各位网友互动区留下提问，我们明早不见不散！

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选择海外投资物业，需要注意哪几个问题？

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投资深圳的性价比，与投资英国、美国相比，哪个更高？

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有哪些海外投资的陷阱，需要警惕？

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海外投资需要具备什么样的条件，以英国、美国为例？

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一般提到海外置业，主要是指投资哪种类型的产品？

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目前哪几个国家比较受中国投资者的喜爱，原因？

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海外投资置业风潮是从什么时候开始流行？

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什么群体对海外投资置业考虑的比较多？

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现在深圳房价均价超6万/平，比肩国外哪些大城市？

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深圳中原海外地产部总监  梁伟中

999年加入深圳中原从事国内二级市场营销工作，2014年从事海外地产，负责深圳中原海外地产部，为客户提供专业的投资服务。

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道亨资产管理有限公司（美国）董事长   姜丰

酒店管理及经济管理专业背景。6年公益推广、13载房地产行业媒体从业经历。曾任报媒记者、网站主编、电台特邀主持人， 擅长资源整合与品牌推广。 企业培训师、深圳客户会联盟创始人、深圳网络文化奖初评委、中国极客协会秘书长。