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直播:张老师的楼市小课堂

沈阳乐居

直播:张老师的楼市小课堂
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  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    再一次感谢今天所有的网友,谢谢大家。再见!

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    所以从以上五个方面,看了城市的规划、看了人口的情况、产业结构的情况、税收的情况、财政公共支出情况,可以得出这样的一个结论,未来的浑南以及铁西两个片区会是炙手可热,所以张老师在这里做一个大胆的预测,相信这两个片区未来的房价会有一个比较高的走势。所以在这里,也给大家举一个案例,像在去年龙湖西府原著8月份开的盘,当时也有给很多的客户做这样的一个宣讲,我们当时开盘的时候6000多元、7000多元的高层售价,目前的售价是达到了8000多元、9000多元,因为不同的房源有不同的价格,所以其实好多的人你赚钱的速度确实有点赶不上房价上涨的速度,所以在这里是给大家做一个楼市知识的小普及。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    再从财政的税收我们会有这样的一个感觉,为什么老牌的沈阳人都会有这样的一个感觉,好像和平人比较有钱,没错,其实从个税和企业所得税这个角度去看确实和平的纳税是比较高的,除此之外就是铁西和浑南,所以财政的纳税税收也代表了人群的消费能力。同时,我们再来看财政的公共支出,公共支出我们研究的是教育和医疗,因为这是和我们所有老百姓的生活息息相关的,所以所有的这些支出代表的就是未来的公共的配套,可以讲铁西和浑南这两个片区是目前全沈阳市公共支出排得最高的两大片区。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14


  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    再来从产业人口做这样的一个预判,可以说产业人口比较看好的依然是铁西片区和浑南片区,这个就是刚才给大家讲的产业会未来给整个片区带来的一个人口变化。那么人口的变化,其实带来的就是消费的变化以及住房需求的变化。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    那么从产业的布局上来看,我们会发现像浑南聚集主要是现代服务业、高新产业以及凌空行业,可以说这样的产业其实是有更多的高知、高端、高收入人群。在西部片区,城市的规划是以装备制造业为主,所以像中德产业园、中法生态城以及老牌的沈阳的重工业企业也都是在西部片区,可以讲西部片区的人口和产业未来的潜力非常巨大。东部片区是以汽车产业为主。我们再来看一下人口的流动情况,可以说目前全铁西的人口将近100万人,是位列全沈阳市各区之首,人口代表的是消费、人口代表的是需求,所以从人口的角度可以有这样的一个预判,铁西未来的潜力也是非常地大。同时,除了看自然人口流动以外,还会去看机械人口,也就是说随着城市的规划、生活配套以及人口的流入也可以预见得到未来这个区域也会有一个很好的发展。通过这个方面我们会发现,浑南的人口流入、于洪的人口流入以及铁西的人口流入是非常巨大的。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    首先,大家都知道,一个城市的发展直接决定了城市里老百姓未来的生活,所以就沈阳的城市规划来说,目前是以浑河两岸为主,形成了浑北以及浑南这样的一个片区,形成了全沈阳的“一主、三副”,分别指的是西部片区、东部片区、北部片区。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    刚才是给大家回顾了一下今年十七宗土地的一个情况,再讲一讲对未来的一个预判,张老师首先是把这个观点先抛给各位网友,也就是说个人的一个观点是比较看好浑南板块以及铁西板块。那么为什么有这样的一个结论呢?接下来,给大家从包括从城市的规划、产业结构、人口的结构和财政支出以及财政税收五个方面来去做分析:

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    再接下来,相信政府还会推出很多土地让开发商来竞拍,那么所有的开发商其实现在的拿地热情程度也都是非常高涨,所以相信未来再推出来的几宗土地一方面非常稀缺、另一方面所有的开发商相信都是会拍到一个比较高的楼面价,那也就是说明年再拿出来的这些土地,对应的房价我们也可以有这样的一个预判。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    那么我们再来看一看今年的土拍所有的这些土地成交的一个楼面价,其实就会决定未来在明年新增供应的这些房价会是一个什么样的走势。首先我们可以看一下南部片区,在中海康城对面最新的土拍楼面价是已经拍到了5800元,5800元的楼面价意味着是什么样的一个概念呢?给大家举一个例子,比如说拿我们龙湖过去几年的一些楼盘,像龙湖紫都城、龙湖花千树、龙湖西府原著这样三个项目,大家能感觉到现在的高层售价是在8000—9000元之间,而我们当年获取土地的楼面价是2000—3000元之间,所以说当我们的楼面价已经达到5000—6000元之间的话,对应的高层这种产品业态售价是必然过1万元以上的。再比如说像西部片区今年华润获取的两块土地,星海路三号地和星海路四号地,楼面价都是6000、6500元的价格,所以说未来西部片区的价格也必然是过万这样的一个趋势,这个是从整个今年的十七宗土地的一个情况来去分析。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    那么我们再来看一看现在,也就是今年沈阳的楼市又是一个什么样的状况呢?首先我们来看一下今年全沈阳市截止到9月14日土地成交了十七宗,那么其实在一环以内是没有任何今年的土地供应和成交的,主要聚集是在二环到三环之间。所以,原来有很多的网友问,我很想买二环以内好地段,不是好地段我不买,那我想要告诉你,其实二环到三环现在这样的土地也都是非常地稀缺,未来也都是非常好的一个地段。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    刚才是给大家介绍了整个沈阳过去几年以来房子的一个成交的情况,也就是我们从土地的供应、商品住宅的成交以及有效库存去化周期这样的几个维度给大家回顾了一下过去几年为什么你感觉到房价没涨、在最近几年你明显的感觉到房价上涨的原因,其实背后的这些数字是可以看得到的。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    我们再来从三种不同的业态去看房价的涨幅情况。那么,其实别墅对比去年是涨了15%,洋房对比去年是涨了14%,而高层对比去年是上涨7%,那么并不是说通过这样的一个上涨分析是让大家去投资购房,因为我们始终还是坚持房子是用来住的、房子不是用来炒的,所以当你真正是有这样的一个改善需求的话,那会去给你推荐选择洋房和别墅这两种产品业态。如果你还处于刚性需求,或者是说对核心的地段有很高的需求的话,那高层也是一个不错的选择。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    那实际上也可以给大家分享,8000多块钱的房价在全国的一线城市和二线城市里来说,其实都是非常低的这样一个水平。所以说,沈阳是一个幸福指数非常高的城市。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    截止到8月底,沈阳的商品住宅成交总金额是800多亿,我们将1万块钱做这样的一个界限你会发现,单价超过1万块钱以上的成交总金额是300多亿,而在300多亿这样一个池子里它的均价已经突破了13000元/平方米,也就是说你会感觉到,比如说像二环以内的核心的地段或者是一些大牌的开发商做的精装修这样的房价其实都是超过13000元/平方米的,那么它会拉高平均房价,甚至是一些低密度的、高业态的比如说别墅、洋房这样的产品业态也会拉高房子的均价。但是,沈阳为什么还会出现8000元/平方米这样的一个总体均价?是因为还有很多楼盘它总体的均价是比较低的,也就是说低于1万元以下的房价实际上成交的均价只有6000多元,所以它是这两个池子组成到一起,房价看起来好像是全市是8000多元这样的一个均价。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    接下来,我们还会有很多的网友有这样的一个感觉,也就是好像现在全沈阳的房价无非也就是8000多块钱的均价,但是8000多块钱并不能在沈阳可以到处选得到我心仪的房子,没错,我们去看一下今年成交的一个整体结构:

  • 沈阳乐居 03-29 13:14


  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    那么我们再来看一下库存去化周期。通过我们统计有效的库存,整个的去化周期目前只有2.9个月。什么叫有效库存呢?我们剔除了四环以外,以及苏家屯片区,也就是说在没有任何新增供应的情况下全沈阳市2.9个月就会把所有的这些库存去化。那么库存去化周期代表的就是房价未来的一个走势,也就是供求关系,也就是说我们可以对比一下去年,所有的中国一线城市和一些强二线城市,包括像北京、上海、广州、重庆、苏州、南京这样的城市很长一段时间库存去化周期只有4个月左右,而像我们2014年大家都有感觉到房价其实是很便宜的,而那个时候沈阳的库存去化周期最高峰已经达到了18个月,所以说你去分析这样的一个供求关系可以看得到房价未来的一个走势。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14


  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    再来看一组数据,这样的一个图表蓝色的柱子代表的是供应、红色的柱子代表的是成交,我们去观察,当蓝色的柱子持续大于红色柱子的时候,那说明的是供大于求;当蓝色的柱子持续低于红色的柱子,那说明的是持续的供小于求。那我们会发现,从2015年开始持续的供小于求,所以你明显地感觉到为什么2015年一直到现在房价一路走高。而在2014年你会发现持续的供大于求,所以在那几年房价并没有上涨,甚至会出现阶段的波动。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    那除此之外,我们再来去看土地的成交价格。在过去的几年里沈阳土地的楼面价,在2010—2014年楼面价一直持续是在2000元左右,到了2015、2016年楼面价已经是有了小幅上涨,而到了今年沈阳成交的十七宗土地楼面价均价已经达到了4600多元。那么也就是说,在今年获取的土地明年再去销售的时候,我们可以预见得到这样的一个房价跟所有的土地成本是息息相关的。那么给大家举一个简单的例子,像今年我们去买的很多二环周边的房价,高层基本上是在8000—9000元/平方米之间,那么这个时候开发商几乎都是在去年获取的土地,我们会发现那个时候的楼面价都是在2000多元,而像今年楼面价达到了4600多元,可以去推算一下明年的房价会是一个什么样的走势。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    首先来看这样一张图表,上面是沈阳市几年以来的土地成交情况,下面是几年以来全沈阳的商品住宅成交面积。那么我们会发现,看下面的图表,历年以来,从2010年一直到2017年全沈阳市的商品住宅成交总面积一直持续在1500万平方米,而2010—2013年这几年的土地成交是在3000多万平方米,也就是说在过去的几年里沈阳是供大于求,那必然你会明显地感觉到房价并没有上涨,甚至还有可能是在阶段的下降。而在2014年你会发现,沈阳的土地成交逐年下降,到2015年的500万方、2016年的500万方,甚至到了今年目前土地成交只有100多万平方米,所以你会发现这几年是供小于求。所以这是从供求的关系,你会发现房价在上涨。

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    为什么张老师今天想给大家来讲这样的一堂课呢?我们今天都会得到哪些信息呢?最近有很多的客户都有去问,我应该买房子吗?我什么时候买房子呢?房价还会不会涨呢?房价会不会跌呢?那就这些问题,我们首先来看一看沈阳房地产市场过去几年的情况,为什么你会感觉到从2010年一直到2014年沈阳的房价不涨呢?为什么你又感觉到从2015年到2016年,甚至到今年房价涨的速度这么快呢?我们来看一看这里面的原因在哪里:

  • 沈阳乐居 03-29 13:14

    各位网友,大家上午好!首先,请允许我做一下自我介绍,我是来自沈阳龙湖地产营销部营销负责人张日芳。今天给大家带来一堂张老师小课堂,来给大家普及一下沈阳的楼市情况。

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