地产大V揭东北楼市半年真相

沈阳乐居 04-20 22:23

好的，那么由于时间的关系，本次直播就只能到这里了，再次感谢各位嘉宾的精彩观点，也感谢您的观看，我们下期节目再见！

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【沈阳乐居主编 张娜】是的，按照王总的分析我觉得购房者在选择购房区域的时候要根据自己的需求和经济实力选择，不要盲目的追热点，造成自己和家庭的压力增大。可以关注些次热点区域，这些区域在热点区域上升的同时发展空间也会随之上升。我看到有网友在感慨沈阳的房价在东北还真不是最贵的。

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【易居中国黑龙江公司开发总监 吴萍】对于本地购房者，刚需家庭建议选择自身经济能够接受的区域，如果与自身预估价格有较大的差值，建议持保留、观望态度；改善家庭建议不在哈西以及群力选择，由于价格过高，整体性价比较低，建议可在香坊、松北区域个别楼盘进行选择；投资客户建议选择松北区，区域整体成交均价相对较低，万达城的开业带动旅游产业，区域内部未来升值潜力较大。

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【大连新峰地产市场研究部经理助理 李云龙】对于消费者的建议，我个人认为根据“感觉”去买就可以，多年以来大连人对于住房的概念只停留在“居住”这个观念上，很少有人去享受居住，随着大连品牌开发商的增加，大连的住宅产品得到了升级，不少项目自带学区、养老等多个概念，让我们享受到居住的新理念，对此我认为我们可以选择一些近郊的品牌开发商进行置业，来改善自己的生活，科技创新城、辛寨子、机场、旅顺南路等板块都是不错的选择。 

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【易居（中国）企业集团沈阳机构首席分析师 王一翔】虽然沈阳上半年销量上涨，但是市场存量仍在2000万方以上，去化周期接近2年，所以短时间内沈阳楼市政策面收紧的可能性不大，同时从沈阳整体市场上来看房价增速较为平稳，房价波动较大为热点区域，在从市场反馈下半年还有多个新项目将入市，届时市场上的可选房源相对充足，所以购房者不用急于出手。

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【沈阳乐居主编 张娜】好的，在聊了对下半年市场的预期后那么最后，各位嘉宾对于购房者有什么建议呢？

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【沈阳乐居主编 张娜】这么看来东北三市下半年还是很有看点的。

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【大连新峰地产市场研究部经理助理 李云龙】下半年政策方面初步推测依然是平稳的，大连存量仍然处于千量级，虽然去化周期从年初的24个月缩短到18个月，但为了配合下半年政府的供地计划，政策并不会过于严厉。土地市场下半年是必火的，目前7月已知的挂牌土地就有4宗，而且体量不小，可以解开发商的一时之渴，优质土地的竞争依然是激烈的。商品房市场方面，从5月开始，万科、金地、华润等品牌开发商便开始铺垫自己的产品，品牌发布会、产品说明会应接不暇，为下半年市场营造了一个极好的氛围。

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【大连乐居主编 王欣】在整体环境转暖下，市场刚需、改善客群观望周期逐步缩短，预计下半年成交结构依然以刚需、改善类客群为主，而从品牌房企来看，下半年均有新盘入市，预计将整体带动市场成交，且入市项目多为2016年高地价项目，预计将会带动整体市场价格的上扬。而土地市场供应紧俏导致目前各房企土地储备量有限，预计下半年土地市场将延续16年底的火爆行情。

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【易居中国黑龙江公司开发总监 吴萍】市场的关注度将会转移至香坊、松北这两块发展区域，下半年哈市商品房成交将会来源于这两块区域。

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【易居中国黑龙江公司开发总监 吴萍】进入2017年下半年，价格方面，哈尔滨受多方调控（商贷85折扣取消，部分区域限制成交价），价格上涨态势将会减慢，逐渐趋于平稳；成交方面，预计同比2016年下半年，成交量将会有所下降，群力、哈西这两块热点区域商品房库存量较少，成交价格较高，客户将会外溢至其他区域。

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个人觉得沈阳下半年销售量应该会较上半年有所放缓，因为由于上半年房价10%的上涨，让部分购房者已经感受到了压力，随着下半年政策引导的效果显现、新增供应量的加大，市场紧张的气氛应该会有所缓解。房价方面随着市场主流产品集体转向改善型的趋势，房价的上涨还将持续，但幅度应该比较平缓。

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【沈阳乐居主编 张娜】看来每个城市的楼市都上演着开发商与购房者间的斗智斗勇啊，还真是都有自己的特色啊。

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【易居中国黑龙江公司开发总监 吴萍】上半年房价涨价潮一直来的很凶猛，以群力一学区房为例，房价大幅上涨，但仍没挡住购房者的热情。哈尔滨某一公立幼儿园家长为了孩子上学，排队4-5天为了孩子上学，当然学区房更是火爆，一学区房楼盘认 筹，当天放出 600 套房源竟来了 1000 多人。有的购房者比较奇葩，用模特进行排队，这不是个例，各个新闻媒体纷纷对市场火爆进行报道，可见房源越少购房者越抢，这种急躁的消费心态客观刺激了整个哈尔滨整个楼市市场。也足以看出家长对于学区房的重视，以及学区房在哈尔滨的紧俏程度。

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【大连乐居主编 王欣】从2017上半年的大连市场来看，各家开发商都保持比较积极的推盘节奏，但是不会像一线城市一样有一些彻夜排队的奇葩事件，不过逢新品发布会即火爆的场景几乎成了定律。

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【沈阳乐居主编 张娜】比如沈阳上半年因为京津冀的限购，出现了大量的投资客，各区热盘随处可见外地人的身影，个别楼盘也的确因为外地人的到来使得销量大增，于是就出现了一些蹭热点的项目，为了制造热销的假象，专门雇外地人在案场。那不知道哈尔滨和大连有没有什么奇葩的事情吗？

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【沈阳乐居主编 张娜】好的，谢谢王总！看来东北三市上半年的成绩单还都是非常不错的，那在这种背景下楼市也出现了许多有趣的事。

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【易居（中国）企业集团沈阳机构首席分析师 王一翔】土地市场进入“明争暗夺”阶段，1、2月房企抢地不断，金辉、佳兆业分别高价获取，其省气象局西地块经过二次上市后，成交楼板价突破6100元，成为长白地王；3月后再无居住用地入市，其实房企并没有停止购地计划，只是从公开的招拍挂转向以收购、合作等形式获得土地，如6月万科收购信达地产在沈阳的两块土地。

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【沈阳乐居主编 张娜】那么我们知道沈阳上半年的土地供应是收紧的，王总您怎么看呢？

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【易居（中国）企业集团沈阳机构首席分析师 王一翔】2017年上半年沈阳商品住宅量价齐涨，这是受到几个方面的影响，第一企业拿地成本增加产品价格上涨，导致购房者恐慌性购房者，市场成交量激增。第二、政策面变化，全市很多地产购买力旺盛城市政策收紧，但沈阳延续宽松的购房政策，使市场热钱涌入，推升房价。第三、楼市展会不断，集中备案现象增加。

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【沈阳乐居主编 张娜】那么王总觉得沈阳量价齐涨的原因是什么呢？

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【大连乐居主编 王欣】大连比沈阳小多了，城市体量还是小。

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【沈阳乐居主编 张娜】但房价方面从数据看，大连的成交均价11300元/㎡左右，增涨5.6%，沈阳成交均价为7575元/㎡，同比上涨10.95%，沈阳的涨幅度还是较其他两个城市更多些。

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【沈阳乐居主编 张娜】这么看，沈阳成交是大连的一倍还多呢。

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【易居（中国）企业集团沈阳机构首席分析师 王一翔】全市各区域成交面积中浑南区和于洪区成交面积最多。

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【易居（中国）企业集团沈阳机构首席分析师 王一翔】2017年上半年，沈阳商品住宅供应面积为419.43万㎡，同比下降8.46%，成交面积为797.13万㎡，同比上涨28.3%，成交套数为86785套，成交均价为7575元/㎡，同比上涨10.95%，成交金额为603.8亿元，同比上涨41.66%。

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【沈阳乐居主编 张娜】谢谢李总，相比而言好像沈阳上半年的增长会明显得多，那么有请易居王总给我们介绍下沈阳的上半年楼市数据。

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【大连新峰地产市场研究部经理助理李云龙】龙湖星海彼岸项目的进入打破了高新园区2017上半年供应方面的僵局，地铁的开通与高溢价的土地成交，为区域升值埋下了重重的一笔。而中山区方面，随着达沃斯重回大连，人们又将目光聚焦于东港板块，而此时的东港早已今非昔比，一个个项目的成功交付，标志着东港在逐渐走向成熟，一步步被市民接受。中山区山海资源丰富，东港自然是海的代表，而山林资源丰富的解放路板块上半年表现也毫不逊色。正是这样的两个板块在推动着中山区向前发展。

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【大连新峰地产市场研究部经理助理李云龙】上半年大连市7区商品住宅供应面积101万㎡，成交面积345万㎡，占去年全年的54%，成交均价11300元/㎡左右，增涨5.6%，量价齐升，截止六月底剩余存量1284万㎡。从区域来看，甘井子区上半年成功去化100万㎡，占全市的29%，与去年整年相比下降了6个百分点，金州新区上半年去化96万㎡，占全市的28%，比例未变；值得注意的是高新园区与中山区成交市占比分别增长2-3个百分点，成交均价也有1-3%的增长。

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【大连新峰地产市场研究部经理助理李云龙】土地市场方面，体量、数量双双缩减，溢价率、楼面价屡屡升高；为争减少库存，政府减少供地。上半年仅供应6宗居住用地，品牌开发商之间的土地争夺也十分激烈。火热的土地市场旁敲侧击着大连的楼市。

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【大连新峰地产市场研究部经理助理李云龙】政策方面，北上广及南方多个一二线城市，年后紧急限购，东北依然宽松，大连楼市未受影响。去库存重负依然压在肩头，沈阳、哈尔滨两个省会城市商品房存量均高的惊人，此时若硬性调控对于东北整个经济环境来说是不利的，大连也不能例外。

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【沈阳乐居主编 张娜】那么在看完哈尔滨数据后，请新峰李总为我们解读下大连上半年市场的数据。

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【哈尔滨乐居主编 安娜】哈尔滨市场很火，上半年很多城市陆续出台限购，哈尔滨没有政策，房价一直持续走高。

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【大连乐居主编 王欣】虽然国家在“9.30”之后逐步收紧房地产政策，但政策布局方向主要以全国一线城市及热点二线城市，而大连作为东三省标杆城市，前几年城市库存量巨大，一直处于去库存状态。政策影响层面较小。而大连在经历2015-2016年高效去库存下，整体市场库存转入良性周期。在步入17年大连房地产市场明显升温。

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【沈阳乐居主编 张娜】在嘉宾解读各地数据的同时，也欢迎各地主编随时发布自己的观点！

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【易居中国黑龙江公司开发总监 吴萍】2017年1-5月  哈尔滨市共成交商品房19352套，成交面积209.43万㎡，成交金额为168.74亿元 哈尔滨市六城区库存量为2568.55万㎡，预计去化时间为35个月 商品房成交价格持续走高，哈市5月份全市成交均价为8335元/㎡

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那么我们先来看看各地的数据情况：首先用请易居吴总介绍下哈尔滨上半年市场的情况：

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同时也欢迎来自大连乐居的主编王欣和哈尔滨乐居主编安娜与我们共同聊聊上半年东北三市市场的真相。

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【沈阳乐居主编 张娜】首先介绍下到场的各位嘉宾，他们分别是：

易居（中国）企业集团沈阳机构首席分析师 王一翔

大连新峰地产市场研究部经理助理李云龙

易居中国黑龙江公司开发总监 吴萍

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2017过半，楼市波云诡谲，全国超55城市发布调控政策累计超160次，中国楼市进入“五限时代”，政策层层加码，楼市日趋降温。在此背景下，东北楼市半年真相为何？7月6日16：00，乐居问道地产大V和三城主编，敬请期待…

本期嘉宾：

【沈阳】易居（中国）企业集团沈阳机构首席分析师 王一翔

【黑龙江】易居（中国）黑龙江公司开发总监 吴萍

【大连】大连新峰地产市场研究部经理助理 李云龙