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直播回顾丨权威解读“沈12条”

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直播回顾丨权威解读“沈12条”
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  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    那么我们今天的直播到此结束,感谢各位嘉宾的精彩观点!借孙总的话,希望在各方的努力下沈阳房地产能健康稳定的发展,百姓安居乐业,我们下期见!

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    欢迎品鉴。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    是的,比如和平热销楼盘九洲御府,我听说最近也卖得非常火,大家可以关注下!

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    建议购房者精选项目,把握时机,对于高性价比区域、项目,该出手就出手。大家懂的~

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    祝沈阳房地产健康稳定发展,百姓安居乐业!

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    是的,一个城市的健康发展,不仅要靠政府的政策把控,也需要各个行业、特别是支柱的房地产行业起到带头作用,那么在最后,各位嘉宾还有什么想要说的吗?

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    沈阳全市400多家在售房企,top20市场份额占比52%,品牌房企、项目一直是购房者的置业首选。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    所以说我们对城市高端人才的吸引是有贡献的。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    这个孙总比较了解,九洲御府也是非常受购房者关注的一个楼盘,对区域价值提升、板块人口的聚集也起到了很大的作用。好的项目对于板块的作用是不言而喻的。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    一个城市有活力,人口数量的增加是很重要的因素。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    目前,买房即可落户口、全省外市职工在沈购房办理公积金贷款可享受市民待遇、购房可享补助和契税补贴等房交会优惠政策,对外地人有很大吸引力。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    关于沈阳人在外地工作要回沈置业、包括未来要来沈阳置业的客户,通过我们的项目的监控发现,确实有所增加。我觉得,第一个取决于沈阳的城市地位在不断的攀升,尤其这次自贸区落成,使人们对沈阳的未来发展的预期较好。另外一个,沈阳的购房门槛相对较低,这两方面原因促使外地人来沈置业增多。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    目前,买房即可落户口、全省外市职工在沈购房办理公积金贷款可享受市民待遇、购房可享补助和契税补贴等房交会优惠政策,对外地人有很大吸引力。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    外地人在沈购房的目的,一是就业、就学;二是农民进城落户;三是经商;四是休闲养老,其余为投资和其他因素购房。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    沈阳市房产部门公布的数据显示,今年第一季度,沈阳市销售的商品住宅超半数被外地人买走,这一占比最近几年来持续上升。据业内人士透露,这些外地人中,抚顺、鞍山、辽阳、铁岭等沈阳周边城市居民占了绝大部分。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    我们发现最近许多沈阳在外工作的人回来置业,这也算是外地购房中的一部分吧?


  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    依然向好。沈阳作为未来的潜在国家级中心城市,收到国家政策、资金扶持,对周边县市构成虹吸效应。外地人在沈购房的目的,一是就业、就学;二是农民进城落户;三是经商;四是休闲养老,其余为投资和其他因素购房。沈阳房地产市场(年销14-15万套新建商品住宅)需求结构:每年约有10万名大学生毕业,5—6万对青年结婚,有15-16万外地人涌入沈阳(按身份证统计,2017年一季度外地购房者占全市总成交的52%)。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    这个也说到一个最近比较热的话题外地人购房占比增加,不知道启凡老师上次的分析后,近期有没有什么新的变化。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07


  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    嗯,孙总说的非常好,目前东北在全面振兴,留住人才是很关键的一点。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    我觉得政府一直在做,因为以前对东北人才外流炒作的比较严重,尤其是高端人才外流比较严重。自从上次落实为让毕业生留在沈阳留在本地而出台的一系列的有利于购房的这种政策,这种政策的连续性和稳定性对于人才留在沈阳,起到了很好的促进作用。这个我觉得应该予以支持和鼓励的。也体现了政府这方面的决心。城市发展,人才是关键,这是一个长期的战略。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    我们看到,最后一点也很值得关注。就是本意见自发布之日起施行,并将根据国家有关政策和市场形势变化,适时做出调整。《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(沈政办发﹝2016﹞40号)和《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展的补充措施的通知》(沈政办发﹝2016﹞106号)同时废止,但有关大中专在校生和毕业生购房支持政策继续执行;已按上述文件购房,但尚未享受相关优惠政策的购房人应继续享受落户、子女入学等优惠政策。仍然强调了要落地对在校生购房的鼓励政策,这点孙总怎么看?

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    很认同孙总观点,科学调节土地供应,持续出清库存是利好;同时保证推售量、稳定市场预期。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    美的地产辽宁公司营销中心策划经理王进军:

    最终目的还是促进市场平稳发展,但多方面因素决定,沈阳通过三年低位盘整后,近2-3年房价会保持平稳上涨。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    对的。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    就是说主要还是为了去除库存?

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    以往的有些项目报批的商业比例过高,而且以往很多公寓的基本用途是住宅化,并非公寓的真正功能,所以我觉得政策的调整,也是变相的消化以往商住比例过高的项目。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    是的,我们看到了文件也表明了是征询意见稿。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    目前沈阳的公寓的库存量也比较大,那么通过这一次商改住有利于去化以往的库存,我觉得在政策上应该予以扶持和鼓励。另外,我们千万不要把本次地产新政说成是调控措施或限购政策,这样会误导消费者导致市场的敏感性太高。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    这个是不是可以理解为鼓励公寓类商业产品的一种信号?孙总怎么看?

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    是的,我们还看到其中提到了关于对已供应、未开发的房地产开发用地,开发企业可申请转换用途、调整商住比例,支持向文化、旅游、养老等业态转化。居民购买用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓,提供的商品房买卖合同中房屋用途项标明“自住”的,在落户、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策,但其原规划的商业属性不变,其中享受落户政策需取得房屋所有权证或不动产登记证并实际居住,享受民用电价需现场用电性质属于城乡居民住宅用电范畴。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    我们都注意到文件并未提及“限购、限商贷、限价、限离婚、限转售、税收”这些涉及需求端的直接、强力措施。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    可以这么理解。@沈阳乐居主编张娜

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    美的地产辽宁公司营销中心策划经理王进军:

    可以看出,政府调控市场,改善供需关系,促进市场平稳发展的意图比较明显。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    也就是说这个对购房者而言是提高了保障。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    这个我觉得市场可能更规范了。那么大家呢,整个推盘的节奏,可能更按照市场的规律去进行。特别提到的如果不是尾盘,一次性办理的预售不得低于两万平,这个我觉得很好的规划的市场。其实还有一个最大的就是关于资金的监管,其实别的全国别的城市有资金的监管,因为沈阳的其他的原因暂时没有执行,我觉得,接下来对预售资金的监管就很有必要性。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    再看土地市场,2017年3、4、5月全市居住、商住用地0成交,2017年沈阳土地市场累计成交同比减少20%,按此趋势未来新增库存压力非常小。本次12条征求意见稿,一方面以供给端作为抓手,继续推荐库存出清,改善区域库存去化不平衡的状况,改善、优化各区域、项目库龄结构。另一方面,控制或减少土地供应的同时,必须强化市场管理,稳定购房者预期。两手抓,两手都要硬。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师 许启凡:

    落到点睛处:为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

    我们借助新峰&房谱网地产大数据信息系统,2017年1-5月,沈阳商品住宅销售面积(538万平)比去年同期(423万平)增加27%;同时,新增供应(205万平)比去年(214万平)减少4%。2017年1-5月,新增供应连续5个月小于成交备案,存量库存得到大量去化,新增供应/销售面积的累计比值为38%—说明存量库存得到大量去化,体现在全市新建商品住宅库存去化周期,就是由年初的22个月下降到了截至目前的19个月。

    体现在市场表现就是:量价齐增——库存大幅减少、库龄结构持续优化,土地供应量短期不会明显增加,2015开始的抢地,带来的必然结果就是"抢房子",当然,抢的是新上市的"好房子",而非"积压"的库存,然后市场上两级分化更加突出,从而引发一系列的反应,自然也会极大地影响房价走势……

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    哦,那本次就是再次强调了。第6/7/8条,8条关于预售制度、严禁捂盘惜售的进一步严格控制,各位嘉宾怎么看。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    之前也是两年。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    我看到第4条关于闲着土地的要求,这个时间是不是有调整,我记得之前是不是3年。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    外地有些城市,可能在土地拍卖的时候附加其他的条件,可能包括配件等等。这样我觉得可以有效的抑制整个拍卖土地价格的过范过快的上涨,从而抑制后来的商品房价格的上涨,这个别的城市已经有非常成功的经验。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    地价直接决定都房价。那么作为地方政府和老百姓包括我们开发商,都不希望房价上涨的太快。否则这样的房地产其实是不健康的,我们是希望即使上涨也是温和的上涨,以保证房地产开发的长期的稳定性。所以对地价的控制,接下来政府可能会出台一系列的政策。具体什么政策,我们还是拭目以待。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    那么我们看到第二条还有关于地价的控制,那么这个对市场会产生什么影响呢?不知道孙总怎么看?

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    美的地产辽宁公司营销中心策划经理王进军:

    销售顺畅的区域就多批点地,不需捂盘,保证供应量,避免价格大幅上涨。成交不顺的区域,就控制一下供应,减少存量,让供需关系回到正常水平。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    要根据商品住房库存消化周期,适时调整各区域住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地(沈阳没有);36-18个月的,要减少供地(浑南、皇姑、苏家屯、大东、沈北);12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳广播电视台都市广播FM92.1《买房听我说》主播一明:

    比如说,去化周期短可以增加供地的供给量,从区域来说,现在很多区域处于无项目可卖的情况。如果按照这十二条的实施的话,可以较有效的这个解决市场当中的供需矛盾。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳广播电视台都市广播FM92.1《买房听我说》主播一明:

    这十二条还是集中在前几条,利好比较不错。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    从启凡老师提供的数据来看沈阳大部分板块地量是要缩减的。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师 许启凡:

    我们借助新峰&房谱网地产大数据信息系统,根据各区新建商品住宅库存量 / 近一年销量 得出的准确结论,当然政策的具体落实还是要看政府口径、执行细则。从政策影响看,对库存货值较大、去化速度缓慢、库龄结构不合理的滞销项目构成重磅利好,开句玩笑:僵尸还魂。2017年4月1日,住建部和国土资源部联合发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。沈阳今天出台12条政策的征求意见稿,可以说是国家政策的具体执行和延伸,并精确细化到各区,堪称是国家文件的缩小版。国家层面是:严守不发生系统性风险底线,并强调坚持分类调控、因城施策,防范房地产领域风险。

    沈阳:分类调控,因“区”施策、促进我市房地产市场平稳健康发展——谈不上风险。

    沈12条政策以供给侧作为抓手,我个人观点,是根治“库存症结”的利好,打到七寸。

    沈阳部分区域、局部板块、项目火热,但是整体去化周期压力仍然存在。

    实际上大家已经发现了,3月至今沈阳住宅土地市场公告和成交都是0,而需求依然较为旺盛(外地客户——新沈阳人占比53%、还有部分环京客户……),滞销盘、存量库存都在逐步得到去化,这对市场健康发展是有好处的。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    新峰地产大数据分析师许启凡:

    沈阳的新建商品住宅库存结构具有各区域并不均衡的鲜明特点,比如沈北新区较高(2017年去化明显提速),而和平区较低(仅14个月),动态看,这和政府长远规划:人口、城建、配套布局息息相关。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    那么,关于根据供应周期来调整土地供应会不会出现部分板块在售减少,购房者的跟风购买的情况呢?

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    关于土地市场的,因为它是直接的关乎后期的房地产的开发市场,那么土地市场把握很好的节奏,对于后来的整个房地产的市场的供需平衡起到了至关重要的作用。所以这次地产新政把土地根据去化周期调整,适当的调整土地供应周期,我觉得这个还是非常有必要的,这也体现了地方政府对地产长期的有效的监管。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    目前的整个沈阳的房地产还是处在一个复苏的阶段,整个根基还不是很稳健,那么现在全国的房地产比较热,尤其是很多的沿线城市和热点城市纷纷出现的限购政策。作为沈阳市政府和沈阳的房地产的主管部门房产局,那么及时出台相应的预警机制政策,我觉得还是有必要的。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    目前结合沈阳现在的现状,不宜出台比较严厉的限购政策。那么,虽然三四月的沈阳的市场出现了一定的量价齐升的局面。但是呢,整个的发展区域还是不是很平衡,包括苏家屯。沈北板块,虽有一定的量,但是价格增长还是缺乏动力。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和:

    刚刚浏览了这个刚刚出台的,尽管不是正式稿,是一个征求意见稿,我认为这个也是比较及时,基本上我觉得就去年政策做了有效的补充和修改。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    关于5月12日沈阳房产局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见(征求意见稿)》,不知道各位嘉宾有没有发现,12条政策中前五条均涉及土地,包括供应、价格、用地性质、开发周期等进一步要求,政府如此重视土地市场的调整,这说明了什么问题?首先请孙总为我们解读下。

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    我是本次直播主持人沈阳乐居张娜。我们非常荣幸的请到了,沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和先生、沈阳广播电视台都市广播FM92.1《买房听我说》主播一明、美的地产辽宁公司营销中心策划经理王进军、新峰地产大数据分析师 许启凡。因为一明老师在录节目,王总在开会,已经将答案给我们的编辑,由编辑代为转达。欢迎!

  • 沈阳乐居 03-29 06:07

    沈阳乐居主编张娜:

    各位网友大家晚上好,5月12日沈阳房产局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见(征求意见稿)》,对沈阳房地产市场提出了新的指导方向,为了进一步了解该文件,我们请来了沈阳房地产业内一起来解读下沈12条。

为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,进一步稳定住房价格和市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,结合沈阳实际,沈阳市房产局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见(征求意见稿)》。“沈12条”政策将引发哪些思考?乐居直播间,为您权威解读!

本期嘉宾:

沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理 孙国和

沈阳广播电视台都市广播FM92.1《买房听我说》主播 一明

美的地产辽宁公司营销中心策划经理王进军

新峰地产大数据分析师 许启凡




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