投资客现身沈阳 狼来了？

沈阳乐居 04-25 09:39

王进军：再见。

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赵毅：谢谢，再见。

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许启凡：谢谢大家，下期再见！

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主持人：好的，那么今天直播到此结束，感谢各位的观看，我们下期见！

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王进军：第一：量力而行，只买对的，不买贵的！第二：缓看急买，该出手时就出手！

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主持人：好的，感谢各位嘉宾今天精彩的解读让我们对沈阳市场目前的情况有了清晰的认识，你们最后请每位嘉宾给网友说句置业建议吧。

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许启凡：个人喜好：铁西、于洪。铁西是人口大区，商业、交通、民生配套非常完善，一季度土地成交“建面”占比也是位居全市第一。

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王进军：投资具体选择项目有三个原则：地段、学区和地铁。从地段而言，二环内繁华路段和稀缺的公园、河景房都具备投资价值。从交易量看，长白岛、丁香湖、铁西张士版块交投活跃，都具备较好的投资价值。

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主持人：好的由于时间关系，我们再来回答最后一个问题，游客：沈阳那个地方性价比高？

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许启凡：不会降，理由如下，依据数据（新峰地产大数据系统）：铁西2017年一季度的楼面地价同比上涨了53.6%，库存去化周期也比较合理。

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王进军：自贸区的影响不好评判，沈阳大多数区域涨价是内在因素【土地供应量少、成交价高，部份地区供需关系正常、部份产品呈现稀缺性，如洋房产品】，而且沈阳房价经过几年的盘底后，有可能进入新的上升渠道。

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主持人：看来浑南、铁西目前是还是购房者关注的两大主力区域啊！

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崔俊玉：答案是肯定不会降的。

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主持人：有网友提问，游客：我听说今天自贸区挂牌了，难怪浑南这么受关注，可是我在铁西看的房子也涨了，是不是过了这阵能降啊？

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许启凡：我个人比较关注，铁西、于洪、浑南的房价和销量走势，政府规划（人口导入）之外，主要是根据：去年至今的土地成交权重、和攀升的楼面地价，这个是刚性成本，对周边项目也是有提振效应的。

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赵毅：如果北京没法落户的话，有闲钱，可以在自己最熟悉的战场——沈阳买套好的品质开发商的产品，毕竟北京各行各业收入都较高，按照沈阳目前的价格来说，还贷压力不会很大。

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许启凡：沈北选择余地大，毕竟库存相对较高，当然，远景规划和比价优势也非常之明显。

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王进军：沈北整体人口密度小，蒲河附近生态环境不错，二号线延线长也将于今年年底通车，沈北新区也计划引进一系列名校，包括一些大型游乐项目上线运行，沈北热度会不断提升。整体而言，离市区相对偏远，但配套日益完善，整体价位偏低，相对适合老人带孩子居住。

但在选择具体项目时，要注意开发商口碑和物业管理水平。

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主持人：好的，谢谢赵总和许分析师的解答！我看到有位网友提问，游客：我现在在北京工作，父母和孩子在沈阳，合计在沈北给父母买一套，合适不？

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许启凡：根据2016年数据测算，楼面地价占37%左右。

我个人觉得，按政府的目标导向，新建商品住宅库存去化周期，回落到14-16个月（一年半）附近时，政府部门应会适时加大土地供应，更多房企也会积极出手，而不仅仅是几家大品牌房企溢价拿地。

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赵毅：土地+建安成本+一些税费，应该还会要高一些。

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主持人：一般说土地 成本占房价的3-4成，这个说法成立吗？

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赵毅：是的，现在全国的开发商都在成本上挠头的是人工费用的增长。基本百姓都能看得懂楼面价，建安成本全国的差距也不会差距过于大，但是人工的成本确实是百姓在品评房价包涵元素中，最为忽略的一个环节。

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王进军： 首先不敢说现在是疯狂的状态，必竟整体成交量的上涨是沈阳人或新沈阳人在购买，包括改善型需求的释放。

第二，沈阳历年高库存状况有望在今明两年得到较好的改善，这也是省、市政府大力推进的工作。

在此关键时刻，确保房地产场良性健康发展、积极去库存，确保经济增速是首要任务，因此个人判断不会出相关的限购政策。

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崔俊玉：主要还是人工贵，盖房子的成本高，拿地的成本也高。

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主持人：包括金融层面、政策层面上的。

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许启凡：是的，我个人判断短期助推，长期不改走向。局部房价抬头是正常的，合理的，毕竟面粉涨价了。

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崔俊玉：例如今年本公司合作的几大开发商，均有在沈阳拿地倾向，加上自贸区落地，苏家屯区域浑南区域炒的火热！部分房企均有涨价势头。

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主持人：我们也知道马上就要房交会了，许多购房者都在期待本次房交会，但是房交会首次取消了购房补贴，这是不是一个政策的信号呢。

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许启凡：沈阳新建商品住宅总体库存依然不小，但是去化周期和库龄结构在持续改善、向好的过程中，所以短期不会过热，中长期持续看好。

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主持人：也就算说这波外地人的投资热可能更多的起到对沈阳市场的一个助推作用，而并改变不了其原走向。

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许启凡：看土地市场：2017年一季度沈阳全市居住、商住用地成交的平均楼面地价为4229元/㎡，同比上涨89%，而成交面积（55.24万平）却同比减少15%——按此态势，沈阳居住类用地的成交面积将连续第4年徘徊在历史低位（2014--2016）。ps:正直两会，观察政策风向期，3月份土地市场0公告、0成交。

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许启凡：我个人觉得，品牌房企、优质地段、精品项目，可以考虑出手。

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许启凡：依据新峰地产大数据系统，我们可知沈阳的供需态势良好，未来新增供应压力较小，土地刚性成本较高（楼面地价）。因此，我们可以预计：在全市新建商品住宅库存去化周期稳步降至12-16个月的过程中，商品住宅均价恐怕也将随之“缓慢”攀升，热点板块供不应求。

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赵毅：我在北京和天津的市场观察，随便找到一个刚刚交房的新建商品房小区，传统北京和天津人的居住购买比例，已经非常低了，高一些的能达到20%，更多的是外地户籍的购买。简单举个例子，我所买的房子，是改善，卖掉自己的老房，换新房。2012年的时候开盘，天津传统的本地人5成基本已经买不起当时15000-16000的价位，因为收入比造成的，但是交房后，我发现大多数邻居都是外地客资，他们在本地拥有产业，拥有经济收入来源。这和北京的社区居住模式很相近，房价的攀升固然有投资成分在其中，但是其实还有一部分是居住需求和居住价值拉动了人们的需求。沈阳的外地人口比重占据多少，外来人口的收入平均水平在什么水平线上，是对于未来沈阳房价走势的一个参考标准。一旦外来人口，产业，收入水平，形成规模，那么沈阳的房价将会拥有持续的动力，但是如果是短期的投资客炒作行为，那么尚需观察周期性的变化，投资客会有短期的涌入效应，但是一般30-60天内，形成持续，那么沈阳的房价也许也会走入调控，如果这个周期内，形不成大势，那么这一轮的短期炒作，就无法形成区域房价的筑底。

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王进军：目前沈阳二环内己经呈现高层房价大量过万，洋房产品日渐稀缺，2-3环内房价也逐步上升局面，且受土地供应影响，目前新项目都以小体量精品呈现，未来3环内很难再出现百万平体量大盘。 因此现在返乡置业是比较好的时间机点。当然就北上广的房价而言，任何时间回家置都是合理的。

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崔俊玉：如果选择归乡置业，那今年恐怕不是抄底的时候，如果去年入手几套房，还可以。

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主持人：说到此处在沈阳购房中也存在一些在京津冀工作的辽宁人，此时是否是其回家置业的最佳时机？

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崔俊玉：而且现在沈阳多家开发商合作银行需要外地客户有本地担保人，才给放款。

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主持人：各位解释的非常到位哈，这样我们的网友就放心了。

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崔俊玉：短期内沈阳房价不会高升，更不会有买不到房的情况，外地投资客户买现房，本地人大多有房产，对品牌开发商期房也可以考虑，所以外地投资客户买现房和面积区间和本地人并没有什么冲突。

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许启凡：这部分需求外溢投资客大概能占多大比例呢？

嗯，最近的情况，需要案场一线同仁做回答：因为从销售完成到网签集中备案还有一个时间周期、过程。我个人观点：根据沈阳目前的规划、政策、向好的去化周期……诸多比价优势，外地客户酌情量力投资，长线持有可以。短期炒作不提倡，也不现实。

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赵毅：启凡老师分析的很理智，500万平/库存2400万平=21%。如果2400万平代表沈阳的库存整体的量的话，那么沈阳任重而道远，不能单纯依靠于短期投资客群的挤压，而形成的短期爆发成交量，作为未来的依据，毕竟市场的调控政策不只是行政上的限购资格，未来贷款和利率是否还会继续延续宽松状态，这个貌似难以判断。

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主持人：这部分投资客大概能占多大比例呢？我们知道之前沈阳外地人购房占比在40%左右。

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许启凡：至于房价能否短期爆发，我个人观点：

1、政府不提倡

2、数据不支持

3、居民不跟风

4、炒作不现实。

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赵毅：其实沈阳包括东北市场，在这轮北方京津冀强限购的政策之下，是一轮新的机会。

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许启凡：我判断沈阳新建商品住宅均价稳中有升，不会过热。还是用数据说话：

均价缓慢攀升，2016-2017居住用地成交 建面为500万平，楼面地价提升，但是我们量化分析，看权重占比，500万平/库存2400万平=21%，高地价项目对周变存量项目的均价确实有一定提振和带动效应，但是整体看，权重占比还不足以影响全局。——板块结构分化。打个比方：沸水+凉白开=温水，暖而不烫。

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许启凡：我们通过大数据，可知沈阳的供需态势良好，未来新增供应压力较小，土地刚性成本较高（楼面地价）。因此，我们可以预计：在全市新建商品住宅库存去化周期稳步降至12-16个月的过程中，商品住宅均价恐怕也将随之“缓慢”攀升，热点板块呈现结构化的供不应求走势。

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崔俊玉：外地投资客户在沈阳购房多为现房，两居室！并且没有选择期房的概念。

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许启凡：依据 “新峰地产大数据信息系统”（CRIDAS）：

2017年1季度“开门红”，沈阳商品住宅销售面积（282.3万平）比去年同期（213.9万平）增加32%；同时，新增供应（121.9万平）比去年（123.6万平）减少1.4%。2017年一季度，新增供应/销售面积的比值为43%—说明存量库存得到大量去化，体现在全市新建商品住宅库存去化周期，就是由年初的22个月下降到了一季度末的20个月。按此速率到2017年底，将进一步缩减为14个月。

再看土地市场：2017年一季度沈阳全市居住、商住用地成交的平均楼面地价为4229元/㎡，同比上涨89%，而成交面积（55.24万平）却同比减少15%——按此态势，沈阳居住类用地的成交面积将连续第4年徘徊在历史低位（2014--2016）。

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王进军：从股票投资来看，股价上涨幅度与价格并没有多少关系，并不是低价股就值得买，高价股就不能碰。

从投资上来看，价格高于价值，不投资，价格等于价值，谨慎投资，价格低于价值，大胆投资。目前价格低的项目，投资风险会小些，但也要看其自身价值相比较。

建议投资者还是要关注项目自身价值，评判其价格上升空间。长期来看，地段、地铁、学区三项因素是项目保值升值的比较关键外部因素。

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赵毅：对于投机客和热钱而言，他们现在看到的不是房子，不是价值，而是在全国各地所谓的购买“资格”，因为很多地方限购限贷，已经把这些人逼出了一二线市场。

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赵毅：根据京津经验而言，投机客大多数会涌入新房，一旦新房市场封盘或者因为建筑进度未达到获得销许的日期，投机客会担心货币贬值和购买资格问题，涌入二手房市场，二手房房东和中介，会在热钱涌入的同时造势，大幅度拉升二手房价格，或会形成新房和二手房的倒挂。

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主持人：如崔总所言，投资客选择的项目多为品牌房企目前在售价格较低的楼盘，那么这样的项目是否具体投资属性？

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许启凡：对，正如美的城王总所言，而且，2017年沈阳土地、楼市迎来开门红。

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许启凡：值得注意的是沈阳仍在享受诸多政策利好：2015年以来，国家、省、市密集出台的银行贷款、公积金、税收、购房补贴、棚改等房地产政策利好——连续“降准降息”减轻月供压力；“减税费、下调首付比例”降低置业门槛；“沈22条"、“沈11条”、房交会综合补贴、优惠—集中发力去库存，2016年沈阳新建商品住宅销量同比增加11%——而且，沈阳房地产市场健康运行，没有受到“限购限贷”等密集的政策打压，跟其他房价热点城市相比，我们目前仍在享受所有的政策叠加利好，闷声去库存。

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王进军：以新峰2016年数据为例：沈阳商品房销量1610万平，销售金额1287亿元。这部份资金总体体量小，与沈阳每年平均1500万方的销售量相比，份额较低，对整体房价推动不明显，沈阳目前房价上涨完全是内在因素推动，如供应量、土地拍卖价格等。但目前这种传说中的购房潮对具体项目是好消息，可以加速去化，回笼资金，对沈阳整体楼市而言，更多是一种信心传递，某种层面上也有利于沈阳城市形像的提升，打破投资不过山海关的这种窘迫局面。

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主持人：那么如各位所言，近期确实出现了外地人在沈阳购房增加的情况，这种购房潮对沈阳楼市会产生怎样的影响？会否推高沈阳房价？

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崔俊玉：目前根据本公司在沈阳成交数据显示，大部分投资客户选择的品牌还是环京周边的开发商。

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赵毅：其实，天津这边的编辑同事在雄安新区的规划出台后，亲赴雄安踩盘了解情况，大量的北京牌照的车辆比比皆是。但是国家规划的雄安新区，没有给这群热钱任何可趁之机，在热钱被封堵之余，人们的投资转机在哪里？已经很高的华南市场，那边也被限购了啊？海外市场，拿什么去买，敢不敢买？国内市场，唯有非限购大中城市成为他们的首选目标，沿海+省会，将会成为热钱被投机者逼入的方向。

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许启凡：除了自贸区，沈阳还有后续利好预期。

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许启凡：而且，从地缘角度看：沈阳区位优势独特，位于东北亚的地理中心，拥有东北地区最大的航空枢纽、全国最大的铁路编组站和最高等级的高速公路网，是我国通向东北亚、连接欧亚大陆桥的重要门户，是我国东北乃至全国最大的商贸、金融、物流中心之一，担负着集聚辐射、带动周边发展的重要使命。

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许启凡：刚才说的是外在原因，内在原因诚如 崔总所言：沈阳自贸区正式挂牌，吸引了京津冀和沈阳周边的投资客户。

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崔俊玉：例如目前华夏和荣盛两大开发商，在京津冀人群中，买到即赚到，导致一些投资客户在沈阳盲目购买。

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赵毅：其实京津冀投资客奔赴沈阳，我是这么看的。在317北京出台最强限购新政之后，一段时间北京陆续出台各种政策，严控炒房，导致一时间，涌入北京的投机者和北京当地的热钱投资客，大量的失去了购买的“资格”，而转战距离最近的天津，天津在北京出台限购之后，由于新房供给量在3月较少，也遭遇了一轮北京客对于二手房市场的席卷，二手房价格上涨较快。也正因此，天津在330出台了最强限购之后，京津两地联动，加之河北的限购也跟随而至，导致京津冀大量的热钱，投机客，无处可去，华北是大量投资客的目标，除了沿海的重点城市，青岛，天津之外，沈阳作为辽宁的省会城市，也许成了这些人眼中最大的目标之一。

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王进军：美的在售楼盘销售情况良好，住宅产品客户均为在沈阳工作人士自住及改善居住为主。对于京津冀投资客到沈阳的事情，有听闻，未亲历。但有上海朋友咨询购房事宜。

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崔俊玉：根据同行所说，大连也吸引了一些投资客户。

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崔俊玉：沈阳今天上午自贸区正式挂牌，导致一些投资客户来沈购房，据公司成交数据显示、三分之二客户来自京津冀、其余成交客户来自黑龙江哈尔滨市场。

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许启凡：据我了解，主要是两个方面的原因。

环京、雄安新区限购。雄安新区以及周边，以“新民居”小产权房居多，购买这类房产面临巨大的法律政策风险、卖家违约风险——私下协议违法且无效、户口冻结、土地权属不能变更、国家拆迁不予任何补偿。

而且，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。按照法律和登记规则，城市居民购买农村宅基地，是拿不到合法产权的。

那么，限购之后，环京的分销公司为了持续销售不断流，确实向京津冀投资客推荐了被其所熟知、认可的品牌在沈的项目。

沈阳乐居 04-25 09:39

主持人：那么接下来进入今天的讨论环节，近日乐居网友群有人爆料称到售楼处看房发现有许多外地人，更有网友表示其实是京津冀投资客已经来到了沈阳，对于这种说法各位嘉宾怎么看？

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赵毅：感谢沈阳乐居给予这次连线的机会，和各位沈阳的开发企业领导共同聊一聊如今的市场。

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崔俊玉：大家好！

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赵毅：各位网友大家好。

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许启凡：各位网友朋友们，大家下午好，

感谢新浪乐居提供的这次机会，希望与大家积极交流、互动！

沈阳乐居 04-25 09:39

主持人：各位网友大家下午好，首先来介绍下今天直播请到的三位嘉宾，他们分别是：

美的地产辽宁公司营销中心策划经理 王进军

新峰地产大数据分析师 许启凡

微行天下控股集团开发部沈阳分公司总监 崔俊玉

还有特邀的乐居天津站主编赵毅。欢迎各位！