直击｜苏州市区4宗宅地开拍

苏州乐居直播 04-27 12:10

今日苏州市区年内第二场土拍落幕！吴中区3宗、相城区1宗住宅成功地块出让，地块总成交78.83亿元，最高成交楼面价17946元/平。

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历经47轮竞价，43号地成交！旭辉竞得！

成交总价11.13亿元！楼面价11217元/平，溢价率24.63%

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目前地块楼面价已超过11000元/平，达11066元/平，43号地仍在竞价中

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目前43号地仍在竞价中，溢价率已达15.67%

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43号地目前楼面价已破万，达10260元/平。

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整个甪直版块目前仅有南山维拉、阳光城丽景湾和姑苏正弘府有新房在售，房源都不多了，房价在14000-20000元/平。

另有3宗储备地块，分别是旭辉甪直大道地块，楼面价12731元/平；保利海藏西路地块，楼面价11567元/平；路劲甫澄路地块11564元/平。43号地块9000元/平的起拍价在甪直属于正常范围，最终花落谁家？我们拭目以待。

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【周边配套】

交通配套：长虹北路、甪直大道、常嘉高速等，公交线路有快5路、525路等

商业配套：甫田广场、好又多超市、陆巷湾集贸市场等

休闲配套：澄湖农业生态园、甪直古镇旅游风景区

医疗配套：甫田社区卫生院、甪直人民医院

教育配套：甪直实验小学、甪直实验小学附属幼儿园、甫里中学(初中)、甪直高级中学

【规划要求】

根据地块出让条件，檐口高度(建筑高度)≤100m，地块内住宅建筑高度不得低于50m，住宅单体建筑面宽≤60m，住宅单套户型面积120㎡以上(含120㎡)户型占比应≥20%。低层住宅建筑(地上三层(含)以下)不作强制要求外，其余住宅建筑全部成品化。

从地块的建筑高度和户型要求来看，地块上未来或将打造18-30多层的精装高层小区，且户型设计会建设一部分120㎡以上的大户型。

另要求，住宅建筑全部采用装配式建筑，低层住宅建筑(地上三层(含)以下)不作强制要求，单体建筑预制装配率不低于30%。

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目前5轮报价，楼面价9202元/平

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43号地已开拍，目前3轮报价

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43号地将于14:00正式开槌，目前暂无报价

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苏地2018-WG-43号地块位于甪直镇汇凯路南侧、经三路东侧。43号地块是一宗纯住宅用地，占地面积为45112㎡(约67.67亩)，容积率为>1.0且≤2.2，起拍楼面价9000元/平，最高楼面限价16200元/平。

▲地块位置

43号地块位置比较隐蔽，地块周边都是空地和厂房，道路也还不完善，生活配套也比较稀缺。离地块最近的楼盘是南山维拉和阳光城丽景湾，南山维拉暂无房源在售，后期可能会有加推，此前售价约14000-15000元/平，丽景湾仅有公寓在售。

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今天的土拍还剩最后一宗地块，该地位于吴中区甪直镇

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地块点评：

作为本次起拍楼面价最高的地块，相城区宅地看点很多，一方面前有高价地姑苏铭著，42号地不难出让；

另一方面相城区这样的宅地不多见，42号地周边配套成熟，起点比相城区其他版块的地要高，自身条件更好；

最后一点，当前区域内在售新盘不多，入市后将补仓新房。

踩地实感：

地理位置不错，但不能忽视的一点是，该地块没有单独出入口，进出并不方便，必须且只能经过姑苏铭著才能到达地块位置，未来或将有拥堵的风险。（不过该地由金辉拿下，也不会不方便了）

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42号地规划要点：

1. 地块内建筑高度需有变化，形成“南低北高”的空间形态。（组合式产品？）

2. 所有住宅户型面积不得小于100平方米。（改善住宅？）

3. 住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%，住宅部分（6层及6层以下住宅除外）100%成品住宅。

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【周边配套一览】

交通配套：2号线陆慕站、阳澄湖西路、御窑路、京沪高速等

商业配套：欧尚、哥伦布邻街、繁花中心等

休闲配套：陆慕公园、苏州御窑金砖博物馆

医疗配套：苏大附一院（平江院区）

教育配套：陆慕中心幼儿园、陆慕实验小学、相城区第一实验小学、相城第二实验中学、润元幼儿园、润元小学等

地块附近小区在售价参考：

华美家园（17930元/平）、御窑花园（17884元/平）、华美福邸（18022元/平）、紫玉花园（23737元/平）、花南家园（18161元/平）。

姑苏铭著为附近唯一在售新盘，项目由金辉和弘阳联合打造，目前洋房和叠墅房源在售，在售洋房均价约31000元/平，建筑面积115㎡；在售叠墅建筑面积118-330㎡，均价约32000-35000元/平，总价约400-850万/套。

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历经13轮竞价，42号地成交！金辉竞得！

成交总价12.52亿元！楼面价17946元/平，溢价率6.82%

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目前已报价9轮

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据本站实探，地块所处地段属于相城区发展较成熟完善的区域，四周交通便利，商业配套齐全，周边楼盘以二手房为主，在售新盘为姑苏铭著。

地块离陆慕地铁站、相城区欧尚、开业不久的哥伦布邻街、陆慕公园甚至繁花中心都很近。

▲42号地块地理位置

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相城区宅地在本场土拍中，起拍楼面价、最高楼面价区间都是最高的，分别为16799.95元/平，26250-28350元/平。

该地块位于相城区元和街道元和塘西、西八路（规划）北，据本站实探，地块就在姑苏铭著旁。

2016年，金辉地产以22445元/平的楼面价拿下该地块，因为高地价，而后姑苏铭著的备案价最高达4w+，平均备案价在37647元/平。

▲42号地块实景

42号地块与姑苏铭著仅一路之隔，本次待拍地块的最高楼面价区间为26250-28350元/平，不知会超过当年姑苏铭著的22445元/平吗？我们拭目以待。

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目前已报价7轮，楼面价17230元/平

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42号地已经开拍！目前已报价5轮

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下一宗地，42号地13:00正式开槌！敬请期待

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历经48轮竞价，41号地终于成交！旭辉竞得！

成交总价14.56亿元！楼面价14194元/平，溢价率18.28%

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目前41号地已报价48轮，当前楼面价14194元/平

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我们再来回顾下41号地的情况，整个木渎版块最高楼面价为28965元/平，是中铁诺德2016年9月拿下的金枫西路地块；其次是上海上实2017年6月拿下的金枫东路地块，楼面价24462元/平。41号地块12000/平的起拍价在版块不算太高，与周边18000-26500元/平的新房售价还有一定差距，存在一定的溢价空间。

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41号地块北面一路之隔为上坤狮山四季，地块西侧为已售罄项目——苏胥湾，地块南面对岸是新房项目绿城春江明月

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目前41号地块报价已38轮，楼面价13706元/平

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目前41号地已报价33轮，当前楼面价13463元/平

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目前41号地已报价29轮，当前楼面价13268元/平

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历经81轮竞价，40号地终于成交！首开与龙湖联合竞买！

成交总价40.62亿元！楼面价17868元/平，溢价率28.87%

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目前41号地已报价17轮

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目前41号地块也在火热竞价中，实际上，整个木渎版块最高楼面价为28965元/平，是中铁诺德2016年9月拿下的金枫西路地块；其次是上海上实2017年6月拿下的金枫东路地块，楼面价24462元/平。41号地块12000/平的起拍价在版块不算太高，与周边18000-26500元/平的新房售价还有一定差距，存在一定的溢价空间。

胥江沿岸景观会成为地块未来的卖点之一，苏福快速路是一把双刃剑，一方面出行有保障，另一方面住宅离高架太近会比较吵闹。虽然1号线在和在建3号线、5号线在木渎都设有站点，但是距离地块还是有一定的距离。

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【周边配套】

交通配套：中环、南环高架、轨交3号线和5号线（建设中）等

教育配套： 华中师范大学附属木渎南行实验学校（中小学）、木渎高级中学、江苏外国语学校

医疗配套：苏大附二院分院、木渎人民医院

商业配套：红星生活广场、凯马生活广场、大运城、合景悠方等

【地块规划要求】

根据规划该地块为二类居住用地，容积率1.0-2.2，建筑檐口高度≤80m，建筑密度≤28%，且单套户型面积全部≥70㎡，后期可能以高层为主。

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我们来看看41号地的情况：

苏地2018-WG-41号地块位于木渎镇胥江河北岸，上坤狮山四季正对面。具体位置为金猫路西侧、大轮浜东侧、苏福路南侧，面积46613.7㎡(约69.92亩)，用地性质为纯居住用地。起拍楼面价约12000元/㎡，一次性报价有效区间在20624.99-22274.99元/平之间。

▲地块位置

41号地块北面一路之隔为上坤狮山四季，该地块成交于2016年，楼面价为13169元/㎡，目前洋房均价约26500元/㎡；地块西侧为已售罄项目——苏胥湾，该项目去年新房均价仅“1”字头，销售状况也较为良好；地块南面对岸是新房项目绿城春江明月，高层售价18000-19000元/㎡

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看来吴中区是2019开门红，在上一星期的土拍中吴中区太湖度假区地块也是竞争激烈

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目前40号地块报价已72轮，41号地块已报价7轮

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41号地块已经开拍，目前报价4轮

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目前报价已达66轮

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41号地块将在11:00开拍，40号地还没结束竞价

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吴中流拍地块竞争激烈已报价64轮，目前楼面价16417元/平

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目前报价已达62轮，当前楼面价16373元/平

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目前其他几宗地块都暂无报价

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40号地块竞争十分激烈，目前还在竞价中

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目前报价已达60轮，当前楼面价16285元/平

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目前报价已54轮，当前楼面价16065元/平

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目前报价已53轮

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40号地块所在的独墅湖西版块内已久未推地，或许是竞争激烈的原因。

目前有4个楼盘有少量大户型房源在售，新房储备量已经不多。从在售项目来看，除了星港湾壹号有洋房和高层外，其它项目都以别墅为主。星港湾壹号尾房均价约24000-26000元/平，正荣国领花园联排和双拼别墅约650-1800万/套，保利独墅独栋别墅约2000-4000万/套，建发独墅湾院墅约880万/套。40号地13865.01元/㎡的起拍楼面价在版块来看并不低，最高楼面限价24124.50元/平已经达到了在售新房的价格。

40号地周边配套还算成熟，居住氛围也比较浓厚，但是地块规划限制条件颇多，须配建幼儿园、社区养老用房，还要求全装修交付。

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其实该地块的规划要求不低，根据地块出让条件，地块内需独立设置一所幼儿园，用地面积不低于3200㎡，建筑计容面积不小于2200㎡，规模不低于2轨6班，与首期住宅同步交付使用。幼儿园方案报审时需提供教育部门意见，建成后无偿移交属地政府，产权归属地政府所有。按规划要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房应与首期开发的住宅地块同步建设、同步交付，并须按照不低于1000元/㎡标准进行前期装修，经属地政府验收合格后无偿移交，其不动产权归属地政府所有。

另要求，地块内住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，住宅建筑应全部采用装配式建筑，单体建筑预制装配率应不低于30%。

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目前报价已46轮

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【周边配套】

交通配套：东方大道、常台高速、郭巷汽车客运站

商业配套：好乐多超市、邻家超市、独墅湖社区群星商业广场

医疗配套：郭巷卫生院、社区卫生服务郭巷街道独墅湖站、尹山湖医院

教育配套：苏州独墅湖实验小学、苏州大学附属尹山湖中学、优幼双语幼儿园、郭巷中心小学

休闲配套：京杭大运河

与首次出让相比，40号地块发生了哪些变化？

①原20号地块规划要求，单独地块容积率须≥2.0；现40号地块单独地块容积率须≥1.8。

②原20号地块要求最小户型建筑面积不小于110平米；现40号地块无要求。

③原20号地块要求南北地块各设置1个公共厕所；现40号地块要求根据需求设置，未确定数量。

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40号地块目前已经报价38轮，经本站实地探访，通达路地块面积广阔，两地块间隔着一条河流，地块整体平整，覆盖草地，地块南边距离京杭大运河不远。地块东侧即是万业湖墅金典（挂牌均价23133元/㎡），北侧正对华亭梦立方和万科湖西玲珑（挂牌均价30505元/㎡），西北对角为塘南新村（挂牌均价17137元/㎡），居住氛围浓厚。

▲地块现状

地块所处的东方大道和通达路皆为城市主干路，自驾可直达东环南延快速路到吴江，沿东方大道可快速到达园区，交通十分便利。不过据实地观测，东方大道和通达路上车辆繁杂，所以红灯等待时间较长，长期居住于此难免会受到汽车噪音影响。

▲地块周边

此外，地块周边享有华亭梦立方自带2万方沿街商业以及万科美好荟社区型商业配套，离地块最近的学校为独墅湖实验小学。

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40号地块目前已报价32轮，当前楼面价15097元/平

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40号地块目前已报价26轮，竞争激烈

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吴中通达路40号地块开拍5分钟已经竞价17轮，目前楼面价14525元/平

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苏地2018-WG-40号地块位于吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧，属于独墅湖西、郭巷北板块。地块分两块开发，南地块面积为54283.1㎡，北地块面积为49036.2㎡，容积率1.0~2.2，单块地容积率不低于1.8，起拍楼面价13865.01元/㎡，最高楼面限价24124.50元/平。该地块曾于3号公告内挂出（苏地2018-WG-20号），未能成功出让，此次为二次出让。

▲地块位置

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2019年苏州第二场土拍将于今天10:00开槌！共计4宗宅地，吴中区3宗，相城区1宗。开拍时间如下：

目前40号地块已有2轮报价。