乐居315
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04-28 20:31
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04-28 20:31
问：最后，对于购房者储备哪些方面的房地产消费维权的相关法律知识，您有哪些建议？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：我首先建议广大的买房人首先要明确：在像房屋买卖这样一个大的重要的合同履行过程中，首先要重视自己手上的这份房屋买卖合同，包括你的贷款合同，合同是你一切法律关系的落脚点。
其次，基于合同法律关系，我们作为法律工作者，也建议大家可以去阅读相关的法律条文、法律解释，尤其是一些可能已经在媒体上或者说在司法判例里体现出来的，这些具体情况可以去了解一下，如果确实以自己的知识能力或者说自己有疑问无法解决的话，也可以向我们律师进行咨询。
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04-28 20:31
问：开发商承诺无理由退房，可是，房源又在交易中心备案，这个更名损失谁来承担？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：这个要看具体情况，要根据具体合同具体的客观情况来判断说这个损失是怎样来处理，但是一般既然开发商做出这样的承诺的话，我们建议还是跟开发商进行积极的沟通，看具体金钱的支出由谁来承担。
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04-28 20:31
问：无锡是一座限购城市，如果购房者没有购房资格，但又交了定金，这个定金是否可退？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：这个问题其实比较复杂，因为从实践角度来说，一般开发商会在跟买房人签订合同之前，会签署关于知晓本地限购政策的承诺，如果买方人之前就已经知晓了这样的政策，并且已经签订了承诺的话，所交的定金后面没有办法办理过户，或者没有办法签合同，没有办法办理贷款，这种属于买房人的过错。但是如果开发商没有进行提示，买房人不知道或者说没有途径知道这相关政策的话，这可能需要具体情况具体分析。根据双方签订的合同，根据合同履行具体情况来判断到底是谁的违约责任，才能判断定金能否退还。
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04-28 20:31
定房时交了订金又不想要了怎么办？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
买房支招：常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上，购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。
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04-28 20:31
问：签订购房合同后，开发商因为自身原因无法备案，期间银行利率上浮，买房成本上升，开发商需要承担责任吗？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：首先，根据我们与开发商的房屋买卖合同约定，如果是应该由开发商进行的动作，而开发商没有在合同规定的期限内履行的话，这个显然属于开发商的违约。这样产生的纠纷，我们可以采取法律法律手段进行诉讼来解决，如果是开发商已经尽到了合理的义务，因为客观情况，银行有调整利率或者之类的情况，这个属于银行那边的贷款审批的一个情节，那么我们建议还是跟银行尽量进行积极沟通。
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04-28 20:31
房屋质量不达标怎么办？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
买房支招：依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。孔小姐所购房屋很可能是在地基基础和主体结构工程方面出现了质量问题，因此，孔小姐可以退房，并要求开发商承担赔偿责任。
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04-28 20:31
问：因为预售，购房者交房时经常会发现实际与售广告出入很大，譬如出现规划变更等问题。遇到此类问题如何解决？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：这种情况其实比较普遍的，但是因为这种情况往往是我们都拿到房子之后，才会发现这种具体的问题，相关法律是有这样的规定的。应该是最高法院关于商品房买卖的解释里面，房屋如果与规划或者设计有出入的话，是存在一个法定多退少补的规定在里面，详细的话大家可以查阅一下相关法条，如果跟开发商协商之后，没有办法得到妥善处理的话，可以采取诉讼手段。
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04-28 20:31
学区房不等于划片房？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
买房支招：不少楼盘虽然与学校的地理位置相邻，但孩子的学籍能否划入该片并不确定。有些楼盘与学校仅一墙之隔，也不能划入该学校就读。学区房也需要有“资格认证”，而且学区房不等于划片房。
幼儿园社区可以自行配建，但小学、中学的划片还需要教育局的整体规划。市民买房时还是要多去了解房屋所在的区域范围，购房合同中也会对房屋坐落的地址进行详细说明，市民可以将其与教育局划片范围进行对比，这样就可以清楚明白地了解该楼盘的划片学校，以免购买了所谓的学区房，却仍不能入学。而对一些规划中的教育资源，到底什么时候能够投入使用也要了解清楚。
众所周知，买房子这件事就是一个麻烦体。买房到装修到入住以后，每个过程都可能引起纠纷。在买房过程中常见问题有哪些？业主们该如何维权？
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04-28 20:31
问：疫情致使购房者不能如期取得银行贷款而不能如期支付房款，是否应承担违约责任？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：这里面其实是有两段法律关系，一个是买房人跟开发商的房屋买卖合同关系，另一层面也是买房人跟银行之间贷款审批的一个关系在里面。
首先需要明确的是，根据房屋买卖合同付款义务是在买房人这边，但是另一个层面，我们付房款所需要的资金往往是由银行进行单方面审批。这种情况我们建议：首先是跟银行那边积极协商，能够尽量顺利办理贷款。如若因为疫情影响有延迟或者阻碍的话，积极跟银行与开发商两方进行沟通，看看能不能进行变通处理。如果确实银行那边贷款办不下来，开发商这边的房款还是要尽其所能把它支付起来。
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04-28 20:31
我买的房子到底是不是70年产权？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
买房支招：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。
此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。
市民可到发证机关相关网站，查询这些证件的真伪。一般来说，市民在购买商品房时，可重点查看《商品房预售许可证》，因为若其他四证不全便无法取得《商品房预售许可证》。
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04-28 20:31
问：疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同签订商品房买卖合同，谁应当承担违约责任？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：建议大家还是从合同出发，看一下各自签订的法律文件中有没有约定，在合同履行的过程中，签订合同的义务在谁那一方，如果经过协商之后，开发商始终没有去积极地为我们买房人去办理签署合同，推进相关事项的话，这肯定是属于开发商的违约。我们建议大家根据各自手头的合同来积极维护各自的合法权益。
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04-28 20:31
买房时没有任何人告知，售楼处也没有公示，业主收房的时候才发现后山上有很多公墓，请问律师应该如何维权？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
维权方案一：和开发商谈判或者向主管部门投诉举报，建设局和规划局，力争调解和解。
维权方案二：起诉。立案后委托律师到公墓所在的村集体组织调取公墓建成时间证据，搜集沙盘、宣传材料，到规划局调取规划审批和施工图纸，研究合同附件内容，研判开发商构成缔约过失责任还是合同违约责任。
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04-28 20:31
某小区业主反映，项目在一期宣传图中承诺有2万方湖景，而到三期推出全新规划，湖景全部“消失”，改建高层，并且社区容积率受影响抬高。如何维权？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
维权方案一：和开发商谈判或者向主管部门投诉举报，建设局和规划局，力争调解和解。
维权方案二：起诉。立案后委托律师到规划局调取规划审批文件和施工图纸，搜集宣传彩页、沙盘，按照合同约定向开发商主张违约金，最高院有相应公报案例。
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04-28 20:31
实际交付房屋的窗户部分与前期楼盘销售口径、样板间展示不符，业主应该如何维权来督促开发商恢复房屋直到与宣传口径一致？若无法恢复，如何索赔？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
维权方案一：和开发商谈判或者向主管部门投诉举报，建设局和房产局，力争调解和解。
维权方案二：起诉。立案后委托律师到规划局和劳动局调取规划文件、施工图纸和销售人员社保记录，搜集销售人员承诺证据，沙盘、宣传彩页证据，根据调查的证据，设计辩论思路，要求开发商承担违约责任或者赔偿损失。
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04-28 20:31
问：因为疫情原因没有去办理贷款，没有签合同，能不能要求开发商退还首付款？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：我们先建议大家首先就是要了解一下自己已经跟开发商签订的相关协议文件，包括合同、认购书、认购协议等，查看是否对相关的情形进行约定，如果之前的合同中已经有所约定，我们建议购房者还是尽其所能按照合同约定来进行。如果实在不行的话，也可以跟开发商进行协商，看看能不能进行变通处理。
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04-28 20:31
新小区交房推迟，期间开发商未给业主任何补偿款，理由是购房合同补充条款中有2个月免责期。此条款是否为霸王条款，是否可以要求开发商赔偿延期交付金？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
维权方案一：和开发商谈判或者向主管部门投诉举报，建设局和房产局，力争调解和解。
维权方案二：起诉。主张延迟交付违约金，《合同法》有规定，合同双方对条款理解不一致的，以对提供合同条款一方不利的解释为准，另外规定，合同条款提供者有免除自己责任的条款的内容无效。
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04-28 20:31
交付的安置房长期渗水，导致家里装修和家具被毁，希望重新扒到结构层，并给与经济赔偿。
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
维权建议一：和开发商谈判或者向主管部门投诉举报，建设局和房产局，力争调解和解。
维权建议二：起诉。立案后申请司法鉴定损失，现场勘验，根据鉴定结果，主张按照同等地段同样朝向同样楼层和面积赔偿租金损失和装修家具损失，以及诉讼费用。
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04-28 20:31
交房时业主发现，房屋公摊面积部分过大，建筑面积比实际使用面积多出约40┫，另外楼房层高与开发商宣传口径也不符，如何维权？
北京市中银（南京）律师事务所 李平律师：
建设部颁布《建筑工程建筑面积计算规范》等规范规定，建筑面积、套内面积和公摊面积的概念，以及计算方式和公式。关于公摊面积和套内面积之间比例上限没有规定，导致长期以来纠纷不断。2019年2月18日，住建部下发《住宅项目规范（征求意见稿）》：住宅应按套内面积算，有望解决长期以来存在的争议和纠纷。所以说，本案中有关公摊面积不是解决问题的入口。
维权建议一：向开发商主管部门举报投诉，建设局、规划局，力争调解和解。
维权建议二：起诉。立案后，律师调查规划文件，申请司法笔迹生成时间鉴定，如果签字在前，打印在后，且间隔较长时间，申请解除合同。
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04-28 20:31
乐居315|律师答疑：开发商私自变更外立面，购房者应该如何维权？
近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15”国际消费者权益日，新浪乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。
来自青岛网友投诉问题：大溪谷北美小镇A2.2期一号楼至8号楼外立面进行了变更，取消阳台部位竖向格栅，更改住宅主体（除阳台部位）白色横向宽线条为窄线条，取消住宅主体墙面灰色错拼色块，更改住宅主体墙面浅褐色涂料为浅灰色涂料，更改住宅基座墙面白色面砖为褐色真石漆，增加空调位挑板，更改单元入口墙面灰色质感真石漆为黄褐色文化石，并由框式造型改为柱加挑檐式造型。变更方案存在很多问题，外立面改变明显就是开发商偷工减料，两个封闭小区合并道路后也有交通隐患，而且重新调整后车位是否会减少也未可知。我们对开发商的规划变更方案并不赞同，希望开发商能够依然执行原方案。
商品房买卖合同中就房屋的结构、布局、质量、装修等因素专门作了约定。商品房买卖合同是开发商与购房者意思的最直接体现，也是双方享有权利承担义务的最根本的依据。当商品房买卖合同对房屋的属性有明确约定时，任何人都应当尊重这种约定，当事人也应当遵循这种约定行使权利，购房者当然也就不能在合同之外另行要求开发商承担过分的责任。
购房合同一般不会约定细化的装修标准，购房者通常不易举证提供开发商或其委托的装修公司在装修施工中所用施工材料品质、施工工艺不合格的相应证据，法院一般较难支持。后期维权难度较大，建议购房者不要寄希望于亡羊补牢，建议购房者在购房前咨询律师，对该等风险有所预计，理性购房。购房某种程度上是消费也是投资。
希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。如您有更多置业问题，可搜索“房产投诉”小程序（即乐居黑猫投诉平台），反馈投诉维权信息，我们也将在后期针对您的问题，联系乐居黑猫专业律师团队或相应开发商及有关政府部门给予您最及时的解决方法。
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04-28 20:31
问：开发商以疫情为由逾期交房，购房者如何合理维权？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：我们首先要理性地看待这样一个问题，因为疫情对社会的各个层面都是有影响的。对开发商来说，他们本身也是因为客观因素的影响才会产生延误。
首先还是双方各自的一个相互理解。其次，我们所拥有的合法权利也是应当得到保护的。我建议广大的消费者买房人能够跟开发商积极的去协商协调，或者说去采取补充协议的条款去做一些修订或者修正，如果实在不行的话，我们的合法权益不容侵犯，还是建议大家拿起法律的武器，积极地向法院去提起诉讼，来解决相关的纠纷。
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04-28 20:31
问：疫情过后涉及房产的维权问题，分别集中在哪些方面？
上海市广发（无锡）律师事务所律师 王心磊分析：
从两个角度来看，一个首先是从开发商的角度来说，因为疫情影响可能导致很多开发商复工被推迟，整个楼盘的交付可能会产生问题，就会产生一个延迟交房的问题。另一个方面，从我们老百姓、消费者买房人的角度来说，因为我们本身一个是经济收入可能会有一些压力，另一方面银行那边的审批贷款审批可能也会有延迟。
而对于我们老百姓来说，这两方面的延迟都会在买房过程中会产生各种各样的纠纷矛盾，也是我们之后需要关注的一些地方。
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04-28 20:31
乐居315|律师答疑：楼盘虚假宣传和销售，哪个部门该管管？
近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15”国际消费者权益日，新浪乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。
来自青岛网友投诉问题：米罗湾四期项目共11栋楼400户业主，2016年正式对外销售，宣称电梯洋房三室两厅两卫，实际得房建筑面积120平米，定于2018年底交房，房价200万左右，都已付清全款。虚假的宣传120平我们业主有证据。但2019年3月米罗湾400户均被李沧区行政执法局贴封条，成了违建。房屋无钥匙、无客厅、无电梯、中间悬空，物业代业主收房、这样的房子居然能顺利办下房产证，程序颠倒。导致我们400户业主迟迟收不到房子，家人们跟着流离失所，即要每月还近万房贷，还要在外面租房居住。新海园通过虚假宣传、霸王格式购房合同、无理的补充合同、委托物业收房（房屋根本就不合格）、骗取业主办理房产证，这样不具备居住条件的房屋是如何通过规划和验收的；单价超过3万/平的房价明显高于当时政府限价，又如何通过网签和备案的；2017年青岛电视台今日地产已公开报道，没有任何部门制止该楼盘虚假宣传和销售。
随着很多城市政策的因素等，近年来装修交付的房屋数量增多，而精装修交付在我国还并不成熟，随之产生的争议不断。而我国有关法律法规对该争议处理规定不详，导致人民法院处理此类案件裁判尺度较难把握。江苏高院，杭州等出具了部分裁判指导意见，如，买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。（江苏省高院《商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》）一般来说，开发商肯定不会在购房合同里写明精装房的装修标准每平方米多少钱，是什么品牌建材。江苏高院审判指南中明确如果没有写明，就要和样板房一个标准，审批备案的价格应该是业主的一个依据，要求开发商按照备案价格交付。
建议购房者在收房时固定证据，及时向开发商提出书面的质量异议，可以补救的，比如家具的损坏等可修复问题，要求开发商限期修复，给予合理补偿，争议较大无法达成一致的，可以通过诉讼途径解决。
商品房买卖合同中就房屋的结构、布局、质量、装修等因素专门作了约定。商品房买卖合同是开发商与购房者意思的最直接体现，也是双方享有权利承担义务的最根本的依据。当商品房买卖合同对房屋的属性有明确约定时，任何人都应当尊重这种约定，当事人也应当遵循这种约定行使权利，购房者当然也就不能在合同之外另行要求开发商承担过分的责任。
购房合同一般不会约定细化的装修标准，说明样板间的情况，购房者通常不易举证提供开发商或其委托的装修公司在装修施工中所用施工材料品质、施工工艺不合格的相应证据，法院一般较难支持。后期维权难度较大，建议购房者不要寄希望于亡羊补牢，建议购房者在购房前咨询律师，对该等风险有所预计，理性购房。购房某种程度上是消费也是投资。
希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。如您有更多置业问题，可搜索“房产投诉”小程序（即乐居黑猫投诉平台），反馈投诉维权信息，我们也将在后期针对您的问题，联系乐居黑猫专业律师团队或相应开发商及有关政府部门给予您最及时的解决方法。
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04-28 20:31
乐居315|律师答疑：交付的房屋不符合法定交房条件，应该如何维护自己的合法权益？
近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15”国际消费者权益日，新浪乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。
来自青岛网友投诉问题：天泰书院壹号交付的房屋不符合法定交房条件
交付的房屋不符合法定交房条件，且拒绝出具经验收合格的证明（交付文件不齐）： 1.竣工验收备案表（拒绝公示原件） 2.面积实测表原件（拒绝出示，业主有权索要，有音频） 3.每户管线分布图； 4.住宅使用说明书（合同第十条） 5.住宅质量保证书（同上）等 2、 楼板存在大问题：裂缝严重、漏水严重（有照片、视频为证）； 3、 小区公建及配套设施不完善： 地下车库未交付（交付时间应为2020年1月1日）；小区幼儿园在建； 4、 补差价（合同约定按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补）违约要求业主按包含精装修价格补交； 5、 房屋装修标准不达标（不能说明合同中标注品牌是否用到装修中，按合同第三条每户装修款五十万左右，与贵公司交付的房屋装修差距太大，未提供装修材料来源和明细发票）； 6、 实际交付面积与宣传严重缩水（宣传承诺三种户型都赠送明确面积的入户花园和阳台，135的含北阳台）；装修与最初样板间差距太大，“精装”变“惊装”（最初样板间已拆，有视频）； 7、 公共步梯毛坯交付（全部公摊部分均按包含精装修价格交款）； 8、 小区规划设计缺陷突出： 1.东西户敞开式入户连廊存在极大安全隐患，冬季最严重（住宅工程质量分户验收记录中栏杆玻璃符合要求，实际没有安装玻璃，有验收单为证）； 2.同一小区1、2号楼比3、4号楼层多，遮挡严重，与宣传不符； 9、 部分业主在未被告知的情况下买到了带腰线房屋（销售时宣传落地窗客厅阳台）； 10、 阳台处有外排水落水管，占用阳台使用面积，购房时未告知，与样板房以及宣传册不符； 11、 在以上情况下依然强制要求业主先交费后验房。
随着很多城市政策的因素等，近年来装修交付的房屋数量增多，而精装修交付在我国还并不成熟，随之产生的争议不断。而我国有关法律法规对该争议处理规定不详，导致人民法院处理此类案件裁判尺度较难把握。江苏高院，杭州等出具了部分裁判指导意见，如，买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。（江苏省高院《商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》）一般来说，开发商肯定不会在购房合同里写明精装房的装修标准每平方米多少钱，是什么品牌建材。江苏高院审判指南中明确如果没有写明，就要和样板房一个标准，审批备案的价格应该是业主的一个依据，要求开发商按照备案价格交付。
建议购房者在收房时固定证据，及时向开发商提出书面的质量异议，可以补救的，比如家具的损坏等可修复问题，要求开发商限期修复，给予合理补偿，争议较大无法达成一致的，可以通过诉讼途径解决。
希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。如您有更多置业问题，可搜索“房产投诉”小程序（即乐居黑猫投诉平台），反馈投诉维权信息，我们也将在后期针对您的问题，联系乐居黑猫专业律师团队或相应开发商及有关政府部门给予您最及时的解决方法。
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04-28 20:31
乐居315|律师答疑：实际交付房屋与样板房差距太大，这种情况违法吗？
近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15”国际消费者权益日，新浪乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。
来自青岛网友投诉问题：中铁青岛世界博览城涉嫌广告欺诈
原先在样板间看到的宽敞明亮的小“禅室”交付时变成无窗的小黑屋，而平层公寓有100余户业主家客厅的大飘窗变成一道仅有40厘米宽的空隙。我们买到的房子与开发商的广告、沙盘、样板间都有不小的出入,但开发商均以“要约邀请”为由进行解释。
样板房实际上是开发商宣传资料的一种，其效力也应当在具体情境下进行分析。
在实务中，有以下情形的会被认为开发商已经对样板房与交付的房屋的不具有一致性进行了说明，从而否认样板房在合同上的效力：
1.商品房买卖合同中就房屋的结构、布局、质量、装修等因素专门作了约定。商品房买卖合同是开发商与购房者意思的最直接体现，也是双方享有权利承担义务的最根本的依据。当商品房买卖合同对房屋的属性有明确约定时，任何人都应当尊重这种约定，当事人也应当遵循这种约定行使权利，购房者当然也就不能在合同之外另行要求开发商承担过分的责任。
2.商品房买卖合同中有类似“出卖人展示的样板房仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置的参考，非出卖人房屋交付的标准”的表述。双方如果在合同约定中明确排除了适用样板房的标准，那么购房者同样不能要求开发商交付的房屋与样板房一致。
3.开发商以其他方式说明交付房屋与样板房不具有一致性。如在宣传页、小册子中标注“样板房仅用于参考，不代表实际交付房屋的标准”，在这种情况下，开发商已经对交付房屋是否与样板房保持一致进行了说明，也不能要求开发商交付的房屋与样板房保持一致。
一致性的认定：根据《商品房销售管理办法》第31条的规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
一致性的把握应当结合房屋的使用目的、双方的约定等因素进行考虑。比如房屋的结构和布局，对购房者订立合同的影响很大，购房者购买房屋也是为了能够享受这种结构和布局带来的便利，因此当房屋的结构和布局与样板房一致时，就应当认为二者具有一致性，否则则不具有一致性。又比如双方约定交付的房屋是毛坯房，那么就不可能要求开发商交付的房屋与精装过的样板房完全一致，但是所交付的毛坯房应当具备一致性的潜质，也就是交付的毛坯房应当具备在装饰装修之后与样板房完全一致的可能性。
关于一致性的认定，在实务中较为复杂，具体的认定标准需要根据实际情况灵活掌握，以说服裁判者。
当样板房有合同上的效力时，购房者如何主张权利？
1.固定证据
打官司就是打证据。鉴于很多开发商在交房前就会拆除样板房，导致购房者后期举证困难，而购房者即使在参观样板房时以录像和拍照等形式将样板房所展示的形象固定下来，因其形成的方式和时间容易存在不确定性，后期可能不会被开发商认可。
2.主张对方的违约责任
购房者可根据自己的需求和开发商具体违约的类型，要求开发商承担修复、支付违约金、减少价款、赔偿损失等责任直至解除合同。
购房合同一般不会约定细化的装修标准，说明样板间的情况，购房者通常不易举证提供开发商或其委托的装修公司在装修施工中所用施工材料品质、施工工艺不合格的相应证据，法院一般较难支持。后期维权难度较大，建议购房者不要寄希望于亡羊补牢，建议购房者在购房前咨询律师，对该等风险有所预计，理性购房。购房某种程度上是消费也是投资。
希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。如您有更多置业问题，可搜索“房产投诉”小程序（即乐居黑猫投诉平台），反馈投诉维权信息，我们也将在后期针对您的问题，联系乐居黑猫专业律师团队或相应开发商及有关政府部门给予您最及时的解决方法。
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04-28 20:31
乐居315|律师答疑：楼盘无集中供热，购房者该找什么部门解决？
近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15”国际消费者权益日，新浪乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。
来自青岛网友投诉问题：青岛上合示范区，先期无市政供热管道，锦绣外滩项目在销售过程中介绍上合全部楼盘均无集中供热，采取壁挂炉供热，如果后期市政热力管道铺设可以进行连接。 但是现在公布了市政供热管道建设计划，而楼盘无预留接口，合同中未进行写明为由不进行相关配套，其前期销售过程中是否存在虚假宣传，不仅锦绣外滩，集中供热问题已成为青岛3上合区业主的最大心病。 再者上合示范区小区采用壁挂炉取暖是否合理，相关规定要求清洁能源以集中供热和城市分布式供热方式进行，分布式供热就是每家一个壁挂炉烧天然气吗？在咨询分布式供热补贴时政府回复该补贴是给分布式供热项目的设备补贴，与业主无关，显然一家一个炉子烧天然气并不属于城市分布式供暖。而且每家各自烧天然气是否节能？是否有消防隐患？老人在家不会使用出现情况怎么办？ 强烈呼吁各方面关注上合区供暖，集中供暖已成为上合业主最强烈不满，关注上合发展理应合理解决。
商品房买卖合同中就房屋的结构、布局、质量、装修等因素专门作了约定。商品房买卖合同是开发商与购房者意思的最直接体现，也是双方享有权利承担义务的最根本的依据。当商品房买卖合同对房屋的属性有明确约定时，任何人都应当尊重这种约定，当事人也应当遵循这种约定行使权利，购房者当然也就不能在合同之外另行要求开发商承担过分的责任。
购房合同一般不会约定细化的装修标准，说明样板间的情况，购房者通常不易举证提供开发商或其委托的装修公司在装修施工中所用施工材料品质、施工工艺不合格的相应证据，法院一般较难支持。后期维权难度较大，建议购房者不要寄希望于亡羊补牢，建议购房者在购房前咨询律师，对该等风险有所预计，理性购房。购房某种程度上是消费也是投资。
希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。如您有更多置业问题，可搜索“房产投诉”小程序（即乐居黑猫投诉平台），反馈投诉维权信息，我们也将在后期针对您的问题，联系乐居黑猫专业律师团队或相应开发商及有关政府部门给予您最及时的解决方法。
乐居315
04-28 20:31
乐居315|律师答疑：项目存在捆绑销售行为，这样难道不违法吗？
近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15”国际消费者权益日，新浪乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。
来自青岛网友投诉问题：西海岸新区合创·琨庭七号院项目存在捆绑销售的行为，想要购买公寓就必须再花5万元购买一个礼包，礼包内包含的有些物件我们并不需要，而且质量方面也得不到保障。这样的难道不违法吗？
商品房买卖合同中就房屋的结构、布局、质量、装修等因素专门作了约定。商品房买卖合同是开发商与购房者意思的最直接体现，也是双方享有权利承担义务的最根本的依据。当商品房买卖合同对房屋的属性有明确约定时，任何人都应当尊重这种约定，当事人也应当遵循这种约定行使权利，购房者当然也就不能在合同之外另行要求开发商承担过分的责任。
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乐居315
04-28 20:31
乐居315|律师答疑：开发商延期交房拒赔付，如何应对?
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来自青岛网友投诉问题：世家御园延期交房
我们17年买的房子，合同上2019年6月份交房，工地施工缓慢，去监管部门上访，开发商答复2019年12月底交房，到期并没有交房，工地还是没有进度。一拖再拖，什么时候能交房子？
北京市盈科（青岛）律师事务所房地产与建设工程法律事务部出庭律师赵虹分析：
首先，按照合同约定履行，有些合同约定逾期交房违约金，并约定逾期达到一定期限，购房人还有另外一个权力——解除合同，但是要注意两点，第一，因为合同是开发商提供的，所以提供合同一方往往在合同中约定自己违约的责任偏低，如果违约金不能抵偿购房人实际损失，比如同样地段同样面积同样楼层的房屋租金，购房人可以要求开发商赔偿损失，第二，解除合同的程序问题，需要书面形式按照法定的邮寄方式合同约定的送达地点送达，留下证据。
其次，在合同不解除情形下，正常赔付违约金流程应为双方确认违约事实和违约金数额、协商违约金给付方式（汇款、现金、微信或者支付宝）、开发商内部审批（一般不超过7个工作日）交房。但是，实践中，开发商延迟交房往往不是个体现象，是群体纠纷，延迟交房的原因各种各样，资金断裂、行政手续不规范、规划调整等，导致长期不能交房，建议应对方式首选和开发商协商处理，必要时可以请行业主管部门出面协调工作，协商不成时，走司法途径解决问题，不建议采取上访、信访甚至游行等方式维权。
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乐居315
04-28 20:31
乐居315|律师答疑：精装修新房质量不达标，如何应对?
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来自青岛网友投诉问题：青铁华润城质量不达标
我们对于该小区的精装修普遍产生质疑，并且列出了多个问题，例如室内装修质量不达标，装修标准低、档次差，包括但不限于入户门材质差；入户门合页和门颜色都不统一；窗户无纱窗；大理石地面和台面多处开裂；阳台没有安设插座；厨卫未做美缝；墙面多处空鼓；木地板多处缝隙过大，踩踏不平；地板和地砖接缝处未加隔条；吊顶和橱柜多处质量不过关等十几条问题和诉求。此外，入户门打开后挡电梯门，存在造成他人人身伤害的隐患；要求作出解决方案；步行楼梯的扶手无木把手，距离电梯门也很近，易对儿童老人造成人身伤害，要求整改步行楼梯，如加装扶手、加装拐角防撞等。 除了装修质量问题之外，我们也认为实际情况与当初广告宣传的情况差距很大，例如社区园林景观与购房时沙盘相比大幅度缩水，购房时规划图、沙盘上的水系景观、绿化景观均不能兑现，楼前草坪为人工草坪，此类重大调整从未通知业主，也未调整成相同档次的景观，这样会直接降低小区档次和品质。我们要求开发商交付前拿出整改方案，修复水系景观，还原植物草坪，种植大规格树木和花草。
随着很多城市政策的因素等，近年来装修交付的房屋数量增多，而精装修交付在我国还并不成熟，随之产生的争议不断。而我国有关法律法规对该争议处理规定不详，导致人民法院处理此类案件裁判尺度较难把握。江苏高院，杭州等出具了部分裁判指导意见，如，买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。（江苏省高院《商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》）一般来说，开发商肯定不会在购房合同里写明精装房的装修标准每平方米多少钱，是什么品牌建材。江苏高院审判指南中明确如果没有写明，就要和样板房一个标准，审批备案的价格应该是业主的一个依据，要求开发商按照备案价格交付。
建议购房者在收房时固定证据，及时向开发商提出书面的质量异议，可以补救的，比如家具的损坏等可修复问题，要求开发商限期修复，给予合理补偿，争议较大无法达成一致的，可以通过诉讼途径解决。
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乐居315
04-28 20:31
问：小产权房遇到强拆，该怎么维护自己的合法权益？如何确定房屋归其所有？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
（1）如果是农村中，由于农民都是在自家的宅基地上建房子，所以没有产权证时只要集体组织能够提供相应的证明，证明这个房子是你的，在拆迁时也能够得到拆迁补偿款。
（2）如果是在城市中，如果房子没有产权，那么只能找卖给你房子的人或持有产权证的人，双方协商房产过户到你名下，以补正自己没有房屋产权，否则将不能拿到拆迁补偿款。
（3）农村的房子因为历史的原因没有产权证，但是一般有集体的土地证，上面有记载土地权利和红线范围，也算是产权证明，如果土地证也没有，还可以根据村委会和邻里的证词来断定产权。
（4）只要有证据证明该地块和房产为祖宅，所以虽因各种原因没有办理宅基地证，但是鉴于房产已经建成，该房屋的所有权在房屋完成建造时就已自然取的，其土地使用权和房屋所有权归法定继承人所有。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友：2016年，我与开发商签订了商品房买卖合同，约定了逾期交房以及逾期办证的违约金，同时约定“如果出卖人逾期交房并承担了逾期交房的违约责任的。则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延。”后来，开发商既逾期交房，也逾期办证，我想问一下，开发商是不是承担了逾期交房违约责任就可以免除逾期办证的违约责任。
刘律师答：我认为，这种约定属于格式条款，按照合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，如果提供的格式条款一方免除自己的责任、加重对方的责任，排除对方主要权利的，这样的条款无效。
您所说的这种情况，合同关于出卖人承担了逾期交房违约责任免除逾期办证义务违约责任的约定系开发商提供的格式条款，如果在签署合同时，开发商并未采取合理的方式提请您注意，从该条内容来看，显然对您的利益不利，同时也免除了开发商按时交付房地产权属证书义务，应当认定无效。因此，我觉得，您可以主张开发商支付逾期交房违约金（至实际交付房屋之日），同时支付逾期办证的违约金。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友：2016年4月，我将按揭房屋作价61万元卖给刘某，约定剩下的10万元按揭贷款由刘某来承担，合同还约定：“如果刘某未按照贷款合同约定按时足额还款造成我信用受损，则刘某应当按照贷款额度的千分之五每个月赔偿给我”还有一个条款“任何一方违约定，应支付对方违约金3万元。” 2018年12月份开始，刘某因为手头资金紧张，连续三个月停止支付贷款，给我的信用造成一定的影响，这种情况下我能要求解除合同吗？
刘律师答：您的情况属于转按揭引发的纠纷，那刘某已经履行主要合同义务且有继续履行意愿，其三个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约。因此，我认为，如果合同中没有关于“刘某逾期三个月你可以解除合同的约定”，而这也不构成法定的解除条件，那合同应当继续履行。
那你的权利可以如何去救济呢？
你们在合同中既约定了概括性赔偿金3万元，又约定了月千分之五具体性赔偿违约金，所以，这种情况下，你可以依法选择适用，但是违约赔偿金的数额应当与违约所造成的损失相当，鉴于刘某的违约行为并非根本性违约，实际造成的损失较轻，所以，刘某可以提出要求减少违约金。
其实，在现实生活中，因为按揭贷款的年限都较长，有的长达20年，而在按揭没有还完之前你转卖房屋，和容易引发转按揭纠纷，因此，在这里给大家作一个温馨提示：需要办理转按揭的二手房买卖，在一方当事人根本违约导致合同履行利益不能实现的情况下，对方当事人可以行驶法定或者约定的解除权。合同约定了违约金的，一方违约如果未给另一方造成损失的，违约金条款依然适用。只是违约一方可以依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友：我想了解一下，关于车位的问题，为什么有的人说，地下的车位属于开发商，地上的车位属于业主，一直想弄明白车位的归属到底是怎么划分的？
刘律师答：车位的问题好像一直都是一个比较有争议的话题。我觉得要解决车位的纠纷，首先要明确发生争议的车位的性质，而性质的判断，一般有这样三个方面：1、这车位是否属于规划的用途。2、这车位是否由当事人通过出售、出租或者附赠的方式来进行约定；3、车位是否属于占用业主的共同道路或者其他场地。弄明白了这三个问题，车位的归属和使用自然就清晰了。
那么，我们先来看第一个方面，车位是否属于规划的用途，如果规划本来就确定这个部位是车位，那根据《物权法》七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，那在处理此类车位的权属争议时，就应当首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。有约定就应当尊重双方的约定。当然，约定的形式不局限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。如果当事人认为这些车位应当属于全体业主共有，那他就应该提交相关的证据，否则，即便诉至法院，也应当承担举证不能的法律后果。
那与车位有规划相对应的，就是不在规划范围内的车位，即有的车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，那这些车位是属于业主共有的。
还有一部分车位属于人防工程车位，关于人防车位的使用权出售问题，业界是有争议的，但是目前，司法实践中的一个主流观点：国防资产属于国家所有，因此，依法配建的人防车位的所有权属于国家，不能办理产权证，也不能对外出售。虽然开发商对人防车位没有所有权，但按照人民防空法第五条的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据“谁开发，谁受益”的原则，开发商有权对人防车位进行出租获益，但不能出售。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友：房屋租赁纠纷产生后，出租人是否有权对租赁房屋采取断水、断电措施？
刘律师答：这个我们认为是要慎重的。承租人欠付或者拒付租金、合同期满或解除后拒绝腾让房屋的，租赁合同明确约定出租人有权断水、断电措施的，出租人有权断水、断电。如果租赁合同中没有约定出租人有权采取断水、断电措施的，出租人原则上不应断水断电，出租人可以通过要求解除合同、承租人承担违约责任的方式进行救济；若出租人对租赁房屋断水、断电致使承租人无法使用房屋的，那双方均存在违约行为，承租人有权主张减少断水断电期间的租金。
还有承租人对租赁房屋的用途也是考量出租人断水断电过失程度的标准之一，若合同中明确约定承租人在租赁房屋内从事高耗能业务，或者在屋内存放生鲜物品，则出租人对此明知的情况下，不应轻易采用断水断电措施给承租人造成直接的经营性损失。
所以，如果合同中没有约定出租人有权断水断电，不要轻易采取断水断电的措施，而是应该寻求理智的方法去解决问题。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友：我购买了一套精装修的房子，合同约定每平方米精装修的价格为1100元，合同还约定了房屋装修产品采用的一些品牌、规格，但在实际交付的时候，我发现开发商采用的很多装修和设备的标准都达不到，想问一下，在这种情况下，我们该怎样维权？
刘律师答：这个问题依然属于房屋精装质量引发的纠纷，可见在房地产已经迎来全装修时代的当下关于精装房屋的交付引发的纠纷可能会越来越多。
就这个案件，我觉得主要要看商品房买卖合同中关于装修部分是怎样约定的。如果商品房买卖合同中约定：交付的房屋如装修、设备标准达不到合同附件约定的标准，购房人有权要求开发商按实际装修、设备与约定的装修、设备的差价给予补偿。那如果双方难以达成一致意见，可以委托专业部门对差价进行价格鉴定，如果鉴定结论为不存在差价的，对购房人的诉请可能就难以支持，如果认为存在差价的，开发商应按照合同约定支付差价补偿。并且购房人作为守约方有权选择要求开发商赔偿差价，或者修复达标并赔偿修复期间的损失。
在这里也提醒大家注意，现在有的开发商的合同中在有这样的约定：房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了全装修的总价，这样比较模糊和概括的约定就表明，双方买卖的标的物是全装修的房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务，因此，这样的约定相当于对全装修的总价达成的一致，在这种情况下，购房人如果提出对精装修的价款进行单独复核结算，一般会被认为与双方约定的全装修价格之间缺乏关联性，基于此主张开发商违约的理由也难以得到支持。
乐居315
04-28 20:31
我12月份买了一个1楼带院子的二手房，产权面积82㎡，但是院子搭起来了，实际使用面积有118㎡。于是签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。可仅隔了半个多月，当地规划部门就发出了责令停止违法行为决定书，此时我才知道这套房屋中搭建的部分必须拆除，而拆除的通知在11月8日房主就已经接到。我觉得房主故意隐瞒搭建房屋将被强制拆除的重大事实，使其在不知情的情况下与其签订合同，该行为已构成欺诈，我能不能请求撤销该买卖合同。
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
房屋买卖合同的的根本目的在于获得房屋的物权及使用权，房主在已经接到拆除违建通知的情况下，故意不告知购房者，以其已经搭建好实际使用面积为118平的房屋及院落作为对价，出售给购房者，欺诈购房者，房屋买卖合同无效，购房者可以要求返还购房款。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友：我最近做生意需要一笔周转资金，朋友介绍了一个能融资的机构，但是，对方要求我用现在居住的房产为这笔借款提供担保，并要求我签署一份协议，如果将来我还不上了这笔钱，那我的房子就归他所有。我想咨询一下，这合同我能不能签？
刘律师：这种情况在现实生活中，尤其是在债权债务纠纷中其实是经常遇见的。那么，以房抵债的协议究竟有没有效呢？这主要取决于以房抵债协议的签订时间。
如果协议是在债务履行期届满前签订的，目前司法实践的主流观点认为，该协议违反了物权法和担保法关于禁止流押、流质的规定，应当认定是无效的。（这主要是因为，这个时候，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大的差距，如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益的显失公平）。
那相反，如果是在债务期限届满以后，双方签订以房抵债协议的，除非存在无效、可变更、可撤销情形的，应当尊重当事人的意思表示，认定合同有效。
就您的案件而言，因为是在债务履行期届满前签署，所以其实即便签署了，这份合同也可能会被认定为无效合同。
但是，在这里需要提醒大家注意的是：即便大家签订了有效的以房抵债的协议，只要房产没有过户，房子就不是你的，那你还是仅享有普通债权的请求权，不能要求法院对抵债的这套房产予以确权，那就不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。因此，如果签署了以房抵债协议，建议应当尽快让对方协助办理房屋过户手续。
乐居315
04-28 20:31
问：如今买房大多通过银行贷款的形式，因此贷款纠纷也成为一种常见纠纷。比如，购房者没有购房资格，但又交了定金，这个定金是否可退；比如，开发商承诺无理由退房，可是，房源又在交易中心备案，这个更名损失谁来承担？等等，遇到此类问题如何解决？有何案例分享？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当返还定金的。购房者在与卖家签订定金合同时，应在合同中写明定金可以退还的情况。
开发商承诺无理由退房，房源在交易中心备案，更名损失谁来承担需要区分具体情形。首先应当确认相关合同条款对此是否有约定，若有约定，则按照约定处理，若无约定，且申请交易备案的时间在“无理由退房”约定的届至期限之前，由开发商承担。
“无理由退房”系开发商为活跃房产交易，吸引更多购房者的一种营销策略，但由于其实操性并不强，一直以来都备受争议。实际上 ，“无理由退房”并非“真正的无理由”。很多开发商的做法是，只有在交了首付款、签订正式的商品房买卖合同及无理由退款协议后才会适用这一条款，因此，在此之前交付的定金是不会被退还的。另外，即使后面适用了无理由退房，也要经过一系列繁琐的手续，需耗费很大的时间与精力。因此，建议购房者不要盲目听从营销宣传，在签订合同时，认真审查合同条款，确定约定清晰、明确、可操作性。
乐居315
04-28 20:31
精装房，交付的入户门与开发商售楼处展示有差距，装修质量存在问题，遇到这种情况，购房者应该怎么办？
烟台/山东平和律师事务所 高级合伙人 郭晓东：
购房者在签订合同时应认真阅读合同条款，并保存好开发商提供的售楼广告、彩页、样板房照片等，用作自己的维权证据。在发现问题后，应及时与其沟通解决，防止产生逾期接房责任。根据《合同法》第一百零七条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。对于因房屋装修质量问题造成的损失，业主可以向开发商或装修方主张损害赔偿。
乐居315
04-28 20:31
我在包河区的房子快交房了，开发商要求先交房才能验房，但实际上项目因为赶工，很多地方都没有达到交房标准，小区绿化没有做好，甚至在水泥地上铺草皮，更别说房子内部了，我要求先验房再交房拿钥匙，遭到开发商拒绝，他们声称达到交付标准并提供证明证实，我该怎么办？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
看购房合同对于房屋交付标准的约定，看是否达到合同约定的交付标准，如未达到自然有合同约定证明，如已经达到合同约定但并未达到其承诺的其他绿化等标准，可以要求开发商整改，大宗商品开发商有维修的义务。从司法实践上来说有时候交房与否并不影响业主维权。
乐居315
04-28 20:31
小区交房多年，开发商一直未办理不动产证，如何维权？
烟台/山东平和律师事务所 高级合伙人 郭晓东：
首先应看购房合同约定，若因开发商原因在购房合同中约定期间未办理不动产权证书的，网友可根据购房合同的约定办理所有权登记；若合同中没有约定或约定不明的，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自商品房销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。如果开发商一直不予办理的，购房人可以向人民法院起诉，要求开发商继续履行合同，限期办理产权登记并要求其承担违约责任。
乐居315
04-28 20:31
因为亲戚单位有政府团购房资格，所以在签约的时候置业顾问说，可以借资格买房，用亲戚的名字。首付6成，办的按揭，目前还没有放款，首付款都是我转账的。现在银行认定为首付贷，多家银行退单，想知道楼盘是否应该为此负责？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
首先银行认定首付贷，退单是否是因为借资格买房的原因导致的，如果不是，是其他原因，则楼盘自然无从负责，如果是，本身政策性购房资格具有限制性，而置业顾问却违规操作，明知购房者没有资格为了多卖房唆使购房者借资格买房从而导致问题产生，自然在其过错范围内承担相应责任。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友问：2015年，我在荣成一开发商处购买了一套别墅，当时这别墅不具备办理房证的条件，这些年一直没有办理房证，我们装修后当成会所，主要用于接待外地来的朋友。 2018年时，我偶然得知，这套别墅，开发商又转卖他人，而且给这个人办理了产权证。我想知道我现在该怎么办？
刘律师答：事实上，你所说的这种情况就是我们常说的“一房两卖”开发商先后订立的这两份合同，如果不存在法定的合同无效的情形，那这两份合同都是有效的。
那谁最后能拿到房子呢？
《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条：审理一房数卖纠纷，有一个规则：如果数份合同都有效且你们双方都要求履行合同，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记的先后顺序来确定权利的保护顺位，也就是说，谁登记在先，别墅就是谁的。很显然，对方已经办理了产权登记，那按照这一规则，别墅就应当是他的。但规则也规定：恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，也就是说如果你想要要回别墅，有一个办法，就是你要证明对方购买别墅的行为是恶意的，但是这个证明难度很大。
那如果别墅被规则分配给了对方，你的权利的维护就只能通过追究出卖人的违约责任来保障。那这里的违约责任：你可以请求解除与开发商的合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任。
但是，在实践中，有的购房者会同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，这样两份赔偿叠加后，赔偿数额太高了，为此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，这种情况的处理，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。也就是说两者不能兼得，只能选择其一主张。
乐居315
04-28 20:31
开发商违反规划方案建设，擅自改动规划方案，牺牲小区绿化面积增建内部道路和大量停车位。遇到开发商改动规划方案，这种情况应该如何维权？
烟台/山东平和律师事务所 高级合伙人 郭晓东：
业主就开发商违约擅自更改规划，侵害业主合法权益的行为，可向当地规划行政主管部门投诉和举报，要求立案调查。因为开发商擅自调整规划，改变用地性质和房屋用途，致使规划范围内的小区容积率、绿化率、小区配套设施发生重大变化的行为，侵害了全体业主的合法权益，造成了对合同的根本违约，对此，业主也可以向人民法院起诉要求开发商承担违约责任并赔偿损失。
乐居315
04-28 20:31
认购的时候交了2万元定金，签了认购书，但因为家庭意见不合，最终没有签约。楼盘拒不退定金，说认购书上有条款。想问一下，2万元定金到底能不能退？凭什么房子没拿到，白白花了2万。
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
从法律上说定金是用来担保履约的，如果一方因自己的原因，不能履约，那么守约方是可以按照定金规则来处理的，也就说可以没收定金。但如果并不是一方违约的原因，那么定金不退的理由就不够充分了，分析下其他可能的原因，比如开发商违反《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房的销售条件的，开发商不能销售商品房也不能收取任何预订款性质的费用，或是双方协商，再有可以是因为双方购房合同条款不能协商一致导致的。这些方式可以来迂回处理定金不能退的问题。
乐居315
04-28 20:31
问：当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
“阴阳合同”亦称“黑白合同”。在房屋买卖合同中，双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避.税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
乐居315
04-28 20:31
君悦湾物业费一开始定的1.5，交房后用的金地物业，收费2.16，金地干了不到半年走了，由开发商自己管理，收费还是2.16，但保安服务态度极差，楼道卫生三天两头打扫一次，物业服务不到位。另外，交房时证件不全，至今仍有大部分人没交房，逾期已一年多。这种情况，如何维护自己的合法权益？
烟台/山东平和律师事务所 高级合伙人 郭晓东：
该物业公司不仅服务水平差，而且收费不合理。因为开发商或者物业公司收取物业费以及物业费标准应当由当地政府发改委审核批准，开发商或物业公司无权擅自定价或提价。为此，建议尽快成立小区业主委员会，并与开发商或物业公司协商解决。协商不成的，业主委员会可以要求解聘物业公司，另行选聘其他物业公司。如果物业公司拒绝的，全体业主可以向人民法院起诉，要求更换物业公司。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友王女士：2019年我们花了108万买了一套二手房，房款我们也支付了，就准备过户的时候，卖房人的妻子找到我说，这个房屋是他们的共同财产，她对老公擅自卖房的行为并不知情，她不同意出卖这套房子，想要主张我们之间的房屋买卖合同无效，我想请您帮我分析一下，我现在该怎么办？
刘律师答：您所说的这种情况产生主要是因为在现实生活中，存在着夫妻共有、家庭成员共有或者各继承人共有的房屋只登记在一方的名下，由此造成实际权利人与登记权利人不一致的情形。那此时，如果登记的权利人擅自处分的行为就侵害了其他共有人的共有权。
那么在这种情况下，如果房屋还没有办理所有权转移登记的，法院在审理此类案件时，一般要追加夫妻的另一方参加诉讼，法院审查后如果存在1、买受人举证证明夫妻另一方夫妻知道而未表示反对的2、买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未为在合理期间提出异议的。3、其他有“理由相信其为夫妻共同意思表示的。”如果有以上这三种情形之一的，法院可以判决继续履行合同，反之，法院可以以出卖人没有处分权合同不能履行，并向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。因此，您应该对照一下，那你们之间是否存在上述的三种情况，如果存在，合同就可以继续履行，如果不存在，可能您只能解除合同，并要求对方赔偿损失。
这里我补充一点，如果这个房子已经办理过户的，那我们认为，就应当按照善意取得去确定这个房子的归属，那善意取得的标准：1、买受人购买房屋时为善意的，并不知道出卖人为无权处分2、以合理的价格转让。3、房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。如果符合善意取得的标准，这个房子就属于买受人的了。
乐居315
04-28 20:31
我在合肥肥东买的楼盘涉及虚假宣传，卖房时，宣称隔一条马路会有座5000亩的湿地公园，后来确定是500亩不到而且远在2公里外。开发商的解释是，这是政府的原因，跟他没有关系。除此之外楼盘交付质量也很多大大小小的问题，与之前的宣传天壤之别，这种情况下该怎么办？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
可以向12315投诉，房产管理部门以及工商行政部门举报，如果确实存在质量问题等可以收集证据，委托专业律师进行维权。
乐居315
04-28 20:31
青山翠谷一期延期五年交房，目前住户用的都是临时水电，连暖气都没有。网友买的二期，合同上写的2019年底交房，至今工地未完工，也未交房。2019年12月底，收到开发商寄来的延期通知书，未写明交房具体日期，只说七月底交钥匙。开发商严重信用缺失，交房日期遥遥无期，购房者还担心出现一期的状况，现在该怎么办？
烟台/山东平和律师事务所 高级合伙人 郭晓东：
网友所投诉的问题是一个普遍的问题，开发商逾期交房的情况屡屡发生。本案中，该开发商的行为实属违反诚实信用原则，不信守合同，构成实质性违约。对此，购房人应书面通知开发商限期交房，若通知后三个月合理期限内开发商仍未交房的，若购房人要求继续履行合同的，可以向人民法院起诉，要求开发商按照购房合同约定承担逾期交房的违约责任（如果合同中没有约定的，可以主张违约金为房款总额的30%）；若购房人要求解除合同的，也可以起诉开发商要求返还房款及利息，承担违约责任并赔偿损失。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友张先生：我购买了一套房子，合同约定综合验收后交房，交房时间为2018年12月31日前，还约定了逾期交房开发商要承担违约责任。2018年年底，开发商通知我去领钥匙，当时小区绿化和消防设施还没有做好，但因急于装修，我就收了钥匙。后来，我才知道很多业主拒收钥匙，理由是开发商约定的交付标准还没有达到，不能收钥匙，开发商因此延期交付还得支付违约金。我就想问一下商品房交付条件到底是怎么认定的？开发商将不符合交房条件的房屋按合同约定期限交付给我了，我还能再要求开发商承担违约责任吗？
刘律师答：在现实生活中，很多购房者可能对房屋交付的标准都不是很明确。
商品房交付的条件，我国合同法、建筑法等规定的是“验收合格”。但如何判断“验收合格”在实践中存在三种不同的观点：
一是竣工验收说；二是备案登记说，即以取得行政主管部门的《商品房竣工验收备案表》为准；三是综合验收说。
那我们山东是采用什么标准呢？
《2011年山东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》对房屋交付条件中验收合格的理解与适用作出规定：房地产开发项目竣工，经过验收合格的，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋交付的法定条件，房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应当以有关行政主管部门完成综合验收为标准。
明确了交付标准后，如果开发商将不符合交房条件的房屋按照合同约定的期限交付给买受人，买受人有权拒收房屋，由此产生的违约责任应当由开发商来承担。
但是，如果开发商将不符合交房条件的房屋按照合同约定的期限交付给买受人，买受人接收并占有房屋，且房屋以及附属设施能够满足正常生活使用的，可视为房屋完成交付，（可以认为：出卖人交付房屋以及买受人接收房屋的行为应当视为双方以实际行动变更了原合同的约定并实际履行。）这时，买受人主张房屋不符合交付条件要求开发商支付逾期交房违约金的，一般不支持。
乐居315
04-28 20:31
问：疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同签订商品房买卖合同，谁应当承担违约责任？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
实践中，在签署正式的商品房买卖合同之前，开发商和购房者往往先签署“认购书”、“预订书”或“意向书”（以下统称“商品房预约合同”）等文件，并约定一定期限后或满足一定条件后，双方签订正式的商品房买卖合同。商品房预约合同往往规定，购房者须向开发商交纳一定金额的定金或类似款项。因疫情原因无法签订正式购房合同，不仅涉及是否承担责任的问题还涉及到相关定金或预付款的返还问题。
虽然，我们认为疫情在法律上可定性为不可抗力，但疫情对签订正式购房协议的影响及因果关系是非常小的。开发商难以因疫情的发生而选择不卖房给购房人、而购房人也难以以疫情的发生为由拒绝签订正式购房合同。虽然疫情的发生会对房地产市场造成影响，但不能成为签订预约合同后不签订正式合同的理由。如果因疫情的原因而无法到场签订正式合同，双方可采取延后签订的等方式履约。
乐居315
04-28 20:31
我在合肥经开区买的楼盘，在购房时开发商并未告知小区要建4600㎡商业养老院，原122方老年活动中心，扩建37.7倍养老院，这些是在买过之后才看到官网上的规划通知，擅自更改规划没有告知买房人和准业主，欺人太甚，业主联名请愿要求开发商撤回规划的可能性大吗？或者买的房子能不能退掉？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
如果只是规划但并未建成，可以要求开发商履行其宣传时的老年活动中心，开发商不同意可以收集相关证据向12315投诉，房产管理部门以及工商行政部门举报，委托专业律师进行维权。还可以到档案馆查询相关规划是否经过批准的，规划更改时是否经过公示。如果规划更改对业主造成实质上的损害，业主可以据此要求解除购房合同。
乐居315
04-28 20:31
我去年入手了一套二手房子，这个房子本身就是原房主按揭买的，房产证还没有办出来也没办法过户，贷款还有很多年，我一下拿不出那么多钱来，就给了他除去贷款额剩余的部分房款，我们就找了中介给担保签了合同买下了，然后我就每个月接着他的贷款继续还。直到下了房产证再过户。今天有银行人员突然来说他欠了信用卡两万多逾期快一年了也不还，银行找他他就说没钱，银行说可能要起诉他变卖他的财产，他现在名下就这一套房子，银行要来查封我房子怎么办呢，我也从网上了解过房子没下证是不能进行买卖的，但是当时中介说没事，因为这边有很多这样买房的，但是没想到会发生这种事情。我该怎么办？
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
答：贷款购房的房子抵押在银行，抵押权人是银行，在处理时有优先权。抵押合同中已明确写明不允许买卖，房产证不是没有出来，是出来了抵押在银行。因此房主将房产出售的行为是无效行为，你购买这种房子就是承担极大的风险。中介所谓的担保也是无效，即使主张无效的过错责任，中介也无能力偿还你。你应当与房主积极协商，由其偿还，如房主坚持不还或拖延偿还，证实其信用极低，建议马上起诉，保全房产，防止房主有更多的债权人主张权利。购房是人生大事，购房前一定要咨询律师。别舍不得区区几百元咨询费，事后再咨询解决也存在极大障碍，付出的成本更高。未雨绸缪总比亡羊补牢好的很多。
乐居315
04-28 20:31
订房的时候，置业顾问承诺会做“老带新”，送2年物业费。签合同的时候，期望他在购房合同或者补充协议中进行条款增加，但是被楼盘拒绝了，说不符合合同规范。个人也没有置业顾问给的纸质承诺，但是保留了之前的录音。现在马上要交房，物业费并没有免除，置业顾问也已经离职，开发商和物业均不承认“免除2年物业费”，我该如何解决？凭录音能够实现物业费减免吗？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
法律理论上说，置业顾问是不能给予免除物业费的承诺的，因为置业顾问承诺的行为属于开发商的行为，但物业费是物业公司来收取的，两个法律主体，A怎么可以代B承诺？但置业顾问的承诺相当于开发商对于购房合同的一种口头约定，是合法有效的，根据合同的相对性，可以要求开发商履行承诺，不能履行则赔偿损失。
乐居315
04-28 20:31
婚前房的问题 1、男朋友父母已经付了首付（首付中的一半借的钱）2、已经办了房产证写的男朋友的名字 房子有贷款：部分商贷 其余是公积金 房产证抵押给了银行 银行在没有还商贷前不给房产证加名字 3、让我父母还商贷部分这属于双方共同出资吗？婚后还和婚前还有什么区别吗?
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
答：不属于双方共同出资，房子产权属于男方，女方父母婚前出资是对自己子女个人赠与，婚后是对双方的赠与。
乐居315
04-28 20:31
问：疫情致使购房者不能如期取得银行贷款而不能如期支付房款，是否应承担违约责任？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
首先，应当区分合同约定的以银行贷款支付的购房款的支付日期是否早于新冠肺炎疫情爆发，如早于，则购房者应根据合同承担违约责任。
其次，如合同约定的以银行贷款支付的购房款的支付日期晚于新冠肺炎疫情爆发，则应首先考察合同对于不能如期足额取得贷款是否有明确的约定；如合同无明确约定，则应进一步考察是否可以适用不可抗力或情势变更。此处需重点关注新冠肺炎疫情是否影响贷款办理及发放，或购房者是否存在客观难以办理贷款事宜的情况，比如，银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款、迟延审批贷款、暂停或迟延发放贷款，或购房者被医学隔离等，其余需关注的事项可类比我们在上面问题的分析。
需特别提示的是，不可抗力及情势变更的适用均强调相关情形的客观性及因果关系，因此，如贷款银行并未因新冠肺炎疫情暂停或暂缓贷款业务，购房者亦未被医学隔离，仅由于购房者担心被感染而拒绝外出办理贷款相关事宜导致无法及时取得银行贷款的，不能适用不可抗力或情势变更原则。
乐居315
04-28 20:31
买的房子早期宣传时装修交付，因为限价，首开改为毛坯交付，但是户型设计还是之前装修交付的，留有中央空调，没有立式空调的空间。但在订房的时候，置业顾问并没有强调只能装中央空调。6月底马上要交房，前两天去工地看了一下，才发现这个问题。感觉自己受骗了，希望开发商送中央空调，弥补损失，需要通过怎样的途径才能解决？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律师：
从问题来看，感觉购房者知道装修交付改毛坯交付，知晓户型设计，购房合同对房型也有过约定，明确知晓只能装中央空调，那么再要求送中央空调，明显不合理。但如果购房者对此一概不知，而置业顾问又刻意隐瞒缺陷，那么购房者可以要求开发商因自己的过错（未尽告知义务）产生的损失进行弥补。可以通过协商、投诉、诉讼等方式进行维权。
乐居315
04-28 20:31
问：我录音了楼盘置业顾问说的关于学区和配套的介绍，这个具有法律效应吗？
浙江金道（宁波）律师事务所高级合伙人 房地产事务部主任 王琦律师回复：根据03年最高人民法院商品房买卖司法解释。如果宣传说明特定明确，对签订合同及合同价格构成重要影响的，可以构成合同内容。当然，提醒消费者与教育局进行对口确认。买者当心。比如在宁波，当地部门是不允许开发商对学区房作广告宣传的。
乐居315
04-28 20:31
问：出租人故意隐瞒出租房屋已被抵押的事实，租房者应当如何维护权益？
物权法第一百九十条 规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
首先得看隐瞒了出租房屋是否给承租人造成了损失。如果没有给承租人造成损失的话 ，也就是说在租赁期限内抵押权未行使的话，承租人正常使用租赁标的物，我认为租赁标的物是否被抵押的事实没有对承租人权益造成损害。
如果在租赁期限内，抵押权人对租赁标的物行使了抵押权并实现后，则抵押权人（或买受人）不受原出租人和承租人所签署的租赁合同的约束，可以要求承租人返还租赁标的物，此时就给承租人造成了损害，当然可以依据租赁合同要求原出租人承担相关的违约责任，赔偿由此给承租人造成的损失。
乐居315
04-28 20:31
房子是男A和女B二人一起出资建好，后A去世，B带与前夫A的子女CD2人嫁给第二任丈夫E，与E生子女2人FG。 B去世3年，第二任丈夫E把房子房产证改为自己个人名下出售给陌生人H。请问CDFG4人还有没有对房子权利，H买下这个房子后会不会有后续的麻烦？
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
答：CDFG四人在B去世时是享有权利的，但E将房产证改到个人名下后即可出售，E出售给H并变更产权证变更手续后，H就属于合法取得，E与其子女之间纠纷自行处理。
乐居315
04-28 20:31
婚前按揭买的房，婚后是否属于夫妻共同财产，如何正确做财产公证？
婚姻法司法解释三 第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
婚前财产公证，由于我国的传统现在做的很少，大家认为做婚前财产公证有碍夫妻感情。婚前财产公证，就是双方把各自财产进行的约定。主要以夫妻双方自愿、协商为基础，协商好了之后，双方去公证处进行公证即可。对于这个问题，主要还是看双方各自的意思表示了，考虑各自公证的目的。至于公证的流程或者需要提供的材料，公证处会详细的告知。
乐居315
04-28 20:31
在老家买的房子，8900元/㎡，年前推荐亲戚购买，8300元/㎡成交。时隔半年，同样是高层，楼层也差不多，房价相差600元/㎡。对此，开发商表示，并没有降价，现在还是8900元/㎡的价格，那是工抵房的特殊优惠，并不是所有房源都可以。但我觉得就是买亏了，想要退房重新买。置业顾问推托说，退房需要付违约金，至少需要20万，而且需要等流程。我认为他们是有意拖延，变相降价，早期业主买亏了，请问，在哪可以投诉他们这种行为？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律:
买卖合同系双方合意的结果，如果不存在其他无效或可撤销事由，购房合同中也未对此作出约定，那么房屋也只是一个大宗商品，并非不可降价销售的。
乐居315
04-28 20:31
问：入住2年了，迟迟拿不到房产证，有的是一个小区，或其中几幢楼的业主拿不到房产证，应该如何正确维权？
这里面我要提醒一下买房人买房人注意：一定要看预售许可证。看看你所购买的房屋是否在预售许可证上明确记载。因为有时候同一个项目内，可能存在部分楼幢不在预售范围之内，那么就有可能拿不到房产证。当然有了五证不必然就可以取得不动产权证。办理不动产权证需要最后的综合验收，如果验收通不过，则即使有五证也无法取得不动产权属证书。对于拿不到产权证的，则依据合同中对于逾期办理房产证的相关约定处理。如果没有约定则按照法律规定的相关规定处理。业主可以通过诉讼的途径依法维护其合法权益。
乐居315
04-28 20:31
问：一房多卖，多个当事人均有签署购房合同，到底谁才属于真正的业主，如何解决？
这个问题，虽然仅仅几个字，但是里面可能会涉嫌民事责任、刑事责任。如果出卖人以非法占有为目的，通过一套房屋骗取多个买受人房款，则我认为这种情况下，卖房人涉嫌诈骗。如果出现一房多卖的情况，如何认定房屋归属问题，有一个处理原则：已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。简单的讲，就是有产权手续的为第一顺位，没有产权手续占有为条件，前两者均没有，则按照付款情况以及合同签订先后来综合确定。
乐居315
04-28 20:31
我有一套房子自己挂在网上买并未委托中介，有一客户经过中介看房并与我商定确定要以355万购买该房屋，我不承担中介费和税费，当时客户要交定金，但是由于我不在，便口头委托中介代收定金一万元，没有任何手续，上述部分都是电话沟通，后期见面签合同时由于买方没在只是其家人在，其家人说他们先准备首付款，待他儿子抽空过来签合同，最后房屋买卖合同只有我与中介公司签字盖章，买方并未签订，在买方准备首付款过程中突然说不买该房屋，我该怎样维权？
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
答：房屋买卖合同只有你与中介签订，对买方没有约束力，你可以重新进行销售房产。
乐居315
04-28 20:31
问：房屋交易后但未过户，卖方能否反悔要回房屋，是否要承担违约责任？
我们知道不动产权证是取得该房屋物权的合法凭证。在没有取得该房屋的不动产权证的话，也就是说你没有取得该房屋的物权。房屋买卖合同属于债权，而过户是买卖双方的合同义务。法律规定，依法成立并生效的合同，任何一方不得随意变更或解除。如果卖方在过户之前反悔的，则属于卖方违约，肯定要承担相应的违约责任。这里面实际存在着一个法律问题，就是在买方没有违约的情况下，卖方能否主动提出解除权的问题。我认为在合同没有约定或者没有法定解除合同事由的情况下，卖方不能主动解除合同要回房屋。买房人可以要求卖房人继续履行合同，履行房屋过户手续。如果是因为买房人的原因导致未能过户，或合同目的无法实现的话，则卖方可以解除合同要回房屋。
乐居315
04-28 20:31
买房办了按揭，6个月后楼盘通知说我征信有问题，办不了按揭，只能全款或者更名。更名给父亲的时候，又跟我们说，之前认筹转定的时候，用父亲名字认筹，用女儿名字买房，已经进行过一次更名，现在不能够更名了，只能全款。如果退房的话，需要付违约金。
6个月才告知征信有问题被退单，应该也有银行和开发商的问题，为什么我作为买房人反而处于劣势？
安徽端维律师事务所团队骨干、 建设工程房地产团队创始成员 李凯律师：
一是看是否可以更名其父女以外的其他人，二是征信问题属于购房者违约的行为，但6个月才告知，可能在中间就有其过错的部分，由此产生的损失等问题需要根据双方的过错来划分责任。
乐居315
04-28 20:31
问：以他人名义贷款购房办证，房产证名字不是自己，但首付及房贷等款项都是自己付的，但最后产生房屋确权纠纷，应如何处理？
对于这个问题，是非常普遍的。我们称之为借名买房。对于实际购房人也就是说实际付款人风险非常大。我不建议这样操作。因为我亲自代理过类似的案例，也是打的确权纠纷。官司打了四审，也不理想。尤其是双方之间还有其他债权债务关系或业务往来，到时候就更麻烦。如果非要这样做，最好签一份委托协议，把借名买房的事实陈述清楚，一方面对自己有利；另一方面也是保护被借名人的利益。例如按揭过程中不还房贷了，如何处理；另一方面若被借名人涉及诉讼该房屋被查封怎么办？万一中间有一方不幸去世那么该房屋如此处理等等。
乐居315
04-28 20:31
问：购房者交房时发现房屋质量、面积缩水、规划变样等问题，遇到此类问题如何解决？比如：买的时候是100平，实际交房是95平，面积缩水怎么解决？
对于房屋质量出现问题，那么这个质量必须达到房屋质量验收不合格的标准。如果仅仅是一些小方面的瑕疵，那么开发商负有维修、维护、更换的责任。规划的变更是个比较重要的问题，如果规划变更之后，跟你此前所看平面图上的结构发生功能性的变化，那么购房人可以要求解除合同。如果是因为面积变更，增加或者缩小的话，看合同是否有具体的约定，如何有约定，那么按照合同约定执行；如果没有约定则按照±3%的标准执行，即在±3%之内，则据实结算。对于超过±3%的，当面积少于3%的部分，购房人可以要求退还多支付的房款及利息；对于少了的面积超过3%的部分，可以要求开发商双倍退还房款；或者是购房人可以要求解除合同。当面积超过3%的，则房款由开发商承担，所有权归购房者所有。当然也可以根据实际情况选择解除合同。
本案例的面积缩小的5%，那么购房者可以选择解除合同，要求返还已付房款及相应利息；还可以选择3%之内退还已付房款及利息，3%之外的房款要求开发商双倍退还。
乐居315
04-28 20:31
年前准备供房子的，交了两万订金，哪知道疫情那么严重影响了收入，现在买不起房了，能退订金吗？
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
答：根据法律规定，订金本身就是可以退的。如果合同上与的是定金，根据疫情属于不可抗力这一法定免责事由，可以协商要求退定金。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商延期交房，可以通过哪些渠道合理维权？
如果开发商延期交房，那么我认为首先还是协商处理。那么协商过程中切记“狮子大开口”，我认为这种作为不太合适。当然你可以适当的提高一点你的要求，但不可过高；协商的话，可以通过熟人进行沟通或者直接去找开发商谈。如果实在无法解决，那么只能通过诉讼的途径进行解决。关键要看合同中对逾期交房是如何约定的，购房人要考虑诉讼成本问题。
乐居315
04-28 20:31
问：此次疫情致使购房者不能如期取得银行贷款，而不能如期支付房款，是否应承担违约责任？
实际上这个问题与上面的问题是合同双方的两个方面。道理与上一个问题的逻辑是基本一次的。但我认为，购房者不能如期取得银行贷款更不能单单的仅凭此次不可抗力的疫情作为其逾期付款的抗辩事由。因为，申请按揭贷款提供资料的方式有很多，电子提交、现场提交等等，最关键是购房人是否具备申请按揭贷款的条件。如果具备相关的条件，那么提交材料和签字我个人认为该次疫情不足以导致这些行为不可为。那么购房人若想以此次疫情作为不可抗力的抗辩事由，需要提供足以证明此次疫情影响到了其办理按揭贷款的情形，即你需要提供了办理了银行按揭必备的材料，其次就是你去办理过而且由于此次疫情（不可抗力）的客观条件出现，导致你无法办理的证据材料。我个人认为该证据比较难以收集。
那么出现这个情况如何处理呢？一方面要与开发商进行联系，询问由于此次疫情影响能否延期办理按揭贷款或付款；另一方面要与银行联系具体办理按揭贷款的方式，同时固定一些联系过程中的电话记
乐居315
04-28 20:31
小产权房比较便宜，想入手，求告知有什么风险？
广州金鹏律师事务所律师郭素静：
相对于价格居高不下的商品房，很多人想到购买小产权房，毕竟小产权房有它的优势，便宜，比一般的商品房要便宜一半甚至更多，用不到三分之一的钱就能买到一套房屋，这会让很多人心动，但购买小产权房是有风险的，比如法律上的风险、政策上的风险、交易中的风险等等。我主要来讲一下法律方面的风险，众所周知，如果您不是当地的村民或集体经济社的成员，您没有名额，小产权房屋始终无法登记在您的名下的，只能登记在别人的名下，这套小产权房在法律上是不属于您的，这个风险是最大的。因为您花了钱，但最终房子不属于您，您会竹篮打水一场空；当然，有很多人在购买小产权房的时候，会签署了一些协议或合同，以约束买卖双方的行为，而实际上，因为买卖小产权房引发的纠纷在司法实践中是很多的。
而由于买卖小产权房违反了法律的强制性规定，因此即使是签署了协议，但最终也往往会被法院认定合同无效。关于合同无效的后果，按照《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，律师并不建议大家购买小产权房。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商以疫情为由逾期交房，是否可免赔偿责任？购房者如何维权？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
我们国家住建部及国家工商总局包括我们福建省建设厅、工商局制定的商品房买卖合同示范文本中均有明确约定哪些情形可相应顺延交房期限，例如不可抗力包括台风、降水量超过一定的暴雨、还有社会事件方面的，例如中考、高考等情形均可顺延交房天数。本次疫情法律认定上也是不可抗力，当然在一手房领域开发商可根据疫情顺延交房天数，但是这种顺延并非无限期顺延，顺延的每一天都要有其必要性。并且有政府文件、施工日志、监理日志等材料作为相应的凭证并且及时通知购房人。如果排除存在上述情形，或顺延的实际天数没有相应的依据而开发商逾期交房，购房人可以根据合同约定向业主支付逾期交房违约金。
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04-28 20:31
疫情期间，房租照付、健康证明通行证都有，社区不让进，可以要求房东减免房租吗？
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
疫情属于不可抗力，可以要求减免房租。
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04-28 20:31
问：受疫情影响，在房产交易过程中，开发商以疫情为由逾期交房，购房者如何维权？
新冠疫情确实给各行各业造成了一定的影响。那么这次疫情能否作为开发商逾期交房的理由呢？我相信对于这个问题，开发商比业主更关心。那么从法律上来讲，如果属于不可抗力，那么开发商可以疫情影响作为其逾期交房的合法事由。民法总则和合同法规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、台风、洪水等自然灾害或者战争等社会现象等。那么此次的新冠疫情显然是任何人都不能预见、不能避免并不能克服的事件。我认为这次新冠疫情应当属于法律规定的“不可抗力”。但是即使属于不可抗力的话，那么是不是所有开发商均可以疫情为由逾期交房呢？我认为应该根据具体情况去分析开发商延期交房到底是否与疫情有关，如果是由于开发商自身的原因，如设计变更、进度缓慢或者是手续无法按时办理或者因其与施工单位之间的原因导致即使没有此次疫情，按施工正常周期来考虑其仍然无法按时交房的，则开发商不能据此次疫情作为其逾期交房的理由进行抗辩。如果开发商没有以上情况，但是由于此次疫情导致停工，无法在约定的时间内如期交房的话，我认为，开发商可以据此次疫情延期交房，并不承担违约责任。开发商按照疫情持续的时间相应的顺延交房日期，比较公平、合理。所以，不能一概而论，要根据具体实际情况来分析和确认是否适用不可抗力的条件，然后作出相应的维权措施。
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04-28 20:31
打算入手一套二手房，但是在楼下咨询过，都需要付中介费，一套200万的房子可能要支付4万的中介费，那如果我跳开中介去自己找卖家直接交易，风险大吗？
广州金鹏律师事务所律师郭素静：
跳开中介，私下找卖家交易，这种情况，在实践当中确实比较常见。
按照房屋买卖的交易习惯，中介费一般是根据房屋的标的额来收取的，房屋的标的额也就是房屋的总价越高，中介所提取的服务费就越高。而随着楼价越来越高，即使在中等城市，随便一套房屋也得几百万。即使是一套200-300万的房子，就中介费就已经去了4-5万元，对于普通老百姓来说，这确实也是一笔不小的负担。
但是，我们应该思考一个问题：为什么房屋交易要有中介的存在呢？而且国家对于这种交易习惯是鼓励和保护的呢？私下交易，看似省钱，但其实隐藏了巨大的风险，如果处理不当，随时会带来交易风险。您毕竟不是房地产方面的专业人士，您是否清楚房屋买卖的具体流程，您如何核实卖家的交易资料是否真实、合法、有效，您又是否懂得如何避免交易风险？您买的是几百万的房子，花出去的几百万才是大头，为了省那百分之几的服务费，而让自己陷入巨大的交易风险中，您觉得值得吗？
而且，如果您是在中介居间介绍的情况下找到的房源，又签署了看房确认书，那么这份确认书对您是有法律约束力的，即使您跳开中介直接找卖家交易，可能顺利完成交易，但你就真的不用付中介费了吗？并不是这样的，我们代理过不少这方面的案件。一旦中介掌握到了您私下交易的证据，那么您必然会被起诉，最后您还是得支付中介费，而且一分都不会少，可能还要因此承担对方的律师费、逾期支付的利息以及诉讼费等费用。因此，律师提醒大家，私下交易有风险，奉劝不要耍小聪明，免得因小失大。
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04-28 20:31
父亲与母亲离婚前私下写有协议说房子以后归儿子所有，房本名字是父亲的，但是他们是法院给办理的离婚，离婚判决书上写的是财产已经自行解决，后来父亲二婚与再婚妻子用这个房子做了抵押贷款，是夫妻共同签字贷款的，父亲于贷款两个月后去世，再婚妻子跑路，儿子也是父亲去世后才知道做了贷款，贷款金额一分没见，最后由儿子偿还完债务，现在儿子想把房子过户到自己的名下应该怎么办？
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
答：这个房子属于儿子父母的财产，其父亲再婚也属于婚前财产，与其再婚妻子无关。儿子可以和母亲采取办理继承公证方式，办理过户手续。至于代父亲及父亲再婚妻子所偿还的贷款，就其父亲再婚妻子应承担部分，可以追偿。
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04-28 20:31
我家公家婆打算以我老公名义在广州买房，由于是老人家一次性付全款，所以他们不打算在房产证上加我名字，想问一下，这对我有什么影响，如果离婚了我能分到财产吗？
广州金鹏律师事务所律师郭素静：
首先，房屋是婚后购买的，即使房产证上没有您的名字，但也应该认定为夫妻共同财产，因此，在这种情况下您也算是名下有房的人，以后再要买房就要受当地购房政策的限制；其次，虽然在法律上来看，这套房屋应该属于您和您老公的夫妻共同财产，按理在离婚的时候要平均分配，但我认为并没有这么简单。你的情况比较特殊，房屋是老人家付的全款，而且老人家不打算在房产证上加上您的名字，因此我认为您并不是必然能分到财产的。其中《婚姻法司法解释（二）》第二十二条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。那么，两位老人家到底是什么意思呢？是单独赠与给您老公呢还是赠与给您们夫妻两人呢？不同的人对此有不同的理解，但由于您所说的只是假设，尚未形成事实，也就是没有形成既成的证据，律师也就很难在这种假设性的情况下做进一步分析。到了司法实践中，怎么举证证明两位老人家的真实意思表示是什么，则是决定您能不能分割房产的关键。
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04-28 20:31
问：如果遭遇一房多卖情况，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
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04-28 20:31
想问问住房补贴的政策有哪些？我想申请住房补贴，可是不知道住房补贴的标准是怎样的，我对国家的政策不太了解。
黑龙江恒金律师事务所主任律师宋恒玉：
住房补贴有购房补贴及租赁补贴两种，但要求被补贴人一般城市低收入家庭，具体政策可以咨询所在社区或街道办。
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04-28 20:31
问：若付了定金之后发现销售之前对一些项目信息有一些隐瞒，比如周边的发电厂以后会搬迁，但是还没具体说明搬迁时间，而销售仅仅只告知这个发电厂会搬迁，这之后自己发现电厂的搬迁并没有给出确定时间想要退还定金，这个能退吗？
答：周边电厂等搬迁，属于红线范围之外的内容。一般在合同中会注明不属于开发商合同范围。建议在听清销售说辞之外，对规划等做实地了解。否则即使销售会承诺，也一般不构成开发商的承诺行为。
乐居315
04-28 20:31
本人想在广州天河区买房，但是没有名额，如果登记在亲戚名下，私下约定房产所有权，可否？
广州金鹏律师事务所律师郭素静：
首先，律师要提醒您的是，房屋属于不动产，是以登记为准的，也就是说房屋登记在谁的名下，房屋就是谁的财产，因此，虽然房屋是您出钱购买，但在法律上，房屋的所有权并不不属于您；其次，虽然你们可以以合同的方式约定房产的所有权归属，对于这种行为，法律没有明令禁止，但这份合同对外是没有法律效力的，仅仅对您和您亲戚之间有法律约束力，也就是说，如果您的亲戚要将房屋进行出租、抵押、销售、转让等任何处分行为，您都无法干涉或干预。最后，由于房屋的钱是您出的，你们之间有合同约定，那么您可以按照合同约定向您的亲戚主张合同权利，比如返还购房款、支付违约金等，但是房屋就不是你的了。因此，听完律师的分析，您自己考虑要不要这样做，以及怎么排除风险。
乐居315
04-28 20:31
问：若付了定金之后发现销售之前对一些项目信息有一些隐瞒，比如周边的发电厂以后会搬迁，但是还没具体说明搬迁时间，而销售仅仅只告知这个发电厂会搬迁，这之后自己发现电厂的搬迁并没有给出确定时间想要退还定金，这个能退吗？
答：周边电厂等搬迁，属于红线范围之外的内容。一般在合同中会注明不属于开发商合同范围。建议在听清销售说辞之外，对规划等做实地了解。否则即使销售会承诺，也一般不构成开发商的承诺行为。
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04-28 20:31
问：精装房问题频发，购房者如何保障自己的权益？
看具体问题，如假精装报批，货不对板等。应当采取公证、看清合同。不轻信样板房等所谓展示的宣传。保存好对方承诺等证据。
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04-28 20:31
买了一套回迁房，为符合政策规定，房屋买卖合同中约定合同签订五年之后再办理过户手续。现在五年过去了，房主以房屋共有人即他的妻子女儿不知情为由拒绝办理过户，而且他的妻子已经去世了应该怎么办?
黑龙江恒金律师事务所律师鲁晓琳：
房主以其共有人不矫情拒绝办理过户是违约行为，可以直接起诉房主，因你们交易在先，房主妻子去世在后，房主妻子去世不影响诉讼的正常进行。此案例也是告诫市民，不要试图规避法律或政策，规避法律或政策就要承担因此所造成的风险，五年时间里会发生很多不可预测的事情，建议还是买可以即时过户的房产，可避免诸多纠纷。
乐居315
04-28 20:31
问：有些置业顾问有时候往往在季度底或者年底时为了冲量业绩告知客户现在价格是最优惠的，过了这周甚至今天以后价格就要上调，让购房者着急付定金签合同，可后来这个在季度底购房的业主A加入业主群后得知有在他之后购买的其他业主享受了和他同样的优惠甚至更低的价格时应该如何来维权？
答：需要分清楚两个道理，判断置业顾问的最低价承诺是否代表开发商。如果有权代表，则应当构成开发商的要约，开发商受该要约的约束，成为合同内容。买受人可以主张房屋差价等损失。但是，一房一价的要求告诉我们，是否房价为最低价，实践中不易判断的问题。另一方面，买方需要理性购房，买涨不买跌，开发商出具上述承诺的，应当要求盖章承诺。
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04-28 20:31
问：在一手房交易中，疫情后购房者容易出现哪些纠纷？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
首先在疫情期间，我们接受到购房人咨询最多的问题就是有关线上购房的问题；虽然线上购房有很多优点，让广大的购房人足不出户，就能够在手机上安心的选房，不论是为消费者还是开发商或中介都减少了不必要的花费以及时间成本，还能提升看房效率。客户快速筛选房源，而房企快速“筛选”客户。但是线上购房还是存在一些风险。例如：房屋及项目的具体现状及质量难以线上把握、省略线下看样板环节容易对交付标准产生争议、购房人难以对线上合同文本进行协商及修改、线上买房易泄露购房人信息及购房记录等（待现场展开）。如何规避上述问题，我们也总结了几点：1、对涉及房屋的具体信息材料作证据固定；2、仔细查看购房合同的条款内容；3、建议购房人选择正规的第三方平台，如声誉较好的房企开发的看房网页或小程序；4、建议以线上的方式看房但交易可以选择线下确认后再进行。
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04-28 20:31
问：现在开发商开发的公寓产品很多，还都打着反租3-5的广告吸引购房者。可是等交付后如果不反租了，或者就反租了一年以后该如何？
售后返祖为行政规章所禁止。但是不影响民事合同的效力。如果返租广告合法有效，构成合同签订中的要约（特定、明确）可以构成合同的内容，开发商应当受到该要约的限制。一旦违约，买受人可以主张开发商继续履行返祖义务。如果开发商无法履行的，可以主张将来租金等可得利益损失，主张损害赔偿。
乐居315
04-28 20:31
结婚前，房产由男方父母出首付，落在女方名下，结婚后共同还贷款，离婚时房产该如何分割？
广州金鹏律师事务所律师郭素静：
首先，房屋是婚前购买的，而且房屋只登记在女方名下,这种情况可以认定房屋是女方婚前个人财产，因此，房屋归女方所有。其次，由于房产的首期是男方父母出资，按照《婚姻法司法解释（二）》第二十二条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。那么，首期款可以认定为系男方父母对男方的个人赠与，也就是说首期款应视为男方出资，因此，女方应当向男方返还首期款；最后，鉴于房屋的贷款是男女双方婚后共同偿还的，那么对于婚后已经偿还的贷款，应当认定为夫妻共同财产，按照婚姻法的规定，夫妻共同财产在离婚时应予以平均分配。因此，房屋归女方所有，但女方要将首期款以及婚后共同还贷的一半费用，返还给男方。
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04-28 20:31
问：如果合同约定了首付款的最后付款期限，但我因为出差错过了时间点，晚一周到两周付款，请问是否属于违约？
根据契约精神，买方未按照合同约定日期，除了开发商违约在先，不可抗力的事由外，不得拒绝履行。上述所讲的因为出差错过了付款时间，应当承担违约责任。但建议与开发商友好协商，获得开发商的豁免。
乐居315
04-28 20:31
问：由于现在没有长沙购房资格，想购买法拍房，会涉及到哪些风险？后续如果产权出现问题，应该怎样维护权利？
湖南天地人律师事务所 监事会监事 湖南省律协民商委委员 王欢律师回复：法拍房，顾名思义，就是法院强制拍卖的房屋。
法拍房一般不存在产权方面的争议，既然已经通过法院强制拍卖，不管原来的产权是否有争议，竞得人都拥有合法的产权。
但是法拍房也会涉及到一些问题，比如物业费水电费欠付、租赁合同未解除以及房屋质量等纠纷，这部分风险就需要购房者在竞买之前多去现场，多向知情人打听，了解风险，再做竞买决定。
乐居315
04-28 20:31
父母名下房屋给子女，原来房屋有房产税，赠与和继承都需要交房产税吗？哪种方式交的税更少？
黑龙江恒金律师事务所律师鲁晓琳：
根据咨询问题，可以看出是原来房屋没有交纳房产税，如果没有交纳房产税，是没有办法取得产权证，没有产权证的房产无法办理过户手续。因此子女必须将父母名下房屋交纳房产税，取得产权后再办理变更手续。赠与需要交纳契税，继承不需要交纳，但继承后再转让需按房产总价款交纳个人所得税。如果房产不转让，继承交税少。如果再转让继承交税多。
乐居315
04-28 20:31
问：我录音了楼盘置业顾问说的关于学区和配套的介绍，这个具有法律效应吗？
根据03年最高人民法院商品房买卖司法解释。如果宣传说明特定明确，对签订合同及合同价格构成重要影响的，可以构成合同内容。当然，提醒消费者与教育局进行对口确认。买者当心。比如在宁波，当地部门是不允许开发商对学区房作广告宣传的。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商说，定金交了是不能退的，这个合法吗？定金与订金有哪些不同？
定金是为了合同签订或履行设置的担保金。订金仅仅是签订合同的预约金或意向金，不具有法律约束力。如果履约的话，订金自动作为房款。定金的规则，一旦违反合同约定，交纳定金方的定金将被罚没；收取定金方违约的，则需双倍退还定金给守约方。定金的上限不超过合同总价的20%，订金则没有限制。
乐居315
04-28 20:31
开发商一直不办理房产证，我们该怎么维权？
您好！我于2016年5月左右在成华区一小区购入一套商品房。合同约定交清相关资料以及约定费用后的730日内办理房产证。否则算违约。目前已经过去快四年的时间。小区大部分业主已拿到房产证。只有我和少数业主没有拿到。多次与开发商沟通都未得到有效的答复，并且一直都是告知核实后回复，但是一直未收到回复。也不告知处理进度和相关情况。我和小区未拿到房产证的业主都存在同样的情况。
四川迪泰律师事务所 合伙人 宁超：
首先，在主张违约前，我们需要做一件事情，仔细查询我们的商品房买卖合同，看看合同中对于开发商办理产权证时，我们需要履行哪些手续，我们是否按时履行完毕，这可能会关系到办证时间的起算点。其次，如果我们按照约定提交了办证的手续，我们可以看看是否超过约定的办证时间，如果已经超过，并且不存在延期的原因，例如疫情对于办证来说是否属于不可抗力等免责事由，如果不存在这些理由，最后则需要看看合同中关于违约责任的约定，在法律允许范围了，我们可以以此通过司法途径主张权利。
乐居315
04-28 20:31
问：销售承诺涨价，除了开盘那天比较贵，后面都没涨价，甚至还更低，这个可以属不属于违约？要怎样维权？
一般情况下，如果开发商明确承诺售价涨价不跌价的，可以要求盖章确认，一旦违反则主张违约责任。否则，营销人员的说法未必代表开发商意图。买者当心，理性购房。
乐居315
04-28 20:31
问：春节前买了一套房，疫情过后，业主违约了怎么办？可能会更准确
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
针对业主违约的不同情况，可能存在两种形式。一种是反价，要求买家在原本合同约定的成交价上增加房款;另一种是毁约不再履行合同义务。买家作为守约方，依据双方买卖合同及《中华人民共和国合同法》的规定，可以要求业主承担违约责任。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任的承担方式概括为两类：继续履行合同或者解除合同并要求对方承担损失赔偿责任。作为守约方，买家可与卖家充分协商，要求以合同为准。若业主方违约态度明确，双方无法协商一致，应尽快选择咨询专业律师，并视情况启动诉讼程序。
乐居315
04-28 20:31
拖欠农民工工资，我改如何要回工资？
高新区大源街道办1号楼装修工程，成都倍特公司国企中标，转包给成都市华东装饰设计有限公司冯国校18980890199。华东公司拖欠看门保安徐炳忠2019年10～12月工资3500/月+生活补贴1200/月，合计14100元。以及拖欠其他工人工资总额超过2万元。冯国校以各种理由拒绝付工资，也未签订劳动合同，有车辆出入记录为工作佐证！
四川瀛领禾石律师事务所专职律师 袁家亮：
根据本案实际情况，劳动者应该积极收集证据，通过以下两个途径解决相关问题：
第一、可以向公司所在地或者工程所在地的劳动监察大队巨成都市华东装饰设计有限公司拖欠工资问题，要求予以协调解决；
第二、可以直接提起劳动仲裁，并同时提出如下仲裁请求：（1）确认与成都市华东装饰设计有限公司存在劳动关系；（2）请求用人单位支付拖欠工资，并同时支付自入职第二个月起未签订劳动合同的双倍工资；（3）以用人单位拖欠工资为由，要求与用人单位解除劳动关系，支付半个月工资作为经济补偿金。
乐居315
04-28 20:31
问：楼盘借着高端改善名义宣传卖房，但各种减配降质，只要国家不规定不让用，就什么便宜用什么。样板房后期全部贴上非交付标准，外墙工程品质堪忧，开发商屡次答应整改，缺一次次失信。这种情况有什么法律解决办法吗？
湖南天地人律师事务所 监事会监事 湖南省律协民商委委员 王欢律师回复：在符合法律规定的情形下，房屋交付的标准应以购房者与开发商签订的购房合同为准。如果开发商使用的建筑材料与购房合同的约定不一致，购房者可以要求开发商承担违约责任；如果开发商使用的建筑材料与购房合同的约定一致或者购房合同未对建筑材料做出特别的约定，开发商就无需承担责任。
针对购房者提出的建筑材料或者房屋存在质量问题，购房者可以委托专业的鉴定机构进行鉴定，如果确有质量问题，购房者可以要求开发商承担合同更换、保修，如开发商不解决，购房者可以向住建部门投诉，也可以向法院起诉，要求开发商承担赔偿等违约责任。
乐居315
04-28 20:31
问：安置房不能公证，买卖怎么规避风险？
司法部公布的《关于公证执业“五不准”的通知》，明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。这导致以前在安置房买卖中通用的办理委托公证手续来保障购房人权益的做法不再可行。因此，购房者一定要在安置房买卖过程中着重注意以下三点：
首先，达成购房意向前应当对房产情况进行核实，特别是要注意卖方是否对该房屋拥有所有权，该房屋上是否设有抵押、保证等担保物权，卖方是否已经将房屋出租给其他人等。
其次，一定要和所有的房屋所有权人一并签订书面合同。口说无凭，要将全部的约定落实到书面汇总。并且，由于2008年之前颁发的房产权属证中一般没有注明所有权共有人，例如权属证上仅列明夫妻一方名字，事实上该房产属于夫妻共同所有，因此，在签订合同时应当要求对房屋享有所有权的全部权利人都作为合同向对方签字确认。
再次，安置房买卖合同中应当明确约定违约责任。由于安置房在今后一段时间内无法办理权属证书，交易时间较长，违约风险相对也较大。故双方应当在合同中明确相关费用承担和交付细则，并且对违约行为规定违约处罚金额。例如，如双方可以约定定金罚则，或双方可以要求在买卖合同订立，卖方必须对其所售房产所有权予以保证，否则，卖方必须承担买方全部损失，包括但不限于今后因房屋买卖合同被撤销，买方因购买同类房屋所遭受的差价损失以及房屋装修损失等。
最后，建议可以委托律师起草合同文本，尽量完善写明双方权利和义务，防范于未然，或者委托律师办理律师见证，对上述合同签订过程或相关委托进行见证，为合同履行增加监督。
乐居315
04-28 20:31
开发商买房是将1楼公共绿地赠予一楼客户使用，当时规定是只能还是绿化，现在收房后很多业主随意硬化地面，搭建一些防护网，这种可以维权吗？
四川迪泰律师事务所 合伙人 宁超：
这种先行在生活中很常见，甚至有的地方采取的方式极具想象力，比如说，在签订房屋买卖合同时，要求空间位置上与公共绿地不相邻的购房者签订放弃绿地使用权的协议。我相信，网友中存在这些的合同，且多以补充协议的方式出现，只是签订合同时，大家并未仔细阅读，对于该种协议是否有效，司法实践中一直存在争议，我个人趋向于属于无效条款。其次，对于取得该部分公共绿地的购房者，开发商在出售房屋时，会以有绿地为由，提高售价，业主对此绿地的认识可能是模糊的，觉得销售人员已经说了属于自己的使用范围，应该就可以由自己任意处置，于是，出现了硬化绿地、建停车棚、私家花园的现象。那么，对于这些搭建行为，我们该采取何种措施喃，第一，我们前面已经提到，该部分属于业主共有，一般情况下，可以向业主大会或业主委员会投诉或者也业主大会的起诉开发商，第二，以业主的搭建行为属于违建为由提起行政投诉。第三，如果搭建行为对自己的采光、通行等产生影响，也可以以个人名义提起相邻权诉讼。
乐居315
04-28 20:31
问：已经付了首付款，但是银行贷款没有审批通过，作为买家我能要求退款么。
答：看银行拒绝的原因，如是因个人征信问题，属于购房者单方面原因导致的后果。这种情况下购房者应当使用其他渠道付款，除非房屋买卖合同明确约定了有权要求退款。如果银行拒绝的原因是因为相关的政策调整或者变动导致的，购房者没有过错的，卖方应当按照购房者要求退还已收房款及利息。
乐居315
04-28 20:31
我是郫都区一小区的居民，现在新型冠状肺炎正处于防控关键时期，但小区物业公司在防控的意识上还非常薄弱，对小区的消杀不到位，门岗进出检查及其马虎，更为让人气愤的是小区物业在今天下午还要求广大居民到物业去办理临时出入卡（我们很理解办理卡片的必要性），但物业的做法显得及不专业与严谨，下午在下面集中办理的人快上百了，现在到处都在要求不能聚集，但物业公司还是背道而驰，且我们小区在6号已经确诊过一例感染者，万一发生后续感染后果将不堪设想；我们小区拥有7000多户住户，且大多数在附近工厂上班，随着部分企业的陆续复工，每天人员流动性非常大，在这个人命关天的关键节点。我们希望物业积极作为，但是物业懒散，没有作为，我们想问：
①物业管理不作为，如果出了疫情，是否可以请求赔偿
②如何更换物业公司？
四川瀛领禾石律师事务所专职律师 袁家亮：
1、结合成都市新型冠状病毒疫情防控指挥部发布的《关于进一步深化社区疫情防控工作的通知》，里面明确提及物业公司应当积极配合疫情防控工作，并落实相关管理细节。物业公司不作为的，可以向所在地派出所、区县疫情防控指挥部举报，要求及时作为。但是否属于违约及赔偿范围，则要根据物业服务合同约定予以办理。
2、结合《物业管理条例》相关规定。第一，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意更换物业公司。其次，授权业主委员会具体接洽原物业公司退出事宜，以及新物业公司竞选事宜。物业公司不予退出的，可由业主委员会提起诉讼要求退出。
乐居315
04-28 20:31
问：购房时被开发商捆绑销售车位购买券，如今开发商拿出的是租期为20年的合同并要求一次性付清15万，明显高于市场价。开发商不同意任何协商办法，坚持只能以租的形式购买并一次性付清，拒不退款，只能购买，否则过期作废。
我国《消费者权益保护法》规定，消费者有权自主选择商品品种，享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。同时，《反垄断法》第17条规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为，其中包括没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。在《反不正当竞争法》第12条规定，经营者销售商品不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。
另外，住建部在此前公布的《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中也同样明确规定了，房开公司不准以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。
开发商在房产销售中捆绑车位销售不仅是属于霸王条款，而且涉嫌强制消费，属于违规销售范畴，根本没有将公平交易四个字当作一回事，因此，购房业主对于这种强卖强买的捆绑销售可以依法拒绝。
乐居315
04-28 20:31
问：没有签正式合同，签了认购书，付了定金，后来得知开发商没有预售证，可以要求退房么。
答：认购和预售是有区别的，适用不同的规则，预售商品房行为要求开发商取得预售证，否则属于无效。认购可以理解为在正式预售之前达成的一种购买意向，没有预售证不影响通过认购的形式达成交易。但为避免开发商借认购书、意向书等形式从事实质上的预售和销售，法律也规定，认购书的内容如果包括了包括价款、交付日期等详细的交易条款的，视作商品房买卖合同。
乐居315
04-28 20:31
问：新房交付发现厨房窗结构位置改变，和样板房完全不一样，和销售当初的承诺告知完全不符，严重影响采光和通风。开发商承认是销售个人行为，不承担赔偿责任。
根据《商品房销售管理办法》第三十一条，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。根据该规定，开发商说明实际交付的和样板房一致的，而实际交付的却与样板房不一致，则开发商构成违约。
如果双方合同中有约定赔偿，所交房屋和样板房不一致时，业主可要求按照约定赔偿；如果合同中没有这一条款，根据《合同法》规定，业主可要求开发商赔偿改造费用，或要求开发商改造到与样板房一样。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商没有预售证，但跟我签了预售合同，我想退房不给退，去法院起诉是不是一定支持。
答：没有预售证对外签订的预售合同是无效的，但有时间要求，在向法院起诉前开发商取得预售证的，可以认定合同有效。所以购房者要及时的行使权力。
乐居315
04-28 20:31
问：买卖二手房都有哪些法律风险要注意呢？到底怎么样才能避免房产买卖中的纠纷？（请您分享一些案例、解决方案以及如何规避此类问题）
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师回复：买卖二手房，一般容易产生风险的地方在于：①房屋产权是否明晰，是否存在共有人，如夫妻共有的，继承人共有的，买方需要了解清楚，并要求共有人一起签字确认，避免后续纠纷；②交易时房屋是否存在租赁情况，一般买卖不破租赁，买方在购买时，注意问清楚房屋上是否存在租赁关系、承租人、租赁期限、租赁费用及支付情况等；③查清楚房屋是否存在抵押、查封等情况，如华邦律师事务所高级合伙人房屋存在查封、抵押情况，买受人将面临无法办理过户的法律风险；
乐居315
04-28 20:31
问：哪几类情况下所购买的商品房可退？！
答：退房在法律上实质是要求解除合同关系。退房权利的来源基本上分为两大类：第一是合同约定，比如合同明确写“逾期交房60天购房者有权要求解约”，这就是购房者的权利。第二是合同虽然没有约定，但法律明确规定了的情况。列举部分：主体结构质量不合格；无预售许可证预售房屋的；售房后私自抵押或者一房二卖导致买方无法取得房屋的；合同没有约定，而实际面积误差比超出3%的；超期未办理产权登记的等。
乐居315
04-28 20:31
问：买房时宣传规划的有学校，但是开发商迟迟没有兑现承诺？可以通过法律维护自己的权益吗？
答：房屋销售领域的广告宣传要求更严格，对不实宣传行为可以向房管、工商等部门进行投诉，开发商会受到相应的行政处罚。就购房者的经济利益而言，实际交付最终与宣传不符的，属于违约。购房者有权要求开发商承担违约赔偿责任，包括继续履行、金钱损失赔偿直至解约退房，首先要参照签署的认购协议、买卖合同及补充协议等文件来确定具体的权利内容。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商交付房屋时存在瑕疵，是否应该承担责任？！如何做才能维护好自己的权益？！
答：房屋买卖首先是买卖，和其他所有的买卖交易一样，开发商有义务交付符合质量约定的商品，并在保修期内承担保修义务。房屋交付时就存瑕疵的，购房者有权要求立即修复，拒不修复的，购房者可以自行修复后要求支付修理价款。这个过程中购房者可以通过书面通知、现场录像、公证取证、委托第三方鉴定、甚至申请法院证据保全等方式固定事实和损失情况，方便后续维权。
乐居315
04-28 20:31
问：土地性质是办公商业，包装成商住两用卖。
根据我国《合同法》的有关规定，若一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同可以视为无效。若业主能够有证据证明房地产公司存在欺诈行为，可以通过诉讼的方式要求法院认定合同无效，并要求房地产开发商退还购房款，并承担相应的责任。
乐居315
04-28 20:31
问：商品房怎么才算“交付”？应注意哪些问题？！
答：商品房“交付条件”的认定是买卖双方经常产生的争议，尤其在涉及到逾期交房违约责任的时候，争议点经常是竣工后符合交付条件、还是验收备案后交付。司法实践中认定具体时间是通常会考虑合同中的具体约定，无约定的以法律规定的验收合格为交付前提。
乐居315
04-28 20:31
问：有网友爆料，建设局装修备案标准3000元/平，实际交房不到1500元/平，房屋漏水漏电，小区规划变更等问题，楼盘质量问题层出不穷，如何防范？
北京盈科（厦门）律师事务所 高级合伙人律师 许东：
1、注重事前防范，固定前期宣传及样板房展示。特别注意赠送宣传。根据最高院商品房买卖合同司法解释有关开发商宣传的有关规定展开。
2、购房者有权以小区环境变化（与规划相比）为由退房并追究开发商的违约责任，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失。协商不成的，可以向法院提起诉讼。
3、根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。
乐居315
04-28 20:31
问：房子延期3年交付，但是装修质量一言难尽……
开发商逾期交房应承担逾期交房致守约方的损失，损失赔偿范围包括因违约造成的实际损失以及合同履行后可以获得的利益损失。
法律上有两种解决途径，一是购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务根据《合同法》的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；二则购房人有权要求支付违约金并解除合同。
对于类似精装修缩水、质量打折等问题，购房者如果购买的是精装房，则应该查验自己购买的精装房是否达到合同约定的装修标准。
目前市场上一些精装房的实际装修标准远达不到宣称的标准，这些约定的不确定性会增加购房者的维权难度，建议在精装房合同中具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不低于”等含糊词语。
购房者在收房时，必须充分将开发商的装修标准计算清楚，避免自己的权益受到损害。如果遇到此类问题可提起诉讼要求开发商赔偿损失。面对楼盘严重质量问题，业主可以联合走群体诉讼，一般3人以上就可联合，另外如果合同中约定律师费、诉讼费由败诉方承担，这样可以大大降低个人维权的费用成本。
乐居315
04-28 20:31
问：因开发商资金没进监管账户，1月开盘交钱后一直未能签订合同。
消费者在购买商品后，理应获得相应的商品和服务。而开发商以无法网签备案为由，拖延签合同时间，或者未按照规定将定金存入监管账户，消费者可根据商品房认购协议来维护权益。
对于合同内容，消费者如果对合同条款存在疑问之处，需要求开发商明确解释，认为解释合理，再进行签订。签协议时要多个“心眼”，要仔细审查开发商的五证是否齐全，是否具备相应资质，并明确双方的权利义务。
乐居315
04-28 20:31
问：于2018年全款购买返租公寓，但开发商未按照合同返还租金。
《商品房销售管理办法》规定，开发商不得采取返本销售、售后返租的方式销售商品房。实践中，一些开发商为了规避上述规定，通常会另外设立一个运营公司，购房者在购买房屋时，开发商会要求购房者签两份合同，一份是和开发商签订的商品房买卖合同，一份是和运营公司签订的租房合同。购房者只能要求与其签订租房合同的运营公司承担违约责任。如果运营公司长期拖欠租金，并经催告仍不支付的。购房者可以要求解除租赁合同。
乐居315
04-28 20:31
减免租金合理合法吗？我是荷花池大成市场的业主，近几天都有租客在市场抗议，要求我们全部减免2、3月份的租金，4、5、6月份租金减免一半，声势浩大，这种我们业主该怎么办？他们的要求有法律依据马？
四川瀛领禾石律师事务所专职律师 袁家亮：
鉴于疫情给各行各业带来的影响较大，为更好的引导社会经济秩序，四川省高级人民法院专门召开相关会议，出台指导文件纾解相关纠纷。结合《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知》相关规定，关于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同的问题，应当根据租赁房屋的性质和用途作区别审查如下：
（1）对于住宅租赁自住合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，故原则上没有适用情势变更的余地。
（2）对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。
（3）对于用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋租赁合同，该类租赁合同租赁期往往较长，且受疫情影响相对较小，对当事人主张情势变更的，应当审慎认定。
总体而言，租赁自住合同原则上应当按合同约定履行相关义务；商业用房租赁合同，应结合相关情形，适当考虑承租人需求进行租金协商减免，协商不成的，法院会根据当事人的诉求判决变更或解除合同并对合同进行相应清结；其他类如科研
乐居315
04-28 20:31
问：遭遇一房二卖时应该怎么维权？
在面对一房二卖的时候，我们首先要解决这个房子是否已经登记在他人名下，未登记的是否已经交付他人？既未登记在他人名下也未交付他人时，由在先签订商品房买卖合同的一方取得所有权。未取得所有权的一方可以要求对方赔偿差价利益损失。如果是开发商存在恶意一房二卖的情况，购房者还可以要求其承担不超过已付房款一倍的赔偿。
乐居315
04-28 20:31
网友“aomaha”买的房子原定于2020年4月30日交房，2月底他收到开发商快递过来的不可抗力告知书，因为受到新冠肺炎疫情这个不可抗力的影响，工地停工，房子可能延期交房、产权也可能延期办理。
网友问：开发商延期交房，我可以要求开发商赔偿吗？因为合同中写了延期交房会有赔偿。
四川迪泰律师事务所 合伙人 宁超：
首先，这个问题具有普遍性和代表性。涉及的法律问题也较为复杂，下面，我们逐一分析和解答。
首先，我们必须搞清楚什么是不可抗力。民法总则规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对于不可抗力造成的合同履行障碍的法律责任，《民法总则》规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。
《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。
对于本次疫情，2月10日，全国人大常委会已经表示，对于因疫情收到影响，不能履行合同的情形属于不可抗力。但是，我们需要注意这个发言是一个基本态度，对于何种情况属于受到疫情影响，如何主张适用等则需要细化条款。
因此，在疫情期间，全国许多高院均及时出台相关会议纪要，以四川为例，四川省高院明确提出：1.当事人主张不可抗力免责，符合以下条件的，可以认定其主张成立：（1）时间上，当事人在订立合同时没有预见也不能预见到疫情发生和疫情防控措施实施，并且未在合同中作出预先安排；（2）地理位置上，当事人所在地或合同履行地政府采取了疫情防控措施，当事人及其履行行为属于疫情防控措施涉及、影响的对象；（3）防控措施持续时间，疫情防控措施发生在合同订立后、合同履行完毕前；（4）当事人不当履行合同与疫情发生及疫情防控措施实施具有因果关系；（5）导致当事人不当履行合同的事由不能避免、不能克服。
但是，不可抗力并非适用上毫无要求，需要当事人一方因不可抗力不能履行合同时，应当根据《合同法》第一百一十八条的规定及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。否则，承担相应赔偿责任。因此，对开发商而言，受疫情及疫情防控影响主要表现为两个方面：一是因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间、办证时间延后；二是因疫情防控政府要求不得从事人群聚集活动而导致交付难度加大、时间延长。因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延。合同约定的房屋交付时间在政府采取疫情防控措施期间，开发商援引不可抗力主张免除其违约责任的，应予支持。若合同约定的房屋交付时间在政府批准复工或解除复工限制之后，开发商援引不可抗力主张免除或者部分免除其违约责任的，应当结合疫情防控措施持续期间、政府批准的复工时间或政府取消复工限制时间等因素，在原合同履行期限中将不可抗力期间顺延后，再判断是否免除或者部分免除其违约责任。
对购房人而言，其主要合同义务为房款交付，该义务系金钱债务，基本不受疫情及疫情防控影响，对其免责主张，一般不予支持，但购房人因系银行按揭贷款支付部分房款、在疫情防控期间不能前往银行办理贷款手续、银行暂缓办理贷款手续等客观原因无法及时给付相应房款的除外。希望以上解答能为大家解开心中的疑惑。
乐居315
04-28 20:31
问：夫妻某一方的个人债务能执行夫妻共有房产吗？
对于夫妻某一方的个人债务，若就共有房产达成分割协议，经债权人认可，人民法院可以执行债务人份额内的财产。若没有达成分割协议，夫妻另一方和债权人可以向法院提起析产诉讼，待法院作出判决后执行其份额内的房产。
乐居315
04-28 20:31
问：新房交付发现厨房窗结构位置改变，和样板房完全不一样，和销售当初的承诺告知完全不符，严重影响采光和通风。开发商承认是销售个人行为，不承担赔偿责任。
我们认为，样板房是否可以作为认定开发商违约的依据，不能一概而论。关键是看双方在合同附件中所约定的平面图与实际交付的房屋是否一致？如果一致，我们认为很难认定开发商违约。如果不一致的，开发商构成违约。如果户型图无法看出厨房和窗子位置的，则应当以样板间所反映的户型结构作为交房标准。开发商未按照样板间的内容进行交付的，构成违约，购房者有权要求开发商赔偿损失。
关于这是否是个人行为的问题，我们认为，样板间所反映的内容，是开发商的行为。置业顾问的陈述也是有权代表开发商的职务行为，开发商的说法是没有法律依据的。
乐居315
04-28 20:31
问：购买商品房已经交了首付，但是对购房合同的补充协议霸王条款有异议，开发商销售人员说不能修改，面对这种情况该如何维护自己的合法权益？
答：“霸王条款”是俗称，法律上有关于格式条款的规范，专门应对此类情况。符合开发商单方面制定、多合同中重复使用、侵犯购房者主要权利或减轻免除开发商主要义务等条件的就构成格式条款。对于上述格式条款，法律严格限制其效力，购房者可以主张该部分条款无效。
乐居315
04-28 20:31
问：疫情之前进行的二手房交易，疫情期间买方想让卖方搬家，卖房可以拒绝吗？拒绝能受到法律的保护吗？
答：首先看有没有约定具体的搬迁时间，有约定的卖方应按时搬迁。卖方如果主张受疫情影响，应当注意搜集和出示确实的证据，例如当地政府发布的管制文件等，有的情况是虽然政府已经放松管制，但屋内物品较多需要大型运输工具却因停工无法找到搬家人员的，可以录像留存，这种情况也可以要求买方适当延期。
乐居315
04-28 20:31
问：疫情前买房只交了定金，疫情后房价降了怎么办?购房者可以主张情势变更以解除或变更购房合同吗？
答：疫情和房价的因果关系不是必然的，房价下跌对买方确实是不顺心的事情，但这属于市场风险，不是法律上可支持的情势变更理由，这个诉求法律不会支持。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友D想买个二手房，应该注意些什么？律师是否可以参与产权过户？
北京大成（内蒙古）律师事务所律师 张娟律师：
很多购房者基于地理位置、交通、上学等原因，考虑购置二手房，但是却常常因不注意法律风险防控，引起诉讼，产生不必要的时间、财力、精神的损耗，因此提前防范购房风险尤为重要。1.核实签约主体身份的真实性。2.查清房屋权属状况，如是否存在共有权人，是否被法院查封、是否抵押，是否在租等。3.核实房屋状况，如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、周围交通、配套设施、房产证户型图与实际房屋的一致性等。4.核实水、电、燃气、物业费用是否清算。5.核实原房主户口是否已经迁走。5.双方签署书面的房屋买卖合同，并在合同中明确约定双方权利义务、违约责任。必要时可聘请律师参与房屋买卖的全过程，规避法律风险。
乐居315
04-28 20:31
问：目前交房已经三年，到6月份税费缴满两年，但一直没有给房产证。被告知土地使用权是50年，预售证是70年，暂时无法办理房本。该如何应对？
一手房不动产登记分为两个步骤：第一个是开发商办理首次登记，在这个环节，开发商要提交项目的竣工验收资料、测绘资料以及相关的证照资料。如果上述资料不齐或者是土地出让金、相关税费未足额缴纳，将无法办理首次登记。在首次登记完成之后，才能办理转移登记。也就是将房产登记到小业主名下。所以您需要先落实，所在小区是否已经完成了首次登记？如果尚未完成，只能追究开发商的违约责任，而无法自行办理不动产登记手续。关于您提到的土地使用权年限和预售证年限不一致的问题。实践当中，绝大部分的预售证不会载明使用年限，所以可能需要您进一步核实您问题的内容。
乐居315
04-28 20:31
问：因疫情发生导致延期还贷，能免责吗？执行层面有无难点？
答：仅以没有收入来源为理由是不能强制要求延期还贷的，需要取得贷款银行的同意，否则贷款银行仍然有权追究逾期责任。另一方，疫情客观上在一段时间内切断或减少了很多购房者的收入来源，解决这个问题更多的需要从银行及其监管部门层面出台政策，主动放弃相关权利。事实上，银保监会也已经发布了《关于加强银行业保险业金融服务 配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》等文件，其他部门也在陆续做出类似的工作。贷款人可以主动联系银行询问并及时申请办理。
乐居315
04-28 20:31
开发商在购房前承诺人车分流，但是实际交房之后人车并未分流，停车与行车道占用人行道，是向物业维权还是开发商维权？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
要分情况讨论。看造成人车未分流现状的责任在谁？若是开发商规划、设计、建设方面的问题造成人车无法分流，应由开发商承担责任。若是后期维护管理小区造成人车不分流的问题，应由物业公司承担责任。
乐居315
04-28 20:31
问：合同之后，中介费怎么办？
答：一般来说，中介费是要退的。但中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人(业主)就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本，毕竟中介费没有多少。
严格按照法律来说，我国的中介费是以促成合同成立(签字)为收费标志的，所以合同被解除也不能说是中介的过错，中介是可以收费的。
但是由于法院对于法条的理解和执行有一套自己的实践经验。在中介和消费者发生纠纷时，法官一般会倾向于消费者，支持中介给消费者退费。反过来如果中介没拿到费用，找购房人去要，法院一般也不支持。
在特定的情况下，中介人员作为专业人士，应该对政策和法律各有研究，如果因为中介的误导导致交易失败(比如做虚假承诺、伪造材料等)，中介不但要退费，甚至可能还要赔偿买卖双方的损失。
这并不代表购房人就应该打官司退费，因为各地基层法院对于中介费该不该退并没有统一的标准，还是有比较小的风险要不回中介费，此外，打赢官司也有后续执行的问题。
总之，建议买房找大中介，至少赢了官司钱能拿回来
乐居315
04-28 20:31
问：受疫情影响，楼盘延期交房，开发商在什么情况下可以免赔偿责任？购房者又如何界定才能维护自己的权益？
答：疫情期间，政府采取的相关停工停业、道路交通管制等措施影响正常交房活动的，属于因不可抗力导致无法履行合同义务，开发商可以据此免责。对于购房者来说，应当给予适当的理解，当然开发商应当通过合理方式将延期情况及时通知购房者，方便购房者提前做好生活安排。购房者也有权利要求开发商提供相关的证明材料，以确定延期是否确实是因疫情影响。
乐居315
04-28 20:31
问：办不下房证如何自救？
答：如果小区已经具备了办理房产证的条件，没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小。如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，业主可以通过行政诉讼追使政府进行审批，难度中等。如果开发商存在常严重的问题，办房产证的难度很大，业主就要考虑及时退房。
因为房产证能办理就是能办理，一个小区的业主都能办，反之办不下来就是办不下来，所以办房产证类维权最大的难度不是来自法律而是来自组织。
乐居315
04-28 20:31
乐居网友C已经支付购房首付款，剩余房款准备通过办理贷款形式支付，现因个人征信等问题贷不下来，是否可以解除房屋买卖合同，退还首付？
北京大成（内蒙古）律师事务所律师 张娟律师：
鉴于近年来各大城市房价高涨，未取得银行按揭贷款，法院一般推定为合同履行不能，购房人因此诉请解除合同的证明责任较轻，较易得到法院支持。但是部分开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》中就未取得银行贷款提前约定了替代性履行方式，比如一次性付款，购房人就无权解除房屋买卖合同。也有部分开发商与购房人就因购房人原因未能办理贷款导致合同不能继续履行时约定了购房人的违约责任。因此购房人在签约时务必谨慎衡量自身贷款条件的满足程度，最大限度地避免因自身原因未取得贷款进而承担较重的法律责任。
乐居315
04-28 20:31
问：刚签了合同就限购，不让买房了怎么办？
答：要分成几种不同的情况：
购房人网签在限购前，可以继续过户，不受政策限制。
购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
购房人网签在限购前，贷款在限购后导致无法批贷，不能支付全款，可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
需要注意的是，限购不是不可抗力，而是叫做情势变更。
乐居315
04-28 20:31
买房时开发商承诺车位只租不售，但业主们都入住一段时间后，开发商和物业却要求需要租车位的业主一次交满25-30年费用，车位产权却还是开发商的，这收费合理吗？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
首先明确一下车位的产权性质。一般产权车位是开发商出售给购房者的或者自主持有产权，该类车位可以办理产权证。产权车位可以出售买卖，它的使用年限一般与房屋的土地使用权一致。另一种是公共产权的车位是使用小区的共有部分建设的车位，产权应属业主共有。还有一种人防车位是开发商根据《人民防空法》的规定建设的地下人防工程，然后改造成地下停车位的。这类车位产权不属于业主也不属于开发商，所有权归国家。《物权法》规定，小区人防车位必须优先满足业主的需要，否则不得对外出租。
其次，租期问题。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”所以，业主租赁车位最长期限只有20年，20年后是不受法律保护的。
再次，关于一次性交租金问题。是否一次性交完全部租期的租金或者分期交租，这是供求关系和当事人协商的结果，只要不违反强制性规定，法律不作干涉。当然，开发商若对车位有合法产权，设置一次性交完全部租期的租金条件，对业主来说，特别是在业主购房前也未告知车位要一次性交完全部租期的租金，而是在入住一段时间履行了一段分期交租的方式后后才突然告知，涉嫌误导消费者和滥用优势地位。开发商应与业主进行协商，达成一个双方都认可的方案。做人要厚道。
乐居315
04-28 20:31
问：买房时候业主本人没到场，我又特别想买这个房子，怎么办？
答：注意留存以下证据，若日后上庭能用得上：交易时有没有书面授权，如果授权书经鉴定非本人签字就对你十分不利；交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证；业主本人收取购房款；业主和代理人是近亲属；业主本人参与网签、过户等交易流程；中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。
乐居315
04-28 20:31
乐居B网友，购买的房子已入住5年且按期支付房贷，开发商至今没有办理房本，是否可以向开发商主张逾期办证违约责任？
北京大成（内蒙古）律师事务所律师 张娟律师：
开发商有义务协助购房者办理不动产权证，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》一般都会明确约定交房时间、办理不动产产权登记时间。当开发商逾期未协助办理不动产产权登记，购房者首先应找到开发商了解不能办理的原因，同时，购房者还可以携带符合要求的手续到不动产登记中心、住房和城乡建设局等相关部门核实、了解相关情况。经核实、了解，如确实属于开发商原因导致逾期办理不动产权登记，购房人可依照合同约定，如无合同约定按相关法律规定向开发商主张违约赔偿责任。
乐居315
04-28 20:31
问：在做产权调查时，应该注意什么？
答：应该注意两点。一是房屋是否存在查封。如果你买的房屋存在查封，说明业主在外面有债务。如果遇到法院“轮候查封”的情形，购房人在解除房屋上的第一笔“查封”后可能还需要解除“第二笔”、“第三笔”，最后我们的购房人很可能会遭遇“钱房两空”的问题。
二是房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。
在上述两种情况下，如果定金、首付款已支付，购房人很可能面临房屋无法取得，已支付的款项也无法得到返还的情况。事实清楚的官司虽然容易贏，但实践中无法执行的案件实在太多，尤其是被申请执行人没有任何财产的时候。这两年我国的执行案件办结率大幅上升，一个重要原因就是现在很多执行不了的案件可以“终结本次执行程序”(简称终本)，而终本就算执行办结一个案件。所以，如果你对交易相对方不太信任，一定要做好产权的调查。当然，对于已付资金的安全，我们可以通过资金监管来保障。
乐居315
04-28 20:31
问：因疫情发生导致既定的房产交易延期或无法完成，算违约么？如，疫情之前签订的卖房和买房协议，现在由于疫情卖房没法过户，造成买房款不能按时付给卖方，这算违约吗？
答：疫情应属于不可抗力因素。法律规定，因不可抗力导致合同义务无法履行的，全部或部分免责。这对于买卖双方都适用。受疫情管制措施影响，过户登记窗口停办业务导致延期的不能追究违约赔偿；但按时支付卖房款的义务一般不能免除，因为在现在便捷的支付渠道下金钱支付通常不存在障碍。个别特殊情况需要个别审查对待，例如购房者患病被集中隔离，身体状况差确实无任何方法支付等。总之，前提条件是确实是因疫情管制措施导致的，客观上无法履行义务。
乐居315
04-28 20:31
开发商向客户承诺购房缴纳认筹金可享受年化收益，签订此类认购合同需要注意哪些“坑”？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
这是一种销售手段，分成两个方面一认筹、二理财。理财方面，若开发商承诺认筹金享有年化收益，开发商可能涉嫌违规吸收公众存款。总的来说，采取这样的销售方式楼盘，存在较大风险，不建议选择。
再说说，单纯认筹方面，首先要对项目有较为深入的了解。一定要仔细查看楼盘尤其是开发商的专业资质，看其是否获得相关行政机关颁发的预售许可证，未取得预售许可证是不能进行任何形式的销售的包括认筹。由于房地产开发周期长、风险大，如果开发商卷款跑路，购房者的权利就受到侵害，再讨回认筹金就难了。其次，仔细阅读认筹协议，必须认真对待其中的每个条款，搞清楚其中的法律性质及可能带来的后果，慎重签订相关合同。有的开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房的，则认筹金不予退还，或者直接将认筹金转为定金。
乐居315
04-28 20:31
问：疫情期间哪些法律常识需要公众注意？
答：（1）在防控新型冠状病毒感染肺炎疫情工作中，单位和个人有哪些义务？
《传染病防治法》第十二条规定：“在中华人民共和国领域内的一切单位和个人，必须接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施，如实提供有关情况。”
第三十一条规定：“任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。”
《突发事件应对法》第五十四条规定：“任何单位和个人不得编造、传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息。”
第五十六条规定：“受到自然灾害危害或者发生事故灾难、公共卫生事件的单位，应当立即组织本单位应急救援队伍和工作人员营救受害人员，疏散、撤离、安置受到威胁的人员，控制危险源，标明危险区域，封锁危险场所，并采取其他防止危害扩大的必要措施，同时向所在地县级人民政府报告；……。
突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令，配合人民政府采取的应急处置措施，做好本单位的应急救援工作，并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。”
第五十七条规定：“突发事件发生地的公民应当服从人民政府、居民委员会、村民委员会或者所属单位的指挥和安排，配合人民政府采取的应急处置措施，积极参加应急救援工作，协助维护社会秩序。”
（2）在新型冠状病毒感染肺炎暴发、流行地区，地方政府可以采取哪些紧急措施？
《传染病防治法》第四十二条规定：“传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：
（一）限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；
（二）停工、停业、停课；
（三）封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品；
（四）控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽
（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。
上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。
紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。”
《突发事件应对法》第四十九条规定：“自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件发生后，履行统一领导职责的人民政府可以采取下列一项或者多项应急处置措施：
（一）组织营救和救治受害人员，疏散、撤离并妥善安置受到威胁的人员以及采取其他救助措施；
（二）迅速控制危险源，标明危险区域，封锁危险场所，划定警戒区，实行交通管制以及其他控制措施；
（三）立即抢修被损坏的交通、通信、供水、排水、供电、供气、供热等公共设施，向受到危害的人员提供避难场所和生活必需品，实施医疗救护和卫生防疫以及其他保障措施；
（四）禁止或者限制使用有关设备、设施，关闭或者限制使用有关场所，中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施；
（五）启用本级人民政府设置的财政预备费和储备的应急救援物资，必要时调用其他急需物资、设备、设施、工具；
（六）组织公民参加应急救援和处置工作，要求具有特定专长的人员提供服务；
（七）保障食品、饮用水、燃料等基本生活必需品的供应；
（八）依法从严惩处囤积居奇、哄抬物价、制假售假等扰乱市场秩序的行为，稳定市场价格，维护市场秩序；
（九）依法从严惩处哄抢财物、干扰破坏应急处置工作等扰乱社会秩序的行为，维护社会治安；
（十）采取防止发生次生、衍生事件的必要措施。”
（3）医疗机构如何处置新型冠状病毒感染肺炎病人、疑似病人以及他们的密切接触者？
《传染病防治法》第三十九条规定:“医疗机构发现甲类传染病时，应当及时采取下列措施：
（一）对病人、病原携带者，予以隔离治疗，隔离期限根据医学检查结果确定；
（二）对疑似病人，确诊前在指定场所单独隔离治疗；
（三）对医疗机构内的病人、病原携带者、疑似病人的密切接触者，在指定场所进行医学观察和采取其他必要的预防措施。”
“拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。”
（4）编造、故意传播虚假疫情信息的人，要承担什么法律责任？
《突发事件应对法》第六十五条规定：“违反本法规定，编造并传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息，或者明知是有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息而进行传播的，责令改正，给予警告；造成严重后果的，依法暂停其业务活动或者吊销其执业许可证；负有直接责任的人员是国家工作人员的，还应当对其依法给予处分；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。”
《治安管理处罚法》第二十五条规定：“有下列行为之一的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款：（一）散布谣言，谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的；……”
《刑法》第二百九十一条之一第二款规定：“编造虚假的险情、疫情、灾情、警情，在信息网络或者其他媒体上传播，或者明知是上述虚假信息，故意在信息网络或者其他媒体上传播，严重扰乱社会秩序的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制；造成严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑。”
（5）对妨害新型冠状病毒感染肺炎防控，不服从、不配合或者拒绝执行有关政府决定、命令或者措施等行为，有哪些法律责任？
《突发事件应对法》第六十六条规定：“单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。”
《治安管理处罚法》第五十条规定：“有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；（二）阻碍国家机关工作人员依法执行职务的；……”
《刑法》第二百七十七条第一款规定：“以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。”第三款规定：“在自然灾害和突发事件中，以暴力、威胁方法阻碍红十字会工作人员依法履行职责的，依照第一款的规定处罚。”
《刑法》第三百三十条第一款规定：“违反传染病防治法的规定，有下列情形之一，引起甲类传染病传播或者有传播严重危险的，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑：……（四）拒绝执行卫生防疫机构依照传染病防治法提出的预防、控制措施的。”
（6）引起新型冠状病毒感染肺炎传播或者有引起传播严重危险的，需要承担刑事责任吗？
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《国境卫生检疫法》第二十二条规定：“违反本法规定，引起检疫传染病传播或者有引起检疫传染病传播严重危险的，依照刑法有关规定追究刑事责任。”
《刑法》第三百三十二条规定：“违反国境卫生检疫规定，引起检疫传染病传播或者有传播严重危险的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”
乐居315
04-28 20:31
乐居网友A在买房的时候，卖家说暂时没有房本，只能协助改合同，那购买这种房子需要注意些什么？律师有什么建议？
北京大成（内蒙古）律师事务所律师 张娟律师：
购房人购买该类房屋存在一定法律风险，因此涉及到的法律文书应尽量找专业律师起草，必要时可聘请律师提供专项法律服务。同时注意如下事项：（1）详实了解所购房屋权属状况、房屋质量、是否办理网签手续、是否抵押贷款、是否涉诉、是否存在争议、是否存在共有等（2）更名后签订的《商品房买卖合同》中出售方确系所购房屋的开发商。（3）收据也同时做更名。（4）与卖方就更名费、房屋交付、违约责任等进行明确约定。（5）其他根据所购房屋实际情况需要注意事项。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如变更小区绿化，原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营，承诺的幼儿园消失，外立面材料改变等等业主该怎样维权？
答：根据我国法律规定，开发商应当按照已经批准并公布的规划建设房屋，如果确需修改，也应当经过法定的审批手续。
对于开发商的建设行为，业主们可以先向城乡规划主管部门查询是否符合规划的要求，如果开发商的建设行为确与规划的要求不一致，业主们可以控告、举报，由城乡规划主管部门作出处理，也可以依法提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
乐居315
04-28 20:31
疫情期间，开发商线上卖房，客户通过微信/支付宝转账相应金额即可认筹，转账之前需要做那些动作保护自身权益？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
首先，要明确认筹的性质。认筹就是购房者购房意愿的体现。在交纳认筹金后，购房者一般可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，交纳认筹金的购房者再以“优先”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把认筹金如数退还给购房者。认筹金不具备定金属性，也不具备担保、惩罚性质，。认筹一般都是一种商业促销或回笼资金的行为。
认筹前要注意，首先要对项目有较为深入的了解。一定要仔细查看楼盘，尤其是开发商的专业资质看其是否获得相关行政机关颁发的预售许可证，未取得预售许可证是不能进行任何形式的销售的包括认筹。由于房地产开发周期长、风险大，如果开发商出现问题，购房者的权利就受到侵害，再讨回认筹金就难了。其次，仔细阅读认筹协议，必须认真对待其中的每个条款，搞清楚其中的法律性质及可能带来的后果，慎重签订相关合同。有的开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房的，则认筹金不予退还，或者直接将认筹金转为定金。再次，强调一点，由于目前疫情原因线上买房，购房者对房产的了解很有限，面对热销场面，购房者应从实际需求出发，理性判断，科学选择适合自己的房产，切记头脑一热，借用股市的一句话“买房有风险，入市须谨慎”。
乐居315
04-28 20:31
问：新楼盘如果遇到烂尾楼业主应该怎样维权?找谁维权？
答：针对购房者遇到烂尾楼的问题，购房者们首先可以联系开发商，要求开发商及时筹措资金，继续建设；也可以向住建部门寻求帮助，请求政府采取适当的手段进行干涉。
乐居315
04-28 20:31
问：土地性质是办公商业，包装成商住两用卖。
北京大成(昆明)律师事务所高级合伙人 代晨律师回复：根据我国《合同法》的有关规定，若一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同可以视为无效。若业主能够有证据证明房地产公司存在欺诈行为，可以通过诉讼的方式要求法院认定合同无效，并要求房地产开发商退还购房款，并承担相应的责任。
乐居315
04-28 20:31
因新型冠状病毒疫情发生导致延期还房贷，怎么办？
北京大成（内蒙古）律师事务所律师 张娟律师：
本次新型冠状病毒疫情影响范围广大，部分人员因参与疫情防控或者被隔离管控、隔离治疗导致无法正常偿还个人贷款。中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部委联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》、银保监会发布的《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》， 对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，疫情期间因不便还款发生逾期的，不纳入征信失信记录。截止目前，已经有多家银行响应党中央和国务院的部署，单方面做出了有利于贷款人的合同条款修订，具体内容可关注相关银行网站了解公告信息。
因此符合上述情况的人员，应注意收集无法还款的事实证据，如行政文件、隔离通知单，医疗证明等，同时在无法按时偿还银行贷款时第一时间与贷款银行联系，了解延期还款事宜以及需要准备的材料。除以上四类人群外的人员，疫情期间应当重视银行告知的还款日和宽限期，按期及时足额还款。如已逾期且从未与贷款银行联系的，应及时与贷款银行取得联系，说明情况，以免贷款银行在不明原因的情况之下做逾期记录报送，影响您的个人征信。
乐居315
04-28 20:31
问：协信星澜汇小区总计2400户，平均每户80平米，物业费2.18元，年物业费500万。但是这笔钱不知去向！而且小区物业内部管理混乱，小区没有保安门禁，外卖和快递随意进出。小区内90%业主反映家里出现了无法修复的开裂，油烟管道串味，经常有小偷光顾。 这种物业不作为问题，应该怎么办？
答：关于小区的物业费的公示和使用问题，一般在小区业主与物业公司签订的物业合同中会有明确的约定，业主们可以先查询物业合同，要求物业公司按照合同约定履行公示义务。当然，对于实行物业费酬金制的，法律强制规定物业公司应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
如果小区物业不作为，小区业主通过业主委员会依照法定程序进行解聘，选择更合适的物业公司。
乐居315
04-28 20:31
问：因疫情发生导致延期还贷，能免责吗？执行层面有无难点？
答：本次疫情对每个人都有影响，尤其是对于身处疫情防治一线的医护人员、政府工作人员，以及受到病毒感染而患病的新冠病人来说，影响尤为巨大。客观上，身处疫情防治一线的医护人员、政府工作人员，以及患病的病人，可能由于被隔离管控而无法正常偿还个人贷款或者信用卡欠款，一般来说，这种情况可视为发生不可抗力事由，做为个人的借款人可以免责。在事实认定上，贷款人和借款人应当注意确认隔离期间和无法还贷的客观事实，为此，借款人应当注意收集无法还款的事实证据，如行政文件、隔离通知单，医疗证明等。
值得肯定的是，截止目前，已经有多家银行响应党中央和国务院的部署，单方面做出了有利于贷款人的合同条款修订，主动免除贷款人延期还贷的违约责任，贷款人可关注相关银行网站了解公告信息。
乐居315
04-28 20:31
问：湘熙水郡楼盘，四期本将于今年6月交房，但现在多栋出现装饰柱开裂、绿化带沉降20公分。小区设计方：绿化带沉降确实属于回填问题，施工单位会自查原因，再进行整改。业主：开发商之前承诺公开相关工程图纸，并同意业主介入监督。但现在没有回应。如果购物开发商再交房前没能解决，该如何维护权益？
答：针对建筑活动中的问题，购房者可以向住建部门投诉，由住建部门对开发商的建筑活动实施监督。
交房时，如果开发商交付的房屋存在主体质量问题或质量严重影响正常居住使用的，购房者可以拒绝收房，并可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。
乐居315
04-28 20:31
买房时销售承诺赠送1年物业费，并且有单据为证，结果换了新的销售团队，不认可原先的赠送承诺，该如何解决？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
该承诺是销售方代表开发商签订的一份赠与合同。购房者购房过程中接触的销售人员无论属于哪家公司，都对开发商对外形成代理关系，销售方对外的相应行为均应由开发商承担。当然，这也需要证据证明。首先需要收集出此单据外其他证据来佐证是该楼盘对外做出的承诺，例如楼书、促销广告等等曾载明该赠一年物业费的承诺。其次，要分情况讨论，要看是单据上的落款情况。若加盖销售方或开发商公章，就能直接能证明开发商承诺过开发商赠送1年物业费。若落款是销售员签名，就比较麻烦，因为销售员一般和销售公司没有劳动合同或者劳务合同；或者有，购房者也很难拿到，更换销售团队，此销售员也找不到，很难证明销售员与楼盘、销售商间的关联，就很难维权。所以大家应当在销售方做出相关承诺时，尽量盖开发商后销售公司的章并出示开发商的委托销售证明材料并保留，以备维权。
乐居315
04-28 20:31
问：疫情之后，楼盘延期交房，是否可免赔偿责任？
答：疫情发生之后，对房地产建设企业产生巨大影响，一方面政府管控严格，管控措施包括但不限于企业停工、限制人员流动、交通管制等；另一方面企业出于对政府控制疫情行政命令的响应，以及对社会责任的承担，也会延迟员工复工，避免人员聚集；再者建筑行业为高资源高协作行业，生产需要上游企业的大量物料供应和合作企业的密切配合，在各地企业纷纷延迟复工，无物料供应也无协作企业配合的情况下，建设企业无法单独完成楼盘建设。这些都是房地产建设企业无法按期完成楼盘建设，从而延期交房的客观因素。
2003年我国曾发生过非典疫情，非典时期的司法实践经验对于处理本次新型冠状病毒疫情期间的合同履约问题具有一定参考价值。最高人民法院于2003年6月11日发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中第3条第3款规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”其中《合同法》第一百一十七条和一百一十八条即是关于不可抗力的规定。如果房地产建设企业因为政府行政措施的原因，或者因为本次疫情的影响，根本不能履行合同或者不能完全履行合同的，可以全部或部分免除违约责任。如果因为疫情原因，房地产建设企业并非不能履行合同，而是履行可能导致成本上升等对自身权益的重大影响，则可以适用合同法司法解释中的“情势变更”条款，主张变更或解除合同，若双方协商一致，则房地产建设企业可以免除违约责任；如果协商不成，则可诉诸法院予以裁判解决。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商忽悠客户先交订金2万，购房者交了订金3天内不想买了，要求退钱，开发商不给退怎么办？
答：首先要确定是订金还是定金，两者性质区别很大，如果是言旁订金，且没有定金罚则的约定，就随时可以退。
如果购房者交了宝盖头的这种定金，并签订了认购合同，那么，购房者除非拿出开发商存在欺诈的行为或者存在约定或法定的可单方解除合同的情形，否则，购房者无权要求开发商退还定金。当然，购房者可以跟开发商友好协商，只要开发商同意解除认购合同，退还定金，也是可以的。
乐居315
04-28 20:31
问：因疫情发生导致既定的房产交易延期或无法完成，算违约么？
答：根据我国法律规定，房产交易合同是要式合同，交易合同应当进行登记，一手房买卖合同签订后应当办理房屋产权登记，二手房买卖合同签订后应当办理产权过户登记等，这些交易流程都需要政府有关部门的参与才能完成。如果因为疫情，在地方政府行政管控措施下，政府有关部门暂停办理相关业务，相应的合同签订、登记、产权过户等手续无法完成，则可构成不可抗力事由，合同交易双方不承担违约责任。
需要注意的是，合同双方当事人应当注意搜集疫情发生后当地政府的管控文件，尤其是有关政府暂停办理相关业务的通知等，以作为免责的事实依据，必要时可以寻求专业律师的帮助。
乐居315
04-28 20:31
问：此次疫情是否构成“不可抗力”因素？
答：此次新型冠状病毒肺炎疫情，给我们的生产生活带来了重大影响，但在民商事合同法律关系中，此次疫情是否构成“不可抗力”，不能一概而论，应结合合同的具体内容、履行的条件与状况，以及受疫情影响的程度等，具体情况具体分析。
在我国的《民法总则》第一百八十条，《民法通则》第一百零七条和第一百五十三条，《合同法》第九十四条、第一百一十七条和第一百一十八条中，都有关于不可抗力的规定，概括而言，关于不可抗力的法律规定主要有如下内容：
（1）不可抗力是法定免责事由，不能以合同约定加以排除适用，如果合同未约定不可抗力内容也可以直接适用相关法律规定。
（2）不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
（3）因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
（4）不可抗力的发生必须是在合同履行期间内发生，方可部分或者全部免除责任，如果是在合同一方迟延履行后发生，则不能免除责任。
（5）当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
需要注意的是，法律并没有对何种情况属于“不可抗力”事件进行规定，一般实践中将地震、火灾、旱灾等自然原因导致的自然事件，以及战争、动乱、罢工等社会原因导致的社会事件，认定为不可抗力事件。实践中，有些合同在条款中明确约定了“流行病”或“瘟疫”构成不可抗力，这些事件一旦发生，合同当事人即可依据合同约定认定为不可抗力，进而免除法律责任。
在合同中并未约定“流行病”或“瘟疫”构成不可抗力条款的，则要进行个案具体分析。从本次新型冠状病毒肺炎疫情来看，疫情的爆发突如其来，全国各地相继启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，从中央到地方各级政府纷纷采取严格的管控措施，对于合同的当事人来说，这些情况是其在疫情爆发前订立合同时无法预见，也不能避免的。如果因为疫情原因或政府管控措施，导致合同确实无法履行，这也是合同当事人不能克服的，尤其是在疫情严重的地区，各种履行合同的条件都不具备，合同根本无法履行，则构成不可抗力事件。如果疫情的发生或政府的管控措施，仅仅是对当事人合同的履行造成一定程度的困难，但履行合同的条件尚且具备，并非不能履行合同，则不能构成不可抗力事件，当事人不能据此主张免责。
总之，对于疫情是否构成不可抗力事件，应当结合合同内容、合同履行情况，疫情对合同履行的影响等进行个案分析，不能一概而论。对此，合同当事人可以在履行出现问题之后通过协商的办法加以解决，如果协商无法达成一致的，可以诉请人民法院或仲裁机构加以解决。
乐居315
04-28 20:31
房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
内蒙古恒众尧律师事务所 莫力律师:
为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此可见，对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。
乐居315
04-28 20:31
问：房子延期3年交付，但是装修质量一言难尽。
北京大成(昆明)律师事务所高级合伙人 代晨律师回复：开发商逾期交房应承担逾期交房致守约方的损失，损失赔偿范围包括因违约造成的实际损失以及合同履行后可以获得的利益损失。
法律上有两种解决途径，一是购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务根据《合同法》的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；二则购房人有权要求支付违约金并解除合同。
对于类似精装修缩水、质量打折等问题，购房者如果购买的是精装房，则应该查验自己购买的精装房是否达到合同约定的装修标准。
目前市场上一些精装房的实际装修标准远达不到宣称的标准，这些约定的不确定性会增加购房者的维权难度，建议在精装房合同中具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不低于”等含糊词语。
购房者在收房时，必须充分将开发商的装修标准计算清楚，避免自己的权益受到损害。如果遇到此类问题可提起诉讼要求开发商赔偿损失。面对楼盘严重质量问题，业主可以联合走群体诉讼，一般3人以上就可联合，另外如果合同中约定律师费、诉讼费由败诉方承担，这样可以大大降低个人维权的费用成本。
乐居315
04-28 20:31
交房时房屋质量存在严重不达标，可以要求开发商退房吗？并且是否可以按照当前市场评估价向开发商进行索赔？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
按现行法律规定，并不是房屋存在所有质量都会导致退房或者说是解除合同。只有房屋出现严重质量问题，购房者有权退房并要求赔偿损失。
其中最主要的是主体结构不达标，可以要求退房。主体结构包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房者的合同目的不能实现，法律对此课以最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。
此外还有一种房屋质量问题即严重影响正常居住使用的质量问题，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的情形，其中"严重影响正常居住使用"，法律没有作出具体规定，司法实践中多从居住使用与房屋本身特性、危害居住人安全健康、维修复修次数等标准进行综合判断，属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房者提出退房索赔请求时，要较前一种情况更为慎重。
至于按当前市场评估价赔偿的问题，这个问题定是在房价上升期提出的，其实讲的是房产升值差价能否得到支持的问题。由于退房是因房产质量问题导致，开发商对此存在严重过错，购房者因开发商的过错导致损失了机会成本，并且该机会成本可以折现。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赔偿损失的范围按完全赔偿原则，赔偿全部损失包括直接损失和间接损失。直接损失好理解。间接损失是指失去的可以预期取的利益。由于房价长期稳定的上涨，开发商的严重过错，给购房者造成的间接损失，就包括房产升值部分的损失，因此要求开发商赔偿房产升值部分的损失是有法律依据的。这也符合法律的平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易的原则。
乐居315
04-28 20:31
因为疫情原因开发商延期交房，客户有权追究吗？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
这个问题牵涉到大家早有耳闻的一个法律概念”不可抗力“。不可抗力的法律定义是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体到今天的话题，这里的不能预见、不能避免并不能克服的主语是开发商和客户。那么，谁来判断什么客观情况才是开发商和客户都不能预见、不能避免并不能克服的呢，一般是由法院来判断。
这次疫情由于对全国造成了较大影响，所以今年2月10日，全国人大法工委明确，本次新型冠状病毒肺炎疫情对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
这次疫情已属不可抗力，但因不可抗力不能履行合同，并以此主张部分或全部免除合同责任，开发商在合理期限内有完成通知和证明义务。受不可抗力影响的开发商要及时、迅速、准确地将不可抗力的情况以及补救措施通知购房者；同时，还要提供不可抗力确实发生，且对履行合同产生影响等的证明材料一并发给购房者。只有完成了上诉法定义务，开发商才能构成因不可抗力导致的免责。
那么紧接着下一个问题就是延期多久。目前，绝大多数已经发延期通知的房企都未明确迟延交房的具体时间，购房者应持续关注，注意接收通知。虽然目前还不能确定准确延期时间。但给大家提供两个参照点，一是在疫情防控措施涉及企业停工方面的文件；二是企业迟延复工方面的文件。这里要注意的是由于房产纠纷属不动产纠纷，应在房产所在地管辖，因此上述两个参照点的参照地应在房产所在地。
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04-28 20:31
问：房屋交付时实际装修程度与样板间中的标注的交付标准有出入，货不对版，该如何维权？
北京金诉律师事务所王佳红律师：若是样板间的交付标准在合同中有明确约定，而实际交付的房屋装修和样板间标准不同，开发商就构成了违约，购房人有权要求开发商承担违约责任或者赔偿自己的损失。但，实践中，往往样板间的交付标准在合同中并未写明，同时合同上又清楚的写着样板间仅作参考，一切以合同为准，在这种情况下，购房人一方面可以以开发商虚假宣传、欺诈销售为由向相关的政府部门投诉，要求行政机关给予开发商行政处罚；另外一方面购房人可以请相关的专业验房机构进行验房，看看开发商的装修标准是否法律规定的装修标准，若是不符合法律规定，可以起诉要求开发商进行维修和承担赔偿责任。
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04-28 20:31
问： 收房时，开发商之前承诺的一些小区配建并未建设，与合同描述不符，如何维权？
北京金诉律师事务所王佳红律师：如果合同中约定了小区的配套，但事实上没有建设，业主有权要求开发商承担违约责任或赔偿责任。同时，因为开发商因为没有建设配套，从而改变了小区的规划，业主有权向规划主管部门提出查处，要求政府部门对开发商擅自更改规划的行为进行行政处罚。
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04-28 20:31
商品房买卖中签订的认购协议与商品房买卖合同效力是否相同？
内蒙古恒众尧律师事务所 莫力律师:
商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。
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04-28 20:31
问：夫妻某一方的个人债务能执行夫妻共有房产吗？
北京大成(昆明)律师事务所高级合伙人 代晨律师回复：对于夫妻某一方的个人债务，若就共有房产达成分割协议，经债权人认可，人民法院可以执行债务人份额内的财产。若没有达成分割协议，夫妻另一方和债权人可以向法院提起析产诉讼，待法院作出判决后执行其份额内的房产。
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04-28 20:31
买卖双方要解除合同，要求我们退还佣金，可否不退?如果佣金还没有支付，可不可以通过法律途径追佣?
内蒙古恒众尧律师事务所 莫力律师:
可以不退。根据《合同法》规定，居间方只要促成买卖合同的合法有效的成立，就有权收取佣金。现在买卖合同已经成立，我们收取佣金有法律依据。买卖双方有权解除买卖合同，但无权解除居间服务合同。依据合同约定收取的佣金，我们可以不予退还，但代办贷款的费用和房屋过户费用如果没有履行相应的义务，应当退还。如果签诃合同后，没有支付佣金，可以通过法律途径追佣。
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04-28 20:31
问：新房交付发现厨房窗结构位置改变，和样板房完全不一样，和销售当初的承诺告知完全不符，严重影响采光和通风。开发商承认是销售个人行为，不承担赔偿责任。
北京大成(昆明)律师事务所高级合伙人 代晨律师回复：我们认为，样板房是否可以作为认定开发商违约的依据，不能一概而论。关键是看双方在合同附件中所约定的平面图与实际交付的房屋是否一致？如果一致，我们认为很难认定开发商违约。如果不一致的，开发商构成违约。如果户型图无法看出厨房和窗子位置的，则应当以样板间所反映的户型结构作为交房标准。开发商未按照样板间的内容进行交付的，构成违约，购房者有权要求开发商赔偿损失。
关于这是否是个人行为的问题，我们认为，样板间所反映的内容，是开发商的行为。置业顾问的陈述也是有权代表开发商的职务行为，开发商的说法是没有法律依据的。
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04-28 20:31
问：二手房交易遭遇业主违约怎么办？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：如交易过程中，业主出现违约，注意留存证据，可主动与对方协商解决，协商不成，如违约行为合同有约定的，依据合同约定解除合同或追究其违约责任，如没有约定的，可以根据法律、法规等相关规定，行使法定解除权、追究对方责任。
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04-28 20:31
买某项目A栋的户型，开发商展示实体样板间是B栋户型，未收房前发现A栋户型与样板间户型有差异，开发商解释已在合同中说明，是客户自己没有留心发现，是否可以拒绝收房？
北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人 段同泽：
首先我们要先明确一下样板间的法律性质。所谓样板，即对所购买商品的展示，样板间给购房者以最直观感受，在商业上具有实物广告性质。购房者绝大多数是比较各楼盘的样板间之后，才会确定购买。可见，样板间对购房者有很大影响。所以，最高法也对此问题在相关司法解释中做了明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，以样板间为形式的广告宣传明确、肯定、具体的内容，从严格意义上依法应被视为合同的组成部分。
目前市场上销售的房产分两种毛坯房和精装房。一般销售毛坯房的样板间多展示的是户型结构，那么样板间所展示的户型结构就是司法解释中所称“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”也应被视为合同内容。其他对毛坯房的装修不应被认为是合同内容。但销售硬装部分的精装房的样板间，户型结构、装修材质品牌、配套厨卫等不可移动的部分也被认为是司法解释中所称“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”也应被视为合同内容。当然，如果销售的是拎包入住的精装房，家具家电软装部分也应被视为合同内容。除非在样板间的醒目位置以明显方式提示“不包含”才可以排除在合同之外。
具体到我们的这位购房者买A看B的问题，需要推演一下整个过程，看样板间时，开发商是否明确提示“您买的是A，给您看的这是B，不是A”这种提示应当是在样板间的醒目位置的书面形式提示和导购人员的口头提示。签约时，由于房屋买卖合同是格式条款形式，那么相关法律和司法解释规定提供格式条款的一方应当采取加黑、加粗、加大字号等合理醒目方式提示业主注意免除或限制其责任的条款；并按照业主提出的要求，对合同条文进行说明解释。也就是说，签约时的合同文本要对买A看B的问题以醒目提示，陪同签约工作人员也要对此问题进行充分解释，防止误导。最后，这所有的防误导环节都失守了，购房者终于发现买A看B了，B又实在看不上，怎么办？就需要对每一个防误导环节的失守责任进行举证，只要证明是开发商的问题，购房者的合法权益才能得到法律的支持。实践中，这个过程证明起来不是那么容易。其实购房者的权益即使得到了支持，对购房者而言也会损失机会、时间、精力和美好的心情。购房对大多数人来讲，都是一笔重大支出，那么最好谨慎，千万不能“雾里看花水中望月”。注意。这是买房，擦亮您眼睛！关心您的权利！
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04-28 20:31
问：房屋验收后在保修期内出现严重质量问题，除要求维修外是否能够索求赔偿？
北京金诉律师事务所王佳红律师：房屋在保修期内出现严重的质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，若是购房人有实际损失的，有权要求赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
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04-28 20:31
问：购买二手房房款支付如何确保安全？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：卖方在购买二手房时，建议房款的支付最好选择房管部门托管方式确保交易安全。
乐居315
04-28 20:31
问：物业公司为了缓解小区的停车压力，在小区内划停车位合法吗？
北京金诉律师事务所王佳红律师：如果物业公司在小区内利用公共道路、公共部位擅自划停车位，这是一种违法行为，侵害了小区全体业主的利益。因为公共道路、公共部位属于小区全体业主共同所有，在未经过全体业主同意的情况下，即便物业公司是为了缓解小区的停车压力，也是违法的。除非经过全体业主表决同意，物业公司的这种行为才是合法的。
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04-28 20:31
问：收房实际测绘面积和合同面积有出入时，误差比例多大以上算违约？
北京金诉律师事务所王佳红律师：在实践中，开发商交付的房屋面积和合同中约定的面积经常会有出入。而且，只要是和合同约定的面积不符，都属于开发商违约。但，最为关键的是，开发商如何承担违约责任。如果合同中约定，据实结算、多退少补，那么开发商就没有什么责任，所以要看开发商在合同中是如何约定的，一切都应该以合同约定为准。
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04-28 20:31
问：目前交房已经三年，到6月份税费缴满两年，但一直没有给房产证。被告知土地使用权是50年，预售证是70年，暂时无法办理房本。该如何应对？
北京大成(昆明)律师事务所高级合伙人 代晨律师回复：一手房不动产登记分为两个步骤：第一个是开发商办理首次登记，在这个环节，开发商要提交项目的竣工验收资料、测绘资料以及相关的证照资料。如果上述资料不齐或者是土地出让金、相关税费未足额缴纳，将无法办理首次登记。在首次登记完成之后，才能办理转移登记。也就是将房产登记到小业主名下。所以您需要先落实，所在小区是否已经完成了首次登记？如果尚未完成，只能追究开发商的违约责任，而无法自行办理不动产登记手续。关于您提到的土地使用权年限和预售证年限不一致的问题。实践当中，绝大部分的预售证不会载明使用年限，所以可能需要您进一步核实您问题的内容。
乐居315
04-28 20:31
问： 收房时实在不满意，能退房吗？
北京金诉律师事务所王佳红律师：收房时不满意，能否退房，主要是看为什么不满意。第一，若是收房时，房屋根本不具备交付条件，比如消防验收未通过，或者未通过竣工验收备案，在这种情况下，开发商构成了逾期交房，如果合同中约定这种情况下业主有权解除合同，业主是可以退房的。第二，若是房屋有质量问题，而且非常严重，已经导致房屋根本无法居住使用的，业主是可以退房的，若是质量问题并未影响到业主的居住，那么业主是很难退房的。第三，若是业主对小区的配套、对小区的环境、对房屋规划设计、对房屋的采光等不满意，都很难退房，因为这些问题并没有影响业主对房屋的居住。
乐居315
04-28 20:31
问：房屋哪些地方容易出现质量问题，需要收房时多留心检查？
北京金诉律师事务所王佳红律师：收房时，要注意区分毛坯房和精装修房屋。对于毛坯房而言，在收房时主要的质量问题是墙体裂缝或楼板裂缝、房屋漏水、墙面空鼓或者墙皮脱落、裂缝、门窗密封不严、隔音差、上下水跑冒滴漏等等。对于精装修房屋来说，除了墙体裂缝、房屋漏水、门窗不密封之外，还主要是体现在空气质量是否合格以及装修材料是否合格两个方面。空气质量主要是指甲醛是否超标，实践中精装修的房子在收房时基本上都是甲醛超标的，所以建议购房人必须要找专业的检测机构进行检测，否则对身体伤害太大。装修材料方面主要是精装材料的品牌标准是否符合合同约定，精装修的造价标准是否符合合同约定，很多时候开发商所采用的装修材料都是有毒有害物质，或者被淘汰的不环保用材。所以，建议咱们购房人在收房时，无论是毛坯房还是精装修，一定要找专业的检测机构进行检测，对于验房中所发现的问题，要以书面的形式提交给开发商，作为相关的证据要求开发商维修或者赔偿。
乐居315
04-28 20:31
没有签署《共有人同意出售证明》的合同，是否法律效力?
内蒙古恒众尧律师事务所 莫力律师:
所有权依登记取得，共有属于所有权范畴，应当登记。首先要看共有人是共同共有还是按份共有。如果是共同共有，事后经全部共有人追认，对合同内容表示认可，则合同有效，反之，合同无效;如果是按份共有，应当经过占有份额三分之二以上共有人同意，则合同有效。
乐居315
04-28 20:31
房主是未成年人时，房子能否进行买卖?
内蒙古恒众尧律师事务所 莫力律师:
房子可以买卖，房主是未成年人时，应由其监护人签订合同，或事后由其监护人同意或追认。根据民法通则第十二条规定:未满十八周岁的公民为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人代理。未成年人不具有民事行为能力，但依法享有民事权利，可以通过买房、接受赠与、继承、奖励等形式获得房产。在办理货款及过户手续时需出具监护权公证书。
乐居315
04-28 20:31
问：收房当天的流程是什么？开发商需要出具哪些书面证明？
北京金诉律师事务所王佳红律师：实践中，收房的时候，开发商往往要求购房人先行签署各类合同，比如供暖合同、物业服务合同、面积差价的补充协议等，然后再要求购房人缴纳各种费用，比如物业费、供暖费、契税、专项维修资金等等，上述手续办理完后才让业主领取钥匙收房验房。但，开发商的流程实际上是侵害了业主合法权益的。正确的流程是购房人应该先行验房，查看房屋是否符合法律规定和合同约定的入住条件，房屋验收合格后，才能签署相关文件和缴纳相关费用，办理入住手续。一般情况下，在收房的时候开发商所出示的证明文件，主要看合同约定。就北京来说，收房时开发商一般出示：第一，竣工验收备案表；第二，规划验收批准文件；第三，房屋面积实测技术报告书；第四，住宅使用说明书和住宅质量保证书；第五，住宅工程质量分户验收表；第六，市政基础设施满足使用的相关文件，比如用水、用电、绿化、道路、停车场等可以正常使用的文件。除此之外，根据消防法的规定，消防验收通过后才能交房入住，所以建议业主收房时要求开发商出示消防验收合格的证明或者备案证明。
乐居315
04-28 20:31
问：购买二手房在户口问题方面需要注意什么？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：因二手房交易中，卖方可能在该房屋上办理了户口，如卖方不迁出，卖方无法在该房屋上建立户口，所以买方在购买房屋时，应在合同签订以前和卖方明确户口迁移情况，并在合同中约定卖方户口迁移的义务及违约责任，保障自身权利。
乐居315
04-28 20:31
问：如果遭遇一房多卖，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：如卖方与多个买受人签订房屋买卖合同的，买受人均要求卖方履行合同的，一般分情况处理，1、如办理了房屋过户登记的，办理了产权登记的取得房屋所有权；2、均未办理产权过户的，以实际交付占有该房屋的为准；3、即未办理过户也未实际交付占有的，以合同签订时间先的先后、付款的先后及付款比例等因素考虑；
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04-28 20:31
购买一套期房，交房后5年没办出产权，后来才知道在购房之前，这套房子已经被开发商抵押给银行了，现在开发商破产，我应该怎么做？
答：按照正常的交易程序，这种情况近年来应该是不存在的，因为需要银行先撤销抵押才能签订商品房买卖合同。当然，如果开发商欺瞒购房者，未通过网签系统签订合同，这种情况也不能完全排除。
按照法律规定，如果购房者依法签订了商品房买卖合同，支付了大部分房款，那么购房者获取房屋所有权的权利就大于抵押权，银行的抵押权就会落空。
当然，未办出产权还存在着很多其他因素，比如不满足办理初始登记的条件等等，这就需要购房者通过相关政府部门了解详情，并需求政府部门协助处理。
乐居315
04-28 20:31
问：祖宅，没有产权证，如何确定房屋归其所有？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：祖宅对于没有产权证的祖宅，一般基于继承来确定房屋归属。
乐居315
04-28 20:31
和女朋友谈恋爱时，由我出钱给女朋友付首付买房，但本人全程没有参与购房事项，购房合同签订两个月后，购房贷款手续未办理，我想退房，开发商不同意退，请问购房合同签订后还能退吗？这种情况下，我如何合理合法的退房？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑：（1）先跟开发商就退房事宜进行协商，看开发商是否同意退房。如开发商同意退房的，对方有权要求你按合同约定支付解除合同的违约金。
（2）如开发商不同意退房要求继续履行购房合同的，那也是合法的。毕竟是您存在违约情形。如您事后不按合同约定履行付款义务的，则开发商有权要求您支付逾期履行合同相关义务的违约金。
（3）除了上述情况之外，您能否退房（即解除《商品房买卖合同》）关键就看对方是否存在违法违规行为导致合同无效的情形。
如开发商未取得预售许可即销售房屋的，则可以此为由要求解除合同，开发商不同意的就通过起诉的方式要求认定购房合同无效，并可投诉至政府相关部门要求对其未取得预售许可即销售房屋的违规行为进行处罚。
乐居315
04-28 20:31
问： 新房入住时第一次缴纳物业费，需要注意哪些细节？开发商及物业要求预缴一年物业费才能入住，此行为是否合法？
北京金诉律师事务所王佳红律师：第一，新房入住的时候，要先对房屋进行验收，验收房屋不合格的，不要先行缴纳物业费，若验收合格再办理入住的相关手续。第二，办理入住手续的时候，需要查看合同条款，是否约定入住时需要先行缴纳物业费，若是没有约定，有权拒绝缴纳。第三，在合同有约定缴纳物业费的情况下，开发商收取的物业费不能超过12个月，且所收取的物业费只是预缴，这对于北京的网友来说是合法的。但对其他地方的网友来说，开发商的行为是否合法要看各个地方政府部门的政策要求。
乐居315
04-28 20:31
疫情之后，楼盘延期交房，是否可免赔偿责任？
上海杜跃平律师事务所主任杜跃平：疫情发生之后，对房地产建设企业产生巨大影响，一方面政府管控严格，管控措施包括但不限于企业停工、限制人员流动、交通管制等；另一方面企业出于对政府控制疫情行政命令的响应，以及对社会责任的承担，也会延迟员工复工，避免人员聚集；再者建筑行业为高资源高协作行业，生产需要上游企业的大量物料供应和合作企业的密切配合，在各地企业纷纷延迟复工，无物料供应也无协作企业配合的情况下，建设企业无法单独完成楼盘建设。这些都是房地产建设企业无法按期完成楼盘建设，从而延期交房的客观因素。
2003年我国曾发生过非典疫情，非典时期的司法实践经验对于处理本次新型冠状病毒疫情期间的合同履约问题具有一定参考价值。最高人民法院于2003年6月11日发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中第3条第3款规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”其中《合同法》第一百一十七条和一百一十八条即是关于不可抗力的规定。如果房地产建设企业因为政府行政措施的原因，或者因为本次疫情的影响，根本不能履行合同或者不能完全履行合同的，可以全部或部分免除违约责任。如果因为疫情原因，房地产建设企业并非不能履行合同，而是履行可能导致成本上升等对自身权益的重大影响，则可以适用合同法司法解释中的“情势变更”条款，主张变更或解除合同，若双方协商一致，则房地产建设企业可以免除违约责任；如果协商不成，则可诉诸法院予以裁判解决。
乐居315
04-28 20:31
问： 我所购房屋以受疫情不可抗力影响为由延期交房，请问疫情算作不可抗力吗？如果不是，该如何维权？
北京金诉律师事务所王佳红律师：如果由于疫情的原因确实导致开发商无法按期交付房屋的，这种情况下疫情属于不可抗力，开发商是可以免除逾期交房的违约金。但是，开发商应该及时向业主告知因为疫情所受到的影响，以及疫情影响其无法交付房屋的相关证据。比例，施工现场无法开工的政策或者相关规定。同时，如果开发商在疫情发生之前就已经处于延期交房的状态，那即便后来发生了疫情，开发商也是不能免除逾期交房的违约责任的。
乐居315
04-28 20:31
我通过中介购买一套二手房，现房屋过户手续已办全，房款已交清，但是原房主因为没地方住而拒不腾房，多次协商未果，我想起诉，请问我该起诉谁（原房主还是中介公司）？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑： （1）先根据自己跟中介公司、卖家签订的二手房买卖合同的约定来确定起诉的主体，如合同中约定有卖家具体的腾房时间的，卖家超期不腾房的构成违约，买受人可起诉要求卖家承担违约责任。
但如果合同中不仅约定了卖家的腾房义务，还约定了中介公司协助腾房的义务的，则买受人可一同将中介公司作为共同被告起诉至法院要求判决腾房及由二者连带承担逾期腾房的违约责任（经法院判决并生效后，卖家拒不履行腾房义务的，可申请法院强制执行）。
（2）如合同上没有写明的，则一般是以卖家作为被告提起侵权之诉。因为买受人购买的二手房过户手续已经办理完毕，从法律的角度，此房屋已经是买受人的个人财产，任何人不得无故占用，否则，就构成侵权。依据我国物权法的相关规定，可以起诉卖家排除妨碍。
乐居315
04-28 20:31
问：物业管理不作为，有相关证据证明物业管理不到位，如果不交物业管理费遭到起诉怎么进行维权？
答复：业主与物业公司之间是物业服务合同关系，双方均应当履行各自义务，业主按期缴纳物业费，物业公司按照合同约定提供物业服务。如果业主认为物业公司服务不到位，应当通过拍照、录音等方式保留证据，在物业公司起诉业主缴纳物业费时作为有利证据进行抗辩，一般法院会采纳业主提供的证据，在判决物业费时适当”折扣”。
，双方均应当履行各自义务，业主按期缴纳物业费，物业公司按照合同约定提供物业服务。如果业主认为物业公司服务不到位，应当通过拍照、录音等方式保留证据，在物业公司起诉业主缴纳物业费时作为有利证据进行抗辩，一般法院会采纳业主提供的证据，在判决物业费时适当”折扣”。
乐居315
04-28 20:31
问：由于现在没有长沙购房资格，想购买法拍房，会涉及到哪些风险？后续如果产权出现问题，应该怎样维护权利？
答：法拍房，顾名思义，就是法院强制拍卖的房屋。
法拍房一般不存在产权方面的争议，既然已经通过法院强制拍卖，不管原来的产权是否有争议，竞得人都拥有合法的产权。
但是法拍房也会涉及到一些问题，比如物业费水电费欠付、租赁合同未解除以及房屋质量等纠纷，这部分风险就需要购房者在竞买之前多去现场，多向知情人打听，了解风险，再做竞买决定。
乐居315
04-28 20:31
我口头意向认购一套房，卖方录音，双方并没有书面签字认购协议且转帐交了2万元定金后不想要。卖方以口头已约定同意签认购协议，说好不退定金。我多次沟通提出认购协议签字才能生效，但卖方就是不肯退。请问这种情况定金能退吗？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑： 一般不能退。因为对于房屋买卖而言，法律上并不要求必须书面达成合意，对于口头达成的合意也是受法律保护的，现在卖家手里亦有录音的证据，已足以证明双方之间成立了事实上的房屋买卖合同关系，双方需受合同的约束。给付定金的一方违约的，无权要求收取定金的一方退回定金。
乐居315
04-28 20:31
问：按照学区房价格买的房子，2万一平，但是买完后如果学区变了，合同规定三方无责，退还钱款，可以起诉前房主，税费过户费中介可否赔偿？
答复：特殊用途的房屋买卖应当在合同当中明确约定，如果没有约定，责任自担。如果约定明确，则按合同执行。
乐居315
04-28 20:31
房屋交付后，整体户型大小和当初户型图上的尺寸，样板间的样子完全不一致，感觉像是买了另一套房子，开发商不给退房，我该如何通过法律手段维护权益？
上海杜跃平律师事务所主任杜跃平：关键要看所签订的购房合同对于交房标准是否有明确约定合同中未明确约定样板房作为交付标准的，根据《商品房销售管理办法》第三十一条“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房的质量、设备、装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”的规定，开发商实际交付的房屋应与样板房一致，否则，开发商应承担责任。但实践案例中有些法院也会认为样板间属于商业广告范畴，属于要约邀请，而合同中并没有约定以样板房作为交付标准。且有些购房者仅购买的毛坯房，并非带装修的样板房，样板房只是作为参考。因此，这种情形，实际交付房屋与样板房不符时，也不支持要求开发商承担责任。因此，建议购房者签订购房合同时应当要求开发商明确交付房屋的标准是否与样板间一致。
乐居315
04-28 20:31
问：通过中介买二手房，交了定金，发现房子卫生间漏水，可不可以直接要求退所有定金，不买了？
答复：二手房中介服务的具体内容在中介合同中一般有明确的约定，一般情况下退不了。如果购房人有明确的约定，可以按照约定执行。没有特殊约定，就需要参考中介合同了。
乐居315
04-28 20:31
15年前我买了119平方，买进40万 ，因当时不能贷款，写了别人的名字，主贷人产权是我跟对方两人名字，现在房子涨价300多万，我想卖了，对方要我200多万才签字，我要怎么通过法律途径解决？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑： （1）这是一个典型的“借名买房”而引发的法律问题。首先表达我们的态度，那就是强烈不建议采用“借名买房”的方法，因为风险非常高。
（2）如果不得不“借名买房”，则必须要签订详细的合同并保留充分的证据。因为如果您与借名之人之间签署有协议的话，那么你完全可以主张按照协议的约定进行处理。换句话说，由于有协议的证明和保障，房子还是你的。
（2）但如果没签署有书面协议，也没有其他证据证明您口头与借名之人达成了口头协议，那么就只能认为该房屋属于你和借名之人的按份共有财产（按出资比例来认定）。若无法认定出资比例的，则一般会认定为属于双方的共同共有财产。
但不管是按份共有还是共同共有，都属于对该房屋的共有，一方对该房屋进行处分时需要经得另一方的同意，只是在分配房屋处置收益款时会因是否属于按份共有还是共同所有而有所不同，对于按份共有的，则在对房屋处置收益款进行分配时直接各自的份额比例进行分配即可，而对于共同共有的，则需平均分配房屋处置收益款。
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04-28 20:31
问：房子漏水，造成装修损失，但是原因各个推责，采取什么手段确定损失，物业说供暖造成，楼上说物业维修，供暖不管，怎么确责？
答复：漏水造成的财产损失，各方相互推诿无法协商处理的，建议直接向人民法院诉讼，将有关责任方列为共同被告，由人民法院裁判责任。财产损失部分，可以由人民法院委托物件鉴定机构进行评估。
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04-28 20:31
问：请教父母房产如何合理避税过渡到子女名下？
答复：如果单纯评价当次的交易环节，父母向子女赠予房产税负是最轻的，但是需要考虑到子女取得房产后再次处分房产的税负问题。因为子女无偿获得房产，将来再出卖的时候，可能要全额纳税。
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04-28 20:31
问： 买的二手房交了订金发现房子有抵押能退吗？
答复：有抵押的房子不代表不能交易，出卖方如果能在过户前解除抵押，交易仍然可以进行，所以房屋有抵押不是解约的充分条件。
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04-28 20:31
买房时销售承诺赠送1年物业费，并且有单据为证，结果换了新的销售团队，不认可原先的赠送承诺，该如何解决？
上海杜跃平律师事务所主任杜跃平：该承诺是销售方代表开发商签订的一份赠与合同。购房者购房过程中接触的销售人员无论属于哪家公司，都对开发商对外形成代理关系，销售方对外的相应行为均应由开发商承担。
当然，这也需要证据证明。首先需要收集出此单据外其他证据来佐证是该楼盘对外做出的承诺，例如楼书、促销广告等等曾载明该赠一年物业费的承诺。
其次，要分情况讨论，要看是单据上的落款情况。若加盖销售方或开发商公章，就能直接能证明开发商承诺过开发商赠送1年物业费。若落款是销售员签名，就比较麻烦，因为销售员一般和销售公司没有劳动合同或者劳务合同；或者有，购房者也很难拿到，更换销售团队，此销售员也找不到，很难证明销售员与楼盘、销售商间的关联，就很难维权。所以大家应当在销售方做出相关承诺时，尽量盖开发商后销售公司的章并出示开发商的委托销售证明材料并保留，以备维权。
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04-28 20:31
问：楼盘借着高端改善名义宣传卖房，但各种减配降质，只要国家不规定不让用，就什么便宜用什么。样板房后期全部贴上非交付标准，外墙工程品质堪忧，开发商屡次答应整改，缺一次次失信。这种情况有什么法律解决办法吗？
答：在符合法律规定的情形下，房屋交付的标准应以购房者与开发商签订的购房合同为准。如果开发商使用的建筑材料与购房合同的约定不一致，购房者可以要求开发商承担违约责任；如果开发商使用的建筑材料与购房合同的约定一致或者购房合同未对建筑材料做出特别的约定，开发商就无需承担责任。
针对购房者提出的建筑材料或者房屋存在质量问题，购房者可以委托专业的鉴定机构进行鉴定，如果确有质量问题，购房者可以要求开发商承担合同更换、保修，如开发商不解决，购房者可以向住建部门投诉，也可以向法院起诉，要求开发商承担赔偿等违约责任。
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04-28 20:31
问： 2009年交钱买沈阳铁路经济适用房，2012年交房，说5年后可以下房证，到现在也没有回音，多次找也没给回信
答复：逾期办理房产证一般情况下责任在开发商，但是开发商按照合同约定的时间将办理产权手续的全部资料已经提交给了房产登记部门，则开发商没有责任。否则，开发商需要承担逾期办证的法律责任，或者违约金。
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04-28 20:31
我们6人合伙买下几间写字楼，被某公司租用签了五年的合同，现在才一年不到，因为疫情原因租户无力承担房租打算终止合同，但之前缴纳过保证金，她非常强势要求退还保证金，说此种情况属于不可抗力可以退还保证金，我想咨询一下，这种情况算不可抗力吗？有法律依据吗？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑：： （1）疫情属于不可抗力因素。
法律规定：
——《广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发<关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见>的通知》指出“新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法总则》第180条第2款规定的不可抗力”。
（2）疫情期间，虽疫情属于不可抗力因素，但是法律规定的是“因不可抗力不能履行民事义务的”才不承担民事责任。所以承租人必须证明其确实是因为疫情原因导致无法经营下去了。有些租户其实还一直有经营，并没有受到足够的影响，那就不能免除责任。
（3）承租人要想要求解除租赁合同和返还租赁保证金的，还需要向出租人履行通知的义务，否则给出租人造成的损失需承担责任。
法律规定：
——《广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发<关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见>的通知》指出“因疫情原因或者政府及有关部门实施疫情防控、应急措施导致合同履行不能，当事人在诉讼中提出适用不可抗力请求解除合同或者免除民事责任的，应当按照《中华人民共和国民法总则》第180条和《中华人民共和国合同法》第94条第1项、第117条、第118条的规定处理”。
“7.关于债务人通知义务和举证义务的认定。债务人提交证据证明其已经采取合法形式及时通知债权人，并在法庭调查结束前提交其住所地或合同履行地政府及有关部门实施疫情防控、应急措施的证据，应当视其已完成通知和证明义务。对于因执行政府及有关部门实施的疫情防控、应急措施而导致的合同履行不能，债务人应当提交政府及有关部门实施疫情防控及应急措施的相关文件作为证据；对于债务人是自然人的，因患新冠肺炎住院治疗的，病愈后应当提供住院证明、诊断证明、出院证明；被隔离留观的,应当提供相关的证明”。
“8.关于未及时或未尽通知义务的归责问题。债务人未及时履行通知义务或者未尽通知义务，债权人因此受到损失的，如果未及时履行通知义务或者未尽通知义务与债权人损失存在因果关系，债务人应对债权人损失承担责任”。
——《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。
——《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。
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04-28 20:31
问：交了首付，开发商一直不给签订商品房买卖合同怎么办？因开发商的问题无法进行贷款，想退房怎么办？
答复：开发商不签订商品房买卖合同的原因，可能是没有取得预售许可证或者销售许可证，这种情况下可以主张解除认购，返还首付。如果已经具备预售或者销售条件，开发商不签订合同，购房人应当进行催告，30日内开发商无理由拒不签订协议的，可以单方解除认购，返还首付。因贷款原因造成无法购房的，除非合同明确约定，不能贷款不是退房的充分条件。
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04-28 20:31
问：疫情致使购房者不能如期取得银行贷款而不能如期支付房款，是否应承担违约责任？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：一般情况下贷款手续的办理需要当事人到场，故当事人因受疫情影响无法及时到场办理上述贷款签字手续，而银行又未提供网上办理手续的，购房人可根据不可抗力条款有权要求免除迟延履行的违约责任，但应在疫情过后，接到银行通知后及时办理，否则，需要承担逾期付款的违约责任。
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04-28 20:31
开发商交房后，物业既没有成立业主沟通群，也没有成立业委会，搞得物业公司跟流氓一样，没有业主管得了他。物业太差，导致出现很多不应该出现的问题。这问题怎么解决？
上海杜跃平律师事务所主任杜跃平：该问题有两个方面：1、业主怎么成立业主大会；2、前期物业服务公司服务质量很差怎么办？
法律上解决问题的措施是：（1）召开业主大会会议，成立业委会。当这个小区总的出售交付使用房屋的建筑面积达到50%以上，或者在小区首套房屋交付使用已满二年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。小区的建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，若建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。乡镇人民政府或者街道办事处应当在接到此书面报告后的六十日内组建筹备组。
（2）在业主大会和业主委员会成立后，业委会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；业主大会也可以通过发起议题投票的形式进行选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。这样，就可以通过监督或重新选聘新的物业公司的方式来改善小区的物业服务水平。
一句话，业主可以炒掉不合格的物业服务公司。
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04-28 20:31
问： 开发商因为疫情延期交房怎么办？他们需要支付违约金吗？
答复：疫情，属于不可抗力，不应当认定开发商违约。这种情况下，不应当要求开发商承担违约金。
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04-28 20:31
问：房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
内蒙古恒众尧律师事务所莫力律师回复：为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此可见，对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。
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04-28 20:31
问：已经交房快18个月了，但是迟迟不通天然气该怎么办？
辽宁邦言律师事务所主任孙成勇
答：新小区的燃气供应，需要小区的开发单位或产权单位到燃气集团有限公司办理开栓供气手续，手续齐全后，具备安全供气条件，方可开栓供气，建议到燃气公司查询所居住的小区是否已经满足上述条件。必要时可以向燃气公司咨询，投诉。
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04-28 20:31
父母已离婚，当时离婚协议写明房产归孩子。房子属于父母婚内财产且是房改房那种，房产证名字为父亲姓名。现在孩子成年房产并未办理过户手续，父亲卖房，公证处需要孩子去签署一份放弃遗产公证。孩子若签名后房产权属如何仍属于父母婚内财产还是父亲再婚后婚内财产？现在父亲已经再婚，卖房是否需要再婚对象签字同意？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑：： （1）夫妻双方在离婚协议中约定将房子归未成年孩子所有的约定是双方真实意思的表达、是合法有效的。
在离婚协议中房产归儿子所有的约定，可以视为对儿子的一种赠与。而《合同法》第186条规定了赠与人享有任意撤销权，就是指未经公证的赠与、或非履行道德义务的赠与，赠与人在赠与财产的权利转移以前无需任何理由均可撤销赠与的权利。
但是本案中房子并不是父亲的个人财产，而是父亲和母亲的共同财产，所以即便是撤销赠与，也应当是父亲和母亲共同做出的决定。
在没有得到母亲的同意下，父亲并不能单方撤销对儿子的房改房的赠与。
（2）这里公证处让孩子签的应该是放弃接受赠与的公证书。如果孩子签了，则表示不接受来自父母关于房改房的赠与。
这个时候，房改房的权属又重新回到了原来状态——即父亲母亲的婚内共有财产。
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04-28 20:31
去年在置换上海的房子，先签了定金合同，下家交了20万定金，然后在10月签了网签合同，合同约定下家需在2020年3/31付房款200万，再到5/31付完尾款。但是由于目前情况，如果下家不付款的话，我能要求取消合同，并要求下家赔偿房价的20%违约金吗？ 因为我也等着钱付新房的第二笔首付款。合同上面是说到期后15天，如果下家还不肯付款，我应该怎么应对这种情况。
上海杜跃平律师事务所主任杜跃平：：
一、涉及的二手房买卖合同，已经是过了定金合同阶段，进入到买卖合同的履行阶段，标志是双方已经于去年10月签订的网签版的买卖合同。其定金罚则已经不适用了，现在适用的是买卖合同中的违约金条款。而这个违约金条款，全国和上海市的网签合同版本，均规定下家即买受人在合同约定的房款支付期限之后，是有15天的缓冲期的；在此期间若下家支付房款的，还需按比例支付逾期未付房款的罚息，一般是日万分之二到日万分之五；15天后，下家若还是没有如约支付房款的，上家有两个权利，主张下家支付总房价的20%，作为违约金，同时向下家发出书面通知，主张解除整个买卖合同。
二、目前因为是疫情期间，下家若发生意外事件或不可抗力事件：即下家目前因新型冠状肺炎而被隔离治疗，不能在3月31日前使用任何金融工具向买家支付房款。只有这个例外，下家可以暂缓支付房款，待此特殊情况解除之后，仍然要支付。除外，下家是一定要承担逾期支付责任和违约责任的。
上海市高级人民法院在最近的涉疫情合同纠纷问题的问答中也声明了要坚持实事求是原则，依法使用不可抗力或情势变更等原则。
乐居315
04-28 20:31
问：商品房买卖中签订的认购协议与商品房买卖合同效力是否相同？
内蒙古恒众尧律师事务所莫力律师回复：商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。
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04-28 20:31
2019年8月份交的二手房定金，银行贷款也审批通过，但中介公司售房人员到现在还没有办理相关事项，一直拖到至今，给他们公司打电话说不知道这个事情，本人怀疑是诈骗行为，合同也没写上期限，像这种情况该怎么处理？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑： （1）首先大家应当知道个人行为和单位行为有什么不同？
如果是中介公司售房人员的个人犯罪行为（例如诈骗），那么只能是这个售房人员承担刑事责任，中介公司是不需要承担责任的。
但如果是售房人员在职务范围内实施的，则是中介公司的单位行为，那就不能追究其刑事责任了，但可以要求中介公司为售房人员的行为承担赔偿责任。
（2）像您说的这种情况，如果售房人员是私自收了您的定金，并没有交到中介公司，中介公司对此既没有参与、也不知情，而且中介公司在服务合同和服务流程中也明确售房人员是不能收钱的，那么很有可能这个售房人员就是个人犯罪行为。
这个时候必须立即报警处理。
但如果是售房人员在履行职务的过程中代表中介公司收了钱，但是之后中介公司又一直怠于行使办理手续的义务，那么就属于中介公司违约。因为员工导致他人损害的，雇主应当承担赔偿责任。
这个时候这个时候应当要求中介公司立即履行合同义务，或者立即退还定金并进行赔偿。
乐居315
04-28 20:31
问：买卖双方要解除合同，要求我们退还佣金，可否不退?如果佣金还没有支付，可不可以通过法律途径追佣?
内蒙古恒众尧律师事务所莫力律师回复：可以不退。根据《合同法》规定，居间方只要促成买卖合同的合法有效的成立，就有权收取佣金。现在买卖合同已经成立，我们收取佣金有法律依据。买卖双方有权解除买卖合同，但无权解除居间服务合同。依据合同约定收取的佣金，我们可以不予退还，但代办贷款的费用和房屋过户费用如果没有履行相应的义务，应当退还。如果签诃合同后，没有支付佣金，可以通过法律途径追佣。
法律依据:《合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
乐居315
04-28 20:31
问：购买的新房如遇质量问题，例如墙体渗水、主体结构倾斜、楼板裂缝等，应当如何维权？
答：业主及时收集新房质量存在问题的证据，并联系开发商协商处理，如果质量问题特别严重的，可以申请鉴定机构进行鉴定，业主需要保留与开发商协商的证据和内容。不能和开发商协商达成一致意见，可以起诉开发商，要求开发商按照合同的约定承担违约责任。
——广东华商律师事务所周争锋
乐居315
04-28 20:31
问：面对不合理收费（喝茶费）该怎么办？
答：商铺转租时原来的租户实际上有优先承租权，对房东来讲不但要通知原租户，续租的条件，而且这个条件不能掺杂不合理的成分比如增加一些没有成本的服务内容等，这些收费项目实际上不受法律保护。首先，建议先和房东协商解决，不能协商解决的，可以拨打消费投诉电话，向有关部门及时反映。最后，可以收集房东关于不合理收费的证据，选择向法院起诉，要求按照合同约定继续履行合同。
乐居315
04-28 20:31
房屋交付后，整体户型大小和当初户型图上的尺寸，样板间的样子完全不一致，感觉像是买了另一套房子，开发商不给退房，我该如何通过法律手段维护权益？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：关键要看所签订的购房合同对于交房标准是否有明确约定合同中未明确约定样板房作为交付标准的，根据《商品房销售管理办法》第三十一条“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房的质量、设备、装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”的规定，开发商实际交付的房屋应与样板房一致，否则，开发商应承担责任。但实践案例中有些法院也会认为样板间属于商业广告范畴，属于要约邀请，而合同中并没有约定以样板房作为交付标准。且有些购房者仅购买的毛坯房，并非带装修的样板房，样板房只是作为参考。因此，这种情形，实际交付房屋与样板房不符时，也不支持要求开发商承担责任。因此，建议购房
乐居315
04-28 20:31
问：没有签署《共有人同意出售证明》的合同，是否法律效力?
内蒙古恒众尧律师事务所莫力律师回复：所有权依登记取得，共有属于所有权范畴，应当登记。首先要看共有人是共同共有还是按份共有。如果是共同共有，事后经全部共有人追认，对合同内容表示认可，则合同有效，反之，合同无效;如果是按份共有，应当经过占有份额三分之二以上共有人同意，则合同有效。
法律依据:《物权法》第九十七条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
另外，因夫妻婚烟存续期间取得财产为共同财产，但未经登记，不得对抗善意第三人。如出卖人以夫妻一方不同意为由要求确认合同无效，法院不会支持。
乐居315
04-28 20:31
问：在一手房交易中，疫情后购房者容易出现哪些纠纷？开发商以疫情为由逾期交房，购房者如何维权？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：疫情过后开发商与购房者之间的纠纷，可能更集中的体现在开发商逾期交房上。如果确实是受疫情影响导致开发商不能如期交房的，一般会认定为不可抗力，开发商是免责的，《合同法》117条所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如政府要求延期复工、隔离措施、各地控制人员流动导致施工劳动力短缺，建设工程所需设备、原材料受交通管制影响无法运输到施工现场等原因，导致不能如期施工按时完工的。购房者要进行维权，主要是注意区分开发商逾期交房是否属于受疫情不可抗力的影响并注意收集相关证据。1、合同约定的交房期限在发生疫情之前，如交房时间约定在2019年10月30日前，则开发商不能适用不可抗力条款免责。2、如开发商逾期交房并非受疫情防控影响，比如双方是在疫情期间签订的合同，那开发商应当能遇见到疫情期间可能对施工期造成的影响，应当合理的考虑疫情的影响期限，并将该期限考虑在内，不能在主张是受疫情不可抗力影响导致逾期交房的；3、即使是受不可抗力影响，开发商在不可抗力发生后，依法也应及时向购房者履行通知义务，如果开发商未能履行通知义务，导致购房者损失的，开发商需要赔偿。如开发商未告知逾期交房，购房者在合同约定的时间前来收房，则购房者往来收房地点发生的费用开发商需承担；4、并不是疫情的影响，开发商就可以无期限的顺延交房时间。其顺延为遭受疫情的合理期间，如一些地方如赣州市、抚州市的住建局发文，受疫情影响的企业，可以顺延3个月交房时间。另外，在疫情结束后，开发商是否积极复工组织施工积极购买所需设备材料，如疫情结束后，开发商仍然停工、窝工，购房者也可主张开发商逾期交房违约责任。在疫情结束后，如开发商不能按照合同约定及时交房的，购房者也可与开发商协商确定新的交房日期并签订相应的书面文件。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商是否有权在交房后随意更换物业公司？遇到这种情况，已入住的业主该如何维权？
答：在开发商交房以后，还没有达到业委会成立条件的，还是属于开发商委托的前期物业管理阶段，在这个阶段开发商有权利调整物业管理方。如果业委会已经成立，业主可以召开业主大会反对更换物业，并由业委会出面向有关部门举报和投诉。
乐居315
04-28 20:31
网友于2019年8月28已交齐办理房产证的相关材料给到开发商，起初开发商承诺两个月能办下来，后面又说春节前，但至今未见办理得房产证。电话询问开发商各种理由推托，现在再打电话问询问，开发商已不回应，甚至说打错了挂机等等反应。网友着急转让，但因没有房产证无法办理过户手续，请问这种情况下，产生的后果谁来承担？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑： （1）业主可依据《商品房买卖合同》中关于逾期办理房产证的违约责任条款向开发商主张逾期办证的违约责任。
如合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以主张按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（即以已付房款作为基数，在中国人民银行同期银行贷款利息的基础上加收30%-50%，向开发商主张逾期办理房屋权属证书的违约责任）。
当然，如开发商逾期办证时间超过一年的，也是可以主张解除合同和赔偿损失的。
（2）理论上业主还可以追究开发商逾期办证对自己所造成的其他损失。
这个损失包括直接损失和间接损失。而原本可以完成的房屋交易，由于开发商逾期办证而无法完成，这个也属于损失。
所以理论上由此导致业主丧失掉出售房屋的机会所造成的损失，也是可以要求开发商进行赔偿的。
但司法实践中得到支持的难度比较大，概率也比较低，法院有可能会认为合同中约定的逾期办证违约金，已经足够覆盖业主的损失了，而不会支持。另外，证据也比较难举证。
（3）实务中，如果买方愿意的话，也可以由业主（卖方）将合同中关于可向开发商主张逾期办证违约责任的权利转让给买方，并向开发商发函行使通知的义务。
但是这种做法对买方来说风险比较高，因为房产证还没办下来，意味着还无法办理过户。那如果买方先付完款项，在等待办证的过程中，卖方又将房屋卖给第三人的，那就会很被动。
乐居315
04-28 20:31
问：如遇房东迟迟不过户，应该如何维权？
答；房东不履行过户手续，买受人应发函催告对方。若确实是因本次肺炎疫情导致的，比如业主被确诊、被隔离、在湖北及武汉等疫情严重地区，或不在中国大陆境内，这都是不可抗力因素导致业主不能履行，此时业主是免责的。虽然大部分的合同没有约定，最迟过户时间，但是买受人的贷款承诺函有一定的时间限制，超过这个时间，双方的合同将无法履行，合同目的无法实现。若合同约定的有明确的过户时间，出卖人逾期的，买受人也可以在过户后，追求出卖人迟延履行的违约责任。
乐居315
04-28 20:31
问：房主是未成年人时，房子能否进行买卖?
内蒙古恒众尧律师事务所莫力律师回复：房子可以买卖，房主是未成年人时，应由其监护人签订合同，或事后由其监护人同意或追认。根据民法通则第十二条规定:未满十八周岁的公民为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人代理。未成年人不具有民事行为能力，但依法享有民事权利，可以通过买房、接受赠与、继承、奖励等形式获得房产。在办理货款及过户手续时需出具监护权公证书。
乐居315
04-28 20:31
问：买房首付己交过一个月了，迟迟不给签购房合同怎么办？
首先，我们要先说明一下什么是购房合同，实践中，购房合同是指商品房买卖合同的网签合同。网签合同由开发企业与房地局同步联网的，只要开发项目办理了商品房预售许可证，开发企业就可以与购房者签订。签订的形式是，先是由开发企业工作人员将专用的U盾钥匙插入电脑后，生成具体房源的电子合同信息，双方进行识别，确认无误后进行打印，由购房者和开发企业进行签订。目前，长春市采用的是在2000年由国家建设部和原工商行政管理总局制定的示范文本。顺便说一下，网签合同的识别特点。一是在封面左上方条形码下面有9个0加上7个数字，一共是16个数字。二是，合同主文里面写着已备案三个字。这两个特点构成了正规的网签合同。如果缴纳首付一个月后，不签订合同的话，我们可以分析开发企业极有可能是没有取得预售证。如果发生这种情况，购房者首选方式的不是解除合同索赔。因为解除合同并不是双方唯一选择的解决纠纷的方式。购房者可以在不解除合同的前提下，要求开发企业在一定期限内签订合同，因此造成购房者的损失，购房者可以主张赔偿。我们指的这个赔偿是指在合同在没有签订的情况下，开发企业所应该承担的缔约过失责任的赔偿。这个赔偿的范围是购房者所产生直接损失，开发企业承担赔偿责任后，依然要履行合同，交付房屋。
乐居315
04-28 20:31
问：二手房交易中，遇到房东突然跳价，交了定金后反悔卖房应该如何维权
答；首先，积极协商，在协商的同时固定出卖人反悔违约的证据，可以通过短信微信电话录音等途径固定证据。其次，在协商时看涨价的幅度，如幅度很小，在房价暴涨的时候，可以同意对方的要求，双方签署补充协议进行履行，此后出卖人再次违约，违约金会很高。最后，协商不成，可以考虑诉讼继续履行合同，诉讼继续履行合同有一定的门槛，就是要一次性付款，并且对出卖人的签约主体有要求，共有人均要签字。诉讼继续履行有困难，可以诉讼返还定金支付违约金，法院根据双方合同的履行情况，酌情处理。
乐居315
04-28 20:31
天津周边很多小产权房能否买卖，是否有法律的明确规定和说明？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：：对于小产权房屋买卖仅限于本集体组织内部（本村村民之间）买卖合同有效，城镇居民购买小产权房屋所签订的合同均属于无效合同。
乐居315
04-28 20:31
我们小区的物业收费不低，管理混乱，业主根据街道和物业办指导成立了业委会，超过半熟后，协调更换物业，但是老物业以欠费为理由死活不走，新物业无法进驻，我们全体业主能否走诉讼流程？需要准备什么？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。因此业主委员会可以通过民事诉讼要求原物业公司退出小区，并交接所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。
乐居315
04-28 20:31
问：把退休老人迁户口过来深圳，用她的名额买房，银行说可以贷款14年，请问这会不会影响老人在原来地区的退休金领取？
答：贷款买房和退休金领取是两个不相关的法律关系，相互没有影响。在深圳用老人的名额买房，需要子女做担保人。你实际上问的问题是，老人的户口迁移到深圳后，原户口所在地的退休金领取问题，这问题建议咨询下老人现在户籍所在地的退休金发放部门。我的理解是不影响。
乐居315
04-28 20:31
问：两年前亲戚购买了恒大房产，房子已经办理了银行贷款并还款1-2年了，尚未收房且房产证未办理。买时有承诺收房前无条件退房，有签署协议但资料在恒大售房处，目前尚未收房，但想进行无条件退房，请问该如何操作？售房处表示协议他们需要找找，但好几天了一直没有反馈结果。
答：恒大的无理由退房要求的条件比较苛刻，你的情况可能会要求你先还清银行的贷款，在贷款结清后才可以办理退房手续，这对买受人而言，意味着首先要借一大笔钱，先把贷款部分还给抵押权银行，然后在抵押权注销的情况下，再申请退房。这对买受人而言，资金压力很大，并且即便是你还了银行的贷款，符合恒大的要求，但是恒大什么时候给你办理退房还钱手续还是未知数。只能说恒大无理由退房，看上去很美。
乐居315
04-28 20:31
问：交房时开发商巧立名目乱收费，多收费、强行收费、代收费，哪些是合理合法的，哪些又是可以投诉的呢？
乱收费、多收费、强行收费，这些从字眼就可以看出肯定不是合理合法的。至于代收费的要看开发企业与管理部门签订的代收项目，具体包括：比如贷款代办费用、契税、物业维修基金等。(注：有表格明细，录播时按照明细介绍)但代收费用的总原则是方便购房者，减少购房者为此跑动的次数。如果开发企业有乱收费、多收费、强行收费，代收费不合理的购房者可以向工商、房地局的监察大队等主管部门投诉。
乐居315
04-28 20:31
问：一句话说出您对于购房法律维权方面的观点或建议（针对购房者）
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：购房者要有维权意识，合理合法的维护自身权益，在合同履行过程中注意收集、保留相应证据，可以多咨询法律专业人士意见。在对方违约的情况下，及时提供证据，通过诉讼、仲裁等法律手段，维护自身合法权益。
乐居315
04-28 20:31
问：买了被法院查封的房子，我应该怎么办？谢谢！已经给了买家定金。
答：买受人在签订合同前，应核实房产的抵押或查封情况，现在只要知道出卖人的不动产权证号，就可以在自己手机上核实。深圳市的房产可以在深圳市不动产登记中心的微信公众号上核实。如不小心买了查封房，首先，应核实定金的支付情况，若定金还在中介公司监管，马上通知中介公司停止转付定金。其次，发函通知出卖人尽快解除查封，继续履行合同。再次，出卖迟迟不能解除查封，则应考虑尽快查封房产，诉讼返还定金支付违约金。最后，发现定金已经支付出卖人，出卖人的外债太多，如选择诉讼违约金，可能连收回定金的机会都没有，前面的查封是金钱债务的，则此时应选择诉讼继续履行合同，争取做第一轮候查封人，查封后，只要解决了前面的查封问题，房产过户到自己名下没有问题，这个操作核心就是要求出卖人夫妻双方在合同上签字。
乐居315
04-28 20:31
新房在收房的时候，都是先签署协议，缴纳物业费。然后我到房资历，惊讶的发现漏水，窗户漏风，管道堵塞，根本无法正常使用，我是否可以要求退房并赔偿损失呢？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：收房后发现房屋存在质量问题可以要求开发商进行维修并主张相应的赔偿。如果房屋出现影响安全的重大质量问题，购房者可以解除合同要求退房。这也就意味着在房屋不存在重大安全质量问题的情况下无法要求退房，只能要求维修并赔偿损失。
乐居315
04-28 20:31
问：深圳法拍房的大概流程是怎样的，容易在哪个环节出现问题？
答：2016年以后法院推行网上拍卖，在淘宝或京东上注册账号，交付拍卖公告要求的保证金，就可以竞买了，需要注意的事项在拍卖公告里面有明确的提示。容易出问题的主要有：1.竞买人的购房资格问题。虽然有些地方不要求法拍房的竞买人需要有购房资格，但是竞买前应看清楚拍卖公告里面的竞买须知及房产所在地登记机关的要求。2.购房款贷款问题。购房款需要在竞买成功后很短的时间内支付给执行法院，虽然很多拍卖公告里面提示可以贷款，但是具体的贷款流程没有明确告知，各地执行的贷款政策也不一样，竞买前应落实清楚贷款的详细规定，看自己是不是符合贷款的政策要求。3.税费问题。拍卖公告里面看清楚是竞买人承担还由被执行人承担。另外，法拍房的税收政策，各地执行的都不一样，特别是面对继承、赠与或近亲属之间低价过户后的房产，各地税收政策严重不统一，有些要求补交前面的税款，有些要求竞买人按照竞买价的20%缴纳个人所得税。目前，深圳市统一执行的竞买价3%的个人所得税。4.腾房问题。在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖的，竞买前应核实清楚里面居住的人和房子产权人的关系，避免发生腾房纠纷。
乐居315
04-28 20:31
问：我拍了一套深圳法拍房，法院说没有租赁合同，拍卖之前也没有公布租赁合同。这套房子是原业主买来给公司高管住的，请问我怎么可以赶走这名高管？
答：若该租赁合同签订在抵押或查封之后的，不能用买卖不破租赁的规则对抗竞买人。法院在拍卖公告中没有提及有租赁关系的，应是法院在粘贴拍卖公告通知时，承租人放弃主张权利，因此该租赁关系很有可能是虚假的租赁关系或建立在抵押或查封之后，不能对抗竞买人。此时，首先是协商解决，协商不能可以诉讼处理，提起物权保护诉讼请求租客搬离并支付占有使用费。
乐居315
04-28 20:31
去年5月，网友在南宁五象买房，当时房子没取得预售证，开发商要求先交5万元，并称后期不收取任何外收。可签订合同时，又要求缴纳2万元团购费且没有开具任何收据，也不从购房款抵扣。此后，预售证下来了，网友从房管局预售备案系统查询获悉所购买的那套房子实质上按备案价销售，没有享受所谓的2万元团购优惠，这2万元费用是否合法？如何通过法律途径要回这笔额外支出的费用？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑： （1）首先，开发商未取得商品房预售许可就销售的行为违法。
法律规定，未取得预售许可证的情况下签订的《商品房买卖合同》无效。
但是因目前开发商已取得预售许可，故购房者不可再主张所签订的《商品房买卖合同》无效。
但是购房者可以投诉至政府相关主管部门，由其对开发商的违规行为进行处罚。
法律规定：
——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
——《城市商品房预售管理办法（2004修正）》第六条“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。
——住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）“加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”
——广西壮族自治区建设厅发布的《关于转发住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（桂建房〔2010〕8号）“加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”
——《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”
（2）其次，对于额外的2万元团购费，一方面可以请求相关主管部门对违法企业进行处罚。
另一方面在能够提供相关证据（书面凭证、录音、录像、短信、微信聊天记录等）的情况下可通过起诉至法院，请求确认涉及2万元的团购服务合同无效（合法形式掩盖非法目的、违反法律法规强制性规定），进而要求返还2万元；或者请求法院撤销该合同（欺诈、违背真实意思），进而并返还2万元。
法律规定：
——2010年12月04日实施的《价格违法行为行政处罚规定（2010修订）》（中华人民共和国国务院令第585号）
第十三条 经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款：
（一）不标明价格的；
（二）不按照规定的内容和方式明码标价的；
（三）在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；
（四）违反明码标价规定的其他行为。
第二十一条 逾期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款；逾期不缴纳违法所得的，每日按违法所得数额的2‰加处罚款。
第二十二条 任何单位和个人有本规定所列价格违法行为，情节严重，拒不改正的，政府价格主管部门除依照本规定给予处罚外，可以公告其价格违法行为，直至其改正。
——2011年05月01日实施的《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》（发改价检〔2011〕548号）
第十三条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
——2011年05月17日实施的《广西壮族自治区物价局关于印发<广西壮族自治区〈商品房销售明码标价规定〉实施细则>的通知》(桂价查〔2011〕72号)
第十四条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明和已包含在商品房销售价格内的费用。
——2018年6月28日广西区实施的《自治区住房城乡建设厅转发住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建法〔2016〕165号）
各市要始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。充分发挥房地产市场调控协调工作机制作用，加强与土地、价格、工商等部门的联动监管，严肃查处房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌、变相收取定金或预定金、暗中加价收费等违法违规行为。对各类违法违规行为，务必做到发现一起、查处一起，视情节轻重，采取公开曝光、暂停网签、停业整顿、行政处罚、限制参与土地竞买、列入严重违法失信房地产开发企业名单等措施严肃处理。
——2017年05月25日南宁市实施的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （南房〔2017〕409号）
（一）房地产开发企业和销售代理机构（包括电商，下同）销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。
本通知印发后，房地产开发企业和销售代理机构违反上述规定的，市住房局责令其限期整改并向社会曝光其违法违规行为，整改完毕前，暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请。
——《合同法》第五十二条： 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
——《民法总则》：
第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十一条 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
乐居315
04-28 20:31
问：交房的时候验收了，可是入住后发现房子存在裂缝、脱皮、漏水等问题，怎么办？
目前，我国房地产施工领域还是处于粗放型状态，各种房屋质量问题还是较多的。房屋有“两书”一是《住宅使用说明书》二是《住宅质量保证书》。使用说明书是告诉业主房子怎么使用，质量保证书告诉业主房屋各个部位的保修期有多少长，业主在验房之后，有权要求开发企业进行维修。在维修过程中，如果造成逾期交房了，开发企业要承担违约责任。还有，业主入住装修以后，房屋还处在保修期，这个时候发生了质量问题，比如防水保质期是5年，业主装修后发现了，开发企业不但要进行维修，还有承担因维修所产生的其他损失，如为此刨开破坏的地砖，墙砖，水盆等等。也就是说，在没装修前开发企业是对毛坯房进行维修，业主装修入住后要对精装房屋进行维修和赔偿外延损失。
在此，也提醒广大购房者要重视验房环节，如果经济条件允许，尽可能的选择专业的验房公司验房。发现质量问题时，购房者可通过拍照、录像、文字记录等方式保留相关证据以便日后维权。
乐居315
04-28 20:31
问：购买的新房如遇质量问题，例如墙体渗水、主体结构倾斜、楼板裂缝等，应当如何维权？
答：业主购买的新房出现质量问题可以聘请鉴定机构对质量问题进行鉴定，房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和要求开发商赔偿损失。如果质量问题没有严重到影响正常居住使用，买受人可以要求修复，如果开发商拖延修复，买受人可以自行修复并要求开发商承担费用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
乐居315
04-28 20:31
问：建议购房者储备哪些方面的房地产消费维权的相关法律知识？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：首先购房者在购买前，可以先行了解商品房买卖的一些法律规定如商品房买卖司法解释、商品房销售管理办法，并了解一些合同法的基本知识，关注商品房买卖过程中在签订《商品方面卖合同》时认真审查合同条款。
乐居315
04-28 20:31
问：我拍了一套深圳法拍房，法院说没有租赁合同，拍卖之前也没有公布租赁合同。这套房子是原业主买来给公司高管住的，请问我怎么可以赶走这名高管？
广东德纳龙华律师事务所 谢新民律师回复：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，在拍卖裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。2019年6月27日广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》对此也有明确规定法院可予强制清场交付。
原业主买来给公司高管居住的，在法院查封房产前，甚至法院拍卖房产前都没有提供租赁合同的，不属于不予清场移交例外情形，买受方可申请法院强制执行，法院责令占有人限期自行搬离，限期不搬离的法院可采取停水、停电、停气、罚款、拘留等执行措施，仍拒不搬离的，法院依法强制清场。
乐居315
04-28 20:31
问：面对不合理收费（喝茶费）该怎么办？
答：可拒绝支付，并注意保存好证据，建议向相关部门，如向当地房地产协会投诉。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商是否有权在交房后随意更换物业公司？遇到这种情况，已入住的业主该如何维权？
答：《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
所以，开发商是没有权利更换物业公司的，如果业主对开发商前期选聘的物业公司不满意，建议尽快成立业主委员会，由业主自行选择物业公司。
乐居315
04-28 20:31
问：如遇房东迟迟不过户，应该如何维权？
答：到了合同约定的时间业主不配合过户，可以起诉要求业主协助办理过户手续，并承担违约责任，同时申请法院查封该房产以防止业主将房产另行出售，法院判决后可以直接申请法院强制过户，不需要业主配合。
乐居315
04-28 20:31
问：遭遇纠纷时，建议购房者如何合理维权？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：合理维权，要采取合法合理的手段，可以与开发商、出卖人合理平等协商解决，或注意收集相关证据，采取法律手段维护自身权益，特别需要注意尽可能在达成一致意见时形成书面文件，各方签字或盖章确认。
乐居315
04-28 20:31
精装房没有达到承诺的装修标准，有瑕疵，购房者怎么维权？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：最近几年政府在大力推动精装房交付，精装房在交付中出现的纠纷不少，主要表现在承诺的装修标准与交付标准差距较大，如果开发商交付的精装房建材以次充好，违反承诺标准，显然属于违约，应当承担赔偿责任。对这类纠纷建议事前预防，在签订商品房买卖合同时，会有房屋交付标准和装修协议，协议中对装修建材的品牌、规格、型号、价位甚至是档次尽量要求的越详细越好，这样可以防止开发商以次充好，保障装修质量。对于已成现状的情况，可以保留证据，主张开发商赔偿损失。
另外对于开发商提供的精装房，开发商应当承担质量保修责任。如果拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失应由开发商承担。
乐居315
04-28 20:31
问：二手房交易中，遇到房东突然跳价，交了定金后反悔卖房应该如何维权
答：首先要保证自己在买房的过程中是没有什么问题的，不要被对方抓住什么把柄，在此基础上，您可以选择要求继续履行合同，也可以选择要求卖方支付违约金。无论选择何种诉求，都要注意两点：一是保存好对方违约的证据，如聊天记录、录音等；二是务必及时采取财产保全措施，向法院申请查封房产，以防卖方另行出售房产，导致将来执行困难。
关注楼市的应该知道，2015年深圳因330政策变化，而发生过大量卖房违约潮，这种情形非常多，我们办理的案件都是用以上两种方式解决的。
乐居315
04-28 20:31
面对开发商的虚假宣传，购房者在有证据的情况下，可以退房吗？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：退房从法律角度来讲属于解除合同范畴，解除合同需符合法定解除或合同约定解除情形，一般情况下不得擅自解除。开发商的虚假宣传和夸大承诺，需要界定哪些可以作为合同内容，以此判断是否存在违约情形，是否达到合同解除条件。开发商的广告一般属于要约邀请，不能作为合同内容。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。
乐居315
04-28 20:31
问：疫情过后涉及房产的维权问题，分别集中在哪些方面？
华邦律师事务所高级合伙人 文青勇律师：从开发商和购房者的房产交易来看，疫情过后可能涉及的房产维权问题，集中体现在开发商逾期交房的处理，以及疫情对网签、贷款等流程产生了阻碍从而产生纠纷。疫情期间受疫情防控影响，导致开发商不能按时完工的，开发商不能按《商品房买卖合同》的约定如期交付，而引发纠纷。在二手房买卖中，受疫情影响，可能涉及到的纠纷集中在卖方不能及时向买方交付、贷款不能按时发放、产证过户办理逾期或买卖的案房屋出现确诊病例，买方的购买意愿改变而产生的的纠纷等问题。
乐居315
04-28 20:31
问：把退休老人迁户口过来深圳，用她的名额买房，银行说可以贷款14年，请问这会不会影响老人在原来地区的退休金领取？
答：这个问题请咨询当地的政府部门。
乐居315
04-28 20:31
因为我们性格不合离婚，但是房产是婚前我家出了80万，她家出了20万，拿女方的名字贷款购买的，当时没有字据，现在离婚后他们家不认，我该如何走司法流程？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：按照最高人民法院民一庭吴晓芳法官的观点：婚前双方出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在一方名下，婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值部分应当认定为夫妻共同财产平均分割，其余则按照出资情况形成按份共有。
乐居315
04-28 20:31
问：两年前亲戚购买了恒大房产，房子已经办理了银行贷款并还款1-2年了，尚未收房且房产证未办理。买时有承诺收房前无条件退房，有签署协议但资料在恒大售房处，目前尚未收房，但想进行无条件退房，请问该如何操作？售房处表示协议他们需要找找，但好几天了一直没有反馈结果。
答：我们建议签过的协议都要保存一份，至少也要保存一份复印件或者拍照保存。像问题中的这种情形，如果真的有无条件退房的条款，还是要先拿到协议，要求对方按照协议办理退房手续。如果开发商配合办理，则循开发商的流程办理，一般开发商会退还首付、已支付的分期给你，其他部分开发商和银行之间会结清。如果是诉讼的话，可以起诉开发商并将银行列为第三人，同时要求解除房屋买卖合同和抵押合同，并要求返还已付首期款和已支付贷款本金和利息，及按合同约定要求开发商支付违约金。
乐居315
04-28 20:31
房屋没有建起来，地产商不退款，起诉他，可以把他的地皮拍卖作为赔偿吗？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：在执行过程中，只要是被执行人名下的合法财产，理论上都可以采取查封、扣押、冻结、拍卖的强制措施。实际操作上要考虑是否存在其他权利（例如抵押权）阻碍购房人行使权利。
乐居315
04-28 20:31
问：买房的时候开发商宣传的“入读名校”交房后不能落实，导致孩子的上学问题不能得到有效以及满意的解决方法，开发商只给一句“可以退”该怎么办？
目前，学区房和学位房非常火爆，可以说长春市售价较高的楼盘都集中在学区房和学位房周边。根据这个问题我们可以做以下的具体分析：首先，从法律法规角度看，在2016年原国家工商行政管理总局实行的《房地产广告发布规定》第18条指出，房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。但在现实实务中，充斥着大量的“买房进名校的”现象。既然市场有这方面的实务出现，作为购房者就要对学区房、学位房进行区别对待。首先是学区房，学区房一般都是公立学校，在购买房屋前购房者要应该仔细的了解当地的入学政策。比如目前一些城区都规定了推进多校划片。多校划片指的是区域内有一所名校，而与这所名校相邻的多所学校与其在师资力量、教学理念、品牌影响力等方面有着较大距离，导致很多家长通过购买学区房等方式来进入这所名校，而不愿意去周边学校就读。这就造成了名校生源激增、学区房价格大涨等现象出现。而实施多校划片后，购买了学区房也未必一定能进名校，一方面可以有效降温择校热，另一方面也有利于缓解局部学区房价格暴涨现象。如果购房后，发生了多校划片的情况，那么开发企业会以情势变更为理由进行抗辩了。而且开发商在与购房者签订合同时根本不会将学区房的相关条款进行约定，所以购房者在这方面一般无法取得证据。其次是学位房，学位房指的是民办学校，买房子就有了学校学位，与政府划片无关，具体看开发商与学校的合作。对于学位房，购房者在与房地产商之间应该就学位的事项明确写入合同当中，最保险的做法是在合同的附件备注中写明该条款，并且约定如果无法达到该合同目的时，开发商需要赔偿的具体金额。为今后可能发生的纠纷提供证据。
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04-28 20:31
我的父亲有黑纸白字的遗嘱把房产给我，老人离世后，哥哥一家人来索要分房产，请问我的亲哥哥有权要房产吗？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：首先要看该房产是否属于您父亲个人财产，如果完全属于其个人财产则在遗嘱有效的前提下，您哥哥无权分割该房产；
其次如果该房产属于您父母夫妻共同财产，且您母亲已经去世则您父亲所立的遗嘱部分有效，房产中归属于您父亲的部分，您可以通过遗嘱继承取的，属于您母亲的部分要按照继承法进行分割，您哥哥可以取的上述房产的六分之一；
最后，如果该房产属于您父母夫妻共同财产，且您母亲也在世。则您哥哥也无权要求分割上述房屋。该房屋形成了您与您母亲共有的状态。
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04-28 20:31
如果之前买的房子要求退款，是按照现有的房价进行退款吗？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：退房应当按照合同约定的房价去退款，不是按照现在房价退款。至于合同约定的房屋价格与现在市场价存在差价问题，双方可以根据解除合同的过错责任进行协商分担，有争议的可以通过诉讼解决。如果开发商有违规预售、一房二卖等的严重经过错情形，购房人可以要求开发商承担赔偿责任。另外，若购房人明知违规项目依然购买，那么购房者本身也有过错，也需要承担相应的责任。
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04-28 20:31
问：买了被法院查封的房子，我应该怎么办？谢谢！已经给了买家定金。
答：如果签订房屋买卖合同后发现房子被其他人查封了，这时建议不要再进行接下来的交易了，即使业主承诺可以解封。因为房产被查封了是不可能过户的，并且既然房子被查封，往往意味着卖家的财务状况出现了问题，或者与其他人有纠纷，即使暂时解封了，也可能会被再次查封，建议保存好证据，要求业主退还定金，并可要求业主支付违约金。
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04-28 20:31
问：深圳法拍房的大概流程是怎样的，容易在哪个环节出现问题？
北京市盈科（深圳）律师事务所刘亚娟 律师
答：现在司法拍卖可以很方便的在淘宝、京东等网络平台上完成，流程也很简单，注册账号，看好心仪的房产，在线缴纳保证金，然后参与竞拍即可。竞拍成功后按照平台要求的方式支付尾款，竞拍失败会自动退回保证金。
由于目前拍卖流程已经很方便了，整个拍卖过程最容易出问题的可能就是在最终的交付阶段，由于原业主大多数都是碰到了麻烦才会导致房屋被拍卖，因而可能会出现其他人非法占有房屋，难以交付的情况，例如抢在房子被查封前签订了虚假的租赁合同。
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04-28 20:31
我刚刚去年买的房子，半年时间房价下降了很多，尚未交房，因为房价下跌幅度太多，我想退房开发商不予回复，我该如何走起诉程序？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：业主与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同依法有效并受法律保护。房价下降不符合法定解除合同的条件，除非双方在《商品房买卖合同》中就房价下降可以解除合同有明确约定，或合同虽没有约定，但开发商同意双方解除《商品房买卖合同》，否则业主解除合同的请求无法实现。
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04-28 20:31
开发商提前收取契税、维修基金，购房者怎么办?契税、维修基金被开发商挪用，会有什么影响？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：
购房者可以抵制提前交付契税、维修基金，开发商不能以此为由拒绝履行交房义务。在实践中很多开发商在交房时要求购房者预先缴纳契税和维修基金，政府部门和税务部门在为业主办理产权登记时才收取这笔钱，期间开被发商变相无息占有使用。一些资金实力弱小的开发商因为资金周转困难，有可能会挪用这笔资金，后期如果没有填补能力时，将导致办理产权登记时无法缴纳契税和维修基金，会使项目产权证办理进程停滞，最终损害业主的合法权益。
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04-28 20:31
问：原本开发商承诺的七十年的房屋产权，房产证办理下来只有四十年产权，这种情况业主该如何维权？
一般民用住宅建筑权属年限为70年，商业房屋建筑权属用地年限为40年，需要结合购房合同的约定，看房开商的行为是否构成欺诈，如果构成欺诈，则购房者可以要求退房并赔偿损失。
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04-28 20:31
问：交了定金后，因疫情等因素首付没凑够无法购房，要求退定金时被告知违约，这种情况该如何处理才能退回定金？
在“新冠疫情”背景下，能否以“不可抗力”为由提出履约抗辩或据此请求解除合同，或以“情势变更”为由请求变更或解除合同，以及如何认定各类期间和期限，均存在诸多争议。就“新冠疫情”本身是否构成“不可抗力”而言，需先考虑“新冠疫情病毒的情况”和“政府采取的防控措施”（如交通管制等）等两个方面。
依据我国法律规定，合同当事人以“不可抗力”要求全部或部分免责的，不仅要求“新冠疫情”本身构成不可抗力，且要求其与履约不能的后果存在直接因果关系，同时需要考量通知和证明义务、相对方减损义务、可以免责的范围、公平原则的运用等情况。如购房者要求退还定金，则需举证证明因“新冠疫情”造成“不能履行合同”或“合同目的不能实现”，即关键在于“不可抗力”与“不能履行”“合同目的不能实现”之间是否具有因果关系？同时，购房者主张不可抗力造成不能履行合同，还应当及时通知对方，并采取一定的减损措施，防止损失扩大。因此，我们认为购房者能否以受“新冠疫情”要求解除购房合同退还定金，应当结合个案情况进行分析和认定，如购房者确实因“新冠疫情”造成房屋购房合同目的不能实现或不能履行合同的，则可要求房开商退还定金或延迟支付购房款
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04-28 20:31
问：我拍了一套深圳法拍房，法院说没有租赁合同，拍卖之前也没有公布租赁合同。这套房子是原业主买来给公司高管住的，请问我怎么可以赶走这名高管？
北京市盈科（深圳）律师事务所刘亚娟 律师
答：根据问题的描述，应当是在拍卖前没有租赁合同存在的，此时该公司高管并没有权利占有这套房子，您可以提起物权保护纠纷诉讼要求该高管搬离房屋。
另外，2019年6月27日广东省高院发布了关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行），其中规定了如果没有先设立的租赁、拍卖共有份额等不清场的条件外，法院应当清场交付。如果是在该日期之后拍卖的房产，拍卖公告中没有不清场的情形，则可以要求法院强制执行清场。
附法律规定：
《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》
10.符合下列情形的不予清场移交:
（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；
（2）拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；
（3）案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；
（4）其他法律和司法解释规定不移交的。
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04-28 20:31
去年，开发商违约逾期交房，同意承担违约责任，但是当时在房屋买卖合同中没有约定违约金赔偿数额及方式，请问律有没有国家规定的标准可供参考呢？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：双方可以在婚前通过协议的形式对于各自权利进行约定，例如约定如果双方未办理结婚登记则女方应当无条件将原登记在男方个人名下的不动产权属权利人恢复至男方个人名下（也就是双方订立一个附条件的赠与协议）。：这种情况需要具体分析：1、如果因开发商逾期交房导致业主需要租房，则租金可以作为实际损失向开发商主张；2、如果没有房屋租金损失发生，则2019年8月20日之前的逾期交房的违约金可以以交纳的购房款为基数，参照银行同期贷款利率主张违约金，2019年8月20日之后则应当按照以交纳的购房款为基数参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张违约金。3、如果购房者的租房租金低于按银行贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算出来的金额也可以按照上述金额主张。
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04-28 20:31
问：签订合同后，因价格变化原因可以要求退房吗？
购房者与房开商签订购房合同后，房屋的价格变化属于正常的商业风险，应由购房者自行承担，但如果房开商有无理由退房承诺或约定的，则可按照约定处理，通常来说签订合同后仅因为价格变更而要求退房的，不能得到支持。
乐居315
04-28 20:31
问：小区要拆迁，没有房产证，只有过户公证证明，拆迁时业主能拿到拆迁款吗？
按照国家法律规定，没有产权证的房产是不允许交易的，拆迁时需在对房屋所有权人进行认定，通常以房屋管理部门的登记资料为准，在没有房产证的情况下，首先要对房屋的合法性进行认定，一般只要房屋不被认定为违章建筑，就可获得适当的拆迁补偿。
乐居315
04-28 20:31
问：我拍了一套深圳法拍房，法院说没有租赁合同，拍卖之前也没有公布租赁合同。这套房子是原业主买来给公司高管住的，请问我怎么可以赶走这名高管？
北京市盈科（深圳）律师事务所刘亚娟律师回复：根据问题的描述，应当是在拍卖前没有租赁合同存在的，此时该公司高管并没有权利占有这套房子，您可以提起物权保护纠纷诉讼要求该高管搬离房屋。
另外，2019年6月27日广东省高院发布了关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行），其中规定了如果没有先设立的租赁、拍卖共有份额等不清场的条件外，法院应当清场交付。如果是在该日期之后拍卖的房产，拍卖公告中没有不清场的情形，则可以要求法院强制执行清场。
附法律规定：
《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》
10.符合下列情形的不予清场移交:
（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；
（2）拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；
（3）案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；
（4）其他法律和司法解释规定不移交的。
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04-28 20:31
问：房子房产证未办理下来，如果想要购买这个没有房产证的房子，仅靠公证处公证房屋房主过户给另一个人，可以吗？
按照国家法律规定，没有产权证的房产是不允许交易的。房产公证并不等同于房屋过户登记，房产公证仅是公证机关根据当事人的申请，依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书（如合同）的真实性、合法性。在买卖房屋时，只有办理了房屋过户登记手续，购房者才能取得房屋的所有权，未办理过户登记手续的，购房者并不能取得房屋的所有权，因此，公证并不能成为购房者取得房屋所有权的依据。
乐居315
04-28 20:31
问：交房后房屋装修存在质量问题，在超过整改期后，相关问题仍未得到妥善处理，业主该如何维权？
根据商品房买卖合同司法解释的规定，房开商交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内的，房开商应当承担修复责任。房开商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用以及修复期间造成的其他损失由房开商承担。如果是房屋主体结构质量问题，则购房者可要求房开商退房并要求赔偿损失。在收房时发现房屋存在质量问题的，应当及时向房开商提出异议，同时保留提出异议的相关证据。
乐居315
04-28 20:31
问：购买的新房如遇质量问题，例如墙体渗水、主体结构倾斜、楼板裂缝等，应当如何维权？
答：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
所以对于买新房遇到的墙体渗水，不属于主体结构质量不合格，法院也难以认定严重影响正常居住使用，不能直接主张解除合同，只宜主张保修，并赔偿修复期间所造成的损失。对于主体结构倾斜，楼板裂缝等如鉴定属于主体结构不合格的，买受人可主张解除合同退房，并要求赔付损失。
乐居315
04-28 20:31
问：面对不合理收费（喝茶费）该怎么办？
答：保留支付款项的相关证据，可以通过向相关部门举报投诉；对不合理的收费，没有合同依据的，可以通过法院起诉要求退还。
乐居315
04-28 20:31
当购房者遇到无法办理产权证的问题，应该通过什么渠道和手段督促开发商解？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：
开发商无法为购房人办理产权证具有多种原因，比如工程建设过程存在违规情形、在建工程存在抵押未解除的、契税和维修基金被开发商挪用等情形。对此应当针对性解决相关问题才能具备办理产权证基础。
从法律的角度讲，对于办证时间合同双方可以进行协商约定。对于延期办证情形，购房人可以追究开发商逾期办证的违约责任。追究逾期办证违约责任首先要看合同约定，有约定按照约定计算违约金，如果没有约定可以按照已支付的购房款，按照金融机构的计收逾期贷款利率主张违约金。主张逾期办证违约金对开发商是一种约束和督促，从而对办理产权证有一定的促进作用。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商是否有权在交房后随意更换物业公司？遇到这种情况，已入住的业主该如何维权？
答：不能，根据《物权法》、《物业管理条例》，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，则必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留。如果卖出的房屋已经超过二分之一，类似解聘、选聘物业服务企业的权利需要占全体业主总人数和总面积二分之一的人通过；方可解聘选聘物业服务企业。更换物业公司需要全体业主和开发商共同召开业主大会来决定。已入住的业主可由业委会出面向有关部门举报和投诉。
乐居315
04-28 20:31
问：如遇房东迟迟不过户，应该如何维权？
答：双方是有房屋买卖合同的，卖方如果不履行合同约定配合买家办理过户手续，买家可以凭买卖合同到法院起诉维权。买家胜诉取得法院判决书之后，买家可以要求法院给房管部门开具协助执行公函，然后到住房所属房管部门可以单独办理住房过户手续。
乐居315
04-28 20:31
问：二手房交易中，遇到房东突然跳价，交了定金后反悔卖房应该如何维权。
答：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。综上，交付定金后卖房方反悔可要求双倍返还定金。除此之外，买家也可选择要求继续合同强制过户。
乐居315
04-28 20:31
问：把退休老人迁户口过来深圳，用她的名额买房，银行说可以贷款14年，请问这会不会影响老人在原来地区的退休金领取？
答：如已在当地领取退休金，户口迁移不影响退休金发放，退休金将继续由当地社保经办机构发放。
乐居315
04-28 20:31
问：本人想在广州天河区买房，但是没有名额，如果登记在亲戚名下，私下约定房产所有权，可否？
广州金鹏律师事务所律师郭素静回答：首先，律师要提醒您的是，房屋属于不动产，是以登记为准的，也就是说房屋登记在谁的名下，房屋就是谁的财产，因此，虽然房屋是您出钱购买，但在法律上，房屋的所有权并不不属于您；其次，虽然你们可以以合同的方式约定房产的所有权归属，对于这种行为，法律没有明令禁止，但这份合同对外是没有法律效力的，仅仅对您和您亲戚之间有法律约束力，也就是说，如果您的亲戚要将房屋进行出租、抵押、销售、转让等任何处分行为，您都无法干涉或干预。最后，由于房屋的钱是您出的，你们之间有合同约定，那么您可以按照合同约定向您的亲戚主张合同权利，比如返还购房款、支付违约金等，但是房屋就不是你的了。因此，听完律师的分析，您自己考虑要不要这样做，以及怎么排除风险。
乐居315
04-28 20:31
近期接到开发商发来的延迟交房告知函称：受不可抗拒的疫情影响，目前工程无法正常开展，故无法按合同期交房。但告知函未明确延期到何时，请问此次疫情是否构成“不可抗力”因素？无法按时交房算违约吗？告知函未明确延期时间是否合理？
广西东方意远律师事务所 文鳐地产律师团队首席合伙人王俊珑： （1）此次疫情构成“不可抗力”因素。
法律规定：
——广西区住房城乡建设厅于2020年1月30日印发的《关于加强全区住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，在该通知中要求“全区住建系统严格控制复工时间，2020年2月9日前全区所有在建项目一律不得复工。因疫情防控导致的建设工期延误，属于建筑施工合同约定的不可抗力情形，建设单位应将建筑施工合同约定的工期予以顺延”；
——《广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发<关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见>的通知》指出“新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法总则》第180条第2款规定的不可抗力”。
（2）受疫情影响导致开发商无法按时交房的本质上也算违约，但其可依据相关法律的规定要求免除其违约的民事责任。如开发商主张免除其违约的民事责任的，需要按法律的规定向业主履行及时通知及在合理期限内提供证明的义务。
法律规定：
——《广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发<关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见>的通知》指出“因疫情原因或者政府及有关部门实施疫情防控、应急措施导致合同履行不能，当事人在诉讼中提出适用不可抗力请求解除合同或者免除民事责任的，应当按照《中华人民共和国民法总则》第180条和《中华人民共和国合同法》第94条第1项、第117条、第118条的规定处理”。
——《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。
——《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
——《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。
（3）告知函中未明确延期时间是不合理的。如其援引不可抗力，需要明确不可抗力的起止时间，一般为当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间。我区人民政府关于本次疫情决定启动突发公共卫生事件一级响应机制的时间为2020年1月24日23时起。
法律规定：
——《广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发<关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见>的通知》指出“关于不可抗力起止时间的认定。依据当事人住所地或者合同履行地省级人民政府启动和终止疫情重大突发公共卫生事件响应的时间确定”。
——南宁市疫情防控指挥部2020年2月8日发布的《南宁市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部关于疫情防控期间全市工业企业、服务业企业和建设工程安全有序复工的通告》要求，“自2月20日起，房地产开发企业、房屋网上销售、中介销售等房地产服务企业可以复工......2月24日起，其他工程项目可以复工”。
乐居315
04-28 20:31
问：两年前亲戚购买了恒大房产，房子已经办理了银行贷款并还款1-2年了，尚未收房且房产证未办理。买时有承诺收房前无条件退房，有签署协议但资料在恒大售房处，目前尚未收房，但想进行无条件退房，请问该如何操作？售房处表示协议他们需要找找，但好几天了一直没有反馈结果。
答：签署无条件退房的协议关键需要留有依据，若确实证明双方签署无条件退房协议，买方是可以根据无理由退房协议向法院起诉退房。
乐居315
04-28 20:31
问：买了被法院查封的房子，我应该怎么办？谢谢！已经给了买家定金。
答：买家付了定金后，房子被法院查封的话，买方可以要求卖家解除查封手续，否则造成合同无法履行可以要求卖方双倍退还定金。当然买方看上喜欢这套房子，觉得物有所值的，性价比高的，也可以协助解除查封，要求继续履行合同。
乐居315
04-28 20:31
问：深圳法拍房的大概流程是怎样的，容易在哪个环节出现问题？
答：法拍房的处置流程一般是：法院查封 - 第三方出房产评估报告 - 拍卖 - 缴纳保证金 - 参与竞拍 - 拿成交确认书 - 交尾款 - 出司法裁定书领取文书 - 房产解押 - 审税 - 过户收房 - 拿产证。
首先，需要参与竞拍前需要注意法拍房限购。如果不满足限购条件，而竞拍成功的话，就会造成无法过户的情况。这个时候，竞拍者就需要承担全部责任。
第二，审税环节的税费问题。法拍房竞拍成功后，基本是要求竞拍人承担全部过户中产生的税费，法拍房过户需要承担的税费范围很广泛，包括拖欠物业费用，电费水费，都需要竞拍成功人支付，另外涉及多次登记和过户的，这个费用也需要竞拍人支付。因此，一定要在竞拍前调查清楚税费问题。
第三，完成审税后的过户收房环节，都拿到了房产证，但是房子使用权却被非法侵占，你也没有办法住进去。所以，还要先实地查勘，或者仔细看公告里有没有负责腾退条款。
乐居315
04-28 20:31
我们打算明年结婚，但是结婚之前，女方家里就问，可否在男方的房本加上女方的名字，请问应该怎么做能保证未来出现问题的时候我的权益呢？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：双方可以在婚前通过协议的形式对于各自权利进行约定，例如约定如果双方未办理结婚登记则女方应当无条件将原登记在男方个人名下的不动产权属权利人恢复至男方个人名下（也就是双方订立一个附条件的赠与协议）。
乐居315
04-28 20:31
问：我拍了一套深圳法拍房，法院说没有租赁合同，拍卖之前也没有公布租赁合同。这套房子是原业主买来给公司高管住的，请问我怎么可以赶走这名高管？
答：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，在拍卖裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。2019年6月27日广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》对此也有明确规定法院可予强制清场交付。
原业主买来给公司高管居住的，在法院查封房产前，甚至法院拍卖房产前都没有提供租赁合同的，不属于不予清场移交例外情形，买受方可申请法院强制执行，法院责令占有人限期自行搬离，限期不搬离的法院可采取停水、停电、停气、罚款、拘留等执行措施，仍拒不搬离的，法院依法强制清场。
乐居315
04-28 20:31
2019年，在天津的一家中介看了一套房，交易过程中，我和卖家只见过两次，尚未过户，中介就告诉我，要收我的意向金，但是事后并没有完成交易，我该如何维权？
天津鼎运律师事务所 郑晓云律师：
“意向金”的性质不具有首付款、定金性质。同时，根据其文字解释，意向金应仅为买卖双方之间对于购买房屋事宜达成了意向，并不具有相应的法律后果，故在双方未签订房屋买卖合同时，购房人可要求中介退还“意向金”。
乐居315
04-28 20:31
问：房企售楼期间宣传的教育配套资源与交房后的实际教育配套资源完全不符，面对虚假宣传问题，业主该如何维护自身权益？
房开商对于宣传资料的描述，销售的讲解往往构成购房者买房产生决定性的作用，但很多内容却并未载入书面合同，根据商品房买卖合同司法解释的规定，房开商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，房开商违反的，应当承担违约责任。
根据上述规定，一般学区的划分属于当地政府教育系统的职责范围内，房开商本身并不能左右政府的规划，但房开商的说明及允许明确、具体，且对商品房买卖合同的签订以房屋价格有“重大影响”的，房开商违约时，应当承担违约责任。在这里应当考虑两个方面：一是房开商是否在合同明确约定xx房属于xx学区房；二是，购房者是否为xx学区的承诺支付了高额的对价。
如果购房合同中明确约定“xx房属于xx学校学区房”，则购房者可直接要求房开商承担违约责任。但如果在购房合同中未明确约定的，则会增加购房者要求房开商承担违约责任的举证难度，此时，我们提醒购房者在购房过程中应当注意保留房开商“承诺”“宣传”的资料，如购房者可采取录音录像等方式保存销售人员的宣传或讲解，同时保存好书面宣传资料，与销售人员的微信聊天记录等证据，以备维权所用。
乐居315
04-28 20:31
问：济南市市中区房子要拆迁，60平，房产名下三口人，但名下还有一套不涉及拆迁房产。
如果拆迁这个60平的具体是如何补偿的？是单纯按照被拆迁的这个60平的计算，还是加上其他不涉及拆迁的房产。如果只按照拆迁的60平计算，三口人是按照人均40平进行补偿吗？
答：济南市拆迁补偿是按照济南市征地区片综合地价来确定的，不知道您的具体位置，无法确定具体补偿标准。征地拆迁安置政策是“一户一宅”，对于一户多宅的，只按一处宅基地予以安置。补偿项目包括房屋补偿、搬迁费和临时安置费用。如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过法律程序争取提高补偿，如有疑惑请咨询律师做进一步解答。
乐居315
04-28 20:31
我现在的房子已经居住三年了，但是发现楼板出现范围裂纹，经过勘察是原浇筑楼板不达标，但是物业说过维护期了，开发商也不给处理。咋解决？
答：首先，房屋地基基础和主体结构的保修期是房屋的合理使用年限，所以地基和主体出现质量问题，应当由房地产开发企业承担责任。其次，房屋其他部位出现质量问题，已经过了保修期，如果是房屋专有部分，则由业主自行维修；如果是房屋共有部分或共用设施设备出现质量问题，可以申请使用住宅专项公共维修基金。
因为具体如何处理还是要根据证据情况作出判断，一般通用的解决方式有以下几种：
(一)找开发商协商 如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房买卖合同》和《商品房住宅质量保证书》等来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿。(二)因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，可以委托具有鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。 (三)提起仲裁或依法向人民法院起诉。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和合同约定通过仲裁或者诉讼来维护自身合法权益。在这里提醒购房者，出现房屋质量问题先找开发商协商，弄清楚问题的性质，再来选择不同的处理方式，必要时可以请律师协助解决，以便更好地维护自己的权益。
乐居315
04-28 20:31
问：受本次疫情影响，有项目已经对业主发了延期交房的通知，业主要怎么维护自己的权益呢？
答：在这一特殊时期，由于疫情采取的相关管控措施，在一定程度上对房地产开发企业、建筑施工单位的正常运转带来了严重影响，可能会出现开发商不能按期交房。分析这个问题就涉及了不可抗力、公平原则等相关法律规定，借鉴非典时期的一些典型案例，如果确实因为疫情影响导致了延期交房，业主要注意延期交房通知所记载的延长的期限是否在合理的区间，这要结合政府发布相关文件的时间来确定实际受影响的期间。还要关注合同中对不可抗力的相关约定。另外，一定注意保留好相关证据，在房产实际交付时根据情况主张自己的权利。
乐居315
04-28 20:31
在等待交房的过程中，开发商突然要求加钱，面对这种情况，购房者应该怎么做？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：
对于合法有效的购房合同，对合同双方具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。开发商单方提出涨价加钱，有违契约精神，属于擅自变更合同，不受法律保护，购房人可以拒绝开发商的无理要求，并主张开发商继续履行原购房合同。如果开发商拒绝履行，可以通过诉讼方式强制开发商履行交房义务。
乐居315
04-28 20:31
问：房前是否需要做产权调查？如果未做，会有哪些潜在的风险呢？
答：这肯定是需要做的，最近热播的电视剧《安家》相信很多人都看过了，其中有一集就有关于产调的环节。二手房分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。
乐居315
04-28 20:31
问：精装变“惊装”房，买房套路怎么维权？
答：要看合同的约定，并注意保留证据，这样才能在开发商违约的时候，更好地维护自身合法权益。
乐居315
04-28 20:31
对于已经交房严重逾期的房子，购房者还能够申请解除合同吗？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师：
这种情况首先需要看合同约定，严重逾期是否达到购房合同所约定的解除合同条件，如果符合可以主张解除合同。如果合同对此没有约定，开发商严重逾期交房的，购房人可以进行催告，开发商在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人可以主张解除合同。
另外，提醒购房人，对于开发商严重逾期交房的，如果达到合同解除条件后，购房人不及时行使解除权，解除权会消灭，不能再主张。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
乐居315
04-28 20:31
问：买房遇到霸王条款，变相涨价、一房多卖，这种情况怎么处理？
答：对于霸王条款一般会认为无效，并且一般会做出不利于制定格式条款一方的认定。
变相涨价可以向房管部门进行投诉。如果您已经与开发商达成协议，对方应该根据合同约定履行，如果对方在未经与您协商一致的情况下增加价格，您可以拒绝支付。
一房多卖：
（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（2）买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
（3）根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
乐居315
04-28 20:31
问：交房后四年未办理产权证，房开称已向政府提交资料，正在办理，但办理户数多需要继续等，这种情况该如何通过法律手段维权？
（1）购房者可以按合同约定要求退房，并要求房开商退还已付购房款，承担违约责任或赔偿损失。
房开商应当在合同约定的期限内提供办理权属登记应由房开商提供的资料，如房开商未按期提供的，则购房者可要求退房，并要求房开商退还已付购房款并支付违约金或赔偿损失，违约金或损失按照合同约定计算。
（2）在不要求退房的情况下，也可以按照合同约定要求房开商支付延迟办理产权证的违约金或赔偿损失。
房开商延迟办理产权的情况下，购房者不要求退房的，也可直接通过与房开商直接协商或向法院起诉的方式要求房开商支付延迟办理产权证的违约金或赔偿损失。
建议购房者在与房开商签署购房合同时，应注意在合同中明确约定不能按期办理房屋产权证（包括整栋楼权属证明和转移登记）的违约责任，具体到多少比例或多少金额，如果没有明确约定，即使房开商延迟办理产权证构成违约，也不能要求开发商支付违约金，只能要求房开商赔偿损失，但购房者必须举证证明因延迟办理产权证给自己造成的损失是多少，否则只能要求支付相应的利息，也无法获得足够的损失赔偿。
乐居315
04-28 20:31
问：结婚前，房产由男方父母出首付，落在女方名下，结婚后共同还贷款，离婚时房产该如何分割？
广州金鹏律师事务所律师郭素静回答：首先，房屋是婚前购买的，而且房屋只登记在女方名下,这种情况可以认定房屋是女方婚前个人财产，因此，房屋归女方所有。其次，由于房产的首期是男方父母出资，按照《婚姻法司法解释（二）》第二十二条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。那么，首期款可以认定为系男方父母对男方的个人赠与，也就是说首期款应视为男方出资，因此，女方应当向男方返还首期款；最后，鉴于房屋的贷款是男女双方婚后共同偿还的，那么对于婚后已经偿还的贷款，应当认定为夫妻共同财产，按照婚姻法的规定，夫妻共同财产在离婚时应予以平均分配。因此，房屋归女方所有，但女方要将首期款以及婚后共同还贷的一半费用，返还给男方。
乐居315
04-28 20:31
问：交房之后发现房屋质量不达标怎么办？
答：一般的质量瑕疵是不会认定为质量不合格的，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
乐居315
04-28 20:31
问：商铺逾期2年未交房，房开未给处理意见，个人应该如何妥善维权？
（1）购房者可要求解除合同，同时要求房开商退还已付购房款及支付违约金或赔偿损失
如房开商逾期交房的，在满足房开商逾期交房、经购房者催告、催告后三个月仍未交房等条件的，购房者可以依据购房合同的约定解除合同，并要求房开商退还已付购房款、支付违约金或赔偿损失等，但购房者在要求解除合同前应当以书面形式向房开商发出限期交房通知，房开商在收到交房通知后三个月（合同中另有约定的，以合同约定的期限计算）仍未交房的，购房者才可以请求解除合同。
上述解除权的行使有效期从催告三个月后开始起算一年，在此一年内都可以随时通知房开商解除合同，超过一年期限，则永远的丧失了解除权。
基于上述规定，建议购房者在开发商逾期交房时，无论是否想要解除购房合同，都应当在房开商逾期交房后发函催告，这样的话有两个作用：一是在房开商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
（2）请求房开商支付逾期交房违约金或赔偿损失
如果购房者不想要解除购房合同，则可以待房屋交付后及时与房开商协商或向法院提起诉讼，按照购房合同的约定要求房开商支付逾期交房违约金或赔偿损失。违约金和赔偿损失可以根据合同的约定来计算，如果合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，则损失可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
应特别注意，在逾期交房的情况下，购房者在办理收房手续时应当尽量避免签署房开商事先拟好的协议（如和解协议）或承诺书（如放弃赔偿的承诺书），并应注意保留证据，以证明未及时交房是由于房开商的原因。
综上所述，在面临房开商逾期交房的问题时，购房者通常可先与房开商进行协商的方式解决，但在协商过程中应注意维权行为的合法性，避免过激行为，更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。如与房开商协商不成的，可以及时向法院提起诉讼。为了保证自己的利益，建议购房者注意保留在购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、房开商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、与销售人员的聊天记录、通话录音、政府相关部门证明等证据材料，以备在维权需要时所用。
乐居315
04-28 20:31
问：开发商承诺的配套设施（商场、学校等）没有实现怎么办？
答：这要看双方的合同对这些是如何约定的，如果合同进行了明确约定，那就可以追究开发商的违约责任。如果合同中没有约定，要结合实际情况综合判断。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。那么依据上述该规定，如果开发商关于房屋和相关设施所做的具体说明，对合同订立和房屋价格有重大影响的，应当认定为要约，当买方做出承诺后，如果开发商未能依照其承诺的提供相关配套设施，即使该内容并未载入合同，也应当视为商品房买卖合同的组成部分，开发商违约，当事人可以要求解除合同并追究其违约责任。
乐居315
04-28 20:31
如果买房时五证不全，现在有预售许可证了，但购房者又不想要这个房子了，想退房，双方出现争议，还可以退房吗？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师
这个问题需要具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现在项目已经取得商品房预售许可证，购房人与开发商之间购房合同就具备了法律效力。在合同有效的情况下，任何一方是不得擅自解除合同的。退房从合同法角度属于解除合同情形，需要达到合同约定解除或者法定解除条件，不能擅自解除。购房人如果只是因为不想要房子想退掉法律不能支持，但如果开发商存在延期交房等违约情形情况，达到合同约定解除条件，购房人可以开发商违约角度去主张解除合同。
乐居315
04-28 20:31
问：多年前买的商铺烂尾了，投诉无门，我要如何找回我的损失？
答：这要根据具体情况来分析，如果销售合同是在商铺符合销售条件的情况下签订的，可以根据合同的约定，追究卖方的违约责任。具体也要看相关的证据情况。也存在合同无效的情况，可以要求返还购房款、赔偿损失。
乐居315
04-28 20:31
问：买的房子约定年前交房，结果已经以各种理由延迟交房俩月了，这种情况怎么处理？可以退房或者要求补偿吗？
答：这种情况您需要具体看一下双方的合同约定。一般在商品房买卖合同中都会对卖方逾期交房的违约责任进行约定，这其中包括解除合同、支付违约金等。因此，您要结合自身情况和合同约定进行综合判断。
如果合同没有约定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
乐居315
04-28 20:31
问：近年，重庆房地产市场因接房引发的维权案例时有发生。其中，多数问题集中在接房标准与宣传的情况不符，比如承诺的学校变了，入户大厅变了，建筑材料变了，或是房子存在质量问题，甚至存在安全隐患，对于这些问题，您建议购房者如何正确维权呢？
答：对于开发商的宣传和承诺，保留好相关证据，最好就是以书面的形式予以确认，比如在合同中或者承诺书中约定好各种标准、材料、配套设施等，并注明违约的责任。
现在跟多购房者在维权的时候用到当时楼盘的广告宣传页，甚至是对话录音。其实，比如口头承诺是很难举证的，现在很多楼盘都是委托中介在销售，包括广告画册等难以认定是开发商的承诺。至于录音，你要证明说话人的身份很难，没有其他证据形成证据链的情况下也很难，而且偷偷录音是属于不合法的行为。所以，购房者最好要求开发商将信息写入合同，或者以承诺书的形式确定，合法合规，且具有法律效应。
乐居315
04-28 20:31
来自海口（购房2群）网友投诉问题：商家在小区内投放广告需与物业公司签订合同，而这笔费用是直接交给物业公司。物业公司在出租广告前从未征求过业主的意见，更别提把广告收入分给业主了。小区业主也就电梯广告收益应该属于业主一事讨要说法。可小区物业公司表示，电梯广告的费用每年有几万元，物业公司经小区业主委员会同意，用于弥补物业费不足。但这种说法无法业主信服，请问，要怎么维权？
北京盈科(海口)律师事务所高级合伙人 段同泽 律师 分析：
关于商家在小区内电梯投放广告，其广告费的归属问题。我们先看几条法律规定《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。法律规定很很明确，依据这些法条的规定，小区内公共部位设立广告等，必须经得小区业主同意。小区公共部位的广告收益，必须归小区居民共同所有。
当然，《物业管理条例》也有明确规定，物业公司对小区设施和场地有维修、养护、管理的义务，物业公司接受业主大会的委托有权对小区内公共场地的广告进行管理和收费，但收取的广告费按照物业公司与业主大会达成的协议进行分配。也就是说，就算业委会同意委托物业公司帮助收取广告费，也应公开账目只能拿一部分作为物业管理成本和交纳的税金，其他的作为收益归全体业主所有。
物业公司称其经过业委会同意了，持怀疑态度的怀疑态度的业主向业委会一问便知。当然，不排除业委会存在侵害业主权利的问题，业委会成员特别是业委会主任，由于权力没有受到监督，难免”绝对的权力产生绝对的腐败“，司法实践中也有相应的案例，甚至也不乏承担刑事责任的案例。业主为了维护自身权益也可以要求公开业委会和物业公司的相关账目。更重要的是建立“多数决”、监委会、秘书制度、用管分开、离职审计等监督业委会的长效机制，防患于未然。
乐居315
04-28 20:31
问：无理由退房”成为部分开发商的一种营销方式，多数时间限制在30天，但是有个别开发商承诺1年内可无理由退房。如果一个购房者在几个月后申请退房，但是该房源已经在房屋交易中心备案。面对这样的情况，造成的更名损失由谁来承担？遇到此类问题如何解决？有何案例分享？
答：如果购房者有证据证明开发商的承诺，如无理由退房承诺书，并在承诺期间的，退房原因所致的经济损失应该由开发商承担。如果双方协商不成功，购房者可向消费者协会投诉，也可以向法院起诉。
所以，建议购房者在签订购房合同前，保留相关证据。
乐居315
04-28 20:31
购房者对项目信息不太了解，而且对项目进程时间表不清楚，但还是想买这个房，怕遇到延期交房，这种情况要怎么办？
北京大成（石家庄）律师事务所权益合伙人 谷艳农律师
首先，建议购房者在购房前仔细核查项目的证件情况，购买五证齐全的正规房产项目，注意规避和防范风险。重点查看项目是否具备商品房预售许可证，有这个证件说明项目是五证齐全的，具备对外合法销售条件。购房者可以从石家庄市住房和城乡建设局、石家庄市行政审批局官网或者相关政务大厅查询项目证件情况，另外，根据规定具备合法销售条件的项目应在售楼部现场公示商品房预售许可证等的证件信息，购房者可以现场仔细了解。
如果购房者图便宜实在想买这类房子，要有承担风险的心理准备，例如项目进度慢、有可能烂尾等情形。
针对已经购买了这类房子的购房者，需要具体情况具体分析。分为两种情况：有交房希望的项目，可以选择继续等待；没有交房希望的项目，要及时止损。
如果该项目已经列入了石家庄市专项整治范围，另外项目具备了前期的基本证件，比如已经成功拍地，或者项目的开发进度已经达到了一定程度，在这种情况下购房者风险相对较低，购房人可以选择继续等待。
如果项目什么审批手续都没有，只有所谓的图纸，没有任何建设进度，那么项目交房希望就很渺茫的，建议购房者及时止损。购房者可以与开发商协商退款，或者及时向法院提起诉讼，主张确认合同无效，退还购房款并可要求赔偿经济损失。
乐居315
04-28 20:31
问：如今，购房者大多数是通过银行贷款买房，贷款纠纷也成为一种常见纠纷。比如，购房者交了定金，但是由于各方面原因，购房者放弃购买预定的房子，这个定金是否可退？
答：根据法律规定，原则上购房者向开发商支付的购房定金不能退还，但开发商与购房者之间另有约定的除外。如东莞市商品房认购书范本中对此就有明确阐述，两日内可以书面申请，无理由退还购房定金。
乐居315
04-28 20:31
问：在一手房交易中，疫情后购房者容易出现哪些纠纷？
① 开发商以疫情为由逾期交房，是合理的吗？购房者可以为此进行维权吗？
答：就本次新冠肺炎疫情来看，开发商逾期交房是属于合理的。因为是全国抗疫行动，以及政府进行干预导致逾期，是属于不可抗力。2月10日人大法工委指示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但是，开发商以疫情为由逾期交房应该在合理期限，如顺延政府干预期间，如超出合理期限的，购房者可以维权。
② 针对“房屋因不可抗力因素延期交付”能简单的谈一下吗？这次的疫情属于“不可抗力因素”吗？
答：房屋因不可抗力因素延期交付是指开发商因无法预计和控制的自然灾害（如地震、洪水等），社会环境因素（如罢工、战争等），以及政府干预等原因导致延期交付的不算违约。人大法工委在2月10日的指示中明确了本次疫情属于不可抗力因素。
③ 疫情之下，不少行业持续1个月停工，对于贷款买房的市民而言，经济层面收到一定影响，可以向银行申请延迟支付贷款吗？
答：根据中国银保监会的通知，各银行都出台了相应措施，符合条件的可以申请延迟支付，但不是所有的都可以。
根据《中国人民银行财政部银保监会证监会外汇局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）文件要求，疫情防控期间，如果是感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员或参加疫情防控工作人员因疫情影响未能及时还款的，可以向银行提出，经认定后，相关逾期贷款和欠款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。
但是，各家银行对于住房按揭、信用卡等个人信贷还款延后还款期限的条件要求各不相同，需要您与银行具体协商。
乐居315
04-28 20:31
海口（购房2群）网友投诉问题：买房之前，开发商承诺车位配比1:1，结果交房之后，物业变相将车位租售给小区前面与项目配套的写字楼。小区业主闹过几次，未果，请问如何维权？
北京盈科(海口)律师事务所高级合伙人 段同泽 律师 回答：
开发商承诺1:1车位，并兑现承认。造成现状的主要责任在物业。《物权法》第七十四条第一款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要的规定是满足本小区业主停车的实际需要。很多省市的物业管理条例也都规定本小区的车位应优先满足本小区的业主使用。
若写字楼和住宅不属于同一小区，物业就不应让写字楼里的车停入住宅小区车位，更不应租给写字楼专享；若写字楼和住宅属于同一小区，应对所有业主一事同仁，同一对待，先到先得。严格讲，按照相关法律规定，业主是指物业所有权人。写字楼一般是租用的，所以不是业主，从这个角度应先满足住宅所有权人的使用。
那么，什么叫一个小区呢？我们所称的小区，学名应叫物业管理区域，国务院颁布的《物业管理条例》第九条 第二款对此作了规定“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
依据上述条例第五条规定的国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。业主可以向上述相关部门反映问题。
乐居315
04-28 20:31
乐居315
04-28 20:31
石家庄乐居
04-28 20:31
2019年房地产投诉维权事件频出，“交房即维权”现象屡屡引爆地产圈，适逢3·15国际消费者权益日，乐居将携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大用户避免置业“暗沟”，点明方向，并助力房地产行业健康、稳健发展。
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