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戴德梁行上海媒体抢听会

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  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:本期戴德梁行上海媒体抢听会圆满结束,感谢大家的收看~

  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:感谢媒体朋友坚持到现在,不知道媒体朋友有没有问题?

    提问:我们销售型的写字楼,现在是滨江,还有大虹桥,还有北蔡区域,前两个都能够理解,北蔡为什么突然成为热点,这个没有办法成为热点?想问一下原因。

    沈洁:其实北蔡一直都有项目在出售,只不过现在这个市场里面可售的,低总价的,跟大宗相比已经很少了,确实没有什么东西可以买,你现在去买5千到1万的特别少,供应也少,客户选择面挺少的,还有一个就是价格的问题,在那边价格还有一些空间往上走,随着城区的挤压往外跑,主要就是这个问题。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:下面,有请戴德梁行高级董事、中国区产业地产部主管苏智渊和大家分享《上海市工业地产市场2018》。

    苏智渊:很久没有和大家见面了,因为我管中国地区的产业地产的,先给大家下一个定义,我们现在整个中国的产业地产到底在发生什么?一般情况下我们把产业地产分为物流类和工业类,物流类地产这个坡已经爬很长时间了,已经坡很高了,但是工业类地产我认为才爬一半,是一个新的市场。所谓的产业地产正在从一二线城市流出,而一些新兴城市,华中和西南正在成为中国地产版图里面迅猛发展,而且是蓬勃发展的态势,这是市场上明确的现象。

    回过头来看一下上海的产业地产正在发生一些什么变化?我今天从三个环节来说,首先第一个是物流地产,我们看一下这个市场怎么样?目前整个上海的物流地产市场属于供不应求的市场,这条曲线是一个空置率的曲线,过去3到4年维持在8%以下,每年都在下降,目前2018年虽然没有结束,我们统计出来这个数据大约在4.36%,从房地产市场来说,除了有一些前后交接的租赁期以外,这个市场就是满的市场,一库难求,这是整个上海高端物流市场的情况。按照我们的数据统计,截止到目前为止上海整个高端物流库的量,大概在在748万平方米,空置率低于5%,供不应求。在一手市场没有土地的时候,未来二级的房地产市场可能会出现更加明显的稀缺状态,使得未来上海的高端物流市场会变得类似于今天的香港的市场,地越来越少,库越来越高,东西越来越难找,这是目前上海库的情况。

    第二个就是看一下租金的情况,由于我刚才说的供应的稀缺性问题,它倒逼导致的结果就是租金越来越高,从2018年,截止到目前统计的上海高端库的租金已经达到了1.59/平方/每天,高端租金库标准有局部的区域已经超过了2块钱的市场,我们认为如果不发生一些大的宏观面的根本性的转变,这个市场的趋势还是会继续往下走。

    整个市场如果切割成不同的板块,不同的地区在高端库的表现上也是不一样的,比如说闵行,它的租金已经超过了2块,这个在整个中国高端历史仓储市场上没有的,从来没有超过2块的,现在已经出现了,因为闵行比较靠近市中心,它稀缺性相当的明显。同时,我们也看到了青浦整个的入住率比较偏低,但是因为这个地区有比较多的新增工艺,未来新港有更多的区域在这个地区发生,这是未来上海比较期待的新的市场。

    从整个市场来看,从圆圈来看它的入住率都是满的,未来到底上海是什么市场?到底有没有新增市场?未来如果只是存量市场到底怎么做?这些都是高端物流开发商应该考虑的问题。

    我们再反过来看一下土地,在过去一些年份上海的仓储物流用地的成交的情况,就像我讲的,现在每一年上海市的仓储用地量,真正的一手二手的量很稀缺的,只有几十万平方米,而且从右边的图上可以看到,很多量的交易者,特别是一手的用地者是国有企业,比如说临港,临港目前正在组件他的大物流平台,这样的一些量并没有对市场开放。这里面值得关注的是18年国美在嘉定拿了一块地,将近50亩,打造国美亚台的物流配送中心。万科18年收购的一些资产等等,真正在一手地买不到的东西,往往在二手市场做的交易,未来在物流市场很看好的市场。


    我们再看一下跟产业地产有关的,这个地图是目前整个上海产业地区的分布,按照过去20多年整个上海的经验,所有这些园区的数量几乎过去10年没有增加,上海的工业园区没有增加,全部是在存量市场做一些东西。

    看一下工业用地的市场,工业用地的出让有一条很明显的曲线,在2015年之前的是掉下来的,到2015年掉到这里,大家知道2015年发生了什么?2015年正式推出来了新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年,背后的潜台词未来工业用地会涨,使得很多工业类型的企业决定抛弃上海,转到其他的城市。这对当时的制造业有很重大的打击,有大量的一大批的优质的外资制造型企业抽离上海,不在上海做了,这也是上海市政府被逼无耐的举措,因为他们研究所有的上海产业用地,发现上海的产业用地已经进入稀缺的瓶颈,如果再不控制未来没有地给这些企业。

    从2015年以后上海的土地交易都是在比较低的量上面变化,到2018年稍微有一些起头,这个起头的大概6千多亩的量,大概有这么大一部分是给谁呢?给特斯拉,1千多亩地在临港。实际上上海的工业用地,接下来要给的未来的最终用户绝对是有选择的,只有给那些真正符合上海未来的产业方向的企业才可能给这些地,这是土地方面的,如果我们把每个区的土地的出让再做一些细分,我们可以看到上面的柱状图,如果看浅色2018年,在上海主要突出的工业用地出让区,一个是松江,一个是临江,这两个区可能是未来上海工业用地最后的保留地。松江现在打造的G60科创走廊是上海重要的大的策略,沿着传统的松江开发区,未来会出现大量的工业类的新兴项目。整个上海简单来说就是完全挤压,需求在里面挑,然后再给一个,是这么一个市场。

    商务园区市场,201年商务园区的总体市场达悦有770万平方米,空置率相对比较健康,从右边这个图可以看到整个商务园区在不同地区板块的市场供给,漕河泾浦江未来会有比较大的商务园区产品的工艺,未来漕河泾浦江区域是上海比较重要的商务园区版图的市场。

     租金,我们把这两类产业地产的租金在这边罗列一下,到目前为止商务园区的平均租金,每天每平方米是4块5,厂方类租金大约是1块2,我们把这个租金分到不同的板块,左边是厂房得租金,包括金桥、松江、闵行等,高位在2块5,低的金桥的南汇地区,包括紫竹大约在0.9,平均市场在1块2左右。右边高位是7块5,比如说凌空,已经满了,低位在1块6,在漕河泾浦江,未来这是一个新增供应的市场。

    讲完产业地产的市场以后,简单讲一下商业地产的趋势,有两个趋势:第一是从需求,刚才凯文一开始讲了,上海其实现在正在面临所谓的产业重构,整个长三角二三线城市,希望把总部放上海办公楼的趋势,上海把制造业往外迁移的趋势,是一来一往的趋势。按照我们收集到的资料,上海的外移产业有两个方向,一类是所谓的高端的拓展,包括汽车,精品制造,这些是有附加值的,因为在上海没有足够的载体可以支撑它,不得不往外迁,在整个长三角区域正在出现一个龙头型的产业聚集地,比如说杭州湾新区,已经变成长三角汽车的聚集区,这些未来会形成长三角产业类的重点的聚集的门类。下面的这一类是上海不要的高投入、高能耗、高污染、低效益,这样的产业是上海使劲往外推的,未来我们主要从这些资源来。

    第二个想说的是载体,上海主流的开发载体是平台性的载体,是左边的,大多是国有的为主,这些都是大平台,平台性的载体开发有一个什么特征呢?它具备区域性开发能力,可以在一个区域做一张产证以后,仍然以一张做出让,而不是二手出让,这样的平台性的载体能力,是很多产业地产开发商梦寐以求的,今天他要想拿一块地就是自己拿下来,50年以后要出让给第二家人家的时候,后面的时间就已经减少了。现在市场上最流行的地产开发商最梦想的,我怎么具备一个区域性开发的能力,平台开发商的能力,我们现在看到有很多的民营的产业地产开发商,其实现在正在力求能跟我们传统的平台开发商做合作,比如说万科,比如说联东,比如说启迪,这是未来有可能在上海这个区域做进一步扩展的。

    如果这样的机制未来能够被打通,这对整个产业地产的载体开发应该是有很大的帮助,我们也希望在未来新的后面的这几年,能够看到这方面的一些机制或者潜力被发挥出来,谢谢大家。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:下面,有请戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历和大家分享《2018年上海零售商业市场》。

    魏建历:大家下午好,给大家分享已经出现在市场上和将来出现在市场上零售比较好玩的事情。

    我们看一下2018年的零售市场,大家都可以感受得到不断有购物中心在新开,而且人均的零售面积在逐年增加的,从2016年到2018年人均零售的增长面积差不多达到了20%,2016年每个人的面积是0.6,等到2018年到了0.8,最大的贡献应该是在黄埔区,这是整个人均零售面积在增加,市场竞争越来越激烈,多中心化发展导致中外环区域供应爆发式增长。

    上海从1号线开始我们的轨道交通成为一个网络的时候,轨道交通网络化开始改变整个上海零售市场分布的情况,它改变了我们的布局,之前在一些很偏僻的地方,交通发展不方便,不会选择在这个地方建购物中心,我们有几条轨交线相交的地方会有建购物中心,出门不远的地方可以看到购物中心,有些给地铁相联的,轨道交通既有好的也有不好的方面,未来2020年整个上海规划完工的地铁线可以达到16条,现在已经有的在建了。

    2018年的改造项目比例增多,因为上海经过差不多40年的发展,有些项目已经很多年了,这个改造的过程,大家都知道任何一个产品都是有一个生命周期的,购物中心同样也有一个生命周期,改造购物中心是为了对抗本身已经有的生命周期所进行的一个行为。我们可以看到大部分的改造有57%的比例是在核心商圈处在的内环地区,这是上海发展比较早的地方。

    今年产生比较大的影响力是世茂集团对这个项目进行了改造,是很大的改造工作,从外面的建筑的形态到里面的结构都进行了改变,里面新开了乐高,包括丝芙兰的旗舰店,零售业绩有一个飞跃,包括第一百货,这是两个项目,是一个面对面的项目。还有一个是五角场万达,也在进行逐步的改造,在2018年大家都对一些存量的项目进行改造,我相信2019年这个热潮会继续持续下去,当然离我们最近的是新天地对太平洋百货的改造,收回来以后变成新天地广场。

    2018年我们看零售市场的主要需求,大家最能够感知得到的是一些运动品牌的旗舰店的出现,比如说  Damir Doma,包括FILA,运动品牌的业绩持续保持上升。关于餐饮品牌,网红店,包括喜茶,要排很长时间的队,我也去尝试过,排了40分钟买一杯茶,这也是很多年人作为打卡也好,在微信圈分享的一个话题。不管是喜茶也好,还有耐雪的茶,我们称之为网红店,基本上每个年轻人都会打卡的店。奔驰在BAC做了一个奔驰中心,这是一个跨界的服务,未来的商业市场,各个业态之间的界限会变得越来越模糊,这个店铺对于人们的需求的满足,可以满足人们多方面的需求,它不再是单一,更多的是大家走出各自的界限。

    未来市场的展望,从2018年,甚至2017年大家讲的更多是新零售,当然大家对新零售没有一个概念的,什么是新零售,从我自己的理解来说,新零售是线上和线下做到真正的整合,之前我们讲线上线下,2018年开始已经成为了一个成功的模式。新鲜类的超市也好,未来从服装从线上和线下进行整合,这是未来不可阻挡的趋势。

    我们讲的零售革命,尤其2018年最大的并购是阿里和大润发的合并,盒马鲜生已经并入大润发的渠道,我们也在国外的一些杂志上看到,线上零售和线下零售进行促进的,线下实体店可以给线上带来更多的流量,不管是京东也好,阿里也好都面临着流量增长的瓶颈,需要线下门店对它的支撑,从线下再导流到线上,这跟之前不一样的地方,之前是线上导流到线下,现在是线下导流到线上,实体门店网络可能会越来越多,大家在家门口都会看到小的店,永辉什么的,这是零售市场对整个市场生根的表现。

    提升线上线下的运营效率,网上买的东西都进入数据库,对你购买的东西进行区分,住这儿的人喜欢买贵的还是便宜的,会在大数据的分析下对这个区域的门店进行输送,对线上线下的运营效率可以提高,线上的数据对线下的生意产生很大的影响,同时线下门店也让消费者有更好的体验。

    另外一个提供便捷高品质的产品服务,不管是发展商也好零售商也好,包括消费者在内,不管是要提供内容,表现出来的也要好,在这种情况下我们的产品和服务都要进入高品质化,我们的消费者已经进入到90后,00后,他们的要求更高,给零售商提出更高的新的要求。通过对人网上消费行为的分析,也会对我们的零售产生另外的影响,以及更加贴合消费者的行为。

    在订单上可以看到我们的包裹到哪儿了,这是智能物流以及冷链技术,2、3年前讲到冷链的时候,不是所有人都可以做到冷链,冷链对技术要求和资本投入很高的技术,随着冷链技术的发展,代表我们的生鲜可以走的更远更深,这也是新兴技术的提高,对于零售的提高。

    还有就是大数据,通过大数据分析对人的购买习惯有深入的分析,说白了所有的消费行为都暴露在大数据之下,从银联大数据出来以后看到很惊人的,跟线下的实际行为非常的贴合,零售商通过技术的运用,让他们的运营更加有效率,也降低他们的成本。

    未来2019年里面零售市场,我可以说变得更加有意思,而且对经营不好的淘汰速度会加快,零售未来科技加持,颜值加持,资本加持,谢谢大家。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:下面,有请戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁和大家分享《2018年上海写字楼市场回顾与展望》。

    沈洁:最近一直在聊市场,宏观的不好,给我们来点落地的,2019年的租金到底是涨还是跌?跟电视台的媒体朋友们也在沟通,到底想听涨还是租?租赁、销售,对明年做一些展望,讲一下市场的情况,我们今年依然是一个供应的大年,供应量比较大,成交量我们也看到了,比去年有点回落的,在这种情况下我们整体的控制率略微上扬,从全市的交易板块来讲,因为全市的量还是比较大的,从新增,我们新兴板块加上核心区域来讲,总体的供应量非常巨大。租金的跌幅不大,因为很多的发展商,因为也是通过各种其他的方式方法装修,免租,通过这些他们还是把租金保持在一定的高位,保持在一定的水平,而且整个南京西路沿线板块来讲,包括淮海路也找不到空的面积,被联合办公拿走了,大面积被拿走了,依然在这个楼里面找到一些小面积的,或者是灵活的空间,也是有赖于跟联合办公企业的互动,这些面积还是有的。

    在非核心的板块里面,租金确实上升的空间压力比较大,不太涨了,受到其他板块,我们刚才一直讲的新项目,城市更新类的项目被买走,这些也是在市场上比较大的供应压力,你会发现过去一直讲的存量市场的到来,就是对租金的一个挑战,我们已经很迫切的面临到现在的一个状况。

    从供应量来看,过去表现不一样的,我们核心区供应比较少,现在看来不少,滨江沿线,包括陆家嘴我们的核心板块位置,供应量相对比较大的,前滩后滩世博板块等等,当然有些自用的。2018年新增140万不到,2018年总体存量来看已经达到了1千多万,这个量比较惊人。

    我们讲一些落地的,一些租赁的方向来讲新盘的表现是喜忧参半,整体的表现来讲,我们有一些项目确实租赁的整个周期被拉长了,原来竣工8到10个月肯定可以被租掉,现在拖到一年半左右的时间,在一些热租的板块,一些新兴的板块经过一段时间的打磨也成交了传统金融类的企业,从未来发展的角度来讲现在的租赁情况还是不错的,市中心的国华也是有金融机构的续租或者扩租。我们的中海国际广场,这个项目已经全部清空了,不管是核心还是非核心,它的市场表现应该是最好的,它的出租面积和时间段来讲,竣工以后全部租完,受到中外资企业关注的这些项目表现还是非常好的。当然受到压力的也有一些区域,比如说闵行、辛庄,有些政策的问题,产业租税联动的问题,各方面也牵制项目租赁的交易。

    从成交的客户特征来看,或者结构来看,我们能够看到电子信息科技类的需求还是非常活跃的,以徐汇滨江板块的这些项目来看,比较明显的是AI类的企业,它的入住或者搬迁,比如说小米之类的,还有漕河泾园区新兴企业的扩租比较活跃的,相比去年来讲成交比比较高的,提高2到个百分点。

    从金融的角度来讲我们讲监管,金融行业的成交是下滑的,2年前P2P的余波还没有结束,影响到楼内的一些交易,一栋楼2、3年代没有达到90、95%的状态,也是受到一些政策的影响,金融的交易掉了3个点。

    从专业服务业来讲联合办公确实是最为活跃的,今年下半年已经有一些稍缓了,没有那么激烈了,这波客户面临的问题就是招商的问题,但是它占了我们整个的交易的比重也是非常大的,从结构上来看,我们讲PMP类比较活跃,金融类有所下滑,联合办公类占据一定的空间。

    刚才前面讲到国家层面的战略,我们也发现从交易的比例来看,可能跟投资板块不太一样的我们的成交量,从大的数据来看,我们主要是成交在内资,内资比去年占比,成交比提高了5%,从上海交易的城市类别来看,我们也在分析长三角城市内部的流动,包括北上广深的城市,除了上海其他三个一线,他们进住上海的比例也是蛮高的,相比我们长三角城市内部的一些机构的流动还是比较活跃的。

    我们做了一些主要的分析,长三角企业既然是要拉动内需,内资是比较活跃的,哪些城市里面跟上海的往来里面比较频繁的,从行业的板块来讲还是在电子科技信息、生产制造、专业服务类、房地产板块里面,从城市的结构来看、合肥、南京、杭州、苏州往上海移动的方向,这些客户有流动的。我们去到比较多的板块,可能就是在大虹桥,因为交通的便利性,长三角90分钟的城市群,交通的便利性对板块还是有很大的利好,在长宁还有金融机构的进驻,一些中小机构的银行,到这几个板块还是比较明显的。当然我们也比较相信,随着国家战略进一步的发展,我们交通的进一步利好,也是一种机会,对于我们这个城市群里面的一些客户的流通,我们也是比较看好的。

    租赁大概差不多这样,销售我们都是成交的一手的,1万平米以上,体现在报表里面,其实都是跟投资差不多的,整栋的交易,过去的10几20年里面一些中小买家不见了,买写字楼基本上都带有一些投资行为,以前可能总价在6千万以下的项目都比较受欢迎,现在这些客户都不见了,反而变成5千到1万平米的自用买家。

    这些自用买家表现在什么地方?他们喜欢买什么项目?还是板块,有钱的买滨江,价格在9万到10万块的项目。另外一些小板块,他会看北蔡这样的区域,也会做一些关注,虹桥、浦江、北蔡,金融和生产制造业,都是买来自用的,还有政府参与里面,因为跟产业和税收都是有一定关联度的,在我们这个板块里面纯投资行为的相对比较少。

    从未来来看,未来至少4年,我们现在看的数字是在2019年,2019年的量比较大,我们估计一下大概有170万平米的项目入市,各个区块都有,核心的有37万平,新兴的板块比较多一些,将近130万平米,我们看的板块的高峰还是看徐汇滨江,徐汇滨江跟浦东的前后滩也是比较重要的发力点,我们280万的那个项目明年也要正式推向市场,在浦东前后摊的SK等等项目也会面市,现在也是在招租的阶段,这些都给市场一些选择。

    从展望来看,过去我们都觉得政策对于写字楼的影响周期比较长,落地性不强,从近期我们跟业主的交流,跟发展商的交流大家越来越聪明,大家越来越会解读政策,而且发现政策的重要性,整个市场的交易内资是多的,今年上半年外滩内资交易也不少,而且都是大面积的,从节约成本的角度去考量。

    对外开放100条,到底是对哪些行业哪些板块?其实是对金融,金融对哪些板块有利,我们认为传统的金融,或者说外资金融依然会在这些板块发力  ,虽然说今年的交易量在往下走,但是未来不会落后于其他任何行业的板块,从对外开放100条里面未来影响着我们板块的利好,民营企业27条里面,跟下面的科创板块,我们推民营经济,还有一些科创企业,双创,从这些政策来讲我们觉得对于大虹桥,包括一些新兴区域,像五角场,漕河泾,发展民营经济比较突出的片区,或者板块来讲都是有蛮大的利好。从自贸区扩容,它会有一些什么样的呢?具体的落地政策没有出来,现在最远的项目已经跑到临港了,临港对于我们的机会来说有什么?它也在做很强的招商引资,如果从我们的行业来说,跟很多的外资谈条件的时候,税收上已经没有太大的优势,新兴的区域和板块,有更多谈判的筹码,做很多企业招商引资的时候,这些区域的表现也是值得大家去关注的,包括未来会有很大量的新增的上市,也会成为市场的生力军,自贸区的扩容对这个市场还是有潜在的影响。

    再加上产业地图,因为有很多的,对于我们的项目的租赁进度有影响的,是租税联动,各个区域政府在产业招商方面的力度大大加强,远远超过我们过去在招商方面的一些想象,在这个板块里面,我们觉得利好的一点,以后各个区域,徐汇区做什么产业?静安区做什么产业?大家不吵了,每个区都有自己的核心产业,在这个方面我们也会觉得,对整顿市场来讲,对我们区跟区之间的和睦相处也是有好处的,在这个方面,在我们自己负责的板块里面会做好一些沟通,把比较适合片区发展的企业引进去,我相信这个对市场来看也是会有很大的帮助。

    展望预测,行业利好,不断吸取跨国总部机构落沪,金融、电子信息科技,批零贸易,医疗健康,刚才讲的政策利好一定可以推动整个板块行业客户的发展,今天的分享到这儿,谢谢大家。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:接下来有请环球董事及大众化区资本市场主管李志荣。

    李志荣:刚才讲了我们今年是一个丰收的一年,今年在20多个办事处大中华区里面,资本市场员工做了55单的买卖,总值800亿人民币,这应该是我们戴德粱行有历史以来在大中华地区最好的一年,在同行里面也是比较领先的。

    从去年的上半年开始在香港完成了一个资产包,出售17个商场,卖给外资的一个财团,我们把北京的长城资本拿上去,一共是231港币,今年的8、9月份又找我们谈,我们定了两轮的筛选投标以后,大概2周年前,12月12号接标,18个月代表一个客户完成两个包,一共是29个商场,总面积用上海的说法有330万平方尺,大概有13000个车位,我们总共完成了350亿,这个交易无论从香港也好,国内也好,甚至全球也好,这是非常难得的数字,用美金来计算的话,这个量有45亿美金,这是非常大的交易,这两个交易是很经典的案例,在同行里面,在大中华地区同行里面没有能完成这么大一个量的交易。

    我们是一个中港联动平台,我们前两周帮香港买下一个写字楼The Center49楼,每个投资者都把自己的楼层拿出来卖,我们选出来49楼卖,公司在香港上市,老板一般都是在广州,或者北京,通过香港、北京、广州,以11.18亿的资产交易买下来,显示出我们是一个互动的平台。

    今年还有几天就过去了,对上一年怎么看?今年上海外资占比过去是24%,今年是61%,这个动力在哪儿?左边是我们全球投房地产的金主,右边是投行,不同的投资者全球寻找一些投资,黑石募了1850亿人民币,在香港投了2个商业地产包,大概投了接近20多亿、50多亿,这些后面都是金主。为什么会出现这样的情况?后面的金主发现投房地产比例的很少,全球只有10%,发现这10%当中投了亚太地区的大概也是10%,占我们亚太地区房地产的只有1%,未来全球的增长点还在亚太地区,他们马上调整,他说把房地产投资额度从10%调到20%、25%,放到亚太地区的钱从10%也调到20%、25%,这样算一下,未来几年他们从1%增加到6%点多,说明我们2018年的上海,外资占比当中我们占了60%多。

    这里可以发现,08年开始,从投房地产占比4100,到今年12100投在房地产,已经翻了3倍,他们有加码在亚太地区的投资,这个动力很清楚,刚才艾瑞讲了,这是有系统性的增加投资额度。

    用香港举个例子更清楚,2017年有两个重大的交易,有一个写字楼的交易,卖给深圳的开发商,这是去年的年底资产包230亿卖给一个海外基金,但是今年是太古城中心3期和4期,卖给我们的内资公司,这个地块在港岛的南区,一共有4单,有3单跟中资有关系的,但是到下半年,我们今年第三季度,这个商场卖给丰太(音)牵头的,后面是黑石的基金,有37个亿,Project doris 内地投资者9亿成交,有接近250亿都是外资牵头的,在香港看不到中资的影子,上半年以外资为主,下半年这三单都是我们公司完成的,今年我们是非常的丰收。

    左手边是全球的房地产,从纽约开始,整个市场非常庞大的,香港排在第5位,上海排在第14位,右手边这个更清楚了,海外基金投资市场为主的话,香港能够占第2位,上海占第8位,在亚太地区里面香港和上海对外资进入非常重要的市场,他们不能忽略这两个地方,无论是香港还是上海。

    我们公司很清楚,既然上海和香港是非常重要的两个市场,两个团队来往非常的频繁,每周香港的同事带客户从海外到上海,上海来香港,两个地方都非常的重要,在大中华地区,一个是香港,一个是上海,两个互动希望能够达到1+1大于3的效果。


    今年我们整个大中华地区非常重要的主干叶国平,原来的一半时间是在香港为主,出差比较频繁,今年我们做了一个重要的决定,80%的时间都是在上海,因为我们觉得非常重要,不得不放一个重要的同事在这儿,叶国平先生是1994年在上海大学,念房地产毕业的,考了一系列的会员,包括CFA,这个身份非常的重要,在他25年的工作经验里面,从香港开始,05年就开始接触大中华地区的投资买卖。

    他去了南非休假,下个月3号回来以后,80%的时间都是在上海,和上海艾瑞他们一起.今年我们做到300亿,希望我们明年的上海能够超300亿以上,甚至是400亿500亿,整个大中华地区我们今年是800亿,希望明年后年做到1000亿以上的交易量。谢谢大家。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    卢强:今天站在这儿特别的底气足,想给大家分享一下华东的区域。每年都听媒体上讲今年特别困难,有很多这样的段子,今年其实不困难,我们的困难愿意不愿意多赚钱,在很多案例里面都看到真的分析,在这样的背景下前年1300,去年1200,今年截至到12月上旬总的成交金额1050亿左右,这个数量是一样的,你要是觉得整个中国资本链这么紧会导致上海的大宗交易有变化,这是错误的预盼。昨天还有一个北京的投资者说,我们在北京找了很多没有钱的人,你们上海有没有?接下来我把这些数字如实给他讲了一遍以后,他觉得原来你们上海是这样的,我还真不了解你们上海的资金链是这样的情况。

    今年有一个特别重大的变化,如果一个数据只是从20几到30几,这都不是重大的变化,今年特别重大的变化是今年的外资有一个飞跃,从去年24%,我们指的是买家的钱来自于哪儿?买家的资金来源来自于哪儿?去年在大宗交易市场里面是24%,今年这个数字提升为61%,这是一个非常大的变化。

    刚才我说到有北京和上海认知的差距,为什么会有那么多资金链那么紧,我们反而达到1千亿,这61%的作用非常大的,这61%起到决定性的,能够让我们的金额维持在比较重要的比例数字。

    我们也在研究,大家都在判断资金链那么紧的情况下整体的资产估值往下走的背景下,为什么愿意继续到中国加大,而不是一点点的加大,我们看到了是全方位的所有的外资基金在中国的募集量非常大,到今天为止很多没有用完,我们讲2019年趋势的时候会讲到这一点。

    我们认为不仅仅是在房地产市场,在整体的资产配置上,包括股票市场,或者是其他的资产投资上,他们认为可能在中国需要系统性比例的加强,这是全球大的资金流动背景下的一部分,我们是一个小的缩影。后面的两项也有,不能说是今年外资增进的重要原因,以前内资抢东西很猛,外资动作比较慢一些,可能抢不过它,今年你们内资都不行了我们外资就上了,我们能够拿到估值比较合理的资产,位置相对好的资产。

    以前保险资金也投资不错,但是今年因为有一些银保监会的合并,导致审批会有很大的阻挠,今年下半年会好一些,还有一些苗头,明年可能更多的会出现。住宅受影响比较大,今年相对是比较冷的市场。

    我就简单介绍一下我们认为比较重要的一些投资的标的,我们主要集中在外资,像Brookfield,这也是我们公司做的大宗交易,这也是外资接外资,为什么没有被内资接掉,去年一个内资接了厂风公园,今年这个商场还是被外资买走了,这个跟黑石有很多的资金愿意投在中国有很大的关系。

    上海广场最早是外资卖给内资,现在内资再卖给外资,一直是这样周期的变化。左下角是最大的一个交易,投资比例很大的,其他的无塞纳酒店也是我们公司做的,过去三四年没有做过任何收购,这是3、4年以后做的第一次交易,包括海航的那栋楼。

    整体来说我们的交易案例里面,外资不是说用一家人家,以前记得有一个数据跳的比较大,但是我们有100多亿,不是说我们看到了一两个人的行为,所有的外资都上了,说明对整个上海物业的估值的定价是有一些共识的,这个共识可能跟我们内资的开发商,包括内资的基金判断有很大的出入,所以才有61%比例的出现。

    这是我们做的另外一个交易标的,略有降价,但不影响它的整体收益,今年的价格等会会讲,在整个核心地区整个估值略微有下降。

    这个比例跟历年没有大的区别,始终完整的是写字楼,其他是商业,其他的占比较小的比例,这跟我们基金的投资方向,大家比较熟悉的一些领域比较相关,但也有一些新的角度,比如说金开利也是摩根史丹利买的,一部分商业,一部分是改成办公,真正的开发商做一些长租公寓,也会发生一些小的交易,长租公寓目前的现状是交易标的特别响,大家可以去关注一下,很多号称要几万间房间的开发商其实没有重资产的,都是一些轻资产而异。我们关注一个公司,如果真正看好长租领域,应该进入重资产领域去收购,刚才我提了两家公司的名字,这两家公司真正在做重资产运营的。

    分化的问题我们也判断一下,我们卖到海洋大厦,它的价格相对中区有点下降,中区2016年出售的,当时的价格有点出入,它说明了同样一个问题,核心地区2017年下半年,相对2017年上半年,或者2016年的下半年价格有所下降,这个幅度很小,可能有5%到10%,很多都只有5%。但是这个趋势需要去了解清楚为什么会这样的?很重要的一点,它期望的收益率目前来说有一些提高,很多的机构对于我买到一栋楼租金的收益率,下一张里面会详细讲到这个数字是多少?刚才黎总提到的几个区域,还有五角场地区,还有张江,总体来说不是靠平稳的租金收益,而是靠好的资产管理,给你带来一个好的前期的租金收入,从招租开始,有一些创造性,这也是支撑由于资金面的紧,但没有影响到整个上海写字楼的基本面,我们觉得上海的基本面还是很好的,这也是外资看好的很重要的原因。

    这就是我刚才说的资金回报率,其实从2010年再往上数字更高,但我们没有放到这儿,当年的收入有5%到6%,在2010年之前,这也是一个很重大的变化,原来差不多从10年前以来我们整体的机构投写字楼,或者投其他的整体的回报要求一直是在下降的,直到今年不仅有些持平,甚至有些回升,通俗的说以前买楼低一点就低一点,后面比我更低都愿意接我的盘,但是今天为止希望更高一些,因为不知道明天怎么样?希望接到一个租金收益比以前更高的资产。

    这是整个2018年,2018年我刚才提到虽然资金链很紧,但整个总的成交量没有变化,我们公司也做的非常好,我们公司总共做了15笔的大宗交易,在上海所有公司里面排名第一的,总成交额在300亿左右。到2019年我们有一个大致的预测,今天我们所说的导致国内的资金链比较偏紧的情况,我们预测在将来的6个月会有延续的,因为没有看到任何宏观货币变化的趋势,虽然我们预期到迟早会变的,因为这是我们平衡的执政哲学。所以到2019年我们预计1千亿的大宗交易市场还是会存在,这个数字其实大家在统计局的数字上看不到的,因为不存在任何新开工,也不存在任何的竣工要销售,开发商把楼卖给自由客户,在很多的股权交易里面不会出现这些数字的,这些数字2019年会继续延续的。明年的价格跟今年一样,刚才看到了预期收益率的提升,你说希望比原来的价格降5%,或者降多少,降10%,我觉得有可能可以达到,但是一个个案,它不是总体的均价。

    这个取决于很多开发商的预期,今年是资金链特别紧张的一年,今年没有那么紧,到下半年的时候资本市场的引起,我们看到股票市场里面大股东的问题引起很多的降价,像这种问题我觉得经过今年下半年的教育,明年上半年会意识到愿意比较低的价格走,这一点我相信在明年的上半年有一些体现。这两点我认为大宗交易市场会比较活跃,买家持续看好,很多的外资今年花那么多钱,其实还没有花完,明年他们会花更多的钱。又有内资愿意降价,这是最完美的,两边都有交易的愿望,这个投资回报率会保持稳定,整体来说目前的参与者,我们觉得除了外资会持续之外,可能保险机构,如果在整个大周期中,我看到今年银保监会有一个副主席讲话,大家不要想赚一些利差的东西,房地产投资大宗交易应该是理直气壮的放在保险资金运用很大头的部分,在整个全球都是这样的,这一点需要监管机构来加大他们自己战略的部署,所有的保险公司都是听监管部门的,我们知道怎么做就怎么做,在这一点上,因为机构合并已经结束了,我们期待着他们能够出更好的整体的,对物业投资的战略的规划,当然也讲到了一些新的东西,摩根史丹利买的项目,包括买的金凯丽(音)包括华瑞买的酒店,这些都是长租公寓的角度,这些机构在上海寸土寸金的地方都有机会。

    谢谢大家。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:接下来有请重量级的大咖,整个2018年这位大咖带领团队一共完成55宗大宗交易,经手金额880亿…有请卢强给大家分享一下上海的大宗投资市场。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    黎庆文:首先问2018年过的好不好?

    众:好。

    黎庆文:2018年进博会在中国举办,我相信进博会对实现国际贸易中心,国际航运中心起到较大的作用,同时也会加强上海2035年成为全球的城市,对大虹桥地区的发展也有大的影响,因为大虹桥链结长三角的区位。

    在投资中心,在整个市场里面起到很重要的作用,2015年上海十三五规划上海的面积会超过1个亿的平方米,是很大的量,2018年光商业这一块已经有100多万方的商业从城市更新出来的存量,相信这个存量未来几年会陆陆续续的增加,等会我们商业的同事也会分享,在未来城市特别是实现上海购物起到很好的新场景作用。 

    除了城市更新之外我们留意到长三角一体化,把长三角一体化上升到一个战略,长三角一体化不是第一年提出来,从数字上看出来今年长三角的基础建设提出,我们的高速铁路的开工量今年接近900公里,大大超过2017年,我们的基础设施已经开始加速,相信我们的长三角一体化会引来未来更多的上海跟长三角腹地地区的互动。

    我们在办公楼市场已经看到有很多来自于长三角腹地的企业来上海设立办公室,等会会有办公楼的同事给大家解读一下。同时我们也相信上海跟长三角腹地的城市是一个互动的关系,有进来开公司的,也有上海的企业,特别是工业企业到长三角腹地把我们的产业重新组合,重新重构,等会我们攻略部的主管也会给大家分享。

    同时,我们也会准备一份专门研究上海和长三角腹地的话题,叫长三角产业重构白皮书,这个白皮书明年的年初会出来,也希望大家关注到这个白皮书。

    我的话就讲的简单一些,因为要把时间留给下面几位重量级的嘉宾们。今天是26号,还有几天2018年就结束了,也祝大家2019年比2018年更好,谢谢各位。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    主持人:各位媒体朋友、各位新朋友老朋友大家下午好,很感谢媒体朋友冒着音乐的天气来到戴德粱行上海公司,2018年过去了,关于房地产我们有很多话想说,今天我们会有投资市场、写字楼市场、零售工业市场等4个市场的专家给我们分享戴德粱行的数据、观点还有怎么看待2019年的市场,首先有请戴德粱行华东区的总经理黎庆文先生给各位媒体朋友问好。

  • 上海乐居 03-29 14:22

    戴德梁行上海媒体抢听会即将开始

戴德梁行上海媒体抢听会

2018市场回顾·2019来年展望

上海及大中华区大宗交易市场/写字楼市场/零售商业市场/工业物流市场

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