易居沃顿房地产研修课题发布会

上海乐居 04-20 00:23

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今天的直播到此结束，谢谢大家一下午时光的陪伴，我们下次再见！

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丁祖昱：回过头来，博弈的地方在哪？人才政策就是博弈，很多城市今天已经没有门槛了，个别城市连中专都算人才，中专都可以落户。由此相比，我在海南，海南不行，海南说要引进人才，海南是最缺人才的地方，搞自由港要引进人才第一条就是要985、211的人才算人才，这说明海南政府脑子真的是，我不知道为什么只有985、211才算人才，在其他的学校里面也读的很好，就不是人才了？海南今天能够有个人过来我觉得就算人才了，能够人愿意过去工作，愿意到海南工作我觉得就是人才，你还不给人家落户，别人还不想落户。从某种程度很多城市抢人大战，背后深层次有各方面的原因，还有政府自身的问题，各方面的问题。从每个城市的人才政策就可以看到这些问题，我就不展开了，我们大家也要适应。
    信贷是今年最大的压力，或者说存在最大的风险，主要是今年金融环境的问题，所以我说为什么老倪每年，特别是今年，生意比较好，因为今年年前生意就相对来说更好一些。现在无论是个贷还是企业贷款都是非常紧张的，我们只要注意M2增速不断下滑，14%下降到8.3%，现在房放出来的少，去杠杆，所以说资金肯定紧张，个人利率全面上浮，利率全面上浮表明银行不希望你贷款，特别是首套房，竟然有的银行开到了1.1%—1.2%的基准利率，潜台词就是别来贷款，没有一个消费者是傻瓜，消费者不会首套房贷1.2%的款，不会的。银行给出这样的信号就是拒绝，所以说个贷这块同比整体全面下滑，现在也别通过按揭去买，给三个点折扣一次性付，远比按揭好。客户很可爱，你给他们三个点，他会去借钱，不会认为问亲朋好友借钱有三个点以上的成本，觉得为了三个点的折扣，今天可以借钱变成一次性付款，行业数据目前还高企，特别是房地产开发投资增速，每页都有一个点，在十以上，所以说为什么今天政府不会放松房地产，绝对不会，因为房地产今天对整体经济的贡献还非常高，还在对推动经济的高速增长起到作用，这里不说了，新增供应、城市成交都不讲了。城市内部也在发生很大的变化，过去市场一荣俱荣，一损俱损。上海下滑的时候武汉在上升，一线下滑的时候三线上升，每个城市都有自己的行情，但是自己的行情是什么样的周期，我们要分别判断，这个周期都是不一样的。
    目前的三四线城市占比已经到了67%，2017年年末的时候，占比已经达到了67%，一线和二线加在一起是33%，当时也有企业如果不太追逐规模的快速增长，可以坚持一二线，不追求盈利的话也可以坚持一二线，这两个前提可以接受的话可以追逐一二线，也有一二线里面做规模的，比如说万科，进入数量相对较少的城市当中，几乎所有城市都是排名前三位，这就是万科的能力。但是万科和碧桂园，你说哪种模式更好，我说没有更好，只有更适合企业的模式。万科就是职业经理人模式，不会进五线城市、六线城市，碧桂园就是草根文化，一定会冲到四五线和别人干仗。真正要去库存就是去三四线城市的商办库存，我们现在有一套模式，希望能够为二三四线城市的商办去库存做贡献，四五月，二手房明显上升，但是价格在下跌。所以说现在二手房价格的回归往下的回归，实际上也是促进二手房成交量上升最重要的手段。
    土地市场，现在是为什么溢价，以前偶然三四线城市土地成交，一二线城市没什么溢价，三四线城市溢价特别高。企业表现不说了，越往的表现越出色，今年前五个月又出现了另外的问题，五十强房企的增长是最快的，但是百强房企完全落后，也增长，但是增长速度远远低于五十强、三十强、十强的增长速度。为什么现在很多老板非常焦虑，说我们老是搞销售排行榜，那天有一家房企，既感谢，又很恨我。他是职业经理人，每个月要拿数字向老板汇报，大家下定决心要往前冲，才有可能脱颖而出变成前三十位，否则没有这个榜单，他们也不一定这么做，有些时候事情利弊对比着看。
    我们注意另外一个数字，今年五月份已经有24家房企，单月销售过百亿，只要过80亿就可以过千亿，现在已经有24家过百亿了，30家过千亿可能性非常大。原来我认为今年资金也点紧张，市场有点变动，可能三十强房企不一定门槛达到千亿，现在看来千亿至少，大家提前在2018年进千亿。从企业的表现，五十强房企门槛增长了58%，三十强增长38%，前三强增长了31%，十强增长了25%，一百强的门槛只增长了19%，所以企业强者恒强，今天表现的更加突出了。为什么五十强增长快，五十强还想进三十强，今天再不增长就被甩开了，五十强今天也是拼的非常激烈。
    土地现在变成了另外一种强者恒强，前十强当中达到了54%，这是非常高的集中度，越大的公司越有钱拿地，今年金融形势是很严峻的，但是他们还是拿到银行的钱，三十强企业还是拿得到的，银行的企业还是要放出去的，为了控制风险，只能放给最好的公司，前三十强的公司。实际上由于资金游戏，房地产是资金游戏，这些规模房企任何方面都占优势，然后利润上面也会占优势，利润占优势，全过程又来一遍，所有的都是优势。因为有了规模会占到所有其他的优势，这个没办法改变。
    从土地投资，这些拿地积极的房企，反而有几家去年拿的特别多的，今年拿的稍微少一点，不去点名了，有一些其他方面的原因。长三角和珠三角的趁势是最受青睐的，长三角、珠三角，什么城市都没问题，都可以做，二线拿地集中在中西部，这是对的，中西部的地价没有完全反映出来，房价也没有完全反映出来，三四线最应该拿长三角，五万亿的市场不去干干哪里呢？有消费力有购买力。
    房企融资，今年融资需求增加了30%，资源都被他们占掉了，融资方式，我就不谈了，国内的发债有点难，都改成境外的融资方式，发了太多太多的海外债，发了太多的可转债，还有IPO，这些都是今年的房企融资的主要方式。企业发债全部列出来了，请大家关注利息不断提升，这面肯定会有人提高债券，在香港买债券是最核算的，你买两年期债券，拿8%—9%的利息很好，比炒股好多了。据说有一家合作伙伴说要发10%以上的债，两年期的，我肯定建议大家去拿，只要你有香港户口就可以买，为什么不买。海外投资人认为这是垃圾债，我们认为这是很好的债，两年期有什么问题。如果这些企业债权要违约的话，中国的房地产肯定会出现崩盘式的下跌。
    最后看看2018年其他的一些情况，前面说了政策，政策是不会改变的。三四线会分化，不要说三四线，一二线也要分化，城市内部也在分化，以上海为例，都了解上海，上海有三千人摇三百套房的案例，这就是冰火两重天，指一个城市内部也是冰火两重天，五月份有十个项目摇号，只有两三个项目供不应求，其他的项目都是供大于求。而且大家一定要记住，是限价的市场，限价的情况下面上海也是用脚投票，市场还是最后由消费者由供求双方来决定的，不是政府能够决定的。
    今年的行业数据，我认为不会再增长，十三万亿，我觉得差不多，可能会下一点，但是十三万亿这个数字也许会上一点，最近一两年达到十五万亿还是也可能的。我觉得五年保持十五万亿有可能，五年之后我认为一手房市场可能会缓步下滑，但是不会悬崖式下滑。我觉得二手房市场会慢慢补充进来，去年是十三万亿的一手房市场，六万亿左右的二手房市场，加在一起二十万亿，我觉得这是一个总量平衡点，不因此无限制一二手市场无限制的快速上升，每年可能会随着房价5%—10%的上升这是对的。随着之后二手房市场占比逐步提升，一手房市场会慢慢下滑，这还是在2022年之前的事情了，大家不用太担心，短期内刚需不会改变，改善性需求还会增加，老年人口也会增加，所以需求不会出现下滑。市场已经解释过了，其实这是一个分化的市场，现在有很多三四线城市，还有很多三线城市，我认为都将成为二线城市，大家只要看市场容量就行了，还有一些其他指标。三四线城市当中有两个因素需要提醒大家，一二线城市更稳定一些，更加清晰一些，三四线城市没有这么清晰，棚改会对短期市场产生巨大影响，过去两年的三四线城市的爆发很大程度受到了棚改的刺激和推动，如果在一个城市当中棚改数量明显下滑的话，对这个城市要警惕。一个城市的棚改没有启动，一定要在这个城市，哪怕是五六线城市都可以提前布局，每个城市都有棚改红利机会。安徽只有三个城市棚改增加，剩下十多个城市棚改数量都下滑，每个城市每个地方的情况都不一样，这里是地级市，接下来还有县级市，接下来还有县，还有镇，还有一层层往下落，你才能看清楚事情的本质。
    从总量来说，未来三年是1300万大数上面下降了。今年到底有多少家千亿公司，今年千亿公司数量还挺多的，30多家，原先我说30家，现在判断30多家，最后谁能够进入千亿行列，我们还要继续观察下去。
    有一点提醒大家，今年中国房地产，原来该干什么还是干什么，等靠要是没有市场的，只有每个月大家往前冲，市场才可能被你抢下来，才可能被你干下来，但是在当前市场当中，高周转是必须的，高周转是基本战略需要，不要捂盘惜售，高周转就是金融严控情况下企业走出困境的最重要方式，谢谢大家！

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丁祖昱：第二个，最近一些观点，最近为什么有很多的调整打补丁一些政策，为什么在规范方面做很多调整，为什么还会有人才落户的相关的政策，实际上这就是在现有的政策环境下面，市场自身的一些动作，倒过来又影响政策的发生，现在不是单纯政策决定市场，也不是单纯市场决定市场，是在两者互相作用之下，市场走的我认为越来越平稳，或者说越来越理性了。

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另外我讲一个很重要的观点，现在的价格传导机制和过去也发生了重大的差异，过去的价格传导机制是土地开始的，一块地出现天价后会影响周边一手房房价，一手房房价再影响二手房房价，现在的价格机制从一手出发，有了限价，政府给出一个指导价，回过头来影响土地市场，现在土地市场的价格根据目前一手市场的价格来定价，其实五年前十年前也是，当时拿地的时候也是根据一手市场判断地价，但是后面不是了，后来都是完全看未来，拿地的时候根本不看当时的周边的一手房房价都是看未来，预期非常多。然后用地价来影响，现在又回到一手房。因为限价是企业没办法来控制的。
    土地价格，一手房价最终影响二手房价。

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丁祖昱：时间比较晚了，我想比较简单讲一些观点，PPT我就播放一下，作为背景。核心还是交流一些观点。这些观点也是最近我观察市场发现的一些市场和过去有很大的一些差异。至于说数据，每个人看数据都会看到不同的背后的东西，把这些数据客观展现给大家就可以。我讲我的观点，大家可以有自己的心得。
    首先当前中国房地产市场状况，我认为中国的政策市会慢慢回到市场市，政策调控政策，我的判断这一轮调控和过去三轮调控最大的差异就是过去三轮调控都180度转变过，都在调到一两年左右的时间过程当中又被新的刺激政策所取代，而这一轮调控政策，在未来的五到十年我都认为不会被新的刺激性政策所取代，所以说我们不必太过于，随着时间的推移我们可以慢慢对政策的研究可以稍微放少一些，因为政策变成了一种常态，我们长期在这样一种限制性政策下面往前进步，或者说往前发展，大家没必要太多的研究政治性的政策。接下来还会有房地产税的政策，可能还会有一些其他方面的政策。我都不认为这些政策会对中国房地产市场产生根本性的影响，因为两年前的四线政策开始启动，到去年深化，到现在各个城市打补丁，基本上大家已经适应了。

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下面由丁祖昱为大家介绍《趋势与战略：2018半年度房地产市场分析》

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江予菲：接下来我会和几位老师一起聊聊实话实说，地产高管的昨天、今天和明天。他们在曾经的工作当中经历了什么样的感悟，有没有过一些至暗时刻又突出重围，接下来掌声有请！    
    宋家泰读书圈创始人宋家泰导师
    福晟集团董事吴洋导师
    仁恒置地集团执行副总裁王晞
    太古地产亚太区零售业务董事  韩置
    
    我们先从王晞导师开始，昨天今天和明天，首先我希望在座的各位和我一样保持这样的一个好奇心，对于台上四位高管对于昨天今天和明天，曾经的从业经历，现在正在面对了挑战和未来对房地产行业的期待，做一个简单的五分钟的分享。
    王晞：我刚才和吴洋商量了一下，我们俩讲什么，我知道他想讲什么，所以我就不讲了，我知道吴洋想讲跑步，其实我想首先说的是我昨天也是一个胖子，今天变瘦了，其实我来易居沃顿主要目的是来跑步的，跟着丁校长跑步，把自己跑瘦。实际上我觉得这个过程也是蛮有意思的过程。但是跑步我不讲留给吴洋讲。这是福晟的专利。
    我还是先讲讲，我对于易居沃顿的感受，再聊聊我的昨天今天和明天。易居沃顿我最大的感受来自于沃顿的一句话，这是中国地产圈最牛的圈子，我从圈子讲起。刚才进来的时候看到了同学链等于价值链，非常有意思。我觉得这个圈子也是一个互联网思维，我们更多的是建立一个大的朋友圈。但是在目前的作用之下，每个价值链的连接都可以产生聚合效应，能够有很高的价值诞生。这就是易居沃顿这里头不仅仅是我在这个平台上能够贡献知识，更重要的是能够收获。这些收获，我认为也在改变我，一直在改变着我。我以前是在一个国企，干的也是非常好，在国企干了十八年的时间。培养了我，也成就了我在地产行业里头的一些业绩。当然我是觉得正是在易居沃顿的平台上，让我看到了更大的视野和更多的价值点。所以我觉得在人生的下半场，需要有一个自我的变革和自我的救赎。所以我就选择了换一个跑道继续奔跑，在这个过程中间，我认为除了有收获之外，也感觉到很多困惑，非常幸运在这个平台上面有很多同学和导师，兄弟，姐妹，在帮我分析，帮我开到，这个时候你发现你不是一个人在战斗，有很多人在提示你，曾经在三年前送给我的就是变。要去改变自己。在很多时候，也是想，我当第一届学员的时候，开始跑起来，对我的改变也是巨大的。这里头有很多学习，包括刚才讲的焦虑，我原来是一个严重的焦虑症患者，但是更多的我也体会到的的确确焦虑也是人的一种向上的精神支柱，也在不断的鼓励我去挑战，挑战新的高度。这是对我来说最大的收获，对于明天来说继续奔跑，继续找到下一个自己。
    江予菲：从您十八年非常成功的从业经验，到后来的转变，很重要的是在易居沃顿收获了健康，也收获了对未来的信心。毕竟有的时候面对困难，适时调节需要外因，易居沃顿就是这样一个非常重要的外因。接下来把时间交给吴洋总。吴洋总跑步非常专业，之前我们一起做过一段节目，如何从跑步当中获得更好的健康生活。
    吴洋：这个片子拍完以后我没看过，谈昨天接到一个电话，马秘书长打给我的，让我今天只能谈跑步。今天王晞给我一个电话，说今天只能谈跑步。别的不让我谈。言归正传，既然只能跑步，大家拿起手机，搜索微信公众号关注吴洋跑步说，真有吴洋跑步说，我现在极力拉粉丝，拉收视率。跑步不用说了，有肯尼亚丁，是他的引导，时间有限不多说。2014年一场病，回来之后丁祖昱带我跑步，那个时候也在沃顿，沃顿第二期我就参加了，一直参加到现在，从学员到导师一直跟下来，所以开始跑步，跑步以后确实改变很多，有机会大家交流，原来我很胖，经常下午出现头晕头痛，血压很高，现在没有医生救治的情况下，变成了低血压，自己把药停掉了，一直停了一年，到现在一点问题没有，就是跑步改变了一切。丁总刚才讲了自律，这是最大的感受，马拉松给人带来自律，跑步给人带来自律。我们焦虑没有了，但是更加自律了，这就是具体感受，具体想了解怎么叫自律，大家请关注吴洋跑步说，这就是过去，过去的历史可以这么讲，我上个礼拜在长沙，昨天晚上到上海，今天晚上九点飞机，明天再福州接待一个客人，明天接待完客人明天下午还要飞香港，端午节放假不休息，这就是为什么我们到处都要有房子的原因，也是这个原因，没办法，老婆经常提意见，就是这样高强度的工作，多年积累的负面的东西，以及身体上出现的状况，都可以跑步运动改变了，这个改变是易居沃顿带来的。就是因为在易居沃顿我们感受到了跑步的力量，跑步运动在房地产界是万科掀起的，但是用我们自己总结讲，是在丁校长，上他发扬光大。有了今天现在的非常好的自律的身体。明天干什么，就永不停止跑下去，我们永不停止保持自律，在行业里面一直做下去。易居沃顿的主题就是永不停顿，我们的双脚也永不停顿，在易居沃顿我们也永不停顿。
    江予菲：吴洋总刚刚说的一个观点非常好，地产行业现在还是相对而言工作压力非常大的一个行业，如何适时调整自己的身体状况，可以在易居沃顿找到非常的方法。
    吴洋：7月15号在福州搞福晟集团的城市跑步比赛，大家可以来参加。
    江予菲：我想到一本书《跑步的时候在想什么》，跑步真的是让人静下来的时间空间。还有就是丁祖昱校长写的马拉松人人都可以，让人准备进入马拉松的准备，从装备、食物、基础训练等等。做好准备进入运动，书给我们带来的帮助不言而喻，而且给我们很多惊喜。书的话题和宋家泰老师聊聊。
    宋家泰：我来聊聊学习，当我收到四大导师的名单的时候，我很震惊，想起一句话，当潮水退下的时候，你知道谁在裸泳。上一届的时候因为有小兰姐，我跑步的次数和强度非常低，但是还混迹在里面，看到了三位导师之后，我误入了一个跑男组，我们在WERUN里面，会把跑量列一下，从最下面往上看很容易找到我。实际上不能在丁老师面前说我没时间跑，只是我觉得跑步略枯燥一点，如果没有很多人帮助你，很难跑起来，每次我发现，每次咱们的时候，八月份跑量上升，四月份就回落，一直到现在，是这样一个概念。说到学习，时间过去的很快，去年也是六月份的时候我们站在台上来回答一个连连问的活动，每个导师问下面导师一个问题，我记得小兰姐我宋家泰读书圈怎么不写历史文章了，我回答说世界发展太快了，很希望通过一些学习来重新塑造我的操作系统，当时选了一本非常伟大的历史著作《资治通鉴》，用一年多时间把这本书重新读一遍，从更宏观的角度看发展脉络和将来的发展趋向。每次看完之后写一篇文章，从去年到现在大概写了四十多篇文章，有三十多万字，现在看到了唐朝，我看的时候发现一个非常有趣的是，大家知道李白在《资治通鉴》里面出现了几次？零次，在294卷里面，81卷写唐史的，但是没有出现李白，他的诗句也在资治通鉴里面根本没有。在司马光眼里，推动社会变革和进步的不是李白，所以在资治通鉴里面根本没有提李白，也没有提杜甫，只提到了杜甫的诗。我看到之后就想，中国现当代最伟大的变化，中国的城市化，翻天覆地的变化，在座的房地产从业人员在历史当中是什么样的姿态，我们会不会像李白一样，在历史当中没有了。因为大家每个袋子里面都有一个房地产年鉴，我估计以后史学家学这段中国城市化里面年鉴都会看的，里面有数字，很少有企业有什么变化，当代的时候所有人的努力都体现不出来，我觉得易居沃顿做的非常好的事从第四期开始有意识做案例收集，不光说每年十大案例，同时也会要求所有的同学，如果将来大家加入易居沃顿的学习之后，除了要跑步装备这些东西，还要认真准备案例，把自己所思所想，这段时间的工作，或者说自己的事业一段时间的积累，最后记录下来，变成自己的一个历史学者，这个案例将来也会入选大家的房地产年鉴这本书，这样一来似乎是一个比较好的能够厘清事业在历史当中的地位，这是过去，现在我因为毕竟我不能老在台上说你们要写案例之类的，每次要交案例都会发现有部分同学放弃治疗，因为太忙了，或者压根不太认为这是一件非常重要的事。我劝大家尽量把这个事情认真对待重视起来。今年下半年可能会和易居沃顿的同学合著一本书，关于三四线城市操盘案例的书。随着市场开发份额越来越大，可能三四线城市在这样一类城市当中，怎么操盘可能会有更多人关注。而且我发现没有任何学术性的书谈到这一点，易居只是谈到一些案例，没有具体谈到怎么操作项目。我准备和同学合作一本书，这也是在易居沃顿学习的结果。我也和出版社聊过，这是一个很好的选题，因为垂直领域根本没有这样一本书，这是接下来准备做的一件事。
    未来中国仅仅光三线城市就有333个如果我们的著作我们的案例能够发布出来，一个城市哪怕影响十个项目，这样的想法就可以影响三千多个项目，对于中国的城市化当中可能会留下非常重要的意义，这是我觉得这件事情可以推进和进行做的。这是我仅就学习这个角度，从历史的角度聊一下我再易居沃顿的昨天今天和明天。谢谢！
    江予菲：谢谢宋导师给我们带来的分享，从昨天、今天对于《资治通鉴》的解读，未来可能通过写书的方式记录三四线城市城市化进程的很重要的分享，文字给我们留下的力量可以不断完全。接下来最后的时间交给韩置老师，韩置老师在今年的时间，兴业太古汇，职业生涯当中很重要的一件作品，您的昨天井田明天和商业地产联系非常紧密，和我们分享一下。
    韩置：先澄清一下，学涛的照片并不代表我很能喝，但是确实是一个真情的表露，基本上和易居沃顿的学生，大家聚在一起发自真心的，我很少出现这样情况，都是非常内敛的。我先从我和易居沃顿的缘份是从什么时候开始的，2015年的时候负责常州一个项目，刚好他们研习的课题也是关于创新，那个时候市场上对于行业的影响是怎么样的，那个时候公司在做比较多体验的项目，当然去看项目的原因，看看电商情况下，做这种店和传统的情况是什么样的。那次学员都非常认真问了一些问题，第二天早上还去跑步，还去喝茶，活动非常好。后来一直保持联系，和其他的导师和学员保持联系，这个过程当中我自己也有很多变化。后来做完常州的项目，就转变了角色，对我来说也是非常大的变化，当时问我能不能做导师，我说我有兴趣，是一个非常好的平台，进入新角色的同时，让我找到答案。去年初的时候开始成为导师，在这里面，这个过程行业也发生了非常大的变化，新零售、翻天覆地，现在究竟是什么，新零售什么的都不知道，很困惑。刚才总结的非常好，那种焦虑，就算你不在易居沃顿，就在这个刚才当中，我在去年一年做导师的过程当中又有一个新的变化，从中国看整个亚太区，对我来讲那种革新和创新，如何来应对。易居沃顿去年我们刚好讲跨界，刚好讲跨界的时候我们做一些关于跨界的很多创新的东西。我们看到星巴克的烘焙店，新模式，也是一种跨界。对于我自己在公司里面有很多思考，去年有很多和学员的交流，和导师的交流，帮了我很多，也让我找到很多原来不太清楚的答案。刚才有几位学员讲非常纯粹都是房地产，但是在这里面反而没那么纯粹，里面有很多不同界别的人都会在这里，设计师，可以不是房地产的设计师，里面也有一些做飞机上面的供应商，都有。所以说在里面能够借助很多不同的人，有跨界创新，还有一个就是一大群专家会帮你在行业里面把脉，你可以通过他们知道现在在发生什么事情，会往什么方向走，这个前提之下，如何创新，如何管理这种变革，这是一个非常好的帮助。另外这次在美国也感受非常深，因为新零售还有线上线下这段事情，对于传统商业地产来说，也是一个非常紧张非常忧虑的一件事情，究竟未来会怎么样，会不会以后的商业不再这样做，会不会现在抓的商场会死掉。这也是我们这次在美国，讲柯达的案例，讲科技革新的时候，讲如何管理这些变革，管理这些东西，就用柯达和富士做案例，做了大量的研究也给了一些很好的建议，让我没有那么紧张了，知道如何管理。这是在易居沃顿的一些个人变化，从成都到中国到亚太区，其实也是得益于在这里把这些事情都管理过去了。
    江予菲：这是非常有缘份的事情，可以加入这个大家庭当中来。商业地产很复杂，需要和线下的餐饮、服装还有很多的管理，管理面非常广。可能需要整合的资源也非常广。可能在这个平台之上也有很多新资源、新想法、新创新都可以被激发出来，未来我们也会在学习刚才当中，也会有很多的学者、导师给我们带来很有前瞻性的一些指引，我们现在的问题和想法困惑或许会从指引当中找到答案，这是学习的力量，在整个氛围当中互相促进得到非常好的结果。非常感谢四位导师带来非常精彩的分享，请落座，谢谢！

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圆桌对话：《实话实说：地产高管的昨天、今天、明天》

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杨学涛：大家下午好！刚才江予菲介绍林总的时候欢迎大师兄，轮到我的时候特别担心她说欢迎二师兄。非常感谢马秘书长的邀请，我是六期商业班的，丁长峰导师带的，我自己总体的感觉就是要上这个班，要毕业是比较容易的，但是要学好其实是比较困难的。要学好其实比较困难，尤其是每个人在学习过程当中的投入度，直接决定课上完以后有多少收获。我今天特别讲的一个题目，为了顺利从易居沃顿毕业，请提前做好以下准备，因为这些准备如果做的不够好，有可能半天时间一晃就过去了，无论是学问方面的，还是生活方面，可能都会有所欠缺。
    第一个要做好准备，请准备足够多的运动装备，因为从今天开始，你在跑步上花的钱可能远远超过你付给易居沃顿的学费。尤其是进了跑团，今天穿的这个衣服，Werun跑团，如果以后玩越野更不得了，易居沃顿的学费相比来讲是比较便宜的。这张图是在松花湖某天早上，站在前排的丁校长，站在一排最左边长的特别像周立波，其实不是，我也不知道是哪位仁兄，那天是干什么呢？那天零下15度，丁校长和后面女同学，跑了十五公里左右。这是另外一张照片，韩置老师，以及碧桂园上海区域总裁，来的时候是一个小胖子，后来学了一段时间之后去跑马拉松去了，最后参加过清远全球马拉松，他跑的快的原因可能是旁边有两位美女陪伴。
    这张图是在台湾，应该是日月潭，我没参加，这里面有很多今天在座的。第一个话题总结一下就是大家看一下这张图，坐在前排居中的校长，以前是上面这部分，现在是像下面这部分。变化非常大。我的结论就是，原本白白胖胖像蚕宝宝一样的丁校长，都可以跑成肯尼亚人，大家都可以变成跑步达人。
    第二个就是为了跑集体照，请准备20套以上的正装，而且不要觉得痛苦，就当是在照相馆里和老婆孩子拍全家福。结论就是其实只要人长的美，其实穿什么都一样，建议减少要求大家各穿正装。
    第三个，为了能听懂和地产无关的课程，得准确更广泛更深入的阅读，这样的书会初心在我们的推荐里头，我的事业是父亲，种子的声音。
    因为我们由美国段的学习，为了逛博物馆的时候有非常多的机会逛博物馆，去之前学习一下西方艺术史，希望大家表现的若有所思。逛博物馆的秘诀就是跟在骆新老师的背后，骆新老师会把这幅画的前因后果讲的非常动听。
    再就是美国历史要多学习。
    为了能够在同学面前显示一下，请提前熟悉一些经典商业地产案例，我们在整个学习段里头去了非常多的地方，班最大的区别就是可能其他的商学院里头更多的是理论性的学习比较多，但是我们因为大家都来自地产行业，其实有非常多的鲜活案例，做的非常好的东西，值得大家深度参观学习和讨论。了解一个地方最好的办法就是去消费，你们到了之后最好说自己是易居沃顿，绝对不会给你们打折的。
    第七个也是关于美国段的学习，我发现其实大家的英语水平并不是特别高，希望大家提前学习一下英语九百句，或者准备好翻译机，这系一个真实的故事。我真的听到有同学把木乃伊翻译成妈咪。
    第八个，我们的活动特别多，中秋、春节都有很多的文艺会演，也请提前向骆新老师学习一下艺术表演，并深入学习一下一个演员的基本修养。我们的画风不是领导坐在前排，人民群众在上面演。其实全部都是领导在上面演。这是上期商业班班主任的表演，我们的观念就是领导是用来调戏的，这个文化在易居沃顿里面非常好。
    第九点提醒大家为了确保同学聚会有足够酒的喝，请大家提前清点好家里的拉菲和茅台，我们的聚会基本上这面的人和对面的人说话要通过微信语音。
    为了愉快度过半年的学习生活，请大家做好空杯，提请大家要空杯心态。
    当你准备好这些及你会得到什么，这是我参加易居沃顿之后的一些小小的收获，这位是毛大庆，中国最大的联合办公企业，同一天我们和优客有一个战略合作，这是我们日常的一些线下活动，最终的结论就是，我当时毕业的时候讲过，我对这个课程总体评价，人生的新起点，从四好课程开始，老师好，同学好，课程好，行程好，这是我总体评价。
    最后一句话，我觉得易居沃顿是一个特别正能量的研修班，我特别喜欢一本正经但是又丰富多彩的样子，很多年以后，当你重新回忆起在易居沃顿的日子，你会发现血液里早已流淌着自由、广博和向上的易居力量。祝所有新同学好运，谢谢！

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易居沃顿第六期学员、方糖小镇联合创始人、首席运营官杨学涛发表学习心得体会

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 第二点，我们易居沃顿的学员，和传统的学员，我就是同学有很大的不同。传统的商学院，同学来自各行各业，有做制造业的，有做医疗的，五花八门，但是沃顿的同学，相对比较集中，以房地产为主，房地产上下游，整个链条为主的。所以说大家之间交流起来有共同的语言，有可以互相借鉴的经验，甚至可以相互进行帮助。门口也写着同学链等于价值链，在易居沃顿充分体现。
    第三点给我感受最深的就是传统商学院，大家刚去报名的时候兴趣很浓，但是课上到后面就是应付式的，甚至是被动的。我在11年上过商学院，具体名称不说了，2011年上商学院到现在还没毕业，课没上完，学分没拿到，学校还给我保留学籍，可以补课。但是在易居沃顿，我们对每次上课都非常期盼，希望能够多一些这样的课程，能够了解最新的市场资讯，最前沿的资讯，同时我们能够在上课过程当中，大家相聚，一起探讨最新的市场。这是我自己的体会，易居沃顿非常适合企业高管，房地产领域的，甚至是房地产上下游的企业高管。

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林峻岭：感谢易居沃顿给我这个机会，我个人其实不善于演讲，上台前蛮紧张的。既然同学之间简要介绍一下融信中国和我本人。融信2003年成立的，从福建走出的一家房地产领域公司，2016年香港上市，2016年总部搬到上海，现在全国排名22名，现有的存量货值五千亿，今年销售目标1200亿。本人也是从融信中国创立开始，有幸能够在一线做开发管理。我是2014年来到上海，分管华东区域，本月刚刚转型回集团总部，分管存量资产。我之前也上过商学院，但是我觉得易居沃顿和商学院的区别，自己有几点理解。
    第一点是传统的商学院都是学术领域的学者给大家上课，一些理论性的，易居沃顿我们的导师都是来自于优秀的企业家，优秀的企业高管，而且在学习过程当中不是很死板在教室上课，我们有很多互动，残放企业，同学之间的交流，案例研判分析，我觉得这要比传统的商学院要丰富的多，这是给我最深的感受。

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易居沃顿学员心声：融信中国控股有限公司董事、副总裁林峻岭 发表感言

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下面大家一起看一下短片《易沃之声》

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陈凯：不变在哪里呢？不变创新肯定是不变的，必须创新，最近思考比较多的，主要和中南的合作，投融管退的思路在开发企业越来越多，这四个端正在想办法创新，结果就是得变，还有一个就是客户至上不能变，我本来觉得这句话过了，后来同事和我讲了一个新的东西，有两个产品，其实我都很喜欢，一个是索尼，一个是iPhone，这是七八十年代，现在喜欢索尼的东西，这两个客户不一样，据说他们和我讲，用索尼的人觉得索尼好，产品好，用iPhone的人觉得自己好，才用iPhone。客户好才能好，这个不能变，客户的价值。但是我们做索尼还是做iPhone，得让客户觉得我用了你我会更好。做房地产关键是人住在里面觉得我很好。

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陈凯：我前面讲的变化，我再回顾一下，市场的变化我们是被动的，监管的变化我们也是被动的，盈利能力虽说是主动的，各大家回去和你们，你们有没有老板在这里，回去和老板说选择哪块，这几年我自己心得体会最大，老是有人问我，你这个三年多少倍，或者说这一两年又变了，其实最大的能耐，我自己最深的体会就是改造一个企业的组织和文化，要变，不变是有问题的。我大概讲讲，组织的变化、文化的变化、分配体系的变化，这实际上这些变化都在变，合伙人、分头、共享，自从碧桂园起来之后有很大的变化，现在很多人都在跟，每个企业怎么变，这是有学问的。组织和文化，组织里面现在肯定是扁平化会越来越多，至于多扁平，我也不知道，现在有集团、区域、城市、项目，四级，传统企业四级。你可以扁平到总部，城市、项目，三级。你也可以再极端一点，总部和项目，有没有可能性，现在好像没看到，但是我认为有可能。至于扁平到什么程度大家去思考，未来大家有兴趣我们可以探讨，大家可以做一些分析，哪些公司的扁平化做的最好最有生产力。自组织是我自己非常推崇的，我认为企业应该是个自组织，应该是个小组织，自己和别人推动。小组织大平台是我非常推崇的，在你的组织结构里面这种变化是很有意思的，如果你改的好，很快可以尝到甜头，都有一个企业有一百亿的时候，你请一个CEO，他的能耐不是做一个好的产品，不是做管运营，而是你有能耐我们改造组织架构，把组织调的适合他这个组织效率最高了，这才是一个CEO应该起的核心作用，否则的话谁的产品好就请谁当CEO吗？不是。我看了很多企业，甚至现在很强，但是我个人觉得如果不变很危险，现在的人完全可以接受灰度文化，不会觉得非黑即白，企业里面就是这样，非常强势，以前军事化管理，这种企业有没有未来，很难说。我个人是不看好也不推荐。我觉得需要有一些灰度给员工一些空间，精神深有一些发挥，现在企业收入已经很高了，为什么还出那么多不容易的事，大家现在看到很多新消息，我就不说了，收入不低啊，企业文化在哪里，不是给了钱就可以干事的，企业越多人越痛苦。钱到一定程度是非常开心的，这个要到每个人退休的时候，你自己在哪个阶段的时候，你是最开心的，但是一定不是钱越多越开心，企业也不是这样，一定是发奖金最多企业最有战斗力，一定不是，也不能纯精神说我们就不给钱为了理想而奋斗，可以一段时间，我觉得灰度和精神是最近自己比较关注的，会在自己接近的企业里面推这个事情，但是很多人很难，大部分职业经理人，面对你们的老板，是非有能耐推动这个组织，推动这个文化。有很多朋友讲想改变一个企业，一定要让你的老板又爱又恨，你老是听他们的，他说一你不敢说二，这难，你得让他爱你，这个东西不错，创造了业绩。你得让他恨你，他来了你不能干了，让效率很高，很有凝聚力，让不想来的人来了，想走的人不走了。企业里面留住人有两条。安全，企业是安全的，不会出事或者说企业要倒闭，企业不发展也不是不安全的，不能说老板突然失联了。第二个公平，企业是公平的，不能说这个人和老板关系好一点，薪水特别高，关系不好的人不怎么待见，这是不对的。可以语言上刺激人，但是很多时候要达到公平的状态，某种程度上这两者做到了，会让一个人觉得和企业愿意待，一个是安全，一个是公平。

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陈凯：再说一个盈利能力的细分，这个是在变化的，我特别想说，我已经讲了三年了，我们传统的开发商我自己认为将来会演变成四大块，投资、开发、运营、服务，你买地本身是投资行为，大家想想，各位在座的你们所在的公司，在前面三个领域，你们擅长哪块，靠什么挣钱。我2002年买了一块地，现在卖十五万，税后利润不知道多少了，这个过程中间是投资挣的钱还是开发挣的钱还是运营挣的钱。投资的金融属性会大一点，如果你所在的企业买了地不开发，三四年以后再搞基本上投资属性大一点，因为土地再生纸，曾经见过一个开发商，基本上从前十已经退到很低了。之前和他们很熟，拿了一块地，五千块钱，当时还在华润，我在隔壁又买了一块地，过了半年六千六，涨了一千一，但是土地升值和你有什么关系？一会儿讲投融管退，投资就是投资的能力开发才是高周转，好产品本身意味着在周转的成本之间，要把产品做好，可是得省钱，现在限价了，你还能做好产品吗？开发是什么，开发是个苦活，我们全是高周转低成本，虽然我们加班通宵都是让别人加班，但是也很累，所以说开发是高周转低成本，从我经历几个企业来看，我自己内心深处把自己当开发商没有把自己当投资商，投资的基本属性是什么？低买高卖，金融属性是拿到钱，掌握好的节奏，就这么简单，可是你能拿到钱吗？拿不到钱找建达，能踩对节奏吗？踩不对只能等。你说靠买一块地放十年再卖掉，你还是一个小企业，开发企业投资属性不能占太多，你就是一个开发。这个行业的属性易居现在号称自己是服务商，服务生往前端延伸是可以做的，可以从服务生变成运营商，可以从运营商变成开发商，可以从开发商变成投资商，但是反过来做，很难。投资比较牛逼的就是红杉，让红杉做运营，很难。但是开发商可以成功往上走，行业是从上往下走可以，原来开发商现在变成了一个投资商。但是一个投资商，让他做服务生，肯定死掉了。开发商心态做运营，要非常小心，我觉得我做不了。为什么，甲方做惯了。重资产、轻资产祖大的不同是中资产给自己挣钱，轻资产是让别人升值，生完值以后分点盈利给你，要有这种心态，要有利他的心态，未来估值会越来越高，要有规模，没有规模不行。投资也很难，开发如果高周转做的好一点，成本控制好一点，可能规模还会起来。我想盈利能力在变，我还是相信未来这四块板块会出来，现在看来从开发角度这个行业十万亿到十五万亿，但是这四个行业，这门生意还是大生意，要么选择投资也行，可以选择做服务，也科技做投资，服务范围太大了。我坚持做开发，其实一个人一生能够坚持做一件事情，做透，其实很不容易。像丁祖昱跑马拉松，真能跑到老也不容易，写丁祖昱评楼市，每天写一篇，也很难。

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陈凯： 第二个变化，上次讲了这个事情，上次讲给自媒体同事听，我发现一个很好的现象，我原来以为互联网时代，这个世界越来越自由，但是突然发现不对，我发现现在的同事大家都在修墙，首先是美国总统上台以后要在墨西哥修墙，紧接着英国要脱欧，中美之间搞贸易战，和欧洲也在搞，很多事情都在修墙，这说明一个什么道理？我后来想了想，我个人认为可能在互联网时代监管会越来越严。现在几乎没有什么秘密，大家都承认了。最近航空公司看航班准点不准点，我也去弄了一个实名印证，上面可以知道你了哪些城市，你还有秘密吗？在大数据时代，其实没什么秘密，现在银行的同事和我讲，丁祖昱从A银行取了五十万现金交给倪建达，倪建达拿了钱存到另外一个银行，这个事情监管部门是清清楚楚的，为什么？每张人民币上面的号码是已经被读取了，当你移交给倪建达的时候，这个钱从哪到哪非常清楚，大数据时代监管越来越厉害，这些是政策，每个城市的交易行情在变化，面对的时代，每个时间段都可以调整，这个时代监管不要理解为政府老是管这么多，一定会越来越多。大家今天真的要认真说，认真写，所有东西都在网上，大家认为存量没那么大，都删掉了，现在都在云上，有多少云大家清楚吗？

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陈凯：我觉得这个变，大家都面临这个事情，我首先觉得市场在变，总量刚才讲到了，2014年、2013年的时候参加丁祖昱的活动，在北京讲，那个时候我觉得十万亿就到头了，我还大胆预测，第一名应该是万科的四千亿左右，四千亿就差不多了。现在已经到了一万亿，而且总量还在变，总量变不算，关键是区域市场变，面临这个市场怎么办，还在一线做吗？还是去二线，有人说坚决在一二线，怎么做，一二线可以做，先不要我觉得这个趋势已经变得很厉害了，广东市场1.9万亿，长三角三万亿多一点，这两个加起来五万亿，在广东1.9万亿，做到10%，一千九百亿，够大吧，干嘛要搬到上海来。当时我搬到上海是因为我家在上海，如果那个时候我家在深圳，就搬到深圳了，搬到上海来干嘛，中国前十强，数数多少总部在深圳，上海多还是深圳多，我觉得这个市场在变，此起彼伏，最近我也深有体会，我已经跑到镇上了，很多正事可以做，碧桂园有一个镇的计划，我觉得有戏，怎样做，市场是没有外来人口的，但是城市化已经到这个阶段之后，有一波人会留在这儿，这个市场怎么做，我认为这个市场在变，客户在变，不用多说了，中国的人口政策起非常大的作用，大家不要小看人口政策，我看到一个材料是90后比80后少了五千万人，00后再少两千万，他们的行为发生了很大的变化，对于我们做地产的人，现在没有感觉到一家地产商或者说研发部门对于这些客户的着重研究，去年讲过，因为孩子上大学了，家里不开火，把厨房当书房，我经常观察我女儿的表现，很宅不爱动，写作业的时候先开一个电脑游戏，现在去东京街头可以问路，都是因为玩日本游戏。再就是和朋友对话，然后写作业，网购，她在美国淘宝买自己的东西，这一代人特别宅。我还说特别懒，但是又特别犹豫了精神，玩的很嗨，活在自己的虚拟空间，这样的客户面前，传统的三房两厅两卫要不要变，我觉得应该变，但是没有一个地产商大胆变，可能这一代没有主流，或者当他们生活面对现实的时候没有选择，这个可以变，变得有多大，可以研究一下。我们的商业模式在变，他们做的事情越来越多以后，我觉得家里的厨房会越来越小，家里的客厅也会越来越小，很多功能都放在一起，这些产品是会变的，社区配套会有很大的变化，对于客户的研究，我们可以在深入的一些领域。竞争格局会变，可能以前我们讲大胆假设其他十强是怎么做的，最近开始研究互联网一些东西，发现互联网第一名70%的市场份额，第二名20%，剩下的10%，这个市场份额会不会在地产圈实现呢？也许有可能。但是这个前提下我们怎么做呢？大家都想做大，做大，到处挖人，就是这个道理。参加我们组，我们深层次交流更多一点。

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 陈凯：今天是一个开头，具体内容我申请我不讲了，和丁校长说过了，我还是具体做事的，不是讲课的。我讲的东西都是我自己过去一些总结，你让我展望未来，这个事情很难。但是可以分享一下过去的事，可以隔一年和大家讲前一个最近的三年一些体会，包括我自己的创业公司和中南的合作，中南最近变化也很大，我们班是房企升级班，每次都是人最多的，大家不要听老周，老周基本上就是一个销售，我们班是人最多的，也别相信他说的是高周转班，不是这么回事，我们正儿八经研究房地产，不是说学问有的大，而是我们最传统，这儿大部分是行业出来的人，面对挑战和发展未来何去何从，这个班自然而然是最多的，关心的事儿也比较多，去年我参加活动不太多，因为怕喝酒，今年如果允许我不喝酒，我会经常参加，如果喝酒我就参加不了。我看他们做了很多事，我觉得心里也有一些体会，有的时候我看他们微信群里面发的，我们今年这个组，我们可以也有一些更深层次的，所以说这个班人最多，刚刚马老师也讲人最多，你们也可以分一些去另外三个组，想吃喝玩乐找长峰也可以，想弄P2P合法弄钱找找建达也可以，实在没地方去了，就去老周那吧。老周那课题题目每年几乎要变好几次，到现在也没想明白要做什么。变和不变，我特别希望老周在，去年提了这个事儿，今年没解决，我每次上课看见前面两个柱子特别难受，本来要讲很好的题，能不能把这两个柱子拿掉，变一点，老不变。这个柱子拿掉可能挺难的，我们可以换场所，易居沃顿的课堂也得变，希望丁校长变一变。

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中南地产置地董事长、上海菩悦资产创始人，房企变革与升级组课题组长陈凯带来课题《变和不变：房企升级发展的战略选择探讨》

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丁长峰：第一就是全国世界表现的民粹主义、民族主义。民粹就是维护国家的利益。民族主义是维护国家的安全，进行军备竞赛等等。
    第二我们看到马哈迪92岁重新执政，从中国到美国到马来西亚到土耳其，现在是一个典型的危权主义重新回头的时候，我们面对不确定的事情，有恐怖主义袭击有因难的问题，有流动人口的问题，导致很多焦虑。
    第三，地缘政治竞争的加剧。
    最后一个是技术创新，技术创新一定是双刃剑，杭州这段时间在做一个智慧大网，希望通过人脸识别系统，从人到车都可以进行识别和调整，但是技术的进步透视也对你的隐私，对你的很多东西提出了问题，包括现在的科技巨头，他们在带领这个世界进步，但是另外个方面，他们也在阻碍很多创新，因为很多新型创业公司抬头的时候就会被消灭掉。
    最后一个，最终，商业班也好，易居沃顿，包括刚才周老板讲了他的前尘往事，做这个班的初心，我觉得什么叫不忘初心，初心就是易居沃顿这样的体制体系，我们还是希望借助易居沃顿大平台，能够帮助大家，帮助学员如何成为一个更好的人，这才是最重要的。我们想通过无论是同学之间的支持，导师之间的支持，还是更大的中国行业平台的支持，能够帮助大家无论是个人层面还是做生意层面，都能成为一个更好的人，谢谢大家！

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丁长峰：大家来到这个集体，比较有趣的是就是和原来的社会结构有一些脱离，是重新自我定位和自我认知的过程。
    成长，成长会有很多，比如说小丁会说跑马拉松会成长，吴洋说只有跑马拉松才能成长，我以前认识一个大姐，她告诉我喜欢的运动有两项，网球和跑步，为什么？网球最重要的是战斗，跑步教会她自律，跑马拉松的人都是非常自律的。我在这里用另外一个词，焦虑。我认为焦虑是驱动你成长非常重要的因素，不是欲望，而是焦虑。这次沃顿的课，其中有一个老师，上的课叫适应性的领导模式，前海军陆战队的上校谈的，今天是一个不稳定不确定复杂模糊的年代，如何管理你的不确定性，管理你的风险，就成为一个有效领导的核心。在一个不确定不稳定复杂模糊的年代，人的焦虑感会伴随你每天，焦虑过度就成了忧郁。我在大学的时候有一个老师，王洁思（音），前段时间他写了一篇文章，他说世界政治进入一个新的阶段，特金会的时候，特朗普和金正恩在新加坡会面的时候，在四个方面，为什么我们说世界政治进入了一个不确定的新阶段。

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丁长峰：通过过去四期商业班学员交流，希望把大家的理想打通。我在公司也和大家交流，商业班的核心价值，我认为这是一个自我修炼的过程。
    实际上易居沃顿的研修，包括商业班的研修能够给大家带来什么，主要是三个方面。
    第一个学习；第二个交往，上长江上中欧非常重要的怎么样有效的建立关系网。第三个成长，如果要达成这三个目标，我个人的理解要通过前面的三个词才能达成后面的三个目标。第一个词是好奇心，好奇害死猫，好奇心同样驱动了人类的进步。上个月去了英国，去拜访全世界最有名的植物园，邱园，我负责万科另外一个文化的项目，万科承担了一个项目建设，我们要能够带着北京更有体验性的一些温室，我去拜访邱园，在走廊里面有一群孩子，那天是英国的小学生到邱园参观访问，桌子上都是达尔文的手稿，而且可以摸，达尔文在加拉帕克斯群岛发现了一个苗，雀可米（音），这个岛属于厄瓜多尔，离大陆非常遥远，岛保留了非常多和大陆完全不一样的动物种类，这种鸟就是群岛上的一个特殊类品种。达尔文通过对鸟的观察和其他的一些观察，最后在这里面领悟到了物种起源，并不是来自于上帝，而是来自于物竞天择。

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丁长峰：第二个谈了信息技术和新零售是什么关系，零售的核心是购物的过程，还是商品空间内容组合在一起的用户体验场景。
    第三个大家都说新零售现在是电商在烧钱，钱能烧到什么时候？我们要讨论旧零售到新零售的逻辑，路径和模式，过去三年哪些新零售的企业品牌发展的越来越好，为什么？发展到今天这个阶段够有什么问题，从资本的角度如何投哪些赛道。
    购物中心对于新零售品牌究竟持什么态度，以前购物中心非常排斥盒马鲜生的，因为大量流量都是线上走的，我嫁接不到，我收固租还是收分成，全部线上走，60%70%的流量都在线上，号称半个小时配送，大概人口二十万到三十万，这样密集的人口度，传统购物中心和你分享，以前购物中心对接这一类新零售，有非常大的疑问或者说抵触情绪，但是未来这些人如何合作，像讲话我说的，大悦城现在也引进了小红书，做了第一家实体店。证明大家的态度都在发生变化，天上人间如何结合在一起，这是我们要她们的方向。
    刚才谈的是新一届要研修的内容，我们的一些问题的提出。我知道我们带这个班是为学员服务的，最终我们希望学员才是我们的主讲。这次开班之前对第六届的学员做了问卷访谈，听听他们的看法，他们对目前易居沃顿的教学方式，或者说研究方式，他们究竟怎么看这个事情，满意的地方是他们对采访企业是满意的，活动很丰富，大概喝酒比较多。我总结了一下，商业班上一届案例研修17次，但是喝酒有18次。他们成立了三个分舵，抽烟、喝酒、烫头发，有三个舵主。商业班还是比较有意思的。再就是游学沉浸式的体验学习，有待提高的是课程的系统性，认为导师的授课水平需要提高。第二经有效的资源整合，第三可后研修之后的讨论和分析。我们认为这块应该可以做的更加深入一些。我和韩置包括洪涛，包括周洪我们也讨论了一下，定了今年第七期商业班的三项进步原则。今天给大家都是汇报资料。
    第一项，我们准备提升研究的浓度和深度，以实战和现场案例为主导，大家来这边七八个月的时间，五个课程段，实际上要学理论是不太可能的，像大家还是希望多看，多交流，这次我们希望把案例学习提升到二十个以上，深度研讨会是四次以上，深度研讨会，我们打算第一次主要是以新零售的企业为主，包括超级物种、盒马鲜生、无人便利店、饭美美，这是易居沃顿基金投的项目，我们希望把他们汇聚在一起，听听他们怎么说这个事情。
    第二次研讨会，我们准备和投行，包括IDG，包括中金等等之类的投行，听听脱行如何来看今天新零售企业的投资，究竟哪些赛道是风口，哪些失败了，哪些成功了，第三个就是传统的购物中心，线下怎么拥抱线上，我们准备做一次研讨会。再就是我们需要打破边界，共同学习，新学员、旧学员之间，导师和学员之间，甚至商业班和其他三个班之间，如何让大家认识不同的人，打破自己的思维边界。
    第三个实现交互，今天提了两个方向，横向上是要有一次团建过程，或者去沙漠，或者去五台山通过一次团建加深学员之间的互相了解。

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丁长峰：我觉得易居沃顿这个平台，过去三年带给我的体会，我认为这是一个共同学习共同成长的过程，实际上对于我来讲，我对新零售也不是很了解，我的手机里面没有支付宝只有微信支付，我去过一次盒马鲜生，必须要用支付宝，我就拒绝了，我认为他是在强迫我，但是为了研究新零售，那天我抓着司机去了，他有支付宝，用了司机的支付宝，最后在盒马鲜生里面做了第一次消费体验。我们的韩置导师提的问题是究竟什么是新零售，第二个问题是新零售对传统零售的冲击到底是什么，我们如何来应对。易居沃顿基金的负责人陈亮，是我访问的一位，我希望另外一个角度从资本的角度怎么看待这个问题，现在很多人都在看资本，都在看这方面的赛道，因为你要做布局，一定要切新零售，但是是看新零售的哪个方向，哪条赛道是非常重要的，陈亮的问题是这样的，从投资的角度，线上线下的联合，是否真的可以提高形象。前两天候毅有一篇文章，采访盒马鲜生创始人有一个问题问他，你当时做的顶层设计是什么，候毅说，线下的平效高于线上的平效才能做。再就是技术研发的成本，是否可以得到广泛应用，因为在有一些无人便利店里面，广泛应用的人脸识别等等之类的很多系统，但是投资其实最终是不好用的，也是非常失败的。新零售创业公司自身需要非常大的向上向下场景物流、供应链，如何整合在一起。还有一个问题，有了新零售之后商业的本质到底有没有发生变化，我们可以一起研讨这些问题。

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丁长峰：新零售其实在过去的两年里面，大家有很多不理解的地方，我也听到很多同行，其实对于新零售，实际上大家首先有一些看不懂，同时大家等着要看它的笑话，线上巨头就仗着自己钱多在那烧钱，但是究竟怎么样，是有疑问的。我访谈了这个组的很多导师，把各位导师提的问题放在里面，这些问题代表了未来我们班学员大家的一些共同的问题，而这些问题就变成了我们今年这个班所需要研修的重点和目标。

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丁长峰： 实际上当我们提到“新旧”，我们看看新中国商业零售的整个途径是怎么发展过来的。1956年的时候我们进行了社会体制的三大改造，其中一个非常重要的就是化公为私，公私合营，到最后成了供销合作社的体系，我小时候家里面买东西都是去供销社买东西，当时的印象非常深，还是靠粮票、靠一些指标才能享受生活的年代。到了1978年改革开放之后出现了一个新的概念是百货大楼，印象最深的是王府井百货大楼，当时最有名的是一把准，你买糖果还是买什么东西，抓一把，一拆就是对的，今天我们用另外一个名词来形容，匠人精神，数十年如一日，干同一件事情，就是匠人精神。1995年的时候外资超市开始逐渐进入中国，第一家出现在广东深圳，把香港的百家超市引进广东。之后是外资的大卖场开始进入中国，家乐福、沃尔玛，沃尔玛进入中国第一家店在深圳，叫山姆俱乐部，当时开那家店觉得好远，今天那个地点已经变成了万科，现在那一片又在进行改造，改造成一个新型购物中心。到了2009年出现了双十一，2016年，刚才我们谈到的新零售，新零售到底是怎么个解释呢？马云后来说新零售就是通过数据驱动，把线上线下融合，对人、货、场，三个方面进行重构，从而为消费者创造价值和场景，大概其就是这样一个解释，根本上其实就是线上、线下、数据、物流、场景如何能够匹配起来，我们研究新零售，其实对于传统的商业地产来讲，实际上要找到一个如何和新零售结合的地方，如何我们能够运用最新的技术，一开始我们看到电商的冲击之后，实际上这几年为什么实体商业不断进步。实体商业没有被电子商务打垮，而是不断进步。其中一个非常重要的就是运用了电子商务的一些手段，特别是数据、智能化的手段，来改造传统的购物中心。第一个商业智能化应用这方面，第二如何通过服务赋能，使服务升级，支付方式更加便捷，同时多渠道连接，实现积分兑换多元化。第三个是场景体验，场景这个词是过去三年购物中心这方面谈的最多的一个话题。这方面我觉得中国的购物中心在学习日本的基础之上，其实有非常大的自己的创新。我第一去上海的星巴克的时候排队没排上，我想下午的时候应该差不多了，我后来和同事去了一下，还是有一个短暂的排队，但是迅速就进去了。后来我和同事讨论说，这个星巴克有什么不一样，他说有很多叔叔阿姨，也就是说并不是只有年轻人去的地方，涵盖面是很大的，上海的老克勒非常喜欢这样的场所，里面还有典型的一帮人，每个人提一个大行李厢，从机场拿着他们的大行李厢，直接跑到了星巴克，我想这也是创造了一个场景，把工厂和消费的场所重新创造了一个新的场景。第三代就是跨界合作，跨界合作在这几年购物中心里面做的最多的是餐饮，你们可以看到喜茶，今年喜茶还是估值不断提高，尽管去年大家一度怀疑，现在喜茶估值到了五十个亿，没想到卖水就能卖这么高的价钱，我们看到了很多的比如说小红书，从一个线上品牌，现在要在大悦城开第一家店，叫小红书之家。

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丁长峰：我还是很认真做了PPT，其实我这个算是给大家一个汇报资料，今天有媒体的朋友，有易居沃顿以前的一些同学，有各位导师，主要还是给大家做一些汇报。这份资料也是反映了我和商业班的各个导师，开了两次会，我们这一届到底说什么，是大家的集体智慧。
    实际上在商业班，过去三年，每年都是有主题的，2015年聚焦在运营方面，2016年我们谈的最多的课题是投融管退存量资产。2017年主要讲如何通过空间的跨界的一些设计和体验，如何能够提升客户的整个体验。过去三年这个课题都是和线上线下的大趋势发生改变的。2015年的时候大家说电子商务冲击了传统商务空间，做传统的都有恐惧感，是不是不行了。但是三年过去了，这个世界实际上发生了非常大的变化，这个变化就是电子商务比较痛，增长碰到了天花板，每年增长，我们看双十一的业绩，虽然都在增长，但是增长率的曲线是在下滑的。2016年的时候，马云提了一个概念，新零售，关于这个词，现在有很多，京东这两天在宣传无界零售，永辉提出来了超级物种，大家都有很多词形容这个方面。回顾过去三年，看看线上线下变化，发生了一个巨大的变化，所以我们今年的主题才想说，我们谈谈究竟我们生活的商业环境，发生了什么。这张图是今年新零售品牌的谱系表，非常复杂，从最上端的生鲜超市到下面的杂货店，到体验式专业连锁，到下面的无人零售，基本上是今天新零售的一些变化，但是非常有意思，基本上这张图都被BAT占据了统治地位，或者自己做，或者入股别人做的，总而言之他们控制了绝大部分版图。当BAT从线上到线下的时候，他们选择的第一个切入口就是生鲜，生鲜传统不太容易做，而且也是毛利比较高的一个行业，对物流，对场景其实提的要求都是比较高的，超级物种是2017年一月份开出了第一家店，截止到去年年底开了二十家店左右，今年的目标是要开到八十到一百家店，关于超级物种的资料大家都可以看到，是一个什么样的东西，如何在永辉原来公司的大体系里面，通过内部合伙创业的形式，迅速达成他们的目标，不断迭代更新。盒马是2016年1月份开的第一家店，当年营业额达到了2.5个亿，是传统生鲜超市的三倍以上，阿里认为找到了一个非常好的方向，他们今年的目标是在双十二之前争取开到一百家店。

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万科集团高级副总裁、冰雪事业部CEO，商业地产创新运营组课题组长丁长峰发布课题《新零售与商业变革的本质》

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倪建达：大家来到易居沃顿来上学一定是对的，最重要的是人。一个公司就是靠一个团队，一个团队里面就是靠一个主要的掌舵者，一个掌门人。如果说这个人掌对了，这个团队就对了，这个团队对了，这个公司就有未来，所以来学习就对了，来学习的目的不是让你长知识的是让你来赚钱的，所以老板派你来一定是核算的，我相信在座很多有易居沃顿前几期的学员，不断留级，为什么来？认为这是一个圈子，这是一个人脉关系，这可以享受到最充分信息的阶层群体，所以在座的各位，您就是中国房地产最大最强最高效圈子里面的一分子，来就对了，老板派你来除了让你学到知识之外，一定希望你找到朋友找到钱，找钱就到我这儿来，谢谢！

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倪建达：为什么这样说呢？因为我们现在手上的土地是值钱的，要尽一切可能用你手上的现钞，通过杠杆拿到资产，才有可能跑赢货币超发，大家听过很多论坛，货币超发从1978年到现在，差不多四十年的时间，货币供应量增加了350倍，1978年的时候有一万块钱，现在有350万，未必有当时一万块钱的幸福感。350倍为什么没觉得物价涨，对生活有太多影响，因为很多人买了房子，如果我们当时不买房子，赚了很多钱，到现在还是无法选择。我在人代会上曾经讲过，你买不买房牵涉到未来三代人的社会地位，当时被很多人打击，觉得这个观点是典型的万恶的发展商血管里面流的血液不那么道德的一种说法，为什么说买房不买房和未来三代人有关系，你这辈子没有房肯定没有成就感，你肯定不是人生赢家，你生出来的孩子连像样的学校都进不了。之后孩子毕业选择的对象就低一点，这样就低下去了，所以买不买房，绝对了你的千秋万代特别重要，买不买房除了这个意义上讲，能不能未来保持过去四十年里面体现作为成功人士的标志，能不能跑赢未来的货币超发，这也是特别重要的内容。

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倪建达：大家算一下168万亿，乘20%，34万亿、35万亿，一年拿到土地多少面积，13亿平方米的销售，用35万亿，除13亿，除出来的价格不就是五万块吗？所以我们有很多的发展商拿地的时候有一个共识，周边的房价乘1.16等于今年的地价，这是完全不可能达成的目标，你的原料比你的产品要贵16%，三年20%的年化来算，还是在减的，发展商一点不傻，看到了这个底牌，发展商有前途的只是大公司，如果这里有中小的房地产公司，对不起，请你做的唯一动作就是傍大款，没有什么选只有傍大款，总而言之，以后一百强以外的企业，发展的机会不是很多，所以有些中小发展商，赶紧到四五线城市拿地，拿完以后找一个名门望族嫁了，基本上没什么其他选择。

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倪建达：今年我们这个行业里面的资金量非常紧，只用一个数据告诉大家，去年年底一流的开发商找我们金融服务机构来拿钱，基本上谈的9%—10%，今年第一季度来找我们谈的是13%—14%，现在找我们的基本上什么情况？你说多少就是多少，豪爽。其实从另外一个角度可以表明这个行业的压力特别大。为什么那么大，去年我们还有投贷联动，很多发展商，管财务的肯定知道，和银行打个包就可以投贷联动，拿土地的时候用投，后面的开发贷就可以跟上去，今年没有投贷联动了，而且今年要把表外的做到表内，表外和表内大家都知道，我们做了一件特别好玩的事，发展商现在要做表内做到表外，银行想把表外做到表内，发展商为什么要出表要降负债率，银行为什么要做到表内，银监会觉得表外管不住。所以银行今年没有什么增量给大家，不知道在座各位感受是什么样的，最起码新增开发贷现在特别特别难，这样的背景下，今年特别困难，所以说如果说你是老板到易居沃顿来学，就一定要到我们这个组。因为你到陈凯这个组，充其量陈凯挖你。但是到这里可以解决很多发展上的问题，我们是中国最懂房地产的金融服务机构，我知道你什么时候缺钱，我知道你能够承受的成本是多少，但是的确今年难在什么地方，资金成本快速上升之后，其实你还拿不到钱，投资人充满对房地产的担心，因为原因担心的就是西方机构，觉得中国的房地产一定会出问题，他们盼了很多年了，最典型的代表就是谢国忠，谢国忠觉得中国的房地产一定会出问题，谢国忠现在你们也见不到他了，论坛也不会请他讲课，因为他成功被房地产的发展淹没了。

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倪建达：今年我们中国房地产总体形势还是十分严峻的。到底怎么来根治我们房地产行业的问题，我们强大的政府一直以来都想达成但唯一目前还未达成的事情就是把房价降下来。大家还是要牢记，我们政府一定会继续沿着这个目标坚定走下去。

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倪建达：周总做广告一流水平。周老板也是我们房地产行业里非常棒的一位企业家。非常棒。我的题目也是我们易居沃顿学院确定的。我们的题目也是贴合大家需求的。大家今天集中到这里来干嘛呢？都是来获得一些收获的。到我的组里来，就是直接来拿钱的。

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钜派投资集团董事长兼首席执行官、房地产金融组课题组长倪建达先生为大家带来课题《正道与机遇：房地产投融资如何突围》

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周忻：还有半个战场，就是长租公寓战场。但是这仅仅是半个战场。那么我认为我们创新应该围绕着这些地方创新。很多人认为我们应该成为“独角兽”。但是很多人不会成功。今年的创新组我希望我们能够讨论如何让创新持续下去。我们也要讨论：创新路上的转型，创新路上的曙光。作为创新路上的领头人，我还是深有体会的。最后，我真心希望有越来越多的人加入到我们创新大家庭中来。

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周忻：第三个战场围绕着房子“住”与“人”的新经济市场。现在很多人打电话告诉我说我们集团很多上市公司股票都在涨。未来很多围绕着“人”围绕着“居住理念”围绕着房的新经济与高科技的战场。

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周忻：第二个战场是存量房市场。今天大家看一下上海是新房多还是二手房多？今天这第二个战场是“存量房市场”而不是“二手房市场”。今天很多机构和企业都准备好了盯着这块市场。这块战场我是“祖宗”。

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周忻：但是不管你到哪里，如果只要创新，最后都得到我这里开。创新是个永恒的话题，这也是为什么我是第一个提出创新课题的人。我们共同去研究一个问题：如何持续创新？如果在创新的路上一直走下去？这两件事情是今年我要和大家一起讨论的事情。中国房产地产下半年会有“三个半战场”。第一个战场是高周转的战场。这个战场是最古老的战场。是所有房地产精英拼杀最惨烈的战场。

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周忻：我们今天发现一个问题，中国房地产主流还是高周转。现在许多创新都失败了，许多创新都被颠覆甚至“秋后算账了”。实际上在前几年，我们为房地产做了很多创新。两三年以前做的创新现在很多都没了。如果大家想知道高周转那就去陈凯组，大家想了解房地产金融，就去倪建达组。

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周忻：我在想有没有可能将整个美国最前沿和最新科技与课题研究方面教授请来为学员们讲授。比如无人驾驶、最新抗癌症研究、人工智能等等最新科研发展研究。这样的尝试我很愿意。我认为我们有能力将易居沃顿越办越好，将易居沃顿提升至更高的台阶。以上是我对易居沃顿概述。

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周忻：这十年来，我们易居沃顿研学班除了大家在一起进步外。更重要的是我们学员思维交流得到了充分发挥。现在海外房地产界人士很多都看不懂中国房地产行业。中国房地产似乎与世界房地产行业似乎关联不大。而我们的学院却能都在两者之间得到更多的启发和关联。我们每年都在不断地做一些变化。今年我也在策划沃顿今年拿出最强资源，在学员再教育上有更进一步创新与强化。

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周忻：第七个年头了，实际上是第十届，易居07年在美国上市。08年底我就带了易居高管奔赴美国留学。现在我们打造了中国房地产行业的特殊团体：易沃团体。

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易居中国董事长、总裁，房地产创新与投资组课题组长周忻先生，上台为大家带来新的课题演讲《守正出新：房地产创新的风口与趋势》

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下面进入易居沃顿课题发布环节：

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先来观看一下专题片《改变的力量：大观点与大变革》

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美女主持人上台，马上就要开始啦！

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本次易居沃顿直播由乐居独家全程在线网络视频图文同步直播。如果没有来得及到场的朋友记得转发朋友圈，大家一起看哟~！

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嘉宾们开始陆续签到啦！易居沃顿欢迎各位小伙伴。

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易居沃顿小伙伴们已经准备好，迎接各位地产精英的到来！

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预告：2018年6月15日13点，易居沃顿房地产研修课题发布会将如期举行。届时易居沃顿四大课题重磅发布。期待您全程关注。