乐居直播|业内大咖把脉祝桥未来

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  • 上海乐居 04-29 15:09

    今天的乐居和金一起举办的《美好上海 世界祝桥》城市发展论坛就到此圆满结束,谢谢大家。

  • 上海乐居 04-29 15:08

        虞总两位老师很好阐释了他为什么要进入房地产非常好的原因,给了大家一个从宏观经济角度上来讲,我们为什么在任何时间点选择进场都不会输的概念。我们今天因为聊了很多,感谢两位嘉宾,我们从包括政府的规划,包括历史的发展,包括整个上海的经济发展的脉络,到祝桥发展脉络聊的比较多,我们可以看到航空城已经启动规划和核心设计,在很快阶段过程当中,我们看到目前上海城市迭代和更新速度是非常快的,相信在今年年内可能我们也看到政府的一些报告上说今年年内政府有新的土地进行招拍挂,包括居住板块,包括配套等等产业的导入,会引领整个祝桥板块腾飞和发展,希望在座的无论是嘉宾也好,购买者也好,包括在场的嘉宾也好,能够在上海整体的生活当中获得一个比较美好的生活状态。

  • 上海乐居 04-29 14:54

        薛建雄:我们先从祝桥讲,我们知道祝桥第一个外来的开发商是朗诗,朗诗作为外来开发商对这里的理解就是一个偏远的地方,做的是一些60平米的两房,80平米的三房,90平米的四房,吸引的都是浦东上班的新兴上海人过来。本土的开发商对整个上海的城市规划包括未来前景理解比较清楚,他们也承载着这个地方再升级的梦想,所以他们做的就是更高端,更顶级的产品。金地今天做的产品也是比较精致的产品,这个怎么理解,原来朗诗所做的我们用汽车来理解的话,就是先造个QQ给年轻人用,东方红景园给年轻人开朗逸,金地希望提供的是宝马3的好的产品。首先说的是产品,后面说的是价格,朗诗刚开是1.1万。东方红景园是1.8万,会看过去三年他们都涨了10倍,惠南涨了1倍都不到,川沙的话高一点,当年在2万多,现在就4万出头,5万不到,这里的房子我们所说他们两边的房子,川沙涨了1倍,我们祝桥涨了200%-300%的水平,我们前面所说的一个是产品的问题,他们所面对的客户群不停的在升级,从原来的来我们浦东工作的外来的上海小年轻先有一个工作梦,再有一个为上海本地人改造的产品,再有金地的产品为了浦东精英人群高端的产品不同所带动,另外一个原因就是我们所说的本身这个区域的内在价值在提升,所以说有产品的带动加上我们区域内在价值带动,这个区域的房价涨的比别的区域更多。

        这个理解就类似于虹桥一号,它也是从1.1万开始卖,卖到2.5就很累了,万科在虹桥机场开出来的盘就是6万,现在是8万,他们的产品层次不一样,价格会拉到一个新的台阶,这就是对房价的理解。

        我们老是说房价涨,房价那么高了,你还要让他涨,我们要讲到房价的问题,其实是一个问题,我们今天在中国不管买房子买车子,你的消费实际上是一次性投入,你买个房子500万,一年的物业费包括其他的成本,包括未来交易的税费加起来10%不到,未来交易的话你超过5年的话也就5个点,包括中介费加起来。在美国买个500万的房子是多少成本,如果你是从开发商手上买的话,你买房要有评估,要有公证,要有律师,要加两个点,贷款的话同样的问题,贷款也要有律师、公证、评估还要两个点。交房还要审查、评估、认证还要加两个点,这6个点我们中国是没有的,买车也是。我们在中国买车一辆卡宴98万就是98万,在美国7万美金,最后买下来不是7万美金,也是有律师费,还有其他的费用,落地买到手要10万美金都不止。在美国是高额的前期的成本积累导致你的门槛实际上比我们进入的门槛要讲很多。

        第二个我们讲维护费用,在美国一套500万的房子,在纽约的话,也不是很中心,很偏的地方,大概就70平,每个月的物业费在6000人民币,也就是1000美金,维修费同样也要这么多,还有你自己家里的改造费也是一样的。三个6000人民币加起来是1.8万。在美国出现的情况就是,美国人在工作以前一直是租房子住,等到生了小孩以后,为了小孩稳定就买个别墅住,等到小孩毕业以后就把别墅卖掉再去租房子住。因为成本太高了。中国为什么买房住,因为你只有一点点的维护成本,一点点的交易成本,你每年经济增长跟房价上涨带来的收益就不一样,我们讲到一个经济增长,我们中国哪怕去年再差6.9,通货膨胀2.3,加起来是9.2增长,也就是说你这个房子放在手上每年增长9.2,这是这几年比较差的时候,比如说比较好的2011年,2012年,经济增长12.9,再加上通货膨胀3.6、3.8加起来是16或者17。哪怕差也涨8%-9%,5年以后实际上你的持有成本加交易成本5%不到。

        美国经济今年特别好,经济3%,通货膨胀1%,加起来是4%。美国平均的话,经济增长加通货膨胀3%,你持有一套房子成本5%,在美国成本是30%,在中国为什么会买房子,就是因为我们的持有成本特别低。我们中央政府知道这个原因,到底未来会怎么做呢?而且美国为什么会这么做,美国这么做的原因就是把大量老百姓的钱消费而不是资产持有,你消费了你就得去努力再工作,再赚钱,就去创业做更好的工作。

        我们看到英国、法国他们的税费就没有美国高,只有美国的一半,就形成了两平衡,他们个人的财富又能赚到钱,同时他们又能够把足够的精力放到创业的层面,我们今天所有的高端的奢侈品,化妆品包括各种设计都是欧洲的呢,因为他们有更好的一个生活条件,他们创造的经过是另外一个模式。

        我们中国政府希望的是一个什么模式,不可能像美国那样,中国整体老百姓平均收入还是比较低的,如果真像美国那么重的税费的话,大家都不敢有资产,全部把资产再投入,拼命赚钱消费的话,中国这么大的人口基数,包括平均文化素质上面是达不到的,我们能够做的第一步就是把税费加一倍左右,征房产税达到香港的水平,香港的水平是什么?他们很多还是靠资产赚钱,少数在资产赚钱,香港都是做房地产,做三产,做货运、码头,很少做高科技,欧美会做创意类的,他们也有重资产,他们就是楼盖的很漂亮,庄园很漂亮,在优选生活的时候发明了香奈儿,发明了兰蔻,发明了高端奢侈品,这是未来更可持续的发展方向,中国哪怕未来要走的路,中国政府要在房地产上面加税的话,也是像香港一样。如果在香港的水平上再征到类似到中国和法国的话就要再加一倍。中国在未来10-30年内都不可能征那么多的税,如果不征那么高的税的情况下,如果再加一倍类似于香港的税费,香港大概公寓50万、60万。香港的老房子没有办法改造了,电梯包括公共空间,包括里面整个电线没有办法换,为什么没有办法换呢?换的成本非常好,比再造一栋楼的成本还要高。为什么香港市中心新房卖的贵,他们的二手房也便宜,二手房只有18万、15万,就是因为老化了,他们的别墅一直贵,是因为自己家里的房子可以改造。

        中国未来能走的,10年20年能走的肯定是香港的路线,再往的30年40年能走的也肯定是英国和法国的路线,再往后面有没有可能走到日本、美国、德国这种超高税费的路线是未来考虑的事情。我们在座的人未来30-40年税费肯定是要上涨的,但是没有过去的高。未来几年的平均速度比6.8低,可能会4、5,加上2%的通胀,就是6%左右。我们过去的2016年2017年高涨了,2018年会下来一点,前两年没有推地,所有的地都拿去做保障房,下来一点政府因为经济不好了,房地产不好了,政策松一点可能会再消化掉一轮,房价会反弹一下。类似于2008-2009年上涨,2010-2011下跌,2016-2017年又上涨,一轮大涨以后会跌一下,再有一轮小涨,我们2019-2020年会有一轮小涨。这是我个人的判断还有前面对祝桥的理解。

  • 上海乐居 04-29 14:38

       主持人:我刚刚在来的路上我看到今天的2040其实打了一个概念叫做完成上海的第三次进化,我有看到这样的口号。我在来的路上我一直在想,它为什么是第三次,为什么不是第四、第五次,听薛老师讲更清晰了,我们有源于过去发展第一次进化,有源于浦东陆家嘴金桥第二次进化,我们现在进入到第三次进化过程当中去了。

        其实每一次的进化都会带来一个片区的腾飞,我应该这么理解,在这个腾飞的过程当中有人踩上了这趟列车,有人在这趟列车上下车了在这个过程当中,祝桥航空城是规划带来的价值感带来升值的概念,发展的概念,我觉得这些其实对生活都会有很好的辅助作用,今天我们坐在这里更多讲的是居住,我们这个项目也是多个品牌商大力建造非常好的项目,各位老师针对购房者购房的需求和购房的角度,我在整个大浦东未来购房机遇过程当中,包括在第三次进化的过程当中我们在选择物业和购买的时候有怎样的建议,换一个角度讲其实现在目前的整个祝桥承接的不仅仅是长三角和上海,可能还承载着国际化的内容。大家也可以给各位购房者讲讲说,在你们的概念里面,祝桥未来可能会发展成怎样的生活住区?

  • 上海乐居 04-29 14:30

    薛建雄:这个要从整个上海历史的产业脉络来讲起,因为我们只要把产业脉络讲清楚了,人口导向就能够讲清楚,在我们改革开放以前,1988年,以前主要的产业就是两条,一条是南京路,一条是淮海路,这两条的末端大量的领事馆在湖南路这一带形成,淮海路、南京路形成的传统产业无论是大量的商贸业,纺织工厂,1988年刚刚改革开放以后,虹桥出口加工区或者叫虹桥商务区,这个虹桥商务区跟我们今天说的大虹桥不一样,就是以仙霞路为主的虹桥商务区,配套的住宅区就是古北,第一次改革开放是大量的台湾、香港人来,随着台湾、香港人大量聚集以后形成现在电子加工、玩具加工以后,日本人和韩国人也跟着过来,就形成了大虹桥。

        整个虹桥发展起来以后就是浦东的28周年改革开放,这个我不再细讲了,在整个虹桥没落以后,整个的市中心跟虹桥商务区没落以后,我们要把整个产业经济和贸易推向更高端的时候,习近平主席在2006年、2007年在上海做总书记的时候,他就规划了一个大虹桥,之所以规划这个大虹桥当时的理念是什么?要把大量整个长三角的资源我们看到有三条高铁,一个往北,一个往南,还有长江沿线的高铁,把整个中国的资源汇集到大虹桥,通过大虹桥的机场汇集到全世界,这就是老虹桥贸易升级版的概念,整个打通长三角的服务业和产业经济和世界交通的经济的一个目标。世界打通了以后我们知道今年年底要在整个的虹桥办一个中国进口博览会,把大量的国际的高端的奢侈品先进的产业都带到中国来,通过贸易博览会输入到全国。

        当然我们浦东未来所承载的一个新的交通枢纽就是以我们祝桥火车站跟浦东机场三区为主的新的枢纽要做的是什么?未来要做的不是说把简单的把中国的服务业和现代的经济产业跟外面联系,而是把世界上最先进的产业引进来,把中国最先进的产业导出去。什么是最先进的产业?我们前面说的大飞机在我们祝桥,飞机发动机在临港,最先进的中国的高端的制造产业在这样,包括张江的微创、电子科技产业,这些先进产业要跟欧美先进产业对接,形成全世界最先进的产业再往其他国家导出,这就是未来整个浦东枢纽做的承载的历史任务,这个历史任务还没有完全达到,大虹桥才刚刚进入实质性的状态我们祝桥的话需要先做基础设施,沿江高铁都在建,沿海高铁也在建,往南的高铁也在建,我们国内的产业跟国际结合都做好的时候,包括我们所看到的迪士尼服务业都做好的时候,通过这些枢纽往外辐射的时候,那个时候能量就会爆发出来,类似于当年我们陆家嘴、外高桥、金桥的能力爆发出来。

        这个时候说到金桥就配套了两个社区,他们住的就不是我们前面说的台湾人、香港人、日本人、台湾人,他们住的主要是欧美人,以后我们整个我们往外导,包括唐镇,包括祝桥,也是跟国际尖端产业结合,可能是美国西雅图的人过来,是欧洲的人过来,也是以白人为主的欧美人为主聚集到浦东新的产业再升级,再改革开放的潮头上。

        包括我们先面说的,大量现在我们浦东机场附近都是奢侈品仓库,国际上有名化妆品仓库,服装的仓库都在这里,以后就不是仓库,会变成大型的商贸中心,来迪士尼旅游的时候顺便买这些奢侈品回家的地方,这时候这里就变成了一个类似于今天我们所看到的南京路概念现代化、服务业为主有产业支撑的新城。这就是我们理解的浦东的产业,这需要更多的时间聚集能量,前面这些尖端的产业,大飞机产业,发动机产业,包括港口产业,包括我们张江的微创科技产业,这些等他们达到一定的程度以后,我们沿江、沿海的高铁都建到整个浦东这里之后,那个时候才会爆发出新的能量,但现在这个时间是在聚集这个能量的过程中间,大家感觉到都是一块零零散散的,通过以后建一堆高楼,一堆商场爆发出来以后,大家会发现这个地方不一样,就跟大虹桥一样,大虹桥刚刚建机场、铁路的时候,大家觉得就是交通枢纽,等大量的写字楼大量的白领和人群进来以后,觉得不止是交通的概念,更多承载上海经济产业再升级的概念,浦东就是为了再下一轮上海经济产业再升级做的基础设施的规划,一个积累,这就是我的理解。

  • 上海乐居 04-29 14:14

        主持人:我们看现在浦东的规划和对未来的畅想角度来看,像薛老师刚刚聊到今年是整个陆家嘴金融城建成的28周年,改革开放整体28周年,其实我觉得上海大概花了有18年左右的时间把整个陆家嘴的金融服务圈向外拓了8公里左右,画了一个圈,正式的建设进程进度也好,速度会越来越快的,比如说我们今天看到虹桥,因为我们把整个上海把它当做是东西两座引擎的过程当中,会看到除了浦东的陆家嘴这个金融中心作为一个引擎之外,其实虹桥也已经成为一个非常大的引擎。

        像王老师讲到,其实整个城市格局的发展,生活发展过程当中会有很多很多多中心的概念,我们可以看到可能一个片区会形式一个中心,有可能是服务中心,金融中心,文化中心等等,有各种各样的点,我们往外再对比一下,因为今天我们讲到祝桥可能是一行概念做一个引发点来看的,我们也认为说可能在这个过程当中无论是说在纵向对比还是横向对比上面可能跟今天的祝桥都有一点的可比的维度,我们今天看虹桥的时候,无论从办公、人口交通配套再到商业其他它已经形成了非常好枢纽的枢纽带,连接的可能是国内各个城市和板块以及上海各个城市和板块,我觉得也请两位老师可能从比如说整个城市规划带动整个片区的发展这个角度上来讲,从宏观到微观也想听听看你们的一些见解。

  • 上海乐居 04-29 14:13

        薛建雄:是这样的,美好生活这个怎么说呢,比如说我们很多人喜欢去加拿大,去澳大利亚,去美国,那里好山好水,大家又好无聊,为什么?我们去了一个陌生的国度,发挥不了你的价值,又没有跟你价值观相同的好朋友一起玩的话,就发挥不了你的人生价值。我是从福建来到上海,为什么呢?是因为上还有更多的机会让我们的人生价值,让我们的事业有更好的发展。同时我们的小孩也会有更好的教育资源调整在这里,这个事情又聊到另外一个问题,另外一个朋友问我,我们上海环境多好,比北京、深圳好多了,肯定是最好的宜居城市。这个怎么看,如果生活的话,我肯定天天愿意待在三亚,但是我为什么一直待在上海,这里有很好的事业,有很好的教育资源条件。这里就讲到我们浦东改革开放28周年最近在做这个宣传片,我们浦东的改革开放做的是什么?我们知道我们中国是从一个完全封闭的文化大革命这样一个国家重新走出来。走出来的时候深圳只是开了一个小窗,很多的民营企业、私营企业可以在那里发展。

        我们做浦东改革开放不一样,是国家型大战略的推进,1992年开放的,开发浦东做的什么大战略的推进,比如说外高桥,所有外国公司想来中国做贸易,产品想进口到中国,或者从中国进口产品到他们国家的话就必须从外高桥。我们知道贸易一旦起来的话就会带来你要做非常多的合同,有非常多的律师,有非常多的会计,因为贸易就要钱,非常多的钱交割就要有金融机构支撑。所以说我们在陆家嘴又成立了一个中心叫金融中心,只有在这里注册了企业,才能够在中国经营人民币业务。国际上大量的金融公司,会计师事务所,律师事务所都在陆家嘴。有了这些高端的以后,像通用汽车这种高端的外资企业搬到金桥出口加工区。

        中国来说的话,上海是一个大的桥头堡,因为它一直是我们国家经济最重要的地方,我们国家任何改革,任何重大的事业都会放到上海来试验,我们知道最近一次的自贸区的改革试验也是在上海试验的,只有在上海完全试验成功以后才会推到全国,来上海创业,来上海就业的话就能够发挥更多的人生价值,比如说聊到我们今天所在的这个地方祝桥,未来要做的航空城的概念,我们知道现在整个中国最先进的大飞机产业就在我们祝桥,现在全世界最先进的娱乐行业迪士尼也在我们浦东离我们很近的一个地方,等我们这里大量的产业都聚集在这里的话,这里就会有最好现代高端的高科技的产业,我们知道全世界最先进的港口产品也是在这里,全世界最尖端的产业在浦东沿海一线,最尖端的旅游服务业,漫画服务业都是在迪士尼一线的话,浦东通港中心为中心的一个点,以后会成为大规模奢侈品批发销售中心。现在这里是大量的奢侈品仓库,以后变成批发销售中心的话就会变成非常高端的产业,希望在人生的事业上有更好发展的人就会往这里走,自然就会配套更好的教育资源。像我们金地这么好的住宅项目,可能就会更加完美,更加美好的生活。

        我们往外面去看的话,政府正在做的,盖好的公园、市政设施、河道,现在每个河道都对应一个领导,这是从上而下,从外而内各种资源的优化以后才能够形成未来美好生活。首先必须有产业、事业,没有产业没有事业好山好水会好无聊的,这就是习近平说过的一句话,我们今天的经济往上发展,要发展什么?不能再破坏环境,但是我们能够像菲律宾、像泰国一样到处都是度假村吗?我们还要有美好的产业,最先进的产业支撑,最好的事业。你有好的事业,有美好的居住环境的时候,那个时候才是真正美好生活的体现。我们新上海人来到上海也是为了这个目的来的,这就是我个人对新上好,对美好生活的远景。

  • 上海乐居 04-29 13:59

    大家好!欢迎来到乐居直播~本次金地公元2040特别邀请到了三位业内大咖,与我们一同聊聊祝桥的发展,挖掘未来航空城的潜在价值。敬请期待!

十九大报告提出,“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”。在实现这一目标的道路上,上海走在前列。《上海市城市总体规划(2016-2040)》指出,上海将在2040年建成卓越的全球城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市,成为令人向往的创新之城、人文之城和生态之城。而要实现全球卓越城市的伟大目标,交通枢纽在其中扮演着重要一环。根据相关规划,近年上海最大的新建交通枢纽航空城及铁路上海东站将落户浦东祝桥,祝桥即将成为上海连结世界的重要纽带、输送资源的关键节点。本次,乐居将带领大家走进浦东祝桥,挖掘未来航空城的潜在价值。