乐居直播|业内大咖把脉祝桥未来

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  • 上海乐居 上海乐居 04-29 15:09

    今天的乐居和金一起举办的《美好上海 世界祝桥》城市发展论坛就到此圆满结束,谢谢大家。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 15:08

        虞总两位老师很好阐释了他为什么要进入房地产非常好的原因,给了大家一个从宏观经济角度上来讲,我们为什么在任何时间点选择进场都不会输的概念。我们今天因为聊了很多,感谢两位嘉宾,我们从包括政府的规划,包括历史的发展,包括整个上海的经济发展的脉络,到祝桥发展脉络聊的比较多,我们可以看到航空城已经启动规划和核心设计,在很快阶段过程当中,我们看到目前上海城市迭代和更新速度是非常快的,相信在今年年内可能我们也看到政府的一些报告上说今年年内政府有新的土地进行招拍挂,包括居住板块,包括配套等等产业的导入,会引领整个祝桥板块腾飞和发展,希望在座的无论是嘉宾也好,购买者也好,包括在场的嘉宾也好,能够在上海整体的生活当中获得一个比较美好的生活状态。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:54

        薛建雄:我们先从祝桥讲,我们知道祝桥第一个外来的开发商是朗诗,朗诗作为外来开发商对这里的理解就是一个偏远的地方,做的是一些60平米的两房,80平米的三房,90平米的四房,吸引的都是浦东上班的新兴上海人过来。本土的开发商对整个上海的城市规划包括未来前景理解比较清楚,他们也承载着这个地方再升级的梦想,所以他们做的就是更高端,更顶级的产品。金地今天做的产品也是比较精致的产品,这个怎么理解,原来朗诗所做的我们用汽车来理解的话,就是先造个QQ给年轻人用,东方红景园给年轻人开朗逸,金地希望提供的是宝马3的好的产品。首先说的是产品,后面说的是价格,朗诗刚开是1.1万。东方红景园是1.8万,会看过去三年他们都涨了10倍,惠南涨了1倍都不到,川沙的话高一点,当年在2万多,现在就4万出头,5万不到,这里的房子我们所说他们两边的房子,川沙涨了1倍,我们祝桥涨了200%-300%的水平,我们前面所说的一个是产品的问题,他们所面对的客户群不停的在升级,从原来的来我们浦东工作的外来的上海小年轻先有一个工作梦,再有一个为上海本地人改造的产品,再有金地的产品为了浦东精英人群高端的产品不同所带动,另外一个原因就是我们所说的本身这个区域的内在价值在提升,所以说有产品的带动加上我们区域内在价值带动,这个区域的房价涨的比别的区域更多。

        这个理解就类似于虹桥一号,它也是从1.1万开始卖,卖到2.5就很累了,万科在虹桥机场开出来的盘就是6万,现在是8万,他们的产品层次不一样,价格会拉到一个新的台阶,这就是对房价的理解。

        我们老是说房价涨,房价那么高了,你还要让他涨,我们要讲到房价的问题,其实是一个问题,我们今天在中国不管买房子买车子,你的消费实际上是一次性投入,你买个房子500万,一年的物业费包括其他的成本,包括未来交易的税费加起来10%不到,未来交易的话你超过5年的话也就5个点,包括中介费加起来。在美国买个500万的房子是多少成本,如果你是从开发商手上买的话,你买房要有评估,要有公证,要有律师,要加两个点,贷款的话同样的问题,贷款也要有律师、公证、评估还要两个点。交房还要审查、评估、认证还要加两个点,这6个点我们中国是没有的,买车也是。我们在中国买车一辆卡宴98万就是98万,在美国7万美金,最后买下来不是7万美金,也是有律师费,还有其他的费用,落地买到手要10万美金都不止。在美国是高额的前期的成本积累导致你的门槛实际上比我们进入的门槛要讲很多。

        第二个我们讲维护费用,在美国一套500万的房子,在纽约的话,也不是很中心,很偏的地方,大概就70平,每个月的物业费在6000人民币,也就是1000美金,维修费同样也要这么多,还有你自己家里的改造费也是一样的。三个6000人民币加起来是1.8万。在美国出现的情况就是,美国人在工作以前一直是租房子住,等到生了小孩以后,为了小孩稳定就买个别墅住,等到小孩毕业以后就把别墅卖掉再去租房子住。因为成本太高了。中国为什么买房住,因为你只有一点点的维护成本,一点点的交易成本,你每年经济增长跟房价上涨带来的收益就不一样,我们讲到一个经济增长,我们中国哪怕去年再差6.9,通货膨胀2.3,加起来是9.2增长,也就是说你这个房子放在手上每年增长9.2,这是这几年比较差的时候,比如说比较好的2011年,2012年,经济增长12.9,再加上通货膨胀3.6、3.8加起来是16或者17。哪怕差也涨8%-9%,5年以后实际上你的持有成本加交易成本5%不到。

        美国经济今年特别好,经济3%,通货膨胀1%,加起来是4%。美国平均的话,经济增长加通货膨胀3%,你持有一套房子成本5%,在美国成本是30%,在中国为什么会买房子,就是因为我们的持有成本特别低。我们中央政府知道这个原因,到底未来会怎么做呢?而且美国为什么会这么做,美国这么做的原因就是把大量老百姓的钱消费而不是资产持有,你消费了你就得去努力再工作,再赚钱,就去创业做更好的工作。

        我们看到英国、法国他们的税费就没有美国高,只有美国的一半,就形成了两平衡,他们个人的财富又能赚到钱,同时他们又能够把足够的精力放到创业的层面,我们今天所有的高端的奢侈品,化妆品包括各种设计都是欧洲的呢,因为他们有更好的一个生活条件,他们创造的经过是另外一个模式。

        我们中国政府希望的是一个什么模式,不可能像美国那样,中国整体老百姓平均收入还是比较低的,如果真像美国那么重的税费的话,大家都不敢有资产,全部把资产再投入,拼命赚钱消费的话,中国这么大的人口基数,包括平均文化素质上面是达不到的,我们能够做的第一步就是把税费加一倍左右,征房产税达到香港的水平,香港的水平是什么?他们很多还是靠资产赚钱,少数在资产赚钱,香港都是做房地产,做三产,做货运、码头,很少做高科技,欧美会做创意类的,他们也有重资产,他们就是楼盖的很漂亮,庄园很漂亮,在优选生活的时候发明了香奈儿,发明了兰蔻,发明了高端奢侈品,这是未来更可持续的发展方向,中国哪怕未来要走的路,中国政府要在房地产上面加税的话,也是像香港一样。如果在香港的水平上再征到类似到中国和法国的话就要再加一倍。中国在未来10-30年内都不可能征那么多的税,如果不征那么高的税的情况下,如果再加一倍类似于香港的税费,香港大概公寓50万、60万。香港的老房子没有办法改造了,电梯包括公共空间,包括里面整个电线没有办法换,为什么没有办法换呢?换的成本非常好,比再造一栋楼的成本还要高。为什么香港市中心新房卖的贵,他们的二手房也便宜,二手房只有18万、15万,就是因为老化了,他们的别墅一直贵,是因为自己家里的房子可以改造。

        中国未来能走的,10年20年能走的肯定是香港的路线,再往的30年40年能走的也肯定是英国和法国的路线,再往后面有没有可能走到日本、美国、德国这种超高税费的路线是未来考虑的事情。我们在座的人未来30-40年税费肯定是要上涨的,但是没有过去的高。未来几年的平均速度比6.8低,可能会4、5,加上2%的通胀,就是6%左右。我们过去的2016年2017年高涨了,2018年会下来一点,前两年没有推地,所有的地都拿去做保障房,下来一点政府因为经济不好了,房地产不好了,政策松一点可能会再消化掉一轮,房价会反弹一下。类似于2008-2009年上涨,2010-2011下跌,2016-2017年又上涨,一轮大涨以后会跌一下,再有一轮小涨,我们2019-2020年会有一轮小涨。这是我个人的判断还有前面对祝桥的理解。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:41

    王巍立:刚刚说了很多大的概念,一扯扯到民国以前,扯到整个上海的虹桥包括陆家嘴,包括浦东的开发的一个建设,其实归根到底大家还是关心房子,包括从媒体的声音来看的话,大家我觉得其实对于买房这个事情我觉得有时候会有一点误解,第一个误解就是说买房子这个事情等到要买的时候再去关心这个事情,其实大家会觉得说会有一个误解,总是觉得好的房子它的量会很大,这个量是足够供应的,就像我们平时买车、买家具、家电,其实不是,而是因为这个房子这个脚下土地的供应量政府非常有限,不是说今年有钱喜欢买在哪边就买在哪边,不可以。我们一般的普通人可能都很难有这样的特权,前两天有市中心项目开盘,中间有梁朝伟、钟汉良,他们在上海买房子的话付的代价也很大,我觉得像梁朝伟这样的人他不会之前在上海没有房子,他想卖掉这套房子可以在市中心再买一套,结果限购,只有把房票腾出手才可以买。普通人你凭什么不去关心房子的变化,楼市的变化,我想到要去买,你心宜的房子等着你下单,大家一定要颠覆掉这个观念颠覆掉这个概念。

        可能过去10年可能还有这样的现象,因为上海曾经也有一段时间,大家对于房子的理解是不够的,当时因为很多金融工具也没有按揭,也没有说可以办30年房贷,大家说我要花很大一笔钱买房子大家不太能够理解,我是传统上海人,上海住的比较好就是住在6层楼的老房子里,每卫独用已经很好了,三室一厅已经是豪宅了,当时的概念没有打开,其实好房子的标准是不断在做进化,除了本身我自己房子住的大之外我有一个好的卧室,有一个厅之外,我还必须有一个好的小区,我有好的小区还不够,我还要有一个好的物业,我还要有一个好的会所,必须周边有提供给孩子安全的地方。这些概念会被今后颠覆推倒重来。

        过去5年、10年做房地产研究要考察我要去新加坡看一看,要去日本看一看,他们的产品可能做的比我们好,其实可以发现近3-5年上海的造的新房子,产品的标准,小区的标准都已经是站在世界顶尖的这样的位置。我今天过来,整个售楼处,大家周边会有一些空间的干扰,整个样板的地方,包括用到概念,包括整个设计的理念我相信你去美国、澳洲绝对看不到,整个标准,整个规范是非常高的。

        回过头来讲也是一样,大家一定要能够理解到整个现在目前上海的变化是非常快,但是资源是越来越有限,而且我们的管理层在做一件什么事情,一方面要稳定住市场,不可能说出现市场很大的波动,既不会说让市场短时间内有大幅度上涨,一定会控制的非常有限。从这个角度讲的话,如果你不满意你原先的居住状态,我要获得更好的生活品质,我要有更好的小区,我要更好的物业,我要更好的服务,我要给我的小孩找一个更好的成长环境,我要买一套新房,对不起很多人跟你在抢,我们现在认筹,摇号的制度会持续很久。对于现在有房票的人是非常幸运的事,新推出的新房价格要被管理层做人为的调整,不说市场充分体现出来的价值,我们看现在整个从2017年以后上海新房的价格呈现出一个倒挂的现象。现在新开出来很多新房长期被打8.5折,8.5折。大家一定要能够认识到这样的时间也不会很长,管理层用了很大的手段,其实用了一个歪曲的信号扭曲了这个市场。最终还是会放开,不是说完全放开,会把价格回归到理性的比较正常的一个状态,让市场进行一个充分的换手。

        我经常跟别人说,大家可以换算一下,上海每年也就成交几千万套的房子,新房的量更少,上海整个人口刚才说绝对不止2500万,将来会破3000万往4000万推进,如果未来5%的换房的需求,每年会有大量的想买房的人的需求,实际上新房的占比量会非常少,原先已经很少了,现在又要推出一个租售并举的制度,一部分要做租赁住房,可供销售的房子真的越来越少,这个有时候开玩笑,我不知道金地、融创的人再不在。拿到房票要恭喜,大家吃饭,一个人说买套房,说我买的新房,大家全部人站起来恭喜他,成为千里挑一的人。他感觉我买新房,定了这个价格,中环8万多,浦东外环附近5万多,他认为就是这个价格,其实远远不是。上海人均家庭财富的标准,包括我们现在整个货币的速度,真实的房价超出很多,大家看到二手房的房价比新房贵出很多。二手房3月份以后成交量非常大,大家要打破原先这种,千万不要被误导,特别被一些从来没有买过房,有一些愤怒的键盘侠误导。

        有了这些基础不够,最终的话我们还是房住不炒。对于用来住的房子要关注什么,首先你要有一个非常好实力良心的开发商,能够把房子做一个非常好的品质。在户型的选择上也要看整个尺度要符合整个家庭居住的需求和舒适程度,外围的话再看我刚才说整个航空城的规划,商业规划的导入,这都是给你很多的想象空间。虽然说我们是鼓励房住不炒,我们也没有禁止说你买了房是租给别人的,本身市场上也有两方面的主体,只要不是空关,只要不是恶意炒房,很多方面都是在国家的允许范围之内。如果是从一个长期的角度或者说你短期内是买在这边,将来的话你可能由于工作的变化还有置换的可能性,这个时候你的房子就是一个非常重要的有升值空间,是你重要的评估标准。刚才我们说到的那个规划,将来有多少兑现,你能够比别的人多往前看到多少年,那个是非常重要的。

        很多时候就是在于你能够多理解到刚才说的东西,你可能比别人会先行一步,刚才说了上车的理论,好像我们经常发表鼓励买房,其实好的房子跟普通房子还是会有一些差距的,不是任何在上海所有的房涨幅都是一样的,升值空间都是一样的,如果你第一标准选择在上海买是不会错的,再看是不是有好的规划,是不是有重量型的规划,再就是看整个产品的打造,整个小区环境的规划,是不是用心,未来周边商业、医疗、教育的东西能够兑现到位都是非常到位的。

        买房这件事情上往往要听家里老婆做住,男士一般工作比较忙,因为楼市我们女生买东西会比较冲动,看中了觉得好就买,往往有时候你冲动了在上海这样的市场你的冲动会给你带来好处的,三四线就另当别论,你太理性的往往是买不到房,大家要理解这样的概念,跟你站在同一起跑线跟你一样有首付资格的人一样有很多。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:38

       主持人:我刚刚在来的路上我看到今天的2040其实打了一个概念叫做完成上海的第三次进化,我有看到这样的口号。我在来的路上我一直在想,它为什么是第三次,为什么不是第四、第五次,听薛老师讲更清晰了,我们有源于过去发展第一次进化,有源于浦东陆家嘴金桥第二次进化,我们现在进入到第三次进化过程当中去了。

        其实每一次的进化都会带来一个片区的腾飞,我应该这么理解,在这个腾飞的过程当中有人踩上了这趟列车,有人在这趟列车上下车了在这个过程当中,祝桥航空城是规划带来的价值感带来升值的概念,发展的概念,我觉得这些其实对生活都会有很好的辅助作用,今天我们坐在这里更多讲的是居住,我们这个项目也是多个品牌商大力建造非常好的项目,各位老师针对购房者购房的需求和购房的角度,我在整个大浦东未来购房机遇过程当中,包括在第三次进化的过程当中我们在选择物业和购买的时候有怎样的建议,换一个角度讲其实现在目前的整个祝桥承接的不仅仅是长三角和上海,可能还承载着国际化的内容。大家也可以给各位购房者讲讲说,在你们的概念里面,祝桥未来可能会发展成怎样的生活住区?

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:30

    薛建雄:这个要从整个上海历史的产业脉络来讲起,因为我们只要把产业脉络讲清楚了,人口导向就能够讲清楚,在我们改革开放以前,1988年,以前主要的产业就是两条,一条是南京路,一条是淮海路,这两条的末端大量的领事馆在湖南路这一带形成,淮海路、南京路形成的传统产业无论是大量的商贸业,纺织工厂,1988年刚刚改革开放以后,虹桥出口加工区或者叫虹桥商务区,这个虹桥商务区跟我们今天说的大虹桥不一样,就是以仙霞路为主的虹桥商务区,配套的住宅区就是古北,第一次改革开放是大量的台湾、香港人来,随着台湾、香港人大量聚集以后形成现在电子加工、玩具加工以后,日本人和韩国人也跟着过来,就形成了大虹桥。

        整个虹桥发展起来以后就是浦东的28周年改革开放,这个我不再细讲了,在整个虹桥没落以后,整个的市中心跟虹桥商务区没落以后,我们要把整个产业经济和贸易推向更高端的时候,习近平主席在2006年、2007年在上海做总书记的时候,他就规划了一个大虹桥,之所以规划这个大虹桥当时的理念是什么?要把大量整个长三角的资源我们看到有三条高铁,一个往北,一个往南,还有长江沿线的高铁,把整个中国的资源汇集到大虹桥,通过大虹桥的机场汇集到全世界,这就是老虹桥贸易升级版的概念,整个打通长三角的服务业和产业经济和世界交通的经济的一个目标。世界打通了以后我们知道今年年底要在整个的虹桥办一个中国进口博览会,把大量的国际的高端的奢侈品先进的产业都带到中国来,通过贸易博览会输入到全国。

        当然我们浦东未来所承载的一个新的交通枢纽就是以我们祝桥火车站跟浦东机场三区为主的新的枢纽要做的是什么?未来要做的不是说把简单的把中国的服务业和现代的经济产业跟外面联系,而是把世界上最先进的产业引进来,把中国最先进的产业导出去。什么是最先进的产业?我们前面说的大飞机在我们祝桥,飞机发动机在临港,最先进的中国的高端的制造产业在这样,包括张江的微创、电子科技产业,这些先进产业要跟欧美先进产业对接,形成全世界最先进的产业再往其他国家导出,这就是未来整个浦东枢纽做的承载的历史任务,这个历史任务还没有完全达到,大虹桥才刚刚进入实质性的状态我们祝桥的话需要先做基础设施,沿江高铁都在建,沿海高铁也在建,往南的高铁也在建,我们国内的产业跟国际结合都做好的时候,包括我们所看到的迪士尼服务业都做好的时候,通过这些枢纽往外辐射的时候,那个时候能量就会爆发出来,类似于当年我们陆家嘴、外高桥、金桥的能力爆发出来。

        这个时候说到金桥就配套了两个社区,他们住的就不是我们前面说的台湾人、香港人、日本人、台湾人,他们住的主要是欧美人,以后我们整个我们往外导,包括唐镇,包括祝桥,也是跟国际尖端产业结合,可能是美国西雅图的人过来,是欧洲的人过来,也是以白人为主的欧美人为主聚集到浦东新的产业再升级,再改革开放的潮头上。

        包括我们先面说的,大量现在我们浦东机场附近都是奢侈品仓库,国际上有名化妆品仓库,服装的仓库都在这里,以后就不是仓库,会变成大型的商贸中心,来迪士尼旅游的时候顺便买这些奢侈品回家的地方,这时候这里就变成了一个类似于今天我们所看到的南京路概念现代化、服务业为主有产业支撑的新城。这就是我们理解的浦东的产业,这需要更多的时间聚集能量,前面这些尖端的产业,大飞机产业,发动机产业,包括港口产业,包括我们张江的微创科技产业,这些等他们达到一定的程度以后,我们沿江、沿海的高铁都建到整个浦东这里之后,那个时候才会爆发出新的能量,但现在这个时间是在聚集这个能量的过程中间,大家感觉到都是一块零零散散的,通过以后建一堆高楼,一堆商场爆发出来以后,大家会发现这个地方不一样,就跟大虹桥一样,大虹桥刚刚建机场、铁路的时候,大家觉得就是交通枢纽,等大量的写字楼大量的白领和人群进来以后,觉得不止是交通的概念,更多承载上海经济产业再升级的概念,浦东就是为了再下一轮上海经济产业再升级做的基础设施的规划,一个积累,这就是我的理解。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:15

    王巍立:我们话题应该是从美好生活引入的,更多的要看未来整个发展的情况,包括也从把祝桥大概的规划其实有一些相关的一些东西我们做了一些透露,其实我想说的是整个上海刚才也提了整个的一个发展的进度超乎大家的想象,特别跟房地产相关的内容,跟整个城市的产业的升级和整个城市的不断的演变,今天的主题也叫聚焦·进化。上海非常大但是比北京小,比重庆小很多,上海整个低于发展比其实的城市都来的大,上海的人口问题,上海人太多了,2020人口规划要把上海的人口控制在2500万,但应该说这个我个人觉得是很难把这个线得到控制。84万的空间,整个目前我们统计出来的数据,现在上海的2400万左右的人口,现在是超过这个数字,各个区在做统计的时候受到各种各样一系列的影响,真实的人口已经接近2000万,有可能在一段时间会超越。也是说明整个上海活力是非常大的,而且整个去看整个上海的发展情况,它的确是这个样子。

        上海最早是一个所谓的小农村,其实也不是小农村,其实是一个小城镇,上海当初最早的核心在松江,当初所谓的我们现在所在的上海的中心城区这个地方少城乡是送交下辖的一个镇而已,我们现在提上海的概念更多的是隶属于松江,松江的地位当时比苏州还更低一点。苏州都说你们现在上海人感觉很了不起,其实当初只不过是苏州下辖很小的地方。

        为什么上海会被改变?跟刚刚提到的贸易有很大的关系,当时老外跟我们做贸易,但是中国当时大家都知道闭关锁国,只有广州可以对外贸易,广州是单航对外进行贸易,中国不接受跟老外过多的来进行贸易接触,只能打仗,大家知道鸦片战争,鸦片战争看起来是因为课本说是因为英国人要把鸦片倾销到中国来,他们有很多的贸易需求我们没有开放更多的窗口,打一仗以后后面有了厦门、宁波有了其他的地方。再有了上海的第一个中心,上海建成现代区域,上海寻根的话你会发现松江没有什么看的,老城区也没有什么看的,值得看的就是百年外滩。从100多年前一直到解放以前,外滩地位都无可撼动,大家知道外滩的整个规模包括它的一个马路的设施不单在中国是领先,在整个亚洲也是领先的,当时号称“东方巴黎”。当时日本东京的马路还没有铺上柏油马路。30年代的时候很多的明星、作家都聚集在上海,不单是有教育资源,我们当时整个生活的水平都是世界一流的,你可以同步看到好多的大片。

    有一段时间可能我们绕了点弯路,当时上海是非常领先,领先于全国中国的各个城市。外滩这个故事就是画了很长的一段一直画到浦东开放。后面所有其他的地段都无法跟外滩进行对比,不可能形成这样地标性简直,1992年开放了陆家嘴,浦东从一片滩涂,从一个大家都不愿意去的地方,变成整个中国聚焦的地方,成为整个世界聚焦的地方,就是因为我们要在这边做一个金融城,成为一个新兴产业聚集的地方。

        可以告诉大家上海这个城市很好,但是必须还是要有大的一个产业规划的落地,上海才会发出一些新的力量,只要给它一个新的支点,一个新的产业支撑的基础,在上海相对应的地域范围之内就会迸发出很强大的力量包括虹桥也是。我们所说的传统虹桥现在类似于湖北周边这个地域,等于上海在改革开放90年代以后最早的CBD之一,当时他们来做生意必须在虹桥那边租房子办公,一直到现在那边,大家如果去那边吃日料,也可以碰到港台腔,听到各种各样韩语、日本的语言,现在可能会少一点,现在气氛有点下降。有了虹桥枢纽的规划,是以虹桥开发区作为发起的原点,有点类似于黄浦江两边一样。新虹桥能够起来不单单因为产业的规划,更多的也是因为它成为一个新的交通枢纽中心,有了机场的扩建,有了高铁、地铁,有了很多的相应交通设施配套的情况,再有大规模房地产的建设。我们发现大虹桥中心建成以后有了房企和企业总部的选择地。包括很多福建的企业也会把总部逐渐的从福建搬到上海虹桥那边。为什么?一方面因为虹桥这边的特殊条件,另一方面是因为大家看好上海,大家觉得在上海可以找到最精英的人才,因为最精英的人才都会聚集在这里。你放在中国的其他区域不能说不好,但是在各个方面发展的厚度和深度比在上海有很大的差距,上海地域范围非常广大,光有一个虹桥是不够的。上海规划中也看到,虹桥机场运人的荷载量达到顶端,随着普通的开发深度,之后有了张江,有了金桥有更多的板块值得我们关注。浦东机场也会扩容,浦东机场只有航空的概念没有高铁和地铁延伸的概念。未来根据规划,在祝桥这个地方有上海东站这样的规划,目前新闻上已经有这个报道,但是关注点还不够,大家没有把上海东站和未来浦东的扩容做一个深度的联想,未来会形式大虹桥+浦东的翻版,不单是翻版,运人和流量有很大的增长。浦东机场现在有T3,未来还有T4,未来在浦东机场起飞降落的飞机会有多少。因为我自己一直做房地产相关的研究,去世界各地去看,看一个城市经济繁忙程度看一个点,女生关注商业中心,男生看机场人数,看国际机场起飞降落的飞机,平均的话5分钟,10分钟飞机的架数有多少,代表城市的活力和繁荣程度。未来整个祝桥所在这个位置就是和航空城和浦东机场会有相应的联动,包括东站也是沿着整个浦东往上走到唐镇、外高桥再到上海的嘉定再会和整个沿江的疏通点进行打通。有一个线会跟虹桥机场有高速接轨的地方。未来整个浦西和浦东会成为一个真正双乘机。陆家嘴有一个金融城的承载是不够的,完整的城市肯定什么都要有,交通是最基础的概念。

        陆家嘴代表金融,外高桥领导代表航运和贸易,张江代表高科技和生物,金桥代表电子产品加工,祝桥的标签除了大虹桥以外,另外一个标签就是航空城的概念,中国的一个大飞机会在祝桥得以非常好的实践。这个产业大家千万不要小看,很多人会问王老师买王我的依据是什么,是不是地段是唯一的标准,过去买房是地段参照物,未来不光是看地段,因为地段的变化太快,原先的好地段会没落,不看好的地但会发生一定的变化。一定要看产业,看产业的人口,代表一个购买力,好的产业进来它的购买力会非常高,代表着同样的地段,大家就看张江,张江很多商业的氛围很多各方面的一些条件未必比市中心好多少,对于张江人来说首先想法很简单,我一定要选择一个离自己上班比较近的地方,张江可能有一些好的商业的配套,所以大家如果去选择买房子购房投资的一些前提的话,产业的一个导入带来高速人群的话。另外航空城不单单是那么简单,会有相关后续产业跟进的步骤,整个商业的规划随着上海东站的配套建设,商业也会有整体的建设。如果先把大商业放进来其实很难成功,因为没有人来没有人口来,没有很好的工具去把它养起来,商业必然会很失败。看到很多的商业规划都很好,体量也很大,但就是开业火了一两个月之后一个月都没有了,过一旦时间可能就面临一个不好的状况。

        但是有了刚才我说了这个步骤之后,它的一个商业的情况会得到一个非常好的提升,而且跟大家透露一下未来浦东不单有上海东站还包括上海博物馆,包括代表上海的体育精神的名片我不知道在座各位是不是有申花队,现在更好的是上海的上港,上港现在主场是在外体馆,未来在浦东的肇家浜,你会看到一个有机可寻一个脉络的发展。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:14

        主持人:我们看现在浦东的规划和对未来的畅想角度来看,像薛老师刚刚聊到今年是整个陆家嘴金融城建成的28周年,改革开放整体28周年,其实我觉得上海大概花了有18年左右的时间把整个陆家嘴的金融服务圈向外拓了8公里左右,画了一个圈,正式的建设进程进度也好,速度会越来越快的,比如说我们今天看到虹桥,因为我们把整个上海把它当做是东西两座引擎的过程当中,会看到除了浦东的陆家嘴这个金融中心作为一个引擎之外,其实虹桥也已经成为一个非常大的引擎。

        像王老师讲到,其实整个城市格局的发展,生活发展过程当中会有很多很多多中心的概念,我们可以看到可能一个片区会形式一个中心,有可能是服务中心,金融中心,文化中心等等,有各种各样的点,我们往外再对比一下,因为今天我们讲到祝桥可能是一行概念做一个引发点来看的,我们也认为说可能在这个过程当中无论是说在纵向对比还是横向对比上面可能跟今天的祝桥都有一点的可比的维度,我们今天看虹桥的时候,无论从办公、人口交通配套再到商业其他它已经形成了非常好枢纽的枢纽带,连接的可能是国内各个城市和板块以及上海各个城市和板块,我觉得也请两位老师可能从比如说整个城市规划带动整个片区的发展这个角度上来讲,从宏观到微观也想听听看你们的一些见解。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:13

        薛建雄:是这样的,美好生活这个怎么说呢,比如说我们很多人喜欢去加拿大,去澳大利亚,去美国,那里好山好水,大家又好无聊,为什么?我们去了一个陌生的国度,发挥不了你的价值,又没有跟你价值观相同的好朋友一起玩的话,就发挥不了你的人生价值。我是从福建来到上海,为什么呢?是因为上还有更多的机会让我们的人生价值,让我们的事业有更好的发展。同时我们的小孩也会有更好的教育资源调整在这里,这个事情又聊到另外一个问题,另外一个朋友问我,我们上海环境多好,比北京、深圳好多了,肯定是最好的宜居城市。这个怎么看,如果生活的话,我肯定天天愿意待在三亚,但是我为什么一直待在上海,这里有很好的事业,有很好的教育资源条件。这里就讲到我们浦东改革开放28周年最近在做这个宣传片,我们浦东的改革开放做的是什么?我们知道我们中国是从一个完全封闭的文化大革命这样一个国家重新走出来。走出来的时候深圳只是开了一个小窗,很多的民营企业、私营企业可以在那里发展。

        我们做浦东改革开放不一样,是国家型大战略的推进,1992年开放的,开发浦东做的什么大战略的推进,比如说外高桥,所有外国公司想来中国做贸易,产品想进口到中国,或者从中国进口产品到他们国家的话就必须从外高桥。我们知道贸易一旦起来的话就会带来你要做非常多的合同,有非常多的律师,有非常多的会计,因为贸易就要钱,非常多的钱交割就要有金融机构支撑。所以说我们在陆家嘴又成立了一个中心叫金融中心,只有在这里注册了企业,才能够在中国经营人民币业务。国际上大量的金融公司,会计师事务所,律师事务所都在陆家嘴。有了这些高端的以后,像通用汽车这种高端的外资企业搬到金桥出口加工区。

        中国来说的话,上海是一个大的桥头堡,因为它一直是我们国家经济最重要的地方,我们国家任何改革,任何重大的事业都会放到上海来试验,我们知道最近一次的自贸区的改革试验也是在上海试验的,只有在上海完全试验成功以后才会推到全国,来上海创业,来上海就业的话就能够发挥更多的人生价值,比如说聊到我们今天所在的这个地方祝桥,未来要做的航空城的概念,我们知道现在整个中国最先进的大飞机产业就在我们祝桥,现在全世界最先进的娱乐行业迪士尼也在我们浦东离我们很近的一个地方,等我们这里大量的产业都聚集在这里的话,这里就会有最好现代高端的高科技的产业,我们知道全世界最先进的港口产品也是在这里,全世界最尖端的产业在浦东沿海一线,最尖端的旅游服务业,漫画服务业都是在迪士尼一线的话,浦东通港中心为中心的一个点,以后会成为大规模奢侈品批发销售中心。现在这里是大量的奢侈品仓库,以后变成批发销售中心的话就会变成非常高端的产业,希望在人生的事业上有更好发展的人就会往这里走,自然就会配套更好的教育资源。像我们金地这么好的住宅项目,可能就会更加完美,更加美好的生活。

        我们往外面去看的话,政府正在做的,盖好的公园、市政设施、河道,现在每个河道都对应一个领导,这是从上而下,从外而内各种资源的优化以后才能够形成未来美好生活。首先必须有产业、事业,没有产业没有事业好山好水会好无聊的,这就是习近平说过的一句话,我们今天的经济往上发展,要发展什么?不能再破坏环境,但是我们能够像菲律宾、像泰国一样到处都是度假村吗?我们还要有美好的产业,最先进的产业支撑,最好的事业。你有好的事业,有美好的居住环境的时候,那个时候才是真正美好生活的体现。我们新上海人来到上海也是为了这个目的来的,这就是我个人对新上好,对美好生活的远景。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:12

        王巍立:谢谢虞总,感谢乐居和金地在今天有这个话题可以随便聊一聊,刚才在沟通的时候今天可能有聊话题,聊规划,聊房价,聊房子为重点主题,其实所有的东西,包括居住环境,包括我们的家庭,我们平时的工作都是为了有一个美好的生活,有一句话俗话叫生活的理想是为了理想的生活。大家可能都是对于自己的生活的一个质量是有一个美好的期盼,在座的各位我不知道是新上海人还是旧上海人,目前我们在这个城市来说已经比很多人幸运很多了,上海给到大家一个非常好的基础的情况。整个上海应该说最近几十年的发展速度也是非常快,它跟以往的整个上海的基础位置有很大的关系。

        大家也都知道上海其实最早的时候就是一个当初我们小时候读书就说上海是一个冒险家的乐园,其实这句话有点夸张,更多的是说明那时候海漂是最多的,大家去看民国的照片会知道,旧上海很有钱的一个文人鲁迅,鲁迅先生当时稿费最高的,他当时可以在北京买一个四合院,在上海虹口只能租一个房子,他的收入当时上海的房价跟当时北京的房价差距非常大,上海的房价是北京的好多倍,上海一直是一个住房资源非常稀缺,同时又是一个产业很发达,大家想到这边来,这是一个生活质量的问题。这是过去的一个情况。

        现在的话近几十年什么样,上海的规划整个城市也是不断的发展,很多的一些概念也是不断会做刷新,我们旧的时候总会觉得当时住在黄浦、卢湾、长宁是最核心的,随着整个城市不断的变化,很多地段的变化不断的在做刷新。可能现在我住在花木或者虹桥大家不会觉得你是住在一个地段很差的地方。近几十年大家对地段认知对于城市认知都有很大的改变。我觉得话再说回来也是一样,我们当我们可以有主动选择的时候主动的去多了解这个城市的变化,可能很多人不是专门做房地产,对于规划的解读,对于城市的发展很多理解不透彻,更多的是知道今天可能有个新闻说地铁可能已经到多少线了,上海整个轨交线已经是全世界第一了,或者整个上海的房价的指数已经是从原先的321,到632到1285这样的一个状况,未来可能还是会有继续的攀升,更加关键就是说如果我们心中有一个美好生活的目标和向往,我们必须一定要积极地、主动地就像给自己小孩选择学区房,了解整个上海的变化,了解整个城市的变化规律,我觉得你才可以真正的掌握主动权,即使已经有美好生活可以有一个更美好的生活,如果现在在这个路上的话,可以创造一个捷径。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 14:12

    由乐居和金地共同举办的《美好上海 世界祝桥》城市发展论坛正式开始,今天的主持人是乐居上海公司的虞婕。

    最近我们常常听到关于“美好生活”、“美好上海”的话题经常萦绕在我们耳边我们常常思考什么样的生活才是最好的,什么样的居住才是最好的,什么样的感受才是最好的。在我们整个生活过程当中会有各种各样的一些问题引导着我们,有情感、物质条件、政府相关规划方面的,今天其实来的路上,一路开车过来的,中间过程当中一直在思考,祝桥到底以后要承载怎样的力量,才能够达到美好上海,美好生活的概念。一路过来的时候发现其实现在的祝桥已经整体的城市建面,道路的建设感受度已经很好了,也许未来会变得更好,因为从规划的角度上来讲,它承载着很多的力量。

    今天来到这样的两位嘉宾,一个是第一财经的特约评论员王巍立王老师,央视财经评论员薛建雄薛老师,让我们用掌声欢迎两位。非常欢迎两位老师,也是多年的老朋友,以这一次的活动相聚在这里,我相信两位老师,因为王老师是上海人,薛老师是新上海人。大家其实在上海生活很多年,其实对上海整体的居住感受也好,或者是生活感受也好都会有自己的一些想法,当然比如说因为习大大也提出“美好生活”整体的畅想,我相信两位也对美好生活、美好上海会有自己的感受度,想听听看两位自己对于上海整体的规划以及整个生活感受的想法。

  • 上海乐居 上海乐居 04-29 13:59

    大家好!欢迎来到乐居直播~本次金地公元2040特别邀请到了三位业内大咖,与我们一同聊聊祝桥的发展,挖掘未来航空城的潜在价值。敬请期待!

十九大报告提出,“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”。在实现这一目标的道路上,上海走在前列。《上海市城市总体规划(2016-2040)》指出,上海将在2040年建成卓越的全球城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市,成为令人向往的创新之城、人文之城和生态之城。而要实现全球卓越城市的伟大目标,交通枢纽在其中扮演着重要一环。根据相关规划,近年上海最大的新建交通枢纽航空城及铁路上海东站将落户浦东祝桥,祝桥即将成为上海连结世界的重要纽带、输送资源的关键节点。本次,乐居将带领大家走进浦东祝桥,挖掘未来航空城的潜在价值。