中洲花溪地：嘉兴置业课堂

上海乐居 04-24 17:33

嘉兴置业讲堂就到这里，感谢网友们的观看！

上海乐居 04-24 17:33

提问环节：

乐居网友：二手房有没有购买价值？

讲师赵攀：一线城市购买二手房是没问题的，二三线城市尽量购买新房或者次新房。

上海乐居 04-24 17:33

嘉兴市区研究—整体市场-小结

大环境的推动下，市场潜力较大，

相比县级市中短期或被截胡，但是长期来看持续性更高

上海乐居 04-24 17:33

讲师赵攀：市场上很有趣的是，房企跟着万科、绿地走

万科、绿地具有前瞻的眼光

上海乐居 04-24 17:33

进驻策略研究▎企业研究▎万科—拿地策略

2010年，万科首次入驻嘉兴，一举在秀洲新区拿下两块土地，开始耕耘嘉兴市场；项目主要布局秀洲区，产品质量逐步得到市场认可，品牌效应良好，项目开盘入市均实现热销。

进驻策略研究▎企业研究▎绿地—项目分布

绿地于2011年于嘉兴南湖区以底价摘得5宗土地，位处南湖新区大桥镇核心版块-嘉兴总部商务花园内，首次在嘉兴打造都会生活综合体项目，项目涵盖高层、LOFT、写字楼、医疗中心及商业广场等多种物业类型。

上海乐居 04-24 17:33

进驻策略研究▎南湖新区▎发展格局&区域价值

绿城、绿地、信达已进驻南湖新区，作为中心城市东扩发展的主力板块，拥有嘉兴南站（高铁）、沪杭高速路，住宅产品丰富度高，上海外溢型的投资客户占比超50%。

上海乐居 04-24 17:33

南湖新区未来土地成交楼板价预期5800元起价，地房价比在50%以上，整体水平高于市区平均线10%以上

上海乐居 04-24 17:33

重点进驻策略研究▎南湖新区▎区域重点规划

南湖新区中心位置开发建设基本成熟，未来规划发展集中在南湖新区的东南延伸段科技城板块；科技城板块最先开发区域位于亚欧路和亚太路中间区域，目前开发向亚太路以西进行开发建设，且多为住宅用地规划。

上海乐居 04-24 17:33

2017年嘉兴市区计划供应宗地规模247万方，从区域分布来看，国际商务区、南湖新区两大片区占总量的近半成

上海乐居 04-24 17:33

2017年嘉兴市区计划供应宗地规模247万方，从区域分布来看，国际商务区、南湖新区两大片区占总量的近半成

上海乐居 04-24 17:33

从区域成交结构来看，16年8月至今，南湖区成交占比55.2%，高于秀洲区的44.8%

上海乐居 04-24 17:33

讲师赵攀：绿色区域就不要去了，发展潜力低；红色区域强力推荐，价值高；蓝色区域对于有老城区情怀的可以选择

上海乐居 04-24 17:33

上海乐居 04-24 17:33

置业嘉兴，区域板块该如何选择？

嘉兴房地产价值梯度呈“南高北低”，沪杭发展正轴线上的板块价值度高且价格涨幅迅速；北区受传统工业区制约，整体定位相对偏低；当下市场热点聚焦南湖（科技城）、国际商务区以及秀洲。

上海乐居 04-24 17:33

自16年后，嘉兴（市区）土地市场呈较高的透明度，招拍挂为房企拿地的主要途径；目前嘉兴土拍采用设置最高限价的新规则，并以土地资金缴纳比例来进行首轮筛选，最终摇号决定买家

上海乐居 04-24 17:33

市外客户，大比例直接来自上海外溢，小比例来自杭州，另有零星客户来自江浙一带；市内客户，主要是中心城区向四周溢，以西向和南向为主，国际商务区的特殊性导致其客户八成直接来自上海，平湖等5县级居民对入市区购房有一定的抵触情绪（看不起嘉兴市区人），仅会因为拆户或者是子女工作需要才会在市区置业，比例很小

上海乐居 04-24 17:33

嘉兴市区率先启动非户籍“限购+限贷”政策，周边5大县市无一例外跟进限购，本地需求受到的保护度较高；与沪杭楼市调控政策相比较，嘉兴留有较大的空间

上海乐居 04-24 17:33

房地产市场发展长年趋势稳定，在历经了5-6年的市场起步后，2016年真正进入市场的快速发展阶段

上海乐居 04-24 17:33

城市规划发展方向“北控南移、东进西拓”的发展方向，在加强中心城市首位度和几句辐射能力同时，城市发展向南推进，未来城南区、国际商务区、南湖区发展将全速前进

上海乐居 04-24 17:33

嘉兴市区产业与周边县市产业相比占有一定优势，周边县市产业多以制造、轻功业为主，辅以少量互联网产业，而市区产业多以高端金融，电子商务和互联网为主，吸引高精尖人才聚集，消费能力高

上海乐居 04-24 17:33

嘉兴市区研究：

兴产业布局本着“做强中心”的思路，将高新产业聚集于此，空间布局主要在城南区、国际商务区、南湖区为主，区域价值未来增长预期较高，未来随着高能产业企业落地，高素质高收入群体的增加，将增强区域的购买力

上海乐居 04-24 17:33

机会分析：

城市地理区位具备独特优势，基础条件完善，经济实体发展成熟，城市原动力充沛，基本人口吸附性强，内生需求支撑本地房地产市场具备健康发展空间；

沪嘉同城规划利好，城市迎来新一轮利好，带动城市房地产价值和需求的攀升；对接上海产业外溢，产业不断升级，带动城市产业和经济水平发展，刺激本地收入和购买力升级；

风险预测：

 嘉兴1992年就提出嘉沪同城化的，但政策执行力上市存在时效性；

品牌房企拿地量大，竞争环境压力大；

环上海城市圈对接上海竞争加剧，城市之间对于资源分流将加剧竞争，规划发展将受到执行挑战；

上海乐居 04-24 17:33

上海乐居 04-24 17:33

在环上海重点城市群中，嘉兴目前成交量与南通相同，次于宁波，但价格水平依然仅在8000元/㎡均价梯队，属于周边类比城市的洼地水平

上海乐居 04-24 17:33

讲师赵攀：嘉兴未来的城市发展可以参考宁波

上海乐居 04-24 17:33

嘉兴在环上海和环杭州的交通联系度上来说是占有优势的，一小时圈内可到达这两个城市；

未来机场建设完成后，与上海时间成本进一步缩短，同时加强与上海产业一体化；嘉兴轨道交通弱于昆山与上海的直接联系

上海乐居 04-24 17:33

交通：

环上海城市交通通达性——构建全面交通网络，拉近同城效应，缩短城市之间的时间成本，真正在时间和空间上实现同城发展；同时与苏州、杭州、宁波的高速连接

上海乐居 04-24 17:33

城市化率：

目前嘉兴城市化率水平61%，在浙江个城市中仍处于中下游，城镇化依然有向上发展空间，未来对城市基建以及房地产发依赖度将长期持续

上海乐居 04-24 17:33

讲师赵攀：买房——短期看政策、中期看土地供应、长期看人口。

嘉兴经济：城市GDP增速稳定，经济水平在周边类比城市群中位数第4，人均GDP产值排名第5；

GDP产值在浙江境内属于中等偏上，在外围城市较南通尚有较大差距

嘉兴产业结构：三产结构当前为工业制造为主，第三产业未来三年内有望成为主力产业，同周边重点城市对比，目前嘉兴城市水平差距正在拉近，在依托对接上海优势下，城市进程发力将有力实现产业升级

嘉兴人口：逐年递增，每年人口净流入

当前人口461万，预测2020年人口是478万人，年均6万人增长，与往年比年均增长近3倍；外向型城市对外吸附性友好，加之嘉兴对接上海规划发展，未来将承接大量上海外溢人口，增速嘉兴人口快速增长，刺激本地房地产市场需求发展。

至2020年将增加17万人，如果按照嘉兴人均39㎡住房面积计算，未来将产生660万方住房需求，年均220万方需求量，前景可期

上海乐居 04-24 17:33

城市概况：

嘉兴下辖“二区两县三市”，整体经济基础好，下辖县市产业支撑明显，均为全国百强县；

嘉兴市市区分十大房地产板块，市区区域划分主要集中在南湖区

上海乐居 04-24 17:33

嘉兴初认知：

嘉兴地处上海、苏州、杭州三大经济圈中心位置，与周边各大城市交通通达性看，嘉兴与上海往来仅45分钟，交通便捷度最强；随着城市融入上海“1+6”城市圈，近沪一体化，同城效应发展将首先促进其发展。

上海乐居 04-24 17:33

一线城市：成交量会减少，但金额会保持较高位置

上海乐居 04-24 17:33

城市前景：一二线城市短期面临调整，三四线城市火热难以持续（好的仍然好，坏的仍然坏）

上海乐居 04-24 17:33

行业走势：监管力度加大、供给规模受限

上海乐居 04-24 17:33

政策：热点城市从“买不到”到“买不了”仍将持续

上海购房需求将向周边外溢

上海乐居 04-24 17:33

土地市场：市场成交规模回升，三四线城市土地均价逼近二线城市

上海乐居 04-24 17:33

市场特征三：二手房住宅成交量下滑趋势显著，深圳二手价格已显著下落

上海乐居 04-24 17:33

上海乐居 04-24 17:33

市场特征——：热点城市“政策向左、市场向右”的格局

上海乐居 04-24 17:33

行业：各指标前5月累计快速全线回落，5月销售面积和金额皆环比微增4%

上海乐居 04-24 17:33

上海乐居 04-24 17:33

讲师赵攀：影响房价最直观的因素——供求关系

上海乐居 04-24 17:33

位处于中洲花溪地的报告厅，乐居的网友已经到位了，嘉兴置业课堂立即开始！