地产大佬逃离，楼市崩盘在即？

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：蔡老师的言论一向是非常的犀利，也是非常的精准，关于蔡老师的观点是不是市场真正向这样一个走势，我们拭目以待，整个政策和市场的变化过程当中，调控的力度必须要掌握的非常恰到好处。在连续两个礼拜蔡为民蔡老师乐居直播的节目也得到了全国的冠军连续两周两次有这个“金角大王”之称。因此可以证实到蔡老师对于市场整个市场走势非常精准的掌握和判断以及研究，下一期节目欢迎各位跟我们一起拭目以待。节目到此结束。

大蕾 04-25 14:52

 蔡为民：现在的状况为什么很多的开发商会选择要变卖资产，最后做一个简单的结论，透过这个表格可以看得出来。现在我们商品住宅的销售面积和销售额都在往下走，确实现在是一个景气低迷的状态，我们的上市公司20强的上市房企负债率却是在快速上升的过程当中。融创中国为什么会被盯上因为他的负债率要达到200%，这个是太可怕了。如果再不做有效的管理节制，一旦出问题这个是很难收拾的。我们看到一线城市他的土地供应在减少，但他的楼板价在上升的，我前面所提到的五高一低当中，我们的土地价是在上升，还有一个低的是供应量是减低的，尤其是一线城市，虽然政府中央要求各线城市在土地供应不足的情况下，销售周期低于8个月，10个月这样的城市必须加快土地供应，关键是一线城市没有那么多地了，二线城市也有雷同的状况。现在能够供应的大概是三四线城市。这些城市因为人口是流出的状态，是不是开发商敢去购买也是大问题，在这样的情况下，又因为汇率上的变动，导致以王健林、潘石屹为指标的这样开发商选择抛售资产是可以理解的一个状态。

    以上是我们大概做了简单的分析，最后的结论，我一再强调的开宗明义说了，中国的房地产经不起崩盘的折腾，从中央最高领导的习先生，到中央各部委到地方政府从来没有说过要让房价下跌，包括我们的北京市委书记，他再怎么样推出一些手段，他也讲的是房价环比不增长，但上一次我提到了，如何让房价上涨的预期得到很好的控制，必须先跌再稳。这个跌幅是多少？我一再强调一手房因为限价的原因涨不上去，但也跌不下来，所以一手房跌幅控制在5%上下，二手房因为在一般消费者的手里面，他的财务状况各不相同，有可能会减到便宜。我们也看到很特殊的成交案例，跌了15%，跌了20%，甚至超过于20%，这是很捡漏的时机。但从整体平均来看二手房的跌幅会被控制在10%上下，它不会有个惊天动地的跌幅，更不要说所谓的崩盘。我们下一期的节目我们就先做一个简单的预告，下一期节目想谈的是中国楼市尚不具备崩盘条件。其实我更想谈的是一线城市的房价还有得涨，但这个因为跟当前的政策有点相违背，所以只能跟各位谈中国楼市尚不具备崩盘条件。

大蕾 04-25 14:52

  蔡为民：这个说法你得服人，大家一听觉得确实有这么一回事，比如说你现在不用买单车了，因为有共享单车，有摩拜，有小鸣，有黄ofo，好多选择，干嘛去买单车，买个单车好一点怕被偷，然后又要扛到楼上，没事经常有人单车弄到电梯里面很难过。说不要买单车了，那我们听得懂。你说现在不要买房了，为什么？因为房子可以共享，怎么共享，这能共享吗？这个简直是瞎扯，有点扯的离谱了。另外一位主角，王健林先生，当我听到这句话的时候我非常替他捏一把冷汗，万达的钱既不是偷的，也不是抢的，也不是自己印的，完全是我们自己辛辛苦苦赚来的，你跟谁赚的。应该是工商银行、建设银行、交通银行、民生银行借的吧，我们辛苦赚来的钱爱往哪投就往哪投。我当时一听真的替他捏把冷汗，你讲这个话，这个是会出问题的。显然现在是出了问题，我认为这个话是引导出问题重要的关键原因之一。

    事实上今天大多数万达的钱是透过内保外贷，我用国内的资产然后透过国外取得美金美元这样的方式来取得资金的。当然其实就是转移资产的做法，不论如何解释，说扩大海外投资，增加万达的影响力，增加中国企业的影响力，这个实际行动上就是转移资产。关键是买的，我们探讨说为什么他会带这么多人要去做这样的事。我们可以看到因为有太多人做这样的事，我们在2014年7月，将近突破4万亿美元，一年半时间跌破3万亿，2017年1月跌破3万亿，这是我们为什么有最近这段时间，这一年来强制采取了非常多的严格的外汇管制措施。现在我们看到收到了一些成效，让我们的外汇储备稳定在3万亿。那当然导致大量资金外流的这些企业必然受到关注，必然受到政府的监督，这个是不可避免的。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：需要讲出一套说法。

大蕾 04-25 14:52

 蔡为民：基本上就是民宿概念，但是这就意味着房产是分享概念吗？总得有个房子，你还是得居住在里面。我认为今天房产跟所谓的人工智能所谓的互联网的关系，应该是相辅相成的。比如说我一直在想，因为很多的家庭都有同样的问题，买东西拼命的买，买了过期都不知道，然后拼命地去选择快要过期的食物赶快吃掉，不然就过期了。如果说今天在一个家入门的地方就有一个条码，可以让他去扫，然后所有东西进来家里面都有登记日期，自动地用互联网的形式做一个登记日期，然后要到期之前先提醒你，透过手机提醒，出来一条你买的瓜子还剩下两个月要过期了。又出现了一条你买的面条还有五天的保质期。我们再看一下小潘当时的说法。我们小潘多聪明，一方面说了作为开发商谈房价涨了跌了可信度是要打折扣的。前几天去堂而皇之地说房价要跌了，这个是不是要打折扣呢，这是第一点。第二点你说房价要跌就跌，你硬要套上人工智能，套上互联网，所以房价要跌。因为人工智能是反房地产，我怎么也没想明白，到底怎么个反法。

大蕾 04-25 14:52

田蕙慈：这叫民宿。

大蕾 04-25 14:52

 蔡为民：对，尤其是经过资产重估之后，上海的房子租金回报能按照现在的房价来回推房租，回报率能够达到1.5，给你鼓掌，恭喜你。就基金的角度来讲，1.5能干嘛呢，当然有这个压力，比较要获利了结。所以我们看到从2014年开始一路卖下来差不多200亿了。我们听听看，我们现在来看老潘先生，面对他出售房产，他如何自圆其说。我们透过这一段他最近在参与活动当中所提到的一些观点，我们再来看一看，很久不谈房价的小潘为什么又谈了房价了。再看一段。下面这一段原本要播的是我跟潘石屹在波士堂当中，他说他已经不谈房价了，因为他作为一个开发商谈房价会被认为偏坡。那么他现在又谈房价了，难道他已经不是开发商了吗？这个我想是存疑的。

    另外他提到的观点是因为人工智能是反房地产的，我没听明白，为什么是反房地产，为什么人工智能，为什么互联网就反了房地产呢，我始终不明白。他说分享很重要，我们都知道分享很重要，那么在分享单车，共享单车。我现在经常就骑单车上班下班，我觉得非常的方便，这我可以理解，可以感受，但是房产这个东西怎么分享呢，说不对，国外有一个非常有名的机构叫做Airbnb，就是专门做，你今天到了日本去旅游，不愿意住旅馆，觉得太贵，那你要去租民宅，日租型的，租三天、五天、一个礼拜，然后你付比酒店价格来得低的这样的费用。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：原本想自持的项目，现在变得必须得要获利了结。

大蕾 04-25 14:52

蔡为民：市场由供需决定，只对了一半，但政策决定供需。在政策头上还有一个爷爷，叫政治，这是完全不同的国家形态，包括房地产运营的模式，我们都必须有个非常清楚的了解。我们再回到这几位指标性的人物身上，潘石屹2014年开始的，在此之前，2012年我们不要散卖了，我们要经营以租赁为收入维持公司的良性运营，但是到了2014年不行了，撑不下去了。为什么？我所理解的因为他的资金大部分是由基金提供的，因为他老婆特别厉害，做基金管理人，也跟很多海外基金都非常的熟悉。

大蕾 04-25 14:52

田蕙慈：政策决定供需。

大蕾 04-25 14:52

蔡为民：非常有计划性地在推进，后面可能需要用长效机制来替代。现在已经来不及了，包括特朗普的上任，包括欧盟现在面临的问题，虽然现在稳定一点，但仍然有可能对于我们房地产市场造成很大的影响，包括经济金融，现在必须先稳定。1985年日本的经济非常的活络，甚至于日本有一位美国的经济学家都写一本书叫做《日本第一》现在看起来是很可笑的。在当时的情况之下，以美国为首的发达国家就要求强迫压制日本必须签订广场协议。就是日币必须升值，因为外贸出口太厉害了，创造了大量的顺差，对于其他的国家不公平。日本是个小国家，他基本上又属于美国的附庸国，只好签，日币开始升了，而且是狂升。原本是100块日币换1美金，结果50块日币就换1美金，翻倍的升。1985年签了广场协议之后，房价一路飙升，飙到1991年涨不动了，这个货币政策也因为从原本的极度宽松到不得不开始收缩，一收缩直线下滑，消失了十年不够，又消失了十年，现在还在继续消失，差不多消失三十年，我们中国能经得起这样的折腾吗？不可能。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：也就是现在当前我们国内的房地产市场是有计划性地在进行调整和抑制。

大蕾 04-25 14:52

蔡为民：用图表让我们的网友很清楚地知道到底什么叫做崩盘，这个是最近网络上非常红的状况。崩盘路线图，什么叫崩盘？以及我们现在政府要求的是一个什么样的状态，我们看到如果房价从快速飙升到快速下滑，这就是一个崩盘的过程。那么现在我们政府要做的是让这样的一个过程变成，这是一个日本的模式，这也是香港模式，包括东京，2008年国际金融海啸，太多城市和国家都面临这样一个崩盘的状况，拉斯维加斯腰斩再腰斩没有人买。结论可能也一样，在崩盘过程中也会走到这条线，在压制房价增长让它是稳定状态的也会走到这条线。但我们经过了这个过程之后，那么整个市场已经是翻天覆地了。

    我们必须知道崩盘对于市场所带来的影响跟冲击是非常大的，是基本上所有的国家都很难承受的。2008年金融海啸他是美元资产，美元是国际最流通的货币，他都要经过五年、六年的修整，他才能够恢复。更何况其他的国家，所以中国不允许房地产的崩盘。这也是为什么当房价开始快速上涨，一年两年之后中央必然出手的非常重要的原因。

大蕾 04-25 14:52

蔡为民：就是几天前，中央政治局会议当中已经给出了答案。讲的几句话非常好，确保守住不发生系统性金融风险的底线。就是绝对不能发生金融性风险，这是底线，如果房地产崩盘了怎么能不发生金融性系统风险呢，相关联的东西。再来要稳定房地产市场。坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制。这个是在7月24日中央政治局会议当中明白提出的一个对于房地产发展的一个意见。

    从这个当中我们就可以知道，如果要避免系统性金融风险就必须确保房地产市场在稳定状态。因为我们现在所有的房子加起来差不多有300万亿，我们的人民币发行也就160万亿。如果一旦大家觉得房地产要崩盘了，房价已经要进入一个明显快速下跌的状态了，那么手上有房子的要不要拿出来抛，拿出来只有十分之一就好，我们系统性金融风险就会发生。所以在这样的情况之下怎么可能发生这样的事情。

大蕾 04-25 14:52

田蕙慈：您怎么看？

大蕾 04-25 14:52

 蔡为民：这个纯粹是属于危言耸听了，房地产的博鳌论坛，北京师范大学钟伟，这个人经济蛮不错的，房地产确实不太懂。他又再一次说了房地产会下跌，又给了一个时间点，再给下去就变成牛刀，变成谢国忠了，变成易宪容了，我建议他不要给出这个数据了。他给出的数据是今年底明年初房价会有一轮显著的下跌，只差没讲崩盘两个字了，显著的下跌。什么叫显著下跌，不跌个20%、30%叫显著下跌吗？那距离崩盘50%差距就不太大了，但是实际上会这样吗，真的会发生这种情况吗？我认为不可能，而且是绝对不可能。

大蕾 04-25 14:52

田蕙慈：但有没有可能，因为这样的动作有了一定的预示，在小老百姓心里面的感觉，蠢蠢欲动觉得楼市要崩盘了，所以说小老百姓现在也要赶紧抛售，然后才引起一系列市场变化和撞击？

大蕾 04-25 14:52

 蔡为民：我认为现在的开发商，不只是这几位，这几位只是名气太大，人怕出名猪怕肥。这个金额庞大，又是指标性人物，当然就容易被关注，也就是说被盯上了，这个显然是在所难免的。

大蕾 04-25 14:52

田蕙慈：资产配置。

大蕾 04-25 14:52

  蔡为民：我们的资金成本高、负债率高、地价越来越高、人力成本越来越高，税费越来越高。只有一个是低的，就是利润越来越低。在这样的情况之下，当然为什么会形成这样一个五高一低呢？主要的原因就是因为这个市场经过了十几二十年来市场化运作，当然这里面有很多政策的干扰，在这过程当中，政府对于如何有效地掌握市场已经越来越有心得了。所以我们可以看到，现在的政策出台越来越属于精准打击的那种态势，不像以前。以前调控就是调控，调空就是调细，调细就是调情，一打下去就是打到七寸，这个市场引起了很大的冲动或者造成很大的影响。在这种情况下，我们看到人民币的贬值趋势，大家都看到了，为什么要外汇严格管制。从小老百姓他手上可能就是一百万，两百万，那么这些人，李嘉诚、潘石屹、王健林，他是几百亿，这个金额完全是不能等量齐观的。

那如果小老百姓都知道说我要换点美金来保值，让我的财富不要贬损了，那么这些开发商面对的几百亿的资金资产，他不知道去做这样的动作吗？当然他也会做这样的动作，我认为主要是转移资产，而不一定或者是不完全是所谓的掏空资产，这两个在本质上有很大的差别。今天你汇率一直在贬，对于很多的富人阶层，开发商在国内又面临到拿地困难、成本越来越高，获利越来越低的情况之下，他会想要把钱转移一部分出去，这看起来也是在情理之中，因为是基于汇率的变动，转进转出，套利。

    我们政府去阻挡资金外离，各种外汇的管制，但是我们的开发商却以海外投资的名义大量地把资金转出，他们目的在我看来，因为我们都经历过很多这样的状况，国外也有很多，包括日本当年都是这样的状况。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：哪五高？

大蕾 04-25 14:52

 蔡为民：我倒认为这几位房地产开发商撤离了，我认为不是逃离，他是撤离，撤退或者叫转进，更精准的讲法叫转进，转进到别的国家去了。为什么要转进，我们现在中国的房地产面临五高一低的状态。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：这样的市场背景，就是因为很多的大佬纷纷出走，蔡老师您怎么样解析这样一个现况，后续是不是真的就崩盘了？

大蕾 04-25 14:52

 蔡为民：各种不同的因素会干扰、影响房地产的走势和变化，这是一个预测。现在看起来我们是希望不要在更多更多的政策，所谓没有最严厉，只有更严厉的政策出台。我们后面如果还有的话，对这个市场影响和冲击当然会更大了。第二个预测，我对于整个房地产时间节点一个简单的预测，就是二三四量缩，五六七价降，八九十探底，十一、十二盘整。简单的讲法就是基本上今年的房地产要有个好的表现，要不降价都非常的困难。而我们现在看到的跟我们今天的题目有点相关联了。当前这样一个市场状况，有那么多房地产指标性的人物，不管是最早的李嘉诚，再来是潘石屹。当然更轰动效应的就是刚刚我们的头条当中有提到的，万达大量的租金他所谓的核心资产，这样的状况在以往几乎是看不到的。而现在却有那种愈演愈烈的趋势。

大蕾 04-25 14:52

田蕙慈：这是一个预判，今年2017是多事之秋，千丝万缕很难剥除。

大蕾 04-25 14:52

蔡为民：有人有专家讲没有黑天鹅，他认为还是会很顺利。我讲的黑天鹅是关键的后面两句话，2017没有黑天鹅，因为天是黑的，天为什么是黑的呢？因为满天都是黑天鹅，所以把天都弄得黑了，漆黑一片。

大蕾 04-25 14:52

田蕙慈：没有黑天鹅，那有什么？

大蕾 04-25 14:52

蔡为民：我们第一只画面就是黑天鹅，今天以来，准确日期的起点是3月17日，各个不同的政策不断地出台，这就让我想起了我在去年底今年初所做的一个预测，我对于这个市场的预测。今年我大概只做了两个预测，跟往年不一样。因为我之所以只做两个预测，主要的原因是我判断今年的市场会非常的混乱。国内、国外，国际之间的各种不同的因素都会影响到我们国内市场的变动，毕竟房地产不只是一个支柱产业这么简单，它还是一个备受国际、国内关注的一个产业。事实上在多数国家都是同样的状况，那么今天中国成为了强国，当然他跟国际之间的事务就会越来越紧密。今年年初做了一个市场预测，2017没有黑天鹅。

大蕾 04-25 14:52

  田蕙慈：我们今天的主题刚刚有跟各位提到的，地产的大佬近期纷纷出走逃离，楼市是不是beng盘在即呢？这是今天的重点话题，我们要请到市场上非常知名的蔡为民蔡老师来给我们大家评析一下，怎么样来解读这样的现象。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：我们首先来看看最近一直不断刷屏，在所有房地产朋友的微信当中，近期都会看到这个消息，万达、融创中国、富力三方的合作，在签约的当天一直都有非常多的一些争议，并且受到全国的瞩目。三个巨头在签约的过程当中，不光是记者会延迟了一个半小时，然后主题的背板从原本三家合作，变成两家合作，又变成三家合作，一直不断地更替，然后新闻稿换来换去，延迟了一个多小时，甚至连会议室都传来了砸玻璃的声音。到底发生了什么事情，都已经要签约了，这个协议还没有达成共识，这也是蛮特别的一次交易。终于还是完成了签约，但是故事就这么结束了吗？我看大部分吃瓜的群众也不一定会同意，蔡老师怎么说呢？他说“歹戏拖棚”这是个闽南话。不好的戏一直拖着演了好久，之后会怎么样我们拭目以待。

    接下来非常震动市场的另外一个消息就是“购租并举”从地方到中央的部委，九部位都已经快马加鞭在处理这个事情。四个一线城市先后出招，推出租赁房之后，前阵子九部委发出通知来要求人口净流入的中大城市一定也要推进住房的租赁政策。而且当中已经找了12个城市来作为市点，包括广州、深圳、南京、杭州等等，接下来就要往全国来推动。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：接下来要开展我们本期的蔡老师楼势说主题之前，我们今天的主题是非常精彩，卖个小关子，是地产大佬逃离楼市崩盘在即这么一个话题。在话题展开之前我们先一起来看看近期的楼市大事件，到底房地产又发生了哪些大事。

大蕾 04-25 14:52

 田蕙慈：各位网友，大家好！我是田蕙慈。欢迎收看本期的《蔡为民楼势说》节目，节目当中我们将会从各个层面，不管是政治、政策、金融、经济、社会、市场，国内、国外总体的局势来跟大家剖析近期房地产市场的变化。当然如果说各位网友您想要看之前节目的回播或回看都可以关注到我们蔡老师楼势说的微信公众号的平台当中，上面都会有过去的一些录制的视频。如果说您有一些想要知道，想要聊的一些话题提供给我们，那么给我们建议，一经录用我们都会有神秘的小礼物奉上。