华东一楼盘按客户身份排序分配

上海乐居 04-16 21:10

好啦，时间过得真快，两个小时的讨论收官了，关于华东区域各楼市的最新情况，你们学到了多少？

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最后，对于本地购房者，有哪些入市建议？

【厦门】杨舟：我想更多的给在厦门打拼的年轻人一些建议。因为本地的年轻人有父母的房产可以继承，而在厦门打拼的外地人才是高房价的受害者。所以我建议在厦门打拼的外地年轻人，如果你决定今后都留在厦门，那有条件的尽量买一套。特别是男生，因为在厦门没有房子，就等于你没有爱情，更不用说结婚孩子了。那买房主要注意以下几个方面：

（1）买房还需要量力而行，买得起厦门买厦门，买不起厦门周边如角美、漳州港、水头这些交通相对便利，价格相对低洼的地区也是不错的选择。现在买房基本是掏光父母积蓄+未来30年自己的劳动所得。相当于我们把未来的财富提前预支了，但是未来也不能无限被抵押，时间也是有风险的。

（2）在能力范围内一定要买地段好、规划起点高的房子，这位这些板块你才能享受到地铁、学校、商业、休闲配套等优质资源，这些优质资源又将促涨你的房子。

（3）住宅＞SOHO，SOHO产品使用年限短，升值压力大。所以我还是建议购买住宅。

（4）考虑二手房市场捡漏，由于政策收紧，部分炒房客急于回笼资金，手上的房子也会降价出售。

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2017年下半年楼市到底怎么走？现在到了买房最佳时机吗？一起听听专家和主编怎么说。

【专家 荆海燕】杭州楼市的下半年, 基本面没有太大变化，库存岌岌可危，整体供求关系还是会比较紧张，但新房价格还是趋于平稳；在购买机会不大的情况下，客户观望情绪被动加重；楼盘实际销售情况出现分化。我们盘过杭州潜在库存后，总体感觉供应不足将持续较长时间，同时基于土地的价格水平，建议自住需求下半年可以选择入市。

【专家 薛建雄】去年初就开始限购的城市己经出现供过于求，部分价格过高的楼盘已经开始下跌。进入二季度己经出现新房供过于求的局面。随着炎热夏季的到来，看房量将会逐步减少，成交更加低迷。楼市滞销现象就会在三季度出现，到四季度就会在开发商资金压力下，出现房价全面下滑现象。明年全国楼市可能出现类似2014年的冰冻期。

【青岛】闫丽敏：回顾这半年来整体楼市大环境，各项政策组合拳不断打出，在一定程度上遏制了房价的“疯涨”，相信未来随着政府管控的严厉，青岛下半年的房价也会基本上保持稳定状态，涨幅不会过大。

【杭州】上官剑：对于下半年基本上政策趋紧是大概率，而且政策严控会持续相对较长时间。供应看，杭州住宅供应紧张局面难以得到有效缓解，所以怎么压制需求，市场还是会比较火爆。现在土地拍卖虽然没有地地王出现，明显看出地价涨幅超过房价，未来预期并没有改变。刚需依然下半年对于新房价格有优势的，依然可以买，如果明显周边二手房的，价格还是安全的。

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说到楼市，就不得不提土地，上半年华东区域各城市土拍情况如何？一起来看看！

【苏州】李力：半年来，苏州市区和吴江区共进行了6场土拍，总计出让56宗地块，包含29宗宅地，6 次土拍共吸金433.12亿，其中，吴江区土地成交金额达121.41亿。上半年土拍里，苏州市区最高楼面价为28256元/平，吴江区最高楼面价为12952元/平。苏州市区的两场土拍总体相较于去年的几次土拍来说，可以说是更加趋于理性。其中4月的吴江土拍可以算是创造历史，三宗限价住宅地未开拍前即已经进入一次性报价区间，这样的场景即使是苏州市区土拍也未曾出现过。时隔一个月后，吴江再次拍地，两天下来，共吸金48亿，同时也拍出了上半年吴江的最高楼面价12952元/平。

【厦门】杨舟：上半年，厦门商住用地成功出让12幅地块，吸金136.81亿元，同比2016上半年101.8亿涨34%；成交土地面积达60.40万方，同比2016上半年涨44%，完成供应计划的1/4。2017年上半年，厦门商住用地成功出让12幅地块，吸金136.81亿元，同比2016上半年101.8亿涨34%；成交土地面积达60.40万方，同比2016上半年涨44%，完成供应计划的1/4。世茂集团共揽获翔安2幅，同安1幅地块，成为今年上半年厦门土拍最大赢家。

【杭州】上官剑：杭州市区共成交土地59宗，同比减少22宗；总成交金额638.86亿元，同比下降21.58%。也同样和2016年上半年有较大差距，可是依然取得历史第二高金额。杭州作为房价上涨较快城市，显性库存去化周期低于6个月，4月份发布2017年首期《读地手册》加大了住宅用地供应力度 ，但整体供应量仍处于近5年同期的中低位值。

【青岛】闫丽敏： 1月-6月，青岛市共成交商住用地56宗，面积2591.63亩，总金额约51.37亿元。其中，上半年青岛土地招拍挂市场商住用地成交量是自2013年以来的最低值，比2016年同期减少了一半。其中主城区只有4宗商住用地成交，面积共36.95亩，李沧区和原市北区均为0成交。并且，上半年青岛土地招拍挂市场的成交量创下了近几年来的新低。

【南京】沙文蓉：上半年，南京共出让了22块地，其中8幅住宅地块需要现房销售，12幅住宅地块达到最高限价，总计出让面积148.58万平方米，卖地收入超过430亿。与去年同期相比，2017年上半年南京卖地面积和金额都有所下跌，其中卖地收入比2016年同期的731亿下降了近300亿，其中住宅用地占85%，出让面积比去年同比少了9.2%。 

【南通】周晓燕：继2016年底多宗地块主让之后，南通市区2017上半年的土地市场并不活跃，相反县区土地出让量比较多。另外南通土地市场首次出现限价土拍，在限时竞价期间，地块网上竞价达到最高限价时，将改为现场摇号确定竞得人，一共有20几家公司参与竞价及最后的摇号。

【专家 李子墨】在政府部门严格限制地价的新政下，南京不再有地王。很多区域的地价，被强行压制，都比之前的最高地价，要低一截。本月（7月），南京将迎来3场土地拍卖，共拍卖32块土地，其中18块涉及住宅性质的地块均设置了最高限价。这批宅地的楼面地价最高限价，与所在的八大板块以往最高楼面地价相比，都有下跌，最低跌了1640元/㎡（江宁青龙山国际生态新城），最高跌了1万元/㎡以上（南站、河西南）。这是真实的下跌，是政府限制最高地价的成果，稳定了人们对未来房价的预期。

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面对上海购房条件越发趋于严格的背景下，不少上海人将目光和转向周边城市，现在上海人在你们城市买房的多吗？

【杭州】上官剑：据统计，2016年上海人在杭州买房的有13875人，成为在杭外地人购房头号主力。从去年9月份开始，杭州限购了，应该也是有心无力。而周边的临安，不限购，但是没有房源出售，想买也买不到。

【昆山】李利：上海人在昆山买房的的确很多，以2016年为例，昆山有近半房源被上海人买走。但是限购政策出台，需要有一年的社保或缴税证明，上海人在昆山的买房之路被阻断。当下仍有一部上海购房者选择“代缴社保”，争取在昆山买房的资格。

【南京】沙文蓉：上海人在南京买房不多，南京限购限贷政策非常严厉

【南通】周晓燕：南通离上海比较近，市区这边上海人买房的倒是不多，但是县区反而比较多，分销公司大巴车直接带看。以启东、海门为首选区域。所以在4月份启东出台了关于“非启东籍居民购房3年内不得上市交易”，有一说就是针对区域内某些项目的炒房组团行为。

【厦门】杨舟：来厦门购房的上海人并不多，本地福建闽商在厦门购房的比例较大，并且需求强烈。厦门的房子是他们的面子，成为闽商融资和谈商业合作的基础，而大部分的闽商做的是海外生意，赚的是国际钱，这些闽商资金不太受央行控制，只要国际金融环境不发生大的变化，厦门就能够走出独立的行情。

【青岛】闫丽敏：上海人在青岛买房的并不多，青岛的客群大都是前来务工的新青岛人以及周边区市如淄博、潍坊等鲁中地区。

【专家 李子墨】上海人在南京买房的不多，因为南京限购，外地人不能在买房（只有在南京有2年社保，才可以买）。但上海人在不限购的镇江、扬州买房投资的，很多。价格洼地。

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纵观上半年房地产市场，可谓跌岩起伏不断。楼市在经历了一系列调控后，是否有听过，或者见过的楼市奇葩事（如推轮椅购房，彻夜排队…）

【厦门】杨舟：厦门这边的奇葩事应该是千名业主买房买成"董事长" 住自己房子要交钱了。为买房被注册了公司，最后业主们发现企业产权已不能转为个人产权。

【杭州】上官剑：三大怪像：买房找关系、买房付全款、绑车位。杭州车位价格基本上每个区域翻翻了！

【青岛】闫丽敏：青岛3月30日实行了限购政策，在这之后出现了不少“奇葩事儿”。一个朋友买了一套二手房，已经贷完款了，就差网签。但是限购第二天，房东要求加价二十万，并且在当天下午出示离婚证，表示房子是净身出户的老公卖出的，并不作数……之后，经过中介调解一周，才结束了这场闹剧，房子也按照原价继续进行了网签。

【南京】沙文蓉：由于限价，开发商利润空间压缩 从装修上开始减配，南京近期出现业主集体维权。

【南通】周晓燕：南通这边上半年新开的项目基本情况是领号人数是实际房源数量的三-五倍甚至以上。彻夜排队是常态。虽然有政策在前，但是全款买房、买房带车位的事情层出不穷。有些客户虽然领了号，置业顾问一个电话问你首付几成，如果比较低的开盘都不会通知了。现在的情况是地价飙升、政府又限价开盘，一方面开发商全部开始精装加价，另一方面质量方面维权情况也是有的。

【专家 荆海燕】漏液排队、托关系，在全国屡见不鲜。杭州,我觉得上半年有两个楼盘令人印象深刻。一个是房源客户比达到1:5. 在开盘前，房企已将所有的客户按照身份背景排序，尽管我们看到的是现场摇号，但实际上是属于权利资源的分配；另一个楼盘据说房源客户比达到1:10，关系户远远多于房源，所以其实能参加摇号的已经都是关系户了，是否公证意义已经不大。

【专家 薛建雄】排队买房和交房砸售楼处的情况都有。先降价的被抢购，去年高价买的，现在收房发现亏了，就各种找房子开发商问题。

【专家 李子墨】现在南京一些被政府限价的楼盘，还是比较抢手，一房难求。前几天，南京板桥的一家楼盘和昌湾景开盘，1.8万每平米，是刚需买房的好机会。一个女子没买到房，就到售楼处嚎啕大哭，让人们看了很心酸。

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已经大致了解完各城市上半年成交，近期城市新房销售情况如何？开盘情况如何？开盘价格较于周边楼盘是高还是低？我们一并探究下。

【苏州】李力：苏州因为限价政策影响，所以很多项目无法拿到预售延迟了开盘；另外苏州今年虽然没有出新的限购政策，但是受周边城市各种限购政策的影响，购房者观望情绪很浓厚，综合的原因导致了整体成交量的下跌。但也是因为限价影响，很多属于苏州中环线之外的项目开盘价格很低，只有15000左右（苏州整体成交均价21000左右），比如湖畔樾山、华宇锦绣花城等也出现了开盘销售很火热甚至几乎售罄的局面。

【厦门】杨舟：由于9月金砖峰会的影响，政策方面并没有任何松动的迹象。7月也只有恒大、融信等3个项目拟开盘，主推户型在70-130平之间。目前三个项目均没有公开价格。

【杭州】上官剑： 6月，新房市场销售了21107套，同比去年增长12%，处于历史第三位。强势表现，主要得益于最后几天杭州放开网签有关系。上一周，杭州共有11个项目1400套房源入市，9个楼盘基本售罄，更多的楼盘一房难求。较之周边楼盘基本是低开为主，比如恒大水晶国际广场加推的102套房源，均价27000元/平方米，而周边新盘价格普遍在3万以上。

【昆山】李利：自限购之后市场陷入冷清，上半年整体推盘量不大。限购之下，开发商基本上选择低调开盘。

【青岛】闫丽敏：近期新盘推盘不多，受制于政府的调控政策，很多开发商也处在观望状态。

【南京】沙文蓉：南京楼市近期相当热闹，大批新盘入市，由于出了新规，要公证摇号，导致不少楼盘为了完成半年指标争抢着去公证处摇号开盘。开盘价格受到限价政策影响，没有上涨。

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本次“楼市探秘”正式开始咯~~~首先请华东区各大城市主编从数据的角度，来为我们解读下上半年的楼市情况吧。

【上海】鲁钧杰：上半年上海总体成交不乐观，新房成交面积比去年下滑一半。从新房项目来看，分化也比较严重，有些楼盘开盘能卖9成以上，比如一些临港的楼盘。有些楼盘则表现很差。二手房方面，成交降幅比新房更厉害，有些房子降价都没人买。 土地方面，因为上海出台了一些新政策，例如招标挂牌复合形式，同时加强了资金审核，因此热度没有去年那么强。最终成交价也都在合理范围之内。 

【苏州】李力：从成交量来看上半年苏州楼市表现，来自苏州乐居数据中心统计，2017年上半年住宅成交（含吴江）为36264套，而去年同期，不包含吴江这一数据量为55771套，可见成交量下滑幅度较大。然而今年苏州楼市成交也不乏亮点，在“金三银四”，住宅成交量均已破6000，刚刚结束的6月份，住宅成交量更是接近万套。在整个上半年，吴江无疑是苏州楼市的生力军，近12000套的住宅成交量，占据了整个上半年成交量的1/3。

【宁波】徐必夷：今年1至6月,宁波商品房成交26608套，相当于每天成交147套,同比增长5.6%，市区成交均价17104元/平方米，比去年同期的12804元/平方米增长33.6%。在全国各地因城施策的调控下，宁波4月底为楼市调控画了一个圈，此后圈内圈外表现不尽相同。然而，伴随着土拍市场的持续火爆，限购后短暂回落的市场随后又开始升温。

【厦门】杨舟：2017年上半年厦门全市一手住宅共成交7520套，同比2016上半年下跌52%；成交面积89.45万方，同比2016上半年下跌53%，创近5年以来历史最低！成交均价方面，厦门一手住宅成交均价34280元/㎡，同比上涨37.6%。除了2月份受岛内外成交占比的变化和华尔顿1275、云顶庄园等高单价盘的成交备案，导致了整体均价出现大幅上涨，其余时间段厦门新房房价整体较为平稳。

【杭州】上官剑：今年以来，在政策日益趋紧和稳定的楼市大环境下，杭州房地产市场总体延续2016年火热的行情，依然给出了靓丽的成绩单。数据统计，上半年全市新建商品房成交83,698套、成交金额1700亿元，与2016年上半年不可同日而语，处于历史第二位成 交纪录，考虑到限制网签等情况，实际数据会更高。二手房市场方面，上半年杭州全市（含萧山、 余杭）二手房共成交58874套，同比去年的49949套增长了16.33%，创历史同期新高。

【青岛】闫丽敏：截至6月30日，2017年上半年青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房，以下皆为新建商品房网签数据）98586套，同比上涨4.14%；销售面积1053.55万㎡，同比上涨4.12%；销售总金额1127.97亿元，同比上涨22.93%。从房价数据来看，2017年上半年青岛市新建商品房的网签均价为10706元/㎡，同比2016年上半年上涨18.06%。其中新建商品住宅网签均价10021元/㎡，同比上涨15.84%。

【南京】沙文蓉：今年上半年南京新房成交量超3万套，较之去年同期的7.5万套，大跌59.71%。同时，这也是自2012年以来的最“差”成绩。今年政策收紧且高发，南京楼市新房迅速降温，房价与成交量双降。今年上半年南京新房成交量超3万套，较之去年同期的7.5万套，大跌59.71%。同时，这也是自2012年以来的最“差”成绩。

【南通】周晓燕：截至6月30日，2017年上半年青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房，以下皆为新建商品房网签数据）98586套，同比上涨4.14%；销售面积1053.55万㎡，同比上涨4.12%；销售总金额1127.97亿元，同比上涨22.93%。从房价数据来看，2017年上半年青岛市新建商品房的网签均价为10706元/㎡，同比2016年上半年上涨18.06%。其中新建商品住宅网签均价10021元/㎡，同比上涨15.84%。

【昆山】李利：从统计数据上看，2017上半年昆山楼市共成交11106套,与2016年上半年成交44013套相比，同比下降74.7%，创下了10年来成交新低。一方面是受限购政策影响，另一方面，推盘节奏放缓、网签延后也影响了成交数据。单盘表现上，上半年没有成交破千的项目，成交10中住宅项目和商业项目各占一半。整体市场陷入低潮期，尤其是去年异常火热的花桥板块，在限购之下，受影响最大，整个区域基本上靠商业项目支撑。

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趁着直播未开始，我们来看一下，华东区各大城市房产最新政策。究竟哪些城市限购了？哪些城市对购房资格有特殊要求？看完下面这张图，你便一目了然~~~

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距离年终盘点还有一个小时，各位大咖和主编们已经准备好啦，你准备好了吗？

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此外，参与讨论的还有乐居各站主编：

【上海】副主编 鲁钧杰

【杭州】主编 上官剑

【昆山】主编 李利

【厦门】主编 杨舟 

【苏州】主编 李力 

【宁波】主编 徐必夷

【青岛】副主编  闫丽敏 

【南京】主编 沙文蓉

【南通】主编 周晓燕 

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随着日历翻到“7”字头，2017上半年正式宣告结束，地各区的成绩单到底怎么样？今天，我们有幸请到华东区乐居主编们及业内知名大咖，和大家聊一聊风云变幻的市场走势~~~首先介绍一下今天的特邀嘉宾~~~

【上海】优淘城总裁薛建雄

【杭州】浙江中原地产首席分析师荆海燕

【南京】《南京楼市》公众号主编、南京房地产学会副会长李子墨

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【背景】7月5日—7日，乐居《穿透楼市》全国联动直播下一站，华东专场即将开始。问道18位地产大V与100位乐居主编，全程为你揭晓上半年华东各城市最新数据，并回顾上半年楼市奇葩事。在总结过去的同时，还将带你一起探析下半年市场走势，足不出户了解最新动态信息。现场还解答网友问题哦~~

5日上午10点 京津冀专场  

5日下午4点 华东专场 

6日上午10点 华南专场 

6日下午4点 东北专场  

7日上午10点 华中专场 

7日下午4点  西部专场