嘉兴楼市的幸福与哀愁（下）

大蕾 04-18 21:06

田蕙慈：谢谢蔡老师精彩的评析，嘉兴的楼市幸福与哀愁就到这边讨论告一段落也欢迎各位网友在后台留言，关注微信公众号蔡为民楼势说，感谢各位今天的收看我们下一期节目再见。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：是非常知名的国际级画家，薛林纳画的。

大蕾 04-18 21:06

 田蕙慈：蔡老师一直提起那个画那个画是谁画的？

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：这是我说的，但以后大家都会这么说。上海世界之珠城市的地位是环沪环周边城市的永恒利多。嘉兴首当其冲，嘉兴是受到首先这样的一个环沪环优势带动的最重要的城市，这是他的好的地方。

嘉兴的政治地位非常的敏感，原因不可说，你懂得。嘉兴的政治地位非常敏感，关键不是敏感而是正面，有光环。为嘉兴这座城市的未来发展预留了利好空间。我简单备注是最高城被书。

过高的房价涨幅，对嘉兴楼市的阶段性发展相当不利，这个过高涨幅从他来的？基本上现在嘉兴市政府等于是挖坑把自己给埋了。

完全不应该允许容纳这么多的投资客的进入，最关键的一点投资客买来不是住的，这个你如果需要一个房地产房价要上升确实需要投资客的支撑，但是不应该超过三成。

就现在而言，我讲的此时此刻的现在。今天7月4号下午三点，此时叫做现在已经不是去嘉兴买房的最佳时期了。所以我看到有人留言说不要炒作嘉兴了我看着特别不爽，我干嘛炒作嘉兴关我什么事。现在不是去嘉兴买房的最好时期，但捡漏的机会即将涌现。抄短线必死。

以鸡蛋论严格筛选嘉兴的项目也并不是不可为，我现在非得到嘉兴买行还是不行还是可以的，但是要严选黄中黄。鸡蛋论一线楼市炒鸡蛋，葱花就是地铁站。这个嘉兴他不是一线城市，二线城市恐怕都还不太算，以三线城市来讲我们必须在，所以我会说严选黄中黄，蛋黄里的蛋黄在价格合适的情况之下，还是完全可以进场的。

随着上海出名，各种促进同城效应措施不断出台，是对于嘉兴有非常大的帮助，但是同城容易，融城难。

为什么？因为人脑格局是有一定的限制，静安刚刚所提到的静安闸北已经合并了不要谈闸北了，没有闸北了。

可是人脑的格局还是相对比较僵化需要一段时间去调整，至少目前来讲老静安的人还没调整好，还在区分。但是再过三年，再过五年十年内，就一定把闸北这件事给忘了。这个时候对于嘉兴的融城跟上海的融城会显得更加的自然。

嘉兴楼市的性坏是由上海前景决定的，所以我们要实时的关注上海楼市的变化。

因为嘉兴是一个带动涨的城市，为什么我们讲嘉兴现在的房价非常危险，因为最高已经到了三万，一般的房价一万朝上，一万朝上难道在上海买不到吗？在奉贤你还是可以买的到的，如果我在上海都可以买的到，我为什么要到嘉兴去买。

当然你说因为他没有购房资格没有房票了，关键是在于消费者的心态，会认为这个价格我在上海都买的到，我为什么要在嘉兴买。就算我没有这个资格在上海买，我为什么要到嘉兴来买这个看起来已经不再那么实惠的价格？

所以现在嘉兴楼市确实面临上涨过速的这样一个状况，必须强调在去年初的时候，2016年的时候其实很多投资人问我，他说蔡老师现在到底哪里可以买我当时讲了两各城市，2016年初各位我们网友要听清楚，第一个城市金山，那个时候八千多块，去年初的时候八千多块。

上海还有一个洼地叫金山，当时是八千，九千，现在可能到了两万，三万。周边的城市我说嘉善、嘉兴可以去买，那个时候更加低，现在的价位就上来了，所以可以不可以买取决于不只是他的城市发展，地位的变化，更多是在于价位的匹配度。当然他五千的时候是可以进场的，因为跟他的城市发展不匹配价位太低了，现在已经破万了，你同样不匹配太高了。

所以有一个终极判断，整个嘉兴的楼市我个人的判断就是短多，这个短多大概在半年内仍然是多的，中期一到三年，中空。中期是空的，两三年这段时间嘉兴的市场尤其是在两年后限购，限售解除了大家都要在那个时候进场卖房的时候，这个时候嘉兴这个市场是会有一些危险的。因为卖压快速涌现，买盘是不是有足够量的买盘承接这是比较大的问题。长期来看三年后来看，我个人认为就如同刚刚看的那幅画一样我个人认为是逢凶化吉，拨云见日。

大概是我的观点表达。

大蕾 04-18 21:06

田蕙慈：上海。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：世界之珠呢？

大蕾 04-18 21:06

田蕙慈：香港。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：大概有八点结论，第一个主持人知道东方之珠是哪里吗？

大蕾 04-18 21:06

田蕙慈：确实他有他的机会当然也有问题所在，都是我们的消费者网友要多多的留意跟注意这期有很多消费者一直来电，上海被限购他们已经没有房批了到底该怎么办，手上的余钱是不是可以往嘉兴流动，这个问题相信蔡老师也有非常多的询问，是不是请蔡老师给我们做一个总结，究竟怎么样看待嘉兴这个楼市。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：第二个我们虽然看到了嘉兴不断的在引进一些产业，但如果我们仔细去看去了解研究会发现，目前引入的产业是以制造业为主。

也就是说今天他要升级换代，他要能够创造更高的效益，恐怕短期之内是做不到的。

既然是以制造业为主，也就是说他的薪资水准各方面的要求，要去支撑目前嘉兴已经过万的房价，显然不太切合实际。

第三个当前来看他纯粹是依赖外来的，你说这些外来的人是主要以我相信有一部分，是以休闲养老，长期投资为目的。

但是更多数的人是以投资客，投资获利为目的，而这样的一个投资客的进入显然是不可持续的，因为很多当地老百姓的家庭，自己有很多房子。

他对于当地承接这个房子的几率很低。你现在大量的外省市人口进入到嘉兴去购房他的目的是投资，投资总要获利。

没有人接盘了为什么？你要接也要到外省市的人口来接，本地人口都有房了而且有好几套，这是一个非常大的问题。

第四个虽然上海我相信未来的杭州也会这样，输送各种资源进入到嘉兴，都在促成推进一件什么事同城效应，这张表格充分显示我想要表达的意思，同城容易融城难，融合成一个城市那种感觉是很难的。

举一个血淋淋的例子静安跟闸北去年合并的，也有一年了。但是闸北认为自己是静安，静安不认为闸北是静安，这是一个就是同城了，静安闸北都同城是静安区了。但是老静安不认同闸北，闸北当然以作为静安区的人为荣这个就是一个问题。同城是很容易的，一个行政命令闸北就是静安了，可是在人的意识上还没有这么快。

520新政，嘉兴也做了新的规定，除了三个区之外其他区不限购。这三个区的限购包括南虹区（音），限购一套。

购房者会买几套？这种限购形式意义大于实质，不见得真正能够产生限购的效果。这类购房者是以获利为目的，买是为了卖。就把房地产变成股票，股票的目的是干什么？不会有人说今天买了股票成了他的股东不会有人这种想法，买了股票就是为了卖股票，今天如果房地产也变成股票了，那当然两年后一旦限购解除，两年内限售。两年后解除了怎么办，大家都开始卖。

这个是我个人认为，虽然嘉兴这个城市在未来的发展当中有非常多的利多支撑，但是简单而言房地产的价与量同步快速供应的情况之下，又没有得到一个很有效的二次进入的这样一个机制存在，就导致了嘉兴楼市出现了幸福之后的哀愁。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：在大海蓝天的环境当中自由的徜徉，这是一个非常好的状况。

嘉兴有些什么样的不利的因素？导致他会出现哀愁，第一个我们都知道房屋是用来住的，不是用来炒的。

你要住谁住？绝对不是猫狗鸡鸭住是人在住，而现在嘉兴的人口增长跟他的房价还有房屋的增量不匹配。就是我们可以看到嘉兴在过去在2000年到2010年的时候，十年当中增长了91.87万，当时为什么有这么一个高速的增长，就我所看到的资料当时其实就已经提出了一个所谓的对接上海的这样一个计划。

确实，当时上海本身各方面的资源都还不足以做太多的外溢输送的这样一个状况，所以这个方案出来有很多的人口进入。但是实际上在落后起来是有一些缓慢的，或者说不符合理想的。所以我们看到从2010年之后，这些年来嘉兴的人口增长当然还好他是一个增长状态，但是增长的幅度并不那么的大，我们看到去年整个嘉兴是461.4万人，六年间跟2010年比六年间嘉兴只成长了11.2万人。

我们再来看看人口的成长并不快而我们的房源的增长确是相当的快，2016年如果我们用2016年，去年他的销售速度已经是创造了八年来的新高。我们以这个速度为准，嘉兴的区化周期仍然要15个月，还有4.5万套的房源是待出售的。他仍然有相对多的房源要进入市场，而要进入嘉兴的人却没有这么样快速的增长。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：刚刚笑完了现在该换换哭泣了，这个是我们上一集播出之后非常多的网友来询问，照这样蔡老师你的分析是不是嘉兴楼市是非常值得进入的。他问我，嘉兴楼市接着会怎么样。

还是个律师他提到了嘉兴的楼市是不是仍然有很大的上升空间我特别提到给他一个非常简单的答复。

嘉兴楼市会有阶段性套牢期之后当然就雨后天晴了就像这幅画一样。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：如同我上一次讲的溢价率低于100%都不好意思说，三块地都超过100%，甚至超过了300%以上。

在6月7号嘉兴市政府派了一个最坚强的政府班子，全到齐。

到了上海关键是什么？关键是接待的层级基本上是相对来讲并不匹配，我们上海的最高领导，市委书记都亲自接见了。至少在位阶上的不对等说明了嘉兴受到重视的程度，所以又使得嘉兴更加进入到了一个楼市发展的快车道的阶段。

我们可以透过几个数据，2016年一手房跟二手房的成交都破了一个记录。当然我刚刚也提到了嘉兴在2004年就已经明确了定位。嘉兴要作为浙江接轨上海的桥头堡，现在是在落实的这样一个状况，所以他会在这样的一个二三线城市，一年会规划了五条地铁，也各种建设都快速的进入。

我们可以看到他在这一段时间的销售状况都非常的好，我们看嘉兴有什么特殊的优势？

刚刚提到的也很多，包括在上海本身2015年到2040年的规划当中上海其实也提出了“1+6”协同发展的大都市圈的概念，这里面包括了嘉兴。我称为上海不再是四环五带，现在还有一个环沪环。

其实就是仿照当时应该是三四十年前东京测试建都也雷同的这样一个状况。当然这个范围我们上海的都市圈，未来上海都市圈的概念又比东京都来的更加大。这个是嘉兴四号线跟五号线对接上海的九号线跟二十二号线的状况。

我们可以看到很多上海的项目纷纷转进到嘉兴来投资，包括电话号码。021现在在上海也可以使用。以上我们主持人在说时间到了不要一直讲那么多，之前讲的幸福篇。不要让我们网友觉得还在幸福状态，不是的，已经进入了哀愁篇了。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：所以我们可以看到在这么多有力因素的加持之下，嘉兴是一枝独秀的。

过去5月到6月他的表现都是非常的好，可以说在全国举足轻重了，我们看到也因此他的房价各种各省的人，以上海为多纷纷的涌进到嘉兴这座城市去。

再加上他的标的，在5月25号，如果没有记错这个标的造成了非常大的轰动。然后我们以最近这段时间的标的价位来看，回推就有这么一个单位，做了一个很不负责任的，不是我说的他们自己说的很不负责任的一个房价预测表，市中心的房价要到4万。

当然目前来看最高单价3万，但是只是其中一个项目，就整体来讲市中心的房价要到4万，那这是相当的恐怖了。

为什么会有这样的一个状况，我们可以再做一个比较细化的分析，就是在3月29号的时候，浙江省发了一个文。

同意将嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区的这样一个文件。当然这个文件就等于是大大的又给嘉兴加持了，原本嘉兴是在去年的3月提出来，要作为向浙江省申请成为全面对接上海示范区的。

到了今年的3月，浙江省正式回函，同意嘉兴要成为浙江省全面接轨上海示范区，等于是这件事情，得到了政府的确认。这个时候所谓的北雄安、南嘉兴的这样一个格局就得到了确立。

5月22号，号称有750家的开发商云集到嘉兴大剧院。当然实际上大约是300多家，去标八块地，得标的人非常的得意接近忘形。

很多人的讲法到底能笑多久不知道还得看后面的结果。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：当然这个主要是其实主要都是幸福篇当中做了很多的介绍，因为他本身的位置，在四个重要城市之间，上海、杭州、苏州、宁波在四个相当重要的城市之间。

现在开始形成了一个溢出效应，溢出到了嘉兴。

再加上关于浙江全面对接上海示范区，这个是我们的习主席在2004年的时候就已经定下了这么样一个规划，当然现在就更加的落实了。

而在落实的过程当中，嘉兴必然受到很大的提升，我称之为他这个城市的政治地位得到了一个非常有效的提升。

为了让有些我们的网友没有看到第一集，也懒得去回头看第一集。我们既不是帅哥又不是美女，我们就不要做这样的判断了。

我们直接让没有看到的人我们很简单的方式再重新让大家回顾一下，熟悉一下。

这是一个嘉兴的地理图，可以看到他是对接我们上海的松江区跟金山区，金山就目前来讲可能还是上海相对的房价较低的一个区。

金山奉贤，松江已经起来了现在大概有在4万块一平米这样的一个状态。

不论如何透过跟我们上海紧密的连接，当然这个资源的输出相对就容易。

我们再来看在以往很长的一段时间，我们可以看到整个的经济上的规划，可能嘉兴都在一个很边缘的位置，包括现在可以看到的这个图，嘉兴可能大家都很难注意到。

他是在杭州都市圈的最边缘，而上海又没有覆盖到他的地理区域。

 所以，在以往很长的时间嘉兴的发展是相对滞后的。

看起来我们今天说起来好像是宁波、杭州、苏州几个重要的城市，好像都能够输出资源给嘉兴。

可是我们从另外一个角度来看，嘉兴这么一个三线城市，面对着这么多这么四个重要的经济商业城市的夹击之下，当然他的人力，人才资源反而是被稀释掉了。

这个是以往的状况，因为以往包括上海可能自身的发展都还没有茁壮到可以资源外溢的这样一个现象。

有一句话是这么说的自己吃着不够还要分给别人成，肉都不够吃还晒肉干。

以往是这样的状况，但是现在不一样不管上海，宁波不太敢讲。上海、苏州、杭州现在都面临涨，资源必须去做一个往外输出做产业链的这样一个发展形式，这样的情况下对嘉兴就非常有利了。

又碰到在政治上的支持力度空前的强大，然后再加上浙江省政府的全力支持，当然这个对于嘉兴的发展就带来非常大的利好的因素。

我们可以看到上次我们有提到的目前来讲，上海对接的资源其实已经相当的丰沛，平湖与上海共建张江长三角科技城等等，甚至于上海第三座机场，乃至于上海的地铁要全面的对接到嘉兴。包括四号线、五号线对接松江跟金山。各方面都已经在很清楚的对接状态。

大蕾 04-18 21:06

蔡为民：未来想法是嘉兴楼市幸福与哀愁上下集播出的过程当中到嘉兴实地更加清楚的跟嘉兴的楼盘了解他们的一些状况。

但是因为最近确实比较繁忙，再加上各位可以看到我嘴角上火到现在还没有完全的恢复。

所以就没有办法去嘉兴，希望未来有机会来跟各位做更多相关针对。我们从上一集我们探讨到，嘉兴楼市或者是嘉兴这座城市，如同刚刚主持人所抛出来的话题，为什么透过不断的调控这一年来整个市场是逐步的从兴盛进入到一个价量齐跌的状态，通过数据显示不只是一线城市，二线城市也开始呈现下跌的状态。

独独是嘉兴这样的一个城市，截止目前为止。不要说房价多少开始破万，然后市场的热度还是蛮高的。

是什么原因？

大蕾 04-18 21:06

主持人：首先进入到蔡老师的环节，要考一下蔡老师。透过政策不断压制，大多数的城市房价要么价量齐跌，要不然陷入到了困顿的状态，为什么嘉兴的楼市好像仍然的热火朝天，有请蔡老师。

大蕾 04-18 21:06

主持人：接下来我们再来看看近期的头条新闻，在过去的一周又发生了哪一些大事件，我们一起来看看。

首先来看的这条是，北京的中介业有将近九成最近都是零成交这样的状态，随着调控力度越来越加强，市场已经开始明显的趋冷，北京甚至也发生了九成中介业者近期都面临到零成交的窘境，这样的现状是代表了北京的二手房市场要进行盘整以及改革的状态吗？蔡老师说中介关店潮才刚刚开始。中介业的朋友们要特别的关注和小心。

 刚刚我们看到四两拨千斤的小潘在这会又有相当的举措，引起市场相当大的振动。五年前曾经宣布将要从开发销售转向成为开发自持，在6月26日上午发布以35.73亿人民币整售上海虹桥SOHO整栋卖掉，3年套现236亿元。嘴巴虽然说没有，但是行动相当的诚实，蔡老师是怎样点评的呢？非常典型的商人。

接下来王石这会又有事情了，这次6月底主持了标杆会议，在万科股东大会上王石最后一次用股东会万科董事会主席的名义来主持交棒会议，并且以风雨之后又见彩虹来勉励所有的干部和下属。蔡老师说不允许野蛮人（资本）入主才是股市治理的真正风雨。大家都比较清楚万科这几年所遇到的改变，我们心领神会。

接下来进入到今天的主题，嘉兴原来比较不起眼的三四线城市，在过去的楼市表现其实是不怎么样，为什么在这两年的房地产就好像坐上了神州飞船，一下子成了市场上非常红火的一个市场，到底是什么样的力量来制成他的艳阳天，以及他的火爆是不是具可持续性。

在嘉兴幸福与哀愁的上集蔡老师分析了嘉兴得天独厚的地理位置或者是未来政治地位的优势，这是他的幸福所在。引起了很多网友的讨论关注以及询问，在这个机会当中也难免一定会有他的忧愁之处，他的危险之处在哪里，这就是今天要跟蔡老师一起为网友们分享的重点。接下来我们要来听听看蔡老师是怎么说的。

大蕾 04-18 21:06

 （视频）
   主持人： 这就是我们所熟悉的蔡为民蔡老师，不管在国内或者是国际的经济走势，房地产的趋势看都相当严谨也相当精准。也因此不为什么这么多的人都对猜老师的言论一直都是非常的相信，对于他的观点非常的能够认可。

大蕾 04-18 21:06

 （视频）
   主持人： 这个小潘四两拨千斤，以及老任的侠骨柔肠，真的只有到了上海跟蔡老师PK的时候才能看的接下来看一下跟链家左辉的对话。

大蕾 04-18 21:06

主持人：各位网友大家好，欢迎收看蔡为民楼势说的首播节目我是田蕙慈，上一周我们为大家所播出的是嘉兴楼市的幸福与哀愁，得到了非常多网友的支持和反应。

今天我们再继续播出下集，大家来看看哀愁到底在哪里，也希望能够得到网友们多多的认可。

随着这个节目的播出，也有越来越多的这些朋友们，也开始对蔡老师很好奇，当然从全国的范围来看，蔡为民的知名度没有任志强以来的红火，我们也可以从几个简短的视频为什么大老们来到上海就要请蔡老师唇枪舌战一番，以此来体现蔡老师的江湖地位，我们一起看几段视频。首先我们会看到莫天全、潘石屹，任志强跟蔡老师的对话。