开发企业到位资金增幅小幅回落
1-5月份,房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1-4月份回落1.5个百分点。其中,国内贷款10497亿元,增长17.3%;利用外资90亿元,增长115.1%;自筹资金18008亿元,下降3.4%;其他资金30394亿元,增长16.7%。在其他资金中,定金及预收款17849亿元,增长20.3%;个人按揭贷款9600亿元,增长8.6%。
1-5月房地产开发企业到位资金继续回落,其中定金及预收款同比增幅20.3%,较1-4月回落1.4%、个人按揭贷款同比增幅8.6 %,较1-4月下滑5.9%。
回建强认为,目前银行信贷已全面收紧,其核心原因在于银行资金成本上升,之前靠同业存单赚取价差的时代已经过去了,成本的上升,迫使银行不得不减少优惠力度甚至停贷。目前已有20家银行停贷,但占全体银行的比例4%,忽略不计。预计未来会有新增银行暂停房贷业务或者继续上调房贷利率。但是在政策框架内,不会出现过大面积停贷,影响到房贷市场的正常秩序。
商品房待售面积进一步减少,库存去化效果显著
5月末,商品房待售面积66018万平方米,比4月末减少1452万平方米。其中,住宅待售面积减少1307万平方米,办公楼待售面积减少51万平方米,商业营业用房待售面积减少88万平方米。
1-5月,住宅、办公楼、商业营业用房待售面积进一步回落,去库存成果显著,为19个月最低值。主要是投资需求由一线城市外溢到三四线城市,促进三四线城市销售复苏,从而待售面积进一步回落。
销售面积、销售金额涨幅继续惯性回落
从商品房销售面积单月涨幅来看,自连续两个月下滑后,出现上涨趋势。继4月份探底以后,5月商品房销售面积涨幅出现回升。从绝对量看,5月份商品房销售面积和住宅销售面积高于4月、低于3月水平,也低于上年6月和9月的单月销售水平,预计6月份市场依然保持平稳,不会出现政策方面的波动,市场继续调整的概率较大。
销售面积、销售金额涨幅继续惯性回落
1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。
从近一年商品房销售面积和销售金额月度累计同比增幅走势看,两指标增幅总体在回落,商品房销售面积已连续3个月回落。商品房销售金额除了1-2月、1-3月持平外,已连续6个月回落。可见,随着时间的推移,地方密集出台的各类调控政策已显现效力。
分子行业看,住宅销售额增长15.3%,办公楼销售额增长37.4%,商业营业用房销售额增长39%。与1-4月相比,同比涨幅均明显收窄。其中办公楼收窄13个百分点,商业营业用房收窄2.4个百分点。
销售面积增幅每个月下降两个点,下半年降幅加速,今年年底市场将进入负增长阶段。
新开工面积增幅连续两个月回落
1-5月份,房屋新开工面积65179万平方米,增长9.5%,增速回落1.6个百分点。其中,住宅新开工面积46903万平方米,增长15.1%。
回建强分析,1-5月,商品房新开工面积同比增幅连续两个月回落,主要是由于土地供不应求,虽然一线城市已加快供地节奏,但从供地总量上看,土地供应量依旧呈递减趋势。另外,本轮调控正在向纵深方向发展,难以看到短期内政策转向的可能,对企业项目新开工的积极性也有所影响。
从单月数据看,商品房新开工和住宅新开工面积连续两个月上涨,短期走势并不弱,也存在季节性机械增长的因素。
值得一提的是,目前新开工面积规模和销售规模基本匹配,在总体上达到了一个相对平衡的状态。这也在一定程度上表明未来房价上涨的压力会有所减轻。
土地市场整体小幅回落,局部活跃
1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7580万平方米,同比增长5.3%,增速比1-4月份回落2.8个百分点;土地成交价款3036亿元,增长32.3%,增速回落1.9个百分点。
回建强表示,1-5月,土地购置面积增幅明显回落,土地供应态势依然不太乐观;土地成交价款也出现高位回落态势,同比增长32.3%。土地市场总体温和回调,但个别区域依旧活跃,表现为一二线城市在政策影响下降温显著,土地溢价率明显降低,但三四线土地受到开发商追捧,市场热度不断上升。
大多数三四线城市并未受到此轮严厉的限购、限贷、限价以及限售等调控政策影响,而是处于持续去库存状态,在投资溢出效应下,房价大涨,开发企业积极备战三四线城市。
值得注意的是,开发商投资和买地在一二线城市受到抑制,但在特色小镇政策驱动下,三四线城市正在形成小镇的建设热潮,因此也带动了相关土地市场的热度。特色小镇有泛房地产化的迹象,值得警惕。
单月投资数据值得关注,5月份开发投资额为9863亿元,是近七个月以来的投资新高,且扭转了连续开发投资绝对额两连降的态势,从这个角度看,开发投资依然是稳定的,并没有出现明显的持续性下滑。当然考虑到销售对投资的滞后传导以及库存持续走低的对冲影响,传导期从半年延长到三个季度,其对地产投资的拖累将在今年下半年明显体现。
房地产开发投资累计增速放缓,单月投资依然坚挺
2017年1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资25423亿元,增长10.0%,增速回落0.6个百分点。
回建强指出,从累计同比走势看,房地产开发投资出现自上年8月份以来首次明显增幅回落,住宅投资增幅则出现连续两个月回调。回落的幅度都在0.5个百分点左右,整体增速依然处于相对稳定的区间内,算是温和调整。
分区域从投资增速上看,中部地区同比增长16.9%,发展速度远超东、西部地区。
2017年6月16日,乐居《盟主汇》邀约中房研协测评研究中心副总监回建强在《中房数读》栏目中对2017年1-5月房地产行业数据进行点评。回建强表示,商品房投资、新开工、销售等多项指标增幅均回落,市场总体平稳,符合政策预期。
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本期主题:5月楼市数据全解!
本期嘉宾:中房研协测评研究中心副总监回建强
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