拐点将至？购房进入窗口期？

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：相关的信息可以在微信的公众平台蔡老师楼势说给我们留言，会有工作人员跟我们做接洽。非常感谢蔡老师的分析，关于购房的标准，人口、产业、交通重点建设等等，刚刚讲到串联最多CBD地铁沿线也是比较佳的选择。各位网友如果想了解国际国内的房地产走势也欢迎大家可以在后台给我们做个留言，非常高兴也非常谢谢今天的收看与参与两周一次的蔡为民楼势说先告一段落，下一期节目中再见！

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：不错，至少我们地铁2号线穿过10个以上的CBD，意味着在这条地铁上有最多的大白领、小金领，有购房或租房的需要。既然如此大家都有需要去购房买房或者租房，那么你的房价、房租就跟着水涨船高，这是天经地义，这是一个很简单的选择依据。

顺便再做个广告，我们下礼拜四有一场针对国内房地产发展的专题讲座，非常欢迎我们网友，在上海的网友，其他可能要特别邀约了，在上海的网友可以报名参加。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：两头对接的是浦东机场和虹桥机场，再接下来从科技馆、世纪大道、人民广场、南京东路、南京西路、江苏路、静安寺、中山公园等等。

大蕾 04-20 22:11

 蔡为民：更详尽地看一下地铁非常的密密麻麻。房屋库存量，就目前来讲上海的房屋库存量按照目前销售速度大概6个月会消化完毕。也就是说在一个相当紧缺的状态，一般来讲大约在10-12个月是一个稳定状态，超过12个月就有一点过剩状态。为什么住建部发布规定通知，超过36个月库存的城市不可以批地，用这样作为一个依据。

以上海为例，上海的房屋库存量只有很紧缺的6个月。你作为犹豫购房者先去了解这个城市的房屋库存量有多少，需要消化多长时间。要整合做个判断，人口导入的情况，新兴产业支撑有没有，连外、对内交通系统的建设是什么样的情况等等都做个比较清楚的了解和掌握。这样不管你在哪一线城市我相信你买房错误的机会相对的，发生错误的可能性是非常低的。

    最后我再用更加的清楚的方式跟我们的消费者，尤其是我们上海的消费者有一个更加明确的购屋判断。有很多人曾经问过我，蔡老师你说买地铁房，可以。问题是20条地铁800公里这么多，几百个地铁站，我应该买哪一个。简单，千万注意地铁重划楼市版图，不要告诉我人民广场是最中心，不要告诉我们国际饭店的牌子上海零公里，因为地铁已经重划楼市版图了，所以透过地铁，两线交汇，三线交汇，新的CBD已经产生了。我看到有些文章讲，今天之所以我们商业用地很泛滥是因为什么什么原因，错了，事实上是因为地铁建设跟进。这里面有一些计算的错误，这点就不能展开说了。还是回归到地铁房选择判断。如果你的实力够，三线交汇的地铁，周边地铁的房屋去购买。实力稍微差一点两线交汇。

有人说蔡老师三线两线都买不起，我只能买一线。如果选择一线地铁房，选择穿越最多CBD的地铁沿线周边的房屋。再简单讲一遍，让我们的消费者网友有很深刻的印象。选择穿越最多CBD沿线的地铁周边房屋。不要用脑筋傻瓜投资法，我常常讲买房地产就是傻瓜投资法，但有的时候找不到判断基准就容易出错。所有的地铁城市都可以有类似的做法，以2号线为例，2号线穿越多少CBD。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：政策观察得正确才行。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：左边是开瓶器，中间像启瓶器，右边打蛋器。总而言之这三个建筑物是上海很重要的地标性象征。重大工程上海有120个，十条地铁重点推进。要看这个城市有没有发展空间，要看连外对内的交通系统，连外天空的叫机场，地上的叫高铁，连内的叫地铁。机场、高铁、地铁是一个现代化城市非常重要的表征，我相信这点大家都非常非常的清楚。我们可以看到能够跟上海相提并论的大概就是北京了。有个说法，浦东国际机场、北京首都国际机场，香港国际机场并称为中国三大航空钢。现在北京正在搞第三个机场，是备用机场，南苑机场。上海现在的第三机场也在筹备当中，后来说是在南通，南通火了一把。之前说了一回忘了，好像在苏州还是哪里。总而言之上海必然要建第三机场。
    另外上海的火车站，我相信很多人都很惊讶，哪怕上海人可能都很惊讶，上海有11个站，最重要的当然是大虹桥交通枢纽，它不只是面向长三角，我认为它已经是要面向全国了。当然可以说明上海的城市地位确实很不一般。我们用这样的例子，我们是以上海为例，那今天说我不在上海怎么办？没有关系，你在嘉兴也是不错的城市，我们要找机会谈一谈嘉兴这个城市，所谓浙江对接上海示范区，我们可以看到前一段时间嘉兴市委书记市长到上海来，我们上海市委书记、市长接见，不对等的，这个在我们中国政治上很少发生的。说明嘉兴的这个城市地位在一个快速崛起当中，所以在中国要搞懂房地产对政治的变化，政策的一些动向还是要有很多的了解。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：厨房的开瓶器、启瓶器、打蛋器。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：第一产业农业，占比非常非常的小，可以忽略不计。第二产业工业，工业是增加的，但是我们会发现增幅也很有限。那么然后就总额来看它完全没有办法跟第三产业商业、服务业比，说明上海已经是很清楚的金融为重镇、互联网为依托科技创新的城市。我们通过上海市生产总值可以看清楚地看到，上海的新兴产业支撑完全没有问题，而且增长速度很快。重大标志性建设，图上三个建筑，主持人一定认识的，上海的三大神器。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：我们的网友有知道的吗，知道的蔡老师的手机送给大家。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：这样的情况我们就知道为什么基于长三角发展的需要，基于人口引流的需要。新兴产业支撑，第一产业、第二产业、第三产业，先来考一下主持人，什么是第一产业？

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：2015年开始调整上海的人口进度，大家有个说法到上海来看人头。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：我们有几个依据可以提供给网友参考。面对一个陌生的城市，你该不该进去要有一些标准，这个标准不是感觉。我们前一阵子就看到，就很多2016年去年的时候我在演讲，很多消费者就说包括我们电视台的一些编导，蔡老师你讲到最后我知道，房价就是涨。我觉得真的很颓废，各个都是专家了，事实上并不是这样。关键不在于最后的结果，而是这个过程当中你的判断依据，这个很重要。我们来跟各位提几个，这个城市值不值得进入的几个很重要的判断依据，为了让大家有更直观的印象，更清楚的理解，我们用上海为例，因为上海是中国的经济首都。
    先看人口导入2009年-2014年上海人口导入504万，居于全国第一位，可以很充分地说明，上海的吸纳人才的能力非常的强。但是可以看到后面，从2014年之后，2015年、2016年，哪怕是2017年我相信我们人口的进入会受到比较大的影响，因为从2015年、2016年开始中央对各线城市，包括北上广深一线特大城市，像上海、北京已经不是大城市，是特大城市。对人口给予一定的限制，2020年在上海的人口不能超过2500万，但事实上我们把上海临时进出的人口，常住人口、户籍人口其实加在一起大概超过快要3000万，但那个不重要，因为已经超标了。所以我们看到。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：根据人口导入经济发展状况。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：三四线城市不管有几个CBD，你只要挑最重要的CBD，蛋黄中的蛋黄，不能挑CLD，一定要挑蛋黄中的蛋黄。三线城市荷包蛋，只取蛋黄心不慌。这样在购买的时候未来出手，千万要注意，有一些专家讲，你买到这里住没关系的，不用考虑价位、区位、格局。见鬼了，我通常忍不住讲，我经常得罪人，听不下去了。我说即使买来自住也要考虑增值性。因为不会住一辈子，你总有换房的时候，你一旦换房你要不要考虑转手的价位，转手的速度。

如果说我这个买的很偏僻，因为我工作在很偏僻的地方，所以在很偏的地方买房子，你未来卖出去同样在很偏的地方，那样的人是少数，他能出的价位也不高，那怎么会卖到好价钱呢。再来格局非得按照自己的想法，原本三房通通打掉成一房，就是要这么住，那买的人能不能接受，这都是大问题。买一个奇奇怪怪的格局，无所谓我喜欢就好，获得价格便宜，为什么便宜，就是因为喜欢的人太少。千万注意在买房子的事情上，必须考虑地段、产品的优劣，这点非常重要。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：选择CBD当中来做选择。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：对。二线城市双黄蛋要在里面选。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：条件，整体经济税收的状况相对好的。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：一线城市炒鸡蛋这一盘很形象，每一个葱花就像一个地铁站一样，2020年我们以上海为例，上海有20条地铁，超过800公里的地铁线，那么当然这个站点就非常的多

。所以你要在一线城市买房，你至少要买地铁房。我一再强调地铁房之所以那么重要是因为很多人讲，蔡老师你在十几年前就提出了地铁房，要买就买地铁房。我也写了一本书叫《逐地铁而居》这个是十几年前提出来的，不是现在提出来的。很多人就讲了，蔡老师你提出的时候这个市场只有一两条地铁，你提出的时候我们未必认同，提出来地铁看不出来这么多好处，我说慢慢看。等到十字连网，四号线成环之后，大家真的感受到地铁房越来越便利，随着地铁房越来越多，很多人讲了，地铁这么方便了，地铁房没有什么价值了吧，我说你搞错了。地铁再密集了，你家不在地铁站周边没有意义，你只受到一些干扰而已。

什么叫地铁房，我看到时不时都有一些文章提到，我看了蛮欣慰的，那是我十几年前做定义的。就是徒步15分钟范围内。比如说主持人腿短走的慢一点，我腿长可能走的快一点，没关系，10-15分钟内可以到达都叫地铁房。5分钟正地铁房。10分钟轻地铁房，15分钟近地铁房。总而言之15分钟徒步范围之内都叫地铁房。很多人越来越多地铁房，地铁房不稀奇，以往地铁房因为少叫做稀缺资源。如同珍珠，这个珍珠没人有，就你有，稀缺资源，很了不起，大家很羡慕。结果现在到处都是珍珠了，还有人没有珍珠，那他就很糟糕了。稀缺资源变基本配备，而你买的房子周边没有地铁，那么你连基本配备都没有，请问一下未来要如何卖，如何出租呢。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：我不会。

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：我们来看一下鸡蛋论，大约我已经提出了四五年，我在四五年前就提出了楼市购买的鸡蛋论。如果你身处的是一线城市“一线城市炒鸡蛋葱花就是地铁站”。如果在一线城市有像炒鸡蛋一样，要不要放葱花。你有没有过炒鸡蛋？

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：刚刚蔡老师嘲笑主持人用很专业的方式来问，现在是不是入市的时间，根据一二三线城市的发展，乃至于会放到各个行政区域不同，更甚至个案表现状况也不一样。请蔡老师告诉我们，到底一二三线城市到底怎么判别入市条件和标准，有没有方法？

大蕾 04-20 22:11

 蔡为民：就目前来讲，我自己做过一个判断，因为中国市场房地产太大了，960万平方公里，一二三线城市的状况各不相同，很难马上说出一个现在是不是购买时期，只能说按照不同的各线城市，有不同的选择标准，不同的选择依据。比如说以上海为例，我在之前就已经做过判断了，就是三四五量缩，六七八价降。有很多数据可以证明这一点，事实上不管现在是各线城市目前来看都呈现一个量缩价降，当然不是全面的降，比如说以上海为例，也有涨这样的区，但是以跌的区为多。这样的状况很显然，既然是拐点，也是可以考虑进场的时间点。再补充说明一下，刚刚主持人提到北京的那么（房中介）对于拐点不愿意承认，是因为最近成交量少，屋主急于便于所以愿意降价出售。有三个关键点，交易量少、急于出售，降价求售。说明这三个点说明拐点特征。在以往很长时间从2015年第二季开始市场一路向上，上到2016年第三季结束，直到930新政出来。这一段时间我们很曾听过有屋主说我因为急于求现所以为了降价求售，不能说完全没有，太少了。因为在那个阶段买卖双方观点一致看上了，既然看上怎么会降价求售呢。这个也说明了当前的市场是很明显的拐点特征。

    对于消费者来讲，回到刚刚主持人问到的问题，对于消费者来讲，面对当前的状态是不是一个好的窗口期，我认为这里面牵涉到你所身处的是哪一线城市，就决定了是不是窗口期。这个是我们外汇储备，我特别找的一个资料，说这个不是拐点吗？当然是拐点。现在又开始向上了，这个向上可不可持续，很多人认为不可持续，这个主要是为了扑杀外汇空投，要炒作外汇的这一股势力，这个只是作为佐证。也可以透过刚刚提到的用一些表格数据来佐证，虽然这只是一周，不管环比或者同比都是下降，22个主要城市也好，一二三线城市都下降了，这个不是拐点，那么什么是拐点呢？一线城市环比同比都在下降，二三线城市依然是下降的趋势，环比同比都在下降。我们都知道量是价的先行指标，量不断下跌，价怎么涨，都没什么人买，或者都不具备什么购买资格，怎么降价呢。

    上海历年来5月的二手房交易量2015年达到最高峰，2016年还可以，2017年的状况就每况愈下了。5月上海行政区域的二手房均价全部都是一个环比下降，各位要知道环比下降就是跟上个月比它是下降，而这样一个状况又不是一个短暂的趋势，短暂的状态，当然就是一个很清楚的拐点确立。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：所以这一批的拐点是向下的拐点，现在是不是可以入市的时间点？

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：显然我们主持人没有仔细在听，如果按照我刚才的讲法，因为政策调控目前来看，没有最严厉只有更严厉的情况之下，这个向下探底的趋势没有改变，那么当然就确立了拐点的存在。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：蔡老师你觉得拐了没有？

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：拐点就跟人一样，这个人会生病，人会感冒，人在感冒的情况之下，他的免疫系统才会开始发生作用，如果一个人从头到尾，从出生到老死从来不感冒，他反而死得快，因为他的免疫系统没有办法经过锻炼。一个市场也一样，它必然是在一个好坏、振荡、调整的过程当中才会越来越健康。市场、专家、房企、开发商根本不必要避免谈拐点，因为拐点是确实存在的。看一下我做的这个表格，这个市场总是在振荡的，在振荡过程当中如果拉大来看，如果房地产市场房价也好，成交量也好，在一个爬升的过程当中当进入缓坡状态这个应该上一点，这个缓坡对于专家而言可以预见，预见拐点即将的到来。而从开发商的角度而言，往往是要它往下滑落了，开始滑落了就如同深圳八连跌了，这个时候很多房企或者开发商才愿意面对这个现实，而这个面对指的是消费者真正感受到的拐点往往是更加的迟滞。

    另外要特别的提醒我们所有的消费者或者说我们市场人士，我们其实要很清楚地知道，拐点不一定是往下走，往上走也是拐点，就如同我们在面对调控的时候一样，调控一定是压制房价吗？当然不是。虽然我们在很长的时间面临一讲到房地产宏观调控我们的感到就说政府又要打压房价了，但是在2014年我们同时也看到政府政策不断地在扶持房价，扶持房地产的发展。那难道不是调控吗？当然也是调控。而在扶持的过程当中，我们看到以往在打压的时候，包括任志强这些房地产的专家都会说，政府不要干预房地产，让房地产按市场机制去运作。但是从2013年、2014年政府出手以各种政策扶持房价，扶持交易量的时候我们没看到所有的这些原本呼吁不要打压市场机制的这些专家出来说：政府不要用调控方式来处理房地产问题。所以是非常的选择性，当房价进入到谷底往上攀升的阶段，同样是相对的，同时也是个拐点的表现。

    我刚刚在节目开始之前，我特别查了一下，到底百度里面有没有对拐点做了定义，看了一下看不太懂。我觉得我自己的定义，从房地产的角度来定义，可能是消费者应该比较容易理解的。当房价或交易量出现向上乃至向下转折至关键点位。这里是一个关键点位，或者我们要说的更加明确，可能要到这里是一个关键点位，向上或向下的关键点位，且预估趋势短期内不可逆。这样的一个向上或往下的趋势是不可逆的那么可以称之为拐点。或许有人问如果是可逆的，如果短期内可逆就不叫拐点，就叫振荡。下来之后接着又上去，转折一下又反弹了，这样的状况就所谓的振荡，不能称为拐点。就我们目前市场状况来看政策调控的力度显然我相信大家的判断都一样，显然在一定时间内或者短期内不会出现逆转的情况。那么既然这一次的拐点出现是政策强力压制的结果，而且是所谓的没有最严厉，只有更严厉的情况之下，当然这个拐点的形成，短期内不会改变。那么它就很确立的是一个拐点形式。

    透过这么一个详细的说明，就是要强调到底什么是拐点，如果说都搞不清楚什么是拐点，谈来谈去谈拐点，结果到底拐点长什么样都不知道，那是没有太大意义。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：什么样的状况才称之为拐点？

大蕾 04-20 22:11

蔡为民：就像主持人提到的，近期大家都非常关心，到底这个市场拐了没有？

大家都非常的质疑，有些专家在我看来，他认为市场没有拐，好得很，根据我们的脚本，这个专家认为这个市场根本没有拐，也列出一堆条件，这样才叫拐点。但我觉得这个不叫拐点，这样已经崩盘了。可能有一些人对于拐点非常的敏感，尤其是一些跟房地产有关的关联比较密切的专家，他认为拐点会导致大家观望，拐点会让大家更不敢买房，其实我觉得拐点没这么可怕了。事实上拐点是很正常的一个现象，后面再来探讨。先探讨一下刚刚主持人提到的，包括最近一些比较重要的新闻当中，深圳八连跌，房价连降了八个月，我们看到最近很多的评论，事实上我在去年8月我就已经写了这样的文章。在去年七八月份就已经写了这样的文章，两个月之后市场开始连跌。

总而言之拐点是很明确的专业状态或者是市场状态。可以通过我自己画的一些表格很清楚地看一下到底什么叫做拐点，我们把拐点的运行模式来跟各位做一个介绍。

大蕾 04-20 22:11

田蕙慈：大家好！欢迎收看蔡为民楼势说的直播节目，我是主持人田蕙慈，俗话说没有知识也要有常识，没有常识也要常看电视，最近大家都不常看电视了，也要看蔡为民老师讲楼势，从政治、经济、金融宏观以及微观方面来为大家剖析近期房地产的走势，不管是国内或者是国外，乃至于相关重大的政策都会在节目当中跟大家聊一聊蔡老师的看法。同时如果大家想要看这期节目的回放，或者说有一些比较关注的房地产重点想要提供给我们做一个讨论的意见，也欢迎可以关注我们的微信公众平台，蔡老师楼势说，在后台给我们留言，一经采用我们将会有神秘的大礼给您送出来。

今天由我们的蔡为民蔡老师跟大家聊一聊，主题是拐点将至，购房已经进入到窗口期了吗？

在聊这个题目之前，我们先回顾一下最近楼市大事件。楼市头条，最近闹得沸沸扬扬的，全国房贷又有大动静了，五大行在北京的二手房利率都调到1.2倍，杭州首到上升了10%，也有银行按照升贷户的意愿按照利率来作为房贷审批的资格。蔡老师说银行是趁火打劫。

接下来看看万科最近又有新的举措了，他的开发在这个拍地当中有个新的玩法，70年限售，在住宅用地拍卖当中不单单拍出1.53万楼板价，而且提出终极条件70年不卖，持有物价。蔡老师说这个是变相在捂盘，有没有道理网友再好好思考一下。

    最近深圳市房价连续跌了8个月，5月份深圳新房成交价在54512元/平方米，也因此判定深圳新房市场来了价格八连跌，政治抑制房价的效果持续在发酵和显现中。深圳的楼市不做不会死，蔡老师的点评。看

看万科第一大股东换人，万科发布了权益变动的报告书，这次公告当中深圳地铁售让恒大所持有的15.53亿股，让万科的A股权总额为292亿元，恒大这次为什么要斥资？要把万科的股票卖出去，这当中有不能不敢说的秘密，大家都懂的。

看完楼市的大事件之后，我们进入到今天的主题，楼市的拐点是不是购房已经进入了窗口期？拐点一直都是业界朋友们非常不愿意去讨论或者是深追或者是直接下定论直接做评判的很重要的议题。很多专家或者学家讲的模棱两可，在方向上确认上比较没有定数，现在会有很多理由来说市场还没有拐，市场还是非常好。就好像最近北京的房价跌了20%，某家中介公司跳出来说没有这回事，原话应该是这个样子，最近的市场成交量减少很多，有一些二手房的屋主为了急于变现让房价交易的总价稍微变低了一点点，这不是拐点。不知道蔡老师待会儿怎么平息这样的问题。

也有专家很专业的告诉我们，拐点的多个要素。房价直跌或者直线大跌，这就非常可怕，房价降价怎么卖都还卖不掉，拐点。土地降价都没房企来买，成交量或者连续半年以上的成交量进入冰冻期，银行停止房子贷款半年以上，这都是拐点当中重点要素的重点说话，待会儿问蔡老师怎么看这拐点的特点，当前是不是好的购房窗口期，如果不是，那到底什么时候才会是，种种问题信息量非常大，今天要拷问一下蔡为民蔡老师，您怎么看看刚刚的这些问题呢？

大蕾 04-20 22:11

#上海乐盟V龙之购房窗口期#2017年6月13日下午2点半，蔡为民楼势说准点进行最新市场分析，拐点将至？购房进入窗口期？

主持人：田蕙慈 卫民.海外置业及生活馆总经理

嘉宾：蔡为民 著名房地产专家