保定十年限卖与香港高价地玄机

大蕾 04-20 10:05

蔡为民：礼拜六有一场讲座，欢迎大家来参加，在我们公众平台上询问。

田蕙慈：感谢各位的收看，我们下次再见。

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田蕙慈：非常谢谢蔡老师给我们的观点以及讨论。针对于蔡老师这些观点以及消费者有什么样的观点，欢迎都可以关注一下公众号“蔡老师楼势说”，也可以在后台留言告诉我们你的想法，今天先告一段落，欢迎大家下两周之后再关注。

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蔡为民：所以基于这样的考虑，除非我们有很多实体经济的产业进入到一个蓬勃发展的状态，就一个一般老百姓而言，现在我们的M2发行量已经160万亿了，五年内300万亿，十年内可以超过300万亿。我们的物价上涨到什么程度，房价又会怎么样的反映，这个是消费者在面对这些问题必须要思考清楚的。

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蔡为民：香港还有三分之二的土地还没开发，不是我们想象的，像新加坡一样已经开发完毕了，现在就靠填海造地，他不是，他根本还有三分之二，或者讲得保守一点，一半以上的土地是还没有开发的。所以这种40几万一平米楼板价确实是非常惊人的，你已经说不出理由，说不出房价租售比，没有意义，这个是中国特色。我一再强调，香港的房价就是未来内地房价的先行指标，不要说太多。我说五年，我们一线城市上海有香港的一半的房价合理吧，不过分吧，甚至于我认为根本就该超越。

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蔡为民：没有房票另当别论。如果有，我一再强调一句话，阶段性啃老也在所不惜，没有办法。我们已经看得很清楚了，香港就是我们内地房价的先行指标。最高地价楼板价47万，47万人民币一平米，楼板价，还没盖，盖了要不要55万。

田蕙慈：不止啊，可能要往上。

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蔡为民：但是如果你没有买房，你应该要去在这个时间点是一个很好的窗口期，6月-8月，过了这个阶段，我认为都是属于振荡走势，可能高一点，可能低一点，差别不大。那刚刚讲，那我现在为什么不是卖的时候，现在不是卖的时候，既然是好的购物时点就不是卖的时点。

田蕙慈：但现在购买也不容易啊。

蔡为民：没有房票另当别论。如果有，我一再强调一句话，阶段性啃老也在所不惜，没有办法。我们已经看得很清楚了，香港就是我们内地房价的先行指标。

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蔡为民：十年前我就做过判断了，我以上海为例的话，能够具备购买条件赶快买，除非你超过三套，你要做调整，做调减，因为房地产税什么时候来伺候你不知道。但是跑不了久，我的判断2020年之前肯定要出房产税了，没有几年了。

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田蕙慈：谢谢蔡老师。

蔡为民：我必须强调一点，千万不要去期待房价最低点的时候再进场。

田蕙慈：为什么？

蔡为民：因为房价最低点的时候出现在什么时候呢？回头看的时候。你只有回头看，回头看三年前那个是个低点，来不及了。

田蕙慈：蔡老师的意思，现在可以卖的话就赶紧卖，是这个意思吗？反正别的或者是价差的幅度也不会太大，顶多就是10。

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蔡为民：为什么就不要问了，刚刚已经讲了那么多，这么多原因。跌多少，一手房5%上下振荡。我们以前在做判断，5%-10%，现在想想不对。为什么？因为现在基数太大了，动不动静安区就12万，10%就是1.2万，差别太大。这个消费者容易困惑，所以我们现在做的比较精准一点。一手房大概在5%上下振荡跌幅，二手房5%-10%之间振荡，平均。像我买套25%跌幅的也买过，但那个非常态，必须像我这么专业才可以。正常情况，像你买个10%差不多了。

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蔡为民：分一分不再罗嗦了，我有一套房子就这样买的，非常便宜。目前来看3、4、5月量跌，6、7、8月价降，6、7、8比较清楚地看到房价的下跌。主持人接下来会问第二个问题。

田蕙慈：为什么？然后跌多少？

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田蕙慈：充分表达消费者的心态。

蔡为民：相对的会比较清楚地反映市场，这就是市场机制了。因为二手房都在老百姓手里，他会考虑自己的情况，我这个要赶快，我跟股东合伙，大家意见不合。

田蕙慈：赶紧把房子卖了。

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蔡为民：当然，我之前做预测了。因为一手房不能降，因为被限价了，我们在上次节目当中也提到了。限价，房价涨不上去也跌不下来，但那个是一手房。二手房会在这一次的房价调控过程当中。

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蔡为民：今天晚上第一财经“第一地产”，晚上10点10分可以看一下。刚刚主持人讲了很多，数据上有很多错误，以上海为例，3、4、5月成交量在明显萎缩，价位微幅上涨，量跌价涨。

田蕙慈：您讲的是一手房，二手房下来了。

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田蕙慈：卖不掉一定要跌价。

蔡为民：在中国看不到，会干预，不可以跌价，跌价要导致市场动荡，这个是比重的不同所导致的结果，这点我们必须非常的清楚。因为有这样的市场化，我们可以看到老百姓已经形成了很强烈的。

田蕙慈：后续怎么看？

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蔡为民：主持人问到中国的情况是这个样子，房价似乎是该涨的时候它涨，该跌的时候它不一定跌，这个是中国的状况。在国外呢有涨有跌，那到底是差别在哪里？原因很简单，在我看来市场化运作的不同所导致的结果。我们必须要让网友知道，全世界没有任何一个国家房地产是纯粹市场运作的。

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田蕙慈：错综复杂的。

蔡为民：看一下前面讲到的表格，房屋贷款占到信贷总量，这两年都是居高不下的。看过去还是在25%上下在振荡，虽然资金量不一样，但是我们看到的是这两年信贷里面房贷的比重极高，这个是非常大的问题。

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蔡为民：总体来讲还是对于中国不管内地也好，还是港澳也好，后续发展的总体看好，而表现在房地价上面。说经济一塌糊涂，房地价起不来的，而往往是经济在一个稳定状态，房地价会更加表现的比经济的发展更快，因为它是先行指标，这个状况可以充分的理解，为什么市场会出现当前的这种看起来好像是一边在强力打压，一边在私扣野马这样的，就因为八大支持。

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 蔡为民：第八个支持，预期心理的支持，历史经验证明调控、调空、调戏、调情，调戏叫你愿我不情，调情你情我愿，这是完全不同的。在这么多支持的情况下，有些是背景因素，有些是结合当前的状态。就会出现刚刚所看到的很多奇怪的状况和现象。香港的高价地有一部分的原因，内地的资金转移到了香港来助推了香港的房地价蠢蠢欲动这样的态势。

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田蕙慈：地方政府出台政策的节奏也是非常关键的。

蔡为民：当然。现在为了要有效地扭转预期，以前的预期太强烈了。

田蕙慈：以前就是越压越涨。

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蔡为民：在过去很长一段时间土地财政很重要。现在房子是用来住的，不可以用来炒，好好的房地产治理治理。现在就是这样一个关键阶段，政府开始更多地考虑房地产的属性，它是用来住的。

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蔡为民：用地红线的支持。从温总理就特别强调要维持18亿亩耕地。中国扣掉18亿亩耕地可以用于建设房屋的土地没有多少，那这时候人们的心态是什么？土地越来越少，房价越来越高是一个可预期状态。这是一个现实，是一个趋势。所以大家就想说，我既然可以充分掌握它，然后它越用又越少，物以罕为贵，那当然买房子是不会吃亏的，这种心态。

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田蕙慈：那还是投房地产了。

蔡为民：没有别的选择了。所以一般的老百姓就只能投房地产，因为房产是唯一他能够自己掌握的东西。

田蕙慈：看得到用得到。

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田蕙慈：再来最新的状态，政策效应支持，现在外汇管制更加严格，每个人每年有五万块美金可以汇出去。之前说不能购物，现在说没有监管，但说到做到，不可以拿去买海外房产。钱出不去，钱在贬值，投实体害怕，那能投什么？

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田蕙慈：涨幅10%而已。

蔡为民：投哪去了，怎么才10%，是投到周庄还是亦庄？

田蕙慈：这些都不止。

蔡为民：这些只是一个形容，可能投到不知道什么地方，很差劲的地方，怎么才10%。这就是人民对于房地产回报的认知。今天你在这样一个经济形势之下，不是人人都能做马云的，多数人是刘云、朱云，不是马云，所以只有他能够得到很好的回报。一般老百姓更多地只能透过购买房地产能够确保个人财富在比较增值的状态之下。

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蔡为民：第四个支持是经济形势支持。所谓的经济形势支持你现在投什么都不赚钱，所谓的实体经济在萎缩的状态。今天为什么让主持人多讲点话，是因为我感冒了。现在经济形势支持房地产市场是因为作为一个消费者而言，我今天要投实体经济，我会害怕，有这么一个讲法，如果一个消费者，一个投资人去投了一个商品，投了一个行业，人家问他，一年下来你赚了多少钱？我投资回报10%，人家就觉得不得了，什么行业啊？现在可以投资回报达到10%？但是如果把同样的话，把这个行业抽掉，换成房地产，你会得到截然不同的答案。我投房地产一年算下来我的投资回报10%。

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 蔡为民：第三个是房产属性支持。我们稍微仔细去探索一下就会发现，房地产是所有我们想得到的投资商品当中唯一具有自用价值的，我经常开玩笑的讲，房屋买来可以住，你住不了那么多，你可以出租，你租不出去可以怎么样呢？租不出去可以卖，卖不掉养蚊子，边养蚊子边增值。尤其关键就是前面讲到的它可以自用。其他商品怎么自用，买黄金，黄金怎么自用？说大白菜增幅很快，很有限。所有的商品，房地产必然是商品，只要有流通性的都称之为商品。所有的商品只有房产是有自用价值的，其他的商品往往只能做投资使用，比如说股票、期货、债券这一类型的。所以房产属性支持。

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蔡为民：第二个是政府大力支持。主要的原因我们讲的是地方政府。为地方政府基于土地财政的需要，土地财政占到地方政府大概最少5成，多的可以到7成，平均5-6成之间。想一想如果把这一块的财政收入去掉，那么我们地方形象工程怎么去做，我们地方建设怎么做，我们的地铁怎么做，都是问题。政府对于房地产是大力支持。

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蔡为民：接下来我们来探讨到底什么原因导致了。一方面是政策强力的压制，我们一再强调没有史上最严厉，只有史上更严厉，不断一超越一波。为什么房地产会呈现这种越压越涨的态势，我们大概抓了七个支持，第一个支持是信贷热情支持，信用贷款热情的支持。我们这个表格有点放错了，应该是一个历年信贷对于房贷的支持。我们都很清楚，基本上都在50%，从去年到今年来看，甚至于有些极端的月份，可以让信贷的比例当中，放贷可以占到90%以上。那么当然这个会有造成今天这样的现象，跟我们的信贷热情支持有非常大的关系。

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蔡为民：首先我们来看，很长的一段时间可能是五年、八年，我们都觉得面粉比面包贵，现在，奇怪了房价卖三万，怎么土地价、楼板价3.2万、3.5万，面粉比面包贵，这是五年前的状况。三年前，我们觉得面粉比蛋糕还要贵，到了去年、今年，我们发觉就像法国总统一样，那个小鲜肉马克龙，他家就是做马卡龙，面比卡卡龙还贵。讲个玩笑话，这哪里是面粉。所以我们看到这个市场已经脱离了很多想象。

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田蕙慈：因为整个天都是黑的。

蔡为民：因为天是黑的，满天都是黑天鹅。我们可以看到这个信息量，我去美国两个礼拜，我感觉恍如隔世，我们现在在定这个题目的时候都很困扰。我们现在去谈香港高价地都觉得好像过时了，好像已经过时了。事实上它就是两个礼拜前的事，而感觉却似乎已经不是跟市场正面紧密结合，原因就是因为不断地有各种新的手段、新的措施不断地在出台，导致我们现在状况非常的特殊。那么刚刚主持人，特别问到了我们到底现在房地价到底是怎么回事。我也做了一些表格来形容，当然这个形容这一两年我都讲过很多次，但我发觉现在越来越传神，越来越像了。

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蔡为民：透过刚刚主持人的描述，可以感受得到信息量非常的大，感觉起来如同我在去年底今年初做的一个唯一的一个市场判断预测。因为往年我都做了各种不同的市场预测，有的最早的时候是按月做预测，接下来按季做预测。这两三年按上半年、下半年做预测，到了今年我在去年底今年初做预测的时候，我说我不再做预测，今年不做预测，但事实上我还是做了一个预测。这个预测是我在今年蔡为民世纪大讲坛春季讲坛当中是我的标题叫做“2017没有黑天鹅”什么意思？

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田蕙慈：种种的状况到底显示了怎样扑朔迷离的市场现象，接下来跟我们蔡老师好好的一起谈一谈，有请蔡老师跟我们聊聊刚才讲的市场状况，真的像当前的市场状况也是一头雾水，蔡老师怎么来看看现在房地价的情况。

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田蕙慈：什么原因一会再研究。在短短三个月当中恒大从5块多一路涨到15块多，在29号的时候收盘，总体暴涨到了9.43%，恒大大概是涨了22.78，这个是封掉了。在接下来02007的碧桂园在过去的三个月的涨幅也是翻倍，5月29日暴涨了9.43%，大概9.59%收盘。另外融创中国涨幅在80%左右，暴涨了10.45%，再创新高。

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田蕙慈：另外我们再来看一看，另外还有个现象，在端午假期之前，也发现了在香港上市的内地房企公司的股价变化，这三个月的表现和状况也一样不可思议。恒大的涨幅翻了大概将近两倍，碧桂园也有两倍，融创中国大概也涨了80%，三家的特色都是库存量比较大，缺点库存量反倒成为推升股价的动力。

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田蕙慈：在接下来这边看到的嘉兴8个土地地块引起了750家的房企来参与竞标。房管局干脆把嘉兴的大戏院包下来，让700多家的房企来标，每一块土地都有将近100家的开发商来标，当中8块土地有5块最后进入抽签环节，才来进入标的的动作。种种的现象一个发生在香港，一个发生在内地，到底显示出什么样的声音和状况。

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田蕙慈：看一下房型，三房面积761平方尺，大概是我们70多个平方米，可以做到三房两厅两卫，而且还带露台以及储物房，麻雀虽小五脏俱全，这个规划真的是相当的不得了，难怪那么多围剿这个项目，1.4万人申购，现场抢成这个样子。

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田蕙慈：刚刚提到地王频现，以香港为例，从近期地王的名单2010年一路过来，到今年2月乃至今年5月，232.8亿的地价，还创了香港的总价地价，楼板面积高达42万/平方米，破了历史的记录。无独有偶，在香港的一个地方，相当于七宝的地方，竟然最近也出了12万/平方米的房价，在今年的统计，香港整体房屋的均价大约是8.8万/平方米，全湾这个项目这个楼盘，开到12万/平方米，并且是离市中心还有点距离的全湾地区。当天这么多人潮496套房1.4万人抢购，这是什么样的市场现象。

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田蕙慈：接下来看到另外一个很奇怪的现象，政策已经打压得这么厉害了，房价跌了，但是土地价却在飙升当中。近期的状况，楼市新政一直打下来了，虽然房价下来了，但是我们的房子一边跑，还是会担心是不是另外一次的重拳又在下来，这张图表示非常传神，也有意义所在。

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田蕙慈：其实以前都有这样的政策和案例在，但是限10年还真的是没有听过，到底显示了什么样的市场状态。这样的10年限购措施感觉真的要把房事的武功废掉了，到底还有什么价值可以被购买，这都是消费者里面存在的一些疑虑，这些限购的措施使得一二手房陷入停滞乃至下跌的状况，后市怎样评判和解读。

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田蕙慈：首先我们先来看一下，在近期一直截止到5月21日全国限售的地图，2017年是不省心的一年，政策风云变幻，步步惊心，当中发现到不管是限贷、限买、限卖等等政策，过往都有，在税费上面一些高、低的特征，但是保定竟然出现了一个产证满10年才能买的限售的政策，以前限两年、五年，五年已经很可怕了，限三年等等，

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田蕙慈：大家好！欢迎收看乐居首播的蔡为民楼势说节目，没有知识也要有常识，没有常识也要常看电视，不常看电视，也要常听蔡老师常讲楼势，在蔡老师的楼势说当中将会整个不管宏观经济，将从政策、市场等几个方面为大家做市场判断。大家比较关注的热点话题也欢迎大家关注一下公众号，蔡老师楼势说，在后台给我们留言。在这次我们各位所谈到的话题，近期的房势冰火两重天从保定十年限购到香港高地价当中到底出现了什么要的玄机，我们一起来探讨这一期的话题。