地产大咖 聚焦长兴岛

上海乐居 04-23 15:05

杨总：大家家庭和所有人都共同追求的一种长寿延年的生活。我们期待，泰禾长兴岛的产品给我们惊喜，我们也期待，我们这个话题，能够引起所有人对于长兴岛的关注，我们更期待未来在离城不离城，在上海一个后花园里享受这样的岛居生活。如果崇明岛是整个大上海大后花园，我把长兴岛定义为上海的内院。最后城市与岛，愿你如愿。谢谢！

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杨总：长兴岛除了它的名字，再加上柑橘园的名字，其实还有一个非常值得大家扑上去的名字就是长寿岛，今天长兴岛的长寿率，85岁以上的接近20%的比例。人口虽然少，但是“长寿岛”的概念，我觉得是值得所有人去认同，而且去传播，我认为这是大家共同追求的岛居生活、共同追求的健康生态的生活。

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杨总：政府以产业为根本，而且是环保和生态的产业根本，支撑了整个岛，在未来融入上海走进国际最基本一点。第二个水源是命脉，在整个长兴岛虽然是长江入海口，它的淡水系，哺育上海每个人的水源的源头和水源的命脉。第三个是生态是关键。

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杨总：而今天我们鄂总的城市与岛，难得如愿，现在我们泰禾在长兴岛让大家城市与岛，易如反掌，泰禾为大家提供这么好的产品，提供这么纯净之地，能够缔造一个非常丰富和立体的生活方式的开始，这个岛从今天开始就充满了绝对的期待，而且岛居生活也迫在眼前，我认为每个上海人都应该享受、体验和充分的拥有这种岛居生活，我们有这样的便利条件，近水楼台先得月。

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杨总：我认为柑橘丰收的季节快来临，我们诚邀所有的网友能够在成熟的季节来长兴岛品尝，鲜甜、红澄澄的柑橘，当然刚刚给我们呈现的岛居生活，不仅仅是我们三个人，也是很多人极致生活的一种追求，

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杨总：长兴岛有一片柑橘园，应该是长三角最大一片柑橘园，我是农村出生，柑橘对土壤的要求，对水质的要求非常非常高，之所以今天岛上保持了这么大面积的柑橘园就是基于这片土壤和水源非常好的生态，才成就了今天这样的。我认为柑橘园也是长兴岛的主力，我认为也是上海的名片，因为上海也不产水果，反而这点弥补了上海不产水果的逻辑。

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鄂总：我们最近有一个想法，城市岛居，院子是泰禾的核心产品，也的确城市岛居在上海，在过往，长兴岛刚好是目前这个阶段，给大家提供了城市岛居的机会。把城市和岛居有机的结合起来。你每天上下班完全可以接受。这也是非常好一点。

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鄂总：刚刚你讲的，其实我们有很多的岛，大家想到岛就是度假。或者是周末5+2，平时工作在市区，平时周末到岛上。上海人在外面打工回来上海，长兴岛目前来看距离，二三十公里，以后地铁也通了，非常方便。

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黄总：今天的崇明岛，大家不要把它跟农业关联起来，上海以前也是鱼米之乡，城市的郊区，闵行是开发比较早，松江、嘉定崇明以前都是大量的农田，只是这十几年的城市化进程中慢慢慢慢开发出很多新城，七八年前还在强调一城九镇，从这个角度我们完全可以想象一下，上海人不远千里花的代价你也是享受的是岛居生活。其实我们身边开车二三十公里也能够到这样一个岛上，这个岛是不是大家心目中理想的居住地？这件事情我觉得很好理解。接下来就看政府的一些规划基础建设的投入决心、力度和速度，以及品牌开发企业，做出什么样的作品。

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黄总：我记得三亚平均单价好多年一直保持全中国那么多市级城市，第一。比上海还贵，第二个厦门，厦门其实在整个福建来看，是房价最高，有钱人都在那边，那边的环境也好，之前的教育的投入也非常好。

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黄总：十多年前来自于东北三省的高寒地区的人。现在来自于高污染或者生活高节奏的地区，尤其是北京和上海，这批人都不约而同选择了海南岛，为什么？一个是向往这种岛居生活。因为出去度假很大的选择目的地就是岛居生活。第二件事情就是环境的问题，雾霾的问题，雾霾帮了海南岛一个大忙。你去看海南的房价。

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 黄总：我突然想到一个事情。今年我去了一次三亚，我也参与过三亚在海南岛，你会发现因为它的维度的关系，成为了全中国人民唯一的岛居生活的度假地，整个海南之前的库存压力很大。但是你发现从去年11月到今年3月，短短四个月售楼处基本上做到无房可售。单房涨幅30到50%。跟我们十年前理解的海南岛的购房人非常大的区别。

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鄂总：另外这个项目也没有因为它这样的售价，这个项目是高低配的项目，因为泰禾的院子产品市场知名度很高，关注度非常高。这个产品，实际上品质和上海院子很类似的品质。我们认为配价比较高。也觉得这个地方未来有比较大的发展空间。

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鄂总：我们认为长兴岛未来也是这样的可能性。另外其实市场分析下来，比如说张江、外高桥、金桥这几个地方一连在一起，再加上岛本身的成长性和发展目标，刚好这些用线连起来，这些地方离长兴岛非常非常近，但付出的购房代价，恰恰也是最合适的。

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鄂总：自然环境非常好。当时我们想这个项目的时候，上海是一个沿海城市，靠海的城市，但是上海实际有岛，但没有岛居，真正意义上的岛居。现在世界上有很多，比如说纽约的长岛，还有富人区，上班是金融中心工作，居住就过来了。

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鄂总：鄂总：我觉得泰禾真的有这样的规划。因为长兴岛这块地是近几年，第一个商品用地出来，也是一个比较大的项目。其实整个长兴岛的价值目前我们认为是刚好的时间点。刚刚两位讲了很多的利好和分析，也的确跟长兴岛的水源地，功用上海一千万人的饮用水。北边又是一个郊野公园，郊野公园有21个世纪公园那么大。

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杨总：我们在请鄂总刚才他简单地说了一下，我今天在上海工作太辛苦了，我在周末的时候，我应该穿越雾霾，就在后门，找一个地方，让家庭更幸福更欢乐，更加痛痛快快撒欢的生活氛围。未来长兴岛以你为首的，给大家呈现什么样的生活空间？

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杨总：第二个在大崇明岛上还是分南北和东西四个面，这四个面上有那么纯净的非常好的未来非常宜居的空间我认为也不现实。反而长兴岛是干净的、纯粹的，今天泰禾的入住，包括接下来开发商的入住会在这个区域给大家规划一个离上海只有那么短距离的世外桃源。而且每个人对水都是有一种特别的情结。尤其是对纯净水源的追求。第二个对于非常好的空气，蓝天白云湿地和生态环境也有非常好的追求。

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杨总：第三个其实在浦东很大一块人群守自己的后花园的时候，想去，但我去了怎么吃，怎么住，我去了怎么生活。从这一点我还是很佩服泰禾的高瞻远瞩发现这块处女地，我们不得不说大崇明岛是整个上海的后花园。但是大家往往都是在埋怨崇明岛的生活配套也比较差，但是大崇明岛发生特别新的全面的规划，不现实。

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杨总：黄总这么一说，就感觉你们主导长兴岛的命运。前面说长兴岛因泰禾的注入，而重新启航，或者是有一个新的起点。黄总刚刚讲到，确实是今天对于长兴岛这样一个以前，没有特别好的生活配套和环境和条件，第二个也没有今天，上海的高净值人群看得上的居住空间和产品提供。

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黄总：从上海，那么多十七八个区县来看，泰禾的院子系列最适合出现的地方，我认为一东一西，东是在崇明西是在朱家角，毕竟拿地是靠实力，我们也祝福泰禾能够在上海获得更多的优质的符合他们产品系列的地块，能够给上海的居住消费者提供更加好的一个选择和去处。

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黄总：发展的眼光来看待长兴岛当下的现状，以及用上海人对长兴岛以前历史的一些追溯，如果你把这些东西都看明白看透，你就基本上知道这个地方未来走到哪里去。从这个角度我们是非常非常认同泰禾这次的拿地的选择。而且因为是业内，我也很清楚泰禾他们最最强的产业性。

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黄总：住在长兴岛的分为几类，一类是年纪稍长的，把那里当做是养老型的，因为空气好、水好、生活好，第二个是产业人居，特别是江南造船厂，他们的福利，他们的技术，不可替代性，他们的收入很高，就是没有好房子。第三种人，我认为应该是在浦东的特别是金桥、外高桥在这些地方上班的白领，如果是新上海人，尤其是没有地域的戒心，让他选择商品房即要性价比高，又要看到未来的成长性，我觉得长兴岛肯定是首选。

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黄总：我们当时以前滩规划的边界线划了15到20公里的线，那个时候花五万块买的就在那里，但到今天两年，未来房价还会进一步的看涨。未来可能的通勤是在40分钟左右。我也不能说让全上海人说一起住在长兴岛，也不现实。

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黄总：可能浦东的东郊宾馆旁边的别墅，可能是大平层的豪宅。真正打工的金领阶层，可能是住在前滩目前一些一线沿江的公寓，售价十多万。但我们不要忽视掉金字塔的基层这块，大量的年轻人刚刚上班，财富还没有积累到一定的程度，他们住哪儿?

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黄总：第二个发展的角度，我又要举一个上海的板块，在奉贤的一个板块，是浦兴公路往南，目前的前滩一期估计是30公里的位置。早在五年前，我就已经跟所有的开发商跟我身边的一些朋友们在说我非常看好这条黄金的上海的中轴，可以想象整个陆家嘴前滩一期二期落成之后，大量在这里工作和生活的这样一些人，他可能是根据他的财富等级，他的居住会分的。大企业的总裁、董事长的级别，应该住的地方在哪里？

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黄总：而长兴岛是连接浦东最近的第一站，去过长兴岛的人会发现，如果我往东边走去长兴岛，和反过来往西边走，距离来讲那里更近。我从虹口杨浦往大虹桥走，碰到早高峰，车程不可预计，从等距来讲那里的地理位置不是障碍。

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黄总：我们易居也代理了在崇明岛的北部，启东很大的一个项目是海上威尼斯，这个项目第一年我们花费大量的人力、物力想尽一切办法把人送上岛看房，现在我们这个项目不用花太多的精力一年2个亿的销售，再加上酒店和海滩的落成，整个暑假期间吸引的人流量不得了，我相信一半以上的上海人都知道那里有度假圣地，超过10%的上海人去过那里。

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黄总：比如说长兴岛，我知道长兴岛应该是第一个品牌开发商进入的绿地，绿地那个项目早就卖完，目前的入驻率非常高，当时我去看过这个项目。江南造船厂搬过去之后，那边有大量有实力的那些蓝领白领他们在当地看得上，他愿意花两倍甚至于以上的价钱在那里置办房产，长期的居住。而且去过那里的人会爱上那里的空气、那里的食品。整个交通动线，在长兴岛会不会远？有一个数据我跟大家探讨一下。

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黄总：最初内环线内有一套房很有必要，那个时候价格是一万多。后来整个环线慢慢被打破，变成一条江，苏州河两岸，再后来变成政府规划很多新兴板块，比如说长风、江湾等等板块的房价把整个拉的很高。再随着整个城市基础建设进一步的完善，其实在上海的生活，它的地域界限已经没有之前那么严苛，从这个角度来看，整个房地产的板块价值，我觉得有几个点，要关注一下。

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杨总：黄总是我们今天三个人中地地道道的人，而且也是对上海人的黄浦江水源远流长，今天他踏在地产市场的洪流中，我们认为地产世界方兴未艾，也请黄总给大家看看，他站在一个上海人，站在一个地产人，我们对于今天最后这块处女地，你对我们有怎样的一种想象？

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杨总：我们预期看一下，从今天，12万人的状况，未来要翻到一倍左右的人口状况，其实意味着什么？意味着机遇，意味着市场空间。它用产业把人导进去，交通便利把人输送上去未来这个区域的生活氛围，目前我们脑子里面呈现出一片，真正的上海后花园，真正的离城不离城的生活方式，我们想请黄总来分析一下。

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杨总：其实这些都是无污染的、先进的、重装备的围绕航海运输做的产业基础。第二个就是在它的中部是规划为生活区、居住区和服务区，再往北纯粹规划为生态区。而且这个生态区是不开发的生态区。要维持自然的风貌、保持实体生态环境，保证整个岛未来的规划，生活环境不被破坏。

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杨总：在2020年的规划中，是20到25万人口。它为什么会做未来几年从12万人口基本上要翻到大倍的人口密集呢？是基于今天它有四大，长兴岛是一个非常长的椭圆形，中间有一条中轴，整个长兴岛的规划确实目前来讲，是政府相对比较先进但比较保守的规划方式。首先它的南边是一个产业基地，今天的产业包括中船基地、包括中海工业，包括海洋装备。

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杨总：我们再来看，在这样一块处女地的基础上，有几个数据，我给大家报备一下，经查资料了解到，其实2005年之前，长兴岛是属于宝山区的一个部分。在05年，把长兴岛正式从宝山区剥离，在09年的时候长兴岛沉积为长兴镇的行政规划。当时在规划的时候，09年的时候长兴岛只有几万人，现在的现状是差不多12万人口。

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杨总：我突然觉得过去这几年，为什么别的开发商没有发现这里？为什么大家关注的焦点没到这里？甚至于很多业内人的踏入度也不是那么高。在我的概念里面，我认为长兴岛今天就是上海最后一块处女地，甚至可以说是块处女圣地。因为没有被大量的开发，也没有被大量的践踏和踏入，而它现在离浦东直线距离这么近，未来得发展潜力也具备很多优势和前提条件.

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杨总：第二个状态是大家在选择5+2也好，还是选择为了没有那么高的支付能力情况下，其实在选择未来的住房的条件，确确实实是经过您刚刚的全面分析，我觉得确实上海所剩能够又让我们看得见的距离半径，在便捷的范围内，同时未来的配套还有一定的价值洼地和潜力。同时也追求生活质量，追求健康的生活方式，追求离城不离城的生活环境，这样发现下来泰禾的视角发现了长兴岛。

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杨总：谢谢鄂总，我觉得一个企业在重点布阵上海大区域大市场大环境里面，它的全面的市场格局下，我觉得它的这种思路、全局观，东南西北中大维度，值得我们参考，因为我住在那个区域觉得那个区域就是我们中心，今天我们要住的舒适、便捷又不降低自己的生活质量和便利的前提下，又在自己所承受的范围内可选的地方真的不多。

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鄂总：现在看上海的楼板价一万五，当然我们还会做泰禾院子，也是会更高一些。但放在整个上海来看，如果是三万多，比青浦还要便宜。但它距陆家嘴30多公里不到。青浦到陆家嘴是40多公里。三万多，我觉得这个价格比浦东的价格一半还不到。所以说你想，长兴岛再加上宜居的环境，本身的房价的性价比也高。我觉得这样一个地方，当然未来这个岛上会有很多的开发商进驻，政府的公共配套配齐。

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鄂总：还是在花桥，不是上海。长兴岛还是上海。长兴岛现在的规划正在做，政府对长兴岛未来的规划有非常高的要求，地铁从金桥其中有一个站在长兴岛。包括即有的交通，开车子可以过去，再加上地铁规划，实际上这里的连接度已经很高了。未来岛上还有三甲医院，还会引进重点学校，本身会有商业配套，再加上这块地本身就是在长兴岛镇比较集中的地方，生活配套、教育配套、包括交通和医疗都解决了之后，它就具备了宜居的条件。

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鄂总：首先考虑的是宜居，环境好，生态，交通也方便。生活便捷。然后是配套到位。这就是一个好地方。恰恰我们发现长兴岛是这么一个地方。当时的楼板价是一万五。当时很多人觉得有争议，觉得泰禾怎么会看好这里？觉得不太对。但当时一万五拿了之后，很快花桥就过了这个价格。

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鄂总：再看看上海内部，前两天商住地议价是170，大家没想到，也拿下来了。这也说明土地供应情况。以前岛用地大家不是太关注，现在也开始起来了。现在来看，长兴岛，往北走还有长兴岛。其实以前我们也没怎么关注过，两年前也没有怎么关注过。但去年我们拿了两块地，一个项目。30万方。

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鄂总：往北过了美兰湖就是太仓，西边环上海的地价很高，刚刚讲的嘉兴，嘉兴开发商都是客户去买地去了。嘉兴动不动两万。比如说花桥，中海拿了小昆山三万大几，如果是可售的楼板价都是三万几。那么可见环上海是什么样的情况。

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鄂总：实际上在随着上海发展，陆家嘴已经成为了一个中心，上海地标性的中心。早些年浦东开发的时候，宁要浦西一张床不要浦东一间房，但是现在大趋势的发展很快这么过来了。现在来看这个城市的发展，往南到临港、金山那边。往东就是浦东，再过去就是海了。往西嘉定青浦就出去了，就是到昆山了。

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鄂总：现在上海中心，以前大家都讲是人民广场，其实陆家嘴才是上海的中心。人们到上海来，没有说到人民广场看看，我们要去陆家嘴看看，这已经是共识。

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鄂总：现在我们以人民广场为中心，看一下。接下来看青浦是四万，嘉定平均也差不多是四万块，松江是接近五万块。再看浦东，那就不止是这个价钱了。往北看，杨浦、虹口都是过十万的。这个圈里面的。如果以陆家嘴为圆心，我们来看，更多的是价格会更高。

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鄂总：刚才我已经讲了上海去哪里居住？这个话题太大，当然我们有一些思考，当然是基于我们企业发展，我们也在想，未来住哪儿，城市的发展方向，实际上也是我们获取土地的一个方向，这一定是相匹配的。我们先看一下，如果我们以陆家嘴做的一些，30公里划一个圈，浦东在里面，长兴岛在里面，但是以人民广场为圆心40公里的圆，嘉定和青浦就都在里面了.

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鄂总：今天到上海来看，基本上没有什么很明显的价格洼地。现存的没有很明显的价格洼地。

我想通过这个项目的成长过程。我觉得非常清晰地可以看到板块的发展、城市的发展，带来成长性。

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鄂总：另外在宝山，有一个红御项目，当时是两万多拿的地，第一期是三万多，是亏钱。但现在是六万五。当然这个项目已经结案了。

我举这么两个例子，青浦离城区蛮远的，宝山那个项目这个区域的带动，随着城市发展，区域的发展，还有整体房价的变化。对于客户都产生流动，流动之后以前所谓的价格洼地都基本上填平了。

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杨总：上海区域结构发生很大的变化。

鄂总：我们在青浦有一个泰禾的项目，大家都很了解。这个项目去年年初的时候，两万出头的价格。去年九月份差不多是十万。去年年初还是一个价格的洼地没有松江和嘉定的价格高，但这个洼地很快就借助大虹桥的带领，再加上其他区域的溢出效应就提上来了。而且这个项目在当地还是销冠，卖的不错。。

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鄂总：泰禾实际上始终看好上海。这是非常非常重要一个地区。从我们实际行动可以看出来我们现在还在非常积极主动的扩张，去快速的发展。过往通过我做的项目，我给大家探讨一下，这种成长。

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鄂总：大家好，我是泰禾的鄂宇，主要负责营销工作做了十几年了，正如刚才晓云所讲的，上海实际上是从大的项目判断来看，我觉得上海是一个比较良性的市场。未来发展，我认为发展空间的潜质巨大。这也是很多人的共识。从长久可以得出这样的结论。但是当下是大家一个调控严控期或者是冰冻期。这个市场是被机动的一个市场。这个时候不同的观点就会出来，可能跟区域、跟个案，跟每个人都有一定的关系。

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杨总：今天我们要说的是鄂总最主要在今天的市场背景下，对上海的居住，对上海的环境，对上海的差异性消费吃的比较透，上海毕竟很大，居住还是有选择的，鄂总一直在研究和思考，上海的老百姓，明天，最好的居住选择在哪儿？我觉得这个话题有点大，但你做了那么深的功课，给大家分享一下。

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杨总：我认为今天的市场是一个调控最严厉的环境，但是给地产人是最好的奋斗，发挥自己的专业，提升自身价值和历史奋斗真本事的时代，我们看到鄂总应该是说上海东南西北中，每个片区都有他曾经主导和打过仗的，每到那个片区都呈现那个片区的区域价值，背后也有很好的项目案例和成功的名片。

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黄总：中国的经济尤其上海的领头羊，大的趋势，大量的资金和人才，包括政府推动主导型的东西都是在上海，在这里给大家一个信心，目前的市场可能是一个短暂的状态，长期来看，上海是宜居，适合事业奋斗，适合和家人在一起生活的地方。

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黄总：我觉得站在消费者的角度理性看待目前情况，应该说上海已经过了刚需的大的趋势，确实进入到存量房市场，进入到改善型的需求市场。多年的调控，把那些投机型的投资客也早就挤压出去了，也就是说你如果真正有实在的需求，对个案的判断和选择，大过对于趋势的选择。

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黄总：嘉兴拍地中的人阵地高呼，其实我们跟事后开发商的交流中也听到一些蛮有代表性的声音，拿到的时候非常开心，真正没有拿到的人也在想，说不一定过了一年以后我还是继续开心，拿到的人一年后可能会矛盾。我们认为这个应该是常态，在这种常态下我们今天面对的是广大的网友，是商品住房的消费者。

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黄总：现在整个市场大情况是很多售楼处没有房子可卖，上海有七八十个项目现场，据我昨天了解下来，连一半的售楼处都没有房子可卖，绝大多数都是无房可卖的状况。导致这样的情况有很多种的原因，相信大家在网络上也看到不少的信息。反过来大家对于目前的房价、短期的趋势有人开始在怀疑。但实际上从源头来讲，我们看到开发商在拿地方面又是非常火爆的情况。

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 黄总：各位网友大家好，我是来自于易居中国营销板块的黄晓云。跟杨雯婷算是同事，每次她给我的介绍，都会让我有点脸红。因为一直在这个行业做了十多年，上海市场确实是比较熟悉。十几年的从业经历，让我对当前这样一个大的宏观调控的背景，确实是跟网友们一样，心里有很多的困惑，那么在这个如此不确定的市场形势下，怎样坚定自己的一些理念？我觉得是每个人需要思考的。

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杨总：今天我更关心的就上海的市场还有哪里是我们还没有关注到的，上海最后一块处女地到底在哪里？最先我们关注一下最新市场动态，昨天上海拍了一块七宝的商住用地，同时前两天在嘉兴也连续拍了多块地，就是这样一个拍地的市场是非常强烈的信号，我们在这个强烈的信号里面，也希望我们今天两位专家，跟我们聊聊，先请黄总，因为作为直击一线，服务于一线，同时也是全面深入的角度给大家剖析分享一下。

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杨总：今天我们非常难得，把大家请到这儿，坐下来喝个下午茶，聊聊。聊什么呢？在聊的话题里面，我们各自的出发点，不太一样。但我们觉得，每个人的观点都非常有必要在今天的市场环境下给大家敞开心扉沟通一下。今天我们一开始，今天的市场非常焦急，今天上海的购房者也非常迷茫，解决一下未来他们是追求生活还是追求投资呢？还是追求什么样生活方式？

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杨总：首播网友和乐居Live的网友大家下午好，很长时间没有见面了，大家的等待和期待是非常值得的，今天我们特别邀请了几位大咖，这几位大咖应该是深耕上海多年，主导上海市场多年，同时也是覆盖上海在市场上最具代表性的，一位是我们泰禾地产的鄂总，鄂总应该是房地产专业的专家，操盘手、营销专家。另外一位是易居中国的黄晓云黄总，黄总他们的部队用双脚踏过了整个上海的每个角落，直面上海购房群体在今天的市场反应里面起到了足够的主导作用。

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对话主题：

5月8日，数据显示，五月首周，全市一手商品住宅成交面积为16.53万㎡，环比下跌12.79%，新增供应面积为8.12万㎡，环比下跌3.98%。

值得注意的是，随着购房圈的外移，远郊的一些新兴板块受到越来越多的关注。今天就这现象深入的探讨……

对话嘉宾：

主持人：杨雯婷 乐居控股集团副总裁 上海公司总经理 

 嘉宾： 鄂  宇 泰禾集团营销副总经理 上海区域副总经理 

   黄晓云 易居营销集团副总裁、上海区域总经理