全方位解析四月楼市数据！

大蕾 04-25 17:17

1-4月房地产开发企业到位资金小幅回落。

信贷是决定短期房价的关键因素，从目前来看，信贷已出现收紧的趋势，在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速回落。

随着银行资金成本上涨，银行对抵押品的风险意识将提高，将会收紧房地产贷款额度，放缓放慢将是常态。

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六、开发企业到位资金增幅小幅回落
1-4月份，房地产开发企业到位资金47221亿元，同比增长11.4%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款8774亿元，增长17.0%；利用外资74亿元，增长115.3%；自筹资金14217亿元，下降4.7%；其他资金24156亿元，增长21.3%。在其他资金中，定金及预收款13842亿元，增长21.7%；个人按揭贷款7662亿元，增长14.5%。

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1-4月，土地购置面积步入稳步发展平台，连续三个月维持正增长，土地成交价款更是快速上涨，同比增长突破30%。两项对比，土地价格也是水涨船高。

近期土地市场活跃，与建设部推进各地土地供应与去库存指标挂钩有密切关系。库存少的地方要主动推地，加大土地供应，已经成为一个显规则。标杆房企在经历数轮市场起伏后，也对市场轮动和小周期波动存在期待，纷纷在调控期拿地，由其是在三四线城市和部分热点城市拼抢。尤其是武汉、南京、苏州、合肥等城市，即使在四限的调控约束下，部分住宅仍然以突破上限的价格拼抢。

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五、土地购置面积有所上涨，成交价款快速上涨

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4个百分点；土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

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1-4月，住宅、办公楼、商业营业用房待售面积进一步回落，去库存成果显著，为18个月最低值。
热点区域的购房需求已被逐渐挤压到三四线城市，未来政策还会持续分化，宽松信贷政策以及购房优惠政策仍会向三四线城市倾斜，而调控政策仍将集中在一二线热点城市。

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四、商品房待售面积进一步减少，库存去化效果显著
4月末，商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。

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从近一年商品房销售面积和销售金额月度累计同比增幅走势看，两指标增幅总体在回落。可见，随着时间的推移，地方密集出台的各类调控政策开始显现威力，“四限”政策已经开始展现共振与合力作用。从房价的角度看，虽然商品房销售额涨幅依然高于商品房销售面积涨幅，但可以看出两指标差距在不断收窄，房价在进一步回落，逐渐回归理性。

分子行业看，住宅销售额增长16.1%，办公楼销售额增长50.4%，商业营业用房销售额增长41.4%。行业发展分化明显，住宅销售相对理性，商办物业的销售额增幅依然位居首位。本次调控周期特别强调收紧商改住，但由于受政策时滞的影响，商办类用房涨幅回落并不明显。

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三、销售面积、销售金额涨幅连续放缓回落
1-4月份，商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。
商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点。

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1-4月，新开工面积同比增幅较一季度有所回落，但未出现大幅度下滑，整体来看比较平稳。不过新开工增幅较去年同期则回落了10.3个百分点，增速总体是向中速的平台过渡。

由于投资惯性和产业周期因素的存在，投资额增速还会继续上升，但新开工面积增速则可能逐步回落。这与开发商投资意愿相关，也与地方政府分类调控实施的力度及效果逐步发挥相关。未来政策依然处于收紧的状态。

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二、新开工面积增幅有所回落

1-4月份，房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积34800万平方米，增长17.5%。

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1-4月份房地产开发投资累计增速继续上涨，创近两年来新高。其中住宅投资增速回落了0.6个百分点。办公楼投资增速实现由负转正。

分区域看，中部地区增长较快，为16.8%，东部地区为8.7%，西部地区为7.7%，东北地区投资呈现负增长为-13.7%。地区间发展较不平衡，东北地区历史包袱重，人口外流，开发投资依然会持续低迷。

在一线和热点二线城市频繁出台调控政策措施情况下，房地产开发投资依然增速加快，与去年的延续效应是分不开的。去年全国商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房企加大投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目具有周期性，目前房地产投资增长可以说是周期性的延续。

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一、房地产开发投资增速继续惯性上升

2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

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商品房销售面积和金额增幅加速回落，“四限”政策开始展现共振与合力作用，乐居《盟主汇》邀请中房研协测评研究中心副总监回建强为我们全方位解析四月楼市数据，对2017年1-4月房地产行业数据进行点评。5月16日下午2点半，敬请期待！