楼市无底限调控原因购房时机探索

大蕾 05-20 10:29

    田蕙慈：谢谢蔡老师为我们本集所做的说明，大家清楚为什么各地政府有这么严厉的调控。大家可以关注一下蔡为民楼势说的公众号，很多的内容都会在里面公布呈现，本集非常感谢网友们的收看，也欢迎各位给我们后台留言，多提一点建议，谢谢您。

大蕾 05-20 10:29

    蔡为民：我们下次来讨论买房时机以及我们要吊一个胃口，下一期我们谈购房时机以及你的选择的基本方式方法，我们不能说只讲时机，怎么卖，如何选择，我们要讲具体的东西，让消费者他知道怎么去拿捏，怎么去做现在，怎么去判断。

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    第四个，欧盟解体可能不可能，中美贸易我们讲世界最大，两个超级强国，贸易数字达到了5583亿，但是我们跟欧盟的贸易也达到了5110美金，如果欧盟一旦解体，还有一个很致命的关联的重要性，我们将来谈判的对象变成十几个小国，很难谈的，我们要达到这个贸易数字不容易。当然一个最终的前提是房子用来住的，不是用来炒的，这个是国家管控房地产房价非常重要的原因，但是这里面有很多错综复杂的因素导致了这次打压如此强烈的重要原因。这个是我对于为什么这一轮调控没有最严厉只有更严厉的原因，会采取各种各样的手段，什么样的因素使得我们国家政府明明这么爱房地产，看似痛下杀手的原因，这么多的调控，其实是爱之深、责之切、限之多。

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    对于中国来说要防范，不能再发生下去了，万一中美发生贸易摩擦，居高不下的房价对后续发展带来非常大的冲击。

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    第三，要防止中美发生贸易战，中美可以说是世界两强，这两强美国是第一大经济体，再过五年大概中国成为第一大经济体，不只是因为这样，也不只是在军事上我们也是第二。在很多方面不是我们第一美国第二，就是美国第一中国第二。中美一旦发生了贸易战，那是非常可怕的。我特别做了一个统计数据，这个表格可能大家都看过，可是大家没有做过统计，如果我们把中美贸易额GDP加在一起，中国跟美国的GDP加在一起，它的数量可以超过后面的18个国家，应该说是第18名，中美的GDP数量可以超过3-18名的国家，这两个国家的经济实力大概是前面的16个国家都没有办法跟中美媲美，中美一旦发生了贸易战比朝核还要可怕。

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    第二，流出去的话速度要放慢，为什么大家有强烈的愿望流出去，是因为我们通过美联储加息，钱留在国内，这些热钱烦燥不安，他希望赶快出去，能够到美国去享受美联储加息的利益，当然这里面还有一些债务的问题要解决，目前来看美金出现了强劲的走势。现在第一让资金不要快速流出的原因，导致了我们严格的限制。

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    第一条，美联储加息，已经加了三次，虽然加的幅度都不大，就像定向加息一样，加的幅度都不大，都是一点点，但是总有压死骆驼的最后一根稻草，在美联储加息的过程当中越来越多的资金往后移，在去年底时候跌了3万亿，在一年多的时间里面我们流出了一万亿，这是一个非常可怕的现象跟状态，我们可以看到中央采取了一系列的措施，让钱不能出去，哪怕是今天原本每个人5万美金一年，有的人5万美金原本规定说不能去买房，很多人照样去买，现在严格执行。原本你兑换了一次可以20万人民币，现在压缩到一次只能5万人民币，就是七千多美金，就是制造很多障碍，让钱最好流不出去。

大蕾 05-20 10:29

    蔡为民：在改革开放的35年过程当中，事实上国际之间很多的动荡，很多的风险，很多的灾难，哪怕是1997年东南亚金融风暴，跟内地都没有太多的关联，因为那个时候我们的对外贸易不像这个时候这么庞大。国际贸易，既然有贸易说明钱是流动的，它今天可以流进来，明天可以流出去，这个时候影响到我们的货币安全，货币安全影响到金融安全，金融安全影响到经济安全。

大蕾 05-20 10:29

 田蕙慈：到底国际跟我们国内的房地产又发生了什么样的互动，其实国际局势，经济走势也是很险峻的。

大蕾 05-20 10:29

    我们再来看国际因素，在我看来国际因素可能它的原因可能远不于国内因素，因为房地产终究还是在我们国内土地里面所发生的所有的事情。

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    我相信对于现在的房价而言很简单，红线已经划定，目标很明确，房价进入到稳定状态，不像之前的那种活蹦乱跳的，要维稳，要稳定，如果房地产不进入稳定状态，任何政策都有可能出台。哪怕是前几天我们看到的，北京又出了政策，针对房贷定向加息，大家认为北京要出新一轮调控了，是不是要接着跟进呢，我相信陆陆续续已经有越来越多城市跟进了定向加息这样一个做法。

大蕾 05-20 10:29

    然后我们来看这个表格就更加清楚了，去年的热点城市，房价快速上涨的城市当中，前面四名，上海排第五，前面四名都是二线城市，合肥、厦门、南京、无锡都是二线城市，他凭什么条件具备了比一线城市还要迅猛的冲撞房价的能力，这种涨幅过于明显，有出现泡沫可能性的情况下中央再不出手也不行了，所以我们看到如此强烈的打压，这十几年每一次出政策都说史上最严厉，结果到现在我们才发现原来没有最严厉，只有更严厉。

大蕾 05-20 10:29

    一二线的房价通过2015年第二季政策扶持开始一路向上，上到了2016年9月，这个一年半的时间绝大多数的一二线热点城市都已经出现了比较大的市场不一定叫泡沫。从2015年开始不管是一线、二线、三线它的房价都是一个完美曲线，都是一个很漂亮的曲线往上走，这样一个走势太过于陡峭，对于房地产的可持续发展来讲绝非好事。

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    第二个，地方政府往往利用中央所颁布的去库存这样一个考虑，2013年开始中央把去库存列为相当重要，至少是非常重要的一件事情，一方面消化库存，二方面去PD。我一再强调一句话，我说不以抑制新增为目的的去库存都是耍流氓，你不能说我一面在卖存货一面在制造产品，那不是又变成存货了吗。现在不要说一二线热点城市、环一线，哪怕是三四线城市都开始进入到各种限的限地价、限房价的状况，安徽林辉县是国家级的贫困县，也加入到了限地价，就是避免地方政府通过以去库存大发土地的批发。现在的确是一个两难的问题，很多人提到土地财政非常重要，现在大家各种限，不让消费者进场了，地方政府的土地财政怎么办，很简单，土地财政跟乌纱帽给你做一个选择，这是选择题。

大蕾 05-20 10:29

    在中央里面也特别提到了在1700个字的通告当中提了80次金融，关键词是金融安全，就是金融安全已经越来越严峻了，所谓的金融安全是什么意思呢？就是过多的资金涌向了单一的行业产业所导致可能出现的金融风险，这就是金融安全，所以现在必须把这个信贷做一个有效的疏散，如果现在房地产还是一枝独秀，老百姓基于安全的考虑，涌向房地产也在情理之中，所以必须给予各种限制，号称已经达到了15限这种情况，这是我们看到国内的情况。

大蕾 05-20 10:29

    第一个，国内很明确的是过多的信贷涌向房地产业，使得我们实体经济处境更加艰难，我必须跟网友坦诚一个状态，其实如果不是这个资金流向了房地产，那么就算它不流向房地产，是不是就流向实体，这是一个非常大的问题。毕竟我们的实体经济现在面临产能严重过剩的状况，对银行来讲你让他把信贷转移到其他的实体经济，对银行来讲他收不回钱，所以银行趋利这样一个特性，他会更多的把倾向把资金往房地产行业流动，这个也是情理之中。按照这个比例来看我们可以发现这几年房款、信贷的规模不断的放大，而信贷当中又以放贷为大中，我们的放贷占了一半，甚至有时候到七八成，假设银行有一万亿有七八千亿涌向了房地产。

大蕾 05-20 10:29

蔡为民：我认为所谓的打压至少是六个因素造成的，三个是国内因素，三个是国际因素，事实上跟国际因素关系非常密切，从大国变成强国的情况下影响更为深远。

大蕾 05-20 10:29

田蕙慈：蔡老师怎么来评析9.30之后现在的情况？

大蕾 05-20 10:29

    对于贷款的无底线支撑，甚至连免首付贷款，当然就产生了很多后遗症，很多根本不具备购买能力的，这种情况之下当然大家觉得买房子太容易了，所以当时一堆不具备购房能力的人去买房了，就导致了次贷危机。美国哪怕是市场化国家，他仍然需要用房地产的时候给予扶持，需要认为现在经济过热了给予打压，这个不仅仅是中国，其实在世界各国对待房地产都是这样的。所以当我们探讨房地产的时候就不能从房地产的角度探讨房地产的问题，必须从政治、政策、经济、金融、市场，否则你永远从外围转，我看到很多专家一直到探讨房地产的供需导致房地产的结果。

大蕾 05-20 10:29

 为什么要用这么特殊的方式来控管我们房地产市场呢？主要的原因是因为我们现在的确进入到一个所谓的非常时期，所以要用非常手段。我也准备了一些资料，各位可以看一下。在我看来所有的网友都必须知道一件事情，我们研究房地产绝对不能从房地产角度思考房地产走势，如果你用这个角度去研究房地产你永远得不到真正的答案，为什么呢？因为房地产是一个号称火车头工业，非常的重要，但是也因为它太重要了，所以它不具备主导性，它其实是一个被推动的行业。2001年美国纽约双塔被炸，美国为了吸引大量的游资，国际热钱不要流出，他必须振兴他的产业，振兴什么产业最快？当然是房地产，所以从2001年开始美国的房地产就往上冲，一直冲到2016年。

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    蔡为民：是的，它的后遗症会误伤到一些财力不是那么雄厚的一些购房者。如果不是北京出这个政策，我敢讲没有任何地方城市敢出这种政策，因为这个政策太奇葩了，太特殊了，然后我们可以看到陆陆续续已经快有20个城市都在跟进了，这个也是一个非常特殊的情况。
   

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    田蕙慈：所以说房子是拿来住的，不是拿来炒的，不能作为货币流通使用。

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    蔡为民：好的，非常感谢网友来参与我们今天相关的活动。所谓的欲练神功，必先自宫，后面两句话是若不自宫，也能成功。我们可以看到从去年的9.30开始市场上新出了一堆政策，包括9.30都是从北京开始的，我也从来没有听闻过哪一个国家的房地产出现过这么强烈的政策，限购、限贷、限学历什么，我觉得它的影响都是比较局部的，但是你进入到一个限卖的话那就完全不一样了，限卖就导致了房地产的流通性大大的降低，也就是说我们买房子有很多的动机跟目的——投机、投资、自产、自用，至少现在来看投机投资完全被排除出场，就像成都你在取得建造执照取得不动产证之后五年才可以拿出来卖，七八年的房子都有可能不能拿出来买，因为你买的可能是预售房，可能要等两年拿到房。有的人说我七八年换房无所谓的，但是大家可能忽略了一点，限卖也有所谓的柔性限购跟刚性限购，其实在我们国家之前执行的就是柔性限卖的措施，所谓的柔性限卖是很多地方政府都规定了，以上海为例，之前是两年变成五年，又变成两年，他要收卖价5.65的全额营业税，也就是说你要卖是赔钱的，这个是柔性限卖，至少你还可以卖，现在这个是限卖是刚性限卖，哪怕你要急用，你要卖了，我需要现金，对不起不准你卖，这种刚性限卖对房地产造成非常大的打击。对于刚性自住，万一家庭出了什么事你需要卖房的时候，你的房子才三四年不能卖，它影响的不只是投机投资，事实上在你没有足够的资金充分的房款情况之下，没有足够的预备资金情况之下你要三思。

大蕾 05-20 10:29

大蕾 05-20 10:29

    接下来再来看一看一二线城市销售的比例，到17年同比进入到下调的阶段，大家也可以看到这样一个数据显示。而在9.30新政之后的曲线，从一路上扬到现在已经稳住了楼市的走势，二三线重点城市比一二线城市还要快很多，但是到第一季度一样呈现平稳态势，持平了。看起来楼市已经稳住了。我们接下来就要进入到我们的主题了，我们今天所要探讨的楼市无底限调控原因以及进场的最佳时间点，我们接下来请蔡老师进行相关的剖析。

大蕾 05-20 10:29

    现在来看现在市场上各个城市的限购限制方面到底采取了哪些政策，我们有四限时代，限购、限贷、限卖、限价，除了这些之外还有很多限单身、限外币等等非常多的特殊方式。我们做成了资料，让大家看到这些限制都限制了哪些内容、哪些城市，限购比较普遍一点，其实大部分的中大城市都已经有限购的一些政策，包括限贷，首套首付70等等，这个限制也是相当的严厉。限卖，连卖都让卖了，这个政策的影响也是相当之大，这个也是相当的厉害。还有限价，新房的售价不得高于前期或者周边楼价的3%暂停核发预售证。还有限学历等等，真的是非常严厉的一次调控。
    究竟楼市是不是要打入冷宫，不是，他是要逼你自宫，这次楼市如果没有自宫的话，我看也很难成功，很难翻身。

大蕾 05-20 10:29

    田蕙慈：各位网友大家好，欢迎收看乐居首播的蔡为民楼势说的节目，我是主持人田蕙慈，非常开心我们在每两个礼拜一期的《蔡为民楼势说》节目来跟大家碰面，聊一聊当前的房地产的局势跟走势，在我们的节目当中不管您是要回放或者是您要留言都可以。今天要跟大家所讨论的一个议题当然也是当前市场上还有我们消费者非常关心的楼市到底应该要怎么样来走，全国已经有40个城市都已经进入到非常严厉的限贷跟限购政策当中，而且当中还有很多非常奇葩式的限制式的购买和销售政策在里面，史无前例，力度非常之大，一定要把我们的楼市给平稳下来才可以。所以说当前的楼市的状况应该怎么样来形容它呢，我们这期的节目就是屏幕上大家所看到的，风雨飘摇、举步维艰。接下来的楼市怎么样来看，怎么样来走，真的是非常艰难。

大蕾 05-20 10:29

#上海乐盟V龙新闻沙龙之楼市无底限调控原因与购房时机探索#

    本期的《蔡为民楼势说》由著名房地产专家蔡为民、卫民.海外置业及生活馆总经理田蕙慈与您一起探索楼市无底限调控原因与购房时机。5月4日下午两点半，敬请期待！