2017论道“空间＋教育”

上海乐居 04-20 18:16

   今天的直播到这里就结束了，感谢大家的收看，了解更多房地产资讯，请继续关注乐居直播间，我们下期再见！

上海乐居 04-20 18:16

   主持人：在座的小伙伴有没有想要提问的？

    提问：我也是想问时钟教室的陈总，有两个问题，第一个，时钟教室的核心竞争力在什么地方？第二个问题，针对你的两个B端一个是空间的业主，您的思路未来是找志同道合的空间业主去做，用流量来换空间的这么一个合作，第二个B端就是你的合作创业伙伴，你在做合伙人的规划，对于他们有怎么样的筛选，他们入驻是怎么样的筛选，然后他们出走以后，也就是他自己出去创业了，和时钟教室没有什么关系的。我是山东天鸿地产的，我以前是克而瑞的员工。

    陈国胜：三个问题非常好，实际上切中到时钟教室里面的商业机密，第一个问题是核心竞争力，很多人在问时钟教室便宜一点拿物业，其实也是一个方式，我觉得时钟教室真正的核心竞争力是资源的整合力，整合空间的能力，整合资金的能力，包括我整合人才的能力，因为我做平台，这三个是最核心的竞争力，这就是易居的一个优势，所以为什么曹总会愿意参加我们的论坛，时钟教室看不看得起不知道，最起码易居他是关注的，所以他愿意来，这是第一个。

    第二个，筛选内容的时候非常重要，两个逻辑，第一个逻辑，我们要筛选那些，我们自己有专门评估团队，过去他的办学经历，不管是对于机构或者是对于老师，他的教学能力，而且家长评价很好，这是第一个。第二个，对于类型来说我们是希望吻合现在家长学习需求的，到今天为止我严格控制在30%以内，我不希望把时钟教室变成一个纯学习辅导，70%K12非学习类。第三个从人群上来说，我有差不多50%左右是孩子的，幼儿、小学、初中、高中，剩下50%是成人包括老师，这样的话才能吻合周一到周七未来能够把内容充实。

    第三个问题，如果我把他孵化到走了，两个，第一个他单飞都没有问题，当他单飞出去创业没有问题，如果说这个IP非常好，它具有好的潜力的话，周老板我们愿意投他，一个教育创业投资不需要多少钱，包括我时钟教室资源给他，说不定两三年以后上市，这样的IP我已经看到了好几个。

    主持人：感谢各位领导，谢谢。

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   主持人：谢谢，边做边努力。陈总，两个问题，第一个，作为时钟教室作为一个创业型的公司，我们知道类似于空间共享的平台，包括现在其实从财务成本来说的话它还没有盈利，未来我们这样的创业公司在盈利和创新这两个矛盾之间如何平衡。第二个，空间+教育这一块，时钟教室也是探索，您刚才说以运营为主，运营这个它的时间非常长，商业地产经济了十五年，现在已经要蜕变，作为一个教育+空间这样一个新的概念，未来我们多长时间能够看到这样一个美好的项目，一站式的体验，您能不能谈一下趋势？

    易经文化 总经理、时钟教室 CEO 陈国胜：问题很大，我谈两个观点，第一个观点，实际上也是我一直思考的事情，创业和盈利的问题，类似我们易居中国这样大的企业，如果不做创新，这个企业发展肯定是不行的，但是创新永远还有一句话，你在找死，你不是等死，但是找死不一定死，等死一定死。时钟教室未来到哪一天能够盈利我相信很快，但是我不能因为为了盈利去违背我这个模式它的一个规律，我一直说一句话，今天我要把财务报表平，我把店卖了，立马就做平了，那不是我的意愿，我要实现真正的资源整合的共享平台，让所有人得益，平台最大的特征别人不得益，平台提供方绝对不能得益。

    第二句话，在座的各位，包括线上的很多朋友，如果是地产商的朋友，在教育领域快进快出，那是不可能的，教育品牌塑造是需要时间的，得到家长和社会的认同真的需要付出大量的心血，不是简单的靠资金流，你要靠社会人，而且老百姓的口味是完全不一样，而且到今天为止昂立一年三四十亿的产出，它是一个稳健的、持续的、健康的发展的产业，所以用传统地产圈的投资或者传统的资本圈投资观念去看待教育，你必须稍微收一收，让教育能够健康稳定的走下去，五到十年的发展周期才能让这个品牌经营起来，如果一两年这个品牌肯定死亡。

    时钟教室走向哪里，时钟教室是一个教育的服务平台，我一直希望我们不一定有自己的某一个专业老师，但是并不代表我不懂教育。第二个，我可能没有自己一门独立研发的课程，但是并不代表我不做产品研发，最终我希望我上面的产品，我不是做原生态打造，我可能会做原料加工，当这个企业在我们平台上壮大之后他会自己出去创业或者你跟着我继续走，都没有问题，但是我是服务好老师、家长、产品，让他们能够专注于研发自己的产品，跟工商局、消防局、各方打交道最终让我来做，最终很稳健，上面不仅能够符合出很多有价值的企业能够走向社会，这个我就OK了。

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    主持人：明白，我们得把这个+做的更充分一点，还有一个问题，我想问王总，你们最擅长互联网营销，然后把很多小商家集中到你们的平台上，你们现在用的互联网手段额外的增值服务是怎么收费的，如果说我们有更多的流量来，您是怎么服务到您的商家呢？

    瑞商联城 副总经理 王海涛：你说我们这一块做的很成功那肯定是错的，我们这一块做的我认为还有很大差距，还有很大提升空间，正是因为有很大提升空间，其实也不少去探讨。应该讲任何一个行业都不能脱离线上，脱离互联网考虑问题，一定是结合，结合它首先大家都在讲商业模式，其实最终盈利点更多你的模式更多，想象空间更大。线上一方面是提供服务，提供服务这里面有几个功能，一个是免费的信息发布，还有一个线上的预定平台，它其实有很多去盈利的点。但是互联网思维最开始都是免费，为什么免费，因为他要有流量，没有流量这个模式没有办法在里面找盈利点。

    我们现在在做的一些创新模式里面也在考虑这个，一定要加强对于互联网平台、线上平台的打造，也在考虑我什么时候去盈利，从哪些点去盈利，应该讲刚开始肯定是这样，到了后面又是一个，刚开始流量少的时候肯定是免费发布，免费发布增加这个平台的关注点和黏性，慢慢它的关注度高了、流量高了，再收取一点广告费，它的可能性就来了。从我们这个平台打造来说，没有办法切入到电商在线预定，比如说能够通过线上服务，主要是通过线上信息发布，未来有没有更大的发展空间那是在未来，总而言之现在还不算成功，未来要更努力，谢谢。

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     主持人：谢谢汪总，教育这个行业不是说你光有钱砸进去就行了，就是得有情怀，教育我们是自己亲身体会，我们的孩子是不能试错的，所以我们必须要找一个非常可靠的学校，非常可靠的场地。下面我想问一下袁总，您应该是对教育领域非常有发言权的，我想问的还是“空间+教育”的话题，您能不能跟我聊一下未来的趋势，如果说开发商想进入教育，做一个教育综合体，还是像碧桂园一样去做一个学校，您觉得这两个路径对我们开发商有一些借鉴，想听听您的想法。

    昂立教育 副总裁 袁国华：我觉得这个问题很简单，我的建议是合作就可以了，每个行业有每个行业的门道，如果钱都能搞定的话，全世界所有优秀的企业都被房地产公司干掉了，显然这不现实，如果说有捷径的话一定是两个行业杂交产生组合体，这样是最符合发展规律的。

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    主持人：谢谢潮总，接下来我想问一下汪总，您是作为一个大的帮派的头领，您基本上结合大家80%的校长的资源都在您手上，您都在跟他们一起做活动、交流，从教育来说，如果现在中国房地产这么大型资金的拥有者进入教育这一块，会对这些创业的校长带来什么冲击，有利有弊，您是怎么觉得呢？

    校长邦创始人汪义庭：从市场家长的需求层面，第一个层面是选校的优质内容的层面，这个品牌背后有好的老师，好的产品。第二个是基于地理位置，3公里范围之内比较便利，除了送孩子之外家长还能买东西，而且上午之后下午还可以选另外一个。就像陈国胜总前面讲了，昂立到现在还没有进入，可能是基于这两个方面强没有影响到，跟资金没有太大的关系，就看你的产品研发，或者说找到一些优质的教学资源，我觉得这个很核心。

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   主持人：刚才您说了我们留下来的都是亲人，接下来我利用我主持人的特权，我要问一些干货的问题，尤其是特意从绿地赶来的曹先生也来了，请工作人员先搬凳子，然后请袁总、王海涛王总、然后还有汪义庭汪总。 

   “空间+教育”的新玩法 嘉宾对话

    主持人：刚才您说了我们留下来的都是亲人，接下来我利用我主持人的特权，我要问一些干货的问题，尤其是特意从绿地赶来的潮总也来了，请工作人员先搬凳子，然后请袁总、王海涛王总、然后还有汪义庭汪总。

    陈国胜：汪帮主有30万的校长在手里面，潮总刚刚从办公室赶过来，最后我们有一个小小的互动。刚才海涛总有一句话没有讲，自从时钟教室到他的楼面之后，他的租金从3块涨到3.8块。

    主持人：如果下面小伙伴有尖锐的问题想提的话，我待会儿可以给你们一个小小的环节，先让我提一个问题，我们是作为一线的执行者，其实更关心的是创新的这样一个“空间+教育”未来的发展方向，第一个问题，我想首先问一下潮总，绿地作为世界的五百强企业，对于新的教育领域，绿地做什么样的铺排，您怎么看互联网+这样一个领域，如何去做一些跨界？

    绿地办公产业中心负责人、企业服务平台总经理、企业家俱乐部秘书长 潮成林：这样一个问题很大，我讲小一点，最近绿地跟交大成立一个公司，同时做教育落地的一些事情，包括跟复旦签订一些协议，我们在各个区域一直在做创新的尝试，其实这两年有些开发企业销售规模、发展速度非常快，我来之前跟张兆娟老师聊天，她说绿地这两面产值低了，我说不是低了，是在谋求转型和发展方向，这次说曹总过来，我说可以。我不太认同做地产人不能做教育，以前做一线出来的人都会带很多的学生，我讲学生讲习惯了，就是带很多业务员，也要培训上课，其实本身也是教育，就是大人的教育。时钟教室解决了教育环节当中很多不能解决的矛盾和问题，比如说中小创业者，刚才老师讲，很多一些有学识的老师想出来开教育机构，这个场地很难搞。

    最近我有一个同学他在上海做教育做了十年，在去年年底刚刚拿到这张牌照，而且写的不是他的名字，因为有职称的要求，必须在什么大学里或者什么地方有高级职称才能挂法人代表，我说这个不是你的名字，他说没有办法，只能请一个人，他现在做到两个点，四千万的流水，我说四千万不错，很好，但是企业很LOW，就像时钟教室各方面的包装非常到位，概念非常好。实际上他讲为什么LOW，因为LOW的感觉符合60年代、70年代的感觉，我说你现在面临的家长群是80后，80后觉得你这么土，所以他也在想转型。

    回到绿地，绿地这两年在产业方面做了很多尝试，包括跟教育，我们在很多的区域也有很多空间，其实时钟教室的产生跟易居本身的体制有密切的关联，因为易居一直在服务很多大中型的开发商，易居本身是解决空间问题，时钟教室也是解决空间问题。这个商业没有学生，没有生源，没有丰富的商业气氛很难搞起来，我们也在聊这个问题，我就先说这些。

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    陈国胜：当然为了空间你必须懂运营，你还必须懂教育。时钟教室现在这是一个基本模式，我们希望通过这个平台整合更多的能够想做教育空间资源，我们希望更多的创新设计，同时也有其他物业空间公司跟我们合作，领袖外还能够吸纳创业的小微公司，包括昂立这样的大公司，大公司有很多的资源，还没有足够的吸引力跟我们合作，但是我相信会有一天昂立跟我们合作，那么多家长可以跟你互动，成为你的招生渠道。

    时钟教室提供大量的体系，运营系统，最后我们捆在一起服务好我们社区周边的各种学习者，从孩子到父母、成人、老人。今年我们推出时钟教室合伙人模式，我们希望能够有更多的合伙人跟我们联合，过去叫分租金，以后我们希望能够分学费，学费这个蛋糕非常大，过去他一百万的学费，现在他是两百万，他可以跟你分30%，老师可以省去很多烦恼。我们希望更多的老师到我们这里创业，我要提供资质，另外我的空间特色要满足不同的课程，如何让时钟教室能够真正成为一个等同于甚至超出昂立的学习品牌，要想学这个东西想到昂立，要学这个东西想到时钟教室，打造名师，做运营，做整合营销。

    对学生来说，对家长来说我们时钟教室是一站式名师会，我们希望在宣传里面能够提供丰富的课程，不只是K12，里面有各种形式，现在家长很欢喜跟我们合作。合法合规，让家长觉得到我们这里来学习可以确保安全，个性化定制，安全省心，早上把孩子送过来，这一天在时钟教室呆着就可以了，上午学老师的课程，下午参加手工课，一天在里面呆着，如果累了到旁边玩去。

    前面各位专家讲了很多内容，创新地产商业逻辑，叶总和袁总讲的这些东西，空间跟教育真正要加起来，第一个你必须采取一个，加的概念是懂教育运营，真正懂教育运营才是专业的，老师不好弄，地产圈的人如果想踏入教育圈跟老师弄真的不好弄，我还好当过大学老师，我们还能聊起来，我尝试过让我们的地产人，我们有一次带一个团队到江苏去考察学习，老总很热心，喝酒吃饭，吃完之后觉得这帮老板有点太凶了，但是老师都是有情怀的，但是同时老师是生意人，因为他是靠教学挣钱的，他还非常注重，你不给我便宜我就不跟你玩，他很在乎那十块钱、一百块钱，但是同时有情怀，他没有情怀，没有爱心，教不了孩子，所以这个群体他很特殊，包括他的文化，内部的教育运营。

    时钟教室希望搭建一个类似这样的平台，能够嫁接好物业方、空间方跟教育方的桥梁，让更多的老师想创业的老师好老师能够找到自己更好的教学空间，我觉得如果能做到这一步时钟教室也成功了，谢谢各位，耽误大家一下午的时间。

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    陈国胜：特别是我接触教育两年，物业跟教育的结合最传统的就是租赁，包括很多地产商跟我们接触的不下于50家，都觉得易居有了教育，我们谈谈怎么合作，发现谈的时候大部分都是你把我的场地租过去，我租过去怎么办，虽然说有一个共享的概念，但是如果纯粹租的模式去经营的话，对我来说我是赚不到钱，而对于一家入驻这家场地的小微机构来说，他得到的实际上不只是一个场地，关注的不只是租金，他更关注的是你这个场地背后给他提供经营能力，能不能让他在这里拿到场地之后提高招生能力、提高品牌，我们有一个开发商，在青浦免费试驻一年给教育机构，没有几家去，为什么？周边没有社区，没有老百姓。关于“空间+教育”，由于教育本身的特殊性，不是说摆一个摊就结束，教育这个产品线太复杂，从产品的研发，老师的培训管理，市场推广，品牌包装，教材的编写，包括老师、孩子、家长的服务，而且个性化那么强，它是一个内涵、外延非常丰富的产业，如果你简单的租，我觉得未来走不远。这是第一个阶段。

    第二个阶段，有些空间方已经开始跟教育机构多了一些合作，比如说我租给你的同时一些外围服务，我帮你做一些品牌推广，我帮你做一些招生服务，让你的招生、运营能力加强，然后我再收你的租金，这个就是时钟教室的1.0版，为了吸纳更多的教育机构，我们在前几年提供了大量的增值服务，但是记住一点，做地产人要为老师、为教育提供增值服务，很多时候你不懂规律的时候你想提供服务老师是不满意的，所谓的增值也只是在外围增值。我们很多做共享办公，各种共享的，从租金开始走向做内容，甚至增加很多外围服务，提供培训等等，很多时候他也没有渗透到这家公司内部，每一家机构都有内部的基因，你作为平台怎么办，它更杂。

    不管怎么样双方都有需求，大量的物业需要找到一个好的教育IP导入，而对大量的创业者，又有这样的需要，对于昂立、新东方这样的集团，他自己有钱有能力去找一家好的商铺，甚至于万达，因为他的能力足够强，对于80%的小微机构他不具备这个能力，开开关关，再加上现在政府对教育机构的规范化管理，如果你低于三百平基本上不可能批给你。如果说你培训的对象是14岁以下，你的楼层必须是3楼或者3楼以上。

    1.0版很痛苦，我们做了共享空间，通过时租和增值服务来获取租金，作为我收入的核心来源，实际上我是一个二房东，老板一直说开始是怎么开始的是你的事，到底往哪个方向走要自己研究，但是我只给你教室，给我投资，但是我们也希望通过空间能够黏连老师包括空间，包括孩子家长，老师永远认为你是一个二房东，我有资源，但是你没有把他转化为自己的战略资源。

    为此我探索了2.0版，我不但做空间运营，我希望能够做教育运营，我希望家长能够记住时钟教室，时钟教室课程很丰富，老师很优秀，可以找到优质的课程，同时我要做好家长、学生和老师的运营，产生更多的价值。这是我们三个核心业务，空间教育、空间运营、服务，如果说我们只做空间运营，做教育空间运营第一品牌商，那也不错，但是教育空间运营有很多事情，你要把这个空间激活，特别是为孩子未来从体验感、互动性更强，从教室走向博物馆、科技馆等等，实际上它的空间含义很大很泛，都是学习空间。我一直希望未来我的APP平台上，未来大家想找到室内学习空间在时钟教室最好，如果他想找到一个跟科普、跟展览馆相关的在里面可以找到，如果想找户外的学习空间，我们有体验基地，那就牛逼了，这不只是室内空间的问题，这是未来。

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    主持人：谢谢王总，本次论坛的主办方时钟教室就是从易居旗下跨界的一个创业公司，我们都想听一下时钟教室CEO陈国胜先生的解读，掌声有请陈总。

    易经文化 总经理、时钟教室 CEO 陈国胜 

    主题演讲：教育运营和空间的关系

    留下来现场的都是亲人，但是告诉大家一个消息，我们乐居直播关注我们这次论坛两万多人，而且这个人数还在增长，也吻合了现在的现象，因为很多人都很忙，充分的利用手上的各种手段去学习分享，我相信今天这个论坛讲的内容会引起很多朋友关注。在选择嘉宾的时候我当初跟我的团队商量，很多会讲，今天这个很有意思，陈老师讲课讲一两天他可以不重样，如果地产界的人听袁总和叶总的报告，又很多人觉得很深奥，恰恰是这个原因衍生出我们“空间+教育”这个论坛。

    我是两年前介入了所谓教育这个行业，介入之后到今天的感觉，我觉得地产和教育从文化、从经营很多时候是水火不相容的，从之前我在房地产营销里面，我的计量单位都是亿，你这个月还有多少指标没有完成，不多，还有两个亿。但是到教育培训行业我的计量单位从一个亿到一百万，两个行业差别很大，而且地产界的经营是爆发式的，高资产、高风险、高利润，但是教育培训高需求、高分散、小规模，前十名的教育上市公司占到10%的万亿教育市场，非常分散。但是教育不管互联网化怎么走，不管未来的教育手段怎么高科技化，空间毕竟是教育培训很重要的载体，而且这两年下来我们时钟教室演变历程里面得到了大家的认可，恰恰是对空间的要求，更多的80%的小微机构或者是想创业的个人老师，在场地上望而却步，这是第一个。

    第二个，随着对教育市场的规范化，你必须取得政府颁发的办学许可证，包括工商局或者社保局给你的的经营许可证，两个证必须拿到手里面你才能经营，今年上海是正儿八经在做这个事情，这是韩书记倡导的，而且全国很多城市已经在拉开了整顿，但是办学许可证是跟着场地走的，没有三百平以上的场地你根本不可能，所以说很多小微机构和老师在这个上面望而却步，但是这些老师他有才能，他唯有的就是这个方面，你不允许他创业怎么办。但是大的教育机构吸纳了很多老师，但是教育门槛很低，又激发了很多梦想，他希望能够单独创业，加上这个市场太大了，每一年教育市场10%往上涨，随着80后、90后的父母，他们对孩子的教育需求更大。

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    王海涛：这是刚才我讲的公寓，包括我们时钟教室进驻之后，我们其实是通过多元的教育资源的整合，达到了一个比较多样化的客流聚集，最终提升了这个项目的资金流。在这个基础上我们也没有停，因为新的项目不断进来，现在的实体商业受的冲击还是很大的，一方面是项目越来越多，空间的提供方越来越多，其实好的内容、不一样的内容、具有创新性的内容这个资源还是比较少，就像时钟教室，现在成为一个共享的教育空间的提供方式，其实我们在我们这个平台上也是在做一些尝试，慢慢形成两个板块，一个是传统板块，乐坊这个品牌，就是到处冠名乐坊。

    另外形成一个创新的板块，我们有对标的，我们做了两个尝试，一个是铺天地，铺天地应该讲成立一年多，到现在融资已经到了C轮，现在估值四个多亿，铺天地是想在商业地产领域做一个B2B的平台，一端是我们的购物中心，一端是我们的品牌商家，但是在推进过程中碰到很多问题，因为B2B的线上交易非常难，但是柳暗花明，在推进过程中反而找到了购物中心的一块短板，在购物中心里面有很多很优质的公共区域的场地，这些场地其实是可以产生很大的价值，但是购物中心其实在传统的这种模式里面没有很好的经营。铺天地看准这样一个市场的空间，整合了很多购物中心优质的场地，然后不断的去有一些和商业、和生活、和消费相关的品牌，在这个过程里面它的营业额流水越放越大，基本上现在每个月都有上亿的流水，从品牌端的为什么会选择它？因为很多优质的品牌，比如说汽车，比如说一些家电类的，有这样的预算，其实这个团队不愿意一家一家购物中心去沟通的，有这样一个平台能够提供比如说一百家购物中心让他选，他自然很愿意，而且有一家公司帮他去谈价格，帮他去打理很多他不乐意打理的，现在发展成一个渠道，现在发展很快速的往上走。

    另一个创新也是受共享经济的启发，我们有对标到wework，我们做了一个新的模式，叫乐无界，现在大量的购物中心都是空置，购物中心里面几乎千篇一律，但是其实在之外其实还有很多线下的有趣的商业元素，这些资源大多数规模比较小，以单独个体的形式和购物中心来谈判基本上没有议价的空间，所以说也没有可能进驻，因为购物中心的门槛越来越高。

    我们想做的就是把它们打包，打包之后整合他们的内容形成自己的IP，形成自己的IP之后通过我们线上线下的宣传，最终达到引流的这样一个效果，也是一个互联网思维，就是通过扩大流量，就是我们把这个门槛降低，充分的整合优质的资源，然后增强自己和购物中心的议价能力，提供一个购物中心的不一样的商业元素的解决方案。

    这一块刚起步，现在还在摸索阶段，但是应该讲现在也在搭不一样的团队，因为一个新的模式确实需要我们传统的平台匹配的资源其实是不一样的，首先我们考虑到对团队要求不一样，原来团队更多的是地产公司出来的，商管公司出来的，传统的零售业出来的，但是传统平台搭起来的团队不具备这样一个互联网的思维，我们走了很多弯路，也很痛苦，每天都在重复的解决一些老的问题，面对新的突破上痛定思痛，我们在整合互联网平台，包括线上零售平台的一些团队资源，成立新的团队，现在在这个事情的推进上明显感觉到进展会不一样，但是现在还是有待进一步观察。

    这个就是我们现在在打造的乐无界，我们认为它的价值所在，服务国家的创新创业战略，提升资源配置效率，降低商业流通成本，创造更高商业价值。

    这个是最后的分享，像我们这种公司确实一直在求新求变，因为没有资产，没有资产的话其实对你的经营能力要求非常高，我们与其被动的被打倒，还不如主动求变，只有创新才有未来。简单分享一下，谢谢。

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    王海涛：这个是乐坊这个项目分布的地图，还在发展，现在不断的有新的项目接触，之前的乐坊还是一个比较传统的模式，这个没世无我们更多的还是定位为社区商业，也就是说我这个体量一般是两万平米上下，在这样一个体量里面辐射的人口基本上是步行一刻钟距离里面，也就是说辐射人口一般是二三十万人，这样一个体量能够产生的营业额、租金包括业态的丰富度是受限的。为什么走社区，因为民间资本，不像时钟教室背靠易居这样一个大平台，如果犯错的话对于承受能力是非常高的，所以说我们还是扎根社区，在社区里面深挖社区的一些商业价值，也就是说基本上是提供社区居民在居家和办公空间之外提供一个第三空间，包括厨房的延伸、餐厅的延伸、会客厅、体育室。

   最开始我们是在一个空间的打造上，我们有提供一些体育设施、体育球场，包括我们提供一定的广场，利用我们广场做广场舞的平台，吸引社区居民到我们的项目上增加项目的人气。包括内部的，在内部的装修设计上，可以看到我们有小朋友比较喜欢的汽车跑道，另外做了树屋，点缀型的，也是做家庭亲子类的。

    我们除了社区创新，在生态创新这个维度上也在考虑，这个项目是我们今年上半年刚开业的，在浦东的，当时拿的时候很有意识，两万平米，但是它的周围有很多大型商圈，周边都有大的竞争对手，两万平米又解决不了一个也丰富度的问题，以我们以前走过的一些弯路、经验教训来看，在两万平米空间里面价值最高的是底层空间，一二楼，再往上，不管是在招商难度上，在商家的运营难度上都会成倍增长，而且租金的收益提高不起来，因为这个我有租用成本，我怎么提高租金差这是我们考虑的，我们做了另外一个创新，我把商业价值最高的楼面拿出来做商业，只不过把它打开，做了一个把室外的商业元素一直到室内去，在楼上我们最开始的定位有办公、公寓，我们想公寓的人群可以反哺商业，同时商业可以提升公寓的品质，为什么后来改了？我们和时钟教室之后有一个接触，我们改变了思路，我们把其中一个楼层原本定位为办公的楼层，把它转变为一个教育培训的楼层，首先时钟教室作为我们的主力客户引入的，也是因为我们时钟教室的引入，其实对于我们后面的将近五千平米这样一个空间教育资源整合起了一个很大的推进作用，我们现在应该讲整合了教育培训里面的学科类的教育、艺术类的教育，包括一些小朋友玩乐的空间，各种各样的培训业态，现在是将近百分之百的状态，整体的租金收益也是比整体做商业定位提高了很多，将近50%，这样一个人流相互补充，我们相信在未来的经营里面这个项目应该是它的底子很健康，未来的潜力很大。

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    主持人：谢谢袁总的精采分享，刚才袁总说学习已经成为一种生活方式，我们传统的商业该何去何从呢，很高兴我们有请到瑞商联城的副总经理王海涛先生，有请。

    瑞商联城 副总经理 王海涛 

    主题演讲：传统商业的创新实践

    很荣幸，要感谢易居时钟教室这个平台，感谢陈国胜总，为什么选择我们瑞商联城，因为我们之前有一个项目合作，我们选择这个时钟教室作为我们的合作伙伴也是看重易居的这样一个优秀的品牌，看重时钟教室这样一个优秀的团队，我们也是认为这样一个优秀的品牌、优秀的团队未来一定有发展，同时对于我们项目的资源整合一定是有帮助的。

    我现在向大家介绍一下我们公司的情况，瑞商联城成立在2005年，到现在已经过了十多年，到现在为止主要是在上海这个区域发展，长三江做了无锡和宁波的两个项目，根植于上海的项目有十个左右，主要是投资类的项目，我们所说的投资类项目跟地产开发不一样，我们投资类的是以包租的形式发展。在这个之后我们也有管理型的项目，不多，主要是和开发公司和持有方来合作，到现在为止总共我们合作的商铺将近五百家，我们也在发展会员，会员现在达到六万左右。

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    袁国华：在两个双翼当中一个是极致的体验，学生从迈进你校区的门，包括所有的体验，现在经常有媒体报道，孩子被幼儿园、小孩绑架了。

    第二块是IT科技，这两块也是我们目前投入了极大的人力在要求提升，因为这是行业发展的必然要求，短期动力和长期动力，一个是前端的营销能力，第二个，前面讲场地几乎决定了一个企业的命脉，我想是对小微型的企业，但是对于中大型的企业来说，前端和后端是我们战斗机的核心动力，前端抓营销，后端抓中长期发展。

    为了跟房产相结合，其实我们会发现很多的品牌，我把它从几个维度上去看，第一个从孩子4岁，事实上现在早教类的产品从3岁就开始了，一直到中学生的阶段，产品的形态包括语言类、思维类、综合类的，在这些过程发展当中品牌按照他们整个的，我们称之为高端、中端和中低端这样一个层次来看，我们发现商场经常看到这些品牌，均单基本上在两万左右，一年的时间基本上要求支付的金额是两万左右，智立方这样的学校要求客户一年的支付三到四万左右。我们在分配当中，幼少儿其实分了几大板块，这是以英语为主体。语言当中，这是这大块，美吉姆是体育类的，主体是语言类的，兼顾思维和数字类的产品，但是它们都有一个共性，就是单年的支付金额，不然它没有办法跟商圈去匹配。随着年龄的增大，他们逐步在离开商圈，包括学而思，一般在商务楼里面比较多，在整个中学生当中属于高端，我们主要集中在商圈，而中端的消费主要集中在商务楼，是这样一种状态。

    其实我们在做类似于画了一些画面，其实我们随着培训行业发展，因为昂立是从传统的班教起步的，我们没有前面专家总结的那么专业，我们只是懵懵懂懂的觉得客户需要的层次，他对环境的要求，他对体验的要求越来越高了，接下去互动式的课件等等都会成为标配，我们现在所探索的未来教室都是三屏互动。以上部分是点滴的我对这个行业的理解，万一对大家有些启发和有些帮助就是非常开心的事情，谢谢大家。

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    袁国华：第二个是产业化，这个产业化是什么意思？昂立之所以搭建了各个链条，比如说我们有自己的幼儿园，然后我们有昂立少儿，然后是整个昂立中学生的板块，在做这个过程中我们有意的搭建各个业务板块之间形成一个产业链，这样可以首尾相顾形成合力。

    第三个是规模化，所谓规模化就是体量，在昂立在上海有120多家，基本上在上海不经意之间都可以看到昂立，只是我们的品牌建设稍微有点慢，这个我们在提升发展过程当中。

    至于谈到运营，这是我在2015年的时候给到我们智立方做发展年度规划的时候，我们说智立方运营发展战略，在这里可以分享一下，也作为我们对于教育培训行业企业运营上的一种思考，我把它称之为一体两翼双引擎，所谓一体就是产品，一开始我们以K12为例，一开始K12的企业怎么做的，我的语文是某某老师讲的，我的数学是某某老师讲的，换句话说他是一个中介，因为核心的师资不是他的，场地是租赁，他企业不需要品牌，因为老师的备书就是企业的备书。现在有规定公办学校老师不允许在外兼职，这是一个方面的挑战，第二个方面的挑战，我们从韩国、台湾考察这个市场，台湾也是不允许老师在外面兼职，你是公务员性质就在学校里好好做，要么你就下海，你去培训学校做，这是一个维度。

    第二个维度，因为昂立自身也是在这个过程中，我们会发现从公校请来的老师很难把控，相反我们自己的老师可以把控，我们一个月一小考，三个月一大考，我们在武汉要求老师眼杀，瞄一眼就知道答案。其实我们知道如果你企业本身不具有一定的实力，谈产品其实是妄谈，产品是每一年都要持续的不断的升级迭代，不仅产品，还包括形态和形式。对培训企业产品是广义的产品，不仅仅是一个课件或者一套系统，产品永远是教育培训企业未来发展当中核心竞争力。

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   袁国华：做一个总结，第一个三大产业主线逐步清晰，K12、学习职业教育、出国留学。第二个，产业形态升级，不仅包括价格的提升，包括客户对于教育产品品质本身的要求也在提升，即便今天是一个平民价格的班教的产品体系也是对这个要求越来越高，也就是说家长对于小班化越来越有要求，他希望老师能够更多的关注到自己孩子的成长。第二个是高端化，随着支付能力的加强，我们对于环境的要求，对于教学服务品质的要求等等都在提升。第三个是科技化，我们每一次产业升级根本动力来自科技的迭代和升级，产业升级当中我们明显的感受到科技化对于整个教育培训行业的助推力量。

    产业发展趋势，第一个是在线教育，当时我们媒体上面很少提到混合式教育，教育本身我们上是一个反人性的东西，今天一个小孩打一个游戏你可以不用教，他可以无师自通，今天你让他去学习一件事情这个是非常痛苦的事情。我们发现在线教育，我们会发现本身客户是爱学习的好学生，所以最终我们只做好学生的在线教育。但是混合式学习其实是一个什么概念，其实是一个线下和线上整合教育的概念，因为线下教育有教育的场景，有一种互动，有教师的关注。AI和VI的应用我认为是伪命题，本质上它永远无法替代人与人之间当面的学习和指导，你躺在家里面戴着一个VI眼睛，你的孩子会越来越脱离人群，把孩子周末送到学校里面本身是一个社会化的过程，但是你用VI是无法解决的，我学立体几何，小孩子拨一拨，那根线就在转，但是我们本身是要培养孩子空间想象力，所以这个本身是一个伪命题，科技在这一块的力量啊是有，但是有限。所以我们认为它是趋势，而且会不对的升级迭代，助力学习效果。第三块是素质教育，随着我们消费能力或者对生命质量的要求，素质教育越来越重视。现在你让他学奥数了，也不上你搞学区房了，也就让有钱的人和有脑子的人无路可走了，更加焦虑。从上面三个趋势我们可以聊一聊未来我们可以展示的行业。

    第二个图，从昂立的发展目标，2024年做百亿昂立，现在我们又提了一个百年昂立的目标。从发展趋势看我们运营的要求，昂立的前面还是非常多，多并不代表强，在某一个领域将来都会有所突破。我们的四大基础，从信息到品牌、人力、产品、教研，这是我们运营的四大支柱，在整体的航母组建上面，我们的销售、运营、市场、客服、财务、拓展等部门就代表了专业能力，其他帮助支撑帮助达成整个战略。第一个叫品牌化，前面房地产两位专家在聊的时候也提到了，其实在不同城市，比如说区一级或者市一级的典型商圈当中客户的品牌化意识非常强，其实反过来也是讲客户的鉴别能力也是非常弱，他看到眼前琳琅满目的培训机构，他怎么知道这个机构对我的孩子是有用的，所以品牌化是未来我们认为教育培训企业要走出去不断强化和提升的一个非常重要的点，这也是表明教育培训行业其实从初成到高速发展，到渐入成熟的这样一个要求。

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   袁国华：在线教育，昂立在08年的时候我们就在做有利的探索，后面出现一系列的在线教育，其实在线教育的春天真的来了，我们当初08年起步做这一块的时候还是偏早，那时候大家对于在线教育也好，包括资金的投入也好，对行业催化也好，其实时机都偏早一点。现在为什么说时机来了？我们看几个现象，比如说我们在在线口语一对一，大家都已经非常认可这样的学习方式，而且小孩在学习的时候全部是一个PAD。另外我们中学生还有一个板块是，我们是做在线一对一，我们是学科辅导一对一，从昂立中学生班教传统课程起步，我们08年做新课程，做在线名师的录播课，到2016年做在线的一对一，代表了在K12领域的初高中这个阶段我们对发展趋势的探索。

    你们为什么做中学生不整合在一起做，为什么分独立的板块运营，其实我们在运营的时候发现这几类客户不是同一类客户群体，而且对场地的要求都是不一样的，比如说我们的班教体系，每小时120-150为主，以中低端的办公楼为主体，比如说租金是3-4左右的，所以我们看学而思、新东方很少有在万达广场去做。而智立方我们单小时的收费是300-500左右，至少家庭年收入在十万以上的，就是可支配收入在十万以上的，这样的家庭才有可能去承载高端的品牌。而新课程作为在线对场地的要求不明显。其他随着教育培训市场的发展，我们的东书房是做琴棋书画，我们在上海有三四个点，在其他地方还有五六个点，我们一看到琴棋书画是想到小朋友穿着汉服在读诗、画画，我一半的市场是对少儿的，同时外公把他送过来的时候，他小时候没有玩过古筝，他自己也报名在那里练。

    第二个是STEM，我们现在整个政策导向以中学生的素养提升为主，这个板块也是得到了蒸蒸日上的发展，还有我们的体育项目，另外还有我们的美术，昂立去年新增的几个板块业务都是围绕着非学科类、综合素养类的，这个其实代表着未来的发展方向，我们看台湾、日本的培训发展的时候，在台湾你只要想读书基本上都有大学可读，而且读完大学之后发现看技艺的人他的收入比做白领还要高，你读了一个好的大学的，你的收入还不一定有技艺的人收入多。

    所以我们可以从昂立整个这几年我们发展的业务线，以及这些业务线本身的发展，可以看出整个行业在发生什么样的变化。

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    袁国华：在昂立发展的整个过程当中，另外一个板块，昂立第二个板块，我们的学历职业板块，尤其是IT培训，以就业所需的学历为主导的板块。其他板块发展的过程中跟昂立外语滞后的是昂立日语的板块，我们后来集中在外语这个板块，日语这个板块，目前我们也做了一些留日的项目，包括韩语和日语，有几个方面，一个是将来留学生，留日这一块，还有职场板块，他哈韩就像学韩语，哈日是想学日语，也有一些是作为工作需要，所以这个板块的人群相对比较复杂，有学生，也有在职的一些成人等等，总体来讲这个板块唯一存在的问题是有一定的政治性风险，比如说中日关系处于比较紧张阶段的时候这个行业会受到影响，比如说日本地震、中日关系紧张，这些都对语种情况产生一定的波动和影响。昂立的外语、职业和日语是传统板块。

    在97年往后的时候，我们逐步发现整个教育培训市场有一个板块越来越受到追捧，这个板块起步的时候以中学生为主，现在我们称之为K12，其实美国K12的概念跟我们所指的K12有些区别，他们是小初这个阶段，我们现在是从学龄前一直到高中毕业这个阶段，这个板块越来越刚性。我们仅仅在中学生就有四块业务，10-15人的小班阶段，这一块呈现出了蓬勃的需求，我一直讲我们的教育培训，或者我们的家长某种意义上是自己把自己给绑架了。其实对于每个孩子来说他都去不可，中高考是一个排名考试，不是根据分数，当十个孩子当中家长有一定的超前意识给学生补课，他的智商110，他学习之后跟智商130的孩子差不多，结果对120的孩子比较吃亏，结果他们都去补，其实都去补和都不补是一样的，但是这个是不可逆的，所以整个行业出现我们K12领域的补课日益盛行，其实跟整个我们中高考的选拔制度，包括最关键的是优质教育资源的不均衡性，尤其是作为上海，中产阶级，如果你纯粹按照地段，你一不小心就分配到你家周边的，跟很多民工子弟一起的菜场小学去，这个对家长是很忧心的事情，他希望自己的小孩去上好的学校，你要么通过买房子解决，要么通过培训解决。

    在这个过程当中我们发展出来的第二个板块，这两个板块几乎是同时的，一个是智立方，一个是智培星。在这个过程当中我们可以看到中学生在发展业务过程当中，第三个板块是我们谈到的场地，如果我们的场地成本超过15%就不合适，一般我们优先在10%，加上装修分摊在12、13。这样一个企业对运营和管理的要求非常高，我们不管是分析学而思，还是分析新东方的小班，我们发现盈利堪忧，但是它的产值很容易上十亿。

    在线教育，昂立在08年的时候我们就在做有利的探索，后面出现一系列的在线教育，其实在线教育的春天真的来了，我们当初08年起步做这一块的时候还是偏早，那时候大家对于在线教育也好，包括资金的投入也好，对行业催化也好，其实时机都偏早一点。现在为什么说时机来了？我们看几个现象，比如说我们在在线口语一对一，大家都已经非常认可这样的学习方式，而且小孩在学习的时候全部是一个PAD。另外我们中学生还有一个板块是，我们是做在线一对一，我们是学科辅导一对一，从昂立中学生班教传统课程起步，我们08年做新课程，做在线名师的录播课，到2016年做在线的一对一，代表了在K12领域的初高中这个阶段我们对发展趋势的探索。

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    主持人：欢迎回到“空间+教育”论坛现场，刚才我们从大趋势了解了一下“空间+教育”的新玩法，接下来我们的嘉宾会分享各自在这个领域的实战经验，首先让我们有请教育界的大咖昂立教育集团副总裁袁国华先生，为我们分享当前情况下教育运营的新高度，欢迎袁总。

    昂立教育 副总裁 袁国华

    主题演讲：当前形势下，教育运营的新高度

    陈国胜总，各位地产界的朋友，前面我也看了一下，也有一些朋友是来自培训行业，非常容幸接受邀请在这里跟大家做一些分享。时钟教室给到我的这个题目，让我纠结了好久，就是教育运营的新高度，因为跟我分享的是讲台下坐了好多朋友都是来自于地产界，我想跟地产界的朋友聊培训行业的新高度，讲的细了大家觉得无所谓，讲的粗了可能流于泛泛之谈，我的内容不多，主要是从昂立自身的角度以及我本人在参与运营的数年多的时间里面，我在培训行业十多年，只是在昂立三年多的时间。

    首先这张图列出来的是昂立我们运营到今年已经33年，昂立是一家交通大学勤工俭学中心起步的企业，今年我们产值在20亿左右，应该来说在华东地区是一个龙头型的这样一个企业，它的本身的性质可能是带有一些我们交通大学控股国有性质，在14年6月18号我们借壳上市，也是国内教育的A股之一股。这个图片也是列出了目前我们在昂立在开展教育培训行业的诸多品牌，非常的庞杂，这些品牌也折射出了昂立在培训发展过程当中一步一步走出来的趋势，其实也代表着这个行业在这些年高速成长阶段对行业的思考。大家知道昂立，可能最最知名的是我们昂立外语这个品牌，昂立光上海就有两万多名在读学生。昂立外语代表着典型化的培训，一个教室有十个学生，也有可能二十个学生，甚至有四五十个人的学生，甚至有三四百的学生，是班级教学形态，在这一块来讲昂立非常有竞争力。昂立起步是两大主线，一条是整个IT的培训，一条是外语的培训，而且昂立在2000年之前我们的培训是以成人培训为主，因为当时昂立外语相当有影响力和规模，我们昂立都是优于新东方。

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    主持人：谢谢陈总的分享，接下来我们有十分钟的茶歇，另外如果想更深入了解TSC模式，还有刚才提到的各类培训机构的资讯，大家可以扫我们的二维码，十分钟之后我们回来，下面会有我们实战的案例分享。

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    陈飚：另外讲讲互联网，在商业时代你不能不提互联网，我们的互联网是什么样的模式？是一个典型的O2O，真正的诠释是这样，我们有些跟链家、苏宁易购比较像，依托老师把教育端和学习端聚拢，然后到互联网上，让他们在这个群里面进行发酵，所以是依托线下的空间，是一个资源跟流量的入口，然后再到网上，这种模型很多，房地产最有名的是链家，因为线下的资源是实实在在的资源，线下的资源它的价值有时候比线上要来的真实、丰富，这是对互联网模式的一个探究。

    最后我想谈谈未来，TSC的未来发展方向，也就是说我们把这项业务输出去，本来14年到16年这个时钟教室是属于我们一个核心的研发结果，为什么今天我们要在这这样一个时间段把我们研究的这种模式主动的去与各位开发商或者说空间业主分享，其实我们未来是想TSC学习中心，不叫时钟教室，它未来可能从一个教育和学习的空间慢慢衍生成社区文化教育空间，未来可能会演变成社区生态基地，我们想形成一种联盟，我开玩笑的讲，万达好象也在做，江桥（音）开了第一家，这个模式也跟我们非常相似，我希望在明年的这个时候我们举办这样的教育共享空间的话，我们可能有更多的可以来参加，所以这个是未来的发展方向，是教育共享空间联盟的模式。

    最后，我再次把我刚才讲的东西总结了一下，实际上TSC这个解决方案教育共享空间的解决方案，这个是我们今天这个论坛，今天首次推出TSC这样一个概念的终极诉求，我们的愿景是希望TSC模式能够走进更多的地产项目中去，我们本着合作共赢去共同发展新的空间模型，谢谢各位。

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    陈飚：另外我讲讲规划跟建设，这里实际有很多内容可以讲，今天由于时间关系我简单的虚拟了这样一个平面图，我们未来的解决方案很有可能类似于跟这张PPT有点像，空间业主有一整层，需要时钟教室解决，我们基本上的平方在1250方的租赁面积，我们要完成对空间的切割，要完成对所有房型比例的分配。同样开发商经常会要求我们去整层解决问题，时钟教室已经拿了1250方，还有一半你也帮我解决掉，甚至有些开发商会让我们去帮助寻找A、B、C这张图纸上面六个铺位的招商，在这里我想留给在座的各位房地产的同仁们，你们想想如果时钟教室进来的话，对你的ABCDEF这几个铺的招商会不会有帮助，到底时钟教室进来会对其他六个铺产生什么影响，这个因为时间关系无法一一展开。

    我们再讲讲空间打造，我们只追求一个，就是创新建设，在未来我们有八家直营店要再次深入改造，里面有视频远程教室，会有VR教室，空间一定要结合教育发展，另外你要结合前沿科技，科技永远是第一生产力，然后要结合学习的需求，你脱离任何学习者的需求都是伪需求，打造一个完美的教学空间必须保持持续创新的精神和态度。

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    陈飚：我们再来看一看空间+教育，我们再把它聚焦，聚焦回我们的商用空间，包括社区板块的商业中心、邻里中心、创意园区、办公中心，TSC是一个引擎作用，它是一个创新的业态，是一个教育跟学习的固体空间，它提升项目的品牌影响力，它是一个统一运营的教育跟学习的基地，规范整洁，提升项目的物业管理层次，同时是一个去化低价值楼层的解决途径，教育培训行业有一个好处，只要给我一个入口，你把我仍到三楼都没有关系。然后它是一个吸引全年龄段的客户进入的场所，时钟教室对标的是整个家庭，在时钟教室这个平台里面它的课程我们在匹配上面我们有意识的匹配老年人、爸爸妈妈以及孩子，所以它是以家庭为单位。然后它又是一个吸引其他关联利益业态入驻的一个很好的业态，它可以跟SPA在一起，可以跟健身房在一起，因为他们都有共同的诉求。同样还有同业集群效应。

    接下来我想讲一下服务的内容，我们服务内容包括两个，一个是项目咨询顾问服务，一个是空间运营管理服务，在这样一个流程图里面，我们基本上是从定位分析服务开始，一直到业务增值服务。下面是我们整个时钟教室团队运营管理服务，我们有业务增值服务跟运营管理服务，跟营销创收服务，我们是一个一站式闭环型的，我们会帮助空间业主走过一路的运营，达到一个营销创收的最终目的。

    接下来我想跟大家讲讲我们的商业逻辑是什么，这里做了两个图，题目是空间、时间和内容，时钟教室营业是礼拜一到礼拜天，早上九点到晚上九点，整个营业时间在一周，一周是70个小时，去掉午餐和晚餐一个小时，实际真正的价值是64个小时。我们做了一个保守的估计，上午两个小时算一节课，一天里上午有一节课、下午两节课、晚上一节课，整个一周里28节课。接下来是学费收入跟空间成本，这是我们一个商业逻辑里面很重要的组成部分，在这里我做了一个，也是按照刚才一周的做了一个模型，在理论上礼拜一到礼拜天，如果我70个小时全部百分之一百覆盖掉，在这样一个空间里面，在这样一个1250平方的时钟教室标准空间里面，一共可以有27间教室，假设每个学而思150一堂课，这样产生的总产值在一年里面是1.18亿，然后每周居然有227万，我是指学费的产值。同样我们假定教育机构愿意拿出15%来作为空间的一个成本，我把它换算过来，×15%的话，也就是说空间业主他可以收入是多少，他基本上一年可以收入1769万，他每周可以收到34万，这个数字我觉得蛮可怕的。所以把它换算成时间，基本上是225块一个小时。再看看我们时钟教室现在的定价，基于这样一个逻辑，我们时钟教室现在是165块一个小时，实际上是占整个产值链里面只有11%，也就是说我为15%这样一个标准下降了4个点，所以机构是受益的。

    即便是这样一个情况，在每周都会产生25万的收入，但是很多朋友都要问，这个100%可能吗，我也知道不可能，因为我们有时间差，刚才我在前面一张图上面已经说了，我们在黄金时间是周末，我们只看礼拜六和礼拜天，居然可以达到每周65万，按照11%，每周可以达到7万，每个月可以达到31万，所以100%的产值是我们时钟教室的终极运营目标。我刚才讲的是周末这一块产值，周末这一块产值占社会产值是29%，把29%提升到100%，这个也不讲了，因为人陈总会讲。

    今天我把所有的时钟教室的模型切换成商业地产的语言来讲，14年到16年，我们以每小时165块作为创收，在整个教育环节里面切了11%，它的平效是1：10.1，翻了十倍。我们帮助教育机构什么，他付了10%的空间成本，我们为他节省了什么，我帮他在空间成本上降了25个点，按照15%来算。然后对第一次要跨入创业门槛，我帮他节省了65%，至于这个数字怎么出来的，我很高兴在线下愿意跟你们交流。在2017年，也就是在我们新的一年里面，我们将会，我们的营收的目标将会在整个板块里面，我们的终极目标是做到整个产值链里面的30%，我们将会从时钟模式慢慢过渡到我们的合伙人制度，在14年到16年我们还是在河的对面看，我们还是没有真正的介入到教育培训行业，我们是以房地产商自己对空间转化的能力在做时钟教室，但是未来我们会慢慢的最大限度的去切入、去帮助民办教育培训机构，同时我们的收益的终极目标也是30%+，所以这是我们创收的一个方式以及我们对整个项目的一个平效的分析。

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    陈飚：我们再来看教育培训中心，还是举我们的老大新东方，万科是地产界里面的大佬，新东方是教育界里面的大佬，新东方在北京做的一个，是典型的教育+空间，更多的是化零为整，聚集了很多的教育机构，都是由新东方孵化的一些教育业态，我们更愿意把它叫做城市区域型的教育综合体。最后我们再来看互联网行业，比如说跟谁学，在这里我讲互联网行业只讲教育培训行业的平台，不讲单体，所以更多的是互联网+教育，它的模式很简单，不要空间，教师、教材和学生之间在线上完成。

    三个模式都各自有各自的特点，但是同时也各自有各自的短板，房地产行业里面空间+教育，和培训行业里面的教育+空间，是否真正能够做到化整为零，拿万科来讲，万科住宅房3%都不到，在上海1%都不到，请问如果今天万科的社区中心开到绿地绿地会接受吗，我不知道，所以他真正的化整为零是有局限性的，实际上是为办公本身的社区。再来看新东方，他全部都是自己在自己一个篮子里面孵化出来的鸡蛋，他是不是会接受昂立孵化的教育机构，我觉得这也是要打个引号，所以这是它的局限性，这两者之间在包容、平台这个单词上面都有短板。互联网行业，我想讲一点，互联网行业+教育，是否能够长期有效真正解决学习群体跟教育机构之间的需求，如果简单的做一个嫁接，做一个报名的嫁接，它对教育有真正的意义吗，它的本身的互联网的商业模式，包括它的盈利的一个模式，是否符合这个互联网+教育，所以这个是要打问号的。

    我们再来看看TSC时钟教室平台的优势跟特征，时钟教室由易居中国辅导来做，跟刚才几个短板做一个比较，我不是做全部比较，首先在空间资源获取的优势上面，我们可以做到真正的化整为零，为什么？因为我们本身在过去的16年房地产的第三方里面，我们跟万科、绿地都是朋友，我们在获取资源的优势上面比较宽阔。第二个，教育资源的吸引力优势，我能做到真正的教育资源共享，我能做到真正的平台教育，对于对教育来讲我是一个外行。对于电子商务技术的优势来讲，易居中国早就在做电子商务，我们储备了充足的电子商务的技术优势，所以电子商务对我们来讲并不陌生。

    有了上面三个长处以后，其实真正能够起到关键性的作用，还是易居中国本身企业集团文化，因为我们有创新精神，用服务连接生活。反过来讲TSC时钟教室模式最终是要帮空间业主打造一张社区生活名片，我们说连接教育，服务社区，为家庭学习群体服务，为民办教育服务，是做一个服务面，然后同时对等两个服务群体。

    今天有很多来宾，80%应该说是地产界的同仁们，我也站在地产空间这个角度跟各位解释一下，TSC时钟教室能够给地产项目带来什么样的优势，首先大家看到那张图是典型的一个地产项目，我可以把它理解为一个住宅项目，基本上有住宅部分跟商业部分，就是陈老师讲的社区的住宅的底楼，甚至也可以把它看作是邻里中心，然后它对住宅部分的优势是这样，住宅无非是出租、出售，对于C端来讲它是客户决定租你的一个参考值，因为你有这样一个平台在，未来为家庭是一个增值。另外在售出之后，它其实对整个社区建设跟物业管理的一个参考值。

    我们再回到商业部分，我想说一个，首先全年龄段的客户是对整个商业，任何一个商业项目具有足够的吸引力，同时人流的导入跟光顾的频率，就像陈老师刚才讲的一样，这是任何一个商业里面非常看重的一点。然后是招商的优势，当时钟教室进入一个商用空间里面，他对其他的零售业态有一种吸引，因为同时也是它的运营优势，它有人流导入跟光顾频率的保障，同时它也是对大中型教育的聚拢，我们做过一个简单实地的了解，虽然没有陈老师做的这么全，但是我们通过一个28天对每周每一个单体、每一个家庭去光顾这个商业中心的理由做了一个分析，除了超市以外我们觉得教育中心它可以在28天里面可以有20天不间断的家里的老年人、中年人、青年人甚至是幼儿，它可以全覆盖到，所以这个数据做出来的话，只有一个超市，超市比我强。

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    陈飚：时钟教室到今天为止在上海的布局，我们目前一共是八家直营店，其中内环有两家，内环到中环有三家，中环到外环有两家，外环外有一家。选址我们要求非常低，几乎没有很大的一个要求，只有两个要求，一个是20个成熟的社区在2公里的范围，然后5家成熟教育机构在2公里范围之内。我们在14年建立了四家，总面积5590平方，在16年我们又建立了四家，4645平方。在空间建设上面，各位看到的是我们一些在，主要是在2.0建设的实景照片，在空间建设上面我们完成了装饰装修的标准化，包括户外广告、消费工程，我们都建立了建设的标准化。同时我空间组合很好的进行了比例的分配，我们有大中小教室跟迷你间，我们最大的教室是30人。

    接下来我跟大家讲一下目前在直营店里面客户的数据，初创微机构占49%，中小型机构占37%，在C端的学习群体里面是这些。在时钟教室介绍的最后一篇里面，我讲讲我们的服务体系跟团队，一个是TSC的咨询顾问，这个团队主要负责项目规划、空间建设，包括对整层商业空间里面的定向招商跟匹配招商。接下来是两个重要的运营，一个是运营管理团队，一个是技术开发团队，运营管理团队是我们的重中之重，技术开发团队，也就是我们的线上团队，主要是开发了SAAS管理系统，我们对整个空间进行运营，以及APP的运营，包括我们在微博微信上的线上营销。还有教育机构社群服务团队跟学习群体关爱服务团队，重点是对标后面一个B教育机构跟C学习群体，在学习团体关爱团队我们创造了乐家公益讲堂，我们做了一些公益的课程，增强我们时钟教室在空间里的黏性。这里面我不一一讲述了，关于如何在空间里的运营，我想留在下半场陈总来给大家解释。

    14年到16年以前我们是1.0版本，16年到17年我们进入到2.0的直营中心，到这个阶段里面我们很重要的一个提升是我们介入了客户，我们对教育行业跟学习群体的内容进行了扶持、进行了帮助。到了2017年，也就是我们今天开这个论坛的主题，实际上我们带有一个分享期的这样一个诉求，主要是把我们过去1.0跟2.0，包括未来我们对时钟教室的运营、管理跟广大的空间业主分享，也就是咨询顾问的输出跟运营管理顾问的输出。

    接下来我想把最后的时间留给教育共享空间解决方案，什么是TSC教育共享空间的解决方案。首先我们来看从实体空间出发，现在有两种玩法，一种是房地产+教育，一种是教育+空间，万科好象在大连做了一个社区成长中心，他是典型的由开发商主导的，是开发商+教育这样一个模式，他有它的优点，它的长处是利用自己住宅项目的社区，在每一个自己住宅项目里面打造一个类似于时钟教室这样的平台，我们把它称之为住宅社区教育中心。

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    陈飚：再看看我们社会的学习群体，我们用家庭做对标，这个群体处于刚需时代，两个老人一对夫妻加一个孩子，大家知道我们已经开始了二胎时代，所以整个模式应该是2+2+1+1，而且它的对标一直到过小学、初中、高中、大学到老人。

    这个行业三个关联体的困境在哪里？

    首先商业地产进入了一个存量时代，空间不断的在增量，消费行为在变化，因为主力消费市场已经转向80后跟90后，然后行业竞争相当激烈，基本上是线上电商跟线下实体这两年在媒体里面都争论的很多，业态组合的变化，传统的零售跟体验服务在做一个对抗，另外一个是重资产跟轻资产，到底是开发还是持有运营。在民办培训行业，作为一个地产人在个人的眼光来看，第一个同业竞争非常厉害，教学内容的同质化，今天你教英语，明天我也教英语，我是家长的话，为孩子要去读书的话，包括成人要去培训的话，我会看到很多选择。同时还存在资质的同意，政策跟制度的约束，成本之痛，教研的成本，招生的成本以及空间的成本。

    另外在这样一个碎片的时代，非常需要这样一个平台，但是显然没有发现这样一个平台是显然为民办培训行业服务。另外师资流动非常厉害，主要是体现在教师，教师的流动代表着生源的流动。再看一下C，社区学习家庭群体他有哪些困境？第一个他是消费优化，学费没有统一的标准，我想物价局没有这样一个标准，质量诉求，教学水平到底怎么样，家长不清楚，通常这种模式是先缴费后上课。另外还有一个便捷服，现在在这样一个高速的状态下，时间成本决定了他在学习者到空间之间的一个行动的距离。还有一个是多元的需求，就是课程有没有复合或者是今天的课程是不是在整个空间里面我能听到各种各样不同的课程。

    这三个当前的困境跟思考，都让我们时钟教室的团队在最初的阶段我们就进行了思考，上述三个单一的群体他是否存在着资源整合的模式或者平台，有没有一种解决方案最大限度的兼顾上述三个单一群体，有没有这样一个服务或者平台能够同时或者说最大限度的解决三个关联体的诉求，这个时候因为有刚才的那些思考，所以TSC的模式模型带领下，我们作出了时钟教室这样一个实践项目，它是整合平台、共享平台、服务平台，我们把BBC放在一个盘子里面，在统一的一个概念里去服务他。

    接下来我简单的讲一下我们时钟教室，时钟教室和易居中国，时钟教室源自易居中国周忻先生的房地产+战略，左边是我们整个集团的战略图，我们同时在2016年由周主席牵手，我们跟洪泰基金、隆领投资进行了资本的支持，洪泰基金是俞敏洪老师，然后蔡文胜也是在天使投资里面非常著名的投资人。

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    陈飚：我们看看TSC模式的本质是什么，我这里做了一个笼统的解读，我把它叫做BBC模式，B端就是我们的房地产行业，就是商业地产里面的空间业主，包括资产管理公司，包括开发商，另外一个B是教育培训行业，它是民办教育的培训行业，然后C端是一个社会学习群体，对标的是社区学习的家庭群体，这里并不是个人，这里是整个家庭。

    TSC在这三者之间起到了一个平台的作用，他也一一的对标，对着这三个BBC里面起到作用，首先房地产行业，对第一个B而言我们是教育空间的规划跟运营管理服务的提供者，对C端学习群体我们是学习场所和课程内容的服务提供者，同时我们要一一对应，帮这三个关联体一个是解决空间收益的创造，对空间业主我们最终讲的是空间收益，对于教育我们是解决教育成本的优化，对于社区学习群体我们是解决学习需求的满足，所以整个TSC模式是一个共享经济，一个是平台服务，同时也是一个社群教育。

    在深入讲TSC模式之前，我想跟大家讲一下BBC，BBC目前三个关联体的现状，刚才张院长和陈老师都讲了，商业地产现在处于存量时代，大家可以看到全国去年还是420多个购物中心，到今年要变成950个，翻一倍，上海去年开了29个，今年要开56个，有一个巨大的增量时代。

    我们再看看教育培训事业，它是属于一个机构的时代，保守来讲全国超过十万家，其实远远不止，我们把整个民办教育里面切一块K12，落实的K12就是5、6岁一直到高中阶段，这里是在整个市场的规模，有人说是九千亿，有人说是六千亿，这里是中国教育协会给出的数字，整个中国教育市场八千亿，在一线城市70%，5600亿。一个是增量时代，一个是碎片时代。

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    主持人：谢谢叶总的分享，我一下子感觉从我们会场的气氛相当于到了周末，然后带着娃，不停的奔波在各大教育网点上。时钟教室本着让学习更幸福的愿景，以互联网为纽带的共享平台，如何让商业地产与教育业态擦出更大的火花，接下来我们有请时钟教室发展中心陈飚总给我们解读，有请陈总。

    时钟教室 发展中心执行总监 陈飚： 

    主题演讲：教育共享空间之TSC模式解析

    今天很高兴各位来宾的来临，刚才几位前辈，我学习到很多，我作为今天这次论坛的主办方，我想把这个范围再聚焦一下，接下来我想跟大家重点解读一下时钟教室，包括我接下来要讲的TSC模式。在过去的三年里从时钟教室开始，有很多人问我时钟教室到底是什么，我想今天正好给我一个机会，跟大家能够详细的解读一下，时间关系可能我会说的比较快一点。

    首先我想跟大家讲一下什么是TSC模式，TSC模式它的来源是时间、分享、教室，就是一个分时共享教室，首先它是一个模式，它是易居中国旗下创新型的公司之一，第二个含义，它是一个方案，由两个服务体系组成的闭环型的解决方案，从项目的定位到规划设计的一个咨询顾问的服务，同时也是一个运营管理服务。最后一个，TSC是一个体系，是依托在共享经济这个大理念下面，为商用空间业主打造一个基于教育培训业态和社区学习群体的一个生态体系，这个是社群教育。

上海乐居 04-20 18:16

    叶建国：打个比方来讲就跟电影产业离不开终端院线，但是最好的影院并不是电影公司做出来的，但是终端的院线某种程度解决和影响了我们整个电影产业，他有话语权，也有他的应有的领导力，我们民办教育的这样一个社会化教育领域，目前出现了巨大的商业空间和商业机会，任何一个行业总归要有牵头引领的，在我们这个行业目前确实没有出现，也没有到来。当然需要什么样的空间呢？

    就好象今天中国的家庭出现了一个典型特征是，他除了在学校，在家庭，就意味着在社会，整个中国的社会大环境缺什么呢？除了在学校规范的接受国家教育体系学习以外，在社会化环境中孩子们无处可去，没有一个真正意义上可以让孩子们放心、安全的和利用休息时间经常去的一个教育空间，让孩子们在那里生活、成长和发展，可能未来的这种教育行业自身的发展会催生这个社会化的教育空间的诞生，到底谁在引领这样一个变革和创造这样一个传奇和神话，我想未必是我们从事教育经营者所能够实现的，也许就是来自于我们空经营，就像我们的终端的院线就决定了我们电影产业的兴旺和衰亡一样，很大程度上我们教育空间的商业化被做出来，就是谁制作了教育的商业空间，谁就有机会主导教育市场，真正有价值的教育空间是缺失的，可能还是更多的站在C端的角度去思考，我们80后、90后的父母们他们对孩子们的教育诉求，以及他们期望在家庭之外的社会环境中有一个什么样的教育空间，让自己的孩子更健康、更蓬勃的成长和发展，这个是全社会普遍存在的刚性诉求，家长有诉求，可是他只能在社会中星星点点的去寻找，尚未能够有这样的空间能够一站式、一体化完全满足家长的诉求。

    我今天是站在教育行业一个细分领域跟大家分享一些这个行业的现况和这个行业跟空间之间的内在关联，希望抛砖引玉，能够对各位地产大佬们有一定的帮助，谢谢。

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    叶建国：第五个想跟大家探讨一下教育培训行业的现况带来的空间机会。整个教育机构整体规模小，品牌非常弱，所以导致了教育机构对空间的依赖非常强，因为规模小，可能有很多小型机构的团队总数不超过十个人，五六个人、七八个人成立一个机构，所以没有办法像一个专业化的分工合作的企业来经营，没有办法进行业务细分，在这种情况下自身市场严重的缺失经营能力和经营张力，虽然他本身不是门店，但是那样带有门店经营的属性，他是依赖于一个很好的空间，有商业机会的这样一个生态圈才能给他带来很好的生存空间，否则他做不起来，没有人给他运营，他需要足够的客户数量支撑才能做起来，在做的过程中他没有很多资金投入和很强的团队实力，就像我们看浦东的商业贸易一样，选对了地方，基本上教育的某一个网点就做成了，选错了一个地方彻底做输掉了，他已经不是由自身的技术水平和品质来保证发展起来、状态起来，很大程度上空间决定了他生存的关键因素。同时在区域市场的品牌影响力很弱，没有优先品牌筛选和品牌选择，这个带来他们自身在市场经营能力和品牌控制力极弱。

    第二个叫业态的极度分散，催生了百万家小微教育机构。教育行业发展到今天，在社会化的大产业链来讲，它还是很小的细分的产业先，但是它又有别于其他的某一个细分产业，这个行业业态非常分散，分散到什么程度呢？整个组团量来讲，整个中国的教育培训领域目前的市值已经达到万亿，也出现了近十多家已经上市的教育机构，但是就这十家加在一起，也就是新东方、学而思，在整个教育领域中，前十个加在一起的总盘量，没有占到整个民办教育产业的10%都不到，前五名连5%都不到，新东方去年做到一百亿，我们一万亿，1%都不到。我们整个教育培训行业，一个万亿盘量的市场，出现了一个最大的机构，一百亿对一万亿，我们算算看占多大的比值，加起来整个全行业前十名已经上市的企业占到的总盘量不到10%，这样非常分散。

    但是又出现了整个市场需求非常大，不管一线的强大的教育机构是不是来，你来不来我都先满足，哪怕这个地方当地没有一家正规的教育机构，我找一个家教，我都要先找人满足我孩子的教育需求，他不能等待，所以出现了整个教育培训市场依赖数百万家小微教育机构去满足他们这样一种教育需求，也就是小而分散，又小又分散，几乎是整个行业浓缩出来的缩影，整个教育培训行业没有出现谁能够有可能左右行业的未来，目前尚未发生也尚未到来，但是它的市场空间还是在高速增长。某种程度出现了一个结果，好空间就等于好学校，本来是一个神话一样结果变成了现实，谁能够把空间做好谁就能够把自己的业态做好。

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    叶建国：第四个是教育机构空间需求的发展趋势，刚开始他有强烈的排他性，就是做教育最怕的就是有人在我身边，然后跟我做着关联业务、相同业务，我觉得我的商业利益受到侵犯，所以大家都想吃独食，这是经历了很长一段时期，后来慢慢形成抱团取暖，而是哪个地方人多就往哪个地方扎堆，今天可能在一线城市看的不是很明显，越是往三四线城市、区县城市很明显，出现了教育一条街，能一条街出现几十家乃至数百家教育机构，我曾经在一个县城出现了七八百家教育培训机构，每一家都不大，公立学校附近的整条街道几乎清一色全部是我们的教育培训，各种小型机构在做，而且大家都做的挺好。

    第二个，由刚开始的独立租赁经营，开始进入了互补性合作发展，在地级城市、省会城市沿街租金太贵，出现了教育搭档，大家纷纷进驻某个写字楼，本来这个写字楼是办公商业地产，最后变成教育地产，比如说西安市，他们就发现有很多辖区内的教育机构都呆在了写字楼里面，他们就是通过民办教育协会倡导，大家集体注资，然后整体盘一个大楼下来，然后教育机构在里面开点，大家形成互补抱团，然后建立了一个区域的教育商业的业态，这是这几年所呈现出来的，因为整个教育行业的蓬勃发展所带来的机会。

    第三个，开始由独立经营转向多元化经营，其实这个行业刚开始发展的时候很弱小，基本上通过单一业务发展起来，这些年来随着不断的发展和壮大，感觉到家长的教育诉求开始变得多元，同时自身的实力也开始增强，要么自己直营，要么开始跟别人联营，要么抱团合作，我自己主营一些项目，同时我再找一些合作伙伴跟我进行业务合作关系，然后形成一个区域型的密集型的生态圈，就像易居中国一样开始有业外的合作人和其他跨界的，所以出现了新兴的教育发展的趋势。这是我们整个教育机构空间发展所形成的一种态势。

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   叶建国：第二个，关注空间的使用成本是一方面，更关注空间的经营价值，就是空间能给我带来什么，是不是给我带来商业机会，是不是能实现我的经营回报最大化。这几年的发展能体现出这一点，经营收入的需求大于使用成本的需求，这个在教育领域是一个典型的特征，因为我们有一个特殊性，比如说我们这个领域对专业技术人才的要求非常高，所以在终端一线提供服务的人都必须要有专业资质和实力，这就形成了行业特定的业态，甚至他跟终端从事教育的人员实现在经营总收入上产生了对半分营业额而不是分利润，这个是普遍存在。很多时候能够对他经营产生重要制约的条件，或者说能够带来重大的经营商业价值机会的，对于教育经营者来讲他有这个认知和这样的理念诉求，愿意接受这样的合作方式。很多情况下如果说我们教育经营者和空间诉求受到了什么阻隔，往往不是因为租金成本而带来的合作受限，更多的是这个空间的经营收入价值是不是带来经营回报，这个是很关键的。

    第三个，教育机构目前来讲，中国教育机构的数量是惊人的，网点的数量是数以千万记的网点，单单是经营机构是有数百万个，这还是属于合法的，拥有国家机关注册的机构，如果不合法个体经营者，各种家教，小型培训班，那更是多如牛毛。这样一个庞大的业态，出现了大大小小不同的生存形态，就需要有不同的空间来问题，所以说他会在这几十年的发展过程中衍生出各种各样的合作模式，因为中国的民办教育刚也也是国家整个改革开放以后政策开放才开始正式诞生，所以它是一个非常新兴的产业，从诞生走到今天刚刚走过20年，第一所国家民办学校的诞生从国家允许兴办到今天，出现了今天数百万的民营教育机构。现在最常见的业态就是长期租赁，以租赁的方式来获得自己的经营空间，然后展开自己的业务活动，往往各种各样的培训学校采取这种租赁方式，第二种是短期租赁型的，往往是短期培训班，假期培训班，数量是惊人的，每年一到假期时，整个短期兴起的，包括老师利用假期业余时间兴办这种小型的教育单元，它的数量几乎等同于我们长期存续这样一个常态经营下的教育学校的数量，实际上就是行业目前的基本现况。这两种是目前见的最多的。

    第三种在比较过程中所形成的，叫利益合作性，受国家政策的影响后来被取缔，其实这个行业发展的初级阶段就是用利益合作形成的，包括体量最大的新东方，其实他创立之初也是通过租借学校的教室，学校提供场地、生源渠道给我，然后协助我们做工作，我们跟学校有一定的分成关系，最早的时候那就是一个综合体，就是民营的私立机构跟国家公立机构合作，后来国家严管，不允许任何国办学校跟民营学校有任何的关联，这样全部搬了出来，这样大家重新在社会化的大环境中间寻找经营空间，去发起经营活动，全国性被彻底剥离还不到十年时间，在06年到08年左右中国整个的民营教育当中仍然有大量的教育机构主要是依附和呆在学校内部，北京甚至到2011年左右仍然有很多机构在学校内部来进行运营的。当然今天允许合法化经营的是少年宫，如果当地的少年宫组织做的比较大的话都是非常有影响力的，尤其是北京、广州，其实少年宫80%的项目不是自己举办，少年宫是提供了品牌和活动场所，少年宫为教育机构提供经营场所和空间，然后少年宫和教育机构有一定的利益关系，多少分成，然后以少年宫来举办这样一个活动开展，这样就满足了大量小微型的大量教育者的需求，这是我们出现的最典型的常态特征就是这么几个性质。

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   主持人：感谢陈老师慢慢的干货分享，稍候我们也会把PPT放到我们刚才一个共享群里面，我们都知道一个商业项目的成功其实就像一个美女一样，想要获得持续的关注，30%来自于外表的打造，70%更来自于内在的塑造，教育业态如何打造内容，我们星来整合全国教育资源，为教育行业提供全方位的第三方增值服务，君学中国副总裁叶建国先生为我们分享“空间固然，运营更重要”，有请叶总。

    君学中国 副总裁 叶建国 

    主题演讲：空间固然好、运营更重要

    各位来宾，我在地产领域是一个外行，刚才听了两位专家的专题分享，我觉得脑洞大开，受益良多，今天非常高兴能够有机会和各位专家同仁去分享一些教育和空间的一些关系。我先做一个自我介绍，我来自君学中国，君学中国是一家只专注于中国的民办教育领域的综合性资源输出性的这样一个集团公司，我们主要的业务也是为全国的数以百万记的民办教育的机构提供咨询、经营、管理、产品全方位的资源输出，所以相对而言，我们因为自身的业务需要，所以对中国目前的民办教育领域，尤其是培训领域的发展现况接触更多，了解更多，所以今天也是受陈总的安排，能够跟大家分享一下。

    作为我们这个教育培训领域的终端，大家作为教育经营者是如何理解和看待他们跟教育空间的关系，简单用五个点和大家做做分享，一个是关于教育机构对空间的依存关系，教育机构对空间的需求与认知，教育机构与空间的常见合作方式，以及空间需求的一些发展趋势，教育培训行业自身的发展可能带来商业空间发展机会。我只探讨我们教育领域和空间的这样一个依存关系，首先教育机构对整个经营空间作为一个服务产业，它是不可或缺的，没有空间就没有办法占他的经营活动，所以他需要空间来提供教学活动，因为某种程度说，终端在所有举办教育和建立教育机构，哪怕是从事教育内容输出的个体经营者，哪怕是一个人他仍然没有办法像一个个体户可以放弃空间就可以把业务做起来，就算是一个人做家教仍然需要空间，没有空间就没有学校存在，所以某种程度整个行业和这样一个商业空间有着密不可分、高度依赖的这样一个关系。

    第二个探讨的是教育机构对空间需求的认知，其实教育行业是一个典型的轻资产运营的行业，他们有两个特殊性，一方面是对空间的使用的空间的范围和面积要求很大，另一方面自身能够投入经营的资金资源是很有限，所以某种程度上他们更多的是需要我要有一个空间供我来使用，成为我的空间的必须，他并不是需要空间的所有权。大家只要一发展，就需要不断的开设网点，这是这个行业的典型特征，他能够辐射的有形商圈非常小，他能够有效辐射很有限的一个地方，所以他需要不断的布设更多的营业网点和营业空间，在这种情况下他对空间的占用和使用量是最大的，一般来讲根据我们在行业调查所获得的数据来看，如果说一家教育机构做到在区域内有影响力，以上亿应收产值来说，他需要40个网点，可能在上海这样的城市我们可能感受不是很深刻，一个是学费价格比较高，第二个是消费者的付费比较强，可能几个大的空间网点才能够实现更好的经营价格。尤其是三四线，特别是县区城市，他可能需要五六个空间网点来支撑他的业务形态，在这种情况下他不可能有资金实力，所以对租赁需求大于所有需求。

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    陈倍麟： 最后一个讲社区商业的服务功能，邻里中心之所以做的好的话有这12个必配的业态，大家看一下这个必配的业态里面我们有缺吗，有缺的可以补，这些画面就给到你们看的，社区商业配套服务的活动，社区的配套的商业，社区的教育培训，各种各样，这都是苏州邻里中心的模式，大家以前不理解，通过今天的介绍，你们真想介绍的话可以到苏州去看一下他们这些项目。

    今天就是利用这个机会给大家介绍一下，希望大家手中的存量资产能够盘活，能够把自己的物业发挥最大的价值，时间关系我就讲到这里，谢谢大家。

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    陈倍麟： 接下来我们看一下物业价值的经营功能，购物中心满足的是居住区内的一般消费生活需求跟家庭餐饮娱乐的需求，整个商业功能有四大功能，零售购物、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套，但是不同业态的组合比例是不一样的。这里介绍一下零售商业类别跟商业发展阶段的关系，住宅底商满足的是基础生活消费，商业街满足一般生活消费，百货商场跟超市满足一般生活消费，购物中心满足品牌消费跟综合消费。这个就是我们社区商业，是以配套服务业态业中的上去商业，如果说开发商你的社区商业有存量资产的话你就可以对照一下，我哪些东西有了，哪些东西是没有的，没有的话你就可以进行补充。

    在这个画面上面我给大家列了，就是社区的购物中心跟社区的邻里中心它的每一个楼层经营的内容，有上海西郊百联、苏州邻瑞广场、苏州印象城、上海嘉里城、苏州新城邻里中心、苏州方州邻里中心，发展最好的是邻里中心，我在苏州的新城邻里中心里面甚至看到练毛笔字、学画画、跆拳道等等，就是儿童教育这一块早就进入了，而且特别多。这个画面是社区的购物中心跟邻里中心各个楼层经营的主力店是什么，基本上每个楼层都有主力店。上海的嘉里城是一个社区的购物中心，它的楼层只做到两层，商圈的辐射范围，也就是说市级商圈、区级商圈跟社区商圈它的辐射范围不一样，大家看一下。前面我说到过不同性质的商圈它的经营价值是不一样的，我们把购物消费、餐饮消费、娱乐消费跟它的金额、辐射圈、经营品销全部列出来了。我们从服务人口来决定商业体量，购物中心的体量就是辐射圈2公里内人口×0.9的面积，我刚才说的这三个业态大家是可以去发展的。

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    陈倍麟： 接下来跟大家讲一下社区商业的类别，有这样四种，住宅底商、商业街、邻里中心、社区购物中心，这是商业街，右下角是上海的吴江路，立面上用了更多的玻璃钢结构，第三种是邻里中心，这是一个新加坡的模式，这种模式导入到中国，在苏州发展的非常好，它的布点基本上是五百米范围布一个点，这也是邻里中心，这个物业的话，这个盒子的部分你不要卖，下面这条街基本上是做餐饮以及配套服务的内容。第四种是社区购物中心。

    我们来看一下社区商业的模式，第一种叫产权销售模式，比较适合住宅底商和商业街，第二种是自持招租模式，是邻里中心跟购物中心。

    我们来看一下商业地产的开发模式，一种是产权销售，一种是持有经营，我这里单指社区商业，因为社区商业在区级商业跟市级商业当中它的能级是最低的，这跟他经营的内容、服务面有关，你们存量资产留下来以后有的是卖掉了经营不起来，有的是卖不掉，我们怎么去盘活它，持有经营我就不讲了。说到这个开发模式资金链的关系，我们做一个城市综合体有自有资金跟开发贷两种，自有资金是靠下拨，第二种是开发贷，一般是短贷。

    商业地产价值的构成有两部分构成，一部分是物业价值，一部分是经营价值，住宅就是物业价值，当你建完了卖掉了，你的投资回报就实现了，而商业的商铺如果卖不掉，你没有经营价值的话，连物业价值都不能实现。你经过不断的经营，不断年份的累计的话，它的经营价值提升了，就会提高你的物业价值。

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    陈倍麟： 刚才给大家展示了这些案例能够告诉我们什么，就是现代的商业空间它的综合功能跟规模不断的在扩大，种类也不断的在增多，人们在购物的时候需要满足其他革命方面的要求，所以现在商业空间不仅仅是买卖的功能，他在商业的配套服务上也提出了更高的要求，比如说教育培训，万科去年是成为网红的商场，也是我们业界的一个学习的榜样，在万科的购物中心里面已经有教育培训，就是租了他的门店在经营，而且情况还比较好。最近我们一直在做项目，在外面考察，发现中国在内的趋势越来越明显，早几年在上海的正大广场里面就做了很多，一个是适合他的几十栋写字楼里面的白领所延续的教育内容，比如说英语培训，形体训练，还有SPA，再有一个年轻人非常流行的健身，这些内容我认为都是可以在我们商业存量的物业基础上你去扩展它的。

    接下来结合我们的实际来讲，配套服务类，我这里提供给大家这三样东西是比较有把握的告诉大家，是非常合适做在社区商业或者说CBD的商业里面，这三个都适合，为什么？因为美容的SPA跟健身不太可能利用上班的时间，要么下班以后要么是休息天，所以美容跟健身比较多的在写字楼里面，现在的年轻人他下班以后可以去健身，但是一旦成立家庭以后他更多的是希望放在居家的地方，所以这三个内容比较合适，我们有更多的社区的存量的物业，不知道怎么去做，但是这个内容都可以去做，这个都是随着生活水平的提高，特别是健身这一块，就是生活水平没提高，我们甚至在县级市，我们认为城市层级最低的，大学生读书都出去了，现在你看快男真人秀节目就是秀腹肌，这就是一种引导，所以未来中国在这一块肯定会越来越红，这三个完全可以利用我们社区商业的存量资产去发展它。

    配套的服务的业种在我们社区布点的特征，这个原因我跟大家解释一下，第一个儿童消费需要家长的陪伴下进行消费，第二个培训跟SPA、健身他们的消费时间都会比较长，第三个特征，都要用自己的消费时间去消费，由于这样的特征，因此它比较适合社区的布点。也就是说我们一般服务性的业种已经不需要使用商业的门面房，我们现在有很多社区的底下都是一拖二，有的是一拖三，非常合适我说的这三个业种，所以今天可能是讲时钟教室，讲培训，其实对开发商而言，你要把这个存量资产盘活你要用的面积更大的话，你还是可以扩展这两个内容，因为这个是我们做过无数的调查被实践证明的。

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   陈倍麟：现在我给大家展示一些商业空间发展的案例，来看一下怎么来体现家庭成员的参与性、互动性跟服务性的消费。我们看群星城，这是它的效果图，我们看一下建筑设计跟效果环境，这个空间是开放式中庭，做成了剧场式，当中是开放的，这是它的夜景，非常美丽，包括外立面都是用灯光来勾勒，这样来提升项目的吸引来，来延伸消费的时间。这是白天，他营造了一个花园购物中心，再有就是艺术品的点缀。第二个我们看一下家庭成员之间的互动性、体验性、服务性的消费内容，就是家居生活，这里面有三家是来自日本的，也就是说人的生活水平提高了以后，他对家庭的用品的需求，质量上跟数量上都有提高跟扩大，这就是体现了生活。所以为什么我们前几年互联网发展很快，网购很快，但是现在又回到了实体，实际上是商业回归它的本质，商业最终是为人服务的，一个是商品的质量要好，第二个是体验感、服务要周到，真正现在在中国商业做的好的那些品牌都不外乎这两个。我们到网上购物一个是节约时间，方便，但是发现到你拿到以后看看不是那么回事，所以现在马云都已经开始介入实体店，我们去年在宁波的时候就有一个便利店，马云去投资，未来要做成精品超市，这样可以把它的经营价值大大的提升，说到底做商业的话是为人服务的。再有是它的儿童天地，这个儿童里面包括教育、培训、购物全部都有了，在这个商场里面。这是他做的美食，整个场景都变化了，因为一直在做商业，最近看一些商业的话很有感触，特别是大食代，万科的大食代，几年之前在美罗城也有大食代，我们把这两个做对比，万科的更好，好的是什么？场景，给到消费者的感觉不一样，那就吸引消费者到这个场景更好的地方去。

    我们再看一个案例，日本的世博项目，当中是平面图，外围有编号的都是一个一个馆，这也是一个购物中心，他能够满足家庭周末的一个消费的去处，他做了一个全日本最高的摩天轮，叫高空的体验，做了一个109的电影院，做了一个神气宝贝体验馆，游戏体验的，这个涉及到儿童已经第二个内容了，第三个叫自然体验，就是有一个自然博物馆，成人可以去看，儿童也可以去看，所以周末家庭成员到这个地方都可以找到自己消费的内容，第四个是海洋体验馆，全家庭都可以去，又来一个动物主题的体验馆，又是儿童需要的，再做一个英语教学的体验馆。现在商业的空间是不是一个仅仅买东西的地方，已经不是了，我们做过有很多商业的存量资产，我们不知道怎么做，我们想来想去就是卖东西、吃东西，这些东西给到我们什么？生活水平提高了，给到家庭之间的互动性、体验性、服务性的消费内容，我们要把自己的思路去给扩展，我讲这些案例，看似不是跟我们很搭界，但是我认为这个里面是可以得到启示的。

    今天如果说是开发商过来，你肯定想要知道我怎么把自己的存量去盘活，做教育我们看一下，就是在日本，他在这个商场里面专门弄出一个英语教学的体验馆，也就是说消费、享受跟受教育都不耽误，因为我们受教育的话肯定是利用周末的时间，这种跟商业的一个完美的结合，就是一样都不耽误，既能够玩，又能够得到受教育。

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    主持人：感谢张总，对于空间规划、商业价值如何落地到经营，使商业物业价值最大化，我们特地邀请了上海市商业地产评委会特聘专家陈倍麟商业地产研究室主任陈老师，为我们讲一下商业发展的空间-发挥商用物业价值，有请陈老师。

    陈倍麟商业地产研究室 主任 陈倍麟 

    主题演讲：商业发展的空间-发挥商用物业价值

    各位嘉宾，大家下午好！刚才张总精采的发言，我听了都觉得很有启发，因为昨天到北京去，有一家公司是来自于山东，他就去收购北京的烂尾楼，然后做了，然后商业碰到问题找我们，其实这是一个商用的问题。我可以跟大家分享商业地产发展的趋势，但是因为今天是讲空间和教育，所以一定要跟这个相关，我来讲一下怎么来发挥商业物业的价值，大概五个内容。

    所有商业的发展空间，它指外部空间跟内部空间，外部空间它是指交通、周边地区人口的特征以及原有商业的现状，我们讲商圈，如果范围小一点社区，社区商圈它的这种现状，这些都是外部的空间。内部空间的话，它指有这样几个方面，一个是商业的建筑，空间的环境，氛围的设计以及商业的经营业态业种跟内容的组合。原来我们一直认为商业就是一个卖东西的地方，但是现在已经变了，因为整个的商业从消费商品走向消费时间，未来是走向消费的环境。今天讲空间，实际上就是指环境的空间，怎么能够去营造的更能够吸引消费者。

    推动这个商业空间发展的动因有这几个方面的内容，第一个是经济的发展，第二个是消费的升级，经济发展刚才我说了，我们原来就是超市卖场、百货商场，他消费的内容是商品，到了购物中心的时候他消费的是时间，未来城市综合体的话，他可能更注重环境，所以说商业不仅仅是一个卖东西的地方，实际上商业承担着人的活动的第三空间。

    我们从商业空间发展的消费升级的表现可以这样去理解它，百货商场是因为我们人的生存需要迫于消费，你要生存必须要有生活的必需品来满足，所以出现消费商品。到购物中心的时候人需要综合消费，因此方便消费的需求出现了消费时间，在购物中心里面可以呆几个小时。未来的发展，现在已经是城市综合体了，人的体验消费，体验消费实际上也是一种需要享受的消费，所以出现了消费环境。

    关于商业发展空间的这种消费升级的表现，第一种是认牌、综合消费，当然我们是要多样的消费以及要高性价比的消费。第二种升级的表现就是注重时间的成本，包括去消费到达的时间、停车的时间等等，因为我们消费的成本是两部分构造，一个是货币成本，一个是时间成本，当我们消费能力不太强的时候，我们更注重的是货币成本，买到物美价廉的东西，但是当我们消费能力提高了，还注重时间成本。第三种升级的表现是服务型消费。

    从商业空间发展趋势来看是多元化的，在体验消费、场景消费、娱乐消费、家庭成员参与性/互动性/服务性消费，这个特征是非常明显的，生活水平提高以后他的这一块需求提高了，儿童教育、成人教育都是属于家庭成员的消费内容。消费内容的体验，这个场景给大家看到的都是我们单个的消费的内容，也是属于体验消费，餐饮、娱乐，包括游玩等等，这些也都是体验消费的内容。接下来他会注重消费场景的体验，这个画面给大家展示的就是北京朝阳大悦城，把三层做成了停车场，但是停车的人少，收益不好，现在改，把城市道路的场景全部搬到商场里面，场景改变了，现在获得了非常好的效益。

    这个画面也是，他在上海做了一个大悦城，他先确定一个主题，遇见爱、品尝爱、倾注爱、纪念爱、亲密爱，右下角的这张图片大家看到的就是它的场景的营造，粗看这张图片的话，好象我们感觉是到了台湾、日本这种商业街、餐饮街，就把这个消费的群体留在这个地方。我讲的这是商业的东西，也就是说他空间的营造能够把人留下来。

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   张兆娟：其实玩法不仅仅如此，比如说方糖小镇，他们把办公开到了商场里面，他们未来可能招的是一些既做设计、又做展示、由做销售的公司，在楼上做设计，在楼下开商场，同时还可以社交。国外就是这样做的，在楼上做共享办公，然后在楼下做快闪电影，这个是做联合办公的一个玩法。

    还有长租公寓，本身在空间上没有什么特别好玩的事情，在长租公寓，一样是联合办公，一样是长租公寓，大家都是玩空间，大家最关心的是长租公寓，因为这一块市场空间更大，基本上来讲大量的开发商融入这个板块，而且这个板块是他们最擅长的，这个板块一个是市场大，另外对目前的房地产人来说是最擅长。这里面万科、龙湖、旭辉、金地力度最大，另其他一些人家是通过合作的方式在做。这里面空间的玩法上没有什么特别好玩的点，比大家的集体宿舍好一点。最早的起源是YOU+，还有新派公寓，租金都是在四千到六千这样一个范围，包括贝客公寓，还有湾流公寓，还有很多品牌这边不展示了。

    还有一个品牌是微仓储，其实是用地下室小区里面不用的空间拿出来，或者说把办公楼下面的地下室租给别人，这家公司迷你仓，就是把北京商圈里面的地下室作为仓储空间租给上班的白领。

    前面其实都是物理空间的玩法，现在还有一些主题内容的植入，比方说我们的时钟教室其实就是植入了一些内容，比方说我们的宝库，它只是一个仓储的话就跟刚才说的微仓储一样，就是边角料，现在变成宝库，附能的能量更大，价值改造的程度更大一些。还有创意，所有的创意园区是最大的附能和给它内容的这样一些点，包括还有其他一些主题，比如说运动，德必所有的创意园区都是植入，他们在虹口的园区获得国很多示范园区的奖。还有养老，万科智汇坊，其实万科试过很多的养老模式，智慧汇坊是最成熟的，就是在社区里面养老，改造之后里面是这样的。

    最后，我想说无论是空间的玩法还是内容的玩法，有一个最极致的玩法是这样，未来面临着运营，其实一个租金和运营成本的问题，比如说星巴克房租成本占16%，运营成本占15%，怎么样把你的租金提高，运营成本降低，这是我们的核心点，所有那人家的做法都是在做二房东，只是租金大小的问题。我们在想，有没有可能一个定义空间重新的玩法，把这些东西重新影响掉，我们一直在想这个事，把它变成一个立体叠加，所有在一个空间里面从早上到晚上，所有时间你可以把它叠加，然后所有的业态可以去叠加。我在想在业态上叠加，其实宜家就是最好的案例，联合办公有没有可能植入更多的内容，因为你现在看到只是自己家的内容，消费者之间有没有可能搭建，我们想这个未来是最有可能让运营成本降低，租金成本提高的点，之前想法很好，但是没有做下去。我不知道时钟教室有没有可能，因为时钟教室已经在尝试做这件事情，我们看到其他的联合办公，都没有做时间上的这样一个叠加，有没有可能在内容上做叠加，或者消费者层面上再做叠加，这是我们未来创新的一个方向。我的演讲完了，核心我们认为未来从空间到时空，通过新玩法来实现新的价值，谢谢大家。

上海乐居 04-20 18:16

    张兆娟：这是存量资产这样一个核心大逻辑，首先第一点是成功的买入，因为和在座的关系不是特别大，对做存量资产的业务，比如说我们现在看到一些国外的这些大的资本公司有关，成功买入这边有一点想说一下，克而瑞现在也有一块板块业务也是做这块业务，我们做以上海和华东板块为主的存量资产的一个业务，我们把上海所有变成是存量的在交易的楼做跟踪，对存量资产的买入来讲其实有很多问题在里面，比如说有些楼谈了几十家人，其实背后的存量资产买家有时候要隔四五层，你都不知道买家在哪里，这个东西你要找到真正的，包括它的主人，包括它卖出合适的价格预期的时候难度比较大，我们发现有三四栋楼在成交的过程中突然间杀出来一波，这个事情就黄了。从去年9月份开始，所有人都认识到核心城市的存量资产都是有价值的，各地有钱的人他们组团在北京、上海、深圳这些大城市里面买存量资产，夸张到什么程度，12月份有一天早上，我到卢湾体育馆跑步，我听到两个人讲存量资产的事，我们上个月看到一栋楼，还没有动，就被一帮河南帮拿走了，一线城市的存量资产有价值，他想大量持有这些优质物业，所以核心城市存量资产是越来越好的方向。因为有这一点在，所以你看到各个城市的国资背景的房企特别受欢迎，因为大家手里有大量的优质的存量物业。

    今天还有一个个案，万科养老的那个板块和上海地产集团合作成立了一个公司，就是做养老的，大概有一栋物业，他们把它做成了养老性的物业，下面一到四层是岳阳医院的分院，上面是养老的公寓，现在因为有存量资产的荒，所以有存量资产的国企虽然他们的开发能力没有那么强，因为他们有存量资产，所以变成有很多人愿意合作的伙伴。

    今天对我们创新空间的玩法，核心这里面的管也是，所谓的管，无论你想升级也罢，你想成功也罢，你要给原来留下来没有价值的空间给它附能，其实要给它们通过重新的升级改造，利用外面一些新的思维，让它们重新产生价值，让它们租金、售价变高，这是核心的点。

    举个例子，这个是北京的盈科中心，之前是李嘉诚自己的项目，他们大概在08年的时候想卖，12年的时候这个项目被现在在做资产改造里面的腾飞资本（音），他们以60多亿把这栋楼拿到，商场一到六层全部空掉，他们重新把商场改成办公楼，因为他们有很好的建筑师，然后把它租出去，这样的例子改造后每年租金有2亿。这家公司他们拿了新天地的一栋楼，把它改成高端的酒店式公寓，这个又变成另外一种，重新有租金的收入。

    另外一个案例，上海静安高和大厦，有另外一家跟腾飞资本（音）差不多，他们拿到了之后，12年把这个项目拿到手，里面做大刀阔斧的改造，租金从4块钱变成8块钱，他们盘了五到六年之后把它卖掉，目前在运营中还没有卖。改造之后是现在新的办公室的改造方式，改造之后重新去租，这是一个。

    对于退来讲的话就更多了，比方说以高腾大厦为例，原来是凯德卖给了高盛，然后高声卖给SEB，然后又卖过腾飞资本。

    大概来讲就是这么几个方向，住宅可以改成长租公寓、养老地产、民宿，以办公为例，原来办公不好把它改成联合办公、长租公寓，现在办公改成长租公寓要卡掉了。商业就空间更大，商业可以变成联合办公，长租公寓条线这条也被卡死，还可以变成创意地产、养老地产、民宿、微仓储，微仓储这一块市场空间没有那么大，用整个存量资产的边角料。还有工业厂房，做联合办公、长租公寓、创意地产、微仓储。

    那些存量资产怎么长期经营的话是一个市场问题，接下来看怎么玩，最多的是共享空间，之前质量没有那么高的那些存量物业被改造出来第一种是共享空间，时钟教室也是共享空间的一种，只不过方向不一样。

    国外的共享办公，他们需要一些小的办公空间，才有国外的共享办公的起源，我们的共享办公是基于创新大众、万众创业，第二个是存量资产改造、去库存。共享办公我们从15年7、8月开始监测，15年底监测的时候只有一百家在做共享办公，现在已经超过3500家，现在3500家的时候时钟教室已经算在里面了，当时是几百个布点，之前都是一两个点，现在多的六七十家，现在超过一万个布点，两年时间已经发生了这么大的变化。

    另外整体里面，除了数量一直在扩散之外，也有一些人家被并购，不管怎么做，共享空间里面有这么几个特点，这是一个特别典型的特点，36氪是在互联网领域比较好的新媒体，估值大概五六十亿，他最早其实就是做所有的创新创业企业的报道，现在变成了只要是一个创新创业的公司都愿意到他的平台上报道，一方面把他的信息扩大出去，另外在报道的过程中吸引了大量的投资人，他发现那么多的创业公司，被他报道的过程中有些公司变大了，有些公司变小了，有些公司需要办公，他在36氪做媒体的板块里面拿出来一块，发现那些大量的创业公司其实是需要办公空间，创业公司发现我在你的空间里面不仅可以报道，还可以引进投资人，所以做了他的第一个点的办公空间，所以他把一半空间给到那些被报道公司办公。他地位创业公司完成第一轮融资的地方，这是他的第一个，这是他的氪空间，这边是媒体办公的地方。

    刚才那个地方在中关村一条著名的创业大街上，有一个点，然后去了北京酒仙桥、北京科贸大厦、上海静安是、上海张江，目前到了20多个点，他其实是从内容吸引了一波公司，这些公司其实有办公的需要，然后他把办公需要做好，而且他把整体服务做好。这个空间是发展最快的，而且是所有从内容商开始往空间发展做的最好的一家，他们相对来讲做起来有一个核心点，做空间的这一波是原来做地产的人，这个算是从内容转到空间一个做的比较好的。

    另外一个是联合创业办公社，我们在行业一般叫它P2，这个其实是国内做联合办公最早的一家人，他的点目前来讲不是最多的，他其实是联合办公里面最早尝试做主题的，一直在做内容，一直在做联合办公里面内容的事，真正在服务联合办公里面的那些人家，包括他在内容上有一些比较好的做法，这是它的一些明星企业。前两年玩的东西叫足记，那就是他们联合办公里面孵化出来的企业，包括小猪短租。这是它里面的感觉，这个感觉跟我们今天在这个楼下开会的感觉，和我们在这个楼上办公的感觉，或者说和各位在自己正经的办公室里面完全不一样，这个是P2的典型。还有阿里巴巴做的一个神鲸的智慧办公主题空间，他强调内容垂直深化的东西。

    还有一家叫一起开工，他讲的是无边界公司，在一起开工联合办公里面全球所有的人都会因为一个话题去他那里，他有线上线下两种模式，他就是不停的做活动，他只有一个点，他除了房租之外大量的靠社群的点。

    还有一家叫裸心社，是裸心谷那一家，民宿的裸心谷，办公的裸心社，还有专门给企业做培训的这样一个板块，还有专门做影视的板块，板块比较多。他们一样做联共办公，他其实做外籍人士的联合办公空间。它的感觉整体上来讲，档次上要比其他联合办公的档次要高一些。

    我们发现可能共享办公的玩法不仅仅局限，还有其他玩法，以优客工厂为例，原来它只是一个办公空间，它真正变成一个真正共享空间，一楼其实是社交，包括图书馆、读书会、厨房，这里面的很多人原来只是在它里面简单的办公，包括浮游之岛。然后地下一层是办公，这是原来我们常见的联合办公，然后二楼是公寓，一楼办公，二楼生活，三楼做活动。未来来讲的话，我们认为共享办公是从办公到居住为一体的小生态，有点像早年的香港，我们现在玩的更灵活一些。

上海乐居 04-20 18:16

    张兆娟：另外的创新空间是存量资产，它能变成存量资产或多或少都是有些问题的，其实很多商业的项目之前在处理的过程中也许因为规划定位的不善，也许因为经营，甚至因为时间久远，本身可能是十几年前的物业，存在开发久远，包括规划有瑕疵，甚至经营有瑕疵的这些物业，怎么样把它的存量盘活，这也是创新空间的另外一个底子所在。

    我们现在规定的15%也罢、80%也罢、40%也罢，如果你不考虑未来以什么样的方式退出的话，今天的持有就变成明天的存量，这些已经变成事实了，在不同的城市已经发生，对于开发商来说你手里拿地的时候已经有持有性物业，建议你和运营不同的主体去提前合作。因为那些持有也会变成存量，对于政策来讲一直在出政策，引导这些存量物业做转化。存量物业在大的概念来讲也属于城市更新一部分，在城市更新一直有政策出现，城市更新政策在深圳、上海、北京这些城市在出，深圳的政策最灵活，另外比方说创意园区，就是为存量的工业厂房做的政策引导，所有的创意园区都是由老旧的厂房出来的，包括上海100多个创意园区基本上都是这些存量的工业园区来的，里面也有大量的政策出现。第三个是长租公寓，长租公寓他们不知道属于哪个领域，目前来讲这一块还没有一个特别明晰的政策，过程中的政策还在引导中，因为大量的存量存在，对政策来讲的话对这些存量都在做一些调整。

    无论是你现在的持有未来变成存量也罢，还是已经是存量也罢，都面临一个投融管的问题，远洋地产就在今天和五大行之一的成立一个管理公司，存量资产改造的投融管退是准备在存量资产这个行业里面做生意的人的核心想法，对所谓的存量资产的投融管退，它之所以变成存量资产就是没有现金的流入流出，很多我们后面讲到的空间玩法也罢，现在可能值3万块钱，通过流入流出变成6万块钱，这是所有做存量资产这件事情人的核心，无论我们做教育也罢，做时钟教室也罢，其实你都是在投融管退，让资产的现金流变快，这是一个最核心的逻辑。所有的存量资产先恰当的买入，然后做一个价值改造，然后卖出，实现变现。

上海乐居 04-20 18:16

    主持人：感谢张院长的精采致辞，我们都知道一个行业的蓬勃发展离不开坚持不懈的深耕，而新的蓝海更需要我们有跨界的勇气和创新手段，作为拥有最大资金和资源的房地产企业，如何在房地产+领域中迅速寻找新的增长点呢，我们接下来有请克而瑞集团副总裁，同时也是《地心引力》白皮书的主编之一张兆娟女士，为我们分享创新空间的新玩法，有请张总。

    克而瑞 副总裁 张兆娟 

    主题演讲：创新空间的新玩法

    尊敬的张院长，尊敬的陈国胜总，还有袁总、叶总，各位领导，今天这个主题叫“空间+教育”，其实对我从业这么多年第一次参加这样一个跨界的活动，因为以前参加都是在地产领域的，今天其实很多嘉宾都是教育界的嘉宾，包括昂立教育，包括叶总我之前都没有听说过，这个话题还是蛮新鲜的话题。一个“空间+教育”的主题为什么让我来讲，我后来自己揣测了一下，讲一下我来给大家分享的理由，在克而瑞虽然我们一直以前做传统的地产研究，15年和企业合作中发现除了传统地产开发之外，大家在讲转型，就是转型和创新的一些东西，然后我们做一些企业的战略、企业的研究，我们就从15年下半年开始到整个16年全年，目前整个地产领域所有企业的创新的东西，包括有些房企转型创新的东西，还有一些互联网，原来做教育、O2O的一些企业，他们转到地产领域做的一些创新，我们发现在地产领域确实因为受整体形势的影响之后，大家在传统的地产开发之外已经开始了一些转型，经过一年的研究之后我们后面出了一本书，我们出了一本地产创新的白皮书，我们在17年2月22号，在上海万科哥伦比亚那个项目，我们做了地产创新的峰会，我们当时那个峰会基本上找的是地产界，两三个地产界的人，大量的是投资界、文化界的，我们找了万达影院的一个曾总，基本来讲也是一个很跨界的东西。陈国胜总可能做的更前一点，我基于这样一个想法，这个也是陈国胜总今天找我来的一个主要理由。

    我们在去年整个一年的研究发现，大家很多创新除了房企本身大的模式上的创新之外，对于很多房企的人来讲我们最会玩的东西还是空间的东西，所以说其实我们就有今天这样一个话题，叫创新空间的新玩法。我首先跟大家讲我们的创新空间来源于哪里，什么样的东西才是我们创新空间的底座，第二个什么样的东西到底是我们创新空间的玩法，时钟教室也是我们创新空间的一个特色的主题，第三个，我后面可能稍微跟大家探讨一下，创新空间这一块东西经过15年、16年两年的整体发展之后，未来它可能的发展空间在哪里，我们通过这两年的探索之后发现还有很多可以把它放大做的更好的一个点。所以我今天从三个逻辑来讲一下创新空间的新玩法，我这边讲的本身是物质理上的事情，创新空间本身的玩法是物质上的事情。

    我们首先看一下创新空间从哪里来，两点，一个，目前从15年、16年之后国家新的规范，我们必须从持有物业里面来，还有从过往的存量物业里面来。持有物业，所有开发商持有的住宅物业里面必须有15%是自持的，目前看到很多，包括我们看到中信、包括其他的产业基金都是针对地产商手里持有的15%来做，另外商业要求80%以上的持有空间，办公是40%。办公大家想的方式，总归能卖掉，所以说在做办公的时候他们给我们提的要求尽可能多，从今年4月开始之后必须40%持有。这三个东西加在一起的话，对新拿地开发商的话，这些东西他是堆在手里，这些东西不能够变现，所以这些东西越堆越多，这是我们目前讲创新空间最核心的来源点之一。

    我们看一下政策，以今年上海为例的话，4月21号发的政策要求经营型用地出让管理一些规定，办公用地不得建设公寓式办公，商业用地不得建设公寓式酒店，包括具体的这些项目持有年限有规定的，这些所有东西我们做空间创新这些人的所有原材料，因为他有15%、80%、40%的持有，这是核心点，这个也是你拿到项目之后必须要去处理的问题。住宅用地的15%，他拿地之前与合作商已经谈好合作了。这是一个我们讲创新空间最核心的来源，就是现有的持有物业。

上海乐居 04-20 18:16

    张永岳：所以今天看了会议上下面有搞商业地产的，因为任何空间只要是运营的话它本身就是包含了商业地产的概念，有搞教育培训的，我们的一些领军的企业，也有一些教育工作者，我们多方面群英会，促进我们这样一个模式不断的成熟，我想这样是符合我们行业发展的需要，也符合我们终身教育发展的这样一个趋势。

    上海市在建设国际全球信息中心城市，卓越的城市这样一个过程当中，其中一个很重要的就是要打造上海的创新中心，而上海的创新中心离不开教育的创新，特别是离不开和整个社区密切相连的共享空间下的大众的终身的普遍性的这样一种教育，如果这样一种教育在上海能够获得一种成功，而且在成功的过程中不断的提升，进行一种引领，那么对我们市民整个素质的提高，对我们经济的发展，对我们房地产业的发展，更重要的是对我们教育事业的推进都是大有益处的。

    我今天想到的就讲这些，供大家参考，在这里由衷的祝愿我们会议取得圆满成功，祝愿大家在各自的事业当中能够通过我们项目交流共同提高，取得新的进步，取得新的成绩，谢谢大家。

上海乐居 04-20 18:16

    上海易居房地产研究院 院长 华东师范大学 终身教授 张永岳 致开幕词：

    尊敬的各位嘉宾，各位与会者，首先我想代表主办方，代表易居中国，对今天与会的各位来宾表示欢迎，对等一会儿进行演讲的各位专家、各位老总表示感谢，欢迎大家抽出时间来参加今天的论坛！

    我想国胜总要我来致个辞，主要好象因为我是30多年的老教育工作者，也是将近30年的房产科研的工作者，当然也参与了一些企业的运行。刚才我们在开会之前都聊到，今天的教育它是创新资源，我们事务要发展，行业要转型，我们要创新，创新需要我们研究，但更多的需要我们通过教育培养一代又一代的创新者，但是我们教育本身它也需要创新。从教育来说，随着时代的发展，信息的共享，终身教育已经成为我们大家整个社会发展过程当中不可或缺的一个教育模式，因为现在时代变化很快，信息共享的成分越来越多，而我们集中化的学校教育在人生这样一个阶段，它不能满足整个社会经济发展的需要，全体自身发展的需要，他需要通过终身教育，而终身教育应该有适当的载体，应该看到我们过去的教育形态当中来满足这样一种需要的载体是不就的。那怎么办？这个就需要通过创新来解决。

    这里我很钦佩陈国胜总，陈国胜总长期以来他也是搞房地产的，然后易居中国这些年一直秉承着创新是易居中国一直不变的灵魂，成为一个创新路上的领头羊，所以易居中国从历史上来看，他最早提出打造房地产全产业链的这样一个服务体系，他也是在房地产界当中应该说是最早的提出信息化带动产业化这样一个领军的企业。在五年以前易居中国在整个行业当中又比较率先的提出来房地产+的这样一个战略，在易居中国董事会主席周忻先生的倡导下房地产+，这样一个战略目标，在我们改革开放以后发展起来的这样一个带有巨无霸性质的产业，能够和相关的有关联的一些产业、一些领域能够紧密的结合，既使房地产发展获得了持续源源不断的动力和空间，又能使房地产发展更好的社会经济、社会文化、为整个社会发展搞好服务。在这样一个理念下，易居中也率先做了一些尝试，比如说房地产+金融，房地产+文化，其中房地产+教育，这个板块是易居中国这几年开始开拓的，而这个开拓就由我们陈国胜总来领衔。

    尽管我现在不在一线，但是据我跟陈国胜总有限的联系当中，我每次跟他接触当中，我有三点深刻的印象，第一个，相当投入，从一个房地产的从业人员很快的变成了一个教育从业人员的心态和工作的一种状态。第二个，在这个过程当中，能够把房地产所谓空间这样一个概念和教育能够有机的甚至无缝的内在进行融合，但是不仅仅如此特别是今年以来我最钦佩的一点是什么呢？就是他发觉做房地产，做房地产+，或者说我们做“空间+教育”，我们不能简单的仅仅是把一个空间留出来，然后给人家出租，像教室一样的，时钟教室跟这个当然是有关，但是发觉仅仅是一种空间上的出租还不够，他形成一个模式，形成一个围绕教育和空间有机融合的这样一个运作体系，服务的体系，于是就形成了这样一个解决方案。所以我想这是一种很有益的探索，它本身是一种很有益的创新，做到这样一个程度，通过两年左右的努力，我想它已经达到了一定的高度。应该说它已经开始逐渐的进行开花，但是这个花如何来结果，它需要规模，需要更多的资源整合，本身需要对市场进行教育，而且要使得更多的人共同的来参与推动，于是我理解就有了今天这样一个会议，就有了今天这样一个群英的论坛。

    这个会议很大的一个宗旨，“空间+教育”就是一个共享，就是论道，希望对这样一种模式能够进一步的从各角度来进行研讨，进行论证，使我们在实验当中能够很好的得到运用。

上海乐居 04-20 18:16

    2017论道“空间＋教育”教育共享空间高峰论坛正式开始

    主持人：尊敬的领导，嘉宾，空间业主的朋友们，大家下午好！

    很荣幸我谨代表易居中国时钟教室感谢各位在百忙之中参加首届空间家教育峰会，我们正处于一个日新月异的时代，中国的房地产市场已进入存量市场的比拼，中国的教育事业正在蓬勃发展，加速更新迭代，作为房地产企业应当如何参与这场盛宴当中，我相信是各位想要了解的内容。为此易居中国旗下的创新业务之一时钟教室主办此次论坛，今天我们乐居团队也派出了强大的阵容，视频和图文直播，并有速记人员。

    请允许我介绍一下今天的特邀嘉宾，易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授、易居房地产研究院院长张永岳先生，君学中国副总裁叶建国先生，昂立教育集团副总裁袁国华先生，克而瑞集团副总裁张兆娟女士，时钟教室发展中心执行总监陈飚先生，时钟教室CEO陈国胜先生。

    我们很容幸请刚从美国沃顿商学院考察归来的张永岳院长为本次论坛致辞。

上海乐居 04-20 18:16

到场嘉宾

上海乐居 04-20 18:16

上海乐居 04-20 18:16

现场嘉宾签到

上海乐居 04-20 18:16

2017年，商业地产人所面临的，

是一个最好的时代，也是一个最坏的时代…

商业地产在经历了“大跃进、大爆发”的疯狂前行时代，

也迎来了变革的新时代，特色创新层出不穷，

在共享经济&互联网共同影响下，

传统实体商业地产将面临诸多机遇和挑战。

社区学习共享空间，激活社区商业的引擎，

空间规划如何定位、快速布局如何推进、内容运营如何突破…

2017商业地产人需要更多的创新和突破、思考与前行，

时钟教室将联合商业地产界网红大咖、教育界大咖，

这一次，激情点燃，我们蜕变！

2017论道“空间＋教育”教育共享空间高峰论坛，即将强势登陆！