上海

养老地产不限购!?

大蕾

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  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:谢谢万总,谢谢大家的收看,谢谢大家,再见。   

        张小兵:谢谢。

        万承锐:谢谢。


  • 大蕾 03-29 06:32

       张小兵:一次集齐12个养老服务业的大咖不太容易,你能面对面跟他深入交流沟通,你想了解得到问题答案的机会不多,欢迎大家抓紧时间跟我们联系,5月19号。

  • 大蕾 03-29 06:32

       项震:年轻人不管什么时候开始公积金都无所谓,总是要父母资助的,父母不愿意要父母来资助,这个叫啃老。这期的时间到了,我们要预告一下我们下一期的内容,下期我们是三周以后的5月19号,我们大项小兵说养老这个栏目要举行一次比较大的线下活动,线下活动也有直播,线下活动我们将把前面来我们这里作客的嘉宾请到一起,我们做一次比较有价值的线下活动,跟所有的听众面对面的进行交流,我们12期下来各个养老领域的专家都有,你可以跟他谈各种问题,解决你的实际问题,所以大家记住是在5月19号下午两点钟开始,四点半结束,还是很精采的,这么多人一次把他全部叫拢,你只要通过半天时间就可以知道整个养老服务业的方方面面,可以说是非常大的收获。

  • 大蕾 03-29 06:32

       张小兵:要通过现象看本质,不要被表面的现象左右了自己的情绪,现在社会上有好多风潮是情绪化的风潮。

  • 大蕾 03-29 06:32

        万承锐:没有什么看法。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:这条消息我是知道的,关于五个城市要在学校里面交住房公积金的事情,我有几个看法,第一点他是鼓励,所以说这个东西你不要太当回事情,这是一个。第二个,实现这个政策的初衷并不是要买房子,是想留住你,他是想把这些有价值的学生留下来,不要读完以后跳出来,是这个原因。我是不大赞成这种做法,第一个原因增加学生的负担,这个还是小,有意无意的把房子的重要性又拔高了一层,你要注意房子的重要性,就把房价的高位又把它维持,我觉得这个很可怕,好象你在大学本来学业就很紧张,其实我告诉大家,你多交几年也买不了房。最后一个,是不是啃老,我觉得不是啃老,啃老有几个概念,第一个孩子被迫父母给他支付一些东西,还有一个是父母不愿意这叫啃老,如果父母愿意那也无所谓,他有钱不叫啃老,你有钱一个月多一百多块交公积金无所谓,没有钱的人也不用买房,所以不用担。

  • 大蕾 03-29 06:32

        张小兵:我觉得都对,你们在讲我刚才分神了,我再看演播室的互动很有意思,有两条,我给大家分享一下,一条是一切不以盈利为目的的养老产业都是耍流氓,我觉得挺有意思的,对与不对各有各的看法。最后我想再代表这个直播互动群里一个大学生问项老师跟万老师一个问题,我给大家读一下,最近武汉、成都、长沙、合肥、南昌等五个省会城市联合倡议在校大学生交住房公积金,这个是否合理?

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:你有存量物业想做养老就请我们万总,因为这个真的是要懂的,这里面还有很多考究,你觉得呢?

  • 大蕾 03-29 06:32

       万承锐:这个我很难给出一个完整的建议,因为这个要根据投资人的背景,如果我只是愿意投钱的话,只是有钱,没有别的团队的话,可以跟一些产业基金结合,去投行业发展的一些不错的模式或者不错的团队,然后再去看有什么资源支持他,这是第一种路径。第二种路径,你又有钱,又有一定能力,在这个行业尝试经营的话,从进入的角度可以做一些投入,同时你有运营能力的话,通过运营的收益可以给重资产带来蛮的溢价空。第三部分,我想更多的是它的存量物业的怎么样去给它能够在进入养老,不管从社会关注角度还是资本角度,政府推动的角度,我们怎么从这里获得长期收益,还是要根据这个投资本身具备什么样的能力去做这个事情。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:我们现在不讨论这个概念,现在不管叫养老产业也好,养老服务也好,你因为搞投资很熟悉,现在有人有钱,你觉得他怎么进入养老行业,培养一支运营队伍,或者健康嵌入,你觉得有钱,也有意来投入养老,他应该怎么做,给一些建议,你看怎么做法。

  • 大蕾 03-29 06:32

       万承锐:以后有养老地产,但是不是主流。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:我同意万总的说法,养老地产扯不清楚,我还是觉得养老地产,我建议以后设计房子把邻居关系设计出来,这个才叫养老地产。

  • 大蕾 03-29 06:32

      万承锐:我在前面提到了,我希望把养老和地产中间有一个+,模块最后放在一起最后去融合。

  • 大蕾 03-29 06:32

       项震:对,因为我们做地产的知道,如果你这个房子很好卖,你有没有养老的要素不重要,如果你这个房子卖不出去,你加了养老要素也卖不出去,养老这个东西其实对于地产买卖的话是非常悬的。

  • 大蕾 03-29 06:32

        万承锐:我想再补充还有另外的,刚刚张总介绍我的时候有养老2.0,一开始北京拍的这块地,或者是深圳的地,我们姑且把它叫做养老地产或者养老社区,这个大家有共识今后这个是养老模式的代表,实际上在未来的市场发展过程当中我们更觉得是另外一种模式,是我们的全龄化社区里头去匹配一部分的养老设施,然后通过这个养老设施把整个社区的养老服务给支撑起来,也就是说更多的是我本身社区是一个全龄化的社区,然后我匹配相应的配套以及相应的运营,这个又跟我们政府所提的养老的友好型城市,这样子才更符合开发商的诉求或者说更适合开发商的一个理解方式,因为他相对投入不大,只是一个配套,我更多的还是通过房地产销售来获得收益,这个才是开发商的途径,真正把它作为养老设施的开发,这个更适合有运营能力的开发商才能去做这个事情。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:我刚才听下来养老地产的做法,刚才万总介绍了,先我要培养一支运营队伍,因为现在看起来你不能不战略,你没有这个运营队伍不行,你先要有运营队伍。第二步处理好你的存量房,实践,然后你再拿到新的养老用地就合情合理合法的去做养老地产,否则的话就缺一个角,因为没有专业的运营单位,因为我必须自己做。但是我总觉得地产商去做运营,做不好的。

  • 大蕾 03-29 06:32

    张小兵:养老院其实分几种类型的服务提供商,一种是健康老人去做,一种是健康管理+医疗服务,还有一种是机构,要加机构运营,可能是初级养老院,更多的是需要护理型的老人,可能有后更深层次的内容。未来一定是有专业的机构去运营。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:你有什么推荐的吗,我觉得他们的做法也可以,从养老的角度来讲,我们说养老宜居,原来一个建筑已经成了,里面没有配套,他们配进去,至少让住的人感觉我在这个层面上有保障,看病什么的,

  • 大蕾 03-29 06:32

        万承锐:实际上这几年很多的开发商往这个行业进,我比较推崇的有这样相对比较务实的几家。第一家是南京的朗诗,朗诗在几年前就进入养老,这些涉足对他的战略业务,他未来一定培养自己的团队,先从运营搭建团队,先从他的存量物业开始,他没有新的一块地去做开发,他从很小的,社区开始,然后慢慢过渡到大的运营,朗诗在南京的试点是我比较认同的模式,是相对比较理性的。这个东西对开发商总体综合要求会相对比较高,比如说万科也好,绿城也好,绿城在兰亭做了七八年的实验跟尝试,然后到小镇的模式以及运营体系,一定是这样一个过程,这个急不来。

  • 大蕾 03-29 06:32

       项震:你现在这么多年做下来,你有没有什么具体的案例,或者你自己的实践给观众介绍介绍怎么做比较合适。

  • 大蕾 03-29 06:32

       万承锐:未来会衍生出越来越多我这样的机构跟开发商一起合作。

  • 大蕾 03-29 06:32

        张小兵:我基本上赞同老万的讲法,我们试图从开发商的角度理解这个事,第一是国家推进的,第二政策引导,我配套做了两三百张床位的机构,政府有补贴,开发商一定想办法把这个补贴拿到,第三我做了这个东西,客户一定会问我的服务怎么做的,现在在市场上还没有成熟的运营机构,不像教育,教育我把房子造好,找成熟的机构过来做。怎么办呢?我得尝试去做这个,实际上现在的开发商也好,专业做养老投资产业也好大家都在摸索,但是这个阶段必须过。

  • 大蕾 03-29 06:32

        万承锐:这种我再跟教育局类比,教育的规范很明确了,它的个性化要求不是很高,开发商建好之后直接交给政府。未来的养老设施政府的做法是运营机构要提前介入,所以他才能不管从消防、从各种各样的事情,他才不会这栋楼移交出去以后做大的改变,这种就是以这种要求对开发商提出要求,因为他本身是配套的,他必须自己要有这方面的能力才会去做,政府也不允许在未来的土地供应当中,也不允许你是养老的在开发之后解决它的运营。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:你讲的比我们清楚,我还想说一点,我们开发商以前建房子配幼儿园、配超市,现在我们可以倒过来配,配养老机构,配养老服务点,你要开发什么项目就配这个进去那就完了,他为什么要去做这个事情,开发商开发一个住宅区域,然后你开发的时候就建这些。然后开发商一做,幼儿园要做好,学校要做好,这个不是我们要做的。

  • 大蕾 03-29 06:32

        万承锐:我来回答刚才项总提的问题,你提的问题其实有几个层面的问题,老年友好型城市,其实这个又有两个层面的部分,第一方面,上海这里已经很早就已经提了,在十二五期间已经提出来了,而且已经在做这个。第一个是环境的友好,第二个是服务供给的提供,这两个是老年友好型城市的部分。

        就项总和张总刚刚讨论的这个问题,换个角度相对比较好理解,我们现在的教育,我们看到不错的学校都是当初开发商建好之后移交给学校运营,养老其实未来走也是教育的这条路子,未来新拍的土地当中会配套养老设施必然是强制的要求,供给端需要去做。但是它的运营端跟原来的教育局有区别,原来的教育局是以公共为主,以民办为辅。但是养老不一样,我们讨论十年前的养老纯粹是公共事业单位,有极少的一些民营的。我们前面讨论对开发商有一些正向的吸引力,但是这些项目在存量物业运营的时候这些对开发商的要求更高,政府这两年也在鼓励更多的人投入到运营,因为市场能够有好的运营模式跟运营团队是非常缺的。开发商想要涉足养老,在这个里头你很难在市场上找到对这个行业比较了解或者有一定经验的供应商,这个实际上是我们全行业面临的问题,不仅是开发商。

  • 大蕾 03-29 06:32

         张小兵:你狭义的养老地产还是广义的养老地产,狭义的是开发,广义的是服务产业。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:做不做的好是由买房子的人来评判。

  • 大蕾 03-29 06:32

        张小兵:他做不好不叫养老地产。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:以养老的名义买房子没有错。

  • 大蕾 03-29 06:32

       张小兵:我刚才讲的就是这个,作为以养老地产为主的开发,这个是以硬件为主,这个不管是大小开发商都可以实现。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:他讲的道理基本跟我的问题没有关系,我想说地产商做服务也好,按我的理解他的出发点不一样,我是造房子的,我配套医院也好,我目的就是卖房子,我房子卖出去作为地产商来讲就OK。

  • 大蕾 03-29 06:32

        张小兵:从这个角度去看,第一必须是重服务,你看你刚刚讲的这里面,政府所有导向性的政策或者指引都是规范或者引领开发商把基础设施做好,基础设施就是宜老的建筑,或者老年友好型城市,核心是引导开发商先第一步做到能符合老年人生活,比如说盲道你不能去掉,有轮椅的坡道,这个友好的概念实际上是第一步是解决基础设施的问题。

        我们从养老+地产的角度去看,它实际上是从空间到人、到交互的转换,第一步是实现空间,第二步我要关注在空间里面居住人的真正的需求,第三步怎么样把空间、人以及他未来所需要享受的内容把它真正的交互起来,这个能实现了它才是一个合理的东西。而我们政府真正做两条,第一引导你在做的东西过程中更多的关注我们老年人日常的生活需求,第二个是引导社会化提供所谓健康养老方面服务的内容。我突然想到健康中国2030规划纲要里面也提到了,它的两个转变,这是从健康医疗的角度去看,第一个转变是从疾病医学向健康医学转变,不能等你生病的时候再去关注你。第二个,从生物医学向身体、心理、社会模式转变,生物医学模式向身体、心理社会模式转变,这个是同样的道理,政府无非是引导被动式的需求向主动式的提供改变。未来的物理空间会变成所有的项目标配,就像我们以前没有精装修一样,现在基本都是精装修。

  • 大蕾 03-29 06:32

        我们刚才从养老的名义,拿地以后要做的这些好处跟问题其实都很明显,我听到专家一个说法,我们国家改革开放40年三个字城市化,所有的成就都是城市化带来的,但是城市化我们所有的硬件,所有的环境建设都是面向青年的,没有说有考虑到老年人的很多东西,所以这次我们十三五规划里面提出了很多关于老年人宜居的要求,里面我看了一下有两个重点,一个重点是关于涉老设施,还有一个是关于居住的问题。他说引导支持开发老年宜居住宅和代际亲情住宅,规划发展老年友好型城市和老年宜居社区建设示范行动,在全国都要开展,然后十三五期末实现60%以上城市社区达到老年宜居社区的基本条件。我参加很多论坛,大家都不说养老地产,说老年社区,把养老地产淡化,刚才我念的这些事情都是需要地产商去做的,都是设施,都是建筑,所谓地产就是一个建筑,可以在一个地上面盖一个建筑出来,至于这个建筑做什么用是另外一回事情,比如说商业地产盖一个建筑就是做商业用。但是现在养老不一样,你盖了一个咖啡馆必须要把咖啡做成功,你盖了一个养老的就必须要把养老做好。对于我们做这些事情的人来讲,他的重心到底在哪里,怎么样在地产跟运营之间找到一个平衡点,不是说地产商的难题,是所有做到现在其实政府也有这个难题,他也在想你建,然后运营,运营跟建的又不是一波人,这个怎么来看它的平衡关系。如果按照这样来说,他就不愿意让地产商去做,政府造也可以,我来运营,就是怎么理解这两个的关系呢?

  • 大蕾 03-29 06:32

       项震:我听了以后总结一下,养老用地四大好处,第一大好处,里面有直接可以买卖的产权房,70年。第二个,持有型的可以变相的买卖使用权。第三个,运营养老机构、养老设施的服务收入。第四个,他们关爱老人在当地政府获得好的名声,很多开发商乐此不疲。但是这四条实现起来并不容易。

  • 大蕾 03-29 06:32

       万承锐:这个对投资人的要求非常高,有两点,刚才我说正向的一二三去理解这个东西,但是这个东西很多时候对我们开发商来说是一个陷井,因为你面上有几个回报,但是从我们现在现实情况,这个东西对投资人或者开发商的挑战非常高。

  • 大蕾 03-29 06:32

        张小兵:从养老地产去看他卖两个东西,一个卖房子,一个卖服务。第一个先卖房子,第二个把服务卖掉。卖房子有两个,一个是卖产权的,还有一个是没法卖产权,卖使用权,再往后推是卖服务,如果从养老地产的角度你能不能把服务非常有效的前置在营销阶段或者定位阶段,跟他的服务是相匹配的,这个是值得考究的。

  • 大蕾 03-29 06:32

        万承锐:因为我们接触非常多的地产商想要往这个行业去走,其实站在地产开发的角度很好理解。首先我们看正面的,因为开发商发现相对来说跟其他的土地获取相对比较便宜的价格来获取一些土地,这是第一个。第二个,他发现有一部分可销售物业,回收一部分资金,另外持有的部分,可以通过会员卡或者长租金回收一部分资金。第三部分,通过运营有运营的收益,同时运营做起来我的持有资产在市场上有相应的估值,从金融市场角度来说还是有一个途径。如果我们从正向去看,很多开发商会看到这样一些点,包含我们从新获取土地,以及前十多年开发商在房地产开发过程当中手上有大量的存量物业,这个都是变现的渠道,这个是从正面去看,负面的东西可以后面去做一些讨论。但是从正面的一二三点去看的话,我觉得对他很有诱惑力。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:我再说的通俗一点,有住宅、配套机构或者医院,开发商获得这个价格他是想通过住宅部分赚钱,还是想通过机构或者医院赚钱,住宅如果赚不到钱,要通过机构医院赚钱,我认为对开发商会有问题,他的重点在服务商的属性来赚钱,我要造房子但是赚不了钱,通过医院或者机构来赚钱,它的矛盾点在这里,你怎么看?

  • 大蕾 03-29 06:32

       万承锐:综合用地里面(养老用地),刚才深圳、南京、北京这几块土地,只有南京的地里面有一块可以做70年的产权销售,这一块地价格更高。比如北京的地跟其他的住宅用地竞争没有那么激烈,相对来说竞争性要弱很多,这个也回到我们前面说的问题,其实对于一些中小开发商或者想进入养老的企业来说,从他们来看这是一个机会,而且未来类似这样的用地会越来越多。

  • 大蕾 03-29 06:32

    项震:这里面是两个矛盾点,一个我们强调它是地产用地,综合用地我可以理解,他现在直接说是养老用地。

  • 大蕾 03-29 06:32

       张小兵:我觉得应该是出发点不一样,刚刚我很同意老万的那个观点,就是不要去强调养老地产,它应该是养老+地产,这个是从养老服务业的角度理解入手,假如我们从地产开发的角度理解应该是地产+养老,它的+的方法不一样,意味着它的立足点不一样,意味着它的盈利模式不一样,意味着它的操作角度不一样。

        我们说如果是以地产+养老的话它的核心一定是地产,它的重点是地产,我认为地产商、开发商的心态,实际上跟养老服务业有点对立,对立在哪里?第一是开发商的角度,现在市场上土地供应不足,大家获地的成本越来越高,渠道越来越少,难度越来越大,他就以养老入手去做这个事。开发商重前期投入,轻后端运营,这是通病,很多开发商他以养老地产为主题,但是很多做不好,是因为他的出发点决定了他总在高收益跟低收益之间摇摆,或者他是配套的性质,我做了养老的产品也只是对我整个地产项目的配套。比如说南京这块地的例子,有医院,有一千张床的机构,核心是70年的销售产权的住宅部分,所以医院跟机构养老,对于这个综合体项目来讲都是配套。所以他这些心态,跟我们从养老的角度看这个,养老其实是以老年人为本的服务业,它甚至是一个微利的服务业,从专业来看它的盈利性更弱或者相对长期的。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:我比较好奇这个地拿下来,从南京深圳的情况来看,他要做医疗机构、养老机构,也就是说它是养老地产的地,他应该用地产销售的方法来取得收益,如果你做养老机构、做医院的话跟地产的性质又不一样了,拿了这个地以后他部分不能买卖了,他不可能全部建房子,他买卖不管是通过卡还是什么形式,租赁、长期持有各种形式,对于资金的压力,对于未来收益的预期应该被一般地产困难。

        这种情况下你刚才说对一些中小地产企业是一个机会,我理解中小地产企业实力不是很大,应该最大的老板去拍这块地,而中小企业靠这个去找一条出路是不是风险很大,张总也可以谈谈,怎么理解这两块地的情况?

  • 大蕾 03-29 06:32

        我想未来类似这样的地会更多,深圳也好、南京也好、北京也好,这样的地会越来越多。为什么?因为从政府来说,我们国家的养老设施也好,养老服务也好,我们的供给和需求有很大的缺口,国家在近几年不管是从土地供应还是养老政策上都会有这个要求,以前没有明确,以慈善用地和其他用地属性来做这个事情,除了养老用地之外,以前的商业用地、工业用地都可以做养老设施。把它明确做养老用地有一个好处,不管是它未来的退出机制,或者说它的设施规划会更明确一些。对于为什么这么多的人愿意去参与这块地的拍卖,我的理解,这些人不仅包含我们传统养老地产开发的地产开发商,这里面还有基金和保险公司,未来做这个开发,开发商只是其中的一部分人,保险公司作为资产持有也好,或者说其他的投资基金作为金融养老产业也好他也会涉足。当然北京那块地的详细规划要点我们也看了,为什么有这么多人拍,跟我们国家的房地产形势有关,养老是比较好的一个切入点,而且他通过服务、通过会员卡的销售、长期的运营,它还是有一种资产的收益,包含通过我的运营带来这块土地养老资产获得资产层面的收益,但是这个不是传统的销售产权带来的收益。

        这个一方面是国家的产业政策做一些鼓励,另外一方面是有未来的空间,我想从这几个角度做一些诠释。

  • 大蕾 03-29 06:32

        万承锐:好的,其实在做这个直播之前我发了一个朋友圈,对养老地产的定义做了一个解释。我更愿意把未来类似于这种以养老的土地来进行拍卖以及未来的开发,定义为养老+地产,而不是纯粹的养老地产。其实北京的这次拍卖地之前,在深圳和南京也有类似的这种项目,前年在深圳已经拍过两块地,最后都是保险公司,而且是纯粹的养老用地,是未来养老的范畴。然后南京也是在前年拍了一块地,结果被南京的银城(音)地产给拍下来了,它是综合性的。

  • 大蕾 03-29 06:32

        项震:我们今天以养老的名义谈什么?我们有一个题目是养老地产不限购?我认识万总很早,那个时候他在房地产报里面研究养老地产,是一个非常资深的前辈,今年4月1号北京有两组土地拍卖,以前拍卖土地跟养老有关的,一般是养老跟住宅一起生活用地的形式,这次非常明确,就是养老的土地,参加投拍的企业很多,一百多轮,最后才成交了,溢价了170%多,我觉得大家对养老地产是非常看好的。我们请老万来跟我们谈,他们出这么高的价把这块地作为养老用地拍下来,我很奇怪他们做什么,是做养老机构,还是做养老公寓,这块地拍下来之后怎么实现它的价值。

  • 大蕾 03-29 06:32

    万承锐:大家下午好。

  • 大蕾 03-29 06:32

     张小兵:万承锐,简称老万或小万,历任中国房地产报上海事业部总经理,2011年起涉足养老产业,专注于养老产业投资与咨询,2015年主导投资,目前同时在产业投资、咨询以及医养运营进行实践,我们欢迎万总。

  • 大蕾 03-29 06:32

     项震:大项小兵养老养生我们一起说养老,各位收看的听众朋友们,下午好!今天我们是大项小兵说养老的第13期,我们今天的题目很有意思叫以养老的名义,我们以养老的名义谈什么呢,我们等下再展开,先介绍我们今天的来宾,今天的来宾也是千呼万唤始出来的万总,我们请小兵讲一下万总的来历。

  • 大蕾 03-29 06:32

  • 大蕾 03-29 06:32

     #上海乐盟V龙新闻沙龙之大项小兵说养老#
    本期的《大项小兵说养老》由少山养老养生研究中心首席研究员项震、泰福盛世健康咨询有限公司CEO张小兵、养老地产资深专家万承锐与您一起以养老的名义探讨养老地产限不限购。4月28日下午2点半,敬请期待! 


乐盟V龙新闻沙龙之大项小兵说养老


大项小兵说养老》以大项小兵为主持,每期邀请一位业内资深嘉宾,以三人谈的形式,从理论和实际结合出发,对国内外养老问题进行既专业又有趣的剖析,力求做国内棒棒的养老直播节目。

 

主持:大项(项震)
上海少山企业创办人,少山养老养生研究中心总经理、首席研究员


嘉宾主持:小兵(张小兵)
泰福盛世健康咨询有限公司CEO,家庭医生实践者,社区健康服务整合者

 

特邀嘉宾:养老地产资深专家万承锐

 

本期主题:养老地产不限购!?

                  ——以养老的名义

 

节目全程直播采用乐居live。乐居live是乐居开发的视频直播新模式,是房地产行业的直播平台。

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